Würzburg. Soziodemografie. Würzburg auf einen Blick

Transkript

1 3,90 Euro [DE] Würzburg Würzburg hat Charme, bietet Historisches, Kultur und natürlich guten Wein! Wer in dieser wirtschafts starken Region lebt, hat einen hohen Freizeitwert. An der Mainpromenade oder durch die verwinkelte Altstadt mit urigen Kneipen schlendern: Das ist Würzburg! Gregor Rahmel Leiter Immobilienvertrieb, Würzburg Soziodemografie Würzburg ist mit Einwohnern die größte Stadt in Unterfranken. Nach dem Zensus 2011 und einer Korrektur der Bevölkerungszahl von 2010 auf 2011 um -7% stieg die Einwohneranzahl wieder um 249 an. Bis 2030 wird Würzburg gemäß aktuellen Prognosen ca. 400 weitere Einwohner hinzugewinnen. Aufgrund der stetigen Verkleinerung der Haushalte wird im gleichen Zeitraum zusätzlich mit einem Anstieg von rund Haushalten gerechnet. Damit ist langfristig eine sehr gute Wohnungsnachfrage in Würzburg gesichert. Der demografische Wandel zeigt sich nicht nur in der abnehmenden Mitgliederzahl eines Haushalts, sondern auch in einer fortschreitenden Alterung der Gesellschaft. Eine weitere wichtige Nachfragegruppe bilden die gegenwärtig rund Studenten. Würzburg auf einen Blick Kultur-, Wissenschaftsstandort, Verwaltungs standort, UNESCO- Weltkulturerbe, Ober zentrum in Bayern Langfristig stabile Wohnungsnachfrage durch konstante Haushaltszahlen Preisniveau am Wohnimmobilienmarkt in den vergangenen Jahren stark gestiegen Für Eigennutzer ist das Preisniveau in Würzburg in Bezug auf die verfügbaren Einkommen vergleichsweise teuer Kapitalanleger schätzen an Würzburg die Wertstabilität und gute Vermietbarkeit von Wohnungen Wohnungsleerstand: 2,8 %; unterdurchschnittlich Kaufkraftkennziffer: 102,3 1

2 STADTMARKTBERICHT WÜRZBURG EINWOHNER UND HAUSHALTE ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR 110% 1,85 105% 1,80 Haushaltsstruktur Würzburg = 100% 100% 95% 90% 1,75 1,70 1,65 Einwohner je Haushalt Haushaltsstruktur Bayern Altersstruktur Würzburg < % ,60 Altersstruktur Bayern < Einwohner Haushalte Einwohner je Haushalt 0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung Wirtschaft Die im Maindreieck gelegene Hochschulstadt in Unterfranken ist ein traditioneller Verwaltungsstandort vieler Behörden und öffentlicher Institutionen, darunter die Regierung von Unterfranken. Der Anschluss an die Verkehrsinfrastruktur ist gut. Die Bundesauto bahnen 3 und 7 tangieren die Stadt. Zudem verfügt die Stadt über einen ICE-Halt. Die Flughäfen Frankfurt und Nürnberg sind 100 km entfernt. Neben der klassischen Dienstleistungsbranche und dem Tourismus sind vor allem die Hochtechnologie-, Handels-, Druckmaschinen- und Automobilzuliefererbranche prägend. Außerdem ist Würzburg als fränkische Weinmetropole bekannt. Die bekanntesten Unternehmen sind Babcock Noell, BASF Coatings, Brose, MERO, Sektkellerei J. Oppmann AG, IBM, Duttenhofer Gruppe, a+f GmbH und die Vogel Medien Gruppe. Daneben ist Würzburg als eine der ältesten Universitäten Bayerns seit Jahrhunderten ein wichtiger Hochschulstandort. Die wirtschaftliche Dynamik der Stadt spiegelt sich in den letzten Jahren an deutlich gestiegenen Zahlen bei sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wider. So ist seit 2009 die Beschäftigung um 8,9 % angestiegen, wobei selbst die Krise 2009 keine bedeutenden Rückgänge verursachte. Entsprechend gegenläufig entwickelte sich die Arbeitslosigkeit. Während die Arbeitslosenquote im Jahr 2009 noch 5,8 % betrug, hat sie sich mittlerweile bei 4,8 % eingependelt. Die Quote liegt somit deutlich unter dem bundesdeutschen Schnitt von 6,9 %. In Würzburg arbeiten wesentlich mehr Personen aus umliegenden Kommunen als umgekehrt. Das wird durch den positiven Pendlersaldo von rund Personen abgebildet. BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR 44,9% 0,4% 16,8% 11,3% Produktion, Verarbeitung, Bau Handel und Verkehr höherwertige DL öffentliche und private DL Landwirtschaft Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung 26,7% Die Nachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur und der damit einhergehenden positiven Haushaltsentwicklung nach wie vor gut. Die Mieten und Preise am Würzburger Wohnungsmarkt sind in den letzten Jahren überwiegend gestiegen. Einerseits 2

3 WOHNUNGSNEUBAU IN WÜRZBURG Fertigstellungen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern Wohnungen je Einw. (Würzburg) Wohnungen je Einw. (Top-Städte) Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung 4,5 3,6 2,7 1,8 0,9 0 Fertigstellungen je Einwohner In Würzburg werden pro Jahr etwa 255 Wohnungen gebaut, davon etwa 61 % in Mehrfamilienhäusern. Zuletzt lag die Bautätigkeit wieder knapp unter dem langjährigen Mittel, nachdem 2012 überdurchschnittlich viele Wohnungen realisiert wurden. ist auch hier das hohe Interesse von Kapitalanlegern, die vor dem Hintergrund sinkender Renditeaussichten in anderen Asset-Klassen (bspw. Lebensversicherungen) oder Verlust erfahrungen aus indirekten Investmentvehikeln (bspw. Geschlossene Fonds) in Immobilien investieren, verantwortlich. Andererseits hat auch eine gestiegene Nachfrage von Eigennutzern in Folge des Einwohner- und Haushaltsanstieges zu den Preisanstiegen geführt. Im Mietsegment liegen die Neubaupreise bei durchschnittlich 9,80 Euro/qm; in guten Lagen sind bis zu 11,80 Euro/qm realistisch. Bestandsmieten belaufen sich auf durchschnittlich 7,90 Euro/qm und erreichen im Maximum mittlerweile 10,40 Euro/qm. Die Wohnungsmieten sind seit 2000 mit +70 % im Neubau bzw. +47 % im Bestand, neben den Neubau-Eigentumswohnungen, am deutlichsten angestiegen. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen im Neubau bis Euro/qm und liegen im Durchschnitt bei Euro/ qm. Wohnraum im Bestand ist deutlich günstiger; hier liegen die Kaufpreise im Mittel bei ca Euro/qm und gehen im Maximum bis Euro/qm. Seit 2000 sind die Neubaupreise um 47 % angestiegen und damit stärker als die Bestandskaufpreise. Im Eigenheimsegment müssen für ein Reihenhaus im Bestand durchschnittlich Euro und für ein freistehendes Einfamilienhaus Euro aufgebracht werden. 3

4 STADTMARKTBERICHT WÜRZBURG Ähnlich zum Eigentums- und Mietwohnungssegment entwickelten sich sowohl die Hauspreise als auch die Preise für Einfamilienhausgrundstücke seit 2000 durchweg positiv. Die Steigerungen lagen bei bis zu 21 % bei Reihenhäusern, bei 2 bis 21 % bei Häusern bzw. rund 8 % bei Grundstücken. Wohneigentum in Würzburg zu erwerben, ist in Bezug auf das Einkommen vor Ort teurer als in vergleichbaren Städten. In 2013 musste in Würzburg durchschnittlich das 7,6-fache des jährlich verfügbaren Einkommens in Wohn eigentum investiert werden, während in den Vergleichsstädten das 4,8-fache ausreicht. Im historischen Vergleich zeigt sich, dass die Wohnimmobilienpreise in Würzburg inflationsbereinigt in den letzten zehn Jahren (2003 bis 2012) um 2,1 % p. a. zunahmen, während das durchschnittliche Inflationsniveau 1,6 % p. a. betrug. Dies bestätigt eine gute Wertbeständigkeit der Würzburger Immobilien in den letzten Jahren. Insbesondere aufgrund des derzeit niedrigen Zins niveaus sowie von einem gleichbleibend niedrigen Zinsniveau ausgehend, wird mittelfristig mit einer positiven Preisentwicklung gerechnet. PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN PREISENTWICKLUNG HÄUSER 180% 130% 160% 120% 2000 = 100% 140% 120% 2000 = 100% 110% 100% 100% 90% 80% % Miete Neubau Miete Bestand ETW Neubau ETW Bestand Reihenhaus Neubau Reihenhaus Bestand Einfamilienhaus Grundstück Einfamilienhaus Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) MIETEN UND KAUFPREISE AM WOHNUNGSMARKT WÜRZBURG IM JAHR 2014 KENNZAHL EINHEIT MINIMUM DURCHSCHNITT MAXIMUM ENTWICKLUNG SEIT 2000 Ø ENTWICKLUNG SEIT 2000 MAX. Wohnungsmieten Neubau Euro/qm Wfl. zzgl. NK 8,00 9,80 11, % +65 % Wohnungsmieten Bestand Euro/qm Wfl. zzgl. NK 6,40 7,90 10, % +69 % Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau Euro/qm Wfl % +37 % Kaufpreise Eigentumswohnung Bestand Euro/qm Wfl % +26 % Kaufpreise Einfamilienhäuser Euro % +27 % Kaufpreise Einfamilienhausgrundstücke Euro/qm % +27 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Neubau Euro % +11 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Bestand Euro % +7 % Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) 4

5 WOHNLAGEN IN WÜRZBURG Quelle: 2014 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA n Sehr gute Wohnlage n Gute bis sehr gute Wohnlage n Gute Wohnlage n Durchschnittliche bis gute Wohnlage n Durchschnittliche Wohnlage n Einfache bis durchschnittliche Wohnlage n Einfache Wohnlage n Sonstige Flächen Eisenbahn Straßen 5

6 STADTMARKTBERICHT WÜRZBURG Glossar Wohnlage Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen) Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status) Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand) in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils noch Übergangskategorien liegen: Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden, sowie besonders begehrte Wohnlagen Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane In-Viertel, ruhige Wohngegenden mit ausreichender bis guter Infrastruktur und positivem Image Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzureichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten Verkehrsachsen Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen. Wohnungsmieten und -preise Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca qm Wohnfläche und Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte. Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-, Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Einfamilienhäuser Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.r qm Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. 6

7 Reihenhäuser Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Wohnungsneubau/ Bautätigkeit Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden. Haushalt Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt) und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat. SVP-Beschäftigte Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufsausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind. Arbeitslose Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiterbildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II zuständigem Träger gemeldet haben. Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende Familienangehörige). Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit. Impressum Herausgeber: PlanetHome AG, Apianstraße 8, München/Unterföhring. Bildnachweis: Fotolia, Shutterstock. 7

8 Über 80 eigene Standorte* auch in Würzburg in Ihrer Nähe. WÜRZBURG Eichhornstraße Würzburg infowuerzburg@planethome.com n PlanetHome Standorte * Über 80 Standorte in Deutschland und Österreich. 500 Euro für jeden erfolgreichen Verkaufstipp.* Sie kennen jemanden, der eine Immobilie verkaufen möchte? Ihr Tipp ist uns 500 Euro wert.* Empfehlen Sie die zertifizierten Dienstleistungen von PlanetHome weiter. Wir verkaufen komfortabel, sicher und erfolgreich bei minimalem Aufwand für unsere Kunden. Weitere Informationen auf * Die Auszahlung ist an eine erfolgreiche Vermittlung der Immobilie (d. h. Nachweis der Empfehlung durch Einsendung des beidseitig unterschriebenen und ausgefüllten Tippformulars an die PlanetHome AG, Einverständnis des zu vermittelnden Verkäufers, notarieller Verkauf) durch die PlanetHome AG sowie an den Eingang aller Maklerprovisionen bei der PlanetHome AG gebunden.