Stuttgarter Verwaltertage 2015 Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft

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2 Stuttgarter Verwaltertage 2015 Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft Prof. Dr. Florian Jacoby Stuttgart, 17. September 2015

3 Grundsätze Eine Wohnungseigentümergemeinschaft nach WEG mit - Kostenverteilung unter Eigentümern nach 16 WEG, - ordnungsmäßiger Verwaltung durch die Eigentümer nach 21 WEG, - Verwalter nach 26 WEG - etc. setzt mindestens zwei Wohnungseigentümer voraus. Der Eintritt in die Gemeinschaft setzt Erwerb des Wohnungseigentums voraus: - Rechtsgeschäft: Auflassung plus Eintragung (Vormerkung genügt nicht!), - Zwangsversteigerung: Zuschlag, ohne dass es auf die nachfolgende Eintragung ankommt, - Gesamtrechtsnachfolge (Erbe, Umwandlung nach UmwG). Folie 3

4 Spezialfall: Aufteilung durch Bauträger Bauträger teilt Grundstück auf, beginnt mit Bau und Abverkauf, Käufer vom Bauträger - erlangt Auflassungsvormerkung im Grundbuch, - nimmt Wohnung in Besitz. Zunächst wird kein Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen (etwa weil wegen Auseinandersetzung über mutmaßliche Mängel Restzahlung ausbleibt). Ungeachtet dessen leben Käufer aber wie Wohnungseigentümer in der Einheit. Für solche Fälle hat BGH werdende Gemeinschaft anerkannt! Folie 4

5 Beispiele 1. In einer neuen Anlage hat der Abverkauf der Wohnungen begonnen. Ab wann kann der Verwalter zur Eigentümerversammlung nach WEG laden? 2. Bei 40 der 60 Einheiten verfügen die Käufer über Vormerkung sowie Besitz, zwei Käufer wurden gerade als Eigentümer eingetragen, wer ist zur Versammlung zu laden? 3. Was ist im nächsten Jahr, wenn dann 10 weitere Einheiten abverkauft wurden und fünf weitere Käufer als Eigentümer im Grundbuch stehen, die anderen über Vormerkungen verfügen? 4. Wer ist zu laden, wenn einer der Käufer mit Vormerkung aus Beispiel 2 seinen Auflassungsanspruch abgetreten hat? Folie 5

6 Agenda I. Was ist eine werdende Gemeinschaft? II. III. Wer ist ein werdender Eigentümer? Wie wird man (erster) Verwalter einer werdenden Gemeinschaft? Folie 6

7 I. Werdende Gemeinschaft 1. Wie entsteht eine werdende Gemeinschaft? 2. Wer ist in einer werdenden Gemeinschaft Gemeinschafter (Eigentümer im Sinne des WEG), der - Kosten nach 16 WEG trägt und - nach 21 WEG an der ordnungsmäßigen Verwaltung mitwirkt, mithin zur Eigentümerversammlung eingeladen werden muss? Folie 7

8 1. Wie entsteht eine werdende Gemeinschaft? Eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht, wenn zu dem Bauträger (Alleineigentümer) ein erwerbender Käufer hinzutritt, - der zwar noch nicht Eigentümer durch Eintragung im Grundbuch geworden ist, - der aber verfügt über wirksamen Erwerbsvertrag, Auflassungsvormerkung für Eigentumsverschaffung, Besitz. Folie 8

9 2. Wer ist in einer werdenden Gemeinschaft Gemeinschafter Der werdende Eigentümer verdrängt den wahren Eigentümer, so dass der werdende Eigentümer insbesondere - zur Eigentümerversammlung zu laden ist und dort das Stimmrecht für die Einheit ausübt, - die Kosten nach 16, 28 WEG aus Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung trägt. Den wahren Eigentümer trifft keine Ausfallhaftung, wenn der werdende Eigentümer nicht zahlt. Folie 9

10 3. Entstehen der echten Gemeinschaft a) Ab wann liegt eine echte (nicht mehr bloß) werdende Wohnungseigentümergemeinschaft vor? > Gemeinschaft entsteht mit der Eintragung des ersten Käufers als Eigentümer. b) Wer ist dann (hinsichtlich Kosten und Verwaltung) als Eigentümer zu behandeln)? > Werdende Eigentümer werden weiterhin als Eigentümer behandelt (tragen Kosten und werden zur Versammlung geladen). Folie 10

11 In den Worten des BGH BGH v V ZB 85/07 Vor Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft bilden die Erwerber, für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und denen der Besitz an der erworbenen Wohnung übergeben worden ist, eine sog. werdende Gemeinschaft. Sie sind verpflichtet, entsprechend 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten des künftigen gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese Verpflichtung entfällt nicht dadurch, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne entsteht. Folie 11

12 II. Wer wird werdender Eigentümer 1. Erwerb vom Bauträger 2. Erwerb vom werdenden Eigentümer Folie 12

13 1. Erwerb vom Bauträger a) Welche Schritte des Erwerbs vom Bauträger müssen erfüllt sein, damit nicht der eingetragene Bauträger, sondern der Käufer als werdender Eigentümer die Stellung als Gemeinschafter (Verwaltungskompetenz und Kostenlast) inne hat? > Der Käufer muss verfügen über - wirksamen Erwerbsvertrag, - Auflassungsvormerkung für Eigentumsverschaffung, - Besitz. Folie 13

14 1. Erwerb vom Bauträger b) Gilt das auch, wenn bereits eine voll entstandene Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegt, weil es neben dem Bauträger bereits eingetragene Eigentümer gibt? Die Antwort ist umstritten: - Jedenfalls schadet nicht, wenn die Gemeinschaft zu einem Zeitpunkt entsteht, zu dem der Erwerber bereits über Erwerbsvertrag und Auflassungsvormerkung verfügt, nur Besitz fehlt (BGH v V ZR 196/11), - Darüber hinaus wird teilweise für hinreichend erachtet der Erwerb innerhalb der fünfjährigen Verjährungsfrist für Gemeinschaftseigentum oder gar ohne zeitliche Grenze jeder Erwerb, sollten aber aus Gründen der Rechtssicherheit keine weiteren Fälle anerkannt werden. Folie 14

15 Nochmals der BGH BGH v V ZR 196/11: Ein Erwerber von Wohnungseigentum, der den Erwerbsvertrag vor Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft abschließt und zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen wird, ist auch dann als werdender Wohnungseigentümer anzusehen, wenn er den Besitz an der Wohnung erst nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft erlangt. Der in dem Grundbuch als Eigentümer eingetragene Veräußerer haftet nicht gesamtschuldnerisch für die Lasten der Wohnung, wenn der Erwerber als werdender Wohnungseigentümer anzusehen ist. Folie 15

16 2. Erwerb vom werdenden Eigentümer a) Findet ein Erwerb vom eingetragenen Eigentümer statt, wird der Erwerber als sog. Zweiterwerber erst mit Eigentumserwerb (Eintragung im Grundbuch) Gemeinschafter. b) Was gilt bei Erwerb vom noch nicht als Eigentümer, sondern nur als Vormerkungsberechtigtem im Grundbuch eingetragenem werdenden Eigentümer? - Lange wurde (zurecht) mit der Vormerkung ein Übergang der Stellung als werdender Eigentümer angenommen, - nach aktueller BGH-Rechtsprechung ist indes der Erwerber vom werdenden Eigentümer bloßer Zweiterwerber (BGH v V ZR 275/14). Folie 16

17 Aktuelles vom BGH BGH v V ZR 275/14: Ein werdender Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbands, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübertragung veräußert (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 14. Juni 1965, VII ZR 160/63, BGHZ 44, 43, 45); der Erwerber ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen. Folie 17

18 Beispiele 1. In einer neuen Anlage hat der Abverkauf der Wohnungen begonnen. Ab wann kann der Verwalter zur Eigentümerversammlung nach WEG laden? > Es muss mindestens ein Käufer über Vormerkung und Besitz verfügen. 2. Bei 40 der 60 Einheiten verfügen die Käufer über Vormerkung sowie Besitz, zwei Käufer wurden gerade als Eigentümer eingetragen, wer ist zur Versammlung zu laden? > Die zwei Eigentümer, aber auch die vierzig werdenden Eigentümer (die ihre Stellung durch Entstehung der Gemeinschaft nicht verlieren) sowie der Bauträger. Folie 18

19 Beispiele 3. Was ist im nächsten Jahr, wenn dann 10 weitere Einheiten abverkauft wurden und fünf weitere Käufer als Eigentümer im Grundbuch stehen, die anderen über Vormerkungen verfügen? > Zusätzlich die fünf neuen Eigentümer, aber nicht die neuen Vormerkungsberechtigten, weil sie ihre Stellung erst nach Entstehen der Gemeinschaft erworben haben (str.). 4. Wer ist zu laden, wenn einer der Käufer mit Vormerkung aus Beispiel 2 seinen Auflassungsanspruch abgetreten hat? > Nach BGH ist nur der ehemals Vormerkungsberechtigte zu laden, der werdender Eigentümer bleibt. Folie 19

20 III. Wie wird man erster Verwalter? 26 Abs. 1 S. 1 u 2 WEG: - Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. - Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. [Gesetzesbegründung spricht indes von Bestellung bei der Begründung von Wohnungseigentum.] Ist es, ggf. unter welchen Voraussetzungen zulässig, dass der teilende Eigentümer (Bauträger) den ersten Verwalter anlässlich der Teilungserklärung bestellt? Folgeproblem: Darf Verwalter sich auf erster Eigentümerversammlung für fünf Jahre bestellen lassen? Folie 20

21 Bestellung des ersten Verwalters Die Zulässigkeit, den ersten Verwalter in der Teilungserklärung zu bestellen, ist umstritten: - Manche halten Bestellung für unzulässig ( 26 Abs. 1 Satz 1 WEG sei abschließend). - Andere halten Bestellung des Alleineigentümers in Form des 23 Abs. 3 WEG für möglich, Aufnahme in Teilungserklärung für ratsam. - KG ZMR 2012, 117: Die Bestellung des ersten Verwalters in der Teilungserklärung ist auch ohne Grundbucheintragung wirksam, wenn sämtliche Sondernachfolger der Bestellung zugestimmt haben (sog. Vereinbarung in Beschlussangelegenheiten). Sicherer Weg: Wieder Bestellung des ersten Verwalters durch Beschluss der ersten Eigentümerversammlung (Dauer). Folie 21

22 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Dr. Florian Jacoby Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht, Universität Bielefeld Universitätsstr. 25, Bielefeld