CS EUROREAL Offener Immobilienfonds nach deutschem InvG Halbjahresbericht zum 31. März 2015

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1 Credit Suisse Asset Management Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh CS EUROREAL Offener Immobilienfonds nach deutschem InvG Halbjahresbericht zum 31. März 2015 Hinweis: die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh hat die Verwaltung des Sondervermögens CS EUROREAL am 21. Mai 2012 unwiderruflich mit Wirkung zum 30. April 2017 gekündigt und darüber hinaus die endgültige Einstellung der Ausgabe und die unbefristete Aussetzung der Rücknahme von Anteilen des CS EUROREAL erklärt. Dies bedeutet, dass eingehende Kauf- und Verkaufsaufträge nicht mehr ausgeführt werden.

2 CS EUROREAL Auf einen Blick Kennzahlen zum Stichtag WKN in EUR WKN in CHF Fonds in EUR Fondsvermögen netto (in Mio.) 3.119,6 207, ,4 Immobilienvermögen gesamt brutto (Verkehrswerte in Mio.) 3.059,4 davon direkt gehalten (in Mio.) 2.385,3 davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten (in Mio.) 674,1 Summe der Vermögenswerte (in Mio.) 3.610,3 Fondsobjekte gesamt (Anzahl) 67 davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten (Anzahl) 1) 6 Vermietungsquote (in %) 85,4 Ausschüttung am je Anteil 4,25 6,65 Anlageerfolg (lfd. Geschäftsjahr in %) 1) -4,5-7,4 Mietzinsausfallrate (Ertragsausfallrate) (in %) 2) 19,9 19,9 Fremdfinanzierungsquote (in %) 5,7 5,7 Betriebsgewinnmarge (in %) 34,2 34,2 Fondsbetriebsaufwandsquote (in %) 0,8 0,8 Eigenkapitalrendite (lfd. Geschäftsjahr in %) -0,2 8,1 Ausschüttungsrendite (in %) 13,4 14,0 Ausschüttungsquote (in %) 3) 83,4 325,2 Agio/Disagio 4) N/A N/A Performance/Anlagerendite (lfd. Geschäftsjahr in %) 1) -4,5-7,4 Anteilwert 31,72 47,59 Veränderungen im Berichtszeitraum WKN WKN Fonds in EUR in CHF in EUR Ankäufe von Immobilien (Anzahl) 0 davon direkt gehaltene Immobilien (Anzahl) 0 davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten (Anzahl) 0 Verkäufe von Immobilien (Anzahl) 14 davon direkt gehaltene Immobilien (Anzahl) 12 davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten (Anzahl) 2 Anteilabsatz (Anzahl) Anteilrücknahmen (Anzahl) Nettomittelzufluss (Anzahl) Nettomittelzufluss (in Mio.) 0,0 0,0 0,0 1) Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.v.: Anlage zum Anteilwert (=Rücknahmepreis)/Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z.b. die steuerlichen Belange der Anlage (z.b. Kapitalertragsteuer, steuerfreier Anteil der Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Der einmalige Ausgabeaufschlag in Höhe von bis zu 5 % und individuelle Kosten wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken. Historische Renditeangaben und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende und zukünftige Ergebnisse. 2) Mietzinsausfall inkl. Inkassoverluste bezogen auf Jahres-Nettosollmieten. 3) unter Mitberücksichtigung der Zwischenausschüttung vom ) entfällt, da nicht börsennotiert Vertreter dieses Anlagefonds deutschen Rechts in der Schweiz ist die Credit Suisse Funds AG, Zürich. Zahlstelle in der Schweiz ist die CREDIT SUISSE AG, Zürich. Der Verkaufsprospekt mit den Vertragsbedingungen, die wesentlichen Anlegerinformationen sowie die Jahres- bzw. Halbjahresberichte können in der Schweiz bei der Credit Suisse Funds AG, Zürich, kostenlos bezogen werden. Fondsauflage: 6. April 1992 CS EUROREAL EUR Wertpapierkennnummer: ISIN: DE Valorennummer: CS EUROREAL CHF Wertpapierkennnummer: ISIN: DE Valorennummer: Seit Titelbild und weitere Objektansichten: Großbritannien, Glasgow, 120 Bothwellstreet

3 CS EUROREAL Halbjahresbericht zum 31. März 2015 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 2 Übersicht: Kredite, Fremdwährungspositionen, Vermietung 36 Zusammengefasste Vermögensaufstellung 40 Vermögensaufstellung Teil I Immobilienverzeichnis Lage des Grundstücks, Nutzfläche und gutachterliche Werte 46 Immobilienverzeichnis Vermietungsinformation und Anschaffungsnebenkosten 60 Vermögensaufstellung Teil II Bestand der Geldmarktinstrumente, Investmentanteile, Wertpapiere und Bankguthaben 74 Vermögensaufstellung Teil III Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten, Sicherungsgeschäfte und Rückstellungen, zusätzliche Erläuterungen 76 Verzeichnis der Käufe und Verkäufe 80 Ertrags- und Aufwandsrechnung 82 Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung 84 Entwicklung des CS EUROREAL (Mehrjahresübersicht) 86 Gremien 88

4 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung Geografische Verteilung der Fondsimmobilien (Basis: Verkehrswerte nach Fertigstellung) Deutschland: 54,4 % Rhein-Main 10,7 % Rhein-Ruhr 14,7 % Weitere deutsche Großräume 16,6 % Sonstige Regionen in Deutschland 12,4 % Belgien 0,4 % Österreich 0,6 % Schweden 0,6 % Niederlande 15,7 % Italien 12,3 % Frankreich 4,4 % Großbritannien 4,3 % Portugal 3,0 % Tschechien 2,9 % Spanien 1,4 % Sehr geehrte Anlegerinnen, sehr geehrte Anleger, auf den folgenden Seiten dieses Halbjahresberichtes informieren wie Sie über den Verlauf und die wesentlichen Ergebnisse des ersten Geschäftshalbjahres 2014/ 2015 des offenen Immobilienfonds CS EUROREAL zwischen dem 1. Oktober 2014 und dem 31. März Erläutert werden unter anderem die wesentlichen Ereignisse und Risiken sowie die Kennzahlen des Fonds im Berichtszeitraum bzw. zum Berichtsstichtag. Dabei wird vor allem auf den weiteren Verlauf der Fondsauflösung mit dem Stand der Immobilienverkäufe, Darlehensrückführungen und Ausschüttungen sowie die Wertentwicklung des Fonds eingegangen. Seit dem 21. Mai 2012 befindet sich der CS EUROREAL in Auflösung. Bis zum Ablauf unseres Verwaltungsmandates am 30. April 2017 sind wir, als treuhänderisch verwaltende Kapitalverwaltungsgesellschaft, für die ordnungsgemäße Fortführung des Fonds sowie für den Verkauf der Fondsimmobilien verantwortlich. Mit dem Beginn der Fondsauflösung wurde sowohl die Rücknahme als auch die Ausgabe von Fondsanteilen des CS EURO- REAL endgültig eingestellt. Somit ist im Sinne der Gleichbehandlung aller Anleger des Fonds seit diesem Zeitpunkt keine Rückgabe von Anteilen seitens der Anleger an die Kapitalverwaltungsgesellschaft bzw. an die Verwahrstelle des CS EUROREAL, die Commerzbank AG, möglich. Während der Phase der Auflösung erhalten die Anleger freie Geldmittel des Fonds, die nicht für die ordnungsgemäße Verwaltung des Fonds sowie die planmäßige Rückführung der Kredite benötigt werden, mittels Ausschüttungen ausgezahlt. Es ist vorgesehen, diese Ausschüttungen in Abhängigkeit von der zur Verfügung stehenden Liquidität grundsätzlich in einem halbjährlichen Rhythmus durchzuführen. So ist neben der wie in den Vorjahren im Dezember/Januar stattfindenden Ausschüttung in der Regel eine Zwischenausschüttung im Juni/Juli vorgesehen. Darüber hinaus können Zwischenausschüttungen grundsätzlich auch außerplanmäßig zu anderen bzw. weiteren Terminen insbesondere bei einem erfolgreichen Verkauf einer größeren Anzahl 2 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung

5 von Immobilien beziehungsweise einem hohen Verkaufsvolumen erfolgen. Durch Rückzahlung der freien Liquidität in Form von Ausschüttungen wird dem Grundsatz einer Gleichbehandlung aller Anleger Rechnung getragen und jedem gehaltenen Anteil der gleiche Betrag je Anteil zugewiesen. Die Ausschüttungen erfolgen bei in einem Depot gehaltenen Fondsanteilen über Ihre jeweilige depotführende Stelle, also diejenige Stelle, bei der die Fondsanteile verwahrt werden. Die Ausschüttungen setzen sich sowohl aus den aufgelaufenen Überschüssen aus den weiterhin zufließenden Erträgen des Fonds (z.b. Mietzahlungen von Mietern der Fondsimmobilien und Zinsen aus den liquiden Anlagen des Fonds (Bankguthaben und Festgelder)) als auch aus Rückzahlungen des Anlagekapitals (z.b. aus Erlösen aus Immobilienverkäufen) an die Anleger zusammen. Hierbei ist zu beachten, dass für Kapitalrückzahlungen zwar grundsätzlich die Erlöse aus Immobilienverkäufen verwendet werden können, jedoch unter anderem noch Kredite, Veräußerungskosten und Gelder für die weitere Fortführung des Fonds (z.b. Instandhaltungskosten) für die weiterhin notwendige, ordnungsgemäße Verwaltung des Fonds in Abzug gebracht werden müssen. Seit dem Zeitpunkt des Beginns der Fondsauflösung am 21. Mai 2012 fanden bis zum Ende dieses Geschäftshalbjahres bereits sechs Ausschüttungen statt. Die sechste Ausschüttung seit der Einleitung der Fondsauflösung des CS EUROREAL und zweite Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2013/2014 des CS EURO- REAL erfolgte am 27. Januar Sie belief sich für den CS EUROREAL EUR auf EUR 4,25 pro Anteil und für den CS EUROREAL CHF auf CHF 6,65 pro Anteil. Insgesamt wurden seit Beginn der Fondsauflösung EUR 2.182,7 Mio. beziehungsweise EUR 21,00 pro Anteil für Anteilklasse EUR und CHF 32,70 pro Anteil für die Anteilklasse CHF an die Anleger des Fonds ausgeschüttet bzw. zurückgezahlt. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 3

6 Übersicht der Ausschüttungen des CS EUROREAL seit der Einleitung der Fondsauflösung am 21. Mai 2012 Laufende Nummer Datum Geschäftsjahr des Fonds CS EUROREAL Anteilklasse EUR in EUR pro Anteil CS EUROREAL Anteilklasse CHF in CHF pro Anteil 1 3. Juli /2012 4,30 6,70 447, Dezember /2012 4,40 6,80 457, Juni /2013 1,05 1,65 109, Dezember /2013 2,00 3,10 207, Juli /2014 5,00 7,80 519, Januar /2014 4,25 6,65 441,9 Summe21,00 32, ,7 Gesamter ausgeschütteter Betrag in Mio. EUR Die nächste turnusmäßige, halbjährliche Ausschüttung ist in Abhängigkeit von der zur Verfügung stehenden Liquidität derzeit für den 28. Juli 2015 vorgesehen. Eine verbindliche Aussage zur Höhe dieser Zwischenausschüttung für das Geschäftsjahr 2014/2015 kann zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht getroffen werden. Eines unser wesentlichen Ziele nach der Einleitung der Fondsauflösung ist es, die Liquidität des Fonds durch den Verkauf weiterer Immobilien aus dem Portfolio des CS EUROREAL zu erhöhen und möglichst zeitnah an unsere Anleger auszuzahlen. Im Sinne der Anleger ist allerdings zu beachten, dass beim Verkauf der Fondsimmobilien angemessene Verkaufspreise erzielt werden sollen. Die verbesserte Gesamtlage und das durch die lockere Geldpolitik Quantitative Easing der Europäischen Zentralbank anhaltend niedrige Zinsniveau spiegelt sich auch in dem Verhalten der Akteure auf den Immobilienmärkten wider. Bei den Immobilieninvestoren deuten Marktzahlen auf eine wachsende Risikobereitschaft hin, in dem die bislang vernachlässigten Märkte wie Spanien, Italien und die Niederlande wieder steigende Investitionsvolumen verzeichnen konnten. Dennoch dominieren Investitionen in den Metropolen Großbritanniens, Deutschlands und Frankreichs den Markt. Weniger positiv als der Investmentmarkt stellen sich weiterhin die Vermietungsumsätze dar. Sowohl konjunkturstärkere als auch konjunkturschwächere Länder verzeichnen sinkende Mietniveaus. In konjunkturschwachen Ländern ist ein Großteil der Anmietungen auf Kostensenkungen und Verkleinerungen zurückzuführen, während in den konjunkturstärkeren Ländern eine durchschnittliche Flächennachfrage zur Reduktion der Leerstandsquote beitrug. Die Vermietungen konzentrieren sich auf hochwertige Flächen in guten Innenstadtlagen. Die Preise für Liegenschaften in den Immobilienzentren Deutschlands, Großbritanniens und Frankreichs sind weiter gestiegen. Auch in Spanien, den Niederlanden oder Italien entwickelt sich das Preisniveau von Immobilien zumindest stabil bzw. in den gesuchten Teilmärkten auch wieder positiv. In Osteuropa hingegen bleiben die Immobilienmärkte durch einen Angebotsüberhang und noch verhaltenes Interesse internationaler Investoren geprägt. Die stark gestiegenen Immobilienpreise für gut vermietete Qualitätsimmobilien in den führenden Metropolen Mittel- und Nordeuropas erhöhen die Attraktivität und das Investitionsvolumen in den Regionalstädten. Auch Immobilien außerhalb der zentralen Geschäftsbezirke waren bei opportunistischen Marktakteuren wieder stärker gefragt, auch wenn für Objekte mit Asset-Management-Bedarf meist erhebliche Preisabschläge beobachtet werden. Angesichts des mittlerweile niedrigen Renditeniveaus sowie des geringen Angebotes von langfristig vermieteten Qualitätsimmobilien in den Wirtschaftszentren der wachstumsstärkeren Volkswirtschaften 4 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung

7 müssen die Investoren bei gleicher Renditeerwartung vermehrt Risiken akzeptieren, sodass sich für diese Immobiliensegmente eine verbesserte Perspektive abzeichnet. Im Zuge der sich weiter bessernden Lage auf den Immobilienmärkten, die sich in einem wachsenden Transaktionsvolumen manifestieren, konnte das Verkaufsvolumen des CS EUROREAL weiter gesteigert werden. Nachdem im Geschäftsjahr 2013/2014 insgesamt 13 Immobilienverkäufe für knapp EUR 790 Mio. erfolgten, konnten in den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahres 2014/2015 bereits 14 Liegenschaften für insgesamt knapp EUR 780 Mio. veräußert werden. Es handelte sich dabei um sechs deutsche Fondsobjekte in Berlin, Hamburg und München, die beiden letzten Immobilien des Fonds im Großraum Paris, zwei Büroimmobilien in den britischen Regionalstädten Glasgow und Manchester sowie vier spanische Immobilien in Madrid, Barcelona und Tarragona. Mit den Verkäufen in Spanien wurde das wieder steigende Interesse der Investoren an Immobilien in den wirtschaftsschwächeren Ländern Südeuropas genutzt, auf deren Immobilienmärkten nach dem starken Einbruch während der Finanzmarktkrise eine Trendwende bei den Immobilienpreisen zu beobachten ist. Die Verkäufe in Manchester und Glasgow zeigen, dass nach dem Preisanstieg für Qualitätsobjekte in den führenden Metropolen Deutschlands, Großbritanniens und Frankreichs nun auch Regionalstädte wieder vermehrt in den Fokus der Kaufinteressenten rücken. Detaillierte Informationen zu den 14 Immobilienverkäufen in diesem Geschäftshalbjahr entnehmen Sie bitte dem Gliederungspunkt Verkäufe und Abgänge von Immobilien im Berichtszeitraum. Seit dem Beginn der Fondsauflösung wurden bis zum Berichtsstichtag am 31. März 2015 insgesamt 32 Immobilien für rund EUR 2,1 Mrd. und seit dem Beginn der Rücknahmeaussetzung des CS EURO- REAL am 19. Mai 2010 bereits 47 Immobilien für rund EUR 3,4 Mrd. veräußert. Dies entspricht rund 53 % des aktuellen Immobilienvermögens einschließlich der bisherigen Verkaufserlöse. Die Verkaufspreise aller bisher seit Rücknahmeaussetzung getätigten Verkäufe lagen per Saldo in etwa auf den zuletzt von den unabhängigen Sachverständigenausschüssen festgestellten Verkehrswerten. Die Verkaufspreise der 14 im ersten Geschäftshalbjahr 2014/2015 veräußerten Immobilien des CS EUROREAL lagen per Saldo etwas über dem Niveau der zuletzt von den unabhängigen Sachverständigenausschüssen festgestellten Verkehrswerte. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 5

8 Übersicht zu den Abgängen von Immobilien aus dem Portfolio des CS EUROREAL seit der Einleitung der Fondsauflösung am 21. Mai 2012 Laufende Nummer Übergang von Nutzen und Lasten Geschäftsjahr des Fonds Land Stadt Objektname, Straße und Hausnummer Art des Gebäudes 1 Juli /2012 Deutschland Saarbrücken Europa-Galerie, St. Johanner Straße / Trierer Straße / Reichsstraße 1 2 Dezember /2013 Frankreich Paris Le Sequana, Quai Panhard et Levassor / 1-5 Rue Neuve Tolbiac 3 Januar /2013 Deutschland Wiesbaden Mauritiushaus, Mauritiusplatz 2 / Schulgasse 5 / Kleine Kirchgasse Juli /2013 Schweden Stockholm (Kungsholmen) Västerport, Warfvinges Väg September /2013 Großbritannien Edinburgh Lochrin Square, Fountainbridge Einkaufszentrum Bürogebäude Handelsimmobilie Bürogebäude Bürogebäude 6 Oktober /2014 Belgien Brüssel Centre Botanique Boulevard du Jardin Botanique 13a Büro- und Handelsimmobilie 7 November /2014 Großbritannien Newcastle Gallowgate 30/34 Bürogebäude 8 Dezember /2014 Frankreich Lyon Quatuor, Avenue Bürogebäude Tony Garnier (C) und (D) 9 Dezember /2014 Schweden Göteborg Hasselbladhuset, Bürogebäude Sankt Eriksgatan 5 10 März /2014 Großbritannien London Corn Exchange, Bürogebäude 55 Mark Lane 11 März /2014 Deutschland Hannover- Münchner Straße Logistik- Langenhagen 52 und 54 immobilie 12 März /2014 Deutschland Bremen Ludwig-von-Kapff- Logistik- Straße 1 immobilie 13 März /2014 Deutschland Biebesheim Eduard-Fresenius- Logistik- Straße 1 immobilie 14 März /2014 Deutschland Frankfurt Weserstraße Wohngebäude am Main 15 Mai /2014 Deutschland Stuttgart Kronprinzstraße 6 Büro- und Handelsimmobilie 6 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung

9 Laufende Nummer Übergang von Nutzen und Lasten Geschäftsjahr des Fonds Land Stadt Objektname, Straße und Hausnummer Art des Gebäudes 16 Juli /2014 Großbritannien London 60 Great Tower Street/ Bürogebäude 2 Plantation Place South 17 Juli /2014 Deutschland Hamburg Dammtorstraße 1 Bürogebäude 18 August /2014 Deutschland Frankfurt am Main Bockenheimer Landstraße 72 Bürogebäude 19 Oktober /2015 Deutschland München Bahnhofplatz 1 Büro- und Handelsimmobilie 20 Oktober /2015 Frankreich Boulogne (Groß raum Paris) 24, 26 Quai Alphonse le Gallo Bürogebäude 21 November /2015 Deutschland Berlin Ernst-Reuter-Platz 3-5 Bürogebäude 22 Dezember /2015 Deutschland Berlin Reinhardtstraße 32 Bürogebäude 23 Dezember /2015 Spanien Barcelona Avenida Diagonal Bürogebäude 24 Dezember /2015 Spanien Madrid Calle Via de los Bürogebäude Pablados 3 25 Dezember /2015 Spanien Madrid Ribera del Loira 28 Bürogebäude 26 Dezember /2015 Spanien Tarragona Poligono Industrial Les Gavarres Handelsimmobilie (Baumarkt) 27 Dezember /2015 Frankreich Issy-les Moulineaux (Großraum Paris) 1-3 Rue du Passeur de Boulogne Bürogebäude 28 Januar /2015 Deutschland Berlin Charlottenstraße 68 Bürogebäude 29 Januar /2015 Großbritannien Manchester 3 Hardman Square Bürogebäude 30 Februar /2015 Deutschland Berlin Schillerstraße 3 Bürogebäude 31 Februar /2015 Deutschland Hamburg Millerntorplatz 1 Bürogebäude 32 März /2015 Großbritannien Glasgow 120 Bothwell Street Aurora Bürogebäude Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 7

10 Nach den genannten 14 finalisierten Immobilienverkäufen im Berichtszeitraum verfügte der CS EUROREAL zum Berichtsstichtag noch über ein Portfolio von insgesamt 67 Immobilien an 38 Standorten in elf europäischen Ländern. Im Hinblick auf den anstehenden Verkauf des gesamten Immobilienportfolios befindet sich zum Berichtsstichtag mit 54,4 % der größte Anteil der Liegenschaften in Deutschland, die aufgrund der guten und im Vergleich stabileren wirtschaftlichen Entwicklung derzeit von den Immobilieninvestoren stark nachgefragt werden. Insbesondere in den lange Zeit wirtschafts- und finanzschwachen Ländern Südeuropas wie Italien, Spanien und Portugal, in denen jedoch von niedrigem Niveau aus eine Besserung der Lage der Konjunktur wie auch auf dem Immobilienmarkt festgestellt werden kann, ist der CS EUROREAL mit einem Gesamtanteil von 16,7 % per 31. März 2015 (Basis: Jahres-Nettosollmiete) in wesentlich geringerem Maße vertreten. Darüber hinaus verfügte der CS EUROREAL zum Stichtag 31. März 2015 mit 42,0 % nach wie vor über einen bedeutenden Anteil von Handelsimmobilien, deren Werte sich in den vergangenen Jahren im Vergleich zu den konjunkturabhängigeren Büroimmobilien deutlich stabiler entwickelt haben und die daher von Immobilieninvestoren stark gesucht werden. Auch in der Phase der Fondsauflösung wird das aktive Management der Immobilien unverändert fortgeführt mit dem Ziel, den Wert der Immobilien zu erhalten oder zu steigern, um die Objekte dann entsprechend besser vermarkten zu können. Um im Interesse der Anleger ein bestmögliches Verkaufsergebnis zu erzielen, können im Rahmen der Verwaltung des Fonds auch in der Phase der Auflösung Um- oder Neubaumaßnahmen bei Fondsimmobilien erfolgen, mit dem Ziel, den Wert der jeweiligen Immobilie zu stabilisieren oder zu erhöhen. So wurde die 1985 erbaute und 1994 modernisierte Liegenschaft Sijthoff City in der Grote Marktstraat 39-53, Wagenstraat in Den Haag, das den heutigen Anforderungen an eine Immobilie in einer innerstädtischen Bestlage nicht mehr entspricht, komplett entkernt und umgestaltet. Nach fertiggestelltem Umbau verfügt das Gebäude nun über rund m² an attraktiven Einzelhandelsflächen sowie rund m² an modernen und flexiblen Büroflächen. Darüber hinaus hat die Immobilie ein BREEAM-NL-Nachhaltigkeitssiegel erhalten. Neben baulichen Maßnahmen zählen zu einem aktiven Asset-Management der Immobilien auch eine frühzeitige Verlängerung von bestehenden Mietverträgen und der Abschluss von Vereinbarungen mit neuen Mietern. So ist es uns gelungen, im Berichtszeitraum für Mietflächen von insgesamt rund m² Verträge mit bonitätsstarken Mietern zu verlängern oder neu abzuschließen. Dies entspricht einem Anteil von rund 12,9 % der gesamten vermietbaren Fläche des Immobilienportfolios des CS EUROREAL. So konnte beispielsweise in der Büroimmobilie Westfalendamm 87 in Dortmund mit der Commerzbank ein Mietvertrag über m² Mietfläche abgeschlossen werden, was mehr als einem Drittel der Gesamtfläche der Liegenschaft entspricht. Die Vermietungsquote des Objekts erhöhte sich damit von 20,0 % auf 65,7 %. Durch die Neuund Anschlussvermietungen konnte die Vermietungsquote des Fonds im ersten Geschäftshalbjahr 2014/2015 um einen Prozentpunkt auf 85,4 % gesteigert werden. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass die im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2014/2015 veräußerten Immobilien per Saldo überdurchschnittlich vermietet waren. Nähere Informationen zur Vermietung finden Sie unter dem Gliederungspunkt Vermietungssituation auf Seite 22 innerhalb dieses Tätigkeitsberichts. Im Durchschnitt lag die Vermietungsquote im Berichtszeitraum auf Basis der Jahres- Bruttosollmiete bei 85,8 %. Auf dieser Basis konnten für den CS EUROREAL weiterhin solide Mieterträge generiert werden. Die Immobilienkredite wurden im Berichtszeitraum im Rahmen von Immobilienverkäufen sowie bei deren vertragsgemäßen Auslauf weiter um EUR 101,6 Mio. auf EUR 172,9 Mio. abgebaut. Somit liegt die Verschuldung am Ende des Berichtszeitraums nur noch bei 5,7 % des Immobilienvermögens. Seit der Einleitung der Fondsauflösung wurde der Darlehensbestand damit um rund EUR 1,2 Mrd. bzw. 87,5 % reduziert. Bis zum Jahresende 2015 laufen weitere Kredite in Höhe von EUR 147,9 Mio. bzw. 85,5 % des Darlehensbestands per 31. März 2015 aus, sodass der Fonds Ende 2015 fast vollständig entschuldet ist. Im Jahr 2016 steht dann im September nur noch ein Darlehen in Höhe von EUR 25,0 Mio. zur Rückzahlung an. 8 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung

11 Die für die Rückführungen des Kreditbestandes benötigte Liquidität wird aus Risikogründen weiter im Fonds vorgehalten. Durch eine termingerechte Rückführung der Darlehen beim Ablauf der Zinsbindungsfrist kann zwar einerseits noch etwas weniger Liquidität an die Anleger ausgeschüttet werden, aber andererseits wird das Fremdfinanzierungs- und Prolongationsrisiko reduziert. Da zudem künftig nur ein deutlich geringerer Teil der Erlöse aus den Immobilienverkäufen für die Rückführung der Darlehen benötigt wird, erhalten die Anleger dann unter sonst gleichen Bedingungen entsprechend höhere Ausschüttungen. Der CS EUROREAL erzielte zum Berichtsstichtag am 31. März 2015 im Einjahreszeitraum eine Rendite berechnet nach der Standard-BVI-Methode für die Anteilklasse in der Währung Euro in Höhe von -4,5 % 1) und für die Anteilklasse in Schweizer Franken in Höhe von -7,4 % 1). Hauptgrund für die im Vergleich zur EUR-Anteilklasse des CS EUROREAL deutlich negativere Rendite der CHF-Anteilklasse war der Anstieg des Schweizer Franken zum Euro im Zuge der überraschenden Aufhebung des Mindestkurses von 1,20 CHF je EUR durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) am 15. Januar 2015, in dessen Folge sich der Wechselkurs bei nahezu 1:1 zum EUR einpendelte. Zum Zeitpunkt der Entscheidung der SNB lag die Absicherungsquote bei 75 %, also in der Mitte der im Verkaufsprospekt vorgesehenen Mindestsicherung von 50 % und der maximal möglichen 100 %. Im Anschluss an die Entscheidung der SNB wurde die Absicherungsquote wieder schrittweise erhöht, sodass zum Ende des Berichtszeitraums am 31. März 2015 eine fast vollständige Absicherung gegeben war. Weitere Informationen zur Renditeentwicklung des Fonds entnehmen Sie bitte dem Abschnitt Fondsrendite auf Seite 24 dieses Berichtes. Über die Zukunftsperspektiven und die weitere Strategie für den Verkauf des restlichen Immobilienportfolios des CS EUROREAL bzw. die Auflösung und Auszahlung des Fonds bis zum Ablauf unseres Verwaltungsmandates am 30. April 2017 informieren wir Sie in dem Kapitel Ausblick ab Seite 34 dieses Halbjahresberichtes. 1) Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/ Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z.b. die steuerlichen Belange der Anlage (z.b. Kapitalertragsteuer, steuerfreier Anteil der Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Der einmalige Ausgabeaufschlag in Höhe von bis zu 5 % und individuelle Kosten wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende und zukünftige Ergebnisse. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 9

12 Anlagestrategie Die Investitionsschwerpunkte des CS EUROREAL liegen in den wirtschaftsstarken Städten und Regionen Europas. Ziel der Anlagestrategie des Fondsmanagements war es in der Vergangenheit, die zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel in Gewerbeimmobilien zu investieren und hieraus eine stabile und überdurchschnittliche Rendite bei möglichst geringer Volatilität zu erwirtschaften. Grundlage der langfristigen Anlagestrategie war bis zur Einleitung der Auflösung des Fonds am 21. Mai 2012 die Verteilung der Immobilieninvestitionen an ausgewählten und attraktiven Standorten unter Beachtung einer klaren Diversifikation. Zusätzlich zur geographischen Verteilung der Immobilien innerhalb Deutschlands und im europäischen Ausland wurde das Portfolio stetig auch nach den Kriterien Nutzungsarten, Mietvertragslaufzeiten und Mietern diversifiziert. Zur Vermeidung von besonderen Risiken wurden keine Spezialimmobilien erworben und das Fondsmanagement achtete ständig auf die Gewichtung einzelner Investitionsvolumina bei deren Erwerb. Damit die Fondsimmobilien auch nachhaltig den Anforderungen der Mieter entsprachen, unterlagen sie einem strengen Auswahl- und Prüfungsprozess. Im Rahmen eines aktiven Portfoliomanagements wurden Bestandsimmobilien ständig einer Prüfung unterzogen und teilweise im Rahmen der langfristigen Anlagestrategie auch wieder veräußert. Seit dem Beginn der Auflösung des CS EUROREAL ist es unser vorrangiges Ziel, bis zum Ablauf der Kündigungsfrist am 30. April 2017 möglichst alle Immobilien zu veräußern. Dazu wurde der bereits in der Phase der Rücknahmeaussetzung begonnene Immobilienverkaufsprozess weiter fortgesetzt und auf alle Fondsobjekte ausgedehnt. Idealerweise würden sämtliche Fondsimmobilien bereits vor dem Übergang des Verwaltungsmandats für den CS EUROREAL auf die Verwahrstelle veräußert sein. Hierbei sollen im Interesse der Anleger die Fondsimmobilien möglichst zügig jedoch zu angemessenen Bedingungen verkauft werden. Dazu sprechen wir zum einen über unser langjährig aufgebautes Kontaktnetzwerk aktiv Vermittler wie Makler, Berater oder potentielle Investoren direkt an; zum anderen kommen 10 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung

13 Nutzungsarten der Fondsimmobilien* (Basis: Jahres-Nettosollmieten) Handel/Gastronomie 42,0 % Büro 48,7 % Hotel 0,4% Lager/Logistik 1,9% Sonstiges 0,8% Garagen/Stellplätze 5,4% Freizeit 0,8% *Auf Grund einheitlicher Branchenstandards blieben im Bau befindliche Immobilien unberücksichtigt. aufgrund der hohen Bekanntheit des Immobilienportfolios des CS EUROREAL auch Interessenten vielfach aus eigenem Antrieb auf uns zu. Tendenziell positiv auf die anstehenden Immobilienverkäufe sollte sich die derzeit nach wie vor hohe Anzahl von Interessenten an Immobilien sowie potentiellen Käufern von europäischen Gewerbeimmobilien auswirken. Aktuell suchen weiterhin eine Vielzahl von Investoren gerade angesichts des derzeit unverändert niedrigen Zinsniveaus nach Immobilien in guten Lagen. Den Verkaufsaktivitäten kommt neben dem derzeit nach wie vor hohen Anteil von Einzelhandelsimmobilien am Portfolio des CS EUROREAL (42,0 % per 31. März 2015) auch der hohe Deutschlandanteil des Fonds (54,4 % per 31. März 2015) zugute. Negativ wirken sich hingegen mit der Abwicklungssituation des Fonds verbundene Effekte aus, wie die Tatsache, dass Immobilien in einer Auflösungsphase generell zu einem verhandlungstaktisch und möglicherweise auch markttechnisch ungünstigen Zeitpunkt veräußert werden müssen. Anlegerstruktur Ähnlich wie beim Immobilienportfolio hat der CS EUROREAL auch bei der Anlegerstruktur auf eine breite Basis gesetzt. So wurde der Fonds nicht nur in Deutschland, sondern auch in Österreich und der Schweiz an Privatkunden vertrieben. Der CS EUROREAL verfügt als einziger deutscher offener Immobilienfonds über eine Anteilklasse in Schweizer Franken. Als Immobilienanlageprodukt richtete sich der CS EUROREAL daher insbesondere an Privatanleger mit mittel- bis langfristigem Anlagehorizont. In der Vergangenheit haben wir keine Mindestanlagesummen vorgegeben, sodass der Erwerb von Fondsanteilen am CS EUROREAL bereits mit geringen Beträgen möglich war. Der Vertrieb des CS EUROREAL erfolgte in Deutschland überwiegend über Drittbanken und freie Finanzdienstleister. Eine Aufgliederung der Anlegerstruktur der Vertriebspartner für diesen Berichtszeitraum ist deshalb aufgrund fehlender Informationen nicht möglich. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 11

14 Kurzübersicht Zahlen Daten Fakten Der CS EUROREAL EUR, die Anteilklasse des Fonds in der Währung Euro, erzielte per 31. März 2015 für den Einjahreszeitraum eine Wertentwicklung in Höhe von -4,5 % 1)2). Für den CS EUROREAL CHF, die Anteilklasse des Fonds in der Währung Schweizer Franken, betrug im gleichen Zeitraum die Wertentwicklung -7,4 % 1)2). Bezogen auf den das erste Geschäftshalbjahr 2014/2015 umfassenden 6- Mo nats zeitraum lag die Rendite berechnet nach Standard-BVI-Methode der EUR- Anteilklasse des CS EURO- REAL bei -1,5 % 1)2). Die Wertentwicklung der CHF-Anteilklasse des CS EUROREAL belief sich im gleichen Zeitraum auf -4,9 % 1)2). Am 21. Mai 2012 wurde die Auflösung des CS EUROREAL eingeleitet. Wir, die den CS EUROREAL treuhänderisch verwaltende CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh, haben die Verwaltung des Fonds zum 30. April 2017 gekündigt. Es ist vorgesehen, den Fonds in den nächsten Jahren möglichst vollständig abzuwickeln. Eine Auszahlung der freien liquiden Mittel des Fonds an die Anleger ist in Abhängigkeit der zur Verfügung stehenden Liquidität in Form von halbjährlichen Ausschüttungen vorgesehen. Bisher erfolgten seit dem Beginn der Fondsauflösung bereits sechs Ausschüttungen. Die nächste Ausschüttung erfolgt in Abhängigkeit von der zur Verfügung stehenden Liquidität am 28. Juli Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2014/2015 des CS EUROREAL zwischen 1. Oktober 2014 und dem 31. März 2015 wurden insgesamt 14 Immobilien veräußert. Seit dem Beginn der Rücknahmeaussetzung am 19. Mai 2010 bis 31. März 2015 gingen insgesamt 47 Immobilien aus dem Portfolio des CS EUROREAL mit einem Gesamtvolumen von rund EUR 3,4 Mrd. ab. Seit der Einleitung der Fondsauflösung am 21. Mai 2012 konnten insgesamt 32 Liegenschaften des Immobilienportfolios des CS EUROREAL mit einem Gesamtvolumen in Höhe von rund EUR 2,1 Mrd. veräußert werden. Insgesamt verfügte der Fonds zum Berichtsstichtag noch über 67 Immobilien in elf europäischen Ländern an 38 etablierten Standorten in einem Verkehrswertevolumen von insgesamt EUR 3.059,4 Mio. Davon wurden 61 Immobilien im Direkteigentum und sechs Immobilien über Immobilien-Gesellschaften gehalten. Das Netto-Fondsvermögen zum 31. März 2015 betrug EUR 3.317,5 Mio., während der Wert der verwalteten Vermögensgegenstände (Brutto-Fondsvermögen) bei EUR 3.610,3 Mio. lag. Der in Deutschland investierte Anteil des Portfolios des CS EUROREAL belief sich per 31. März 2015 auf 54,4 % der Immobilienverkehrswerte. Der Auslandsanteil des Immobilienportfolios lag am Berichtsstichtag bei 45,6 % der Verkehrswerte der Immobilien. Sämtliche ausländischen Objekte befinden sich in Europa. 12 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung

15 Die Vermietungsquote belief sich auf 85,4 % per 31. März Die durchschnittliche Vermietungsquote betrug im Berichtszeitraum 85,8 %. Basis dafür war der Abschluss von Neu- oder Anschlussvermietungen in einem gesamten Flächenvolumen von m 2 (rund 12,9 % der vermietbaren Gesamtflächen) im Berichtszeitraum. Der CS EUROREAL wies zum Ende des ersten Halbjahres des Geschäftsjahres 2014/2015 eine Brutto-Liquidität in Höhe von EUR 396,6 Mio. (12,0 % des Netto-Fondsvermögens) aus. Für Anleger mit effektiven Stücken des CS EUROREAL EUR erfolgte nach Aufbrauchen des letzten Ertragsscheins Nr. 20 und Zahlung des Ausschüttungsbetrages am 3. Juli 2012 anstelle einer Bogenerneuerung ein Umtausch in neue Urkunden. Seit dem 16. November 2012 ist ein Umtausch der bisherigen effektiven Stücke des CS EURO- REAL EUR (Mantel (Urkunde) und dazugehöriger Talon (Bogen mit den Coupons bzw. Ertragsscheinen für die Ausschüttungen sowie dem Erneuerungsschein)) in neue Anteilurkunden mit den Ertragsscheinen 21 bis 40 sowie neuem Erneuerungsschein möglich. Zu diesem Zweck können die bisherigen effektiven Stücke (Mantel und Talon (mit eventuell noch nicht eingereichten Ertragsscheinen und dem verbliebenen Erneuerungsschein)) bei einem Kreditinstitut oder der Verwahrstelle des CS EUROREAL, der Commerzbank AG, eingereicht werden. Detaillierte Informationen zu diesen Zahlen und Fakten sowie zu den einzelnen Immobilien des CS EUROREAL finden Sie auf den nachfolgenden Seiten dieses Halbjahresberichtes. 1) Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.v.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z.b. Kapitalertragsteuer, steuerfreier Anteil der Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Der einmalige Ausgabeaufschlag in Höhe von bis zu 5 % und individuelle Kosten wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende und zukünftige Ergebnisse. 2) In dieser Kurzübersicht wurden lediglich die Renditezahlen berechnet nach der Standard-BVI-Methode aufgeführt. Unter der Überschrift Fondsrendite auf Seite 24 dieses Tätigkeitsbericht finden Sie eine ausführliche Darstellung sowohl der Renditezahlen berechnet nach Standard-BVI-Methode als auch der Renditezahlen berechnet nach der vor kurzem eingeführten BVI-Methode für sich in Auflösung befindende offene Immobilienfonds. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 13

16 München, Deutschland, Bahnhofplatz 1 Boulogne, Frankreich, 24, 26 Quai Alphonse le Gallo Immobilien-Portfolio-Management Im Berichtszeitraum vom 1. Oktober 2014 bis 31. März 2015 wurden für das Portfolio des CS EUROREAL keine Immobilien erworben. Auf Basis der im Rahmen der Auflösung des Fonds eingeleiteten Veräußerungsstrategie wurden im Geschäftshalbjahr 2014/2015 bisher insgesamt 14 Liegenschaften aus dem Portfolio des CS EUROREAL veräußert. Verkäufe und Abgänge von Immobilien im Berichtszeitraum bis zum 31. März 2015 München, Deutschland, Bahnhofplatz 1 Im April 2014 konnte der Vertrag über die Veräußerung des in 2001 in den Bestand des Fonds erworbenen Objektes erfolgreich beurkundet werden. Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte im Oktober Der Kaufpreis lag oberhalb des zuletzt festgestellten Verkehrswertes. Boulogne, Frankreich, 24, 26 Quai Alphonse le Gallo Im Juli 2014 wurde der bindende Kaufvorvertrag (Promesse de Vente) für das Bürogebäude unterzeichnet. Der notarielle Kaufvertrag (Acte de Vente) und der damit verbundene Übergang von Nutzen und Lasten mit Kaufpreiszahlung erfolgte im Oktober Die Immobilie wurde ursprünglich 2004 für den Fonds erworben und war zum Verkaufszeitpunkt nicht vermietet. Der Leerstand wurde vom Käufer ohne Mietgarantie übernommen. Der vereinbarte Kaufpreis lag leicht oberhalb des zuletzt festgestellten Verkehrswertes. 14 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung

17 Berlin, Deutschland, Ernst-Reuter-Platz 3-5 Berlin, Deutschland, Reinhardtstraße 32 Barcelona, Spanien, Avenida Diagonal Berlin, Deutschland, Ernst-Reuter-Platz 3-5 Im August 2014 konnte die Veräußerung des Bürogebäudes Ernst-Reuter-Platz in Berlin kaufvertraglich gesichert werden, der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte im November Der erzielte Verkaufspreis für die Liegenschaft, die sich seit 2003 im Portfolio des CS EUROREAL befand, lag leicht unter dem zuletzt durch den Sachverständigenausschuss festgestellten Verkehrswert. Berlin, Deutschland, Reinhardtstraße 32 Der Kaufvertrag für die Liegenschaft wurde im Oktober 2014 notariell beurkundet, der Nutzen- und Lastenübergang erfolgte im Dezember Die im Jahr 2002 erworbene Liegenschaft konnte über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert veräußert werden. Barcelona, Spanien, Avenida Diagonal Im Dezember 2014 konnte mit gleichzeitigem Nutzen-/Lastenübergang das im April 2006 erworbene Objekt an einen Iokalen Investor zu einem den zuletzt festgestellten Verkehrswert übersteigenden Verkaufspreis veräußert werden. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 15

18 Madrid, Spanien, Calle Via de los Poblados 3 Madrid, Spanien, Ribera del Loira 28 Tarragona, Spanien, Poligono Industrial Les Gavarres Madrid, Spanien, Calle Via de los Poblados 3 Ebenfalls im Dezember 2014 wurde der Kaufvertrag für das im März 2004 erworbene Objekt notariell beurkundet und an den Käufer übertragen. Der vereinbarte Verkaufspreis der Liegenschaft lag über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert. Madrid, Spanien, Ribera del Loira 28 Weiterhin konnte im Dezember 2014 die Veräußerung des Bürogebäudes Ribera del Loira kaufvertraglich gesichert und gleichzeitig an den Käufer zu einem über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert liegenden Kaufpreis übertragen werden. Tarragona, Spanien, Poligono Industrial Les Gavarres Im Dezember 2014 wurde auch diese im September 2008 in den Fonds eingestellte Liegenschaft an ein spanisches Unternehmen veräußert. Nutzen und Lastenübergang erfolgte gleichzeitig mit der Kaufpreiszahlung. Der erzielte Kaufpreis lag geringfügig unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert. 16 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung

19 Issy-les Moulineaux, Frankreich, 1-3 Rue du Passeur de Boulogne Berlin, Deutschland, Charlottenstraße 68 Manchester, Großbritannien, 3 Hardman Square Issy-les Moulineaux, Frankreich, 1-3 Rue du Passeur de Boulogne Im Dezember 2014 wurde das Büroobjekt im Rahmen der Veräußerung der Gesellschaft Issy Bords de Seine 2 an einen französischen Investor verkauft. Der Nutzen- und Lastenübergang erfolgte zum gleichen Zeitpunkt. Die Liegenschaft wurde im Jahr 2003 durch die Gesellschaft erworben und die Gesellschaftsanteile in das Sondervermögen CS EUROREAL eingestellt. Der erzielte Verkaufspreis lag leicht unterhalb des zuletzt vom Sachverständigenausschuss festgestellten Verkehrswertes. Berlin, Deutschland, Charlottenstraße 68 Im Oktober 2014 wurde der Verkauf des Bürogebäudes an einen spanischen Investor kaufvertraglich gesichert, der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte im Januar Der vereinbarte Verkaufspreis der Liegenschaft, die 2002 in das Sondervermögen CS EUROREAL eingestellt wurde, lag über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert. Manchester, Großbritannien, 3 Hardman Square Der Kaufvertrag für die Liegenschaft wurde im Dezember 2014 unterzeichnet. Der Nutzen- und Lastenübergang erfolgte im Januar Die im Januar 2007 erworbene Immobilie wurde zu einem Verkaufspreis über dem zuletzt durch den Sachverständigenausschuss festgestellten Verkehrswert veräußert. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 17

20 Berlin, Deutschland, Schillerstraße 3 Hamburg, Deutschland, Millerntorplatz 1 Glasgow, Großbritanninen, 120 Bothwell Street Aurora Berlin, Deutschland, Schillerstraße 3 Die Veräußerung des Bürogebäudes Schillerstraße 3 in Berlin konnte im Dezember 2014 durch Unterzeichnung des Kaufvertrages notariell gesichert werden, der Nutzen- und Lastenübergang erfolgte im Februar Der erzielte Verkaufspreis für die Liegenschaft, die sich seit 2003 im Portfolio des CS EUROREAL befand, lag deutlich über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert. Hamburg, Deutschland, Millerntorplatz 1 Ende Dezember 2014 konnte der Kaufvertrag der Liegenschaft Millerntorplatz 1 in Hamburg notariell beurkundet werden. Der erzielte Verkaufspreis liegt leicht unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert. Der ursprüngliche Kaufpreis konnte jedoch übertroffen werden. Der Übergang von Nutzen und Lasten hat im Februar 2015 stattgefunden. Glasgow, Großbritannien, 120 Bothwell Street Aurora Die Veräußerung des Bürogebäudes konnte am 31. März 2015 durch Unterzeichnung des Kaufvertrages notariell gesichert werden. Der Nutzen- und Lastenübergang erfolgte zum gleichen Zeitpunkt. Die im Jahr 2007 erworbene Immobilie wurde zu einem Verkaufspreis auf etwa dem Niveau des zuletzt durch den Sachverständigenausschuss festgestellten Verkehrswertes veräußert. 18 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung

21 Informationen zu weiteren Verkaufsaktivitäten Portfolio-Verkauf Im März 2015 konnte die Veräußerung eines Portfolios mit 16 deutschen Büroimmobilien aus dem CS EUROREAL durch Abschluss eines bindenden Kaufvertrages gesichert werden. Neben neun Liegenschaften in deutschen Großstädten (Berlin, Hamburg, Frankfurt und Dortmund) zählen sieben Objekte an weniger bedeutenden Standorten (Hannover, Darmstadt, Mannheim, Neuss, Dreieich und Neu- Isenburg) zu diesem Immobilienpaket. Der Übergang von Nutzen und Lasten wird für den Großteil der Immobilien voraussichtlich im Mai 2015 erfolgen. Das breit diversifizierte Paket wurde international in einem strukturierten Prozess mittels Bieterverfahren vermarktet. Der Kaufpreis für das Portfolio liegt unter der Summe der zuletzt festgestellten Verkehrswerte. Brüssel, Belgien, Rue Colonel Bourg 105 A Im März 2015 konnte die Veräußerung des Bürogebäudes durch Abschluss eines privatrechtlichen Vertrages gesichert werden. Der Übergang von Nutzen und Lasten wird voraussichtlich Mitte des Jahres mit Unterzeichnung der notariellen Urkunde erfolgen. Die Liegenschaft wurde im Jahr 1993 in den Fonds eingestellt. Der aktuell vereinbarte Kaufpreis liegt unterhalb des zuletzt festgestellten Verkehrswertes. Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen In allen Objekten des CS Euroreal wurden, soweit erforderlich oder werterhöhend, Renovierungs-, Modernisierungs-, Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt. Hierbei wurden bauund genehmigungsrechtliche Vorschriften vollumfänglich berücksichtigt. Im Objekt Dortmund, Westfalendamm 87, erfolgt zur Zeit der mietvertraglich vereinbarte Ausbau von ca m² für einen Großkonzern. Die Flächen sollen im 3. Quartal 2015 an den Mieter übergeben werden. Parallel dazu wird die 2. Ausbauphase der Kantine durchgeführt. Im Objekt Hamburg, Bertrand-Russel- Straße 3 und 5/Max-Born-Straße 2 und 4, erfolgte während des Berichtszeit raumes der Bau eines Betriebsrestaurants auf einer Fläche von m². Die Fläche wurde an den Mieter übergeben. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 19

22 Projekte Bei dem Neubauprojekt Taunusanlage 8 in Frankfurt am Main schreiten die Rohbauarbeiten zügig voran und befinden sich leicht vor Terminplan. Das Konzept des Projektes wurde modifiziert, so dass das Bürohochhaus in jeder Hinsicht den heutigen Ansprüchen an modernen Büroraum entspricht. Auf Nachhaltigkeit wurde großer Augenmerk gelegt, die Zertifizierung nach LEED Platin wird parallel zu den Bauarbeiten bearbeitet und befindet sich im Plan. Nach Terminplan erfolgt die Fertigstellung der Baumaßnahme im Frühjahr Die Revitalisierung des Bestandsgebäudes Keizersgracht in Amsterdam ist in drei von fünf Bauteilen abgeschlossen. Der Supermarkt, die Business School und die restlichen Büroflächen sind vermietet. Der Hauptmieter beabsichtigt auch die zwei leerstehenden Gebäudeteile zu mieten. Für die Sanierung dieser beiden Gebäude wurde bereits ein Bauantrag gestellt. Die Bauarbeiten der Umstrukturierung von Sijthoff City, Grote Marktstraat in Den Haag, sind kurz vor der Fertigstellung. Das innerstädtische Geschäftshaus wurde komplett entkernt und umgestaltet. Durch Umnutzung von Büroflächen wurde der Anteil der Einzelhandelsflächen nahezu verdoppelt. Durch den Bau einer Geothermieanlage wird das Gebäude zukünftig energieeffizient beheizt und gekühlt. Die Bürobestandsmieter sind wieder eingezogen und bei einigen Einzelhandelsflächen hat der Mieterausbau begonnen. In dem Objekt in Coburg, Niorter Straße 3, wurde an dem bestehenden Fachmarktzentrum eine Erweiterung (ca. 850 m²) für einen Hauptmieter geplant. Durch diese Erweiterung wird es nun möglich, einen Teil der Bestandsfläche an einen weiteren Mieter (Apotheke) zu vermieten. Der Neubau wurde fristgerecht am 28. August 2014 an den Mieter übergeben. Der Umbau der Bestandsflächen wird derzeit durchgeführt. Die Gesamtfertigstellung ist im Januar 2015 erfolgt. Die Übergabe an den Mieter wurde erfolgreich durchgeführt. Das Einkaufszentrum Mercado in Nürnberg, Äußere Bayreuther Straße 80-84a, 98, soll durch eine umfangreiche Revitalisierung eine neue Struktur erhalten und somit die Attraktivität gesteigert werden. Die Baugenehmigung wurde im April 2014 erteilt. Die Umstrukturierung des Mall- 20 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung

23 Größenklassen der Fondsimmobilien* (Basis: Verkehrswerte) EUR >200 Mio. 15,7 % (2 Objekte) EUR Mio. 14,6 % (3 Objekte) EUR Mio. 36,1 % (15 Objekte) Bis zu EUR 10 Mio. 1,6% (8 Objekte) EUR Mio. 3,2 % (8 Objekte) EUR Mio. 6,7 % (10 Objekte) EUR Mio. 22,1 % (19 Objekte) *Auf Grund einheitlicher Branchenstandards blieben im Bau befindliche Immobilien unberücksichtigt. verlaufs wurde bereits in großen Teilen durchgeführt. Durch Modernisierung der Beleuchtung ist das Center kundenfreundlicher gestaltet worden. Die Revitalisierung des Centers ist nahezu abgeschlossen, so dass Ende März 2015 die Neueröffnung vorgenommen wurde. Im Zuge der Revitalisierung wurden Modernisierungen an sicherheitstechnischen Einrichtungen sowie Anlagen der Haustechnik durchgeführt. Im Objekt Max-Born-Straße 2-4 in Hamburg wird eine Revitalisierung nach den neuen Anforderungen eines Mieters durchgeführt. Für den Einbau einer Kantine wurde die erforderliche behördliche Nutzungsgenehmigung eingeholt. Mit den Arbeiten wurde bereits begonnen, die Übergabe an den Mieter erfolgte am 23. März Die vermieterseitigen Arbeiten in der Kantine wurden weitgehend fertiggestellt, sodass eine Übergabe der Mietfläche für den mieterseitigen Ausbau erfolgen konnte. Die Gesamtfertigstellung erfolgte Ende März Bei dem Objekt HaynParc II, An der Trift 65 in Dreieich, wurde eine Sanierung der Klinkerfassade notwendig. Die Bauarbeiten schreiten planungsgemäß voran, die Fertigstellung der Maßnahmen ist für Ende 2015 geplant. Da das Gebäude durch die Fassadensanierung energetisch aufgewertet wird, wurde eine Studie beauftragt, ob durch diese Maßnahmen oder gegebenenfalls weitere in den nächsten Jahren im Lebenszyklus der Immobilie anstehende Sanierungsmaßnahmen ein Green-Building-Label erreicht werden kann. Für das Objekt Westfalendamm 87 in Dortmund wurde mit einer namhaften deutschen Großbank ein Mietvertrag über die Anmietung von Büroflächen abgeschlossen. Der Ausbau der Büroflächen soll bis zum 4. Quartal 2015 abgeschlossen sein. Bei der Planung und den Ausbauarbeiten sind Rahmenbedingungen einer vorliegenden DGNB-Zertifizierung zu berücksichtigen. Weiterhin erfolgt die Erweiterung einer bereits im Objekt befindlichen Kantine. Die Kantinenerweiterung soll im 3. Quartal 2015 abgeschlossen sein und an den Pächter übergeben werden. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 21

24 Portfoliostruktur Zum Berichtsstichtag am 31. März 2015 bestand das Immobilienportfolio des CS EUROREAL aus insgesamt 67 Immobilien an 38 Standorten in elf europäischen Ländern. Von diesen befanden sich 61 Immobilien im Direktbesitz. Sechs Immobilien wurden in Immobilien-Gesellschaften gehalten. Das Immobilienvermögen in Höhe von EUR 3.129,9 Mio. (Verkehrswerte) war zum Ende des ersten Halbjahres des Geschäftsjahres 2014/2015 zu 45,6 % im europäischen Ausland investiert. Der Auslandsanteil verringerte sich nochmals leicht im Vergleich zum Ende der letzten beiden Geschäftsjahre (per 30. September 2014: 49,9 % und per 30. September 2013: 52,2 %). Der Deutschlandanteil lag folglich bei 54,4 %. Der Immobilienbestand setzt sich im Wesentlichen weiterhin aus Büro- (48,7 %) und Handelsimmobilien (42,0 %) zusammen. Hinsichtlich der wirtschaftlichen Altersstruktur sind 57,6 % der Immobilien jünger als 10 Jahre, während 34,2 % der Immobilien ein wirtschaftliches Alter zwischen 10 und 20 Jahren aufweisen. 8,2 % der Immobilien sind älter als 20 Jahre. Das durchschnittliche Vermögen der Immobilien gemäß der Vermögensaufstellung zwischen dem 30. September 2014 und dem Berichtsstichtag 31. März 2015 belief sich auf EUR 3.202,2 Mio. 84,3 % der Immobilien hatten zum Ende des ersten Geschäftshalbjahres 2014/2015 einen Verkehrswert von bis zu EUR 150,0 Mio. Lediglich zwei Fondsobjekte wiesen einen Verkehrswert von über EUR 200,0 Mio. auf, was einem Anteil von 15,7 % am Immobilienvermögen des CS EURO- REAL am 31. März 2015 entsprach. Detaillierte Informationen zur Struktur des Immobilienvermögens finden Sie in den Grafiken Geographische Verteilung der Fondsimmobilien (Seite 2) Nutzungsarten der Fonds immobilien (Seite 11) Größenklassen der Fonds immobilien (Seite 21) Wirtschaftliche Altersstruktur der Fonds immobilien (Seite 25) Vermietungssituation Die Vermietungsquote konnte im Geschäftshalbjahr 2014/2015 vom 1. Oktober 2014 bis zum 31. März 2015 auf einem im Wettbewerbsvergleich zufriedenstellenden Niveau stabilisiert werden. Die durchschnittliche Vermietungsquote betrug im Berichtszeitraum 85,8 % und zum Stichtag am 31. März ,4 %. In folgenden Bestandsobjekten sind aufgrund der Vermietungssituation besondere Vermietungsaktivitäten eingeleitet: Im Objekt City Light House in der Kantstraße 162/Joachimsthaler Straße 41 in Berlin beträgt der Leerstand nach Fläche 26,6 %. Nachdem im Geschäftsjahr 2013/2014 die Vollvermietung der Büroflächen im Objekt erzielt werden konnte, werden zur Zeit aussichtsreiche Gespräche mit Mietinteressenten bezüglich der Einzelhandelsflächen geführt. Im Objekt Hannover, Rendsburger Straße 18-20, beträgt der Leerstand zum Stichtag 59,2 %. Im Berichtszeitraum erfolgten Besichtigungen für die Büro- und Serviceflächen mit verschiedenen Mietinteressenten. Der kumulative Vermietungsstand im Objekt Düsseldorf, In der Steele 39-45, beträgt 49,9 %. Verhandlungen mit einem Bestandsmieter über die Anmietung weiterer Flächen waren erfolgreich. Weitere erfolgversprechende Vermietungsgespräche über die Anmietung der Büro-, Lager- und Serviceflächen werden zur Zeit geführt. Die Leerstandsflächen werden intensiv beworben. Im Objekt Neuss, Stresemannallee 4a- 4c, 6, beträgt der kumulative Leerstand 57,7 %. Zur Zeit werden intensive Vermietungsgespräche mit mehreren Interessenten geführt. Für die übrigen Leerstandsflächen haben Besichtigungen mit diversen Mietinteressenten stattgefunden. Das Objekt Neu-Isenburg, Werner-Heisenberg-Straße 2, steht zum Stichtag komplett leer. Im Rahmen der Vermietungsaktivitäten wurde für die Liegenschaft ein Marketingkonzept umgesetzt. Derzeit finden Gespräche mit verschiedenen Mietinteressenten statt. Das Objekt Frankfurt am Main, Kennedyallee 87, steht zum Stichtag komplett leer. Es werden derzeit unterschiedliche Konzepte zur Revitalisierung der Liegenschaft geprüft. Die aktuelle Leerstandsquote im Objekt Frankfurt am Main, Carl-von-Noorden- Platz 5, beträgt 68,0 %. Die Leerflächen werden intensiv beworben. Es werden Gespräche mit verschiedenen Mietinteressenten geführt. Im Objekt Gelsenkirchen, Bahnhofstraße 12-14, sind zum Stichtag 55,3 % der Flächen vermietet. Aktuell werden Gespräche mit diversen Mietinteressenten geführt. Die Leerstandsflächen werden intensiv beworben. 22 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung