Die richtige Eigentumsform beim Erwerb des Eigenheims

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1 Die richtige Eigentumsform beim Erwerb des Eigenheims Christoph Zürcher, Fürsprecher und Notar (BE), Von Graffenried & Cie Recht ADVOKATUR UND NOTARIAT

2 Übersicht I. Einleitung Ausgangslage Fragestellungen Zwischenfazit II. Eigentumsformen (beim Erwerb) A. Sachenrecht Einfache Gesellschaft Miteigentum B. Güterrecht Gütergemeinschaft III. Konklusion

3 I. Einleitung Ausgangslage: Eigenheimerwerb Ehe/Konkubinat (Gemeinschaft) Fragestellungen Art und Weise der Finanzierung (Erbvorbezug, PK-Vorbezug)? Form des Zusammenlebens (Ehe/Konkubinat)? Eigentumsformen (Allein-, Mit- oder Gesamteigentum)? Folgen bei der Auflösung der Gemeinschaft (Tod/Scheidung)? Zwischenfazit: Kein Patentrezept! Facettenreiches Thema, mehrere Teilrechtsgebiete erfassend, namentlich das Sachenrecht, Ehegüterrecht, Erbrecht sowie das Steuerrecht. Beratung im Einzelfall von Vorteil

4 II. Eigentumsformen (1/4) A. Sachenrecht Einfache Gesellschaft Klausel im Grundstückkaufvertrag: erwerbende Personen bilden eine einfache Gesellschaft (z.b. Ehegattengesellschaft) Ideeller Anteil am Vermögensobjekt (Gesamthandsverhältnis) Abänderung der gesetzlichen Bestimmungen der einfachen Gesellschaft empfehlenswert: Für den Todesfall wird vereinbart, dass das Haus direkt dem überlebenden Partner anwächst (zu Alleineigentum); Vorteil Erbrecht Vereinbarungen über Gewinn/Verlust nach Massgabe der geleisteten Beteiligungen und nicht nach Köpfen, sonst droht im Auflösungsfall eine Benachteiligung (Aufhebung Nennwertgarantie nach Art. 206 ZGB)

5 II. Eigentumsformen (2/4) A. Sachenrecht Einfache Gesellschaft (Beispiel) Ehegatten erwerben Liegenschaft für CHF (Gesamteigentum); Ehefrau steuert CHF bei, Ehemann Restanz; Scheidung nach 10 Jahren (Auflösung); Verkehrswert beträgt nur noch CHF ; Verlust von CHF wird hälftig geteilt (Art. 533 Abs. 1 OR); Ehefrau verliert ihre gesamte Einlage von CHF Alternative: Alleineigentum Ehemann mit Beteiligung der Ehefrau; bei Auflösung der Ehe besteht gemäss Art. 206 ZGB ein Rückforderungsanspruch des ursprünglichen Betrages, d.h. von CHF ("Nennwertgarantie")

6 II. Eigentumsformen (3/4) A. Sachenrecht Miteigentum Klausel im Grundstückkaufvertrag: Personen erwerben je zu einem Bruchteil, z.b. zu je ½ (hälftig) meist in Abhängigkeit der Beteiligungen Bruchteil erscheint im Grundbuch (Öffentlichkeitswirkung) Rechtlich bildet jeder Miteigentumsanteil ein eigenes Grundstück Im Todesfall ist eine Erbeilung notwendig; bei Vorhandensein minderjähriger Kinder, muss KESB zustimmen Bei Konkubinat mit PK-Vorbezug möglich (einzig) (Art. 2 Abs. 2 lit. c WEFV; SR )

7 II. Eigentumsformen (4/4) B. Ehegüterrecht Gütergemeinschaft ordentlicher Güterstand ist Errungenschaftsbeteiligung Vereinbarung Gütergemeinschaft in Ehevertrag (Notar) Neben dem Eigengut jedes Ehegatten besteht das Gesamtgut An Vermögensgegenständen im Gesamtgut besteht von Gesetzes wegen eine Gesamthandsberechtigung beider Ehegatten Grundstücke mit Gesamtgutscharakter fallen ins Gesamtgut und somit in das gemeinschaftliche Eigentum der Ehegatten (Gesamteigentum), von Gesetzes wegen und ohne Grundbucheintrag, ein solcher ist lediglich deklaratorisch (Beispiel) "Schönwetter-Güterstand"

8 III. Konklusion (golden nuggets) Beim Eigenheimerwerb als Gemeinschaft (Konkubinat/Ehegatten) ist der von der Käuferschaft beauftragte Notar in Anspruch zu nehmen, d.h. es ist eine umfassende einzelfallgerechte Rechtsberatung einzuverlangen Wird als einfache Gesellschaft gekauft, ist der entsprechenden Klausel im Grundstückkaufvertrag besondere Aufmerksamkeit zu schenken Bei einseitiger Aufbringung der finanziellen Mittel ist u.u. Alleineigentum des finanzierenden Ehegatten vorzuziehen (zum Schutz des wirtschaftlich schwächeren Ehegatten; Nachteil diesfalls jedoch: keine Anwachsung im Todesfall) Für Grundeigentum erwerbende Konkubinatspaare wird ein Konkubinatsund Erbvertrag (Notar) empfohlen (Beteiligungsverhältnisse, Auflösung etc.) Miteigentum v.a. bei Konkubinat mit PK-Vorbezug (da einzige gesetzlich zulässige Lösung)

9 Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit Christoph Zürcher Fürsprecher und Notar (BE) Von Graffenried & Cie Recht Zeughausgasse 18, 3011 Bern T , F christoph.zürcher@graffenried.ch