Finanzierung von Bauträgerprojekten

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1 Finanzierung von Bauträgerprojekten 1. Tätigkeit der Bauträger Dipl.-Ing. Dr. techn. Josef Zauner AREV Immobilien GmbH Die Tätigkeit der Bauträger ist eine äußerst umfassende. Erst 1988 in die österreichische Gewerbeordnung eingeführt, umfasst der Tätigkeitsbereich des Bauträgers heute per definitionem die organisatorische und kommerzielle Abwicklung von Bauvorhaben (Neubauten, durchgreifende Sanierungen) auf eigene oder fremde Rechnung sowie die hinsichtlich des Bauaufwandes einem Neubau gleichkommende Sanierung von Gebäuden. (vgl. GewO 117 (4)) Wesentlich ist, dass der Bauträger als Bauherr bzw. als mit besonderer Vollmacht ausgestatteter direkter Vertreter des Bauherrn auftritt und er somit im Vergleich zu anderen mit der Abwicklung von Bauvorhaben Beteiligten (wie z.b. Architekten, Baumeistern, Bauunternehmern, Bauhandwerkern usw.) die umfassende Gesamtverantwortung für den jeweiligen Bau trägt. Diese Verantwortung wird insbesondere dadurch deutlich, dass der Bauträger in der Regel als Auftraggeber auf eigenem Grundstück und auf eigene Rechnung Projekte umsetzt, die überdies nach Fertigstellung von Dritten genutzt werden. Auch wenn dem Bauträger Möglichkeiten zum Regress gegenüber seinen Auftragnehmern offen stehen, bleibt seine Verantwortung gegenüber seinen Kunden (Gebäudenutzern) dennoch bestehen. Daraus lassen sich zwei wesentliche Aspekte ableiten: a) Für einen Bauträger endet ein Immobilienprojekt nicht mit der baulichen Fertigstellung des Objektes, sondern dauert mindestens solange an, wie sich das Objekt oder Teile davon im Eigentum des Bauträgers befinden. b) Der Tätigkeit des Bauträgers kommt aufgrund der Verantwortung Dritten gegenüber jedenfalls auch eine gewisse treuhänderische Note zu unabhängig davon, ob bei Projekten das Bauträgervertragsgesetz anzuwenden ist oder nicht. Ein typisches Bauträgerprojekt ist mit einem langfristigen Engagement verbunden. Ausgehend von einer ersten Projektidee als Vision über Machbarkeitsstudien und Due Diligence Untersuchungen, der Sicherung des Grundstückes, der steuerlich-rechtlichwirtschaftlichen Konzeption sowie bautechnischen Planung und Einreichung vergehen bis zum Vorliegen aller behördlichen Genehmigungen mitunter bereits ein paar Jahre. Addiert man dann noch die in der Regel zwei bis drei Jahre dauernde Zeit bis zur Fertigstellung und Vollverwertung der Immobilie, kommt man auf einen Zeitraum von einigen Jahren, in dem die Kosten vom Bauträger bzw. seinen Partnern zwischenfinanziert werden müssen, bis die Erlöse aus der Vermietung bzw. dem Verkauf der Immobilie in vollem Umfang lukriert werden können. Dieser Zwischenfinanzierungsbedarf ist für einen Bauträger von mindestens ebenso großem Interesse wie der Bedarf zur Finanzierung einer errichteten und voll verwerteten Immobilie. Finanzierung von Bauträgerprojekten Seite 1

2 2. Finanzierungsbedarf von Bauträgerprojekten 2.1. Zwischenfinanzierungsbedarf Der Geldbedarf zur Zwischenfinanzierung eines Bauträgerprojektes hängt nicht nur von der zu errichtenden Immobilie und dem Projektvolumen in Euro ab, sondern in wesentlichem Ausmaß von der Zeit, die vom ersten wesentlichen finanziellen Aufwand bis zum Lukrieren der Erlöse aus der Verwertung vergeht. In diesem mehrjährigen Zeitraum ist der Bauträger im eigenen Interesse und im Interesse seiner Kunden aufgerufen, sein Projekt laufend zu optimieren und an neue Anforderungen des Marktes im Allgemeinen sowie etwaige Veränderungen des politischen, rechtlichen bzw. wirtschaftlichen Umfeldes im Speziellen anzupassen. Eine neu errichtete Immobilie sollte schließlich zum Zeitpunkt ihrer Fertigstellung wirklich neu und nicht bereits veraltet sein. Die Möglichkeiten zur Veränderung von Immobilien werden mit zunehmender Projektdauer aber bekanntlich immer geringer und kostspieliger, sodass es dem individuellen Geschick des Bauträgers überlassen bleibt, diese Aufgabe zu meistern. Solange ein Bauträger nur sein eigenes Geld investiert, bleiben etwaige Verzögerungen oder sonstige Fehlentwicklungen von Projekten in seiner Risikosphäre beheimatet. Da Bauträger aber in der Regel in überwiegendem Ausmaß das Geld anderer Leute für ihre Projekte einsetzen, müssen die erstgenannten Zahlen (geplante Kosten, Termine, Verwertungserlöse), die zur Entscheidung geführt haben, das Projekt weiter zu betreiben und letztlich umzusetzen, mit den am Ende erreichten Werten in hinreichendem Ausmaß übereinstimmen bzw. von diesen in ökonomischer Hinsicht sogar übertroffen werden. Ansonsten wird der wirtschaftliche Erfolg für die beteiligten Unternehmen, Investoren, Banken, Privatpersonen und den Bauträger selbst gefährdet. Umso wichtiger ist die Erkenntnis, dass die ersten Entscheidungen eines Bauträgers wie z.b. ob und wenn ja zu welchem Preis ein Grundstück erworben wird leider nicht mit absoluter Sicherheit, sondern aufgrund von Prognosen über eine mehr oder weniger ungewisse Zukunft mit kalkuliertem Risiko getroffen werden müssen. Die zukünftigen Entwicklungen des Immobilienmarktes, der Baupreise, Zinsen und Währungsrelationen sind nun einmal ungewiss und können nicht mit eindeutiger Sicherheit vorhergesagt werden. Daher sind die wesentlichen Parameter, von denen Bauträger bei ihren Rechenmodellen ausgehen, genau genommen als variable Größen aufzufassen, die mitunter nicht jene Werte erreichen werden, die sich der Bauträger ursprünglich gewünscht hat und die Grundlage für seine Entscheidung waren, ein Grundstück zu erwerben, Planungsleistungen zu beauftragen und einen Bau zu beginnen. Zur Minimierung des Zwischenfinanzierungsbedarfs sollten daher zumindest nachstehende Aspekte berücksichtigt werden: Finanzierung von Bauträgerprojekten Seite 2

3 1. Die Dauer der Zwischenfinanzierung ist so kurz wie möglich zu halten, da die Kosten der Zwischenfinanzierung stark überproportional mit fortlaufender Projektdauer ansteigen. o Erwerb des Grundstückes so früh wie nötig und so spät wie möglich o Kompakte, zügige Projektabwicklung o Errichtung von Bauteilen erst nach entsprechender Vorverwertung 2. Da Fremdfinanzierungsmittel in der Regel teurer als Eigenmittel sind, sollte die Verwendung von Fremdkapital erst zu einem möglichst späten Zeitpunkt erfolgen. 3. Bei der Inanspruchnahme von Fremdkapital ist darauf zu achten, dass zins- und oder tilgungsfreie Zeiträume vereinbart werden, um Immobilienprojekte, die noch keine ausreichenden Erlöse erwirtschaften, nicht vorzeitig zu stark zu belasten. 4. Die Höhe des Mischzinssatzes aus Fremd- und Eigenkapitalfinanzierung wirkt sich in der Regel fast linear auf die Höhe der Zwischenfinanzierungskosten aus, d.h. ein z.b. von 4,0% auf 5,0% erhöhter Mischzinssatz steigert die Zwischenfinanzierungskosten um etwas mehr als 25%. 5. Im Vergleich zur Nutzungsdauer ist die Dauer der Zwischenfinanzierung immer noch gering. Legt man die Nebenkosten der Finanzierung (Gebühren für Beratung, Strukturierung, Grundbuchgebühren, Pfandbestellungen, Kreditgebühren usw.) auf diesen Zeitraum von ein paar Jahren um, zeigt sich, dass diese Nebenkosten eine keineswegs zu vernachlässigende Größe darstellen Finanzierungsbedarf des verwerteten Objektes Für die längerfristig im Eigentum des Bauträgers verbleibenden Teile eines Immobilienobjektes (Mietbereiche) stellt sich die Frage des Finanzierungsbedarfes relativ einfach dar, da im Vergleich zur Zwischenfinanzierungsphase alle wesentlichen Projektdaten (angefallene Kosten, abgeschlossene Mietverträge) bekannt sind. 3. Strukturierung Eigenkapital / Fremdkapital Bereits mit Beginn eines Immobilienprojektes bzw. spätestens beim Erwerb des Grundstückes müssen seitens des Bauträgers Festlegungen getroffen werden, wie die Finanzierung aufgestellt und strukturiert werden soll. Je nach Projekt wird eine individuell abgestimmte Lösung erforderlich sein, die flexibel auf etwaige Projektänderungen reagieren können muss und im Detail mit den Finanzierungspartnern zu verhandeln ist. In der Regel werden bei Bauträgerprojekten Banken zur Deckung eines Großteils des Finanzierungsbedarfs herangezogen: in Standardfällen bis zu 70% - 80%, in Sonderfällen auch darüber hinaus. Hierbei werden insbesondere nachstehende Aspekte bei der Vereinbarung der Konditionen zu berücksichtigen sein: Finanzierung von Bauträgerprojekten Seite 3

4 3.1. Aspekt der Besicherungsintensität Zusätzlich zum Eigenkapital, das der Bauträger für sein Projekt selber aufbringen kann und will, können je nach Besicherungsintensität unterschiedliche Kapitalformen zum Einsatz kommen: 1. Senior Loans Kredite mit hypothekarischer Besicherung z.b. für 60% des Finanzierungsbedarfs 2. Junior Loans Kredite mit Besicherung, aber ohne Grundbucheintragung z.b. für 20% des Finanzierungsbedarfs 3. Risikokapital Kredite ohne Besicherung (Venture Capital, Private Equity, Bianco Finanzierung von Banken) bzw. Eigenkapital des Bauträgers z.b. für 20% des Finanzierungsbedarfs Kredite ohne Sicherheiten erhält man als Bauträger in der Regel leider nur in guten Zeiten bzw. unter ganz besonderen Bedingungen, die die Eigenständigkeit des Bauträgers mitunter stark beeinträchtigen können (vgl. Mitspracherechte, Berichts- und Genehmigungspflichten usw. als Gegenleistung für die Übernahme des unternehmerischen Risikos durch Dritte) Aspekt der Darstellung in der Bilanz Aus bilanztechnischen Gründen sind gewisse Mindestanforderungen an die notwendige Eigenkapitalausstattung gegeben, die jedoch unter gewissen Umständen auch durch Mezzanin-Finanzierungen erfüllt werden können. Mezzaninkapital ist als Risikokapital gegenüber dem klassischen Fremdkapital-Gläubiger nachrangig, wobei die Bestellung von Sicherheiten nicht unbedingt erforderlich ist. Stattdessen werden als Gegenleistung für die Risikoübernahme erfolgsabhängige Renditeelemente vereinbart ( equity kicker ) und überdurchschnittliche Renditen vom Projekt erwartet. Die Laufzeit wird in der Regel auf rd. 4 bis 6 Jahre beschränkt. In dieser Zeit sollte das Projekt umgesetzt und verkauft bzw. an die Börse gebracht worden sein, damit das Mezzaninkapital wieder abgeschichtet werden kann. Insofern ist eine Mezzaninfinanzierung meist nur für (immobilienfondsfähige) Großprojekte von Kunden guter Bonität geeignet, die erfolgreiche Referenzprojekte vorweisen können und lieber einer Bank als einem Mitbewerber gewisse Mitspracherechte bei der Projektabwicklung einräumen möchten Aspekt der Risikoadäquaten Zinssätze Die Zinssätze die für die jeweiligen Finanzierungsbestandteile vereinbart werden können, hängen primär von der Bonität der Immobilie und den angebotenen Sicherheiten (d.h. der Besicherungsintensität) ab. Darüber hinaus ist die Zinsbindungsdauer bei der Beurteilung des Risikos von Interesse, das der Kapitalgeber eingeht. Gute Bonität, hohe Finanzierung von Bauträgerprojekten Seite 4

5 Besicherungsintensität und geringe Zinsbindungsdauer reduzieren das Risiko und damit den Zinssatz für das eingesetzte Kapital. Mit dem Aspekt der Risikoeinstufung ist auch die Frage der seitens der von Banken erforderlichen Eigenmittel-Unterlegungspflicht lt. Basel II verbunden. Je mehr Eigenkapital seitens der Bank für einen Kredit hinterlegt werden muss, umso höher wird der Zinssatz für den Kreditnehmer ausfallen. Da den Banken für den Bund, die Länder und Gemeinden als Kreditnehmer bzw. Haftungsträger keine Unterlegungspflicht entsteht, können sehr attraktive Zinssätze angeboten werden Aspekt der Variablen Zinssätze DSCR Da sich die Bonität einer Immobilie im Laufe eines Projektes in Abhängigkeit vom Verwertungsgrad, der Entwicklung der Mietzinse und dergleichen verändert, könnte der Zinssatz für einen Kredit mit 20 Jahren Laufzeit beispielsweise in Form eines Aufschlages auf den 12-Monats-Euribor definiert werden (kurz Zinsbindungsdauer) und dieser Aufschlag in Abhängigkeit von der Entwicklung der Nettomieteinnahmen (d.h. effektiver Mittelzufluss unter Berücksichtigung der Mieteinnahmen, Leerstandskosten, laufenden Nebenkosten, Steuern usw.) im Verhältnis zur Entwicklung des Schuldendienstes (d.h. effektiver Mittelabfluss durch alle tatsächlichen Tilgungen und Zinszahlungen) jährlich variabel gestaltet werden. Die sich daraus ergebende Kennzahl wird als debt service cover ratio, kurz: DSCR bzw. Schuldendienstdeckungsrate bezeichnet und ist als wesentliche Kennzahl der Immobilienprojektfinanzierung einzustufen. LTC Das Verhältnis der Kreditsumme zu den Gesamtinvestitionskosten ( loan to cost, kurz: LTC) könnte beispielsweise bei einem Neubauprojekt, das in Wohnungseigentum abverkauft wird und bei dem sich daher ein schwankender Kreditbedarf ergibt (vgl. Einzahlungen von künftigen Wohnungseigentümern vs. steigende Kosten durch Baufortschritt) herangezogen werden, um den Zinssatz risikoadäquat variieren zu können. LTV Bei einem Altbau, der saniert und dessen Marktwert dadurch gesteigert wird, könnte zum Beispiel das Verhältnis der Kreditsumme zum aktuellem Schätzwert der Immobilie ( loan to value, kurz: LTV) verwendet werden, damit seitens des Kreditgebers ein seinem Risiko entsprechender Zinssatz zur Anwendung kommt, der sich automatisch an die aktuellen Marktbedingungen anpasst Aspekt der Variablen Tilgungsraten Anstelle der Vereinbarung konstanter Annuitäten (Zinsen + Tilgung) oder konstanter Tilgungen bei klassischen Finanzierungen könnte die Höhe der Tilgung auch je nach Finanzierung von Bauträgerprojekten Seite 5

6 aktueller finanzieller Leistungsfähigkeit eines Immobilienprojektes variabel festgelegt werden. Hierzu müsste lediglich die Tilgung in Form eines Prozentsatzes (z.b. 90% oder 100%) des nach Abzug aller Zinszahlungen und sonstigen Ausgaben effektiv für Tilgungen zur Verfügung stehenden Cash-Flows festgelegt werden. 4. Begeisterung von Investoren und Eigentümern Wenn der Finanzierungsbedarf zu groß ist, um durch das verfügbare Eigenkapital des Bauträgers sowie das von Banken bereit gestellte Fremdkapital abgedeckt zu werden und/oder Eigen- bzw. Fremdkapitalgeber sich aus einem Immobilienprojekt teilweise oder ganz zurückziehen wollen, stellt sich die Frage, wie Investoren, die das Objekt nicht selber nutzen und/oder (Wohnungs-)Eigentümer, die das Objekt selber nutzen wollen, gefunden, begeistert und von der Immobilie überzeugt werden können. Abgesehen von weichen Faktoren (wie Kontakten, Redegewandtheit, Verkaufstalent, Glück und dergleichen) sind es gerade bei professionellen Investoren die harten Fakten, die in überzeugender Art und Weise aufzubereiten sind: Passen der Markt (Land, Region) und das Marktsegment (Wohnbau, Büros, Geschäfte, Handelsflächen, Logistikzentren, Hotel, ) der Immobilie zum Investor? Wie hoch ist die Rendite? o im Vergleich zum Rendite-Niveau des Standorts? o im Vergleich zu anderen Immobilien in diesem Marktsegment? o im Vergleich zu einer Alternativanlage unter Berücksichtigung der Währung, der Kapitalbindungsdauer und des Risikos? Welche Risiken und Chancen birgt das Investment? o Bonität der Mieter? Langfristigkeit der Mietverträge? o Künftige Entwicklung des Standortes (Lage) und der Marktes (Mietniveau)? o Flexibilität der Grundrisse? Technische Ausstattung? o Zustand / wirtschaftliche Restlebensdauer der Immobilie? o Wertsteigerungspotentiale für Grundstück (Lage) und Gebäude (Sanierungen)? Für diese Themen können keine einheitlichen Rezepte angeboten werden. Ein ständiges Befassen mit der Materie, Abwägen der einzelnen Aspekte und Diskussion der daraus sich ergebenden Auswirkungen auf das jeweilige Immobilienprojekt sind unumgänglich. Finanzierung von Bauträgerprojekten Seite 6