VERKAUF VERMIETUNG INVESTMENT. MARKTBERICHT 2015 Wohnimmobilien in Kiel.
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- Stefan Morgenstern
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1 VERKAUF VERMIETUNG INVESTMENT MARKTBERICHT 2015 Wohnimmobilien in Kiel 1
2 WOHNIMMOBILIEN IN KIEL Begrüßung 2 Standortinformationen 3 Methodik 3 Inhalt Bautätigkeit, Marktüberblick 4 reise und Lagen, Aussicht 5 Wohnlagenkarte 6 Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht Wohnimmobilien für die Stadt Kiel zu präsentieren. Für die Einschätzung des Werts Ihrer Immobilie ist die genaue etrachtung aller rele anten Ein üsse sehr ichtig. Neben indi- iduellen Aspekten ie ausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren hierbei die entscheidende Rolle. ie irtschaftliche Ent icklung der Region, Infrastruktur und Freizeitm glichkeiten so ie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beein ussen allesamt den reis, zu dem eine Immobilie erkauft oder ermietet ird. Mit dem Marktbericht stellen ir Ihnen ein Instrument zur Verfügung, mit dessen Hilfe Sie die aktuelle und die zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt der Stadt Kiel beurteilen können. Die Research-Abteilung unseres Hauses hat hierzu interne und e terne Daten ausge ertet. Auf diese Weise bieten ir Ihnen die Transparenz, die zur Findung eines für beide Seiten fairen Transaktionspreises nötig ist. Gerne stellen ir Ihnen auch einen Ser ice zur Verfügung, der über die Möglichkeiten eines Marktberichts hinausreicht: Unsere geprüften freien Sach erständigen für Immobilienbe ertung ers ert bestimmen gern kostenfrei und un erbindlich den indi iduellen Markt ert Ihrer Immobilie. Mit der Kompetenz eines europa eiten Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Mitarbeiter bringen ir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße Beata on oll 2
3 Standortinformationen Die stseestadt Kiel ist mit rund Ein ohnern die nördlichste Großstadt Deutschlands. So ist Kiel vor allem auch als Kreuzfahrthafen und Hotspot des Segelsports bekannt und besitzt zahlreiche Sportboothäfen. Zahlreiche Strände sind in kürzester Zeit erreichbar, vier Golfplätze und ein großes kulturelles Angebot sind verfügbar. Zu den bedeutendsten Arbeitgebern der schles ig-holsteinischen Landeshauptstadt zählen das Universitätsklinikum, Bartels Langness, oop oder die Universität. Die positiven irtschaftlichen Rahmenbedingungen und der hohe Stellen ert der Universität bedingen die positive Ent icklung der Ein ohnerzahl. Im ahr 2013 betrug das lus aus Zu- und Ab anderung ca. 7,45 pro Ein ohner. Die positive Ent icklung der Stadt an der Kieler Förde macht sich auch auf dem Markt für Wohnimmobilien bemerkbar. BASISDATEN Bevölkerungszahl (2014) Wanderungssaldo pro Einwohner (2013) + 7,45 Prognose Bevölkerungszahl (2025) Haushaltsanzahl (2014) Ø Haushaltsgröße (2014) 1,75 Prognose Haushaltsanzahl (2025) Kaufkraft pro Haushalt (2014) Kaufkraft pro Haushalt (Deutschland) Quelle: Destatis, GfK, BBSR, V N LL Research Methodik Das Geschehen auf den Immobilienmärkten ird on zahlreichen Aspekten beein usst. Um eine umfassende und realistische Markteinschätzung zu ge ährleisten, erden im orliegenden Marktbericht die erschiedenen Ein ussgrößen analysiert und miteinander in Verbindung gebracht. Hierbei betrachtet V N LL Research so ohl interne Daten als auch Daten der statistischen Ämter, Gutachterausschüsse und privater Anbieter. Im Folgenden erden Vorgehens eisen, begrif iche Abgrenzungen und Quellen näher beschrieben. Basisdaten Bevölkerungszahlen, Kaufkraft und Haushaltszahlen bz. -größen sind ichtige Nachfrageindikatoren für den Wohnimmobilienmarkt. Die Daten basieren auf Angaben der statistischen Ämter des Bundes und der Länder so ie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung BBSR und der Gesellschaft für Konsumforschung GfK. Bautätigkeit ur Einschätzung der Bautätigkeit erden die Baufertigstellungen und Baugenehmigungen von Wohnungen analysiert. Die Angaben basieren auf Zahlen der statistischen Landesämter und beziehen sich so ohl auf Wohnungen in Wohn- als auch in Nicht ohngebäuden. Nicht ohngebäude sind Gebäude, deren Z eckbestimmung nicht über iegend dem Wohnen dient. Transaktionen Die Angaben zu den Transaktionen beziehen sich auf die Analyse von Grundstücksmarktdaten des lokalen Gutachterausschusses. Hierbei erden für die Segmente Ein- Z eifamilienhäuser EFH ZFH und Eigentums ohnungen ETW die Anzahl der Transaktionen, der Gesamtumsatz der Transaktionen und die durchschnittlichen Transaktionsumsätze analysiert. Umsatzangaben beziehen sich hierbei immer auf Geldumsätze in Euro. Preise und Mieten Grundlage der reis- und Mietangaben ist die Markte pertise unserer Immobilienberater vor rt. Hierbei ießen neben der Marktkenntnis auch Daten aus Be ertungen und betreuten Immobilienverkäufen mit in die Analyse ein. Die Verkaufspreise sind nach Einschätzung der Research-Abteilung typisch für die e eilige Lage. Für Häuser erden Gesamtkaufpreise, für Eigentums ohnungen Quadratmeterpreise ausge iesen. Die reise erden in reisspannen angegeben und sind von Ausreißern bereinigt. Auch die Mietpreise stellen sich im Marktvergleich charakteristisch für die e eilige Lage dar, beziehen sich auf Neuvermietungen und beinhalten so ohl einzelne Wohnungen als auch Häuser. Die Mietpreisspannen erden in Quadratmeterpreisen angegeben und sind von Ausreißern bereinigt. Innerhalb der einzelnen b ektklassen ird z ischen Neubauten und Bestandsimmobilien unterschieden. Hierbei ist zu beachten, dass kernsanierte Häuser oder Wohnungen in der Kategorie Neubauten gelistet erden. Trends Die Be ertung durch V N LL Research hinsichtlich der Ent icklung des Wohnimmobilienmarktes für die kommenden z ölf Monate ird für edes Segment und ede Lage mit Trendpfeilen dargestellt: = steigend, = stabil, = fallend Karte Der untersuchte Wohnimmobilienmarkt ird räumlich in vier Lagekategorien unterteilt: einfach, mittel, gut und remium. Die Basis für diese Unterteilung bilden die reis- und Mietangaben. 3
4 FÜR SIE IN DEN BESTEN LAGEN Bautätigkeit Im ahr 2013 sind in Kiel 18 neue Wohnungen fertiggestellt orden. Dies ist der z eitniedrigste Wert im Betrachtungszeitraum. Der Sechsjahresdurchschnitt liegt bei rund 250 neuen Wohnungen pro ahr. ro Haushalte sind in Kiel im ahr 2013 nur ca. 1,4 Wohnungen neu errichtet orden. Im Vergleich zum gesamten Bundesgebiet mit rund 5,4 neuen Wohnungen pro Haushalte liegt dieser Wert deutlich unter dem landes eiten Durchschnitt. Die kontinuierlich ansteigende Anzahl der Baugenehmigungen für neue Wohnungen lässt einen Anstieg der Fertigstellungen in den nächsten ahren vermuten. Seitens der amtlichen Statistik sind noch keine Zahlen zu Fertigstellungen im ahr 2014 verfügbar, ohl aber über die Anzahl der Baugenehmigungen. Diese erreichen mit 616 genehmigten Bauvorhaben den Höchst ert im Betrachtungszeitraum. Ein eiteres Indiz für die steigende Nachfrage auf dem Kieler Markt für Wohnimmobilien. Neuer Wohnraum entsteht aktuell in den Neubaugebieten Meimersdorf und Wellsee Entwicklung der Bautätigkeit von Wohnungen Baufertigstellungen Baugenehmigungen Quelle: Destatis, V N LL Research Marktüberblick Insgesamt echselten im ahr 2014 auf dem Kieler Wohnimmobilienmarkt Ein- Z eifamilienhäuser und Eigentums ohnungen den Besitzer. Das hierbei umgesetzte Geldvolumen betrug rund 205,4 Mio. Euro. Im Vergleich zum Vor ahr hat so ohl die Anzahl der Transaktionen minus 13 rozent als auch das gesamte Umsatzvolumen minus 11 rozent leicht abgenommen. Als Grund hierfür kann die Erhöhung der Grunder erbsteuer in Schles ig-holstein angeführt erden, die vermutlich dafür gesorgt hat, dass einige Käufe im ahr 2013 vorgezogen urden. Die generell steigende Nachfrage nach Wohnraum lässt sich an den durchschnittlichen Transaktionsumsätzen ablesen. Im Segment der Ein- Z eifamilienhäuser stieg das durchschnittliche Transaktionsvolumen gegenüber 2013 um ca. rozent und gegenüber 2012 sogar um fast 23 rozent auf rund Euro pro Transaktion. Für eine Eigentums ohnung haben Käufer im ahr 2014 durchschnittlich Euro gezahlt. Dieser Wert liegt auf einem ähnlichen Niveau ie 2013 und fast 14 rozent höher als Bei eiter steigender Nachfrage und geringer Neubautätigkeit rechnet V N LL IMM BILIEN damit, dass die durchschnittlichen Transaktionsvolumina eiter steigen erden. Bei den Verkaufsmotiven spielt der Generationen echsel in Kiel eine ichtige Rolle. Viele ältere Immobilien erden aktuell auf dem Markt angeboten. Daneben zählen private und beru iche Veränderungen so ohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite zu den Hauptmotiven für den Er erb Verkauf einer Immobilie. Bedingt durch die positive Marktsituation in Kiel und dem aktuell niedrigen Zinsniveau ist der Kauf einer Immobilie, auch als private Geldanlage, sehr attraktiv. Tausende Millionen Anzahl Transaktionen - Anzahl EFH/ZFH ETW Transaktionen - Umsatz ,9 126,0 93,8 103,9 79,4 62,8 EFH/ZFH ETW Transaktionen - Ø Umsatz ,4 218,7 178,4 136,3 137,0 120,7 EFH/ZFH ETW Quelle: Gutachterausschuss Kiel, V N LL Research 4
5 reise und Lagen Zur absolut besten Wohnlage in Kiel zählt Düsternbrook. Das Viertel am Westufer der Kieler Förde bietet mit dem Diederichsen- ark und dem Düsternbrooker Gehölz zahlreiche Grün ächen zur Erholung. Darüber hinaus lädt die angrenzende Kiellinie, die ohl schönste Küstenpromenade der Stadt, zum Flanieren am Meer ein. So ohl Villen mit Meerblick als auch hoch ertige Wohnungen sind in Düsternbrook sehr begehrt. Die Kaufpreise für ein freistehendes Ein- Z eifamilienhaus sieht V N LL IMM BILIEN im Durchschnitt z ischen und 2,1 Mio. Euro. Eigentums ohnungen sind hier durchschnittlich z ischen und Euro pro Quadratmeter zu er erben. e nach Ausstattung und Lage können die reise teil eise nach oben ab eichen. Der Stadtteil Schreventeich, am estlichen Rand der Altstadt, bietet beeindruckende Stadthäuser aus den 1 30er- ahren mit Blick auf den Schrevenpark. Die meist vier- bis fünfstöckigen Stadthäuser mit ihren liebevoll restaurierten Fassaden versprühen hier ein besonderes Flair. Für eine Eigentums ohnung sind nach Einschätzung des Hauses V N LL IMM BILIEN in dieser begehrten Lage im Schnitt z ischen und Euro pro Quadratmeter realistisch. Ebenfalls eine hohe Quote an restaurierten Altbauten hat der Stadtteil Blücherplatz zu bieten. Westlich an Düsternbrook angrenzend, punktet diese Lage mit der Nähe zur Innenstadt, zur Kieler Förde und zur hristian-albrechts-universität. Vor allem Best Ager und junge aare suchen hier nach kleinen bis mittelgroßen Wohnungen. Für eine Eigentums ohnung sind hier durchschnittliche Quadratmeterpreise z ischen und Euro realistisch. Die Kieler Altstadt mit der St. Nikolaikirche und dem Kieler Schloss ird so ohl bei ung als auch bei Alt immer beliebter. In der zentralen und lebendigen Wohnlage sind im Schnitt Quadratmeterpreise z ischen und Euro, je nach Lage und Ausstattung der Wohnung, erzielbar. Nicht uner ähnt sollen auch die Wohnlagen an der östlichen Küste der Kieler Förde bleiben. rte ie Mönkeberg, Kitzeberg, Heikendorf oder Laboe gehören z ar nicht mehr zum Kieler Stadtgebiet, sind aber aufgrund der herrlichen Strände bevorzugte Wohnlagen auch für Ferienimmobilien. Ob repräsentativ an der Laboer Strandpromenade oder ruhig, aber direkt an der Küste im für seinen Golf- lub bekannten Kitzeberg an der Förde ist für fast jeden et as dabei. Die reisspanne für freistehende Ein- Z eifamilienhäuser reicht hier nach Einschätzung von VON OLL IMMOBILIEN im Durchschnitt von bis 2,1 Mio. Euro. FREISTEHENDE EIN-/ZWEIFAMILIENHÄUSER Lage Neubau/saniert in Bestand in Premium gut mittel einfach DOPPELHAUSHÄLFTEN/REIHENHÄUSER Lage Neubau/saniert in Bestand in Premium gut mittel einfach EIGENTUMSWOHNUNGEN Lage Neubau/saniert in /m² Bestand in /m² Premium gut mittel einfach MIETE Lage Neubau/saniert in /m² Bestand in /m² Premium 12,50-14,50 10,50-14,50 gut 8,50-12,50 6,50-12,50 mittel 6,50-9,50 5,50-8,50 einfach 4,50-6,50 4,50-7,50 Trend: = steigend, = stabil, = fallend Quelle: VON OLL Research Alle Angaben beziehen sich auf das 1. Quartal 2015 Aussicht Vor allem in zentralen Lagen und bei Lagen in Wassernähe ist die Nachfrage groß und das Angebot klein. Aufgrund der hier bereits hohen reise und des knappen Angebots eichen Kunden immer mehr auf die guten bis mittleren Lagen aus. VON OLL IMMOBILIEN rechnet daher auch hier mit eiteren reisanstiegen. Steigende Bevölkerungszahlen und eine solide Wirtschaftslandschaft, verbunden mit den zahlreichen Bildungs- und Freizeiteinrichtungen sorgen dafür, dass auch in Zukunft der Markt für Wohnimmobilien in Kiel von einem Nachfrageüberhang geprägt sein ird. Trotz der eiterhin hohen Nachfrage in fast allen Lagen bleiben die Käufer ählerisch und fragen nur marktgerechte Immobilien nach. 5
6 WOHNLAGEN IN KIEL 6
7 Wohnlagen remium gut mittel einfach Ge erbe äche Wald äche Ge ässer Karte erstellt mit RegioGraph 7
8 FÜR SIE IN DEN BESTEN LAGEN Ihr Ansprechpartner in Kiel: Robert Rothböck MBA Real Estate Asset Management Geprüfter freier Sachverständiger für Immobilienbewertung (PersCert ) Immobilienkaufmann IHK GESCHÄFTSSTELLENINHABER Dänische Straße Kiel kiel@von-poll.com Telefon: +49 (0)
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