Betriebswirtschaftliche Überlegungen zu Kauf und Pacht von landwirtschaftlichen Nutzflächen Auswertung der Betriebsstatistik Sachsen-Anhalt

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1 Landesanstalt für Landwirtschaft, Forsten und Gartenbau Fortbildung für die öffentlich bestellten und vereidigten landwirtschaftlichen Sachverständigen SACHSEN-ANHALT Landesanstalt für Landwirtschaft, Forsten und Gartenbau (LLFG) Betriebswirtschaftliche Überlegungen zu Kauf und Pacht von landwirtschaftlichen Nutzflächen Auswertung der Betriebsstatistik Sachsen-Anhalt Dr. Manfred Sievers LLFG Dezernat 13 - Betriebswirtschaft D 13 Bodenmarkt

2 Betriebswirtschaftliche Überlegungen zu Kauf und Pacht von landwirtschaftlichen Nutzflächen Auswertung der Betriebsstatistik Sachsen-Anhalt Gliederung 1. Problemstellung und Fakten 2. Entwicklung der landwirtschaftlich genutzten Flächen insgesamt und der Eigentumsflächen 3. Ökonomische Beurteilung auf Basis der erzielbaren Grundrente 3.1 Ableitung der Grundrente 3.2 Pachtpreise und Grundrente als Entscheidungsparameter für Bodenkäufe 4. Bodenkäufe in spezialisierten Ackerbaubetrieben - Festkostenbelastung - Kapitaldienst - Liquiditätswirkung 5. Zusammenfassung und Ausblick

3 1 Problemstellung und Fakten Seit ca. 2 Jahren steigen Pachten und Kaufpreise für Boden stärker als in vergleichbaren früheren Zeiträumen Gründe (Auswahl): - verknapptes Angebot für Verkaufsfrüchte (u. a. durch Nutzungskonkurrenz der NaWaRo) steigende Produktpreise für Ackerfrüchte - weltweit verringertes Angebot an Milch und Milchprodukten steigende Milchpreise (zumindest für jüngere Vergangenheit) - veränderte Politik der BVVG steigende Forderungen bei Neuabschluss von Pachtund Kaufverträgen für landwirtschaftlich genutzte Flächen Erlauben verfügbare statistische Daten sichere Prognose der weiteren Entwicklung der Pachtund Kaufpreise?

4 1 Problemstellung und Fakten Fakten - Veräußerung 2006 Sachsen-Anhalt: knapp ha LF - durchschnittlicher Kaufpreis: ca /ha gehandelter Bodenwert: ca. 51 Mio. Annahmen - 20 % für außerlandwirtschaftliche Zwecke (bspw. Infrastrukturinvestitionen, privater Wohn- und Gewerbebau) benötigt Investition der landwirtschaftlichen Betriebe (2006): ca. 40 Mio. für Bodenkäufe = je nach Rechtsform und Betriebsausrichtung bis zu 50 % der Bruttoinvestitionen der Betriebe - gestiegene Preise für die wichtigsten Ackerfrüchte und agrarpolitische Änderungen (u. a. Freigabe der Stilllegungsverpflichtung für das Wirtschaftsjahr 2007/08) im Wirtschaftsjahr 2007/08 und darüber hinaus steigende Gewinne aus der Bodenproduktion mit Wirkung am Bodenmarkt

5 1 Problemstellung und Fakten These: Betriebsausrichtung der landwirtschaftlichen Betriebe und Höhe ihrer Grundrente entscheidend für Nachfrage nach Bodenkäufen Definition: Grundrente landwirtschaftlicher Unternehmen = Reinertrag./. Verzinsung für das Besatzkapital Datengrundlage: Betriebsstatistik Sachsen-Anhalt a) Wirtschaftsergebnisse WJ 2006/07 b) Zeitreihe identischer Betriebe WJ 2003/ /07

6 2 Entwicklung der landwirtschaftlich genutzten Flächen Landwirtschaftlich genutzte Flächen, Eigentumsflächen und Investitionstätigkeit differenziert nach Rechtsformen und wirtschaftlichem Erfolg in Sachsen-Anhalt, Wirtschaftsjahr 2006/07 Quelle: Landesanstalt für Landwirtschaft, Forsten und Gartenbau (Hrsg.), Betriebsergebnisse landwirtschaftlicher Unternehmen Wirtschaftsjahr 2006/07. Bernburg Eigene Berechnungen. Rechtsform Nebenerwerb Anzahl Betriebe 15 Wirtschaftlicher Erfolg M LF des Betriebes (ha) 71 Eigentumsfläche (ha) 33 Bruttoinv estition ( /ha) 341 Nettoinvestition ( /ha) 144 Bodeninvest ition (% der Bruttoinvest ition) E M W E M W Juristische Person 23 E Juristische Person 93 M Juristische Person 23 W

7 2 Entwicklung der landwirtschaftlich genutzten Flächen Landwirtschaftlich genutzte Flächen und Investitionstätigkeit spezialisierter Ackerbaubetriebe, Wirtschaftsjahr 2006/07 Quelle: Landesanstalt für Landwirtschaft, Forsten und Gartenbau (Hrsg.), Betriebsergebnisse landwirtschaftlicher Unternehmen Wirtschaftsjahr 2006/07. Bernburg Eigene Berechnungen. Rechtsform Anzahl Betri ebe Wirtschaftlicher Erfolg LF des Betriebes (ha) Eigentumsfläche (ha) Bruttoinve stition ( /ha) Nettoinvestition ( /ha) Bodeninvest ition (% der Bruttoinvesti tion) 32 E M W E M W Juristische Person 8 E Juristische Person 30 M Juristische Person 8 W

8 2 Entwicklung der landwirtschaftlich genutzten Flächen Landwirtschaftlich genutzte Flächen und Investitionstätigkeit spezialisierter Futterbaubetriebe, Wirtschaftsjahr 2006/07 Quelle: Landesanstalt für Landwirtschaft, Forsten und Gartenbau (Hrsg.), Betriebsergebnisse landwirtschaftlicher Unternehmen Wirtschaftsjahr 2006/07. Bernburg Eigene Berechnungen. Rechtsform Anzahl Betrieb e Wirtschaftlicher Erfolg LF des Betriebes (ha) Eigentums-fläche (ha) Bruttoinves tition ( /ha) Bodeninves tition (% der Bruttoinves tition) 6 E M W E M W Juristische Person 6 M

9 2 Entwicklung der landwirtschaftlich genutzten Flächen Landwirtschaftlich genutzte Flächen und Investitionstätigkeit Zwischenfazit Ackerbaubetriebe weisen höheren Anteil der Bodenkäufe an den Bruttoinvestitionen als Futterbaubetriebe auf Sichere Verfügbarkeit über landwirtschaftliche Nutzfläche stellt im Ackerbaubetrieb einen wesentlichen Produktionsfaktor dar. Wirtschaftlicher Erfolg korrespondiert mit Anteil der Bodenkäufe am Bruttoinvestitionsvolumen. Erfolgreiche Ackerbaubetriebe investieren absolut und relativ mehr in Bodenkäufe als die weniger Erfolgreichen. Erfolgreiche Futterbaubetriebe investieren weniger in Bodenkäufe. Sie können andere Gewinn sichernde oder Wachstumsinvestitionen durchführen.

10 2 Entwicklung der landwirtschaftlich genutzten Flächen Landwirtschaftlich genutzte Flächen insgesamt und Eigentumsflächen spezialisierter Ackerbaubetriebe, (= Durchschnitt WJ 2003/04 und 2004/05 bzw. 2005/06 und 2006/07) Quelle: Landesanstalt für Landwirtschaft, Forsten und Gartenbau (Hrsg.), Betriebsergebnisse landwirtschaftlicher Unternehmen Wirtschaftsjahr 2006/07. Bernburg Eigene Berechnungen. Merkmal Größenordnung Juristische Person Betriebe Anzahl LF (2004) ha LF (2006) ha Veränderung (%) 2,7 1,1-5,6 Eigentumsfläche (2004) ha Eigentumsfläche (2006) ha Veränderung (%) 18 9,4 18

11 2 Entwicklung der landwirtschaftlich genutzten Flächen Landwirtschaftlich genutzte Flächen insgesamt und Eigentumsflächen spezialisierter Futterbaubetriebe, (= Durchschnitt WJ 2003/04 und 2004/05 bzw. 2005/06 und 2006/07) Quelle: Landesanstalt für Landwirtschaft, Forsten und Gartenbau (Hrsg.), Betriebsergebnisse landwirtschaftlicher Unternehmen Wirtschaftsjahr 2006/07. Bernburg Eigene Berechnungen. Merkmal Größenordnung Betriebe Anzahl LF (2004) ha LF (2006) ha Veränderung (%) 2,8 0,8 Eigentumsfläche (2004) ha Eigentumsfläche (2006) ha Veränderung (%) 41 13

12 2 Entwicklung der landwirtschaftlich genutzten Flächen Landwirtschaftlich genutzte Flächen insgesamt und Eigentumsflächen - Zwischenfazit : kontinuierlicher Anstieg der LF und überproportional Eigentumsfläche : keine eindeutige Richtung erkennbar Sonderbilanzen Juristische Personen im Ackerbau Rückgang der LF Flächenerwerb sichert Bestand und Planungen

13 3 Ökonomische Beurteilung auf Basis der erzielbaren Grundrente Zielsetzung: Bodenkäufe / Pachten müssen Betrieb Gewinnbeitrag liefern. Voraussetzung: Rentabilität gegeben für: Grundrente > - Pachtpreis (bei Zupachtung) - Zinsansatz (bei Zukauf)

14 3 Ökonomische Beurteilung auf Basis der erzielbaren Grundrente Mathematischer Zusammenhang zur Ermittlung der Grundrente Grundrente = Reinertrag (eines pacht- und schuldenfreien Betriebes) (Code 9032) - Zinsansatz für Besatzkapital ( = Eigenkapital ohne eigenen Boden) (Code 9010)

15 3 Ökonomische Beurteilung auf Basis der erzielbaren Grundrente Beispielsansatz für Spezialisierter Ackerbaubetrieb - Wirtschaftsjahr Reinertrag ( /ha) Zinsansatz Besatzkapital ( /ha) Grundrente ( /ha) (1) (2) (3) (4) = (2) (3) 2003/ / / / Durchschnitt

16 Betriebsausrichtung 3 Ökonomische Beurteilung auf Basis der erzielbaren Grundrente Pachtpreise und Grundrente als Entscheidungsparameter für Bodenkäufe in Sachsen-Anhalt, Wirtschaftsjahre 2003/ /07 Rechtsform Durchschnittlicher Pachtpreis ( /ha) Anstieg des Pachtpreises 2003/ /07 (%) Durchschnittliche Grundrente ( /ha) Relation Grundrente zu durchschnittlicher Pachtpreis (%) (1) (2) (3) (4) (5) (6) = (5)*100 / (3) spezialisierter Ackerbau 211 7, ,6 spezialisierter Ackerbau 196 9, spezialisierter Ackerbau Juristische Personen 205 9, ,9 spezialisierter Futterbau 92-0, ,7 spezialisierter Futterbau 111 5, Verbund 128 4, ,8 Verbund 119 5, ,4 Verbund Juristische Personen , ,2 Quelle: Landesanstalt für Landwirtschaft, Forsten und Gartenbau (Hrsg.), Betriebsergebnisse landwirtschaftlicher Unternehmen Wirtschaftsjahr 2006/07. Bernburg Eigene Berechnungen.

17 3 Ökonomische Beurteilung auf Basis der erzielbaren Grundrente Pachtpreise und Grundrente als Entscheidungsparameter für Bodenkäufe, WJ 2003/ /07 - Zwischenfazit Pachtpreise rechtsformneutral innerhalb Betriebsausrichtungen weitgehend gleich Pachtpreisanstieg im Untersuchungszeitraum ähnlich These: Grundrente > Pachtpreis nur in wenigen Gruppen erfüllt: Ausnahme: im spezialisierten Acker- und Futterbau bzw. EU spezialisierter Futterbau Folge: Weitere Faktoren entscheidend für Bodenkauf

18 4 Bodenkäufe in spezialisierten Ackerbaubetrieben Bodenkauf in spezialisierten Ackerbaubetrieben - Thesen und Fakten I Thesen: Sichere Verfügung über landwirtschaftlich genutzte Flächen ist für spezialisierte Ackerbaubetriebe entscheidende Erfolgskomponente Entwicklung der Pachtpreise im Verhältnis zu den Bodenkaufpreisen und Bedingungen der Finanzierung eines Bodenkaufes (Fremdkapital- und Opportunitätszinssatz, sowie Laufzeit der Fremdfinanzierung) sind wesentliche Entscheidungskriterien beim Bodenkauf.

19 4 Bodenkäufe in spezialisierten Ackerbaubetrieben Bodenkauf in spezialisierten Ackerbaubetrieben - Thesen und Fakten II Fakten: Neuverpachtungen in den Jahren in spezialisierten Ackerbaubetrieben, z. B. Bördekreis, zeigen höhere als durchschnittliche Pachtpreise wurde für neuverpachtetes Ackerland mit einer Bodenqualität > 50 Bodenpunkte bereits ein Pachtpreis > 200 /ha gezahlt. Anstieg der Pachtpreise setzte sich 2006 fort. Bei steigender Einkommenserwartung in naher Zukunft kommende zwei bis drei Jahre steigende Preise bei Neuverpachtungen

20 4 Bodenkäufe in spezialisierten Ackerbaubetrieben Bodenkauf in spezialisierten Ackerbaubetrieben - Thesen und Fakten III Entscheidung zum Bodenkauf wird in spezialisierten Ackerbaubetrieben auf der Basis der erwarteten Pachtpreise getroffen Durchschnittliche Grundrente der Vergangenheit tritt als Entscheidungskriterium hinter die erwartete Grundrente zurück.

21 4 Bodenkäufe in spezialisierten Ackerbaubetrieben Modellbetrieb (Ernte 2008) Ertragsniveau und Spezialaufwand im Ackerbau Quelle: Eigene Berechnungen Produkt Anteil Frucht folge Ertrag Preis Direkt kosten Arbeitserledigungskosten Direkt- und Arbeitserledigungskostenfreie Leistung = 3 * Merkmal % dt / ha / dt / ha / ha / ha Brotweizen Futterweizen Wintergerste , Winterraps Zuckerrüben , Körnermais Durchschnitt der Anteile 795

22 4 Bodenkäufe in spezialisierten Ackerbaubetrieben Festkostenbelastung (Durchschnitt WJ 2003/ /07) nach Rechtsformen Quelle: Betriebsergebnisse, a.a.o. Eigene Berechnungen Merkmal Juristische Person Insgesamt ( /ha) dar. Personalkosten ( /ha) dar. Afa und Unterhaltung Gebäude ( /ha) dar. Betriebsversicherungen ( /ha) dar. zeitraumfremder Aufwand ( /ha)

23 4 Bodenkäufe in spezialisierten Ackerbaubetrieben Ermittlung des maximalen Kapitaldienstes für Bodenkäufe in spezialisierten Ackerbaubetrieben in den verschiedenen Rechtsformen (vorgeschätzt für das Jahr 2008) Merkmal (alle Angaben in /ha) Juristische Person Prozesskostenfreie Leistung Betriebsprämie (einschl. Modulation) /. Festkosten (Durchschnitt 2003/04 bis 2006/07 * 1,1) ohne Pachtaufwand = maximaler Betrag für Kapitaldienst (ohne Privatentnahmen) /. Privatentnahmen = maximaler Betrag für Kapitaldienst (einschl. Privatentnahmen) /. Pachtpreis für Neupachtung (= durchschnittlicher Pachtpreis * 1,4) = Liquiditätsnachteil Kauf gegenüber Pacht Quelle: Landesanstalt für Landwirtschaft, Forsten und Gartenbau (Hrsg.), Betriebsergebnisse landwirtschaftlicher Unternehmen Wirtschaftsjahr 2006/07. Bernburg Eigene Berechnungen.

24 4 Bodenkäufe in spezialisierten Ackerbaubetrieben Maximaler Fremdkapitalzinssatz bei variierendem Kaufpreis und Laufzeit bei erwartetem wirtschaftlichem Erfolg des Jahres 2008 in durchschnittlich wirtschaftenden spezialisierten Ackerbaubetrieben in Sachsen-Anhalt Merkmal Wiedergewinnungsfaktor Laufzeit 20 Jahre Laufzeit 25 Jahre Laufzeit 30 Jahre,, Juristische Person Kaufpreis /ha 0,13 Ca. 12 % Ca. 12,5 % Ca. 13 % Wiedergewinnungsfaktor Laufzeit 20 Jahre Laufzeit 25 Jahre Laufzeit 30 Jahre Kaufpreis /ha 0,079 4,8 % 6,1 % 6,8 % Quelle: Köhne, M., Landwirtschaftliche Taxationslehre. 4. Auflage. Stuttgart 2007, S Eigene Berechnungen.

25 4 Bodenkäufe in spezialisierten Ackerbaubetrieben Ansätze zur Finanzierung von Bodenkäufen > /ha 1. Rechtsformneutral: Nutzung von kurz- oder mittelfristiger Kapitaldienstgrenze Aber: Fristenkongruenz zu beachten 2. und : Verzicht auf Teile der Privatentnahmen mehr Mittel zur Finanzierung des Kaufpreises Aber: Verzicht muss realistisch sein 3. Juristische Person: Mitglieder der Genossenschaft oder Kapitaleigner in Kapitalgesellschaften erwerben als Privatpersonen Boden (sofern sie als Privatpersonen Landwirte sind und kaufberechtigt ; anschließend Verpachtung an ihre Gesellschaft Aber: Steuerliche Auswirkungen gesondert betrachten 4. Leistungssteigerung: Steigerung des naturalen Ertragsniveaus um 5 v. H. prozesskostenfreie Leistung ca. 60 /ha höher (ca. 850 /ha) Aber: in vergangenen Jahren kaum Leistungsentwicklung feststellbar

26 4 Bodenkäufe in spezialisierten Ackerbaubetrieben Liquiditätswirkung der Zinszahlung bei Fremdfinanzierung im 1. Kreditjahr bei variierenden Kaufpreisen und Zinssätzen gegenüber Neupacht zu 280 /ha bzw. 500 /ha Annuitätendarlehen. Kaufpreis ( /ha) Zinsbetrag ( /ha) Quelle: Eigene Berechnungen Zinssatz (%) 6 Pachtpreis: 280 /ha Zinsbetrag ( /ha) Pachtpreis: 500 /ha Liquiditätswirkung ( /ha) Zinssatz (%) Liquiditätswirkung ( /ha)

27 4 Bodenkäufe in spezialisierten Ackerbaubetrieben Liquiditätswirkung der Zinszahlung - Zwischenergebnis 1. Kaufpreis von /ha und Pachtpreisniveau 280 /ha bzw /ha und unrealistisches Pachtpreisniveau 500 /ha durchschnittlich erfolgreiche spezialisierte Ackerbaubetriebe Liquidität: Bodenkauf = Pachtverhältnis 2. Eigentumsflächen = größere Planungssicherheit betriebswirtschaftlich derzeit Bodenkauf bis zu /ha vertretbar 3. Naturalerträge oder Preise + 10 v. H. Gleichgewicht zwischen Pacht und Zins ca /ha 4. Pachtpreis 500 /ha Gleichgewicht: Zins und Pacht: ca /ha Aber: In Anfangsjahren der Finanzierung gesamter für Bodenkauf verfügbarer Betrag für Zinszahlung erforderlich 5. entsprechende Kreditkonditionen vereinbaren z. B. Laufzeit des Kredites > 30 Jahre

28 5. Zusammenfassung I 1. Steigende Gewinnerwartungen führen zu steigenden Preisen auf dem Bodenmarkt, d. h. sowohl Pacht- als auch Kaufmarkt 2. Spezialisierte Ackerbaubetriebe a) - Reduzierung des Pachtflächenanteils bei absolutem Anstieg der bewirtschafteten Fläche b) Juristische Personen - Verhalten ähnlich wie c) Personengesellschaften - Effekt nicht nachweisbar

29 5 Zusammenfassung II a) Durchschnittlich wirtschaftende spezialisierte Ackerbaubetriebe Gleichgewicht zwischen Pacht- und Bodenkaufpreisen - Pachtpreis ca. 280 /ha = Kaufpreis von /ha (5,6 % Zins) b ) Liquidität des Käufers ausreichend, um Zins- und Tilgungszahlungen sicherzustellen c) - Hohe Produktpreise - Kaufpreis /ha Laufzeit 20 Jahre Fremdkapitalzins rund 9 % möglich

30 5 Zusammenfassung III Ausblick 1. Erfolgreich wirtschaftende Ackerbaubetriebe können (unter Berücksichtigung momentan möglicher Preise für Ackerfrüchte) höhere Kaufpreise als /ha zahlen. 2. Indiz für Erwartung steigender Preise für LF (Ackerland) in Sachsen-Anhalt > als augenblickliche Bodenrichtwerte