AUFLÖSENDE OFFENE IMMOBILIENFONDS AUS ANLEGERSICHT

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1 AUFLÖSENDE OFFENE IMMOBILIENFONDS AUS ANLEGERSICHT Eine Analyse des individuellen Anlageerfolgs sowie der Immobilienverkäufe, Darlehensrückführungen und Auszahlungen der auflösenden Offenen Immobilienfonds. FEBRUAR 2015

2 AUFLÖSENDE OFFENE IMMOBILIENFONDS AUS ANLEGERSICHT INHALTSVERZEICHNIS I. EXECUTIVE SUMMARY 3 II. EINLEITUNG 7 III. IMMOBILIENVERKÄUFE / SALES-RATE-FAKTOR 10 IV. DARLEHENSRÜCKFÜHRUNGEN 16 V. AUSZAHLUNGEN 18 VI. INDIVIDUELLER ANLAGEERFOLG 21 VII. IHRE ANSPRECHPARTNER FÜR FRAGEN UND ANREGUNGEN 26 ABBILDUNGSVERZEICHNIS ABB. 1 Zeitplan der auflösenden Offenen Immobilienfonds 6 ABB. 2 Verkauftes Verkehrswertvolumen der auflösenden Offenen Immobilienfonds 12 ABB. 3 Ermittlung des SALES-RATE-FAKTORS der auflösenden Offenen Immobilienfonds 15 ABB. 4 Aktuelle Fremdkapitalquote auflösender Offener Immobilienfonds 17 ABB. 5 Auszahlungen bei auflösenden Offenen Immobilienfonds 19 ABB. 6 Beispielhafter Anlagezyklus 22 ABB. 7 ABB. 8 Individueller Anlageerfolg über die gesamte Haltedauer für den Zeitraum 5 Jahre vor der jeweiligen Aussetzung der Anteilrücknahme bis heute ( ) 24 Durchschnittlicher individueller Anlageerfolg p.a. für den Zeitraum 5 Jahre vor der jeweiligen Aussetzung der Anteilrücknahme bis heute ( ) 25 2

3 I. EXECUTIVE SUMMARY Die Immobilien-Investment-Gesellschaften von auflösenden Offenen Immobilienfonds (OIF) stehen vor der Aufgabe, innerhalb der Kündigunsfrist alle Immobilien zu verkaufen, die Darlehen an die Banken zurückzuführen und das Eigenkapital an die Anleger auszuzahlen. Diese Studie hat folgende Fragen untersucht: Wie viel haben die auflösenden Offenen Immobilienfonds verkauft, wie viele Verkäufe liegen noch vor ihnen? Das gesamte Immobilienvermögen aller 18 auflösenden Offenen Immobilienfonds lag zu Beginn der Auflösungswelle bei 33 Mrd. EUR, verteilt auf 649 Immobilien. Bis zum Stichtag der Untersuchung am konnten die in Auflösung befindlichen Offenen Immobilienfonds insgesamt 17,5 Mrd. EUR Immobilienvermögen 1 bzw. 355 Immobilien veräußern. Gemessen am Verkehrswertvolumen hat der KanAm grundinvest Fonds ein OIF für Privatanleger mit 3,6 Mrd. EUR am meisten verkauft. Unter den OIF für institutionelle Anleger hat SEB ImmoPortfolio Target Return Fund mit 676 Mio. EUR das höchste Verkaufsvolumen. Bei den OIF für Privatanleger, die noch nicht ihr gesamtes Immobilienportfolio verkauft haben, weist der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe mit 272 Mio. EUR entsprechend seiner kleineren Fondsgröße das geringste Verkaufsvolumen aus. CS PROPERTY DYNAMIC ein institutioneller Fonds weist zum Untersuchungsstichtag per das geringste verkaufte Immobilienvermögen in Höhe von 41 Mio. EUR aus. 3,6 Mrd. EUR Höchstes Verkaufsvolumen Über drei Viertel des aktuell verbliebenen Immobilienvermögens in Höhe von 12,5 Mrd. EUR verteilen sich auf 3 Fonds: SEB ImmoInvest mit 4,3 Mrd. EUR, CS EUROREAL mit 3,2 Mrd. EUR und KanAm grundinvest Fonds mit 2,4 Mrd. EUR. Diese Fonds haben noch bis April 2017 bzw. der KanAm grundinvest Fonds bis Dezember 2016 Zeit, ihr Immobilienportfolio zu veräußern. Der KanAm US-grundinvest Fonds hat als einziger Fonds vor Ablauf seiner Kündigungsfrist alle Immobilien verkauft. Der HANSAimmobilia ist ein Sonderfall, denn bei diesem Fonds wurden sämtliche Immobilien an einen unternehmenszugehörigen Spezialfonds übertragen. 1 Verkehrswertvolumen gemäß Angaben im Immobilienverzeichnis des letzten verfügbaren Jahres-/Halbjahresberichts vor Verkauf 3

4 Verkaufen die Fonds schnell genug, um die Auflösung im vorgegebenen Zeitraum abschließen zu können (SALES-RATE-FAKTOR)? Zur Beurteilung, ob die Fonds aktuell genügend Immobilienvermögen pro Monat veräußern oder ob sie das Verkaufsvolumen pro Monat bis zum Ende der Kündigungsfrist noch erhöhen müssen, wurde durch die KanAm Grund REAM der SALES-RATE-FAKTOR entwickelt. Bei einem SALES-RATE-FAKTOR von 1 liegt der Fonds genau im Zeitplan seiner Kündigungsfrist, bei einem Wert von unter 1 ist er sogar etwas schneller beim Verkauf der Immobilien und bei einem Wert über 1 muss der Fonds sein Verkaufsvolumen pro Monat auf das Vielfache des SALES-RATE-FAKTORS erhöhen, um alle Immobilien in der verbliebenen Kündigungsfrist zu verkaufen. Die 10 untersuchten Offenen Immobilienfonds, die bislang noch nicht auf die Verwahrstellen übergegangen sind, weisen einen SALES-RATE-FAKTOR von 0,3 bis 4,5 auf. Der durchschnittliche SALES-RATE-FAKTOR dieser Offenen Immobilienfonds liegt bei 1,8. Das beste Ergebnis unter allen Offenen Immobilienfonds für Privatanleger erzielt derzeit der KanAm grundinvest Fonds mit einem SALES-RATE-FAKTOR von 1,1 und für institutionelle Anleger die Fonds SEB ImmoPortfolio Target Return Fund und SEB Global Property Fund mit einem SALES-RATE-FAKTOR von 0,3. 1,1 Bester SALES-RATE-FAKTOR bei OIF für Privatanleger Das schlechteste Ergebnis unter allen Offenen Immobilienfonds für Privatanleger erzielt derzeit der SEB ImmoInvest mit einem SALES-RATE-FAKTOR von 2,8 und für institutionelle Anleger der CS PROPERTY DYNAMIC mit einem SALES-RATE-FAKTOR von 4,5. Wie hoch lasten Darlehensverpflichtungen auf den Fonds? 6 von insgesamt 8 Offenen Immobilienfonds, die bereits auf die jeweilige Verwahrstelle übergegangen sind, konnten ihre Darlehen komplett zurückführen. Diese sind: KanAm US-grundinvest Fonds, HANSAimmobilia, DEGI EUROPA, Morgan Stanley P2 Value, DEGI GLOBAL BUSI- NESS und DEGI INTERNATIONAL. Lediglich der TMW Immobilien Weltfonds und der AXA Immoselect verfügen noch über Kreditverbindlichkeiten in Höhe von 20,2 % bzw. 6,3 %. 0,0 % Geringste Fremdkapitalquote Die geringste Fremdkapitalquote unter den OIF für Privatanleger, die noch nicht auf die Verwahrstelle übergegangen sind, weist der CS EUROREAL mit 5,5 % und bei den institutionellen Fonds der DEGI GERMAN BUSINESS und der AXA Immosolutions mit jeweils 0,0 % auf. Die höchsten Fremdkapitalquoten haben bei den OIF für Privatanleger der SEB ImmoInvest mit 27,2 % und bei den institutionellen Fonds der CS PROPERTY DYNAMIC mit 44,8 %. Wer hat möglichst viel an seine Anleger zurückgezahlt? Das gesamte Fondsvermögen aller auflösenden Offenen Immobilienfonds lag zu Beginn der Auflösung bei 26 Mrd. EUR. Bis zum Stichtag der Untersuchung am konnten die in Auflösung befindlichen Offenen Immobilienfonds insgesamt 10,0 Mrd. EUR Fondsvermögen an die Anleger auszahlen. 2,2 Mrd. EUR Höchstes Auszahlungsvolumen 4

5 Gemessen am Volumen hat der CS EUROREAL ein OIF für Privatanleger mit 2,2 Mrd. EUR seit Beginn seiner Auflösung am meisten an die Anleger ausgezahlt. Bei den institutionellen Fonds weist der DEGI GERMAN BUSINESS mit 141,8 Mio. EUR das höchste Auszahlungsvolumen auf. Die geringsten Auszahlungen gemessen am Volumen seit Beginn der Auflösung haben bei Offenen Immobilienfonds für Privatanleger der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe mit 35,6 Mio. EUR und bei den OIF für institutionelle Anleger der CS PROPERTY DYNAMIC mit 1,1 Mio. EUR. Die höchsten Auszahlungsquoten gemessen am Anteil des Fondsvermögens haben bei den OIF für Privatanleger der HANSAimmobilia mit 97,6 % und der KanAm US-grundinvest Fonds mit 84,7 % bzw. bei den institutionellen Fonds der DEGI GERMAN BUSINESS mit 64,6 %. Die geringsten Auszahlungsquoten gemessen am Anteil des Fondsvermögens seit Beginn der Auflösung haben der OIF für Privatanleger UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe mit 10,6 % sowie der institutionelle Fonds CS PROPERTY DYNAMIC mit einer Auszahlungsquote von 0,4 %. 97,6 % Höchste Auszahlungsquote Welchen individuellen Anlageerfolg haben die auflösenden Offenen Immobilienfonds bislang erzielt? Der individuelle Anlageerfolg hängt von der durchschnittlichen Anlagedauer ab. Bei Offenen Immobilienfonds nimmt man an, dass diese bei einem typischen Anleger zwischen 5 und 8 Jahren liegt. Bei auflösenden Offenen Immobilienfonds muss zur Ermittlung des individuellen Anlageerfolgs zudem der Zeitraum mitberücksichtigt werden, seit dem den Anlegern der Ausstieg aus dem Investment nicht mehr möglich war, d.h. seit dem Zeitpunkt der letzten jeweiligen Aussetzung der Anteilrücknahme. 8 OIF mit positivem individuellen Anlageerfolg Von den 18 untersuchten auflösenden Offenen Immobilienfonds weisen 8 einen positiven und 10 einen negativen individuellen Anlageerfolg auf. Die Ergebnisse dieser Untersuchung zeigen, dass fast die Hälfte der Fonds einen individuellen Anlageerfolg im positiven Bereich aufweist: von 3,1 % beim HANSAimmobilia bis zu 30,2 % beim SEB ImmoPortfolio Target Return Fund. Bei den Fonds mit negativen Ergebnissen reicht die Bandbreite von 3,3 % beim UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe bis zu 51,5 % beim DEGI GLOBAL BUSI- NESS. Da der individuelle Anlageerfolg eines typischen Anlegers bei jedem Fonds eine unterschiedliche Anlagedauer berücksichtigt, wurde in dieser Studie für jeden OIF zusätzlich der durchschnittliche Per-annum-(p.a.-)Wert des individuellen Anlageerfolges eines typischen Anlegers ermittelt, um so die Fondsergebnisse besser miteinander vergleichbar zu machen. Das beste Ergebnis unter den OIF für Privatanleger erzielt der KanAm US-grundinvest Fonds mit einem durchschnittlichen individuellen Anlageerfolg von 1,9 % p.a. und bei den institutionellen Fonds der SEB ImmoPortfolio Target Return Fund mit 3,5 % p.a. Das schlechteste Ergebnis unter den OIF für Privatanleger weist der Morgan Stanley P2 Value auf mit einem durchschnittlichen individuellen Anlageerfolg von 6,7 % p.a. und bei den institutionellen Fonds der DEGI GLOBAL BUSINESS mit 7,5 % p.a. 1,9 % p.a. Bestes Ergebnis bei OIF für Privatanleger 5

6 ABB. 1 ZEITPLAN DER AUFLÖSENDEN OFFENEN IMMOBILIENFONDS OFFENE IMMOBILIENFONDS IN AUFLÖSUNG Beginn der Auflösung Kündigung zum Auf Verwahrstelle übergegangen Abgelaufene Monate 3 Verbleibende Monate 3 KanAm US-grundinvest Fonds Sep. 10 Mär. 12 ja 18 0 HANSAimmobilia Okt. 12 Apr. 13 ja 6 0 DEGI EUROPA Okt. 10 Sep. 13 ja 35 0 Morgan Stanley P2 Value Okt. 10 Sep. 13 ja 35 0 TMW Immobilien Weltfonds Mai 11 Mai 14 ja 36 0 DEGI INTERNATIONAL Okt. 11 Okt. 14 ja 36 0 AXA Immoselect Okt. 11 Okt. 14 ja 36 0 UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe Sep. 12 Sep. 15 nein 29 7 KanAm grundinvest Fonds Feb. 12 Dez. 16 nein SEB ImmoInvest Mai 12 Apr. 17 nein CS EUROREAL Mai 12 Apr. 17 nein OFFENE IMMOBILIENFONDS für Privatanleger 1 DEGI GLOBAL BUSINESS Aug. 11 Jun. 14 ja 34 0 AXA Immosolutions Mai 12 Mai 15 nein 33 3 DEGI GERMAN BUSINESS Nov. 12 Nov. 15 nein 27 9 SEB Global Property Fund Dez. 13 Dez. 16 nein KanAm SPEZIAL grundinvest Fonds Dez. 13 Dez. 16 nein CS PROPERTY DYNAMIC Mär. 14 Dez. 16 nein SEB ImmoPortfolio Target Return Fund Jun. 14 Mai 17 nein OFFENE IMMOBILIENFONDS für institutionelle Anleger 2 Quelle: Publikationen der Immobilien-Investment-Gesellschaften. Eigene Berechnungen auf Basis der Angaben in den Publikationen der Immobilien-Investment-Gesellschaften. Insgesamt 18 Offene Immobilienfonds wurden seit September 2010 gekündigt. Die Kündigungsfristen von 8 Offenen Immobilienfonds sind bereits abgelaufen. Diese sind auf die Verwahrstellen übergegangen. 10 Offene Immobilienfonds haben eine auslaufende Kündigungsfrist zwischen Mai 2015 und Mai Die letzten beiden Spalten der Abb. 1 zeigen zum einen, wie viele Monate der Kündigungsfrist für die einzelnen Offenen Immobilienfonds bereits abgelaufen sind, und zum anderen, wie viele Monate den Fonds bis zum Ablauf der Kündigungsfrist noch bleiben. So befindet sich der CS EUROREAL per Stichtag beispielsweise bereits 33 Monate in Auflösung und hat noch 26 Auflösungsmonate vor sich, bis seine Kündigungsfrist im April 2017 abläuft. 1 mit öffentlichem Vertrieb 2 ohne öffentlichen Vertrieb 3 Die Berechnung erfolgt stichtagsgenau. Stand der Untersuchung:

7 II. EINLEITUNG In den vergangenen rund 4,5 Jahren haben 10 Immobilien-Investment-Gesellschaften insgesamt 18 Offene Immobilienfonds (OIF) mit einem gesamten Immobilienvermögen von 33 Mrd. EUR gekündigt. Die nachhaltige Fortführung etlicher Fonds war in Anbetracht des hohen Rückgabe volumens der Anleger während und nach der Finanzmarkt krise nicht mehr möglich. Alle Versuche, das Vertrauen der Anleger zurückzugewinnen, scheiterten an der börsentäglichen Verfügbarkeit Offener Immobilienfonds, die bis zur Gesetzesnovellierung im Juli 2013 wie eine Achilles ferse die Verletzbarkeit des Produktes offenlegte. Die Gesellschaften dieser Fonds haben jetzt die Aufgabe, das gesamte Immobilienportfolio innerhalb ihrer üblicherweise 3- oder 5-jährigen Kündigungsfrist durch Verkäufe aufzulösen, die Darlehen an die Banken zurückzuzahlen und schließlich das Kapital in regelmäßigen Abständen an die Anleger auszuzahlen. Die Kündigungsfristen von 8 Fonds sind bereits abgelaufen, bei 3 Fonds enden sie in diesem Jahr, andere Fonds haben noch etwas Zeit. Bis spätestens Mai 2017 allerdings sollten alle auflösenden Offenen Immobilienfonds ihre restlichen Immobilien verkaufen. Nachdem die KanAm Grund REAM im September 2014 die Studie zu auflösenden Offenen Immobilienfonds aus Anlegersicht erstmals veröffentlicht hat, aktualisiert sie die Bestandsaufnahmen der Auflösungen im Februar 2015 erneut mit folgenden Fragen: Wie viel haben die auflösenden Offenen Immobilienfonds verkauft, wie viele Verkäufe liegen noch vor ihnen? Verkaufen die Fonds schnell genug, um die Auflösung im vorgegebenen Zeitraum abschließen zu können (SALES-RATE-FAKTOR)? Wie hoch lasten Darlehensverpflichtungen auf den Fonds? Wer hat möglichst viel an seine Anleger zurückgezahlt? Welchen individuellen Anlageerfolg haben die auflösenden Offenen Immobilienfonds bislang erzielt? Mit der Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) im Juli 2013 schaffte der Gesetzgeber die börsentägliche Anteilrückgabe ab und synchronisierte nach über 50 Jahren die Rückgabefrist der Anteile mit der Dauer der Immobilienverkäufe. Mit dieser Reform verhalf der Gesetzgeber den Offenen Immobilienfonds zu einer neuen Zukunft. Das KAGB macht die Offenen Immobilienfonds mit 12-monatiger Kündigungsfrist und 24-monatiger Mindesthaltedauer in Krisenzeiten deutlich schockresistenter und damit für Anleger sicherer und attraktiver. Die Medien griffen diese Entwicklung schnell auf und begleiteten sie seit Sommer 2013 mit einer positiven Berichterstattung. Auch das Anlegervertrauen in Offene Immobilienfonds ist wieder zurückgekehrt. Nach einer kurzen Zeit des Stillstands bei den Mittelbewegungen können sich die Fondsgesellschaften seit 7

8 REAM SALES-RATE-FAKTOR ermöglicht eine Aussage über die Verkaufs geschwindigkeit der auflösenden Offenen Immobilienfonds. MESSETUR M / FRAN K FURT Anfang 2014 wieder über neue Kundengelder freuen. Die KanAm Grund Kapitalverwaltungsgesellschaft mbh hat 2013 als erster Anbieter von den neuen gesetzlichen Möglichkeiten des KAGBs Gebrauch gemacht und mit dem LEADING CITIES INVEST den ersten Offenen Immobilienfonds nach neuem Recht aufgelegt. Als zweite Gesellschaft hat RREEF am 1. Oktober 2014 mit dem Verkauf der Fondsanteile des grundbesitz Fokus Deutschland, einem Offenen Immobilienfonds nach neuem Recht, begonnen. Die neuen gesetzlichen Schutzvorschriften gelten für alle Anleger in diesen beiden Fonds gleichermaßen. Im ersten Schritt der vorliegenden Studie untersuchen wir, wie aktiv die Offenen Immobilienfonds ihre Immobilienbestände auflösen. Hierzu haben wir zum einen das Volumen und die Anzahl der Verkäufe betrachtet. Zum anderen haben wir die Geschwindigkeit der Verkäufe qualitativ beurteilt. Dazu hat die KanAm Grund REAM mit dem SALES-RATE-FAKTOR einen Messwert entwickelt, der eine Aussage ermöglicht, ob die Verkaufsgeschwindigkeit der Fonds schnell genug ist, um im gegebenen Zeitraum der Kündigungsfrist eine zeitgerechte Auflösung zu erreichen. Aussagekräftig ist dabei das verkaufte Immobilienvermögen und nicht die Anzahl von verkauften Immobilien. Schließlich ist der Verkauf einer großvolumigen Immobilie im Wert von 200 Mio. EUR vom Schwierigkeitsgrad her nicht zu vergleichen mit dem Verkauf einer Immobilie von 20 Mio. EUR. 8

9 Im nächsten Schritt schauen wir uns die Höhe der Darlehensverpflichtungen der Offenen Immobilienfonds anhand der aktuellen Fremdkapitalquoten an. Auf den Immobilien lasten zum Teil Fremdfinanzierungen, die an die finanzierenden Banken zurückgeführt werden müssen. Die Fonds werden tendenziell zunächst versuchen, ihre Darlehen zurückzuführen. Erst wenn die Kredite größtenteils oder ganz getilgt sind, können auch Anleger mit verhältnismäßig höheren Auszahlungen ihres investierten Eigenkapitals rechnen. Anschließend betrachten wir die bisherigen Auszahlungen des angelegten Eigenkapitals an die Anleger. Wie viel vom ursprünglichen Fondsvermögen haben die Fonds bereits an die Anleger ausgezahlt? Dabei ist für die Vielzahl der Anleger die Rückzahlungsquote am Ende der Kündigungsfrist entscheidender als die Geschwindigkeit, mit der ausgezahlt wird. Anders gesagt: Vermögenserhalt durch intelligente Verkaufsstrategien hat aus Sicht der Anleger in der Regel Vorrang vor schnellen Verkäufen mit potenziellen Verlusten. Deshalb ist ein Vergleich der Offenen Immobilienfonds über die Höhe der Auszahlungen an die Anleger während des laufenden Auflösungsprozesses nur bedingt sinnvoll. Denn zum einen befinden sich die Fonds unterschiedlich lang im Prozess der Auflösung und Auszahlung, da sie zu unterschiedlichen Zeiten gekündigt worden sind. Zum anderen ist ein Fonds, der seine vertraglichen Verpflichtungen gegenüber den finanzierenden Banken vor den Auszahlungen an die Anleger priorisiert, in längerfristiger Perspektive positiver zu bewerten, weil die Rückführung der Fremdkapitalquote die Veräußerung der restlichen Immobilien vereinfachen sollte. Mit dieser hier vorliegenden Studie wollen wir auflösende Offene Immobilienfonds nicht aus dem Blickwinkel eines Analysten, sondern aus dem Blickwinkel eines investierten Anlegers betrachten. Bisherige Studien setzen gerne zum Zeitpunkt der Aussetzung der Anteilrücknahme oder Auflösung Offener Immobilienfonds an. Der individuelle Anlageerfolg des Anlegers aber hängt von seiner Anlagedauer ab. Diese beginnt in der Regel weit vor der Aussetzung oder Auflösung des Offenen Immobilienfonds. Daher blicken wir in unserer Studie im letzten Abschnitt auf den individuellen Anlageerfolg eines typischen Anlegers, der im Durchschnitt 5 Jahre vor der Aussetzung der Anteilrücknahme in den jeweiligen Offenen Immobilienfonds investiert ist. Im Resultat ergibt sich dabei, dass die Anleger bei 8 von 18 Offenen Immobilienfonds weiterhin ein positives Ergebnis erzielen. 65 CROISETTE / CANNES 9

10 III. IMMOBILIENVERKÄUFE / SALES-RATE-FAKTOR Das gesamte Immobilienvermögen aller auflösenden Offenen Immobilienfonds lag zu Beginn der jeweiligen Auflösung bei 33 Mrd. EUR, verteilt auf 649 Immobilien. Bis zum Stichtag der Untersuchung am konnten die in Auflösung befindlichen Offenen Immobilienfonds insgesamt 17,5 Mrd. EUR Immobilienvermögen 1 bzw. 355 Immobilien veräußern. Gemessen am Verkehrswertvolumen hat der KanAm grundinvest Fonds ein OIF für Privatanleger mit 3,6 Mrd. EUR am meisten verkauft. Unter den OIF für institutionelle Anleger hat SEB ImmoPortfolio Target Return Fund mit 676 Mio. EUR das höchste Verkaufsvolumen. Bei den OIF für Privatanleger, die noch nicht ihren gesamten Immobilienbestand veräußert haben, weist der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe mit 272 Mio. EUR entsprechend seiner kleineren Fondsgröße das geringste Verkaufsvolumen aus. CS PROPERTY DYNAMIC ein institutioneller Fonds weist zum Untersuchungsstichtag ein verkauftes Immobilienvermögen in Höhe von 41 Mio. EUR aus. Über drei Viertel des aktuell verbliebenen Immobilienvermögens in Höhe von 12,5 Mrd. EUR verteilen sich auf 3 Fonds: SEB ImmoInvest mit 4,3 Mrd. EUR, CS EUROREAL mit 3,2 Mrd. EUR und KanAm grundinvest Fonds mit 2,4 Mrd. EUR. Diese Fonds haben noch bis April 2017 bzw. der KanAm grundinvest Fonds bis Dezember 2016 Zeit, ihr Immobilienportfolio zu veräußern. Der KanAm US-grundinvest Fonds hat als einziger Fonds alle Immobilien verkauft. Der HANSAimmobilia ist ein Sonderfall, denn bei diesem Fonds wurden sämtliche Immobilien an einen unternehmenszugehörigen Spezialfonds übertragen. Die 6 Offenen Immobilienfonds Morgan Stanley P2 Value, DEGI EUROPA, TMW Immobilien Weltfonds, DEGI GLOBAL BUSINESS, DEGI INTERNATIONAL und AXA Immoselect konnten nicht alle Immobilien vor Ablauf der jeweiligen Kündigungsfrist veräußern und gingen mit einem Restimmobilienbestand auf ihre Verwahrstellen über: Morgan Stanley P2 Value zum 1. Oktober 2013 mit 5 Immobilien (161,4 Mio. EUR) DEGI EUROPA zum 1. Oktober 2013 mit 7 Immobilien (261,8 Mio. EUR) TMW Immobilien Weltfonds zum 1. Juni 2014 mit 5 Immobilien (231,3 Mio. EUR) DEGI GLOBAL BUSINESS zum 1. Juli 2014 mit 2 Immobilien (23,3 Mio. EUR) DEGI INTERNATIONAL zum 16. Oktober 2014 mit 5 Immobilien (117,3 Mio. EUR) AXA Immoselect zum 21. Oktober 2014 mit 9 Immobilien (412,6 Mio. EUR) Durch den Besitzerwechsel der verbliebenen Immobilien bei Übergang auf die Verwahrstelle kann dem Anleger regelmäßig ein Nachteil entstehen: Es kann Grunderwerbssteuer anfallen. Dies belastet zum einen den Anlageerfolg des Anlegers und zum anderen wird damit die Auszahlung 1 Verkehrswertvolumen gemäß Angaben im Immobilienverzeichnis des letzten verfügbaren Jahres-/Halbjahresberichts vor Verkauf 10

11 REAM des angelegten Kapitals weiter hinausgezögert. Die Gesellschaften erhielten nach Übergang der 6 Fonds auf die Verwahrstellen anschließend das Mandat zum weiteren Verkauf der Restimmobilien. Zwischenzeitlich konnten 3 Fonds weitere Immobilienverkäufe bis zum Untersuchungsstichtag verbuchen. Das sind Morgan Stanley P2 Value mit 4 Immobilienverkäufen, DEGI EUROPA mit 2 Immobilienverkäufen und TMW Immobilien Weltfonds mit 1 Immobilienverkauf. Bei den restlichen Fonds DEGI GLOBAL BUSINESS, DEGI INTERNATIONAL und AXA Immoselect liegen nach Übergang auf die Verwahrstelle keine Informationen über weitere Verkäufe vor. Die Kündigungsfrist von 1 Offenen Immobilienfonds für Privatanleger (UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe) läuft im September 2015 aus. Bei den Offenen Immobilienfonds für institutionelle Anleger laufen die Kündigungsfristen von 2 Fonds 2015 aus: Beim AXA Immosolutions im Mai 2015 und beim DEGI GERMAN BUSINESS im November Der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe verfügt zum Untersuchungsstichtag über ein Immobilienvermögen in Höhe von 132 Mio. EUR, verteilt auf 11 Immobilien, und der AXA Immosolutions bzw. der DEGI GERMAN BUSINESS verfügen über ein Immobilienvermögen in Höhe von 42 Mio. EUR, verteilt auf 3 Immobilien bzw. 36 Mio. EUR verteilt auf 6 Immobilien. Bis zum Ablauf der Kündigungsfrist müssen die 3 Fonds alle Immobilien verkauft haben, oder die Immobilien gehen auf die jeweilige Verwahrstelle über und dieser Vorgang kann so zusätzliche Kosten für die Fonds in Form von Grunderwerbssteuer mit entsprechenden Nachteilen für die Anleger bewirken MAI N / HOUSTO N 11

12 ABB. 2 VERKAUFTES VERKEHRSWERTVOLUMEN 5 DER AUFLÖSENDEN OFFENEN IMMOBILIENFONDS OFFENE IMMOBILIENFONDS IN AUFLÖSUNG Immobilienverkäufe 3 seit Beginn der Auflösung Immobilienvermögen aktuell 4 Verkaufsvolumen in Mio. EUR 5 in % des Immobilienvermögens 6 Anzahl Anzahl in Mio. EUR KanAm grundinvest Fonds AXA Immoselect CS EUROREAL SEB ImmoInvest DEGI INTERNATIONAL DEGI EUROPA Morgan Stanley P2 Value TMW Immobilien Weltfonds KanAm US-grundinvest Fonds 346 Mio. USD HANSAimmobilia UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe OFFENE IMMOBILIENFONDS für Privatanleger Ø = SEB ImmoPortfolio Target Return Fund SEB Global Property Fund DEGI GLOBAL BUSINESS DEGI GERMAN BUSINESS AXA Immosolutions KanAm SPEZIAL grundinvest Fonds CS PROPERTY DYNAMIC OFFENE IMMOBILIENFONDS für institutionelle Anleger Ø = Quelle: Aktuell verfügbare Publikationen der Immobilien-Investment-Gesellschaften und Verwahrstellen. Veröffentlichung der Angermann Real Estate Advisory AG. Eigene Berechnungen auf Basis der Angaben in den Publikationen der Immobilien-Investment-Gesellschaften und Verwahrstellen. 1 mit öffentlichem Vertrieb 2 ohne öffentlichen Vertrieb 3 Berücksichtigt sind alle abgegangenen sowie kaufvertraglich gesicherten Immobilienverkäufe bis zum Stichtag berechnet auf Basis der letzten veröffentlichten Angaben der Immobilien-Investment-Gesellschaften 5 Verkehrswertvolumen gemäß Angaben im Immobilienverzeichnis des letzten verfügbaren Jahres-/ Halbjahresberichts vor Verkauf 6 die letzte veröffentlichte Angabe zum Immobilienvermögen vor Auflösungsbeginn Ø = gewichteter Durchschnitt Stand der Untersuchung:

13 SALES-RATE-FAKTOR der auflösenden Offenen Immobilienfonds Die in Auflösung befindlichen Offenen Immobilienfonds verkaufen ihren gesamten Immobilienbestand je nach Länge der Kündigungsfrist in der Regel über einen Zeitraum von 3 oder 5 Jahren. Um die Geschwindigkeit der Verkäufe zu beurteilen, wurde in dieser Studie der SALES-RATE-FAKTOR für jeden Offenen Immobilienfonds berechnet. Dieser zeigt, ob die Fonds aktuell genügend Immobilienvermögen pro Monat veräußern, oder ob sie das Verkaufsvolumen pro Monat bis zur Kündigungsfrist noch erhöhen müssen. Der SALES-RATE-FAKTOR ist per Definition das Verhältnis aus dem durchschnittlich erforderlichen Verkaufsvolumen pro Monat in der verbleibenden Kündigungsfrist und dem durchschnittlich bereits verkauften Immobilienvermögen pro Monat in der bereits abgelaufenen Kündigungfrist. SALES-RATE-FAKTOR Durchschnittlich erforderliches Verkaufsvolumen pro Monat in der verbleibenden Kündigungsfrist Durchschnittlich bereits verkauftes Immobilienvermögen pro Monat in der bereits abgelaufenen Kündigungsfrist Beispiel: KanAm grundinvest Fonds Der KanAm grundinvest Fonds hat zum Stichtag in den 36 bereits abgelaufenen Monaten der Auflösung ein Immobilienvermögen von durchschnittlich 101 Mio. EUR pro Monat veräußert. Bei einem restlichen Immobilienbestand von aktuell 2,4 Mrd. EUR muss der Fonds in den verbleibenden 22 Monaten bis zum Ende der Kündigungsfrist durchschnittlich 109 Mio. EUR Immobilienvermögen pro Monat veräußern. Teilt man das erforderliche zukünftige Verkaufsvolumen pro Monat in Höhe von 109 Mio. EUR durch das bereits veräußerte monatliche Verkaufsvolumen von 101 Mio. EUR, kommt man auf den SALES-RATE-FAKTOR von 1,1. Das bedeutet, dass die Geschwindigkeit der Verkäufe beim KanAm grundinvest Fonds fast genau auf die Kündigungsfrist abgestimmt ist. 13

14 SALES-RATE-FAKTOR Ergebnisse per Von den insgesamt 18 auflösenden Offenen Immobilienfonds sind 8 Fonds bereits auf die Verwahrstellen übergegangen. Diese Fonds werden bei der Berechnung des SALES- RATE- FAKTORS nicht berücksichtigt. Untersucht wurden 10 Offene Immobilienfonds, die noch nicht auf die Verwahrstelle übergegangen sind. Die 10 untersuchten Offenen Immobilienfonds weisen einen SALES-RATE-FAKTOR von 0,3 bis 4,5 auf. Der durchschnittliche SALES-RATE-FAKTOR der untersuchten Offenen Immobilienfonds liegt bei 1,8. Das beste Ergebnis unter allen Offenen Immobilienfonds für Privatanleger erzielt derzeit der KanAm grundinvest Fonds mit einem SALES-RATE-FAKTOR von 1,1. Sollte dieser Fonds seine Verkaufsgeschwindigkeit geringfügig erhöhen, kann der Immobilienbestand bis zum Ablauf der Kündigungsfrist vollständig veräußert werden. Das beste Ergebnis unter allen Offenen Immobilienfonds für institutionelle Anleger erzielen derzeit die Fonds SEB ImmoPortfolio Target Return Fund und SEB Global Property Fund mit einem SALES- RATE-FAKTOR von jeweils 0,3. Sollten die beiden Fonds ihre Verkaufsgeschwindigkeit beibehalten, können sie den Immobilienbestand deutlich vor Ablauf der Kündigungsfrist vollständig veräußern. Das schlechteste Ergebnis unter allen Offenen Immobilienfonds für Privatanleger erzielt derzeit der SEB ImmoInvest mit einem SALES-RATE-FAKTOR von 2,8. Dieser Fonds müsste praktisch sein bisheriges monatliches Verkaufsvolumen bis zum Ende der Kündigungsfrist im April 2017 auf das 2,8-Fache erhöhen, um alle Immobilien im Rahmen der Kündigungsfrist zu veräußern. Das schlechteste Ergebnis unter allen Offenen Immobilienfonds für institutionelle Anleger erzielt derzeit der CS PROPERTY DYNAMIC mit einem SALES-RATE-FAKTOR von 4,5. Dieser Fonds müsste praktisch sein monatliches Verkaufsvolumen bis zum Ende der Kündigungsfrist auf das 4,5-Fache erhöhen, um alle Immobilien im Rahmen der Kündigungsfrist zu veräußern. Bei diesem Fonds läuft die Kündigungsfrist im Dezember 2016 ab. 14

15 ABB. 3 ERMITTLUNG DES SALES-RATE-FAKTORS DER AUFLÖSENDEN OFFENEN IMMOBILIENFONDS RANG OFFENE IMMOBILIENFONDS IN AUFLÖSUNG Kündigung zum Beginn der Auflösung Abgelaufene Monate 6 Verbleibende Monate 6 Verkaufsvolumen 2 bisher in Mio. EUR Immobilienvermögen aktuell 1 in Mio. EUR Durchschnittl. Verkaufsvolumen pro Monat bisher in Mio. EUR Durchschnittl. erforderliches Verkaufsvolumen pro Monat bis Ablauf der Frist in Mio. EUR SALES- RATE- FAKTOR 5 1 KanAm grundinvest Fonds Feb. 12 Dez ,1 2 CS EUROREAL Mai 12 Apr ,0 3 UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe Sep. 12 Sep ,1 4 SEB ImmoInvest Mai 12 Apr ,8 4 OFFENE IMMOBILIENFONDS für Privatanleger 3 Ø = 33 Ø = Ø = 57 Ø = 102 Ø = 2,0 1 SEB ImmoPortfolio Target Return Fund Jun. 14 Mai ,3 2 SEB Global Property Fund Dez. 13 Dez ,3 3 DEGI GERMAN BUSINESS Nov. 12 Nov ,4 4 AXA Immosolutions Mai 12 Mai ,0 5 KanAm SPEZIAL grundinvest Fonds Dez. 13 Dez ,5 6 CS PROPERTY DYNAMIC Mär. 14 Dez ,5 6 OFFENE IMMOBILIENFONDS für institutionelle Anleger 4 Ø = 18 Ø = Ø = 22 Ø = 13 Ø = 1,7 Quelle: Aktuell verfügbare Publikationen der Immobilien-Investment-Gesellschaften und Verwahrstellen. Veröffentlichung der Angermann Real Estate Advisory AG. Eigene Berechnungen auf Basis der Angaben in den Publikationen der Immobilien-Investment-Gesellschaften und Verwahrstellen. Ø = Durchschnitt Stand der Untersuchung: Abb. 3 zeigt die SALES-RATE-FAKTOREN für alle derzeit in Auflösung befindlichen Offenen Immobilienfonds, die bereits mit dem Verkauf ihrer Immobilien begonnen haben und noch nicht auf die Verwahrstellen übergegangen sind. Unterschieden wird zwischen Offenen Immobilienfonds für Privatanleger und Offenen Immobilienfonds für institutionelle Anleger. 1 berechnet auf Basis der letzten veröffentlichten Angaben der Immobilien-Investment-Gesellschaften und Verwahrstellen 2 Verkehrswertvolumen gemäß Angaben im Immobilienverzeichnis des letzten verfügbaren Jahres-/Halbjahresberichts vor Verkauf. 3 mit öffentlichem Vertrieb 4 ohne öffentlichen Vertrieb 5 Der SALES-RATE-FAKTOR ist per Definition das Verhältnis aus dem durchschnittlich erforderlichen Verkaufsvolumen pro Monat in der verbleibenden Kündigungsfrist und dem durchschnittlich bereits verkauften Immobilienvermögen pro Monat in der bereits abgelaufenen Kündigungsfrist. 6 Die Berechnung erfolgt stichtagsgenau. 15

16 REAM IV. DARLEHENSRÜCKFÜHRUNGEN Die Immobilien der auflösenden Offenen Immobilienfonds sind zum Teil fremdfinanziert. Die jeweiligen vertraglich vereinbarten Rückführungen der Darlehen an die Banken stehen fest und haben somit auch eine juristische Priorität gegenüber den Auszahlungen an die Anleger. Die nachfolgende Abb. 4 zeigt, wie hoch die aktuelle Verbindlichkeit der Fonds gegenüber Banken ist, gemessen am Anteil des Immobilienvermögens, das derzeit fremdfinanziert ist. DEGI GERMAN BUSINESS, AXA Immosolutions sowie 6 von insgesamt 8 Offenen Immobilienfonds, die bereits auf die jeweilige Verwahrstelle übergegangen sind, konnten ihre Darlehen komplett zurückführen und haben aktuell keine Fremdfinanzierung mehr laufen. Diese sind: KanAm US-grundinvest Fonds, HANSAimmobilia, DEGI EUROPA, Morgan Stanley P2 Value, DEGI GLOBAL BUSINESS und DEGI INTERNATIONAL. Von den auf die Verwahrstelle übergegangenen Fonds verfügen lediglich der TMW Immobilien Weltfonds und der AXA Immoselect noch über Kreditverbindlichkeiten in Höhe von 20,2 % bzw. 6,3 %. Die geringste Fremdkapitalquote unter den OIF für Privatanleger, die noch nicht auf die Verwahrstellen übergegangen sind, weist der CS EUROREAL mit 5,5 % und bei den institutionellen Fonds der DEGI GERMAN BUSINESS und der AXA Immosolutions mit jeweils 0,0 % auf. Die höchsten Fremdkapitalquoten haben bei den OIF für Privatanleger der SEB ImmoInvest mit 27,2 % und bei den institutionellen Fonds der CS PROPERTY DYNAMIC mit 44,8 %. E-COMMER CE / M O N TRÉAL 16

17 ABB. 4 AKTUELLE FREMDKAPITALQUOTE AUFLÖSENDER OFFENER IMMOBILIENFONDS in % ,6 44, , , ,3 14,0 16,4 20, ,5 6,3 0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 KanAm US-grundinvest Fonds HANSAimmobilia DEGI EUROPA Morgan Stanley P2 Value DEGI GLOBAL BUSINESS DEGI GERMAN BUSINESS DEGI INTERNATIONAL AXA Immosolutions CS EUROREAL AXA Immoselect UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe KanAm grundinvest Fonds KanAm SPEZIAL grundinvest Fonds TMW Immobilien Weltfonds SEB ImmoInvest SEB Global Property Fund SEB ImmoPortfolio Target Return Fund CS PROPERTY DYNAMIC Offene Immobilienfonds, die bereits auf die Verwahrstelle übergegangen sind Offene Immobilienfonds für Privatanleger 1 Offene Immobilienfonds für institutionelle Anleger 2 Quelle: Aktuell verfügbare Publikationen der Immobilien-Investment-Gesellschaften und Verwahrstellen 1 mit öffentlichem Vertrieb 2 ohne öffentlichen Vertrieb Stand der Untersuchung:

18 V. AUSZAHLUNGEN Auflösende Offene Immobilienfonds sollen regelmäßig einen Teil der Verkaufserlöse in Form von Auszahlungen an die Anleger auszahlen. Das gesamte Fondsvermögen aller 18 auflösenden Offenen Immobilienfonds lag zu Beginn der Auflösung bei 26 Mrd. EUR. Bis zum Stichtag der Untersuchung am konnten die in Auflösung befindlichen Offenen Immobilienfonds 10,0 Mrd. EUR Fondsvermögen an die Anleger auszahlen. Gemessen am Volumen hat der CS EUROREAL ein OIF für Privatanleger mit 2,2 Mrd. EUR seit Beginn seiner Auflösung am meisten an die Anleger ausgezahlt. Bei den institutionellen Fonds weist der DEGI GERMAN BUSINESS mit 141,8 Mio. EUR das höchste Auszahlungsvolumen auf. Die geringsten Auszahlungen gemessen am Volumen seit Beginn der Auflösung haben bei Offenen Immobilienfonds für Privatanleger der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe mit 35,6 Mio. EUR und bei den OIF für institutionelle Anleger CS PROPERTY DYNAMIC mit 1,1 Mio. EUR. Die höchsten Auszahlungsquoten gemessen am Anteil des Fondsvermögens haben bei den OIF für Privatanleger der HANSAimmobilia mit 97,6 % und der KanAm US-grundinvest Fonds mit 84,7 % bzw. bei den institutionellen Fonds der DEGI GERMAN BUSINESS mit 64,6 %. Der HANSAimmobilia ist ein Sonderfall, der seine Immobilien auf einen unternehmenszugehörigen Spezialfonds übertragen hat und konnte 97,6 % des Fondsvermögens seit Beginn der Auflösung an die Anleger auszahlen. Die restliche Liquidität wurde auf die Verwahrstelle übertragen. Laut HANSAINVEST kann die Auszahlung des Restbetrages in kleineren Tranchen erfolgen und wird sich möglicherweise über einen längeren Zeitraum erstrecken. Der KanAm US-grundinvest Fonds, der sein komplettes Immobilienportfolio zuvor tatsächlich aufgelöst, d.h. an externe Investoren verkauft hat, konnte 84,7 % des Fondsvermögens an die Anleger auszahlen. Die restliche Liquidität wurde auf die Verwahrstelle übertragen und wird dort so lange zurückgehalten, bis die Verjährungsfristen jeglicher Gewährleistungsansprüche an den Fonds erloschen sind. Die Offenen Immobilienfonds Morgan Stanley P2 Value, DEGI EUROPA, TMW Immobilien Weltfonds, DEGI GLOBAL BUSINESS, DEGI INTERNATIONAL und AXA Immoselect, die ebenfalls auf die Verwahrstellen übergegangen sind, ihre Immobilien zuvor jedoch nicht alle verkauft haben, konnten zum Stichtag der Untersuchung erst einen Teil vom Fondsvermögen an ihre Anleger auszahlen, je nach Fonds zwischen 15,6 % und 71,3 % des Fondsvermögens. Die geringsten Auszahlungsquoten gemessen am Anteil des Fondsvermögens seit Beginn der Auflösung haben der OIF für Privatanleger UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe mit 10,6 % sowie der institutionelle Fonds CS PROPERTY DYNAMIC mit 0,4 %. 18

19 ABB. 5 AUSZAHLUNGEN 4 BEI AUFLÖSENDEN OFFENEN IMMOBILIENFONDS OFFENE IMMOBILIENFONDS IN AUFLÖSUNG Beginn der Auflösung Kündigung zum Abgelaufene Ver bleibende Monate 5 Monate 5 Auszahlungen 4 seit Beginn der Auflösung Anzahl je Anteil in EUR in Mio. EUR in % des Fondsvermögens 1 HANSAimmobilia Okt. 12 Apr (Verwahrstelle) 5 43,99 248,9 97,6 KanAm US-grundinvest Fonds Sep. 10 Mär (Verwahrstelle) 3 41,20 USD 463,8 Mio. USD 84,7 Morgan Stanley P2 Value Okt. 10 Sep (Verwahrstelle) 9 19,65 607,9 71,3 DEGI INTERNATIONAL Okt. 11 Okt (Verwahrstelle) 6 30, ,1 71,3 DEGI EUROPA Okt. 10 Sep (Verwahrstelle) 9 26,95 706,0 55,5 AXA Immoselect Okt. 11 Okt (Verwahrstelle) 7 26, ,0 51,1 CS EUROREAL Mai 12 Apr ,00 EUR / 32,70 CHF 2.182,6 EUR: 37,6 / CHF: 37,8 SEB ImmoInvest Mai 12 Apr , ,0 33,3 KanAm grundinvest Fonds Feb. 12 Dez ,40 888,0 22,6 TMW Immobilien Weltfonds Mai 11 Mai (Verwahrstelle) 3 7,56 114,1 15,6 UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe Sep. 12 Sep ,03 35,6 10,6 11 OFFENE IMMOBILIENFONDS für Privatanleger ,6 DEGI GERMAN BUSINESS Nov. 12 Nov ,50 141,8 64,6 DEGI GLOBAL BUSINESS Aug. 11 Jun (Verwahrstelle) 7 32,69 109,9 43,7 AXA Immosolutions Mai 12 Mai ,40 135,8 38,9 SEB ImmoPortfolio Target Return Fund Jun. 14 Mai ,00 116,4 15,0 SEB Global Property Fund Dez. 13 Dez ,00 27,6 10,6 KanAm SPEZIAL grundinvest Fonds Dez. 13 Dez ,60 5,5 1,8 CS PROPERTY DYNAMIC Mär. 14 Dez ,40 1,1 0,4 7 OFFENE IMMOBILIENFONDS für institutionelle Anleger 3 538,1 Quelle: Aktuell verfügbare Publikationen der Immobilien-Investment-Gesellschaften und Verwahrstellen, OnVista und ARIVA. Eigene Berechnungen auf Basis der Angaben in den Publikationen der Immobilien-Investment-Gesellschaften und Verwahrstellen, OnVista und ARIVA. Stand der Untersuchung: Summe der Auszahlungen pro Anteilschein in % des Anteilwertes am Tag des Auflösungsbeginns 2 mit öffentlichem Vertrieb 3 ohne öffentlichen Vertrieb 4 vor Abzug von Kapitalertragssteuern 5 Die Berechnung erfolgt stichtagsgenau. 19

20 REAM KI EVI TPLEI N / AN TW ERP EN Für die Vielzahl der Anleger ist die Rückzahlungsquote am Ende der Kündigungsfrist entscheidender als die Geschwindigkeit, mit der ausgezahlt wird. Anders gesagt: Vermögenserhalt durch intelligente Verkaufsstrategien hat aus Sicht der Anleger in der Regel Vorrang vor schnellen Verkäufen mit potenziellen Verlusten. Deshalb ist ein Vergleich der Offenen Immobilienfonds über die Auszahlungen an die Anleger nur bedingt sinnvoll. Denn zum einen befinden sich die Fonds unterschiedlich lang im Prozess der Auflösung und Auszahlung, da sie zu unterschiedlichen Zeiten gekündigt worden sind. Zum anderen ist ein Fonds, der seine vertraglichen Verpflichtungen gegenüber den finanzierenden Banken vor den Auszahlungen an die Anleger priorisiert, in längerfristiger Perspektive positiver zu bewerten, weil die Rückführung der Fremdkapitalquote die Veräußerung der restlichen Immobilien vereinfachen sollte. 20

21 VI. INDIVIDUELLER ANLAGEERFOLG Ein Anleger bleibt in der Regel 5 bis 8 Jahre in einem Offenen Immobilienfonds investiert. Deshalb reicht es nicht, die Betrachtung der Offenen Immobilienfonds zum Zeitpunkt der Auflösungserklärung anzusetzen. Eine Analyse aus Sicht des Anlegers muss vielmehr die gesamte Anlagedauer berücksichtigen. Ein Beispiel Nehmen wir an, ein Anleger kaufte 2005 Anteilscheine an einem Offenen Immobilienfonds und plant, gemäß dem durchschnittlichen Anlagehorizont von 5 bis 8 Jahren, im Jahr 2010 seine Anteilscheine wieder zu verkaufen. Nun erklärt aber der entsprechende Offene Immobilienfonds vor der geplanten Rückgabe der Anteile durch den Anleger im Jahr 2010 die Aussetzung der Anteilrücknahme. Nehmen wir weiter an, dass nach Ablauf der maximalen Aussetzungsdauer der Anteilrücknahme im Jahr 2012 besagter Offener Immobilienfonds ohne vorherige Wiedereröffnung und damit ohne Rückgabemöglichkeit der Anteile durch den Anleger die Kündigung der Verwaltung des Sondervermögens und damit die Auflösung des Offenen Immobilienfonds erklärt. Dann ist der Anleger aus aktueller Sicht im Jahr 2015 in dem Fonds genau 10 Jahre investiert. Um den individuellen Anlageerfolg des Anlegers zu ermitteln, muss demzufolge der Erfolg des Investments ab dem Zeitpunkt berechnet werden, ab dem der Anleger investiert ist. Beim typischen Anleger mit einem durchschnittlichen Anlagehorizont von 5 Jahren sind das dementsprechend rund 5 Jahre vor der letzten Aussetzung der Anteilrücknahme bzw. rund 7 Jahre vor der Kündigung der heute in Auflösung befindlichen Offenen Immobilienfonds (siehe Abb. 6). Der Zeitpunkt der letzten Aussetzung der Anteilrücknahme wird bei dieser Analyse verwendet, da ab diesem Zeitpunkt die Anleger die Fonds nicht mehr verlassen konnten und somit durch den später folgenden Prozess der Auflösung gehen mussten. 21

22 ABB. 6 BEISPIELHAFTER ANLAGEZYKLUS Anlagedauer eines Anlegers mit durchschnittlichem Anlagehorizont von 5 Jahren in einem seit 2012 auflösenden Offenen Immobilienfonds (OIF) Anleger investiert in OIF Geplante Anlagedauer: 5 Jahre (Verkauf der Anteile 2010) Anleger erhält jährliche Ausschüttung Anteilwert des OIF verändert sich Anleger erhält jährliche Ausschüttung Anteilwert des OIF verändert sich Anleger erhält jährliche Ausschüttung Anteilwert des OIF verändert sich Anleger erhält jährliche Ausschüttung Anteilwert des OIF verändert sich OIF erklärt temporäre Aussetzung der Anteilrücknahme, weil die vorhandene Liquidität für das Rückgabeverlangen nicht ausreicht Anleger erhält Ausschüttung Anteilwert des OIF verändert sich OIF behält die Aussetzung der Anteilrücknahme bei, weil die vorhandene Liquidität für das Rückgabeverlangen immer noch nicht ausreicht Anleger erhält Ausschüttung Anteilwert des OIF verändert sich OIF wird mit 5-jähriger Frist gekündigt. Es beginnt die Auflösung des Immobilienportfolios und Auszahlung der Erlöse an die Anleger sowie Rückführung der Darlehen Anleger erhält Ausschüttung Anteilwert des OIF verändert sich OIF wird aufgelöst und die Erlöse teilweise an die Anleger ausgezahlt sowie die Darlehen zurückgeführt Anleger erhält Ausschüttung Anteilwert des OIF verändert sich OIF wird aufgelöst und die Erlöse teilweise an die Anleger ausgezahlt sowie die Darlehen zurückgeführt Anleger erhält Ausschüttung Anteilwert des OIF verändert sich OIF wird aufgelöst und die Erlöse teilweise an die Anleger ausgezahlt sowie die Darlehen zurückgeführt Anleger erhält Ausschüttung Anteilwert des OIF verändert sich OIF wird aufgelöst und die Erlöse teilweise an die Anleger ausgezahlt sowie die Darlehen zurückgeführt Anleger erhält Ausschüttung Anteilwert des OIF verändert sich 2017 OIF wird aufgelöst und die Erlöse teilweise an die Anleger ausgezahlt sowie die Darlehen zurückgeführt Anleger erhält Ausschüttung Anteilwert des OIF verändert sich Restliche Liquidität und ggf. Immobilien gehen auf Verwahrstelle über BIS SPÄTESTENS 2020 Die Verwahrstelle hat grundsätzlich alle verbliebenen Vermögensgegenstände zu veräußern 22

23 Berechnung des individuellen Anlageerfolgs Wir analysieren den Anlageerfolg des jeweiligen Offenen Immobilienfonds im Zeitraum von 5 Jahren bis zur jeweiligen Aussetzung der Anteilrücknahme zuzüglich des Anlageerfolges im Zeitraum von der jeweiligen Aussetzung bis heute. 8 von 18 auflösenden Offenen Immobilienfonds erzielen für einen Anleger, der im Durchschnitt 5 Jahre vor der Aussetzung der Anteilrücknahme bis zum Untersuchungsstichtag investiert war, ein positives Ergebnis. CITÉ DU RETIRO / PARIS Entscheidend ist der individuelle Anlageerfolg des Anlegers, denn nur dieser berücksichtigt die Wertzuwächse der Anlage vollständig. Dabei sind der Anlagehorizont der Anleger und die Tatsache maßgeblich, dass der Anleger ab dem Zeitpunkt der Aussetzung der Anteilrücknahme keine Ausstiegsmöglichkeit mehr hatte. Die Ergebnisse des individuellen Anlageerfolgs bei der vorgestellten Betrachtung zeigen, dass von den 18 untersuchten auflösenden Offenen Immobilienfonds 8 einen positiven und 10 einen negativen individuellen Anlageerfolg haben. 23

24 ABB. 7 INDIVIDUELLER ANLAGEERFOLG ÜBER DIE GESAMTE HALTEDAUER für den Zeitraum 5 Jahre vor der jeweiligen Aussetzung der Anteilrücknahme bis heute ( ) in % ,2 23,4 17,9 13,9 13,6 12,1 7,1 3, ,3 7,6 8,4 12,6 13,8 15, , , ,6 51,5 SEB ImmoPortfolio Target Return Fund KanAm US-grundinvest Fonds 2 SEB ImmoInvest CS EUROREAL A EUR KanAm grundinvest Fonds CS PROPERTY DYNAMIC KanAm SPEZIAL grundinvest Fonds HANSAimmobilia 5 UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe SEB Global Property Fund DEGI INTERNATIONAL AXA Immosolutions 1 AXA Immoselect DEGI GERMAN BUSINESS 1 DEGI EUROPA TMW Immobilien Weltfonds 1 Morgan Stanley P2 Value 1 DEGI GLOBAL BUSINESS 1 Offene Immobilienfonds für Privatanleger 3 Offene Immobilienfonds für institutionelle Anleger 4 Quelle: Publikationen der Immobilien-Investment-Gesellschaften, Verwahrstellen, OnVista, DPG und ARIVA. Eigene Berechnungen auf Basis der Angaben in den Publikationen der Immobilien-Investment-Gesellschaften, Verwahrstellen, OnVista, DPG und ARIVA. Berechnung nach BVI-Methode. Da bei Offenen Immobilienfonds in Auflösung eine Wiederanlage der Ausschüttungen in Fondsanteile ausgeschlossen ist, werden diese Ausschüttungen in der Berechnung der Wertentwicklung als zinsloser Betrag berücksichtigt. 1 Zeitraum der Wertentwicklung beginnend bei Auflage, da der Fonds zum Zeitpunkt der Aussetzung der Anteilrücknahme jünger als 5 Jahre war 2 Fremdwährungsfonds Die Säulen in Abb. 7 zeigen den individuellen Anlageerfolg über die gesamte Haltedauer von einem Anleger mit einem durchschnittlichen Anlagehorizont von 5 Jahren im jeweiligen Offenen Immobilienfonds 5 Jahre vor der jeweiligen Aussetzung der Anteilrücknahme bis heute mit Stichtag Hier wird es ganz deutlich: Rund die Hälfte der Fonds weist in Summe einen individuellen Anlageerfolg im deutlich positiven Bereich auf, von 3,1 % beim HANSAimmobilia bis zu 30,2 % beim SEB ImmoPortfolio Target Return Fund. Auf der anderen Seite weisen DEGI EUROPA, TMW Immobilien Weltfonds, Morgan Stanley P2 Value sowie DEGI GLOBAL BUSINESS die höchsten realen Verluste für die Anleger auf. Der Anteilwert in diesen Fonds ist im Zeitraum von 5 Jahren vor der jeweiligen Aussetzung der Anteilrücknahme (bzw. bei drei Fonds seit Auflage 1 ) bis heute deutlich gesunken, beim DEGI GLOBAL BUSINESS sogar bis zu 51,5 %. 3 mit öffentlichem Vertrieb 4 ohne öffentlichen Vertrieb 5 Näherungswerte auf Basis der halbjährlichen Anteilwertangaben der Verwahrstelle 24

25 ABB. 8 DURCHSCHNITTLICHER INDIVIDUELLER ANLAGEERFOLG p.a. für den Zeitraum 5 Jahre vor der jeweiligen Aussetzung der Anteilrücknahme bis heute ( ) in % 6 4 3, ,9 1,7 1,5 1,3 1,3 0,9 0, ,4 0,8 1,0 1,4 1,6 2,1 2,8 6 4, ,7 7,5 SEB ImmoPortfolio Target Return Fund KanAm US-grundinvest Fonds 2 SEB ImmoInvest CS PROPERTY DYNAMIC KanAm grundinvest Fonds CS EUROREAL A EUR KanAm SPEZIAL grundinvest Fonds HANSAimmobilia 5 UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe DEGI INTERNATIONAL SEB Global Property Fund AXA Immoselect AXA Immosolutions 1 DEGI GERMAN BUSINESS 1 DEGI EUROPA TMW Immobilien Weltfonds 1 Morgan Stanley P2 Value 1 DEGI GLOBAL BUSINESS 1 Offene Immobilienfonds für Privatanleger 3 Offene Immobilienfonds für institutionelle Anleger 4 Quelle: Publikationen der Immobilien-Investment-Gesellschaften, Verwahrstellen, OnVista, DPG und ARIVA. Eigene Berechnungen auf Basis der Angaben in den Publikationen der Immobilien-Investment-Gesellschaften, Verwahrstellen, OnVista, DPG und ARIVA. Berechnung nach BVI-Methode. Da bei Offenen Immobilienfonds in Auflösung eine Wiederanlage der Ausschüttungen in Fondsanteile ausgeschlossen ist, werden diese Ausschüttungen in der Berechnung der Wertentwicklung als zinsloser Betrag berücksichtigt. 1 Zeitraum der Wertentwicklung beginnend bei Auflage, da der Fonds zum Zeitpunkt der Aussetzung der Anteilrücknahme jünger als 5 Jahre war 2 Fremdwährungsfonds Die Säulen in Abb. 8 zeigen den durchschnittlichen individuellen Anlageerfolg p.a. im jeweiligen Offenen Immobilienfonds für den Zeitraum von 5 Jahren vor der jeweiligen Aussetzung der Anteilrücknahme bis heute mit Stichtag Das beste Ergebnis unter den OIF für Privatanleger erzielt der KanAm US-grundinvest Fonds mit einem durchschnittlichen individuellen Anlageerfolg von 1,9 % p.a. und bei den institutionellen Fonds der SEB ImmoPortfolio Target Return Fund mit 3,5 % p.a. Das schlechteste Ergebnis unter den OIF für Privatanleger weist der Morgan Stanley P2 Value auf mit einem durchschnittlichen individuellen Anlageerfolg von 6,7 % p.a. und bei den institutionellen Fonds der DEGI GLOBAL BUSINESS mit 7,5 % p.a. Grundsätzlich könnte an dieser Stelle der Durchschnitt aus den Ergebnissen der 18 Offenen Immobilienfonds gezogen werden. Dieser Durchschnittswert ist jedoch eher unbedeutend, denn ein Anleger ist schließlich nicht in allen Offenen Immobilienfonds investiert. 3 mit öffentlichem Vertrieb 4 ohne öffentlichen Vertrieb 5 Näherungswerte auf Basis der halbjährlichen Anteilwertangaben der Verwahrstelle 25

26 VII. IHRE ANSPRECHPARTNER FÜR FRAGEN UND ANREGUNGEN HERAUSGEBER KanAm Grund Real Estate Asset Management GmbH & Co. KG MesseTurm Frankfurt am Main REDAKTION / AUTOREN Helena Ivanovic Direktorin Volkswirtschaftliche Abteilung / Research Elif Arul Senior Analyst Volkswirtschaftliche Abteilung / Research Thomas Kotyrba Senior Analyst Volkswirtschaftliche Abteilung / Research KONTAKT Volkswirtschaftliche Abteilung / Research volkswirtschaft@kanam-grund-ream.de 26