mietrechtspraxis / mp Inhaltsverzeichnis

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1 Inhaltsverzeichnis 1. Grundzüge des Mietrechts Allgemeines Die wichtigsten Neuerungen im Überblick Zwingendes und dispositives Recht Der örtliche und sachliche Geltungsbereich Allgemeines Örtliche Zuständigkeit Sachliche Zuständigkeit Alle Mietobjekte Wohn- und Geschäftsräume Die zusammen mit dem Hauptvertrag gemieteten Sachen Besondere Mietverhältnisse 8 2. Der allgemeine Teil des Mietrechts Definition des Mietvertrages Form des Mietvertrages Vorbehalt der Schriftlichkeit Die Vertragsparteien Vermieter Mieter und Mieterinnen Das neue Namensrecht Die Verwaltung Gebrauchsüberlassung Der Gebrauchszweck Mietdauer Mietzins Wann ist der Zins zu bezahlen die Fälligkeit Abgrenzung zu anderen Vertragsarten Miete / Pacht Verträge mit mietvertraglichem Anteil Übernahme / Rückgabe der Mietsache Allgemeines Übergabe Die Übertragungshandlung Zeitpunkt der Übergabe Zustand der Mietsache bei Übergabe Rückgabeprotokoll der Vormieterin Mängelliste bei Übernahme Die Rückgabe Allgemeines Zeitpunkt der Rückgabe Prüfungs- und Meldepflicht des Vermieters Keine Haftung für normale Abnützung Keine Haftung nach Ablauf der Lebensdauer Haftung für Übernutzung Haftung für nicht erlaubte Änderungen Mängel an der Mietsache Allgemeines Definition des Mangels 23

2 4.3. Kategorien von Mängeln Mängelrechte sind zwingend Auftreten der Mängel Vor Übertragung der Mietsache Mängel nach Übertragung der Mietsache Meldepflicht der Mieterin Quantifizierung der Mängel Der «kleine» Unterhalt zu Lasten der Mieter (Art. 259 OR) Allgemeines Reinigungen Ausbesserungen Gewöhnlicher und kleiner Unterhalt Die Kostengrenze Der Ortsgebrauch Beseitigung schwerer Mängel (Art. 259b lit.a OR) Beseitigung «mittlerer» Mängel (Art. 259b lit.b OR) Die Mängelrechte im Einzelnen Herabsetzung des Mietzinses (Art. 259d OR) Adressaten der Mängelrüge und Minderungsforderung Schadenersatz (Art. 259e OR) Das Hinterlegungsverfahren (Art. 259g ff OR) Materielle Voraussetzung Formelle Voraussetzungen Die Ansprüche der Mieterin Erneuerungen und Änderungen am Mietobjekt Durch den Vermieter (Art. 260 OR) Allgemeines Mängelbehebung / Schadensvermeidung Erneuerungen und Änderungen Durch die Mieterin (Art. 260a OR) Voraussetzungen Entschädigungsanspruch Untermiete und Übertragung (Art. 262 und 263 OR) Untermiete Begriff, Voraussetzungen und Dauer der Untermiete Zustimmung durch den Vermieter Verweigerung der Zustimmung Weigerung der Bekanntgabe der Bedingungen der Untermiete Missbräuchliche Bedingungen im Vergleich zur Hauptmiete Wesentliche Nachteile Verhältnis Untervermieterin / Untermieter Verhältnis Vermieter /Mieterin Verhältnis Vermieter / Untermieterin Übertragung Verrechnung (Art. 265 OR) Sicherheitsleistungen (Art. 257e OR) Allgemeines Zweck der Sicherheitsleistung Arten der Sicherheitsleistungen Vertragliche Grundlage 41

3 8.5. Ausbleiben der Sicherheitsleistung Höhe der Sicherheitsleistung Hinterlegung bei einer Bank Einschränkung der Verfügungsmacht Erhöhung der Kaution Die Herausgabe der Kaution Die Auflösung des Mietverhältnisses Fristen, Termine und Formvorschriften Ordentliche Kündigungsfristen Ausserordentliche Kündigungsfristen Die ordentlichen Kündigungstermine Die ausserordentlichen Kündigungstermine Formvorschriften Folgen einer Kündigung mit Formmangel Begründung der Kündigung Zustellung der Kündigung Die Empfangsbedürftigkeit Die Zustelltheorie des Bundesgerichtes Die drei «Arten» der Kündigung Nichtige Kündigungen Art. 266l OR Art. 266m und Art. 266n Folgen der Nichtigkeit Unwirksame Kündigungen Fallgruppen unwirksamer Kündigungen Mangelnde Legitimation Bedingte Kündigung und Teilkündigung Kündigung zur Verhinderung einer vertraglichen Zusage Die ausserordentlichen Kündigungen Die fristlose Kündigung durch die Vermieter Die fristlose Kündigung durch die Mieter Die vorzeitige Kündigung Zahlungsrückstand (Art. 257d) Sorgfaltspflichtverletzung durch die Mieterin (OR Art. 257f Abs. 3) Kündigung aus wichtigen Gründen (OR Art. 266g) Tod der Mieterin (OR Art. 266i) Wechsel des Eigentümers (OR Art. 261) Kündigung während der Erstreckung (Art. 272d OR) Andere Beendigungsmöglichkeiten des Mietvertrages Der Aufhebungsvertrag Die vorzeitige Rückgabe der Sache (Art. 264 OR) Der Untergang der Mietsache Die Anfechtbarkeit missbräuchlicher Kündigungen Allgemeines Prüfung der Gültigkeit einer Kündigung Generalklausel: Verstoss gegen Treu und Glauben Auslegung der Generalklausel Gesetzlich aufgezählte Fälle von missbräuchlichen Kündigungen Rachekündigung ( Art. 271a Abs. 1 lit. a) Kündigung als Druckmittel (Art. 271a Abs. lit. b) Congé-vente Kündigungen ( Art. 271a Abs. 1 lit. c) Kündigungsschutz während laufendem Verfahren ( Art. 271a Abs. 1 lit. d) Kündigungsschutz nach abgeschlossenem Verfahren ( Art. 271a Abs. 1 lit. e) 59

4 Einigung unter den Parteien (Art. 271a Abs.2) Veränderung der familiären Situation des Mieters ( Art. 271a Abs. 1 lit. f) Durchbrechung der Kündigungssperre ( Art. 271a Abs. 3) Beweisprobleme Das Anfechtungsverfahren Erstreckung des Mietverhältnisses Allgemeines Formelle Voraussetzung Ausschluss der Erstreckung Materielle Voraussetzungen Vorliegen einer Härte Die Interessenabwägung Erstreckungsdauer Das Mietverhältnis während der Erstreckung Behörden und Verfahren Ausgewählte Erstreckungsurteile 1991 Herbst Wohnungsmiete Wohnungsmiete/Geschäftsmiete Geschäftsmiete Diverses Verfahrensrechtliche Vorschriften Allgemeines Schlichten statt richten Einleitung des Verfahrens Erscheinen, Parteivertretung und Zusammensetzung der Behörde Die Aufgaben der Schlichtungsbehörde Vergleich Urteilsvorschlag Entscheid Klagebewilligung im Fall einer Nicht-Einigung Gerichtsverfahren Vereinfachtes Verfahren Ordentliches Verfahren Die Rechtsmittel Die Mietzinsgestaltung Allgemeines Historischer Rückblick Grundzüge der Missbrauchsgesetzgebung Grundpfeiler der Missbrauchsgesetzgebung Geltungsbereich des Preisschutzes Wohn- und Geschäftsräume Der mitvermietete Parkplatz Luxusobjekte Subventionierte Wohnungen Mietzinsgestaltungsgründe Nettorendite Bruttorendite Orts- oder Quartierüblichkeit Kostensteigerungen und Mehrleistungen Teuerung Abgrenzung der Gestaltungsgründe untereinander 80

5 Absolute Gründe Die relativen Mietzinsgestaltungsgründe Abgrenzung absolute und relative Methode Ausnahmen Finessen der relativen Methode Vorbehaltspflicht Grundsätze Gültigkeitsvoraussetzungen für Vorbehalte Ausnahme Referenzzinssatz für Hypotheken Relative Verwendung absoluter Gründe Die relativen Erhöhungsgründe im Einzelnen Pauschalierte Kostenüberwälzung Referenzzins für Hypotheken Teuerung Allgemeine Kostensteigerungen Mehrleistungen Besondere Mietzinsmodelle Zahlungsplan und Rahmenmietvertrag Indexmiete Staffelmiete Umsatzmiete Mietzinsherabsetzung Voraussetzungen Vorgehen Einreden Einreden des Mieters Einreden des Vermieters Rechtsnatur der Einrede Verfahrensfragen Mietzinserhöhung Form der Anzeige Begründung Eigenhändige Unterschrift Zeitpunkt der Erhöhung Nichtige Erhöhung Anfechtungsverfahren Anfechtung der Mietzinserhöhung Anfechtung des Anfangsmietzinses Frist Folien Die Mietsache in Art. 253 OR Abgrenzung Mietzinsfestsetzungsgründe Referenzzinssatzerhöhungen Die zweistufige Mietzinsüberprüfung Mietzinserhöhung Formvorschriften Fristen Präsentation «Mietzinstag» Neuerungen per (ZPO) Neuer Verfahrensablauf beim Schlichtungsversuch und beim Weiterzug ans Gericht (ab ) 114

6 15.2. Änderungen OR und VMWG durch Einführung neue ZPO per Obligationenrecht (OR), Achter Titel: Die Miete Verordnung über die Anpassung von Verordnungen an die Schweizerische Zivilprozessordnung (Auszug) Anhänge Nettorendite - Berechnungsbeispiel Mietzinsmodell des Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) Formular Mietzinserhöhung / Vertragsänderungen (Muster) Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses Die verschiedenen Möglichkeiten, einen Mietvertrag aufzulösen Vor Übergabe der Mietsache Nach Übernahme der Mietsache Merkblatt BWO zum Referenzzinssatz Referenzentscheid: Prüfungspflicht des Vermieters Verwirkte Instandstellungsforderung 125