Bezahlbarer Wohnraum. Statement zu einer aktuellen wohnungspolitischen Debatte. Prof. Dr. Harald Simons Speyer, 16. September 2014

Transkript

1 Bezahlbarer Wohnraum Statement zu einer aktuellen wohnungspolitischen Debatte Prof. Dr. Harald Simons Speyer, 16. September 2014

2 Zur Lage auf dem Wohnungsmarkt Mieten im Durchschnitt in RLP praktisch unverändert Anstieg : +11,1% VPI: : +13,6% Bevölkerungsentwicklung: -1,5% seit 2004 Geburtendefizit Seit kurzem wieder leichter Wanderungsgewinn für RLP Eigentlich ist also nichts los, aber Neues Wanderungsmuster: Schwarmstädte 2

3 Bundesweite Bevölkerungsverschiebung Quelle: Bevölkerungsfortschreibung (Regionaldatenbank), eigene Berechnung und Darstellung Anmerkung: Kreise mit einem Kreuz sind de jure Landkreise, umfassen aber eine größere Kernstadt mit Umland (Hannover, Paderborn, Göttingen, Marburg, Gießen, Tübingen, Reutlingen). Die Herausrechnung der Kernstadt ist nur für das Jahr 2011 erfolgt. 3

4 Ursachen des neuen Schwarmverhaltens Demografie: Junge Menschen sind eine Minderheit geworden und Minderheiten rotten sich zusammen Bildungsexpansion: Anteil eines Jahrganges, der ein Studium aufnimmt, ist von 28% (2000) auf 48% (2012) gestiegen Schwarmverhalten verstärkt sich selbst 4

5 Wanderungsaldo Zusammenhang Arbeitsplatzzuwachs und Wanderungssaldo, Bernkastel-Wittlich Rhein-Hunrück-Kreis Westerwald Entwicklung SVP-Beschäftigte am Arbeitsort Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, Bundesagentur für Arbeit, eigene Berechnung und Darstellung 5

6 Veränderung der Wohnort- und Arbeitsplatzzentralität, Kreis Kreistyp Gewinn an Wohnortzentralität und Gewinn an Arbeitsplatzzentralität Quelle: Bundesagentur für Arbeit, eigene Berechnungen Wohnortzentralität (Anteil SVP-Beschäftigte am Wohnort*) Arbeitsplatzzentralität (Anteil SVP-Beschäftigte am Arbeitsort*) Worms Schwarmstadt 3,3% 4,0% Landau in der Pfalz Schwarmstadt 1,6% 1,3% Gewinn an Wohnortzentralität und Verlust an Arbeitsplatzzentralität Mainz Schwarmstadt 4,0% -1,5% Trier Schwarmstadt 3,4% -3,0% Koblenz Wachstumskern 1,6% -1,4% Neustadt an der Weinstraße ausgeglichener Kreis 1,2% -8,2% Verlust an Wohnortzentralität und Gewinn an Arbeitsplatzzentralität Zweibrücken schrumpfender Kreis -1,6% 4,0% Trier-Saarburg Suburbanisierungsgewinner -2,7% 4,5% Donnersbergkreis schrumpfender Kreis -2,9% 6,1% Verlust an Wohnortzentralität und Verlust an Arbeitsplatzzentralität Veränderung in % Rhein-Lahn-Kreis schrumpfender Kreis -3,9% -1,7% Pirmasens schrumpfender Kreis -4,0% -3,3% Birkenfeld schrumpfender Kreis -4,4% -5,5% Kusel schrumpfender Kreis -5,7% -4,8% 6

7 Entwicklung Ein- und Auspendler, Einpendler Auspendler Einpendler Auspendler Kreis Veränderung in % absolut in % absolut Trier ,2% ,5% Ludwigshafen ,7% ,0% Mainz ,5% ,6% Germersheim ,4% ,9% Ahrweiler ,6% ,9% Mayen-Koblenz ,9% ,1% Donnersbergkreis ,4% ,1% LK Kaiserslautern ,7% ,3% Kusel ,7% 599 6,7% Trier-Saarburg ,6% ,5% Quelle: Bundesagentur für Arbeit, eigene Berechnungen 7

8 Komponenten der Bevölkerungsentwicklung Salden je Einwohner p.a Kreis natürlicher Saldo Saldo insgesamt natürlicher Saldo Wanderungssaldo Wanderungssaldo Saldo insgesamt Pirmasens -7,5-4,3-11,8-8,0-5,9-13,9 Birkenfeld -4,5-4,8-9,3-5,7-7,9-13,6 Kusel -4,8-4,5-9,2-5,7-6,7-12,4 Südwestpfalz -3,7-4,1-7,8-4,9-5,7-10,6 Vulkaneifel -3,5-2,6-6,1-5,2-3,2-8,4 Mainz-Bingen 0,3 2,5 2,9-1,0 6,5 5,5 Trier-Saarburg -1,8 4,6 2,7-2,0 7,9 5,9 Trier -1,6 3,8 2,1-1,2 12,3 11,1 Landau in der Pfalz -1,6 4,3 2,8-1,8 16,4 14,5 Mainz 0,2 4,5 4,6 0,6 17,1 17,7 Rheinland-Pfalz -2,4 0,9-1,5-3,0 2,8-0,3 Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, eigene Berechnungen 8

9 Bevölkerungsveränderung im Lebenszyklus aus 100 Einwohnern im Alter von Jahren in 2006 wurden X Einwohner im Alter von +5 Jahren in 2011 nachrichtl.: bis 15 bis 20 bis 25 bis 30 bis 35 bis 40 bis 45 bis 50 bis 55 bis Kumuliert bis unter 15 unter 20 unter 25 unter 30 unter 35 unter 40 unter 45 unter 50 unter 55 unter 60 unter bis 20 bis 25 bis 30 bis 35 bis 40 bis 45 bis 50 bis 55 bis 60 bis Jahren in unter 20 unter 25 unter 30 unter 35 unter 40 unter 45 unter 50 unter 55 unter 60 unter Gewinn junger Einwohner Mainz Landau Verlust junger Einwohner, Gewinn mittelalter Einwohner Trier-Saarburg Rhein-Pfalz-Kreis Verlust junger Einwohner, kein Gewinn in höheren Altersklassen Pirmasens Vulkaneifel Birkenfeld Rheinland-Pfalz * Eine Bereinigung der Effekte durch die Einführung von Zweitwohnsitzsteuern, konnte hier nicht vorgenommen werden, sodass das Ergebnis zu positiv ist Quelle: Bevölkerungsfortschreibung (destatis), eigene Berechnung und Darstellung 9

10 Wanderungssaldo je Einwohner Herkunft und Ziel der Wanderungen, Region Mainz, Nahwanderung - außerhalb RLP* Sonstige Wanderungen - innerhalb der Region Suburbanisierung Wanderungen innerhalb der Region in Richtung Kernstadt Mittelwanderungen - innerhalb RLP* Fernwanderungen Gesamtsaldo -50 Mainz Worms Mainz- Bingen Alzey- Worms Bad Kreuznach Birkenfeld **Mittelwanderungen hier: Regionen Koblenz, Kaiserlautern, Landau und Ludwigshafen und Trier (ohne Stadt Trier) Nahwanderung außerhalb von RLP: Stadt Wiesbaden und Saarland.. Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, eigene Berechnung und Darstellung 10

11 Wanderungssaldo je Einwohner Herkunft und Ziel der Wanderungen, Region Kaiserslautern, Nahwanderung - außerhalb RLP* Sonstige Wanderungen - innerhalb der Region Suburbanisierung Wanderungen innerhalb der Region in Richtung Kernstadt Mittelwanderungen - innerhalb RLP* Fernwanderungen Gesamtsaldo -40 Stadt Kaiserslautern* LK Kaiserslautern Kusel * bereinigt um Einfluss der ZWS (-1.900) **Nahwanderung hier: Regionen Landau, Mainz und Pirmasens sowie Saarland Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, eigene Berechnung und Darstellung 11

12 Typisierung nach Wanderungsmustern Quelle: Eigene Darstellung 12

13 Folgerungen aus Wanderungs- und Arbeitsmarktentwicklung Bedeutung der Attraktivität des Wohnstandortes hat zugenommen Arbeitsplatz nicht mehr Fixpunkt, sondern attraktiver Wohnort Umzug in Schwarmstadt bringt zwei Probleme: Zu wenig Wohnungen in Schwarmstadt, zu viele in schrumpfenden Kreisen Erhaltung bzw. Erhöhung der Attraktivität der schrumpfenden Kreise bringt doppelten Gewinn Doppelte Konzentration: Auf Kern der Kernstadt der Schrumpfungsregionen 13

14 Neuvertragsmieten Niveau 2013 Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme) 14

15 Verteilung Neuvertragsmieten, % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% bis 4 Euro über 4 bis 5 Euro über 5 bis 6 Euro über 6 bis 7 Euro über 7 bis 8 Euro über 8 bis 9 Euro über 9 bis 10 Euro über 10 Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme) 15

16 Veränderung Neuvertragsmieten Rheinland-Pfalz: +11,1% VPI: +13,6% Mieten im Mittel real leicht gesunken Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme) 16

17 Kaufpreise Ein- und Zweifamilienhäuser 2013 Hinweis: kein Aufschlag in Bitburg-Prüm Quelle: -Preisdatenbank (Basis: -systeme) 17

18 Totale Leerstandsquote in MFH, 2011 Quelle: Zensus 2011, eigene Darstellung 18

19 Wohnungsleerstand nach Baujahr 10% 9% 8,7% 8% 7,6% 7,7% 7% 6% 5,7% 6,2% 5% 4% 5,0% 4,2% 3,5% 4,8% 4,2% 3,6% 4,6% 3% 2% 2,8% 2,0% 1,3% 2,2% 2,9% 2,8% 1% 0% vor EZFH und später vor MFH und später Quelle: Zensus 2011, eigene Darstellung 19

20 Leerstandsquote in MFH Wohnungsleerstand (MFH) nach ausgewählten Baujahren 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% vor Quelle: Zensus 2011, eigene Darstellung 20

21 Anzahl der Fertigstellungen pro EW p.a. Baufertigstellungen, ,0 2,7 EZFH MFH 2,5 2,2 2,0 2,0 1,5 1,4 1,0 0,5 1,0 0,6 1,1 0,7 0,5 0,2 0,0 Schwarmstadt Suburbanisierungsgewinner Wachstumskern in Schrumpfungsumgebung ausgeglichener Kreis schrumpfender Kreis Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, eigene Berechnung und Darstellung 21

22 Folgerungen Demografische Spaltung des Landes erfordert differenzierte Politik Probleme des Wachstums und der Schrumpfung können nicht durch isolierte Wohnungspolitik behandelt werden Notwendig ist eine abgestimmte Wohnungs-, Stadtentwicklungs- und Raumordnungspolitik 22

23 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! ag Forschung und Beratung Kurfürstendamm 234, D Berlin Tel.: Fax: ag Forschung und Beratung Zweigniederlassung Kaiserstr. 29, D Bonn Tel.: Fax: komet- gmbh Regionalentwicklung, Stadtentwicklung, Immobilienforschung GmbH Friedrich-Ebert-Straße 33, D Leipzig Tel.: Fax:

24 Mietbelastung 24

25 Median Netto-Haushaltseinkommen in Mietbelastungsquote Mietbelastungsquote, Bestandsmieten, APS, % % % % 30% % Wohnfläche (Median): 20% 20% 21% 21% 21% 22% 22% Bad Kreuznach Trier Mainz Koblenz Landau Kaiserslautern Westerwald Ludwigshafen RLP Deutschland 21% 19% 20% 10% 0% Median Einkommen (linke Achse) Mietbelastung (rechte Achse) Quelle: Mikrozensus 2010, eigene Berechnungen 25

26 Mietbelastungsquote Mietbelastungsquote, Bestandsmieten bei gleicher Wohnfläche, APS, % 20% 15% 10% 5% Median der Wohnfläche in m² % Asch.- burg Bad Kreuzn. Bamberg Koblenz Freiburg Karlsruhe Trier K'lautern West.- wald Mainz Landdau Heillbronn Deutschland Göttingen Osnabrück Münster L'hafen Flensburg Mietbelastung (normiert - 72m²) Mietbelastung - bei tatsächlicher Fläche Quelle: Mikrozensus 2010, eigene Berechnungen 26

27 Mietbelastungsquote - nettokalt Mietbelastungsquote Bestandsmieten nach Einkommen, APS, % 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Bad Kreuznach Trier Mainz Koblenz Landau Kaiserslautern Westerwald Ludwigshafen RLP Deutschland bis unter 900 Euro 900 bis unter 1300 Euro 1300 bis unter 2000 Euro bis unter 3200 Euro 3200 und mehr Euro Quelle: Mikrozensus 2010, eigene Berechnungen 27

28 Westerwaldkreis Südwestpfalz Bernkastel-Wittlich Ahrweiler Mainz-Bingen Bad Dürkheim Alzey-Worms Südl. Weinstraße Rhein-Pfalz-Kreis Neustadt Trier-Saarburg Kaiserslautern (LK) Pirmasens Rhein-Hunsrück-Kr. Birkenfeld Rhein-Lahn-Kreis Cochem-Zell Altenkirchen Neuwied Vulkaneifel Mayen-Koblenz Donnersbergkreis Bad Kreuznach Rheinland-Pfalz Kusel Bitburg-Prüm Speyer Landau Trier Zweibrücken Worms Koblenz Frankenthal Germersheim Kaiserslautern (KS) Ludwigshafen Mainz Mietbelastungsquote Mietbelastungsquote Neuvertrag, Arbeitsort oder Wohnort (gleiche Wohnfläche) 40% 35% kein Unterschied zwischen Wohnort und Arbeitort 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% höherere Einkommen am Wohnort und niedrigere Arbeitsentgelte am Arbeitsort niedrigere Einkommen am Wohnort und höherere Arbeitsentgelte am Arbeitsort Einkommen je Einwohner (Wohnort) Arbeitnehmerentgelt je Arbeitnehmer (Arbeitsort) Quelle: VGRdL, -Preisdatenbank (-systeme), eigene Darstellung 28

29 Kriterien für Kappungsgrenzenverordnung, 2013 Kreis Leerstand in MFH Zensus 2011 Mietbelastung der Arbeitnehmerentgelte je Arbeitnehmer Quelle: Zensus 2011, VGRdL, -Preisdatenbank (-systeme), eigene Darstellung. Mietbelastung der Einkommen je Einwohner Koblenz 4,0% 89% 104% Ahrweiler 5,7% 108% 97% Altenkirchen 7,9% 90% 84% Bad Kreuznach 4,6% 104% 98% Birkenfeld 9,9% 82% 79% Cochem-Zell 9,0% 81% 81% Mayen-Koblenz 5,3% 97% 88% Neuwied 5,8% 93% 84% Rhein-Hunsrück-Kreis 7,3% 83% 78% Rhein-Lahn-Kreis 7,2% 84% 81% Westerwaldkreis 6,4% 93% 83% Trier 3,5% 135% 135% Bernkastel-Wittlich 6,3% 106% 91% Bitburg-Prüm 5,7% 119% 114% Vulkaneifel 6,3% 86% 86% Trier-Saarburg 5,2% 156% 114% Frankenthal (Pfalz) 3,1% 80% 105% Kaiserslautern (KS) 5,7% 93% 109% Landau in der Pfalz 2,4% 123% 121% Ludwigshafen 4,7% 71% 120% Mainz 2,1% 119% 136% Neustadt a.d. Weinstr. 4,5% 132% 110% Pirmasens 12,5% 69% 71% Speyer 1,8% 122% 115% Worms 3,9% 92% 103% Zweibrücken 8,6% 72% 89% Alzey-Worms 4,8% 116% 102% Bad Dürkheim 4,7% 128% 101% Donnersbergkreis 6,3% 89% 92% Germersheim 2,9% 89% 106% Kaiserslautern (LK) 6,4% 126% 116% Kusel 8,5% 107% 103% Südliche Weinstraße 4,9% 119% 104% Rhein-Pfalz-Kreis 3,0% 144% 108% Mainz-Bingen 3,7% 109% 97% Südwestpfalz 8,9% 109% 89% Rheinland-Pfalz 4,9% 100% 100% 29