Auswirkungen des demographischen Wandels auf die Immobilienfinanzierung

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1 Claus-Jürgen Cohausz Vorstand, 1. Jahreskongress: Demographic Challenge: Potentiale und Perspektiven, Ideenfabrik für Wohnen, Arbeiten und Handel November 2010

2 Entwicklungspotential in Deutschland bis 2025 Quelle: BBR Bonn Seite 2

3 Wandels Bevölkerung schrumpft, aber der Bedarf an Wohnfläche pro Person steigt Anforderungen an Wohnraum ändern sich, neue Wohnformen entstehen Zukünftige Generationen werden mobiler und flexibler sein, um häufige Arbeitsplatzwechsel zu ermöglichen, Bindung an Heimatort wird nachlassen Wettbewerb zwischen Städten und Gemeinden nimmt zu: Nachfrage nach Wohnraum wird in einigen Regionen stark einbrechen, Metropolregionen werden zunehmend gefragt sein (z.b. München, Hamburg, Rhein-Main) Überalterung der Gesellschaft führt zu hohen Aufwendungen für Sozialkassen, steigende Steuerbelastung zur Finanzierung von Transferleistungen möglich Seite 3

4 Geteilte Gesellschaft Spitzenverdiener Klassische Mittelschicht Geringverdiener Nichterwerbstätige Spitzenverdiener: Streben nach sicherem und komfortablen Wohnen: - Infrastruktur - Dienstleistungen - Sicherheit - Seniorengerecht - Citynah/urban Klassische Mittelschicht: tendenzielle Verlierer: - Zum Teil Immobilienbesitz, aber wenig freies Vermögen - Streben nach Liquidisierung (z. B. Reverse Mortgage, Home Reversion), Rente allein reicht nicht aus, um Lebensstandard aufrecht zu erhalten Geringverdiener: Nachfrage nach extrem preiswerten Wohnraum in bestimmten Regionen: - Immobilienbestand, der technisch nicht den neuesten Anforderungen entspricht (z.b. nicht energieeffizient), kann trotzdem Mieternachfrage finden Seite 4

5 Verteilung der Privathaushalte nach Nettoeinkommen in Mio Privathaushalte % % 23 % 6 14 % % 0 unter 900 EUR EUR EUR EUR ab 4500 EUR Quelle: Destatis Seite 5

6 Dabei stagnieren in Deutschland die Einkommen Beiträge zum Einkommenswachstum (nominal, in Prozentpunkte) ,9 0,8 2,1 2,0 1,5 2,0 1,6 2,7 0,4 0,3 Nominale Einkommen sollten nur sehr wenig zunehmen und real leicht sinken E Brutto-Arbeitseinkommen Monetäre Sozialleistungen Gewinneinkommen Dir. Steuern und Abgaben Steuern werden eher steigen als sinken Schrumpfen des privaten Verbrauchs wahrscheinlich Seite 6 Quelle: WestLB

7 Hohe Staatsverschuldung als Teil der neuen Normalität Staatsverschuldung in % des BIP Staatsverschuldung steigt in einigen Ländern besonders stark Um Schulden abzubauen müssten Regierungen entweder Ausgaben kürzen oder die Steuern anheben Frankreich Spanien Deutschland UK Italien Belgien USA Japan Quelle: WestLB AG Seite 7 Quelle: WestLB

8 Gewinner und Verlierer: Flächennachfrage in A- und B- Städten Veränderung bis 2025 in A-Städten in % Veränderung bis 2025 in B-Städten in % 12 München Köln Hamburg Stuttgart Frankfurt a. Main Düsseldorf Berlin Dresden M ainz Bonn Nürnberg Wiesbaden Leipzig Brem en Hannover Erfurt Dortm und Essen Duisburg M agdeburg Veränderung Wohnflächennachfrage Veränderung Bevölkerung Veränderung Wohnflächennachfrage Veränderung Bevölkerung Quelle: iw Köln Seite 8

9 Anstieg der Wohnfläche in Mio m 2 3,6 3,5 3,5 3,4 3,4 3,3 3,3 3,2 3,2 3,1 Entwicklung Wohnfläche in m² unter 19 Jahre Wohnfläche nach Altersgruppen über Die Wohnfläche ist in den letzten 10 Jahren um 7% gestiegen, d. h. durchschnittlich pro Person von 39 m 2 auf 42 m 2 Der Trend zu mehr Wohnraum setzt sich fort, auch bei sinkenden Bevölkerungszahlen Quelle: Destatis Seite 9 Die Wohnfläche steigt im fortgeschrittenen Lebensalter Quelle: iw, eigene Berechnungen

10 Nachhaltigkeit der große Trend Für sämtliche Immobilien - Gewerbe und Wohnen gilt: klimaneutraler Gebäudebestand bis % der Wohngebäude sind älter als 30 Jahre, 40% entstanden in der Nachkriegszeit vor der Ölkrise in den 70er Jahren. Diese Gebäude verbrauchen die meiste Heizenergie Was tun mit Altbestand? Bestandsersatz oder Sanierung Bestandersatz = Abriss und Neubau, ökonomische und ökologische Alternative zur energetischen Sanierung - aus demographischer Sicht die bessere Alternative, weil neue Raumkonzepte gefordert sind (z.b. für Senioren, kleinere Haushalte) Bisher ist nur 1% der 39 Millionen Wohnungen in Deutschland altersgerecht ausgestattet Sanierungskosten können zu 11% an Mieter weitergegeben werden, dadurch werden Mieten steigen Nicht jeder wird sich nachhaltiges Wohnen leisten können Chance für den Altbestand bis ,1 Baujahr der Wohngebäude privater Haushalte in Prozent 33,8 60,7 48,6 13,8 West 13,7 Ost 5,5 3,9 vor nach 2000 Seite 10 Quelle: BBSR

11 Finanzierungsbedarf bei Wohnimmobilien Konzentration auf die Metropolen, Zuwanderung aus dem Umland führt zu deutlich sinkenden Preisen in Umlandsregionen, Leerstandsvergrößerung sowie Einfluss auf Bautätigkeit Finanzierungsbedarf für alters-/generationsgerechte sowie energetische Instandhaltungs-/Modernisierungsmaßnahmen Trend zum Verkauf einer (evtl. größeren) Immobilie im Grünen und Kauf einer zentral gelegenen Wohnung/Immobilie für das Alter Eigenheim als Inflationsschutz und Möglichkeit des Vermögensaufbaus wird es zum größten Teil nur noch in Metropolen geben, in denen auch langfristig Nachfrage nach solchen Objekten besteht Lage der Immobilie für Werterhaltung entscheidender denn je Seite 11

12 Reicht die Immobilie als Altersvorsorge um Lebensstandard aufrechtzuerhalten? Verzehr der Immobilie: Reverse Mortgage oder Home Reversion Reverse Mortgage: Voraussetzung: entschuldeter Immobilienbesitz, Eigentümer erhält ein Darlehen, das sich am Wert des Gebäudes abzüglich Sicherheitsabschlag v. Beleihungswert orientiert. Auszahlung: periodisch, zeitlich begrenzt oder lebenslang, Einmalbetrag oder regelmäßige Rente. Vorteil: Kreditnehmer kann Eigenheim weiter bewohnen Rückzahlung der Hypothek und Übergang der Immobilie erst nach Vertragsablauf (Auszug oder im Falle des Todes), vorher keine Zins-/Tilgungsleistungen Nur wenn die Besitzer oder Erben Kredit nicht zurückzahlen können, geht das Haus in Eigentum der Bank über Zielgruppe: Geringverdiener, die im Alter ihre Rente aufbessern wollen oder Besserverdienende ohne Kinder, die so viel Geld wie möglich aus der Immobilie herausziehen möchten Angebotsseitige Risiken: Immobilienpreisrisiko, Langlebigkeit, Erhöhung Zinsniveau (wird individuell vertraglich geregelt) Home Reversion (Leibrente): Verkauf der Immobilie zu Beginn der Rentenzahlung, mietfreies Wohnrecht, Immobilie geht definitiv in Besitz der Bank über Seite 12

13 Hauspreise und Hauspreis-Einkommens-Relation heute In den Wachstumsregionen ist Wohnfläche am teuersten, hier können nur Spitzenverdiener leben Seite 13 Quelle: BBSR

14 Einflussfaktoren auf den Markt für Gewerbeimmobilien Einflussfaktoren Büroimmobilien: Makroökonomische Faktoren (BIP, Zinsniveau etc.) Strukturwandel: weiterer deutlicher Anstieg des Dienstleistungssektors Demographische Entwicklung Nachhaltigkeitsaspekte der Objekte Trends in der Arbeitswelt, neue Technologien Einflussfaktoren Handelsimmobilien Verfügbares Einkommen Konsumverhalten Demographische Faktoren Umsatzvolumen Einzelhandel Nachhaltigkeit Konzepte des Einzelhandels Seite 14

15 Strukturwandel in Deutschland Dienstleistungssektor gewinnt an Bedeutung Bis 2019 steigt der Anteil der Bürobeschäftigen von 37% auf 40% Büroflächennachfrage wird durch Zunahme der Büroarbeitsplätze stabilisiert Der Trend wird durch den demographischen Wandel verstärkt Quelle: Aberdeen Seite 15 Quelle: Aberdeen

16 Fazit: Der demographische Wandel wird Deutschland verändern regional und gesellschaftlich Hochwertiger zentral gelegener Eigentums- und Mietmarkt für Vermögende - hohe Qualität durch Neubau & Sanierungen - teurer Wohnraum - Anteil der Wohnkosten am Einkommen steigt - attraktiv durch Fördermittel Unsanierter Altbestand - Nachfrage durch Haushalte mit geringer Kaufkraft, einzige Option für veralteten Bestand - Teilsanierung wird bei Altbestand rechtlich nicht mehr möglich sein - mögliches Anlageprodukt für Investoren (sichere Miete vom Staat) - Objekte bis 2050 abwohnen Gewerbeimmobilien - kürzerer Lebenszyklus um regulatorische & technische Anforderungen zu erfüllen - im Altbestand werden Sanierungen häufiger (Beispiel Deutsche Bank Türme) - manche Standorte werden aus Aspekten der Nachhaltigkeit und des demographischen Wandels an Bedeutung verlieren - Einzelhandel muss sich wandeln und Konzepte an ältere Zielgruppe anpassen, Einkaufen als Freizeitgestaltung - Objektarten stark standortangepasst, Ausstattungsqualität auf Nutzer abgestimmt - Anfangsrendite je nach Risiko des Standorts und demographische Prognose ansteigend Seite 16

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