Deutsche Bausparkassen
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1 16. Januar 26 Das Wichtigste in 1 Minuten Autoren Tobias Just tobias.just@db.com Heike Mai heike.mai@db.com Editor Hans-Joachim Frank Publikationsassistenz Martina Ebling Deutsche Bank Research Frankfurt am Main Deutschland Internet: marketing.dbr@db.com Fax: DB Research Management Norbert Walter In Deutschland wurden 2 so wenige Wohnungen fertig gestellt wie in keinem anderen Jahr seit Ende des zweiten Weltkrieges. Dies ist erstens Ausdruck der schwachen Binnenkonjunktur, zweitens das Echo auf den Bauboom der 9er Jahre und drittens das Ergebnis der einsetzenden demografischen Verwerfungen in Deutschland. Die Anzahl der Bausparkassen sinkt. Die Konsolidierung wird v.a. von den privaten Instituten getrieben. Die Bilanzsumme aller Bausparinstitute wuchs stetig seit 199. Im Jahr 24 wurden gut 4 Mio. neue Bausparverträge abgeschlossen. Dies sind etwa eine halbe Million Verträge mehr als im Durchschnitt der Jahre Die Geldeingänge der Bausparkassen fielen 24 im Vorjahresvergleich um 3,7% auf knapp 4 Mrd. EUR. Der Anteil der Spargeldzuflüsse an den gesamten Geldeingängen erhöhte sich von 4% im Jahr 199 auf 6% im Jahr 24. Zins- und Tilgungszahlungen verloren hingegen im selben Zeitraum relativ an Bedeutung, ihr Anteil an den Geldeingängen sank von 4% auf 33%. Die Auszahlungen der Bausparkassen fielen 24 im Vorjahresvergleich stärker als die Geldeingänge, nämlich um 9,3% auf gut 33 Mrd. EUR. Alle Auszahlungskomponenten verzeichneten Rückgänge. Seit 199 nimmt die gesamte Bausparsumme um rd. 2,9% p.a. zu. Das entspricht in etwa der durchschnittlichen Veränderungsrate der verfügbaren Einkommen in Deutschland. Dabei werden die durchschnittlichen Summen je Vertrag größer. Die schwache Bautätigkeit spiegelt sich auch bei den Bausparkassen wider. Zwar bewegen sich die Bestände an Bauspareinlagen und Baudarlehen sehr ähnlich in den letzten Jahren war die Wachstumsrate der Einlagen jedoch deutlich größer, so dass die Einlagenhöhe 24 erstmals die Höhe der Darlehen überschritt. Die durchschnittliche Bausparsumme je Einwohner wächst bei steigendem Einkommen. Dieser Zusammenhang ist aber im Querschnittsvergleich nur schwach zu erkennen. Das Bausparverhalten verhält sich in den Bundesländern sehr unterschiedlich.
2 Immer weniger Genehmigungen im deutschen Wohnungsbau in ' Die Zahl der Baugenehmigungen in Deutschland ist auf einen historischen Tiefstand gesunken. Im Laufe des Jahres 2 hat sich die Entwicklung auf niedrigem Niveau stabilisiert. Anders als 23 und 24 führte die nun beschlossene Kürzung der Eigenheimzulage nicht zu starken Ausschlägen bei Genehmigungen für Eigenheime Familien Mehrfamilien 1 Wenig neuer Wohnraum Wohnungsfertigstellungen in ', inkl. Umbau Westdeutschland Ostdeutschland Quellen: Statistisches Bundesamt, DB Research 2 In Deutschland wurden 2 so wenige Wohnungen fertig gestellt wie in keinem anderen Jahr seit Ende des zweiten Weltkrieges. Dies ist erstens Ausdruck der schwachen Binnenkonjunktur, zweitens das Echo auf den Bauboom der 9er Jahre und drittens das Ergebnis der einsetzenden demografischen Verwerfungen in Deutschland. Stabile Baukosten - niedrige Zinsen % 2= Hypothekenzinsen (links) Baukostenindex (rechts) Bauen ist dabei so günstig wie selten zuvor. Die Baukosten sind seit Mitte der 9er Jahre angesichts der Baurezession und der damit verbundenen scharfen Konkurrenz stabil. Gleichzeitig hat sich die Finanzierung deutlich verbessert: Die Hypothekenzinsen sind im Verlauf von 2 auf den niedrigsten Wert seit Jahrzehnten gesunken. Anm.: Hypothekenzinsen ab Juni 23 an Europäische Zinsstatistik angepasst Baukostenindex: Neubauten für Wohnungen, inkl. Umsatzsteuer Januar 26 2
3 Private Bausparkassen treiben Konsolidierung voran Anzahl der Bausparkassen Private Bau- Öffentliche Bausparkassen sparkassen Bausparkassen insgesamt * Die Anzahl der Bausparkassen sinkt. Die Konsolidierung wird v.a. von den privaten Bausparkassen getrieben. Geänderte Konzernstrategien und Fusionen zwischen Instituten mit Bauspartöchtern zogen die Zusammenlegung von Bausparkassen nach sich. Auch einige direkte Übernahmen zwischen Bausparkassen verringerten deren Zahl im privaten Sektor. Bis Mitte der 199er Jahre hatte die Zahl der privaten Bausparkassen noch durch Neugründungen unter dem Dach der Großbanken oder anderer Unternehmen zugenommen. Im öffentlichen Bereich blieb die Zahl der Bausparkassen relativ konstant: eine Neugründung nach der Wiedervereinigung und später eine Reduzierung um zwei kleinere Institute, welche von größeren Bausparkassen übernommen wurden. * Stand: 31. Juli 2 4 Kontinuierliches Bilanzwachstum der Bausparkassen Mrd. EUR Anzahl Bilanzsumme aller Bausparkassen Anzahl Bausparkassen Die Bilanzsumme aller Bausparinstitute wuchs stetig von 86 Mrd. EUR im Jahr 199 auf knapp 184 Mrd. EUR im Jahr 24. Grund hierfür ist die Geschäftsausweitung der einzelnen Bausparkassen, da die Anzahl der Institute in diesem Zeitraum sogar sank. Quellen: Bundesbank, Statistisches Bundesamt 16. Januar 26 3
4 Neuabschlüsse von Bausparverträgen und Bausparsumme auf hohem Niveau Anzahl der Vertragsabschlüsse in ', vereinbarte Bausparsumme in EUR *einschließl. Erhöhungen Anzahl der Verträge (links) Vereinbarte Bausparsumme* je Vertrag (rechts) wurden 4.3. neue Bausparverträge abgeschlossen. Dies sind etwa eine halbe Million Verträge mehr als im Durchschnitt der Jahre Allerdings ist im Vergleich zum Spitzenjahr 23 ein Rückgang um 13,6% zu verzeichnen. Die Diskussion um die Abschaffung der Eigenheimzulage könnte im Jahr 23 zu einem Vorzieheffekt geführt haben. Der kräftige Anstieg der durchschnittlichen Bausparsumme je Neuabschluss auf 24.1 EUR im Jahr 24 lässt vermuten, dass die Bausparverträge wieder verstärkt zum Wohnungserwerb statt für die Modernisierung von Wohnungen oder für andere Zwecke eingesetzt werden sollen. Spargeldeingänge gewinnen an Bedeutung Geldeingänge in Mrd. EUR Spargeldeingänge Tilgungen und Zinsen Wohnungsbauprämien 7 Die Geldeingänge der Bausparkassen fielen 24 im Vorjahresvergleich um 3,7% auf 39,9 Mrd. EUR. Allerdings ist diese Summe relativ hoch, nur in den Jahren 23 und 1999 flossen den Bausparkassen höhere Beträge zu. Die Zusammensetzung der Geldeingänge verschob sich beträchtlich: Der Anteil der Spargeldzuflüsse an den gesamten Geldeingängen erhöhte sich von 4% im Jahr 199 auf 6% im Jahr 24. Zins- und Tilgungszahlungen verloren hingegen im selben Zeitraum relativ an Bedeutung, ihr Anteil an den Geldeingängen sank von 4% auf 33%. Diese Entwicklung geht einher mit sinkenden Zinssätzen. Sinkende Nachfrage nach Darlehen reduziert Auszahlungen* insgesamt Auszahlungen in Mrd. EUR Sonstige Auszahlungen Zwischenkredite Zugeteilte Baudarlehen Zugeteilte Bauspareinlagen *ohne Rückzahlungen von Sparguthaben nach vorzeitiger Kündigung des Vertrages 8 Die Auszahlungen der Bausparkassen fielen 24 im Vorjahresvergleich stärker als die Geldeingänge, nämlich um 9,3% auf 33,2 Mrd. EUR. Auch im Zeitablauf ist diese Auszahlungssumme niedrig; seit 1996 lagen die jährlichen Auszahlungen über diesem Betrag. Alle Auszahlungskomponenten verzeichneten Rückgänge. Dies mag auch darauf zurückzuführen sein, dass 24 7% weniger Bausparverträge zugeteilt wurden als 23. Auffällig ist der Rückgang der ausgezahlten Bauspardarlehen auf den bisher niedrigsten Wert von 4,4 Mrd. EUR. Die stark gesunkenen Zinssätze für Hypothekarkredite lagen häufig unter denjenigen für Bauspardarlehen, welche schon bei Vertragsabschluss festgelegt wurden. 16. Januar 26 4
5 Mehr Verträge und größere Bausparsummen Bausparsumme und durchschnittliche Bausparsumme Bausparsumme Mrd. EUR (links) Bausparsumme je Vertrag, EUR (rechts) Seit 199 nimmt die gesamte Bausparsumme um rd. 2,9% p.a. zu. Das entspricht in etwa der durchschnittlichen Veränderungsrate der verfügbaren Einkommen in Deutschland. Dabei werden die durchschnittlichen Summen je Vertrag größer: Das Bausparvolumen je Vertrag bezogen auf den gesamten Bestand wächst seit 199 um rd. 1,6% p.a. 9 Einlagen übersteigen Baudarlehen Mrd. EUR Bauspareinlagen Baudarlehen Die schwache Bautätigkeit spiegelt sich auch bei den Beständen der Bausparkassen wider. Zwar bewegen sich Bauspareinlagen und Baudarlehen sehr ähnlich in den letzten Jahren war die Wachstumsrate der Einlagen jedoch deutlich größer, so dass die Einlagenhöhe 24 erstmals die Höhe der Darlehen überschritt. 1 Bauspargeschäft: Höhere Einlagen, weniger Fremdmittel Bestand am Jahresende, 24 Deutsch- % gg. Vj. Öffentliche Private land Verträge , Bausparsumme Mio. EUR , Bauspareinlagen Mio. EUR , Aufgenommene Fremdmittel Mio. EUR , Baudarlehen Mio. EUR , Die Struktur des Bauspargeschäfts von öffentlichen und privaten Bausparkassen ist in vielen Aspekten sehr ähnlich. Allein bei den aufgenommenen Fremdmitteln operieren private Bausparkassen mit einem deutlich höheren Hebel als die öffentlichen Kassen Januar 26
6 "Häuslebauer" im Südwesten die fleißigsten Bausparer Anzahl der bestehenden Bausparverträge je 1 Einwohner 24 Berlin Hamburg Mecklenburg-Vorpommern Sachsen-Anhalt Nordrhein-Westfalen Brandenburg Sachsen Thüringen Schleswig-Holstein Hessen Bremen Deutschland Saarland Rheinland-Pfalz Bayern Niedersachsen Baden-Württemberg Knapp die Hälfte aller Baden-Württemberger hat einen Bausparvertrag damit ist der Südwesten Spitzenreiter in Deutschland. Der Bestand an Bausparverträgen pro 1 Einwohner liegt in allen neuen Bundesländern unter dem deutschen Durchschnitt von 4 Bausparverträgen je 1 Einwohnern. Dies gilt ebenso für die Hälfte der alten Bundesländer. Ein Zusammenhang zwischen Flächenstaat bzw. Stadtstaat und Bauspardichte ist nicht zu erkennen Große regionale Besonderheiten im Bauspargeschäft Zusammenhang zwischen BIP/Kopf und Bausparsumme/Kopf nicht linear Ostdeutschland Bausparsumme je Einwohner, EUR BW Berlin HH BIP je Einwohner, EUR BY Es ist zwar plausibel, dass die durchschnittliche Bausparsumme je Einwohner bei steigendem Pro-Kopf- Einkommen wächst. Dieser Zusammenhang ist aber im Querschnittsvergleich nur schwach zu erkennen. Offensichtlich gibt es regional unterschiedliche Neigungen zur Eigentumsbildung über Bausparen. Bei doppelt so hohem BIP je Kopf ist die mittlere Bausparsumme im Hamburg nicht höher als in Berlin. Quellen: Statistisches Bundesamt, VGR der Länder 13 Copyright 26. Deutsche Bank AG, DB Research, D-6262 Frankfurt am Main, Deutschland. Alle Rechte vorbehalten. Bei Zitaten wird um Quellenangabe Deutsche Bank Research gebeten. Die vorstehenden Angaben stellen keine Anlageberatung dar. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Verfassers wieder, die nicht notwendigerweise der Meinung der Deutsche Bank AG oder ihrer assoziierten Unternehmen entspricht. Alle Meinungen können ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Die Meinungen können von Einschätzungen abweichen, die in anderen von der Deutsche Bank veröffentlichten Dokumenten, einschließlich Research-Veröffentlichungen, vertreten werden. Die vorstehenden Angaben werden nur zu Informationszwecken und ohne vertragliche oder sonstige Verpflichtung zur Verfügung gestellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Angemessenheit der vorstehenden Angaben oder Einschätzungen wird keine Gewähr übernommen. In den USA wird dieser Bericht durch Deutsche Bank Securities Inc., Mitglied der NYSE, NASD, NFA und SIPC, genehmigt und/oder verbreitet. In Deutschland wird dieser Bericht von Deutsche Bank AG Frankfurt genehmigt und/oder verbreitet, die über eine Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht verfügt. Im Vereinigten Königreich wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG London, Mitglied der London Stock Exchange, genehmigt und/oder verbreitet, die in Bezug auf Anlagegeschäfte im Vereinigten Königreich der Aufsicht der Financial Services Authority unterliegt. In Hongkong wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG, Hong Kong Branch, in Korea durch Deutsche Securities Korea Co. und in Singapur durch Deutsche Bank AG, Singapore Branch, verbreitet. In Japan wird dieser Bericht durch Deutsche Securities Limited, Tokyo Branch, genehmigt und/oder verbreitet. In Australien sollten Privatkunden eine Kopie der betreffenden Produktinformation (Product Disclosure Statement oder PDS) zu jeglichem in diesem Bericht erwähnten Finanzinstrument beziehen und dieses PDS berücksichtigen, bevor sie eine Anlageentscheidung treffen. 16. Januar 26 6
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