Marktsegment seniorengerechtes Wohnen Potential in der Zukunft?

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1 Leipzig 2013 Marktsegment seniorengerechtes Wohnen Potential in der Zukunft? Dipl. Ing. Toni Trautwein, Leiter Projektentwicklung, TERRAGON INVESTMENT GmbH, Berlin 1

2 TERRAGON Unternehmen TERRAGON PROJEKTMANAGEMENT GmbH TERRAGON INVESTMENT GmbH TERRAGON VERTRIEB Projektentwicklung, Projekt- und Baumanagement TERRAGON Berlin für Seniorenimmobilien (deutschlandweit) Spezialvertrieb für altersgerechte Wohnungen Bau von 20 Senioreneinrichtungen mit insgesamt ca Wohneinheiten und ca. 640 Pflegeplätzen Beratung und Eigenentwicklungen 2

3 Hannover/Isernhagen Berlin/Sophiengarten Bonn/Villa Camphausen Berlin/Spandauer Burgwall Frankfurt/Westend München/Trudering 3

4 Leipzig 2013 I. Bedarf für seniorengerechtes Wohnen Die Demographische Herausforderung 4

5 I. Bedarf für seniorengerechtes Wohnen Die Demographische Herausforderung Zusammenfassung der demographischen Entwicklung in Deutschland: Weniger : Schrumpfung/Stagnation der Bevölkerung Älter : Starke Zunahme der Bevölkerungsgruppe 80+ Bunter : Zuwanderung und Binnenwanderung Zweisam und Einsam : Zunahme der Ein- und Zweipersonenhaushalte Regionaler : regional gravierende Unterschiede 9

6 I. Bedarf für seniorengerechtes Wohnen Die Demographische Herausforderung Regionaler Bedarf nach seniorengerechten Wohnungen: Zuwachs von Senioren-Haushalten in den allen Bundesländern bis 2030 Stagnation/Abnahme der Haushalte und der Wohnflächennachfrage in den Neuen Bundesländern (außer Großstätten/ Agglomerationsräumen) Die Wohnflächennachfrage in alten Bundesländern und Städten/ Agglomerationen steigt Die Nachfrage der alten Ein- und Zweipersonenhaushalte steigt 10

7 Leipzig 2013 II. Strategien für seniorengerechtes Wohnen in Regionen mit sinkendem Wachstum 11

8 II. Strategien für seniorengerechtes Wohnen in Regionen mit sinkendem Wachstum BBSR-Haushaltsprognose 2010 bis 2030; BBSR

9 II. Strategien für seniorengerechtes Wohnen in Regionen mit sinkendem Wachstum Konsequenzen für den Wohnungsmarkt in Regionen mit sinkendem Wachstum (neue Flächenländer) Abnahme der Bevölkerung und vereinzelte Wachstumsinseln Erheblicher Zuwachs bei der Nachfragegruppe 80+ Weitgehend stabile Nachfrage bei Ein- und Zwei-Personenhaushalten Angebot übersteigt zum Teil Nachfrage und trifft auf unelastisches Angebot Niedrige Durchschnittsmieten zw. 3,50 bis 6,00 EUR/qm Mfl. 13

10 II. Strategien für seniorengerechtes Wohnen in Regionen mit sinkendem Wachstum 1. Empfehlung für Wohnungsbestände Wettbewerbsfähigkeit der Bestände verbessern (bei niedrigen Margen) Konkurrenzstrategie: Frühzeitige Anpassung von Wohnungsbeständen für ältere Zielgruppen Gezielt Potentiale im Bestand für barrierereduzierte oder barrierefreie Sanierung identifizieren Fördermöglichkeiten ausschöpfen 14

11 II. Strategien für seniorengerechtes Wohnen in Regionen mit sinkendem Wachstum 2. Empfehlung für Wohnungsneubau Risikominimierende Strategie: Wohn-Neubaukonzentration als Marktnische an regionalen A-Standorten Altersgerecht/ barrierefreies/ barrierearmes Bauen ist Pflicht Zielgruppenspezifische Nachfrage, Potentiale und Konkurrenz genau zu ermitteln Zielgruppenspezifische Ansprüche erfüllen (Zielgruppe 70+) Produkte: Neubau im betreuten Wohnen nach Tür-an-Tür-Konzept mit Pflegeheimen oder anderen Versorgungsstrukturen Refinanzierbarkeit z.z. ab ca. 10 EUR/qm Mfl. 15

12 Leipzig 2013 III. Strategien für seniorengerechtes Wohnen in Wachstumsregionen 16

13 III. Strategien für seniorengerechtes Wohnen in Wachstumsregionen Konsequenzen für den Wohnungsmarkt in Wachstumsregionen (Städte und Agglomerationen, alte Flächenländer) Starke Zunahme der Ein- und Zweifamilienhaushalte Absolute und relative Zunahme der Nachfragegruppe 80+ Allg. Nachfrageüberhang: Abnahme von Leerständen bei steigenden Mieten Nachfrageüberhang bei günstigem Wohnraum Jung und Alt konkurrieren um günstigen Wohnraum 18

14 III. Strategien für seniorengerechtes Wohnen in Wachstumsregionen 1. Empfehlung für Wohnungsbestände Verbesserung der Wettbewerbsfähigkeit durch altersgerechten Umbau nur zur Margen-/Renditeoptimierung nötig kleinere Wohnungen Anpassung an ältere Zielgruppen (70+) nur bei regulären Instandhaltungs-/ Investitionszyklen zu berücksichtigen 19

15 III. Strategien für seniorengerechtes Wohnen in Wachstumsregionen 2. Empfehlung für Wohnungsneubau Nischen-Strategie: Infrastrukturell integrierte Standorte in B-Lagen bevorzugen (günstigere Grundstücke, höhere Mieten/Kaufpreise, wenig Konjunkturabhängig) grundsätzlich altersgerecht planen oder vorrüsten Zielgruppenspezifische Nachfrage, Potentiale und Konkurrenz genau zu ermitteln Zielgruppenspezifische Ansprüche erfüllen (Zielgruppe 70+) Produkte: Altersgerechtes/ betreutes Wohnen, Seniorenresidenzen, standardisierte kl. Wohnungen für Senioren mit geringem Haushaltseinkommen Refinanzierbarkeit z.z. ab ca. 10 EUR/qm Mfl. 20

16 Leipzig 2013 IV. Praxisbeispiel: B-Lage Berlin-Spandau Verbundprojekt Pflegeheim - betreutes Wohnen, Havel Garten, Berlin-Spandau 21

17 IV. Praxisbeispiel: B-Lage Berlin-Spandau Standorteinschätzung Spandau anhand statistischer Daten Berlin Spandau Einwohner Haushalte Pers. pro Haushalt 1,76 1,87 Personen über 64 Jahren (65 und älter) Personen über 64 Jahren (65 und älter) in % der EW Durchschnittliche Nettokaltmieten ,36% 21,52% 5,96 5,15 von 4,67 bis 5,50 Arbeitslosenquote 14,2% 15,5% Eigene Tab.; Amt für Statistik Berlin- Brandenburg 2008 Ergebnis: Spandau war 2007 kein idealer Investitionsstandort für normales Wohnen 22

18 IV. Praxisbeispiel: B-Lage Berlin-Spandau Altersgerechtes Wohnen Bedarfsparameter für Spandau Keine vollständige, regionalisierte Angebotserfassung für das Marktsegment altersgerechtes Wohnen Anhaltswert für das Nachfragepotential: 2 % der über 65-jährigen Nachfragepotential gem. Berechnung auf ca. 500 Wohnungen geschätzt Berlin Spandau Personen über 64 Jahren (65 und älter) Potential betreutes Wohnen (2% der ü 64) Erfasstes Angebot (eigene Recherche) keine Daten 450 Eigene Tab.; Amt für Statistik Berlin- Brandenburg

19 IV. Praxisbeispiel: B-Lage Berlin-Spandau Abschätzung des zu bedienenden Bewohner/Einkommenssegmentes Oberes Einkommens- Drittel als Zielgruppe Eigene Darstellung; Daten Destatis

20 IV. Praxisbeispiel: B-Lage Berlin-Spandau Konzeption des altersgerechten Wohnungsangebotes Günstige B-Lagen mit Wasserlage und Nähe zur Spandauer Innenstadt (2km) Pflegeheim in unmittelbarer Nachbarschaft (Sicherheit für Erwerber/Mieter) Bedarf: ca. 450 Wohnungen insbesondere Potential im oberen Einkommensdrittel Konkurrenz: weniger zentral gelegen, Konkurrenz überwiegend mit einfacher Realisierte Miete 2009: 13 EUR/qm Mfl. Mietzins zzgl. NK & Servicepauschale und mittlerer Qualität Erfüllung zielgruppenspezifischer Ansprüche: Individuelles, eigenverantwortliches Service-Wohnen (kein Pflegeheim!) Hohe Qualitätsmerkmale: 2- bis 3-Zimmerwohnungen, großzügige Bäder, Balkone/Gärten, Concierge, elektronische Zugangskontrolle, Fitnessraum, Schwimmbad/Sauna, Clubraum/Kaminzimmer, Andachtsraum 26

21 IV. Praxisbeispiel: Verbundprojekt Pflegeheim-betreutes Wohnen, Havel Garten, Berlin-Spandau 27

22 IV. Praxisbeispiel: Verbundprojekt Pflegeheim, Bethanien Havel Garten, Berlin-Spandau 28

23 IV. Praxisbeispiel: Verbundprojekt Pflegeheim, Bethanien Havel Garten, Berlin-Spandau 29

24 IV. Praxisbeispiel: Verbundprojekt Betreutes Wohnen, Residenz Havel Garten, Berlin-Spandau 30

25 IV. Praxisbeispiel: Verbundprojekt Betreutes Wohnen, Residenz Havel Garten, Berlin-Spandau 31

26 IV. Praxisbeispiel: Verbundprojekt Betreutes Wohnen, Residenz Havel Garten, Berlin-Spandau 32

27 IV. Praxisbeispiel: Verbundprojekt Betreutes Wohnen, Residenz Havel Garten, Berlin-Spandau 33

28 IV. Praxisbeispiel: Verbundprojekt Betreutes Wohnen, Residenz Havel Garten, Berlin-Spandau 34

29 Leipzig 2013 V. Schlussfolgerungen 35

30 V. Schlussfolgerung Geringes Prognoserisiko bei Ausrichtung von Wohnungsangeboten auf ältere Menschen! Regional gravierende Entwicklungsrichtungsunterschiede und Entwicklungsprognosen! A-Lagen als risikominimierende Strategie in Regionen mit sinkendem Wachstum! B-Lagen (Integrierte Standorte) als Nischenstrategie in wachstumsstarken Regionen! Differenzierte Zielgruppen-/ Produktdefinition und Konkurrenzanalyse unerlässlich! 36

31 Leipzig 2013 VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT 37

32 Kontakt TERRAGON INVESTMENT GmbH TERRAGON PROJEKTMANAGEMENT GmbH Friedrichstraße , Berlin, Germany Telefon +49 (030) Telefax +49 (030) Geschäftsführer: Dr. Michael Held, Dipl.-Wirt.-Ing. (FH) Jörg Gunne, Dipl.-Ing. Jens-Uwe Kelka TERRAGON Berlin 38

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