UNTERSUCHUNG ZUR EINZELHANDELSENTWICKLUNG DER STADT PEINE MIT SCHWERPUNKTBETRACHTUNG DER INNENSTADT

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1 UNTERSUCHUNG ZUR EINZELHANDELSENTWICKLUNG DER STADT PEINE MIT SCHWERPUNKTBETRACHTUNG DER INNENSTADT inklusive gutachterlicher Stellungnahmen zu den städtebaulichen Entwicklungsmodellen des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts (ISEK) Peine 2025 für die Standorte CityCenter und Mälzerei CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Tel.: Fax: cima.luebeck@cima.de Internet: Bearbeitung: Dipl.-Ing. Philipp Klausmann klausmann@cima.de Projektleitung: Dipl.-Geogr. Martin Kremming kremming@cima.de Lübeck, 19. Dezember 2011 Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus

2 CIMA Beratung + Management GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Dieser Bericht fällt unter 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Er ist dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungsund Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH. Es wurden ggf. Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage -ganz oder teilweise- in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA Beratung + Management GmbH. CIMA Beratung + Management GmbH

3 INHALTSVERZEICHNIS 1 AUFTRAG 5 2 ENTWICKLUNG DES EINZELHANDELS IN DER STADT PEINE ZWISCHEN 2006 UND Allgemeine Rahmenbedingungen Einzelhandelsangebot der Stadt Peine Handelszentralitäten der Stadt Peine Einzelhandelsangebot in der Innenstadt Qualitative Bewertung der Innenstadt 17 3 PRÜFUNG DER STÄDTEBAULICHEN ENTWICKLUNGSMODELLE DES ISEK Entwicklungsstandort CityCenter Entwicklungsstandort Mälzerei 26 4 METHODIK 33 CIMA Beratung + Management GmbH

4 ABBILDUNGSVERZEICHNIS Abb. 1: Kennzahlen des Einzelhandels der Stadt Peine... 6 Abb. 2: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz der Stadt Peine... 7 Abb. 3: Betriebe mit Veränderungen der Verkaufsflächenstruktur: E-Center am Friedrich-Ebert-Platz und Einrichtungshaus in Stedersdorf... 9 Abb. 4: Umsatz, Nachfragevolumen und Handelszentraliät der Stadt Peine. 10 Abb. 5: Kaufkraftströme der Stadt Peine Abb. 6: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz der Innenstadt Abb. 7: Breite Straße Nr. 32 (ehem. Buchhandlung Rother, jetzt Vögele) Abb. 8: Neue Einzelhandelsangebote in der Innenstadt (Auswahl) Abb. 9: Einzelhandelslagen in der Innenstadt Abb. 10: ISEK-Modellvariante CityCenter 1 A Abb. 11: ISEK-Modellvariante CityCenter 1 B Abb. 12: ISEK-Modellvariante CityCenter 2 A Abb. 13: ISEK-Modellvarianten CityCenter 2 B + C Abb. 14: ISEK-Modellvariante CityCenter 2 D Abb. 15: ISEK-Modellvariante Mälzerei 1 B Abb. 16: ISEK-Modellvariante Mälzerei 1 C Abb. 17: ISEK-Modellvariante Mälzerei 2 C Abb. 18: ISEK-Modellvariante Mälzerei 2 D Abb. 19: Die CIMA-Branchen Abb. 20: Die von der CIMA differenzierten Betriebstypen CIMA Beratung + Management GmbH

5 1 AUFTRAG Auftrag Vertiefende Auswertung der im Rahmen der Fortschreibung des Konsensprojektes großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover durchgeführter Einzelhandelsanalyse der Stadt Peine mit separater Betrachtung der Innenstadt. Erarbeitung von gutachterlichen Stellungnahmen zu den städtebaulichen Entwicklungsmodellen des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts (ISEK) Peine 2025 für die Bereiche CityCenter und Mälzerei unter einzelhandelsrelevanten Gesichtspunkten. Auftraggeber Stadt Peine Erarbeitungszeitraum November 2011 Untersuchungsdesign Vergleichende Darstellung und Bewertung der Leistungsdaten des Einzelhandels der Stadt Peine aus den Jahren 2006 und 2011 (Nachfragepotential, Umsatzvolumen, Handelszentralität, Verkaufsfläche; jeweils differenziert nach Warengruppen). Vergleichende Darstellung und Bewertung der Leistungsdaten des Einzelhandels in der Innenstadt unter Berücksichtigung von Aspekten wie Lagen, Branchemix, Magnetbetriebe, Filialisten, Leerstände, etc. Diskussion absatzwirtschaftlicher Potentiale für die Ansiedlung zusätzlicher Einzelhandelsbetriebe im Bereich des im kommunalen Einzelhandelskonzepts festgelegten Zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt. Qualitative Prüfung von Plausibilität und Realisierungschancen der städtebaulichen Entwicklungsmodelle des ISEK für die Bereiche CityCenter und Mälzerei. Bewertung der Ergebnisse und abschließende Empfehlungen für ein städtebauliches Modell bzw. eine Modellvariante des ISEKs zum jeweiligen Standort. Vorbemerkung zur Methodik Die Leistungsdaten des Einzelhandels des Jahres 2006 entstammen der ersten Fortschreibung des Konsensprojekts großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover. Die Ermittlung der aktuellen Leistungsdaten des Einzelhandels basiert auf den Bestandsdaten des Einzelhandelskonzepts der Stadt Peine aus dem Jahr 2009, welche im Rahmen der zweiten Fortschreibung des Konsensprojekts großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover auf die Systematik der CIMA übertragen wurden. In Zusammenarbeit mit der Stadt Peine wurden die Daten dabei um bekannte Änderungen der Einzelhandelsstrukturen ergänzt. Neue bzw. in ihrer Struktur veränderte Betriebe wurden von der CIMA im Juli 2011 zusätzlich erhoben. Für den Bereich des im kommunalen Einzelhandelskonzept festgelegten Zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt erfolgte im Juli 2011 eine vollständige Aktualisierung des Einzelhandelsbestands durch die CIMA. In diesem Zusammenhang wurden auch weitergehende Rahmenbedingungen der innerstädtischen Einzelhandelssituation sowie die im ISEK als CityCenter und Mälzerei bezeichneten Standorte qualitativ erfasst und bewertet. Diese Erfahrungen fließen in die aktuelle gutachterliche Stellungnahme ein. CIMA Beratung + Management GmbH

6 2 ENTWICKLUNG DES EINZELHANDELS IN DER STADT PEINE ZWISCHEN 2006 UND Allgemeine Rahmenbedingungen Innerhalb des Vergleichszeitraums von 2006 bis 2011 ist die Einwohnerzahl der Stadt Peine um auf aktuell Personen zurückgegangen 1. Auch die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer 2, die das Kaufkraftniveau der Stadt Peine im Vergleich zum Bundesdurchschnitt angibt, ist von 99,5 % auf 98,3 % gesunken. Trotzdem dieser gemeinspezifischen Faktoren verzeichnet die Stadt Peine im Jahr 2011 mit 263,9 Mio. ein um rd. 5,4 % gestiegenes Nachfragepotential 3. Grund dafür ist eine deutliche Erhöhung des statistischen bundesdeutschen Ausgabesatzes im Einzelhandel pro Einwohner und Jahr. Im Jahr 2006 betrug der Ausgabesatz 5.045, wovon auf den periodischen Bedarfsbereich entfielen. Für das Jahr 2011 wurde ein Wert von berechnet, wovon auf den periodischen Bedarfsbereich entfallen. In der Stadt Peine stehen jedem Einwohner daher aktuell statistisch 5.412,40 für jährliche Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung. Das sind 392,62 mehr als im Jahr Damals standen jedem Einwohner der Stadt Peine statistisch nur 5.019,78 für jährliche Ausgaben im Einzelhandel nur Verfügung. 1 Quelle: Landesbetriebs für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen, Bezugsdatum: (für das Jahr 2006) bzw (für das Jahr 2011) 2 Quelle: Michael Bauer Research GmbH 3 Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in ) der Peiner Bevölkerung, die dem Einzelhandel zur Verfügung stehen (statistischer Wert). Es wurde auf Basis der gemeindegenauen Einwohnerzahl und der spezifischen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftziffer berechnet. Dabei wurde der bundesdeutsche Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel für das jeweilige Jahr zugrunde gelegt, der an das Niveau der Stadt Peine mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer angepasst wurde. Abb. 1: Kennzahlen des Einzelhandels der Stadt Peine Stadt Peine Anzahl Betriebe Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. 302,4 320,0 Flächenproduktivität in / qm Nachfragepotenzial in Mio. 250,4 263,9 Zentralität in % Zentralität periodisch in % Zentralität aperiodisch in % Einwohner ( und ) Verkaufsfläche je Einwohner in qm 2,19 2,36 im periodischen Bedarf 0,67 0,76 im aperiodischen Bedarf 1,52 1,61 Umsatz je Einwohner in Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer in % 99,5 98,3 Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

7 2.2 Einzelhandelsangebot der Stadt Peine Abb. 2: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz der Stadt Peine CIMA Warengruppe Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio Periodischer Bedarf ,8 161,8 Lebensmittel, Reformwaren ,1 116,8 Gesundheit und Körperpflege ,1 40,1 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften etc.) Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH ,6 4,9 Aperiodischer Bedarf insgesamt ,6 158,3 Persönlicher Bedarf insgesamt ,0 43,9 Bekleidung, Wäsche ,2 30,6 Schuhe, Lederwaren ,1 7,7 Uhren, Schmuck, Optik ,7 5,6 Medien und Technik insgesamt ,0 33,3 Bücher, Schreibwaren ,7 9,5 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien ,3 23,8 Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,4 8,4 Sportartikel ,3 2,5 Spielwaren ,3 3,2 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) ,8 2,7 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ,5 9,5 Einrichtungsbedarf ,0 12,7 Möbel, Antiquitäten ,5 7,0 Gardinen, Heimtextilien, Kurzwaren ,6 5,7 Baumarktspezifische Sortimente ,6 50,5 Einzelhandel insgesamt ,4 320,0 Veränderungen in der Branchensystematik: Das Sortiment Hausrat wurde 2006 den baumarktspezifischen Sortimenten zugeordnet. In der aktuellen Branchensystematik wird Hausrat nun dem Bereich Glas/ Porzellan/ Keramik zugeordnet. Die nunmehr als Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat bezeichnete Branche weißt daher Steigerungen der Kennzahlen auf. Im Bereich des Sortiments Teppiche hat ebenfalls eine Anpassung der Branchensystematik stattgefunden. Fand 2006 noch eine Aufteilung in Rollenware (zur Branche Tapeten, Bodenbeläge) und Läufer (zur Branche Gardinen, Heimtextilien, Kurzwaren) statt, so werden Teppiche inzwischen vollständig der Branche Tapeten, Bodenbeläge zugeordnet, deren Kennzahlen in der Warengruppe Baumarkspezifische Sortimente abgebildet werden. CIMA Beratung + Management GmbH

8 Beim Vergleich des Einzelhandelsangebots der Jahre 2006 und 2011 ist auf gesamtstädtischer Ebene Folgendes festzustellen: Die Stadt Peine verfügt aktuell über eine Gesamtverkaufsfläche von qm. Im Vergleich zu 2006 ist die gesamtstädtische Verkaufsfläche um qm gestiegen, was einem Zuwachs von rd. 5,5 % entspricht. In Verbindung mit dem Rückgang der Einwohnerzahl ist die Verkaufsfläche je Einwohner deshalb von 2,19 qm auf 2,36 qm gestiegen (vgl. Abb. 1). Die Verkaufsfläche verteilt sich aktuell auf 390 Einzelhandelsbetriebe. Die Zahl der Einzelhandelsbetriebe ist damit nur unwesentlich gestiegen. Im Ergebnis resultiert daraus eine Steigerung der durchschnittlichen Verkaufsfläche pro Betrieb von rd. 282 qm auf rd. 295 qm. Der von der CIMA errechnete Einzelhandelsumsatz liegt aktuell bei rund 320 Mio. (brutto p.a.). Der Einzelhandel der Stadt Peine erwirtschaftet damit rd. 17,6 Mio. (brutto p. a.) mehr als vor fünf Jahren. Die durchschnittliche Flächenproduktivität liegt branchenübergreifend bei rd / qm. Mit rd / qm lag dieser Wert im Jahr 2006 auf einem ähnlichen Niveau (vgl. Abb. 1). Der Einzelhandelsumsatz in der Stadt Peine verteilt sich aktuell nahezu gleichmäßig auf den periodischen (50,5 %) und aperiodischen Bedarfsbereich (49,5 %). Im Jahr 2006 stellte sich dieses Verhältnis ähnlich dar. In den letzten fünf Jahren hat jedoch eine leichte Verschiebung zugunsten des periodischen Bedarfsbereichs stattgefunden, welcher zuvor einen Umsatzanteil von nur 49,2 % aufwies. Im aperiodischen Bedarfsbereich werden im Jahr 2011 auf einer Verkaufsfläche von qm insgesamt 158,3 Mio. erwirtschaftet. Die höchsten Anteile erzielen hier die Warengruppen Baumarktspezifische Sortimente mit 15,8 % Umsatzanteil (50,5 Mio. ), Bekleidung/ Wäsche mit 9,6 % Umsatzanteil (30,6 Mio. ) sowie Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik/ Foto/ PC mit 7,4 % Umsatzanteil (23,8 Mio. ). Die übrigen Warengruppen des aperiodischen Bedarfs verfügen über einen deutlich geringeren Umsatzanteil von jeweils max. 3 %. Im Vergleich zum Jahr 2006 hat es dabei keine bedeutenden Änderungen gegeben. Der Umsatz mit Waren des periodischen Bedarfsbereichs ist aktuell mit 161,8 Mio. nur unwesentlich höher, allerdings werden hier bei einem Verkaufsflächenanteil von lediglich 32 % im Schnitt sehr viel höhere Raumleistungen erzielt. Die Warengruppe Lebensmittel / Reformwaren verfügt mit 36,5 % über den höchsten Umsatzanteil (116,8 Mio. ). Im Vergleich zu 2006 ist dieser Wert zwar leicht gesunken, allerdings sind Umsatz und Umsatzanteil der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege im gleichen Zeitraum gestiegen. Diese Entwicklung entspricht den allgemeinen Veränderungen im bundesdeutschen Nachfrageverhalten. Außerhalb der Peiner Innenstadt sind zudem folgende bedeutende Entwicklungen zu konstatieren, die - teilweise in Verbindung mit den Anpassungen der Branchensystematik 4 - zu Veränderungen verschiedener Kennzahlen geführt haben: Umstrukturierung des Marktkauf-Verbrauchermarktes am Friedrich-Ebert- Platz nach Übernahme durch Edeka. Im Zuge der Umstellung auf das Betriebskonzept E-Center wurde der Verkaufsflächenanteil für Lebensmittel, Reformwaren deutlich erhöht. Eröffnung eines Sonderpostenmarktes am Carl von Ossietzky-Platz. Das Hauptsortiment des Betriebes ist der Branche Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat zuzurechnen. Eröffnung eines Tedox-Fachmarktes für Farben, Bodenbeläge und Teppiche (rd qm Verkaufsfläche) sowie Umzug und Vergrößerung des Zoo-Fachmarktes Tiergarten im Gewerbegebiet Stedersdorf. Seit dem Jahr 2006 ist dort zudem der Blumenhof Peine neu zum Bestand hinzugekom- 4 Das Sortiment Hausrat wurde 2006 den baumarktspezifischen Sortimenten zugeordnet. In der aktuellen Branchensystematik wird Hausrat nun dem Bereich Glas/ Porzellan/ Keramik zugeordnet. Die nunmehr als Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat bezeichnete Branche weißt daher Steigerungen der Kennzahlen auf. CIMA Beratung + Management GmbH

9 men. Die zusätzliche Verkaufsfläche entfällt vorrangig auf die Warengruppe Baumarktspezifische Sortimente. Im Rahmen der Nacherhebung des Einzelhandelsbestands im Juli 2011 wurden im Gewerbegebiet Stedersdorf mehrere großflächige Betriebe der Branche Einrichtungsbedarf von der CIMA überprüft. Dabei wurde eine Verringerung der aktuell als Verkaufsfläche genutzten Betriebsfläche festgestellt. Weiterhin wurden für diese Betriebe Randsortimente aus dem Bereich Dekorationsartikel identifiziert, die der Branche Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat zugeordnet wurden. Für die Warengruppe Möbel, Antiquitäten ergibt sich aufgrund dieser Veränderungen ein Verkaufsflächen- und Umsatzrückgang. Abb. 3: Betriebe mit Veränderungen der Verkaufsflächenstruktur: E-Center am Friedrich-Ebert-Platz und Einrichtungshaus in Stedersdorf Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 und 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

10 2.3 Handelszentralitäten der Stadt Peine Abb. 4: Umsatz, Nachfragevolumen und Handelszentraliät der Stadt Peine CIMA Warengruppe Umsatz in Mio. Nachfragevolumen in Mio. Handelszentralität in % Periodischer Bedarf 148,8 161,8 134,6 142, Lebensmittel, Reformwaren 115,1 116,8 102,2 97, Gesundheit und Körperpflege 30,1 40,1 28,8 40, übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften etc.) Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH ,6 4,9 3,5 4, Aperiodischer Bedarf insgesamt 153,6 158,3 115,8 121, Persönlicher Bedarf insgesamt 41,0 43,9 32,1 35, Bekleidung, Wäsche 30,2 30,6 20,6 23, Schuhe, Lederwaren 8,1 7,7 6,5 6, Uhren, Schmuck, Optik 2,7 5,6 5,0 5, Medien und Technik insgesamt 34,0 33,3 29,3 30, Bücher, Schreibwaren 8,7 9,5 7,4 6, Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 25,3 23,8 21,8 23, Spiel, Sport, Hobby insgesamt 9,4 8,4 9,3 10, Sportartikel 2,3 2,5 4,8 4, Spielwaren 4,3 3,2 2,0 2, Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 2,8 2,7 2,6 3, Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 3,5 9,5 3,0 4, Einrichtungsbedarf 16,0 12,7 18,0 18, Möbel, Antiquitäten 9,5 7,0 13,2 14, Gardinen, Heimtextilien, Kurzwaren 6,6 5,7 4,8 3, Baumarktspezifische Sortimente 49,6 50,5 24,2 22, Einzelhandel insgesamt 302,4 320,0 250,4 263, Veränderungen in der Branchensystematik: Das Sortiment Hausrat wurde 2006 den baumarktspezifischen Sortimenten zugeordnet. In der aktuellen Branchensystematik wird Hausrat nun dem Bereich Glas/ Porzellan/ Keramik zugeordnet. Die nunmehr als Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat bezeichnete Branche weißt daher Steigerungen der Kennzahlen auf. Im Bereich des Sortiments Teppiche hat ebenfalls eine Anpassung der Branchensystematik stattgefunden. Fand 2006 noch eine Aufteilung in Rollenware (zur Branche Tapeten, Bodenbeläge) und Läufer (zur Branche Gardinen, Heimtextilien, Kurzwaren) statt, so werden Teppiche inzwischen vollständig der Branche Tapeten, Bodenbeläge zugeordnet, deren Kennzahlen in der Warengruppe Baumarkspezifische Sortimente abgebildet werden. CIMA Beratung + Management GmbH

11 in Mio. Untersuchung zur Einzelhandelsentwicklung der Stadt Peine mit Schwerpunktbetrachtung der Innenstadt Für die Stadt Peine lässt sich aus der Gegenüberstellung von Umsatz und Nachfragepotenzial Folgendes ablesen: Die Handelszentralität über alle Branchen beträgt nach den Berechnungen der CIMA für beide Jahre jeweils 121 %. Der aktuelle Einzelhandelsumsatz (320 Mio. ) in der Stadt Peine liegt damit deutlich über dem vorhandenen Nachfragepotenzial (263,9 Mio. ). Es finden in der Summe starke Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland statt. Zwischen 2006 und 2011 hat es dabei keine grundlegenden Veränderungen gegeben. Umsatz und Nachfragevolumen sind in einem gleichbleibenden Verhältnis zueinander gestiegen. Im gesamten periodischen Bedarfsbereich liegt die Zentralität aktuell bei 114 %. Peine verzeichnet somit Kaufkraftzuflüsse in den nahversorgungsrelevanten Warengruppen. In der Warengruppe Lebensmittel und Reformwaren sind diese seit 2006 leicht gestiegen. Im aperiodischen Bedarfsbereich werden bei einer Handelszentralität von aktuell 130 % ebenfalls deutliche Kaufkraftzuflüsse sichtbar. Im Vergleich zu 2006 hat es allerdings einen leichten Rückgang gegeben. Dieser beruht vorrangig auf dem deutlichen Rückgang der Handelszentralität in der umsatzstarken Warengruppe Bekleidung, Wäsche von 147 auf 133 %. In der Entwicklung einzelner Branchen sind erhebliche Unterschiede festzustellen. Für mehrere Warengruppen ist die Handelszentralität gestiegen. Für den Bereich der klassisch zentrenprägenden Sortimente wie Bekleidung, Uhren, Schmuck, Optik, Bücher oder Spielwaren haben die Zu- und Abnahmen der letzten fünf Jahre vorrangig mit der Einzelhandelsentwicklung in der Innenstadt zu tun (vgl. S. 14 ff.). In der Warengruppe Baumarktspezifische Sortimente verzeichnet Peine mit 222 % aktuell die höchste Handelszentralität. Der Höchstwert des Jahres 2006 konnte damit sogar noch gesteigert werden. Grund dafür sind vor allem die neuen Anbieter im Gewerbegebiet Stedersdorf (vgl. S. 8). In der Branche Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat (217 %) können gegenüber dem Jahr 2006 deutlich höhere Kaufkraftzuflüsse konstatiert werden. Der hohe Anstieg lässt darauf schließen, dass sich - unabhängig von den Anpassungen in der Branchensystematik - die Angebotsstruktur der Stadt Peine verbessert hat (vgl. S. 15). Die Warengruppe Möbel, Antiquitäten weißt mit aktuell 47 % die niedrigste Handelszentralität aus. Der deutliche Rückgang gegenüber dem Jahr 2006 beruht auf einem Anstieg des Nachfragevolumens bei gleichzeitig gesunkenen Umsätzen. Neben der Reduzierung der Verkaufsflächen in der Stadt Peine (vgl. S. 9) sind dafür vor allem die Angebotsausweitungen im Möbeleinzelhandel im Raum Hannover verantwortlich. Rund 85 % des Nachfragepotenzials der Einwohner Peines (263,9 Mio. ) können im Einzelhandel der Stadt gebunden werden. 35,8 Mio. (15 %) fließen in Konkurrenzstandorte ab. Dem gegenüber stehen Kaufkraftzuflüsse in Höhe von 91,9 Mio., welche die Kaufkraftabflüsse deutlich übersteigen. Abb. 5: Kaufkraftströme der Stadt Peine 263,9 Nachfragepotenzial Peine -35,8 Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH ,9 320,0 Kaufkraft-Abfluss Kaufkraft-Zufluss Umsatz Peine CIMA Beratung + Management GmbH

12 Fazit Als Mittelzentrum ist die Stadt Peine gemäß raumordnerischer Zuordnung für die Bereitstellung des Grundbedarfs der eigenen Bevölkerung sowie für die Versorgung der eigenen Bevölkerung sowie der Bevölkerung des umliegenden Nah- und Mittelbereichs mit Waren des gehobenen Bedarfs zuständig. Die relativ hohen Handelszentralitäten zeigen, dass Peine diese Funktion grundsätzlich erfüllt. Ausnahmen bilden die Warengruppen Sportartikel, Hobbybedarf sowie Möbel, Antiquitäten. Potentiale für Neuansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben ergeben sich zudem in den Bereichen Uhren, Schmuck, Optik und Elektronikartikel/ Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien. Auch im periodischen Bedarfsbereich wird bereits ein Teil der Bevölkerung des Umlands mit versorgt. Aufgrund des seit dem Jahr 2006 deutlich gestiegenen Nachfragevolumens bietet jedoch insbesondere die Warengruppe Gesundheit und Körperpflege das Potential für weitere Ansiedlungen. Aus der Gegenüberstellung der Handelszentralitäten der Jahre 2006 und 2011 lässt sich eine im Wesentlichen konstant gebliebene Position des Einzelhandelsstandorts Peine ableiten. Zwar hat es in einigen Warengruppen Abnahmen gegeben, diese sind jedoch nicht signifikant für die gesamtstädtische Entwicklung. CIMA Beratung + Management GmbH

13 2.4 Einzelhandelsangebot in der Innenstadt Abb. 6: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz der Innenstadt CIMA Warengruppe Anzahl der Betriebe in der Innenstadt Verkaufsfläche der Innenstadt in qm Verkaufsflächenanteil der Innenstadt in % Umsatz der Innenstadt in Mio Periodischer Bedarf ,6 26,4 Lebensmittel, Reformwaren ,9 10,4 Gesundheit und Körperpflege ,7 15,1 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften etc.) Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH ,1 1,0 Aperiodischer Bedarf insgesamt ,8 57,4 Persönlicher Bedarf insgesamt ,0 34,5 Bekleidung, Wäsche ,5 23,2 Schuhe, Lederwaren ,8 6,0 Uhren, Schmuck, Optik ,7 5,4 Medien und Technik insgesamt ,9 8,9 Bücher, Schreibwaren ,7 7,3 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien ,2 1,5 Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,5 5,5 Sportartikel ,8 1,6 Spielwaren ,1 2,6 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) ,6 1,2 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ,0 3,3 Einrichtungsbedarf ,0 4,0 Möbel, Antiquitäten ,1 0,9 Gardinen, Heimtextilien, Kurzwaren ,9 3,1 Baumarktspezifische Sortimente ,4 1,3 Einzelhandel insgesamt ,4 83,9 Veränderungen in der Branchensystematik: Das Sortiment Hausrat wurde 2006 den baumarktspezifischen Sortimenten zugeordnet. In der aktuellen Branchensystematik wird Hausrat nun dem Bereich Glas/ Porzellan/ Keramik zugeordnet. Die nunmehr als Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat bezeichnete Branche weißt daher Veränderungen der Kennzahlen auf. Im Bereich des Sortiments Teppiche hat ebenfalls eine Anpassung der Branchensystematik stattgefunden. Fand 2006 noch eine Aufteilung in Rollenware (zur Branche Tapeten, Bodenbeläge) und Läufer (zur Branche Gardinen, Heimtextilien, Kurzwaren) statt, so werden Teppiche inzwischen vollständig der Branche Tapeten, Bodenbeläge zugeordnet, deren Kennzahlen in der Warengruppe Baumarkspezifische Sortimente abgebildet werden. CIMA Beratung + Management GmbH

14 Für den Einzelhandel in der Innenstadt 5 von Peine können im Vergleich der Jahre 2006 und 2011 folgende Aussagen getroffen werden: Die Gesamtverkaufsfläche der Innenstadt hat um qm abgenommen und beträgt aktuell qm. Gegenüber dem Jahr 2006 bedeutet dies einen Rückgang von 12,9 %. Gründe dafür sind vor allem die Schließungen des Hertie-Kaufhauses mit rd qm Verkaufsfläche sowie des Modehauses Diekmann mit rd qm Verkaufsfläche. Durch die City Galerie Peine sind gegenüber dem zuvor auf dem Grundstück ansässigen Kaufhaus Knolle (inkl. Schuhgeschäft und Teppichgeschäft) nur rd zusätzliche Verkaufsfläche neu entstanden. In der Breiten Straße werden in den Immobilien des ehemaligen Bettenhauses Klinner sowie des Porzellanhauses Helbsing nur Teile der ehemaligen Verkaufsflächen von den heutigen Mietern (dm Drogerie und M Modemarkt) genutzt. Lediglich im Gebäude der früheren Buchhandlung Rother hat es durch den Umbau für das Bekleidungshaus Vögele einen größeren Verkaufsflächenzuwachs gegeben. Die Zahl der Einzelhandelsbetriebe in der Innenstadt ist von 185 auf 177 gesunken. Insgesamt haben damit deutlich weniger Geschäfte neu eröffnet, als im gleichen Zeitraum geschlossen haben. Die Abnahmen des Einzelhandelbesatzes konzentrieren sich vor allem auf das Umfeld der leer stehenden Hertie-Immobilie sowie einige Nebenlagen abseits der Fußgängerzone (z. B. Wallstraße). Durch die City Galerie hat sich die Anzahl der Geschäfte in direkter Nähe zum Bahnhof/ ZOB erhöht. Der von der CIMA errechnete Einzelhandelsumsatz der Innenstadt ist marginal zurückgegangen und beträgt aktuell 83,9 Mio.. Für den aperiodischen Bedarfsbereich ist ein Umsatzrückgang von 4,4 Mio. zu verzeich- nen. Im periodischen Bedarfsbereich werden dagegen 4,2 Mio. mehr erwirtschaftet, wobei diese Steigerung vor allem auf dem Wachstum in der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege beruht. Wie für die Innenstadt eines Mittelzentrum üblich, liegt der Schwerpunkt des Einzelhandelsumsatzes auf dem aperiodischen Bedarfsbereich (57,4 Mio. ). Sowohl im Jahr 2006 als auch aktuell, werden in der Warengruppe Bekleidung, Wäsche die höchsten Umsätze erreicht (23,2 Mio. im Jahr 2011). An zweiter Stelle folgt die Warengruppe Gesundheit und Körperpflege (15,1 Mio. ), die neben Drogerie- und Parfümeriewaren auch Apotheken umfasst. Neben Lebensmittel, Reformwaren werden auch in den klassisch zentrenprägenden Sortimenten Bücher, Schreibwaren, Schuhe, Lederwaren, Uhren, Schmuck und Optik hohe Umsätze erzielt. Unter Berücksichtigung des gesamtstädtischen Umsatz- und Verkaufsflächenwachstums von über 5 % (vgl. S. 8) ist der jeweilige Anteil der Innenstadt im Jahr 2011 deutlich geringer als im Jahr Bei der Verkaufsflächenausstattung ist sogar ein stark gegenläufiger Trend erkennbar. Mit einem Wert von 22 % (zuvor 27 %) liegt der Innenstadtanteil hier im Vergleich mit anderen Mittelzentren im unteren Bereich. Abb. 7: Breite Straße Nr. 32 (ehem. Buchhandlung Rother, jetzt Vögele) 5 Die Innenstadt umfasst den Bereich, der für die erste Fortschreibung des Konsensprojekts großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover im Jahr 2006 als Versorgungskern abgegrenzt wurde. Dieser entspricht im Wesentlichen dem im kommunalen Einzelhandelskonzept der Stadt Peine festgelegten Zentralen Versorgungsbereich, mit Ausnahme des Bereichs südlich der Bahngleise rund um den Friedrich-Ebert-Platz. Zwecks besserer Vergleichbarkeit wurde in dieser Untersuchung - abweichend zur zweiten Fortschreibung des Konsensprojekts großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover - auf eine Anpassung für das Jahr 2011 verzichtet. Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2003 und 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

15 Innerhalb der einzelnen Warengruppen können für die Peiner Innenstadt äußerst unterschiedliche Entwicklungen konstatiert werden. Zur Ermittlung absatzwirtschaftlicher Potentiale für mögliche Neuansiedlungen ist dabei in einigen Branchen eine differenzierte Betrachtung der Anbieterstruktur erforderlich. Diese stellt sich wie folgt dar: Für die Versorgung mit Lebensmitteln für den täglichen Bedarf stehen in der Innenstadt neben Bäckereien, Fleischereien und Spezialanbietern aktuell zwei Nahkauf-Supermärkte zur Verfügung. Diese bieten aufgrund ihrer eher geringen Verkaufsfläche von jew. ca. 500 qm allerdings nur ein eingeschränktes Warenangebot. Im Vergleich zum Jahr 2006 hat sich die Angebotssituation durch die neu eröffnete Nahkauf-Filiale in der City Galerie erheblich verbessert, wovon vor allem der südliche Teil der Fußgängerzone profitiert. Nach Einschätzung der CIMA sind jedoch sowohl Größe, als auch Verkaufsflächenzuschnitt und Positionierung der Ladenfläche innerhalb des Centers für einen Lebensmittelmarkt nicht ideal. Es wird sich zeigen müssen, ob der Markt unter diesen Voraussetzungen langfristig im Wettbewerb bestehen kann. In der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege ist durch den Wegfall der Drogerie- und Parfümerieabteilung im Kaufhaus Hertie sowie die Schließung zweier Schlecker-Filialen die Verkaufsflächenausstattung deutlich zurückgegangen. Mit der Drogerie dm ist dafür jedoch ein sehr umsatzstarker Anbieter hinzugekommen. Auch die neue Filiale der Parfümerie Rook (regionaler Filialist im Großraum Hannover) in der City Galerie hat zur Kompensierung des Angebotsverlustes beigetragen. Der Gesamtumsatz in der Warengruppe Bekleidung, Wäsche ist trotz einer Abnahme der Verkaufsfläche sowie der Anzahl der Betriebe im Hauptsortiment leicht gestiegen. Mit C&A 6 und Vögele existieren zwei neue umsatzstarke Anbieter mit jeweils über qm Verkaufsfläche. In der City Galerie hat zudem der zuvor bereits im Gewerbegebiet Stedersdorf ansässige 6 C&A war im Jahr 2006 nur mit einer kleinen C&A Kids-Filiale in Peine ansässig. In den neuen Geschäftsräumen in der City Galerie wird nun das vollständige Sortiment angeboten. Textilfachmarkt Takko eine zweite Filiale in der Stadt Peine eröffnet. Durch die Schließungen des Hertie-Kaufhauses sowie des Modehauses Diekmann ist jedoch nahezu gleich viel Verkaufsfläche für Bekleidung, Wäsche weggefallen. In der veränderten Angebotsstruktur ist ein Trend zu Filialisten mit einem sehr hohen Anteil an Eigenmarken feststellbar (darunter auch New Yorker und kik). Einige bekannte Modelabels wie z. B. Esprit, S.Oliver, Tom Tailor, Street One, Jack & Jones/ Vero Moda oder Gerry Weber werden in der Innenstadt dagegen nur in kleineren Bekleidungsgeschäften angeboten (z. B. Prinz/ Breite Straße, Männersache und Plan B/ beide Marktstraße). Ab voraussichtlich Frühjahr 2012 wird mit dem Modemarkt Adler im ehemaligen Diekmann-Gebäude (rd qm Verkaufsfläche) ein weiterer großflächiger Anbieter in der Innenstadt eröffnen. Es ist daher mit Umsatzsteigerungen in der Warengruppe Bekleidung, Wäsche zu rechnen. In der Warengruppe Schuhe, Lederwaren ist durch den Wegfall des Angebots im ehemaligen Hertie-Kaufhaus ein Verkaufsflächen- und Umsatzrückgang eingetreten, der durch die vorhandenen Anbieter nicht im gleichen Maße kompensiert werden konnte. Bedeutende Neueröffnungen hat es nicht gegeben. Im Bereich Uhren, Schmuck, Optik hat sich das Angebot durch den Eintritt neuer Marktteilnehmer (z. B. Bijou Brigitte) dagegen deutlich verbessert, was sich im gestiegenen Umsatz niederschlägt. Gleichzeitig haben auch bestehende Betriebe ihren Marktauftritt verbessert (z. B. Fielmann im Rahmen einer Verlagerung innerhalb der Innenstadt). Der Umsatzzuwachs in der Warengruppe Bücher, Schreibwaren ist in erster Linie auf das erweitere Angebot der Buch- und Schreibwarenhandlung Gillmeister zurückzuführen. Aufgrund der Schließungen der Buchhandlung Rother sowie des Hertie-Kaufhauses ist die Gesamtverkaufsfläche jedoch gesunken. Der Verkaufsflächen- und Umsatzrückgang in der Warengruppe Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien begründet sich in erster Linie mit dem ersatzlosen Wegfall der Elektronikab- CIMA Beratung + Management GmbH

16 teilung im ehemaligen Hertie-Kaufhaus. Des Weiteren hat sich die Zahl der Telefon- und Handy-Shops fast halbiert, was vor allem mit einem Überangebot an Geschäften im Jahr 2006 zu erklären ist. Zusammenfassend ist für die Warengruppe mit unter 500 qm Verkaufsfläche aktuell ein sehr geringes Angebot in der Innenstadt zu konstatieren. Aufgrund der bestehenden Konkurrenz durch Media Markt im Gewerbegebiet Stedersdorf dürfte dies nach Einschätzung der CIMA langfristig schwierig zu ändern sein. Das im Zuge der Schließung des Hertie-Kaufhauses weggefallene Angebot an Sportartikeln wurde in Teilen durch neue Anbieter kompensiert (z. B. Sportfreak in der City Galerie). Ähnliches gilt für die Branche Spielwaren, in der sich mit dem Spielwaren-Fachmarkt Knollis (City Galerie) ein neuer attraktiver Anbieter in der Innenstadt angesiedelt hat. Dieser verfügt jedoch über deutlich weniger Verkaufsfläche, als die früheren Fachabteilungen in den Kaufhäusern Hertie und Knolle zusammen. Die Entwicklungen in den Warengruppen Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat sowie Baumarktspezifische Sortimente müssen aufgrund der Anpassungen der Branchensystematik 7 gemeinsam betrachtet werden. Dabei ist deutlicher Umsatz- und Verkaufsflächenrückgang festzustellen. Durch die Schließungen des Porzellanhauses Helbsing sowie den Wegfall der Angebote in den Kaufhäusern Hertie und Knolle wurde das Angebot in der Peiner Innenstadt um über qm Verkaufsfläche reduziert. Einen vergleichbaren Ersatz hat es nicht gegeben. Neue Betriebe in der Warengruppe Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat (z. B. Das Depot/ City Galerie, Nanu Nana/ Breite Straße) bieten vorrangig Geschenk- und Dekorationsartikel an. Der innerstädtische Angebotsrückgang bei Porzellan und klassischem Hausrat entspricht dabei einem allgemeinen Trend im Einzelhandel. Die erwähnten Sortimente werden heutzutage vermehrt als Randsortimente in Baumärkten, Möbelhäusern und SB-Warenhäusern angeboten. Ähnliches gilt für die Warengruppe Gardinen, Heimtextilien, Kurzwa- ren. In den Kennzahlen der Peiner Innenstadt macht sich hier vor allem die ersatzlose Schließung des Bettenhauses Klinner bemerkbar. Abb. 8: Neue Einzelhandelsangebote in der Innenstadt (Auswahl) Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH Das Sortiment Hausrat wurde 2006 den baumarktspezifischen Sortimenten zugeordnet. In der aktuellen Branchensystematik wird Hausrat nun in der Branche Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat (ehemals Glas/ Porzellan/ Keramik ) abgebildet. CIMA Beratung + Management GmbH

17 2.5 Qualitative Bewertung der Innenstadt Die Haupteinkaufslage erstreckt sich entlang der Fußgängerzone. Beginnend am Markt verläuft sie über den Straßenzug Breite Straße - Gröpern bis zur City Galerie. Auch die angrenzenden Bereiche von Schützenstraße, Bahnhofstraße, Rosenthaler Straße und Echternplatz sind der Haupteinkaufslage zuzurechnen. Die weiteren Teile der Innenstadt wie Echternstraße, Lindenstraße, Marktstraße, Winkel und nördliche Stedersdorfer Straße stellen eher Nebenlagen dar. Einzelhandelsbesatz und Fußgängerfrequenz sind hier deutlich geringer. In der Fußgängerzone sind diverse wichtigen Einzelhandelsbetriebe ansässig, darunter mit der Buchhandlung Gillmeister, Schuh Lege, dem Raumtex-Studio Klawitter sowie dem Eisenwaren- und Hausratsfachgeschäft Möllring auch größere inhabergeführte Anbieter. Hinzu kommen mit u. a. Deichmann, dm, Douglas, Fielmann, Ihr Platz, Jeans Fritz, kik, Nanu Nana, New Yorker, Rossmann und Vögele überregionale Filialisten aus unterschiedlichen Branchen. Durch den dichten Besatz an Einzelhandel- und ergänzenden Dienstleistungsbetrieben vermittelt die Fußgängerzone eine typische Innenstadt-Atmosphäre. Leerstände gibt es nur wenige. Diese konzentrieren sich vor allem auf den Übergangsbereich zur leer stehenden Hertie-Immobilie, der aktuell nur noch bedingt als Einkaufslage charakterisiert werden kann (vgl. Kap. 3). Die City Galerie fungiert als starker Magnet der Innenstadt. Mit ABC Schuhe, C&A, Das Depot, Knollis, MäcGeiz, Takko, Rewe Nahkauf und einer Filiale der Buchhandlung Gillmeister sind dort vor allem überregionale Anbieter vertreten. Der größte Mieter C&A ist dabei gleichzeitig der flächenmäßig größte Einzelhandelsbetrieb in der gesamten Innenstadt. Negativ fällt auf, dass in dem noch relativ neuen Center bereits einige, wenn auch nur kleinflächige, Leerstände zu verzeichnen sind. Dies weist auf einen möglicherweise nicht optimalen Branchenmix innerhalb des Centers hin. Im südlichen Abschnitt der Bahnhofstraße zwischen City Galerie und Luisenstraße existieren einige Leerstände und Lücken im Einzelhandelsbesatz. Durch die Schließung des Modehauses Diekmann ist hier ein Magnetbetrieb weggefallen, wodurch die Fußgängerfrequenz gesunken ist. Es ist anzunehmen, dass PKW-Kunden, die ihr Auto auf dem Schützenplatz parken, diesen Teil der Fußgängerzone aktuell nur noch für gezielte Einkäufe aufsuchen. Die Eröffnung des Modemarktes Adler im voraussichtlich Frühjahr 2012 wird hier jedoch zu einer deutlichen Aufwertung beitragen. Abb. 9: Einzelhandelslagen in der Innenstadt Haupteinkaufslage Nebenlagen Kartengrundlage: Open Street Map Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

18 Trotz diverser Veränderungen in der innerstädtischen Einzelhandelsstruktur in den letzten Jahren sind typische zentrenprägende Sortimente wie Bekleidung/ Wäsche, Schuhe/ Lederwaren, Gardinen/ Heimtextilien/ Kurzwaren und Geschenke/ Glas/ Porzellan/ Hausrat gemessen an der Verkaufsfläche in ausreichender Anzahl vorhanden (vgl. Abb. 6). Aufgrund der Schließung mehrerer bedeutender Anbieter in den letzten fünf Jahren bestehen in den genannten Warengruppen dennoch absatzwirtschaftliche Potentiale für die Ansiedlung weiterer Einzelhandelsbetriebe in der Innenstadt (vgl. S. 15/ 16). Als vergleichsweise problematisch sind aus Sicht der CIMA die geringen innerstädtischen Verkaufsflächenanteile in der Warengruppen Elektroartikel / Unterhaltungselektronik / Foto / PC anzusehen. Auch bei Sportartikeln ist das vorhandene Angebot gering. Beide Warengruppen bieten daher ebenfalls Potentiale für die Ansiedlung neuer Anbieter. Ergänzend ist zudem auf das Fehlen eines großen Lebensmittelvollsortimenters in direkter Nähe zur Haupteinkaufslage hinzuweisen. Für den Wohnstandort Innenstadt sind daher neben den beiden Nahkauf-Filialen vor allem der Edeka- Markt an der Kreuzung Sedanstraße/ Schwarzer Weg sowie das E-Center am Friedrich-Ebert-Platz von Bedeutung. Außerhalb der City Galerie dominieren Ladengeschäfte mit weniger als 250 qm Verkaufsfläche. Diese liegen deutlich unter den allgemeinen betriebswirtschaftlich optimalen Betriebsgrößen (je nach Branche mindestens 400 bis 500 qm) für Facheinzelhandelsgeschäfte. Insbesondere im nördlichen Teil der Fußgängerzone verhindert der eher unausgewogene Betriebsgrößenmix, dass kleine Läden von der hohen Kundenfrequenz größerer Betriebe ausreichend profitieren können. Erfreulicherweise sind rund um den Markt trotzdem nur sehr weniger Leerstände vorhanden. Fazit Aufgrund der zahlreichen Veränderungen der Einzelhandelsstrukturen hat die Innenstadt der Stadt Peine einen leichten Umsatz- und Verkaufsflächenrückgang erfahren. Trotzdem präsentiert sich die Innenstadt im Jahr 2011 als attraktiver und leistungsfähiger Einkaufsstandort. Durch den Bau der City Galerie ist im südlichen Bereich der Fußgängerzone ein neuer Einzelhandelsschwerpunkt entstanden, der die Schließung des Hertie-Kaufhauses funktional und warengruppenspezifisch - mit Ausnahme des Bereichs Elektronik - weitestgehend kompensieren kann. Der Wegfall des früheren Magnetbetriebs hat für die innerstädtische Einzelhandelsstruktur der Stadt Peine daher nur geringe negative Auswirkungen erzeugt. In den letzten fünf Jahren hat sich die Zahl der überregionalen Filialisten in der Innenstadt deutlich erhöht, was für eine Attraktivität des Standorts spricht. Größere leer gefallene Ladenlokale in der Haupteinkaufslage konnten durch neue Mieter wiederbelegt werden. Leerstände existieren bis auf wenige Ausnahmen nur in den Nebenlagen. Mit einem innerstädtischen Verkaufsflächenanteil von deutlich unter 25 % wird die für ein Mittelzentrum notwendige kritische Masse (von mindestens 30 %) aktuell nicht erreicht. Dies stellt eine Diskrepanz in der gesamtstädtischen Angebotsstruktur dar und verdeutlicht den Bedarf für gezielte Ergänzungen des bestehenden Einzelhandelsangebots in der Innenstadt. Absatzwirtschaftliche Potentiale für Einzelhandelsansiedlungen bestehen aus Sicht der CIMA in den Warengruppen Bekleidung/ Wäsche, Schuhe/ Lederwaren, Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik/ Foto/ PC, Sportartikel sowie Geschenke/ Glas/ Porzellan/ Hausrat. Dafür ist die Bereitstellung geeigneter Flächenangebote im Bereich der Haupteinkaufslage erforderlich. CIMA Beratung + Management GmbH

19 3 PRÜFUNG DER STÄDTEBAULICHEN ENTWICKLUNGSMODELLE DES ISEK Entwicklungsstandort CityCenter Der Entwicklungsstandort CityCenter umfasst das Areal der ehemaligen Hertie- Immobilie sowie die angrenzenden bzw. gegenüberliegenden Ladenzeilen entlang der Lindenstraße. In diesem Bereich der Fußgängerzone existieren neben dem früheren Kaufhaus (rd qm Verkaufsfläche) diverse weitere Leerstände, die sich auf über qm leer stehende Verkaufsfläche summieren. Es kommt zu deutlichen Lücken im Geschäftsbesatz, die sich negativ auf den Gesamteindruck auswirken. Innerhalb der Innenstadt kann der Standort daher aktuell nur als Problemlage eingestuft werden. Beginnend an der Haupteinkaufslage Gröpern führt der nördliche Teil der Lindenstraße als breiter Fußgängerbereich zentral auf das Kaufhaus-Gebäude zu. Aufgrund der sehr breiten und städtebaulich nur wenig gefassten Ecksituation Gröpern/ Lindenstraße wirken sich die Trading down -Effekte an dieser Stelle auch auf die Standortqualität der Haupteinkaufslage auf 8. Auf der südlichen Seite der nördlichen Lindenstraße sind trotz Leerständen noch einige Einzelhandelsbetriebe ansässig, darunter eine von zwei innerstädtischen Filialen der Drogerie Rossmann sowie der Textilanbieter Ernsting s family. Im schmaleren Übergangsbereich der (südlichen) Lindenstraße zur Bahnhofstraße ist außer einer Kunsthandlung kein weiterer Einzelhandelsbesatz zu finden. Aufgrund der geringen Passantenfrequenz und dem unattraktiven Gesamteindruck ist die Ansiedlung neuer attraktiver Einzelhandelsbetriebe unter den derzeitigen Rahmenbedingungen weitestgehend unrealistisch. 8 Zum Zeitpunkt der Aktualisierung des Einzelhandelsbestands durch die CIMA war im schräg gegenüberliegenden Gebäude Gröpern Nr. 8 ein Leerstand von rd. 200 qm Verkaufsfläche festzustellen. Es handelte sich dabei um den einzigen Leerstand innerhalb des Fußgängerzonenabschnitts Gröpern. Um den Standort langfristig wieder zu einer Haupteinkaufslage aufzuwerten sind aus Sicht der CIMA bauliche Eingriffe in die Bestandsstruktur unverzichtbar. Neben einem Abriss oder Umbau der ehemaligen Kaufhaus-Immobilie für neue Nutzungen gehört dazu auch eine Modernisierung bzw. Neustrukturierung der (teilüberdachten) Ladenzeilen. Diese entsprechen nur bedingt dem, was expandierende Handelsunternehmen heute von attraktiven Flächen in der Innenstadt eines Mittelzentrums erwarten. Ein grundsätzlicher Nachteil des Standorts ist die rückwärtige Lage hinter der Haupteinkaufslage Gröpern, wodurch er vom Großteil der innerstädtischen Kunden und Passanten auf dem Laufweg zwischen City Galerie und Markt nicht tangiert wird. Um die Passanten zu einem fußläufigen Umweg über die Lindenstraße zu bewegen, müsste im Bereich des leer stehenden Kaufhauses ein neuer Anziehungspunkt geschaffen werden. Im Falle einer Einzelhandelsnutzung bedürfte es dazu mindestens eines großflächen Magnetbetriebs als Frequenzbringer. Nach Ansicht der CIMA müsste das Gebäude grundlegend revitalisiert werden (Umbau oder Neubau). Erfahrungen aus anderen Städten die mit leer gefallenen Hertie-Immobilien im Eigentum der Investmentunternehmen Dawnay Day konfrontiert sind zeigen, dass für eine Revitalisierung nur ein erlösträchtiges Nutzungskonzept durch einen externen Investor bzw. Projektentwickler infrage kommt. Dies impliziert in der Regel einen hohen Anteil umsatzstarker Einzelhandelsbetriebe, die zur Zahlung entsprechender Mieten in der Lage sind. Dazu zählen vor allem Textilfilialisten wie H&M und C&A, Elektrofachmärkte (Saturn, Media Markt, MediMax), Drogerie-Kaufhäuser (z. B. Müller), SB-Warenhäuser (z. B. Kaufland) oder große Verbrauchermärkte. Viele der genannten Anbieter siedeln sich in Mittelstädten jedoch nahezu ausschließlich in der bestehenden Haupteinkaufslage oder einem Shopping-Center an. Beide Voraussetzungen sind für den Standort CityCenter aktuell nicht gegeben. Einige Anbieter scheiden zudem mit hoher Wahrscheinlichkeit aus, da sie bereits über gut aufgestellte Filialen in Peine verfügen. Gleiches gilt für das CIMA Beratung + Management GmbH

20 Unternehmen Saturn, das wie Media Markt zur Metro Group gehört. Um das grundsätzliche Interesse potentieller Unternehmen an einer Ansiedlung in der Peiner Innenstadt zu erörtern, sollte nach Einschätzung der CIMA frühzeitig der Kontakt mit Projektentwicklern und Expansionsabteilungen von Einzelhandelsunternehmen gesucht werden. Die Durchführung einer Investorensuche sowie die Erarbeitung eines wirtschaftlich tragfähigen Revitalisierungskonzepts für die Hertie-Immobilie sind zu empfehlen. Die städtebaulichen Entwicklungsmodelle des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts (ISEK) Peine 2025 zeigen für die langfristige Weiterentwicklung des CityCenters verschiedene Nutzungsperspektiven auf. Im Folgenden wird die CIMA die einzelnen Modellvarianten unter einzelhandelsrelevanten Gesichtspunkten auf Plausibilität und Realisierungschancen prüfen. Unter einzelhandelsrelevanten Gesichtspunkten würde die Modellvariante für die Weiterentwicklung des Standorts keine Vorteile erzeugen. Die Neufassung der Ecksituation Gröpern/ Lindenstraße durch Neubau und Baumreihe würde jedoch zu einer Aufwertung der Haupteinkaufslage Gröpern an dieser Stelle beitragen. Die Gefahr eines möglicherweise verstärkte Übergreifens von Trading down -Effekten würde minimiert, da die vorhandenen Leerstände und Problemimmobilien aus dem Blickfeld der potentiellen Kunden verschwinden würden. Für die Lindenstraße ergäben sich allerdings keine neuen Perspektiven. Durch die niedrige Passantenfrequenz wäre der Standort für Einzelhandelsbetriebe auch weiterhin eher unattraktiv. Für eine grundlegende Veränderung dieses Zustands bedürfte es eines deutlich stärkeren städtebaulichen Impulses, der auch die baulichen Strukturen mit einbeziehen müsste. Abb. 10: ISEK-Modellvariante CityCenter 1 A Modell 1 - Variante A Modell 1a sieht im Wesentlichen eine Beibehaltung des aktuellen Status Quo vor. Veränderungen würden sich auf die nördliche Lindenstraße beschränken. Das südliche Eckgebäude Gröpern/ Lindenstraße würde durch einen Neubau auf der vorhandenen Fläche ersetzt, wodurch jedoch keine zusätzlichen Einzelhandelsflächen entstünden. Die fast vollständig leer stehende Ladenzeile auf der nördlichen Straßenseite würde entfernt; der Fußgängerbereich durch Baumreihen optisch aufgewertet. Quelle: Ackers Partner Städtebau 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

21 Modell 1 - Variante B Abb. 11: ISEK-Modellvariante CityCenter 1 B In Modell 1b würde die Einmündung der Lindenstraße zur Haupteinkaufslage Gröpern durch eine neues Gebäude mit integrierter Durchgangsmöglichkeit für Fußgänger geschlossen. Im Erdgeschoss entstünde eine Einzelhandelsfläche von ca. 700 qm (brutto) mit Schaufensterfront zur Fußgängerzone. Der rückwärtige Bereich der Lindenstraße würde im Wesentlichen unverändert bleiben. Durch die bauliche Schließung der Ecksituation würde die Haupteinkaufslage Gröpern an dieser Stelle deutlich aufgewertet. Die neu geschaffene moderne Ladenfläche entspräche den allgemeinen betriebswirtschaftlich optimalen Betriebsgrößen (je nach Branche mindestens 400 bis 500 qm Verkaufsfläche) für Facheinzelhandelsgeschäfte und würde dementsprechend unproblematisch zu vermieten sein. Durch das Kappen der Sichtbeziehung zur Lindenstraße und die Schaffung einer einheitlichen Gebäudekante würde sich zudem die allgemeine Standortqualität erhöhen. Es ist daher anzunehmen, dass die Qualität des dortigen Einzelhandelbesatzes langfristig steigen würde. Für die Lindenstraße würde die Maßnahme eine weitere Schwächung als Einzelhandelsstandort bedeuten. Obwohl eine Durchgangsmöglichkeit zum Gröpern weiterhin gegeben wäre, würde die Lindenstraße aufgrund der fehlenden Sichtbeziehung faktisch von der Fußgängerzone abgekoppelt. Die verbliebenen Filialisten würden den Standort mit hoher Wahrscheinlichkeit aufgeben. Neuansiedlungen wären langfristig unwahrscheinlich und würden sich auf Spezialgeschäfte und Nischenanbieter beschränken. Modell 1b wäre dabei auch eine langfristige Entscheidung gegen eine eventuell denkbare Umnutzung der ehemaligen Hertie-Immobilie für Einzelhandelsnutzungen. Durch den Wegfall der Sichtbeziehung zur bestehenden Haupteinkaufslage würde der Standort sein letztes verbliebenes Qualitätsmerkmal verlieren, welches Anlass für eine privatwirtschaftliche Objektrevitalisierung für Einzelhandelsnutzungen sein könnte. Die Chancen und Zeithorizonte für ein solches Vorhaben sollten daher im Vorwege untersucht werden. Quelle: Ackers Partner Städtebau 2011 CIMA Beratung + Management GmbH