Arbeitsgruppe Soziale Wohnraumversorgung Bezahlbares Wohnen. Thema 2 Handlungserfordernisse

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1 Arbeitsgruppe Soziale Wohnraumversorgung Bezahlbares Wohnen Thema 2 Handlungserfordernisse Inputreferat Susann Schult Abteilungsleiterin Wohnungswirtschaft HWG Hallesche Wohnungsgesellschaft mbh 1

2 Was kann/muss unternommen werden, um ausreichend bezahlbaren Wohnraum in Halle zu sichern? Stadtumbau/Rückbau vs. Sicherung bezahlbaren Wohnraums: Ist ein Umdenken/ein Strategiewechsel in der Stadtentwicklung erforderlich? Wie soll mit teilräumlichen Diskrepanzen in der Versorgung mit preiswertem Wohnraum umgegangen werden? Besteht in Halle zukünftig Bedarf für sozialen Wohnungsbau? 2

3 Was ist soziale Wohnraumversorgung und für wen ist sie wichtig? Wann ist Wohnraum bezahlbar? Wer leistet soziale Wohnraumversorgung? Ist der Wohnungsmarkt in Halle angespannt? 3

4 Zielgruppe niedrige und mittlere Einkommensgruppen Bezieher niedriger Renten und Arbeitslosengeld II allein lebende Niedrigverdiener Studenten 4

5 Halle Leerstand per ca. 11% = WE Durchschnittsmiete 4,39 /m² (Quelle VdW/VdWg ) aktuell stagnierende Einwohnerzahlen, unterschiedlich in den Stadtteilen, aber in allen Stadtteilen niedrige Mieten 5

6 netto /m² ISEK Fachworkshop Wohnen 7,00 Mietentwicklung der Mieten in Halle (Saale) Basis: Mietspiegel 1998, 2002, 2006, 2010 (Mittelwerte für m² große Wohnungen mit IWC, Bad/Dusche, Sammelheizung) 6,50 6,00 5,50 5,00 105% 92% 61% 4,50 4,00 44% 24% 3,50 23% 40% 3,00 2, nicht modernisiert bisher: einfach bzw. normal teilmodernisiert bisher: tlw. normal Jahr umfassend modernisiert oder Neubau seit bisher: gut und Neubauklasse Neubauklasse* 6

7 Quelle: 7

8 Quelle: 8

9 Quelle: 9

10 Deutlich niedrige Mieten in Halle im Vergleich zum Bundesdurchschnitt stellen ein Investitions- und Entwicklungshemmnis dar. 10

11 11

12 Mietermarkt kein Mangel an Wohnungen keine hohen Mieten aber Ansprüche aller Mieter nach gut ausgestatteten Wohnungen in guter Beschaffenheit Sanierungsaufgabe und weitere Reduzierung des Wohnungsangebotes bei steigenden Mieten 12

13 Akteure am Wohnungsmarkt 13

14 Handlungsmöglichkeiten Miethöhe Kappungsgrenze bei Mieterhöhung von 20% in 3 Jahren auf 15% in 4 Jahren? Mietpreisbremse bei Neuvermietung? 9% statt 11% Modernisierungskosten? Maklerkosten? Heizkostenzuschuss? Wohngeld? Zweite Miete (Energie, Wasser, Gebühren)? 14

15 Handlungsmöglichkeiten Baukosten Begrenzung des weiteren Anstiegs von Baukosten (aktive Preisdämpfung, Teilsanierungen, moderate Modernisierung, Klimaeffekt)? Energetische und andere gesetzliche Anforderungen (Denkmalschutz) nicht übertreiben? 15

16 Handlungsmöglichkeiten Förderung/Steuer Degressive AfA bzw. von 2% auf 4%? Verlässliche Förderung - Zuschuss? Einfache Förderregelungen? Erfüllbare und sinnvolle Förderanforderungen? Altschuldenhilfe? 16

17 Handlungsmöglichkeiten Planungssicherheit? Kommune Beschleunigung von Planung und Genehmigung? gemeinsame Quartiersentwicklung? differenzierter Mietspiegel? 17

18 Handlungsmöglichkeiten Kommune Kooperationsvertrag mit mittelbaren Belegungsrechten? Verkauf kommunaler Wohnungsbestände? Spannungsfeld Haushaltskonsolidierung: Renditeverzicht des Gesellschafters bei kommunalen Wohnungsunternehmen? z. B. Auftrag der HWG: 18

19 Auszug aus dem Gesellschaftervertrag: II. Gegenstand der Gesellschaft 2 (1) Zweck der Gesellschaft ist vorrangig eine sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung der breiten Schichten der Bevölkerung (gemeinnütziger Zweck). (2) Die Gesellschaft errichtet, betreut, bewirtschaftet und verwaltet Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen, darunter Eigenheime und Eigentumswohnungen. Sie kann außerdem alle im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen,... Sie kann Gemeinschaftsanlagen und Folgeeinrichtungen, Läden und Gewerbebauten, soziale, wirtschaftliche und kulturelle Einrichtungen und Dienstleistungen bereitstellen... (5) Die Preisbildung für die Überlassung von Mietwohnungen und die Veräußerung von Wohnungsbauten soll angemessen sein, d. h. eine Kostendeckung einschließlich angemessener Verzinsung des Eigenkapitals sowie die Bildung ausreichender Rücklagen unter Berücksichtigung einer Gesamtrentabilität des Unternehmens ermöglichen. 19

20 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Ich wünsche uns eine interessante Diskussion. 20

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