Wirtschaftlichkeitsberechnung am Beispiel FH-Gelände Regensburg

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1 Hochschule Regensburg Fakultät Architektur Städtebau 2 _Developermodelle Prof. Scheck Wirtschaftlichkeitsberechnung am Beispiel FH-Gelände Regensburg 1. Beweggründe Der Kapitalanleger möchte, wie sein Name schon hergibt, Kapital in Werten anlegen. Normalerweise verfügt er über einen gewissen Bestand an Eigenmitteln, den er nicht für konsumtive Zwecke (Lebensunterhalt, Wohnung, Anschaffungen,..) benötigt. Zwei Gründe veranlassen ihn, dieses "überschüssige" Geld anzulegen: einerseits möchte er es nicht als Vermögen mit dem Finanzamt teilen, andererseits möchte er aus seinem Geld mehr Geld machen. Eine Möglichkeit, dies zu tun, ist das Anlegen in Grundstücken und Immobilien. 2. Grundlage Der Kapitalanleger wird, bevor er sich für eine Investition entscheidet, Sie als Architekten/in fragen, was denn, aus seiner Sicht, wirtschaftlich am sinnvollsten ist. Der Architekt und die Architektin werden ihn also wie folgt beraten: - Es werden alle relevanten Daten erfasst (z.b. über das ins Auge gefasste Grundstück) - Es wird eine sog. Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgestellt. Diese richtet sich nach der II. Berechnungsverordnung Dies ist im übrigen Pflicht, wenn es sich z.b. um ein Vorhaben handelt, für das öffentliche Zuschüsse beantragt werden wird (z.b. geförderter Wohnungsbau). 3. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung 3.1 Gegenstand der Berechnung Grundstück Eigentümer Auftraggeber Projekt.Nr. Architekt/in Datum Grundlagen Anschrift, Ort, Flur, Flurstück Name, Anschrift Name, Anschrift Name, Anschrift wichtig! welche Grundlagen und Angaben wurden übergeben: genau verzeichnen! Aufstellung der Berechnung in der Übersicht und im Ergebnis 3.2 Gliederung der Berechnung a. Grundstücksbeschreibung b. Gebäudebeschreibung c. Berechnung der Gesamtkosten d. Finanzierungsplan e. laufende Aufwendungen und Erträge Bestandsgebäude: beschreiben und bewerten, Neubau: auf Baubeschreibung verweisen Kosten des Baugrundstücks und Baukosten

2 Beispielrechnung für eine Wirtschaftlichkeitsberechnung 1. Gegenstand der Berechnung Das Grundstück Die Angaben sind beispielhaft. Amtsgericht Gemarkung Grundbuch Flur x Flurstück x Grundstücksgröße Eigentümer Name, Anschrift Belastungen keine Bodenrichtwert 200 Euro/ zu erfragen bei der Gemeinde Nutzungsart Wohngrundstück, zum Teil gewerblich nutzbar Erschliessungsbeiträge? ja zu erfragen beim Bauordnunsgamt Baurecht nach 34 BauGB B-Plan Sanierungsgebiet nein Gestaltungssatzung nein erfragen beim Stadtplanungsamt GFZ 1,8 GRZ 0,6 zulässige GFZ 2,00 d.h. zul. BGF erfragen beim Stadtplanungsamt Gebäude Brutto-Rauminhalt BRI Nutzfläche/Wohnfläche Nfl Bruttogeschoßfläche BGF Verhältnis BRI je BGF Grundfläche Gebäude GF Freifläche FF Grundstücksanteil/Whg Anpassung des Bodenwertes an die Ausnutzung (BGF effektiv vs. BGF zulässig). m bei GFZ von 1, GRZ: Grundflächenziffer (überbaute Fläche/Grundstück GFZ: Geschossflächenziffer (Gesamtbruttofläche/Grund Bevor nun mit der Berechnung der Gesamtkosten begonnen werden kann, muss etwas Besonders beachtet werden: Das geplante Bauvorhaben erreicht nicht die gleiche BGF wie die zulässige BGF. D.h. der Bodenwert muss also an diese neuen Verhältnisse angepasst werden: Grundstücksfläche in GF in Anz. G BGF in GFZ GRZ Grundstück zum Bauen , ,80 0,60 Gesamt Bodenrichtwert BRW/ effektiver Bodenwert/ Bodenwert 200 / 180 / bei GFZ von 2,00 bei GFZ von 1,80

3 2. Berechnung der Gesamtkosten Kostengruppe gem. DIN 276 Fassung Kostengruppe gem. DIN 276 Fassung Grundstück Summe in Verkehrswert, hier: Kaufpreis Maklerprovision Grunderwerbssteuer Notargebühren 5% von Kaufpreis 3,5% von Kaufpreis 1,6%o Erschliessungsbeitrag Gemeinde Grundstückskosten , Herrichten und Erschliessen Abbruch Erschliessungskosten Bauwerk wir rechnen mit BGF à1100 Euro/ Bauwerk-Baukonstruktion Techn. Gebäudeaustattung Bauwerkskosten ,2 % 21,8 % Aussenanlagen Kosten x Freifläche 70.-/ x , ohne 4.5 Ausstattung, Kunstwerke Baunebenkosten Honorar Architekt Tragwerksplanung Techn. Gebäudeplanung Prüfstatik Vermessungsingenieur Gebühren Bauamt Verwaltungsaufwand Bauherr Baunebenkosten Zwischenfinanzierung 4 Jahre à 5%Zins Gesamtkosten netto gem. HOAI gem. HOAI gem. HOAI gem. HOAI gem. HOAI pauschaliert 2,8% % Mwst. Gesamtkosten brutto Finanzierungsplan Investitionsaufwand Gesamtkosten Eigenmittel Eigenkapital Fremdmittel Hypothekendarlehen Zins EK und FK p.a. Tilgung p.a. Eigenleistung Baukostenzuschüsse Zahllast im ersten Jahr

4 5. Die Kapitalanlegerrechnung: er will bauen und dann vermieten Wir gehen in unserem Beispiel nun davon aus, daß es sich bei unserem Bauvorhaben um Mehrfamilienhäuser mit Wohnungen und Geschäften handelt, die vermietet werden sollen. Wir gehen von 60% Wohnen und 35% Gewerbe und 5% Sonstige Nutzung aus. Gesamtkosten Investitionsaufwand Laufende Aufwendungen Kapitalkosten Verzinsung Eigenkapital Zinsen Fremdkapital Tilgung des Fremdkapitals Zwischenfinanzierung Bewirtschaftungskosten Abschreibung Bauwerk Abschreibung TGA Verwaltungskosten 399Einheiten Betriebskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis Summe laufende Aufwendungen Summe Kapitalkosten 1. Jahr ,0% 230,00 Euro/Einheit 10,00 Euro/Wfl ,10 Euro/Wfl max. 2% der Miete Summe Bewirtschaftungskosten Erträge Miete Wohnen 60% BGF Miete Gewerbe 35% BGF Miete Sonstiges 5% BGF Summe Erträge 260 Whgen à ,-/Whg à 7.-/ à 4.-/ mal 12 Monate x12 Berechnung der Steuerersparnis Mieteinnahmen p.a../. Zinsen Fremdkapital p.a../. Afa 4% von Bilanz Steuersatz als Bsp. Steuerersparnis 30,0% p.a p.a Liquiditätsrechnung Mieteinnahmen./. Zinsen + Steuerersparnis Überschuss Überschuss/Belastung p.a ,2%

5 4. Die Rechnung des Bauträgers: er will die Wohnungen nicht vermieten, sondern verkaufen Unser Bauträger. Er will die Wohnungen nicht vermieten und damit auf lange Sicht Steuern sparen, sondern er teilt das Grundstück in Miteigentum und Sondereigentum und verkauft die einzelnen Wohnungen. Er rechnet zuerst aus, was er für Erträge p.a. aus Miete und Pacht erzielen kann, die sog. Jahresnettomiete. Er wandelt hierzu 2 Wohnungen in Gewerbe um: Jahresnettomieten Wohnungen 60% Gewerbe 35% Sonstiges 5% Summe Jahresnettomieten 260 Stk 7 / 4 / p.a Jetzt ermittelt er, wieviel von den Jahresnettomieten übrigbleibt,wenn er seine Bewirtschaftungskosten in Abzug bringt: Ermittlung Reinertrag p.a. Jahresnettomieten./. Bewirtschaftungskosten Summe Reinertrag Für die Bewertung einer Immobilie ist es von entscheidender Bedeutung, wieviel Rendite diese abwirft. Bewertet wird allerdings nur die Rendite aus dem ersten Jahr, die sog. Anfangsnettorendite, weil die Entwicklungen im Immobilienmarkt veränderbar sind (z.b. Zinsveränderungen, Konjunkturschwankungen,...): Anfangsnettorendite % Jahresnettomiete 1.Jahr/ Gesamtinvestition x 100 Jahresnettomiete 1.Jahr geteilt durch Gesamtinvestition Anfangsnettorendite 4,6% Jetzt rechnet er aus, wie sich sein eingesetztes Eigenkapital rentabel verhält: Eigenkapitalrendite % (Reinertrag p.a. - Zinsen p.a.) / EK-Anteil Reinertrag p.a Zinsen Fremdkapital p.a Eigenkapital Eigenkapitalrendite -18,5% Er überlegt sich also, ob er sein eigenes Geld wirklich in die Immobilie investieren soll. Dazu vergleicht er diese Eigenkapitalrendite mit Aktienrenditen, mit Anlagemöglichkeiten usw. Jetzt entscheidet er sich für den Verkauf. Der trading-profit ist eine übliche Verfahrensweise, um - auch von Banken anerkannt - den möglichen Verkaufspreis und den Gewinn zu ermitteln: Trading-Profit Verkaufserlös = Jahresnettomiete x Vervielfältiger Jahresnettomieten Vervielfältiger 10 möglicher Verkaufserlös /. Gesamtinvestition Trading Profit in % -54,5% Fazit: Die Rechnung lohnt sich hier für einen Bauträger nicht. Er wird die Wohnungen vermieten und das Gewerbe verkaufen.

6 5. Die Rechnung des Eigennutzers; das selbstgenutzte Wohneigentum Wir rechnen im selben Fallbeispiel eines 6-Familienwohnhauses, worin sich der fiktive Eigennutzer (Familie mit 1 Kind) eine Eigentumswohnung (also 1/6 der Nutzfläche) erwirbt. Er muss also einen Makler beauftragen und dann dem Kapitalanleger, der das Haus erstellt hat, erst einmal die Wohnung abkaufen. Der Kapitalanleger legt natürlich eine Gewinnmarge auf seine Kosten. Dies berechnen wir wie folgt: Kaufpreis Investitionsaufwand Kapitalanleger (pro Wohneinheit) Gewinnmarge 12,0 % Kaufpreis Maklergebühr 5,0 % Grunderwerbssteuer 1/3Kaufpreis Notargebühren 3,5 % pauschal Erwerbskosten netto Mwst. 19,0 % Erwerbskosten brutto Diese Erwerbskosten muss der Eigennutzer, der Käufer, also entrichten und finanziert sie so: Finanzierung Eigenkapital (Bar, Bausparvertrag) Eigenleistung (z.b. beim Ausbau) Hypothekendarlehen Finanzierungszusammenstellung 10,0% 5,0 % 85,0 % Daraus ergeben sich für ihn folgende Belastungen pro Jahr und pro Monat: Belastung Kapitalkosten Zinsen Fremdkapital Tilgung./. Eigenheimzulage./. Kinderzulage pro Kind./. Ökozulage Versicherungen Grundsteuer ,6%o des Grundstückspreises 204 Summe Kapitalkosten Bewirtschaftungskosten Instandhaltungskosten 4,00 Euro/Wfl. 300 Summe Belastung p.a. Summe Belastung p.mt. Summe Bewirtschaftungskosten

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