Bauen in der Landwirtschaftszone

Transkript

1 Bauen in der Landwirtschaftszone Max Gerber, Bauinspektor Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR)

2 Themen gemäss Einladung - Leere Häuser - ungenutztes Volumen im Ökonomieteil - Ausbau im Dachgeschoss - usw. Möglichkeiten und Grenzen

3 Register Baubewilligungen

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5 Grundsatz für das Bauen ausserhalb der Bauzonen: Das AGR muss bei allen Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen entweder die Zonenkonformität bestätigen oder eine Ausnahmebewilligung erteilen (Art. 84 Abs. 1 BauG) AGR 5

6 Fallkategorien beim Bauen ausserhalb der Bauzonen ohne Ausnahmen mit Ausnahmen bodenabhängige Betriebsbauten Biogas 16a 1 RPG 16a 1bis RPG Innere Aufstockung 16a 2 RPG Intensivland- wirtschafts- Zone 16a 3 RPG Standort gebundene Bauten 24 RPG Zweckänderung ohne bauliche Massnahmen 24a RPG 24b RPG Nicht landwirtschaftliche Nebenbetriebe zonenwidrig gewordene Bauten 24c RPG landw. Wohnbauten 24d 1 RPG 24d 1bis RPG 12 Kleintierhaltung schützenswerte Bauten 24d 2 RPG Betriebsbedingte Wohnbauten Gewerbebauten 37a RPG Bauten in Streusiedlungsgebieten 39 RPV landschaftsprägende Bauten 39 RPV Art. 16a RPG AGR 6

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8 Artikel 39 RPV: Bauten in Streusiedlungsgebieten und landschaftsprägende Bauten 1 In Gebieten mit traditioneller Streubauweise, die im kantonalen Richtplan räumlich festgelegt sind und in denen die Dauerbesiedlung im Hinblick auf die anzustrebende räumliche Entwicklung gestärkt werden soll, können die Kantone als standortgebunden bewilligen: a) die Änderung der Nutzung bestehender Bauten, die Wohnungen enthalten, zu landwirtschaftsfremden Wohnzwecken, wenn sie nach der Änderung ganzjährig bewohnt werden; AGR 8

9 Artikel 39 RPV: Bauten in Streusiedlungsgebieten und landschaftsprägende Bauten b) die Änderung der Nutzung bestehender Bauten oder Gebäudekomplexe, die Wohnungen enthalten, zu Zwecken des örtlichen Kleingewerbes (beispielsweise Käsereien, holzverarbeitende Betriebe, mechanische Werkstätten, Schlossereien, Detailhandelsläden, Wirtshäuser); der Gewerbeteil darf in der Regel nicht mehr als die Hälfte der Baute oder des Gebäudekomplexes beanspruchen AGR 9

10 AGR 10

11 AGR 11

12 Fallkategorien beim Bauen ausserhalb der Bauzonen ohne Ausnahmen mit Ausnahmen bodenabhängige Betriebsbauten Biogas 16a 1 RPG 16a 1bis RPG Innere Aufstockung 16a 2 RPG Intensivland- wirtschafts- Zone 16a 3 RPG Standort gebundene Bauten 24 RPG Zweckänderung ohne bauliche Massnahmen 24a RPG 24b RPG Nicht landwirtschaftliche Nebenbetriebe zonenwidrig gewordene Bauten 24c RPG 24d 1 RPG 12 Kleintierhaltung landw. Wohnbauten schützenswerte Bauten 24d 2 RPG 24d 1bis RPG Betriebsbedingte Wohnbauten Gewerbebauten 37a RPG Bauten in Streusiedlungsgebieten 39 RPV landschaftsprägende Bauten 39 RPV Art. 16a RPG AGR 12

13 Wohnen: - Im Kant. Richtplan als Streusiedlungsgebiet bezeichnet - Keine Ferienwohnungen - Keine Volumenvergrösserungen - Kein Abbruch und Wiederaufbau - Grundbuchanmerkung (ganzjährig bewohnt) Wahrung der äusseren Erscheinung und baulichen Grundstruktur im Wesentlichen; Keine Ersatzbauten; Keine wesentliche Erweiterung der Erschliessung AGR 13

14 Arbeiten: - Im Kant. Richtplan als Streusiedlungsgebiet bezeichnet - Gebäudekomplex mit Wohnnutzungen: i.d.r. können nicht mehr als 50 % der Bauten in örtliches Kleingewerbe umgebaut werden - Keine Volumenerweiterungen - Kein Abbruch und Wiederaufbau Wahrung der äusseren Erscheinung und baulichen Grundstruktur im Wesentlichen; Keine Ersatzbauten; Keine wesentliche Erweiterung der Erschliessung AGR 14

15 AGR 15

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17 1 1 2 Stöckli Bauernhaus Bienenhaus Speicher (ohne Wohnung) Hühnerhaus 6 Speicher (ohne Wohnung) Einstellraum Bauernhaus Bienenhaus Spritzenhaus (Feuerwehr) Bauernhaus 12 Einstellraum 13 Einstellraum Garage Stöckli Speicher Bauernhaus Stöckli Einstellraum Stall, Einstellraum AGR 17

18 schützenswerte Gebäude erhaltenswertes Gebäude AGR 18

19 schützenswerte Gebäude erhaltenswertes Gebäude schützenswerte Baugruppe (L) AGR 19

20 schützenswerte Gebäude erhaltenswertes Gebäude schützenswerte Baugruppe (L) Landschaftsschutzgebiet AGR 20

21 Raumplanungsgesetz Gewässer belastete Standorte Naturgefahren Lärm / Luft Gemeindevorschriften Bauvorhaben Bauinventar Landschaftsschutzgebiet Wald Ortsbildschutzperimeter Baugesetzgebung Kanton Moorgebiet

22 Artikel 42 RPV: Änderungen an zonenwidrig gewordenen Bauten und Anlagen 1 Änderungen an Bauten und Anlagen, auf die Artikel 24c RPG anwendbar ist, sind zulässig, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig. 2 Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Erlass- oder Planänderung befand AGR 22

23 Man darf dem Gebäude zwar anmerken, dass es anders als ursprünglich genutzt wird, der Charakter und die Identität (einschliesslich der Umgebung) müssen beim Umbau jedoch gewahrt bleiben. Neubauartige Veränderungen sind ausgeschlossen. Die äussere Erscheinung wird geprägt durch die drei Elemente Dach, Fassaden und Umgebung AGR 23

24 Wohnteil Tenn Stall AGR 24

25 a l l e n f a l l s G a l e r i e Wohnen Strohbühne Wohnen DG Heuloch Wohnen Wohnen Wohnen OG Stall Wohnen Wohnen Tenn Wohnen EG Keller nicht als Wohnraum nutzbar (Estrich, Lagerraum) Decke in Leichtbauweise Zwischenboden kann realisiert werden (Wohnnutzung möglich)

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27 Gestaltungsgrundsätze: zulässig (u.a.): - Verglasungen der bestehenden Öffnungen (Tennstor, Taglicht, Einfahrtstor) - Schlitzartige Befensterung der Stotzwand - Dachflächenfenster (drei pro Hauptdachseite) - Lichtplatten im Vordachbereich - Sanierung der Gebäudehülle, u.a. Neueindeckung - Hinterglasung von Gimwänden oder von Verschalungen AGR 27

28 Gestaltungsgrundsätze: unzulässig (u.a.): - Kürzung oder Verlängerung der Dachvorsprünge - Zurückschneiden oder Verlängern Gehrschild - Aussenisolationen - Balkonbauten und Wintergärten - Erweiterung der bestehenden Kellerräume - Einbau von Stahlbetondecken in Holzbauten - Einbau Galerie über Ökonomieteil AGR 28

29 AGR 29

30 AGR 30

31 AGR 31

32 AGR 32

33 AGR 33

34 Fallkategorien beim Bauen ausserhalb der Bauzonen ohne Ausnahmen mit Ausnahmen bodenabhängige Betriebsbauten Biogas 16a 1 RPG 16a 1bis RPG Innere Aufstockung 16a 2 RPG Intensivland- wirtschafts- Zone 16a 3 RPG Standort gebundene Bauten 24 RPG Zweckänderung ohne bauliche Massnahmen 24a RPG 24b RPG Nicht landwirtschaftliche Nebenbetriebe zonenwidrig gewordene Bauten 24c RPG 24d 1 RPG 12 Kleintierhaltung landw. Wohnbauten schützenswerte Bauten 24d 2 RPG 24d 1bis RPG Betriebsbedingte Wohnbauten Gewerbebauten 37a RPG Bauten in Streusiedlungsgebieten 39 RPV landschaftsprägende Bauten 39 RPV Art. 16a RPG AGR 34

35 Art. 24c RPG Art. 24d1 RPG Am bestandene, nicht landwirtschaftlich genutzte Bauten Am bestandene, landwirtschaftlich genutzte Wohnbaute nach dem erstellte, landwirtschaftliche Wohnbaute Erweiterung innerhalb Gebäudevolumen bis 60 % (auch in Etappen) Soweit dies für eine zeitgemässe Wohnnutzung unumgänglich ist Erweiterung ausserhalb Gebäudevolumen bis 30 %, max. 100 m2 (auch in Etappen) Soweit dies für eine zeitgemässe Wohnnutzung unumgänglich ist freiwilliger Abbruch und Wiederaufbau Zulässig Unzulässig unfreiwilliger Wiederaufbau (Elementarschaden) Zulässig

36 bestehend Ausgangsgrösse 100 % Art. 42 RPV Konkretisierung des Begriffs zonenwidrig genutzte Fläche abgf Erweiterung abgf = anrechenbare Bruttogeschossfläche Nebennutzungsfläche Erweiterung Erweiterung max. 30 % und max. 100 m2 abgf bestehend Nebennutzungsfläche bestehend abgf und Nebennutzungsfläche abgf innerhalb best. Gebäude: Neue Flächen nur halb anrechnen

37 Zukunft des RPG im Bereich BaB: /13: 24d1 RPG neu 24c RPG (Standesinitiative St. Gallen) - Parlamentarische Initiative Darbelley betr. Pferdehaltung in der Landwirtschaftszone - Weitere Teilrevisionen??? - Gesamtrevision RPG??? AGR 37

38 Art. 24c RPG Art. 24c RPGArt. 24d1 RPG Am bestandene, nicht landwirtschaftlich genutzte Bauten Am bestandene, landwirtschaftlich genutzte Wohnbaute nach dem erstellte, landwirtschaftliche Wohnbaute Erweiterung innerhalb Gebäudevolumen bis 60 % (auch in Etappen) Soweit dies für eine zeitgemässe Wohnnutzung unumgänglich ist Erweiterung ausserhalb Gebäudevolumen bis 30 %, max. 100 m2 (auch in Etappen) Soweit dies für eine zeitgemässe Wohnnutzung unumgänglich ist freiwilliger Abbruch und Wiederaufbau Zulässig Z u l ä s s i g Unzulässig unfreiwilliger Wiederaufbau (Elementarschaden) Zulässig

39 Bauinteressierte sollen sich auf der zuständigen Gemeindeverwaltung melden. Wenn ein Augenschein notwendig ist, wird die Gemeinde die zuständigen Stellen aufbieten. Register Baubewilligungen

40 Danke für Ihre Aufmerksamkeit! Fragen? Bemerkungen? Anregungen? AGR 40