Lernfeld 5: Wohnräume verwalten und Bestände pflegen Musterlösungen zum Modul IMK Mieterhöhungen im freifinanzierten Wohnungsbau

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1 558-1) Folgende Wohnungs-Angaben liegen vor: Mietvertrag vom 1. Okt. X1, Wohnfläche 90 qm, Grundmiete 585,-, BeKo-VZ 207,-, ortsübliche Vergleichsmiete 6,90 /qm/mo Zu welchem Datum kann frühestens eine Mieterhöhung nach 558 BGB (ortsübl. VM) wirksam werden, wenn das Mieterhöhungsverlangen rechtzeitig zugestellt wird? X3 Auf welchen Betrag darf die Grundmiete max. erhöht werden? 621, ) Folgende Wohnungs-Angaben liegen vor: Mietvertrag vom 1. Okt. X1, Wohnfläche 80 qm, Grundmiete bei Vertragsabschluss 312,-, Mieterhöhung nach 558 BGB (ortsübl. VM) seit 1. Jan. X3 auf 368,-, BeKo-VZ 160,-, ortsübliche Vergleichsmiete 4,60 /qm/mo Wann dürfte die nächste Mieterhöhung nach 558 BGB (ortsübl. VM) frühestens wirksam werden, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete inzwischen bei 4,90 /qm/mo liegt? Bitte geben Sie das Datum und den Betrag der neuen Grundmiete an X4; 374, ) Für eine 70-qm-Wohnung weist der Mietspiegel eine ortsübl. Vergleichsmiete von 5,10 aus. Wegen des herrschenden Mietermarktes wird die Wohnung ab 1. Juni X1 für eine Grundmiete von 210,- /Mo vermietet. Mieterhöhungen erfolgen ausschließlich nach 558 BGB (ortsübl. VM) Bitte bestimmen Sie Zeitpunkt und Höhe der drei nächsten Mieterhöhungen nach 558 BGB (Die Miete soll so schnell und maximal möglich erhöht werden!) Monat und Jahr des ME-verlangens Monat und Jahr der Fälligkeit der erhöhten Miete Mieterhöhung um (in %) Mieterhöhung auf (in Euro) Juni X2 Sep. X2 20 % 252,- Juni X5 Sep. X5 20 % 302,40 Juni X8 Sep. X8 18,06 % 357, ) Fam. Bethge bewohnt eine von Ihnen vermietete 80-qm-Wohnung. Der Mietvertrag gilt seit 1. Okt. X1, seinerzeit wurden 400,- netto/kalt Monatsmiete vereinbart. Per 1. Jan. X3 erfolgte eine Mieterhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete um 75,-. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 8,- / qm / Monat. Wann darf das nächste ME-Verlangen nach 558 BGB (ortsübl. VM) frühestens geltend gemacht werden? Bitte das Datum angeben. Ab wann wird die Mieterhöhung frühestens wirksam? Bitte das Datum angeben. Berechnen Sie die max. zulässige monatliche Mieterhöhung für Fam. Bethge X4 / X4 / + 5,00 1. Aufgabe Eine Wohnung wird ab 1.3.X1 für 350,00 NKM plus 100,00 BeKo-VZ unbefristet vermietet. Der Einbau neuer Fenster vom bis 25.8.X1 kostet den Vermieter 3.511,00, davon Instandhaltungskosten 2.031,00 und Modernisierungskosten 1.480,00. Frage 1.1.: Wie viel Euro Mieterhöhung nach 559 BGB darf der Vermieter ab wann verlangen, wenn das Mieterhöhungsschreiben am 29.8.X1 beim Mieter eingeht?. Die Ankündigung der Mod. ist form- und fristgerecht erfolgt, die Höhe der Mod.kosten ist unstreitig. Antwort 1.1.: 1480 * 11% = 162,80 / 12 Mon. = 13,56 mon. ME... ab Beginn des dritten Monats nach Zugang... ( 559 b BGB) 363,56 NKM ab 1.11.X ,- BK-VZ Seite 1 von 7 bi_0505_loesg_mieterhoeg.doc

2 Frage 1.2.: Zu welchem Termin und in welcher Höhe ist eine Mieterhöhung nach 558 BGB frühestens möglich? Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 430,-. Antwort 1.2.: 1.3.X Monate = 1.6.X2 ( 558 BGB) 20 % von 350,- = Erhöhungsbetrag 70,00,- innerhalb von drei Jahren, aber max. bis zur oüvm (s. 558 (1,3) BGB die ModME wird bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht berücksichtigt) Derzeit zahlen die Mieter (nach der letzten 559-ME = Mod.!!!) 363,56 Plus 70,00 nach 558 wären 433,56; ABER max. oüvm = 430,00 Also: ME nach 558 von 363,56 um 66,44 auf 430,00 zum X2 möglich Frage 1.3.: Wann und in welcher Höhe ist eine Erhöhung der BeKo-VZ zulässig? Antwort 1.3.: 560 (4) BGB beide Vertragsparteien können nach jeder BeKo-Abrechnung die BeKo-VZ angemessen anpassen. 2. Aufgabe Die ortsübliche Vergleichsmiete einer leerstehenden 80-m²-Wohnung in der Stadt Pumpelhausen liegt bei 4,20 EUR / m² / Monat (=> 336,-). In Pumpelhausen herrscht extremer Wohnraummangel. Frage 2.1.: Die Wohnung wird ab 1.4.X1 für 390,- NKM + 160,- BK-VZ vermietet. Ist das zulässig? Antwort 2.1.: Ja, die ortsübliche Vergleichsmiete 336,00 als Obergrenze ist nur bei Mieterhöhungen entscheidend. Für Neuvermietungen gilt als Grenze ggf. nur 5 Wirtschaftsstrafgesetz (Mietpreisüberhöhung) und / oder 291 Strafgesetzbuch (Wucher). Frage 2.2.: Wann darf den Mietern frühestens das erste Mieterhöhungsverlangen nach 558 BGB zugestellt werden, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete ab Okt. X1 bei 5,- /m² liegt? Wie hoch wäre die zulässige Mieterhöhung, ab wann würde sie gelten? Antwort 2.2.: ME-verlangen frühestens am 1.4.X2 Mieterhöhung zum 1.7.X2 um 10,- auf 400,- NKM Frage 2.3.: Ab 1.7.X2 zahlen die Mieter nun 400,00 NKM plus 160,00 BK-VZ. Am 13.9.X2 geht den Mietern ihre BeKo-Abrechnung für April bis Dez. X1 zu und ergibt eine Nachzahlung von 130,00 EUR. Die Höhe und Berechnung dieser Nachzahlung ist unstreitig, die Mieter zahlen den Betrag umgehend. Muss / darf sich daraus eine (Art) Mieterhöhung für die Mieter ergeben? Wenn ja, ab wann und in welcher Höhe? Wenn nein, warum nicht? Antwort 2.3.: Wenn man davon ausgeht, auch eine Erhöhung der Betriebskosten-Vorauszahlung als Mieterhöhung zu bezeichnen - Ja, ( 560 (4) BGB) hier könnte der Vermieter eine künftige BeKo-VZ von (knapp) 175,00 / Monat statt der bisherigen 160,00 EUR verlangen. NR: 130,00 Nachzahlung für 9 Monate => 14,44 pro Monat => aufgerundet 15,00 (geht vielleicht gerade noch durch) lt. 556 (2) BGB dürfen BeKo-VZ nur in angemessener Höhe vereinbart werden, lt. Rechtsprechung also die auf einen Monat heruntergerechnete Nachzahlung, ein Aufschlag durch Aufrunden nur in ganz engen Grenzen und mit Begründung zulässig Den Zeitpunkt der neuen BeKo-VZ ist nicht vorgeschrieben analog 560 (2) BGB wäre der Beginn des übernächsten Monats festzusetzen. Hier ab: 1.11.X2 Frage 2.4.: Ab 1.11.X2 zahlen die Mieter monatlich nun 400,00 NKM plus 175,00 BeKo-VZ. Seite 2 von 7 bi_0505_loesg_mieterhoeg.doc

3 Ab Mai X3 gilt ein neuer Mietspiegel, die monatliche ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 5,90 / m². Ab wann und in welcher Höhe ist eine Mieterhöhung nach 558 BGB zulässig? Antwort 2.4.: ME-verlangen darf den Mietern frühestens am 1.7.X3 zugehen Mieterhöhung bei Zugang im Juli X3 frühestens ab 1.10.X3 auf 468,00 NKM (max. 20% innerhalb von drei Jahren, also zwischen 1.4.X1 und 31.3.X4 Steigerung von 390,00 auf max. 468,00 zulässig, auch wenn die ortsübliche Miete inzwischen darüber liegt.) Frage 2.5.: Ab 1.10.X3 zahlen die Mieter nun 468,00 NKM plus 175,- BeKo-VZ. Im Mai X5 (der Mietspiegel weist unverändert 5,90 aus) kann der Vermieter drei vergleichbare Wohnungen nachweisen, für die der Mietpreis bei 6,10 NKM / m² / Monat liegt. Berechtigt ihn das zur Mieterhöhung nach 558 BGB? Wenn nein, warum nicht; wenn ja, warum, ab wann und in welcher Höhe? Antwort 2.5.: Ja, eine Mieterhöhung muss begründet werden ( 558 a BGB) dies kann auch mittels dreier Vergleichswohnungen geschehen. Mieterhöhungsverlangen kann im Mai X5 gestellt werden (12 Monate unveränderte Miete) mit Wirkung ab 1.8.X5 Erhöhung auf 480,- (innerhalb von drei Jahren max. 20 %) Frage 2.6.: Ab 1.8.X5 zahlen die Mieter nun 480,00 NKM plus 175,- BeKo-VZ. Ab Mai X6 gilt ein neuer Mietspiegel, der für die Wohnung eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,60 / m² / Monat ausweist? Der Vermieter kann keine Vergleichswohnungen mit einer höheren NKM nachweisen. Haben die Mieter Anspruch auf Ermäßigung der NKM? Antwort 2.6.: Nein Frage 2.7.: Vom 3.bis 16.5.X6 wird das Bad in der Wohnung modernisiert. Baukosten: ,- davon Instandhaltungskosten: 8.500,- Modernisierungskosten: 4.000,- Die Modernisierung wurde vom Vermieter form- und fristgerecht angekündigt, in dieser Ankündigung wurde eine Mieterhöhung nach 559 BGB in Höhe von 30,00 EUR / Monat angekündigt. Wann darf das Mieterhöhungsverlangen frühestens beim Mieter eingehen? Ab wann und in welcher Höhe gilt dann die Mieterhöhung? Antwort 2.7.: Eingang ME-verlangen frühestens nach Abschluss der Mod., also 16./17.5.X6 NR.: 4000,00 Mod. * 11 % = 440,00 / 12 Monate = 36,66 Umlage pro Monat Aber!: Angekündigt waren 30,00 ME => ( 559 b BGB) max. 33,00 ME zum Beginn des dritten Monats (ab 1.8.X6) oder 36,66 zum Beginn des neunten Monats (1.2.X7) Frage 2.8.: Die Mieter haben die Modernisierung geduldet. Am 22.5.X6 erhalten sie das ME-Verlangen des Vermieters mit der Mieterhöhung um 33,00 auf 513,00 ab 1.8.X6. Ist dies auch unter Beachtung der bisherigen Mieterhöhungen so zulässig? Antwort 2.8.: Ja, eine ME nach 559 BGB (Mod) ist jederzeit, unabhängig von Mieterhöhungen nach 558 BGB zulässig Frage 2.9.: Die Mieter haben sich inzwischen über den Pumpelhausener Wohnungsmarkt informiert und sind sicher, eine billigere Wohnung zu finden. Bis wann können / müssen sie ihren unbefristeten Mietvertrag kündigen, wann müssen sie die Wohnung spätestens zurückgeben, was geschieht in dieser Zeit mit der Miethöhe? Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Antwort 2.9.: Erste Möglichkeit: Sonderkündigungsrecht nach 561 BGB Kündigung des MV spätestens am 31.7.X6 zum 30.9.X6 die ME um 33,00 tritt dann nicht ein. oder Seite 3 von 7 bi_0505_loesg_mieterhoeg.doc

4 Zweite Möglichkeit: Ordentliche Kündigung ( 573 c BGB) jederzeit möglich, sofern nicht ausgeschlossenen (z. B. Zeitmietvertrag, Staffelmiete innerhalb der ersten vier Jahre) - Kündigungsfrist des Mieters drei Monate (./. 3 Werktage) zum Monatsende also frühestens zum 31.8.X6; die Mieterhöhung 33,00 ab 1.8.X6 gilt dann aber. 3. Aufgabe 3a) Bestimmen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre eigene oder eine Ihnen bekannte Wohnung 3b) Suchen Sie im Internet nach den Mietspiegeln von mindestens zwei anderen Städten als Berlin und bestimmen Sie die dortige ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung, die den Angaben der 3. Aufgabe entspricht. 4. Aufgabe Eine ofenbeheizte Altbau-Wohnung (80 qm) ist zu einer NKM von 220,- zuzügl. BK-VZ 152,- EUR / Monat vermietet, eine Mieterhöhung hat seit über fünf Jahren nicht stattgefunden. Der Eigentümer der vermieteten Wohnung lässt eine Gasetagenheizung und moderne Schallschutzfenster einbauen. Kosten für die GEH: 5.500,- EUR Kosten für die neuen Fenster: 4.800,- EUR Die Kachelöfen bleiben in der Wohnung. Die alten Fenster waren nicht defekt, hätten aber einen neuen Außenanstrich im Wert von 450,- EUR gebraucht; die neuen Fenster weisen deutlich höhere Schallschutzwerte und eine bessere Wärmeisolierung auf. Berechtigt dieser Umbau den Vermieter zur Mieterhöhung? (bitte begründen) Wenn ja wie viel beträgt die Miet-Erhöhung? Antwort 4: Ja, Erhöhung nach 559 BGB (Modernisierung) möglich (GEH) (Fenster)./. 450 (alt für neu) = 9.850,- Mod.kosten 9850 * 11 % = 1083,50 Mod. Umlage / Jahr = 90,29 pro Monat 220,- (alte NKM) + 90,29 (Mod.zuschlag) = 310,29 neue NKM zuzügl. 152,- BK-VZ Zusatzfrage 4a Der Mietspiegel weist für diese Wohnung aber einen Höchstwert von 3,02 / qm / Monat aus. Das wären bei 80 qm dann nur 241,60 NKM!?! Das Ergebnis von Aufgabe 4 lautet aber 310,29 Euro! Darf der Vermieter die Miete nun auf 241,60 oder auf 310,29 erhöhen? (Antwort bitte begründen) Seite 4 von 7 bi_0505_loesg_mieterhoeg.doc

5 Antwort 4a: Auf 310,29! 220,- (alte NKM) + 90,29 (Mod.zuschlag) = 310,29 neue NKM zuzügl. 152,- BK-VZ Mod-ME ( 559 BGB) können mit 11 % Umlage / Jahr unabhängig von Mieterhöhungen nach 558 BGB durchgeführt werden. 5. Aufgabe Bitte bestimmen Sie die max. zulässige Mieterhöhung: Die Miete ist seit mehr als drei Jahren unverändert, bisherige NKM 350,- / Monat Die ortsübliche Vergleichsmiete für diese Wohnung liegt bisher (ohne Mod.) bei 375,- / Monat. Eine gerade abgeschlossene Modernisierung (wurde form- und fristgerecht angekündigt) würde zu einer Mod.-Mieterhöhung von 50,- / Monat führen Ortsübliche Vergleichsmiete für diese Wohnung lt. Mietspiegel: Whg. unmodernisiert: 375,- Whg. modernisiert: 415,- Antwort 5: Es gäbe mehrere Varianten für eine ME: a) Die Whg. wird nach der Mod. in das neue Mietspiegelfeld eingestuft und damit die Miete nach 558 BGB auf 415,- erhöht. (entspricht einer ME von ca. 19 %) Damit ist dann die Modernisierung dann mit "eingearbeitet". b) Die ME wird nach 558 BGB für die unmodernisierte Whg. auf 375,- erhöht und anschließend zusätzliche die Mod.-ME von 50,- nach 559 BGB aufgeschlagen. Damit ergibt sich eine neue Gesamtmiete von 425,-?!? Damit überschreitet man doch aber den zulässigen Mietspiegelwert von 415,-?!? Dies ist in dieser Kombination zulässig! Wichtig: Beide Mieterhöhnungen (nach 558 und 559) finden zeitgleich statt. Es wird zuerst die ME bis zur oüvm nach 558 für die unmodernisierte Wohnung vorgenommen und anschließend die Mod.-ME nach 559 aufgeschlagen. 6. Aufgabe Wenn es um die Mieterhöhung für eine öffentlich geförderte Wohnung geht, gelten dann auch die Bestimmungen der 558 bis 559 b BGB? Seite 5 von 7 bi_0505_loesg_mieterhoeg.doc

6 Antwort 6 Nein! Die BGB-Bestimmungen - Miete mind. ein Jahr unverändert plus drei Monate Zustimmungsfrist des Mieters - Miterhöhung innerhalb von drei Jahren max. 20 % - Obergrenze einer Mieterhöhung ist die ortsübliche Vergleichsmiete gelten nur für freifinanzierten Wohnraum!!! Bei öff. gef. (preisgebundenem) Wohnraum errechnet sich die (höchst)zulässige Miete als Kostenmiete auf Grundlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung (s. dazu 7 ff WoFG, 2 ff II. BV, 8 ff WoBindG, 1 ff NMV) Ändern sich Wertansätze innerhalb der Wirtschaftlichkeitsberechnung, führt das zu einer neuen Kostenmiete und damit zu einer Anpassung der Miete. Diese Thematik wird in einem anderen Modul behandelt. 7. Aufgabe Welche Möglichkeiten einer Mietänderung gibt es grundsätzlich? Studieren Sie dazu 557 bis 561 BGB sowie die entsprechenden Ausführungen in Ihrem Lehrbuch. Antwort 7 - Vereinbarung der Vertragspartner = Vertragsänderung ( 557 BGB) - Staffelmiete ( 557a BGB) für künftige Erhöhungen mind. ein Jahr unveränderte Miete, Erhöhung als Geldbetrag (!nicht in Prozent) im Voraus vereinbart, dann keine andere Art der ME mehr möglich außer Anpassung der BeKo-VZ, kein Sonderkündigungsrecht des Mieters wegen Mieterhöhung, ord. Kündigg. des Mieters kann für max. vier Jahre ausgeschlossen werden - Indexmiete ( 557b BGB) Miethöhe wird an Lebenshaltungs-Preisindex Deutschlands gekoppelt, mind. ein Jahr unverändert, andere Arten der ME nur bedingt möglich - ME bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ( 558 ff BGB) ein Jahr plus drei Monate / max. 20 % innerhalb von drei Jahren / Kappungsgrenze ortsübl. Vergleichsmiete - ME nach Modernisierung ( 559 BGB) ME in Höhe von jährlich max. 11 % der Mod.kosten - Anpassung von BeKo ( 560 BGB) Unterschied zwischen BeKo-Pauschale und BeKo-VZ beachten! 8. Aufgabe Welche formalen und inhaltlichen Anforderungen werden an ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach 558 BGB gestellt? Antwort 8 (s. 558, 558a BGB) - Aufforderung zur Zustimmung muss an alle Vertragspartner gerichtet sein (z.b. beide Eheleute) - Letzte ME nach 558 bzw. Beginn des MV muss mind. ein Jahr zurückliegen - Neue Miete darf nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen - Alle Mieterhöhungen nach 558 dürfen innerhalb von drei Jahren max. 20 % betragen - ME muss begründet werden Begründungsmittel: Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Gutachten, Datenbank - Wenn vorhanden, ist der gültige qualifizierte Mietspiegel zur Information beizulegen bzw. darauf zu verweisen, auch wenn auf ein anderes Begründungsmittel Bezug genommen wird - Berechnung der neuen Miete muss nachvollziehbar sein - in Textform - Aufforderung zur Zustimmung mit Terminangabe - spätestens bis Ende des zweiten Monats nach Zugang - Angabe Betrag und Datum der Fälligkeit der erhöhten Miete (Beginn des dritten Monats nach Zugang) - (Dem Mieter steht ein Sonderkündigungsrecht nach 561 BGB zu. Es besteht aber keine gesetzliche Verpflichtung, ihn darauf hinzuweisen, auch wenn vorgedruckte Formulare diesen Hinweis oft enthalten.) Seite 6 von 7 bi_0505_loesg_mieterhoeg.doc

7 9. Aufgabe Welche formalen und inhaltlichen Anforderungen werden an eine beabsichtigte Modernisierung und an das damit verbundene Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach 559 BGB gestellt? Antwort 9 (s. 559, 559a, 559b) - keine Zustimmung der Mieter erforderlich, Mod. und entsprechende Mieterhöhung ist zu dulden, sofern kein besonderer Härtegrund vorliegt - Ankündigung der Mod. drei Monate vor Beginn der Mod.arbeiten (Art, Beginn, Dauer, Umfang der Arbeiten und voraussichtliche Mieterhöhung) - Zustellung des ME-verlangens nach Abschluss der Arbeiten an alle Mieter - in Textform - nachvollziehbare Berechnung und Erläuterung der Kosten und der ME - Angekündigte Mieterhöhung darf um max. 10 % überschritten werden, damit die ME zum Beginn des dritten Monats nach Zugang des ME-verlangens wirksam wird. Wenn höher, dann ME erst ab Beginn des neunten Monats nach Zugang. 10. Aufgabe Innerhalb welcher Frist kann der Vermieter auf Zustimmung klagen, wenn der Mieter einer Aufforderung zur Zustimmung zur Mieterhöhung nach 558 BGB nicht nachkommt? Antwort 10 (s. 558b (2)) Innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist des Mieters Seite 7 von 7 bi_0505_loesg_mieterhoeg.doc