Potenziale und Hemmnisse der. Wohnungsprivatisierung in Deutschland. Dr. Michael Voigtländer, Forschungsstelle Immobilienökonomik Berlin, 9.

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1 Potenziale und Hemmnisse der Wohnungsprivatisierung in Deutschland Dr. Michael Voigtländer, Forschungsstelle Immobilienökonomik Berlin, 9. Mai 2008

2 Inhalt Hintergrund Motive und Erfahrungen der Käufer Das Potenzial der Wohnungsprivatisierung Eigentümer und Mieter im Vergleich Ausblick Dr. Michael Voigtländer, Potenziale und Hemmnisse der Wohnungsprivatisierung in Deutschland, 9. Mai

3 Forschungsstelle Immobilienökonomik Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) ist das größte private Wirtschaftsforschungsinstitut in Deutschland Im Jahr 2005 Gründung der Forschungsstelle Immobilienökonomik mit Hilfe externer Sponsoren Ziele: Analyse der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienmärkte, insbesondere im Zusammenspiel mit den Finanzmärkten Wissenschaftliche Begleitung der zunehmenden Kapitalmarktorientierung der Immobilienmärkte Wohnungsprivatisierung als ein Merkmal für den Strukturwandel in der Immobilienwirtschaft Dr. Michael Voigtländer, Potenziale und Hemmnisse der Wohnungsprivatisierung in Deutschland, 9. Mai

4 Eine empirische Studie zur Wohnungsprivatisierung Projekt für den ZIA Motive und Erfahrungen der Käufer Rolle der Immobilie in der Altersvorsorge Zukünftiges Potenzial der Wohnungsprivatisierung Schriftliche Befragung von Eigentümern und Mietern Verwertbare Antworten insgesamt: 405 Eigentümer und 704 Mieter Kooperationspartner: Alt & Kelber Wohnungsprivatisierung GmbH, Deutsche Wohnen AG, GSW Immobilien GmbH, Patrizia AG und Treureal GmbH Dr. Michael Voigtländer, Potenziale und Hemmnisse der Wohnungsprivatisierung in Deutschland, 9. Mai

5 Soziökonomische Merkmale der Befragten Einkommensverteilung der Haushalte in Prozent < Mieter Eigentümer Einkommensklasse in Euro Jeweils 50 Prozent der Mieter und Eigentümer waren über 60 Jahre alt 48 Prozent der Mieter und über 60 Prozent 48 Prozent der Mieter und der Eigentümer leben über schon 60 Prozent über 20 der Jahre in ihrer Wohnung Eigentümer leben schon 27 Prozent der Eigentümer Wohnung und nur 15 Prozent der Mieter leben 27 Prozent in Haushalten der Eigen-mitümer und nur 15 mehr als zwei Personen Prozent kein typisches Klientel für Wohnungsprivatisierung >3.250 k.a. Jeweils 50 Prozent der Mieter und Eigentümer waren über 60 Jahre alt über 20 Jahre in ihrer der Mieter leben in Haushalten mit mehr als zwei Personen kein typisches Klientel für Wohnungsprivatisierung Dr. Michael Voigtländer, Potenziale und Hemmnisse der Wohnungsprivatisierung in Deutschland, 9. Mai

7 Mieterhöhungen sind ein wichtiges Kaufmotiv Auf die Frage, welche Motive ihnen bei dem Kauf ihrer Mietwohnung wichtig waren, antworten jeweils so viel Prozent der Haushalte mit wichtig bzw. eher wichtig : Schutz vor künftigen Mieterhöhungen Aufbau einer Altersvorsorge Nutzung steuerlicher Vorteile, wie z.b. Eigenheimzulage Finanzierungskosten niedriger als Miete eher wichtig wichtig Fucht vor einer Kündigung Absicherung von Kindern/Verwandten Vererbung Dr. Michael Voigtländer, Potenziale und Hemmnisse der Wohnungsprivatisierung in Deutschland, 9. Mai

8 Immobilien sind als Altersvorsorge anerkannt In Abhängigkeit vom Haushaltsnettoeinkommen stimmen soviel Prozent den jeweiligen Aussagen zu < Haushaltsnettoeinkommen in Euro Die selbst genutzte Immobilie ist für mich die wichtigste Form der privaten Altersvorsorge. Eine selbst genutzte Immobilie ist für mich eine sinnvolle Ergänzung der privaten Altersvorsorge. Eine selbst genutzte Immobilie ist für mich als Altersvorsorge nicht geeignet. < Haushaltsnettoeinkommen in Euro Die selbst genutzte Immobilie ist für mich die wichtigste Form der privaten Altersvorsorge. Eine selbst genutzte Immobilie ist für mich eine sinnvolle Ergänzung der privaten Altersvorsorge. Eine selbst genutzte Immobilie ist für mich als Altersvorsorge nicht geeignet. Dr. Michael Voigtländer, Potenziale und Hemmnisse der Wohnungsprivatisierung in Deutschland, 9. Mai

9 30 Prozent leben günstiger im Eigenheim Anteil der Haushalte mit dem jeweiligen Verhältnis von Finanzierungskosten zu früheren Mietkosten in Prozent 7,9 28,4 21 < > 130 k. A. 19,2 23,5 Dr. Michael Voigtländer, Potenziale und Hemmnisse der Wohnungsprivatisierung in Deutschland, 9. Mai

10 Der Wohnungskauf wird finanziell gut geplant Dargestellt ist jeweils der kumulative Anteil derjenigen Haushalte, bei denen das Verhältnis aus tatsächlichen und erwarteten Finanzierungskosten unter oder gleich dem entsprechenden Prozentwert ist Lesebeispiel: Bei 37,7 Prozent der Haushalte liegt das Verhältnis von erwarteten und tatsächlichen Finanzierungskosten bei 90 Prozent oder weniger; genauso hoch oder geringer als erwartet sind die Finanzierungskosten bei 84,2 Prozent der Haushalte > 150 Dr. Michael Voigtländer, Potenziale und Hemmnisse der Wohnungsprivatisierung in Deutschland, 9. Mai

11 Wohnungseigentümer sind mit ihrer Entscheidung zufrieden Auf die Frage: Würden Sie Freunden empfehlen, ebenfalls eine Wohnung in Ihrer Wohnanlage zu kaufen?, antworten die Haushalte wie folgt (in Prozent): 3,7 25,2 ja nein keine Angabe 71,1 Dr. Michael Voigtländer, Potenziale und Hemmnisse der Wohnungsprivatisierung in Deutschland, 9. Mai

13 Nur eine Minderheit möchte kaufen Auf die Frage, ob sie die Wohnung, in der sie leben, gerne kaufen möchten, antworteten die unter 50-jährigen Mieter (Stichprobe: 182 Mieter) wie folgt (in Prozent): 9,3 1,7 13,2 ja nein noch keine Gedanken gemacht keine Angaben 75,8 Dr. Michael Voigtländer, Potenziale und Hemmnisse der Wohnungsprivatisierung in Deutschland, 9. Mai

14 Mieter fürchten finanzielle Belastung Auf die Frage, welche Gründe gegen den Kauf ihrer Mietwohnung sprechen, nannten jeweils so viel Prozent der Haushalte die folgende Antwortmöglichkeit: insgesamt nur unter 50-Jährige 0 Die finanzielle Belastung aus dem Erwerb einer Wohnung ist mir zu hoch Es gibt bessere Formen der Altersvorsorge als den Kauf einer Wohnung Mit Wohneigentum ist man örtlich zu stark gebunden Eine Etagenwohnung entspricht nicht meiner Vorstellung von Wohneigentum Ich würde lieber ein Einfamilienhaus oder eine andere Wohnung erwerben Sonstige Gründe Dr. Michael Voigtländer, Potenziale und Hemmnisse der Wohnungsprivatisierung in Deutschland, 9. Mai

15 Hilfestellungen werden geschätzt Jeweils so viel Prozent der Mieterhaushalte mit drei und mehr Personen (Familien) sehen die folgenden Maßnahmen als Entscheidungshilfe beim Wohnungskauf an: Übernahme der Nebenkosten des Kaufes (u.a. Notarkosten, Grunderwerbsteuer) gestaffelt nach Einkommen des Mieters Übernahme der Nebenkosten des Kaufes (u.a. Notarkosten, Grunderwerbsteuer) gestaffelt nach Einkommen des Mieters Hilfe bei einem eventuellen späteren Verkauf der Wohnung an Dritte Hilfe bei einem eventuellen späteren Verkauf der Wohnung an Dritte Rücknahmevereinbarung für die Wohnung im Fall sozialer Härten (z. B. bei Arbeitslosigkeit) Rücknahmevereinbarung für die Wohnung im Fall sozialer Härten (z. B. bei Arbeitslosigkeit) Dr. Michael Voigtländer, Potenziale und Hemmnisse der Wohnungsprivatisierung in Deutschland, 9. Mai

17 Unterschiedliche Sichtweisen auf das Wohneigentum Als wichtige und eher wichtige Aspekte der Wohneigentumsbildung wiesen jeweils so viel Prozent der Befragten die folgenden Antwortmöglichkeiten aus: Mieter Eigentümer Schutz vor künftigen Mieterhöhungen Aufbau einer Altersvorsorge Sicherheit vor Kündigungen Absicherung von Kindern/Verwandten Vererbung Dr. Michael Voigtländer, Potenziale und Hemmnisse der Wohnungsprivatisierung in Deutschland, 9. Mai

18 Eigentümer sparen mehr als Mieter Anteil der Mieter und Eigentümer mit Altersvorsorgeverträgen in Prozent in Abhängigkeit vom Haushaltsnettoeinkommen Eigentümer Mieter < Dr. Michael Voigtländer, Potenziale und Hemmnisse der Wohnungsprivatisierung in Deutschland, 9. Mai

19 Riesterrente könnte Wohneigentumsinteresse erhöhen Auf die Frage, ob die Aussicht auf Zulagen und steuerliche Vorteile wie bei der Riester- Rente ihnen die Entscheidung für Wohneigentum erleichtern würde, antworteten die unter 50-jährigen Mieter wie folgt (in Prozent): 30,8 1 27,5 ja, die Entscheidung würde mir deutlich leichter fallen ja, vielleicht nein, die Aussicht auf Zulagen würde meine Entscheidung nicht beeinflussen keine Angabe 40,7 Dr. Michael Voigtländer, Potenziale und Hemmnisse der Wohnungsprivatisierung in Deutschland, 9. Mai

20 Wohneigentum kein Garant für soziale Stabilität Auf die Frage, ob die Außenanlagen im Vergleich zum Zeitpunkt von vor 2 Jahren mehr oder weniger gepflegt werden, nannten jeweils soviel Prozent der Befragten die folgende Antwortkategorie: Eigentümer Mieter 10 0 Eher mehr Gleich geblieben Eher weniger Keine Angabe Dr. Michael Voigtländer, Potenziale und Hemmnisse der Wohnungsprivatisierung in Deutschland, 9. Mai

22 Wohneigentumsbildung wird wichtiger Versorgungsniveau nach dem Rentenzugangsalter (Durchschnittsverdiener, nur GRV) Quelle: Alterssicherungsbericht 2005 Dr. Michael Voigtländer, Potenziale und Hemmnisse der Wohnungsprivatisierung in Deutschland, 9. Mai

23 Schlussfolgerungen für die Wohnungsprivatisierung Informationen bereitstellen Mieter neigen zur Überschätzung der Finanzierungslast Beratung muss gut vorbereitet und zeitlich großzügig bemessen werden Soziale Stabilität gewährleisten Quartiersmanagement ist für Mieter und Eigentümer wichtig Wohnungsverwaltung ist für Eigentümer zur Koordinationslösung erforderlich Innovationen wagen Familien zeigen hohes Interesse an Hilfestellungen (z. B. Rücknahmevereinbarung) Programme könnten mit Kommunen konzipiert werden Dr. Michael Voigtländer, Potenziale und Hemmnisse der Wohnungsprivatisierung in Deutschland, 9. Mai

24 Kontakt: Dr. Michael Voigtländer Forschungsstelle Immobilienökonomik Tel.: