Auswirkungen der Regelungen zur Angemessenheit auf den Wohnungsmarkt

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1 Auswirkungen der Regelungen zur Angemessenheit auf den Wohnungsmarkt Jens Schumacher Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) Berlin,

2 Aufbau I. Wohnungsmärkte und Kosten der Unterkunft 1. Struktur des Wohnungsmarkts / Wohnungsmarktentwicklung 2. Wohnungsversorgung der Grundsicherungsempfänger II. Anforderungen an Regelungen zur Festlegung der 1. Vorbemerkungen 2. Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt 3. Zehn Anforderungen an KdU-Regelungen 4. Fazit 2

3 Aufbau I. Wohnungsmärkte und Kosten der Unterkunft 1. Struktur des Wohnungsmarkts / Wohnungsmarktentwicklung 2. Wohnungsversorgung der Grundsicherungsempfänger II. Anforderungen an Regelungen zur Festlegung der 1. Vorbemerkungen 2. Zehn Anforderungen an KdU-Regelungen 3. Fazit 3

4 Eigentümer- und Anbieterstruktur des Wohnungsbestands

5 Sozialwohnungen Bestand: 1,6 Mio. Wohnungen Ziel: Wohnraumversorgung von Haushalten, die es aus eigener Kraft nicht schaffen, sich angemessen mit Wohnraum zu versorgen. Zuständigkeit liegt bei Ländern 5

6 Regionale Unterschiede bei den Wohnflächen Wohnfläche eines Ein-Personen-Haushalts (Mieter, 2008) in m² Mietenstufe insgesamt Mindestsicherung I II III IV V VI insgesamt Quelle: Statistisches Bundesamt, Berechnungen des IWU 6

7 Neu- und Wiedervermietungsmieten

8 Mietenentwicklung regional

9 Aufbau I. Wohnungsmärkte und Kosten der Unterkunft 1. Struktur des Wohnungsmarkts / Wohnungsmarktentwicklung 2. Wohnungsversorgung der Grundsicherungsempfänger II. Anforderungen an Regelungen zur Festlegung der 1. Vorbemerkungen 2. Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt 3. Zehn Anforderungen an KdU-Regelungen 4. Fazit 9

10 Nachfrager nach preisgünstigen Wohnungen Haushalte mit niedrigem Einkommen 15,5 % Armutsgefährdete (MZ 2013) KdU-Bezieher (insgesamt) 3,8 Mio. Haushalte (2011) Wohngeldempfänger Niedrigeinkommensbezieher ohne Unterstützungsleistung SGB KdU- II Aufstocker 3,1 Mio. BG (2013) darunter KdU- Aufstocker 1,3 Mio. Personen (2013) SGB XII 0,7 Mio. Haushalte (2012) 0,8 Mio. Haushalte (2012) Kein Leistungsanspruch oder Teilweise auch Nichtinanspruchnahme Weitere Nachfragergruppen mit denen Transferempfänger konkurrieren können: Studierende, Alleinerziehende, Rentner, usw. 10

11 Relevanz der Kosten der Unterkunft (KdU) für die Wohnungsmärkte rd. 5 Mio. Privathaushalte mit Unterstützungsleistungen durch KdU nach SGB II / SGB XII und Wohngeld 40 Mio. Privathaushalte insg. = 13 % aller Privathaushalte 21 Mio. Mieterhaushalte insg. = 24 % aller Mieterhaushalte mit KdU / Wohngeld Jährliches Ausgabevolumen: etwa 16 Mrd. Euro 11

12 12 Anteil der SGB II Bedarfsgemeinschaften in Deutschland 2012

13 Durchschnittliche Wohnkosten je Bedarfsgemeinschaft 2012 Wohnkosten von Bedarfsgemeinschaften im Rahmen von SGB II (in ) 13

14 Regionale Unterschiede bei der Bruttokaltmiete Ein-Personen-Haushalt (2008) in Euro Mietenstufe insgesamt Mindestsicherung I II III IV V VI insgesamt Quelle: Statistisches Bundesamt, Berechnungen des IWU 14

15 Wohnkostenbelastung von Ein-Personen-Haushalten Belastung durch Wohnkosten (Housing Cost Burden) (2008) insgesamt armutsgefährdet Mindestsicherung 27 % 29 % 8 % Nettoeinkommen nach Abzug der Wohnkosten in Euro (2008) insgesamt armutsgefährdet Mindestsicherung Quelle: Statistisches Bundesamt, Berechnungen des IWU 16

16 Aufbau I. Wohnungsmärkte und Kosten der Unterkunft 1. Struktur des Wohnungsmarkts / Wohnungsmarktentwicklung 2. Wohnungsversorgung der Grundsicherungsempfänger II. Anforderungen an Regelungen zur Festlegung der 1. Vorbemerkungen 2. Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt 3. Zehn Anforderungen an KdU-Regelungen 4. Fazit 17

17 II. Anforderungen an Regelungen zur Festlegung der Das Existenzminimum muss gewährleistet sein. Im Folgenden werden 10 Punkte dargestellt, die bei der Festlegung der beachtet werden sollten. 18

18 Rahmenbedingungen für die Kosten der Unterkunft Haushaltslage Kosten Arbeitsmarkt / Kaufkraft (energetische) Modernisierung 19 soziale Dimension Wohnungsmarkt KdU sozialräumliche Streuung / Struktur des Angebots Segregation Markteingriff Anzahl und Entwicklung der Bedarfsgemeinschaften Stadtentwicklung Niedrigeinkommensbezieher Ausgaben für KdU Existenzminimum Zumutbarkeit Versorgung der KdU- Empfänger

19 Aufbau I. Wohnungsmärkte und Kosten der Unterkunft 1. Struktur des Wohnungsmarkts / Wohnungsmarktentwicklung 2. Wohnungsversorgung der Grundsicherungsempfänger II. Anforderungen an Regelungen zur Festlegung der 1. Vorbemerkungen 2. Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt 3. Zehn Anforderungen an KdU-Regelungen 4. Fazit 20

20 Auswirkungen der KdU auf den Wohnungsmarkt Zu hohe KdU-Obergrenzen Vermieter passen sich an -> Mieten für KdU steigen Wohnungsangebot für andere Geringverdiener wird knapper Hohe Kosten Wohnungsknappheiten werden verstärkt Zu niedrige KdU-Obergrenzen Gefährdung der Existenzsicherung Segregation wird verstärkt Qualität des Wohnungsangebots verschlechtert sich -> KdU-Obergrenzen müssen auf Basis einer Analyse aktueller Daten festgelegt werden, Verfahren muss praktikabel sein 21

21 Aufbau I. Wohnungsmärkte und Kosten der Unterkunft 1. Struktur des Wohnungsmarkts / Wohnungsmarktentwicklung 2. Wohnungsversorgung der Grundsicherungsempfänger II. Anforderungen an Regelungen zur Festlegung der 1. Vorbemerkungen 2. Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt 3. Zehn Anforderungen an KdU-Regelungen 4. Fazit 23

22 II. Anforderungen an Regelungen zur Festlegung der 1. Einfacher Standard = preiswerter Wohnraum Definition Kein Substandard 24

23 II. Anforderungen an Regelungen zur Festlegung der 2. Produkttheorie Ggf. mit Einschränkung durch Quadratmeterhöchstmiete (Luxuswohnen/Wucher) 25

24 II. Anforderungen an Regelungen zur Festlegung der 3. Wohnfläche (Richtfläche) Statt Richtlinien der sozialen Wohnraumförderung besser Orientierung an örtlicher Wohnungsstruktur 26

25 II. Anforderungen an Regelungen zur Festlegung der 4. Abgrenzung des relevanten Wohnungsmarktsegments Keine rein normative Setzung Sondern abhängig von Anzahl der Nachfrager nach preisgünstigem Wohnraum 27

26 II. Anforderungen an Regelungen zur Festlegung der 5. Verfügbarkeit Für Bedarfsgemeinschaften muss ausreichend angemessener Wohnraum innerhalb der festgelegten Angemessenheitsgrenzen verfügbar sein! 28

27 II. Anforderungen an Regelungen zur Festlegung der 6. Mietenbegriff Bruttokaltmiete vs. Bruttowarmmiete /Gesamtangemessenheitsgrenze / Heizkosten / Klima-Bonus 29

28 II. Anforderungen an Regelungen zur Festlegung der 7. Heizkosten Energiekosten für Ein-Personen-Mieterhaushalt in Euro je m² (2011) insgesamt Mindestsicherung 1,92 2,19 Quelle: SOEP, Berechnungen des IWU (inkl- Strom) 30

29 II. Anforderungen an Regelungen zur Festlegung der 8. Bildung von Vergleichsräumen Gemeindeebene Stadtteilebene vs. Wohnlage 31

30 II. Anforderungen an Regelungen zur Festlegung der 9. Datenquellen 32

31 II. Anforderungen an Regelungen zur Festlegung der 10. Regelmäßige Fortschreibung Prüfung der Angebotsseite Bruttokaltmiete mindestens alle zwei Jahre Heizkosten jährlich Prüfung der Nachfrageseite Änderung der Empfängerzahlen in der Grundsicherung 33

32 Aufbau I. Wohnungsmärkte und Kosten der Unterkunft 1. Struktur des Wohnungsmarkts / Wohnungsmarktentwicklung 2. Wohnungsversorgung der Grundsicherungsempfänger II. Anforderungen an Regelungen zur Festlegung der 1. Vorbemerkungen 2. Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt 3. Zehn Anforderungen an KdU-Regelungen 4. Fazit 35

33 Fazit Auch nach fast 10 Jahren Kosten der Unterkunft sind viele Fragen noch nicht abschließend geklärt Weiterzuentwickeln sind Gesetzgebung KdU-Praxis Methoden/Verfahren Datenbasis Es besteht weiterer Forschungsbedarf BMUB wird die Diskussion weiter unterstützen Berücksichtigung der örtlichen Wohnungsmarktsituation erforderlich 36

34 Weiterführende Informationen Forschung: 37

35 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB)

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