Engel & Völkers Investment Consulting GmbH Ergebnisse Investorenumfrage 2016: Investitionsstrategien institutioneller Investoren am deutschen

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1 Engel & Völkers Investment Consulting GmbH Ergebnisse Investorenumfrage 2016: Investitionsstrategien institutioneller Investoren am deutschen Wohnimmobilienmarkt 1

2 INHALTSVERZEICHNIS 1. Fragestellung und Profil der Befragten 2. Mieten und Kaufpreise 3. Investitionsstrategie 4. Zusammenfassung und Trends 2

3 AUFBAU UND METHODIK DER BEFRAGUNG Ausgangslage: Der deutsche Wohnimmobilienmarkt befindet sich mittlerweile seit Jahren in einer Hochpreisphase und ist geprägt von einem großen Nachfrageüberhang. Was sind die Anlagekriterien von institutionellen Anlegern und Family Offices in dem derzeitigen Marktumfeld? Fragestellungen: Wie wirken sich diese Entwicklungen auf die Investitionstätigkeiten bei institutionellen Investoren aus? (Fragen zu Investitionstätigkeit und -strategie, Volumen, regionaler Verteilung, Renditevorgaben, Mietsteigerungen, Nutzungsarten, Trends und Risikoneigungen unter institutionellen Anlegern) Form der Umfrage: Online-Befragung Zeitraum: Juni/Juli 2016 Anzahl der Fragen: 18 Anzahl der verschickten Fragebögen: Anzahl der Teilnehmer: 157 Rücklauf in %: 3,6 3

4 PROFIL DER BEFRAGTEN Umfrage erreicht Institutionelle Anleger, Semiprofessionelle Anleger und Depot-A-Manager Zu welcher institutionellen Investorengattung gehört das Unternehmen, das Sie vertreten, am ehesten? Mit 45 % gehören die meisten befragten Investoren zu deutschen Family Offices und Stiftungen 14% 6% 22% 22 % gehören zu der Gruppe deutscher Versicherungen 8% 14 % zu Pensionsfonds/-kassen und Versorgungswerken 13% 13 % sind Depot-A-Manager von deutschen Banken und Sparkassen 37% deutsche Versicherungen Depot A von deutschen Banken deutsche Family Offices deutsche Stiftungen deutsche Pensionsfonds/-kassen, Versogungskassen, Zusatzversorgungswerke ausländische Unternehmen N: 93 4

5 PROFIL DER BEFRAGTEN Wohnen dominiert Immobilienportfolio der institutionellen Anleger Wie hoch ist der Anteil folgender Nutzungsarten am gesamten Immobilienportfolio Ihres Unternehmens? Im Durchschnitt besteht das Immobilienportfolio der befragten Unternehmen zu 50 % aus Wohnimmobilien 2,9% 4,4% 4,9% 13,4% Ein Viertel des Portfolios sind Büros 13 % Einzelhandelsimmobilien 24,7% 49,4% Einzelhandel Büro Wohnen (inkl. Student Housing und betreutes Wohnen) Hotel Logistik Sonstige N: max. 156, Mehrfachnennungen möglich 5

6 PROFIL DER BEFRAGTEN 71 % der Befragten verwalten Wohnportfolios in einem Wert von bis zu 500 Mio. Euro Wie viel Assets under Management (Eigen- und Fremdbestand) haben Sie in der Assetklasse Wohnen? 44 % der Befragten verwalten in der Assetklasse Wohnen bis zu 100 Mio. Euro 16% Etwa ein Viertel managt Portfolios zwischen 150 und 500 Mio. Euro Rund 16 % sind verantwortlich für Wohnimmobilien im Wert von 2 bis 6,8 Mrd. Euro 13% 44% 26% Mio. Euro Mio. Euro Mio. Euro Mio. Euro N: 61* * ohne Antworten weiß nicht/keine Angabe 6

7 PROFIL DER BEFRAGTEN Großteil der Anleger investiert in Einzelobjekte auf dem Wohnimmobilienmarkt Wir investieren hauptsächlich in 38 % der Befragten investieren hauptsächlich in Einzelobjekte Mit 16 % stellen Investitionen ausschließlich in Portfolios die Minderheit dar 17% 16% 29% 38% Portfolios Einzelobjekte beides weiß nicht/keine Angabe N: 66 7

9 MIETEN UND KAUFPREISE Investoren erwarten höhere Dynamik bei der Aufwärtsentwicklung der Mieten in A- und B-Standorten Mit welchen Mietsteigerungen (Wohnen) rechnen Sie in ihrem eigenen Business-Case? (Zeitraum: Monate) Die höchsten Mietsteigerungen werden in A-Standorten erwartet durchschnittlich 3,4 % In B-Standorten werden durchschnittlich 3,4 % erwartet In C-Standorten wird mit einer Steigerung um 2,9 % gerechnet A-Standorte B-Standorte C-Standorte 11% 12% 22% 6% 11% 15% 4% 23% 18% Durchschnittlich 3,4 % 38% 17% Durchschnittlich 3,4 % 44% 9% 26% Durchschnittlich 2,9 % 46% N:

10 MIETEN UND KAUFPREISE Kaufpreisentwicklung: B-Standorte werden als besonders sicher eingeschätzt Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung für deutsche Wohnimmobilien in den nächsten 18 Monaten in Abhängigkeit von ihrer Lage ein? 84 % gehen von steigenden bis stark steigenden Kaufpreisen in A-Standorten aus B-Standorte besonders sicher: keiner der Befragten erwartet rückläufige Preise Mehrheit der Befragten (56 %) rechnet in C-Standorten mit gleichbleibenden bis rückläufigen Kaufpreisen A-Standorte 1% 15% 26% 58% B-Standorte 11% 14% 74% stark steigend steigend stabil sinkend/stark sinkend C-Standorte 9% 12% 34% 44% N: 97 0% 20% 40% 60% 80% 10

12 INVESTITIONSSTRATEGIE Zinsumfeld, politische Ereignisse und Marktentwicklungen bestimmen Investitionsstrategie Welche aktuellen großen Trends werden Ihre Investitionsstrategie in den nächsten 18 Monaten stark beeinflussen? Bei 54 % der Befragten wirkt sich das Zinsumfeld auf die Investitionsstrategie aus Politische Ereignisse wirken sich bei 31 % auf die Investitionen aus, darunter der Brexit mit 16 % Marktentwicklungen haben bei 28 % entscheidenden Einfluss Niedrigzinsumfeld politische Ursachen 31% 54% davon Brexit 16% Sonstiges Marktentwicklung z.b. Kaufpreisentwicklung 30% 28% Nachhaltigkeit 19% Demographische Entwicklung 15% Verfügbarkeit 9% N: 67, Mehrfachnennungen möglich 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 12

13 INVESTITIONSSTRATEGIE Mehrheit plant Erhöhung des Wohnimmobilienbestandes im Investmentportfolio Welche Pläne hat Ihr Unternehmen in Bezug auf den Wohnimmobilienbestand im Portfolio in den nächsten 18 Monaten? 82 % der befragten Investoren vertrauen weiterhin auf Wohnimmobilien als Investment 57 % planen, ihre Investitionen in Wohnimmobilien zu erhöhen nur 5 % werden den Anteil an Wohnimmobilien im Portfolio reduzieren erhöhen 57% beibehalten 25% reduzieren 5% weiß nicht/keine Angabe 13% N: 147 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 13

14 INVESTITIONSSTRATEGIE Mehrheit der Befragten berücksichtigt bestimmte Zielgruppen Die Wohnimmobilienprodukte werden immer ausdifferenzierter und auf bestimmte Zielgruppen zugeschnitten. Richten Sie Ihr Wohnportfolio auf eine bestimmte Zielgruppe aus? Mehrheit der Befragten richtet das Immobilienportfolio auf bestimmte Zielgruppen wie junge Menschen, Best Ager, Singles oder Familien aus 45 % nehmen keine Differenzierung vor nein 45% ja, auf junge Menschen 17% ja, auf Familien 15% ja, auf Singles 12% ja, auf Best Ager 12% N: 147, Mehrfachnennungen möglich 0% 10% 20% 30% 40% 50% 14

15 INVESTITIONSSTRATEGIE Direkte Immobilienanlagen beliebteste Anlageform In welcher Form investieren Sie in Immobilien? Mehrheit der Befragten bevorzugt die direkte Immobilienanlage (51 %) 34 % investieren indirekt über offene und geschlossene Spezial AIF Immobilien AGs/REITs/Debt Funds sind mit 6 % am wenigsten gefragt direkte Immobilienanlagen 51% offener Spezial AIF 19% geschlossener Speziel AIF 15% weiß nicht/keine Angabe 12% Vergabe von Immobilienkrediten 9% N: 97, Mehrfachnennungen möglich Immobilien AG/REITs/Debt Funds 6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 15

16 INVESTITIONSSTRATEGIE Kleinere bis mittlere Investmentsummen für Wohnimmobilien Welche Summe wollen Sie in den nächsten 18 Monaten in deutsche Wohnimmobilien investieren? 32 % planen Investitionen zwischen 0 und 50 Mio. Euro 23 % möchten von 101 bis 500 Mio. Euro investieren 4 % planen hohe Investitionen zwischen 501 und Mio. Euro Angabe in Mio. Euro % % % % weiß nicht, keine Angabe 38% N: 133 0% 10% 20% 30% 40% 16

17 INVESTITIONSSTRATEGIE Mittlere bis geringe Risikoneigung Wie beurteilen Sie die Risikoneigung Ihres Hauses bei Wohnimmobilieninvestments? 39 % der Befragten sind weder risikoavers noch risikoaffin 36 % legen größten Wert auf Sicherheit eine Minderheit von 13 % geht höhere Risiken ein 13% 12% 36% 39% sehr risikoavers/risikoavers weder risikoavers noch risikoaffin sehr risikoaffin/risikoaffin keine Angabe N: 98 17

18 INVESTITIONSSTRATEGIE Größte Risikofaktoren sind die Konjunktur und Marktpreisentwicklungen Inwiefern stellen die folgenden Faktoren für Sie ein Risiko bei Immobilieninvestments dar? rund zwei Drittel der Befragten schätzen wirtschaftliche Risiken, Marktpreis- und Abwertungsrisiken für mittel bis hoch ein für rund die Hälfte würden steigende Leitzinsen ein risikobehaftetes Szenario darstellen Inflation oder Deflation dagegen nur für etwa ein Drittel der Befragten ein mittleres bis hohes Risiko Staatsverschuldung und Liquidität durch mangelnde Verwertbarkeit bereiten die wenigsten Sorgen Wirtschaftliche Risiken 5% 59% 28% 1% Marktpreisrisiko/Abwertungsrisiko 16% 47% 29% 4% steigende Leitzinsen 12% 37% 36% 10% hohes Risiko Krise im Euroraum 10% 35% 43% 7% mittleres Risiko niedriges Risiko Refinanzierungsrisiko 5% 32% 41% 18% kein Risiko Inflation/Deflation 4% 28% 54% 9% Liquiditätsrisiko durch mangelnde Verwertbarkeit 10% 18% 51% 15% N: 98 Staatverschuldung 2% 13% 57% 21% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 18

19 INVESTITIONSSTRATEGIE Werterhalt, Sicherheit und hohe Ausschüttungsrendite am wichtigsten Welche Rolle spielen bei Ihren Investments folgende Kriterien? Für 75% der Befragten ist Werterhalt das wichtigste Kriterium bei einem Wohn-Investment Wertsteigerungspotenzial für 66% das wichtigste Kriterium Zudem achten die institutionellen Anleger auf Sicherheit (69%) und hohe Ausschüttungsrenditen (67%) Sicherheit/geringes Risiko 69% 18% 9% Hohe Ausschüttungsrendite 67% 17% 9% sehr wichtig/wichtig Wertsteigerungspotenzial 66% 19% 10% neutral Hohe IRR-Rendite 52% 26% 12% eher unwichtig/unwichtig Verfügbarkeit/Liquidität 46% 28% 20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% N:

20 INVESTITIONSSTRATEGIE 68% bevorzugen Top-7-Städte und weitere Ballungsregionen für Wohnimmobilieninvestments In welchen Regionen/Städten Deutschlands wollen Sie in den nächsten 18 Monaten Wohnimmobilien kaufen? Mit 68 % bevorzugen mehr als zwei Drittel der Befragten die Top-7-Städte und die weiteren Ballungsregionen für Wohnimmobilieninvestments 23 % möchten in Städten mit mehr als Einwohnern investieren nur 9 % interessieren sich für kleinere Städte oder gar ländliche Regionen weiß nicht 26% Ländliche Regionen 2% Städte unter Einwohner 7% Städte über Einwohner 23% weitere Ballungsregionen 32% Top-7-Städte 36% N: 102, Mehrfachnennung möglich 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 20

21 INVESTITIONSSTRATEGIE Mittleres Preissegment am stärksten gefragt Welche Wohnformen kommen für Sie dabei in Frage? Mit 37 % der Befragten bevorzugen die meisten Investoren Wohnungen im mittleren Preissegment Wohnungen im oberen Preissegment sind etwas stärker gefragt (20 %) als Wohnungen der unteren Preisklasse (18 %) Gestiegenes Interesse an Studentenwohnungen (17 %) W. im mittleren Preissegment 37% W. im hohen Preissegment 20% W. im unteren Preissegment 18% Studentisches Wohnen 17% Pflegeheime/betreutes Wohnen 9% N: 126, Mehrfachnennung möglich weiß nicht 21% 0% 10% 20% 30% 40% 21

22 INVESTITIONSSTRATEGIE Projektentwicklungen stehen bei Anlegern hoch im Kurs Wie wollen Sie in Wohnimmobilien investieren? Rund 41% der Befragten investieren in Projektentwicklungen Gut sanierter Bestand und Bestand mit Investitionsstau sind begehrter als vollvermieteter Neubau 40,6% 18,1% 21,8% 19,5% vollmermieteter Neubau gut sanierter Bestand mit Investitionsstau ohne Leerstand Projektentwicklungen N:

23 INVESTITIONSSTRATEGIE Investoren achten bei Wohnimmobilieninvestments auf ausgeglichenes Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdkapital Bis zu welcher LTV-Höhe (Lean-to-Value) finanzieren Sie die Wohnimmobilieninvestments in der Regel? Rund ein Drittel der Befragten finanzieren ihre Wohnimmobilieninvestments mit einem LTV zwischen 55 % und 57 % Etwa ein Viertel finanziert zwischen einem LTV von 41 und 50 % Einem Fünftel der Befragten genügt ein LTV von unter 40% bei der Finanzierung Bevorzugte LTV-Höhe % % % % N: 116 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 23

24 INVESTITIONSSTRATEGIE Renditeziele liegen mehrheitlich zwischen 4 und 5 Prozent Welche Renditevorgaben müssen Sie bei direkten und indirekten Investitionen in Wohnimmobilien erzielen? Renditevorgaben bei direkten Wohnimmobilieninvestments meist bei 4 und 5 % Bei indirekten Investments ebenfalls zwischen 4 und 5 %, allerdings tendenziell geringer als bei direkten Investments direkt 0-2 4% 3 13% 4 39% 5 22% 6 6% % 0% 10% 20% 30% 40% 50% indirekt 3 5% 4 50% 5 33% % 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% N:

25 INVESTITIONSSTRATEGIE B- und C-Standorte rücken wegen hoher Preise in A-Standorten stärker in den Fokus Haben Sie aufgrund des aktuell hohen Preisniveaus Ihre Investitionsstrategie angepasst? 41 % bleiben trotz hoher Preise bei ihrer Investitionsstrategie 28 % investieren verstärkt in B- und C-Städte 21 % interessieren sich für Nischenprodukte 20 % nehmen Gewinne mit nein 41% ja, das Preisniveau für Gewinnmitnahmen nutzen 28% ja, wir investieren in Nischenprodukte 21% ja, wir investieren in B- und C-Städte 20% weiß nicht 16% N: 112, Mehrfachnennung möglich 0% 10% 20% 30% 40% 50% 25

27 ZUSAMMENFASSUNG & TRENDS Bereitschaft, verstärkt in Wohnimmobilien zu investieren gestiegen (2015: 53 %; 2016: 57 %) Direkte Anlage (51 %) vor offenen (19 %) und geschlossenen Spezial AIF (15 %) 37 % der Befragten konzentrieren sich auf das mittlere Preissegment, 20% auf das obere, 18 % auf das untere Mehrheit richtet ihr Portfolio stärker auf bestimmte Zielgruppen aus (junge Menschen, Best Ager, Singles, Familien) Höchste Mietsteigerungen in A-Standorten erwartet (3,4 %; 2015: 3,4 %) Höhere Mieten auch in B-Standorten (3,4 %; 2015: 2,9 %) und C-Standorten (2,9 %; 2015: 1,6 %) zu erwarten 84 % erwarten Kaufpreissteigerungen in A-Standorten, B-Standorte besonders sicher, C-Standorte werden mehrheitlich (56 %) stabil bis rückläufig eingeschätzt Die Mehrheit der Befragten rechnet mit einem Renditeniveau von 4 bis 5 % Rund 80 % der Befragten finanzieren Wohnimmobilien mit einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Fremd- und Eigenkapital (LTV-Höhe zwischen 0% und 75 %), fast die Hälfe bis maximal 50 Prozent Zwei Drittel sehen wirtschaftliche Risiken, Marktpreis- und Abwertungsrisiken als die größten Unsicherheitsfaktoren an Trotz hoher Preise lassen 41 % ihre Investitionsstrategie unverändert, 20 % nehmen Gewinne mit 27

28 KONTAKT Kai Wolfram Geschäftsführender Gesellschafter Engel & Völkers Investment Consulting GmbH Taunusanlage Frankfurt Telefon: +49-(0) Mobil: +49-(0) Internet: 28

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