Arbeitshilfe für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen nach dem Baugesetzbuch (BauGB)

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1 Arbeitshilfe für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) Überarbeitete Fassung auf der Grundlage der Arbeitshilfe der Fachkommission Städtebauliche Erneuerung der ARGEBAU

2 Verteilerhinweis Diese Informationsschrift wird von der Landesregierung in Baden-Württemberg im Rahmen ihrer verfassungsmäßigen Verpflichtung zur Unterrichtung der Öffentlichkeit herausgegeben. Sie darf weder von Parteien noch von anderen Kandidaten oder Helfern während eines Wahlkampfes zum Zwecke der Wahlwerbung verwendet werden. Dies gilt für alle Wahlen. Missbräuchlich ist insbesondere die Verteilung auf Wahlveranstaltungen, an Informationsständen der Parteien sowie das Einlegen, Aufdrucken und Aufkleben parteipolitischer Informationen oder Werbemittel. Untersagt ist auch die Weitergabe an Dritte zum Zwecke der Wahlwerbung. Auch ohne zeitlichen Bezug zu einer bevorstehenden Wahl darf die vorliegende Druckschrift nicht so verwendet werden, dass dies als Parteinahme des Herausgebers zugunsten einzelner politischer Gruppen verstanden werden könnte. Diese Beschränkungen gelten unabhängig vom Vertriebszweig, also unabhängig davon, auf welchem Wege und in welcher Anzahl diese Informationsschrift dem Empfänger zugegangen ist. Erlaubt ist es jedoch den Parteien, diese Informationsschrift zur Unterrichtung ihrer Mitglieder zu verwenden. Herausgeber: Wirtschaftsministerium Baden-Württemberg Theodor-Heuss-Straße 4; Stuttgart November 2002 Bearbeitung: Herstellung: Peter Schäfer, Wirtschaftsministerium Präzis-Druck; Karlsruhe-Rüppurr

3 - 3 - Inhaltsverzeichnis Einführung 3 1. Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen: 5 Allgemeine Grundsätze 2. Städtebauliche Missstände 8 3. Vorbereitende Untersuchungen Aufgabenverteilung und Mitwirkung der Betroffenen 16 und der öffentlichen Planungsträger 5. Bestimmung des "richtigen" Sanierungsverfahrens Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Städtebauliche Planung Sozialplan Durchführung der Sanierung Kosten- und Finanzierungsübersicht Erhebung von Ausgleichsbeträgen Sanierungsträger und andere Beauftragte Abschluss des Sanierungsverfahrens Reprivatisierung von Grundstücken Sicherung des mit der Sanierung Erreichten 65 Anlagen 66 Anmerkung: Bei den im Text genannten Bestimmungen handelt es sich um solche des Baugesetzbuchs, sofern nicht ausdrücklich eine andere Rechtsgrundlage genannt wird.

4 - 4 - Einführung Die städtebauliche Erneuerung ist eine strukturelle Daueraufgabe, die sich in vielen Städten, Gemeinden und Dörfern zu einer kommunalen Schwerpunktaufgabe entwickelt hat. Ziel ist die städtebauliche Verbesserung und Aufwertung der bereits bebauten Bereiche. Dazu können die Städte und Gemeinden - neben der Steuerung der baulichen Entwicklung mit den Instrumenten des allgemeinen Städtebaurechts - städtebauliche Sanierungsverfahren durchführen. Diese beziehen sich stets auf ein bestimmtes, von der Kommune abzugrenzendes Gebiet, das bisher mit städtebaulichen Missständen behaftet war und das in einem zügigen Prozess durch ein Bündel von Einzelmaßnahmen verbessert werden soll. Bloße isolierte Einzelmaßnahmen können nicht Gegenstand von Sanierungsverfahren sein. Städtebauliche Erneuerung verfolgt das Ziel, das überkommene bauliche Erbe zu bewahren, soweit es erhaltenswert ist, die Wohn- und Arbeitsbedingungen in der gebauten Umwelt zu verbessern und den Strukturwandel der gewerblichen Wirtschaft und der Landwirtschaft durch städtebauliche Maßnahmen zu begleiten. Die Gebietstypen, die von den Städten und Gemeinden in diesem Sinne städtebaulich erneuert werden, sind recht unterschiedlich. Sie reichen von Stadt- und Ortskernen bis zu Großsiedlungen der Nachkriegszeit, von alten Wohngebieten der Gründerjahre bis zu Industrie- und Gewerbebrachen. Die Städte und Gemeinden haben in den vergangenen Jahren große Leistungen in der städtebaulichen Erneuerung erbracht; sie sind dabei von ihrem Bundesland und vom Bund finanziell unterstützt worden. Gleichwohl sind schon die herkömmlichen Aufgaben der städtebaulichen Erneuerung erst zum Teil erfüllt. Außerdem treten neue städtebauliche Aufgaben stärker in den Vordergrund. Dazu gehören vor allem die gewerblich orientierte und eine stärker ökologieorientierte Erneuerungspolitik. Städtebauliche Erneuerung ist daher eine langfristige Zukunftsaufgabe der Stadt- und Gemeindeentwicklung. Dieser Bedeutung der städtebaulichen Erneuerung entspricht es, dass der Bundesgesetzgeber die bodenrechtlichen Bestimmungen des früheren Städtebauförderungsgesetzes in das Baugesetzbuch übernommen hat. Für die praktische Arbeit in den Städten und Gemeinden sind dabei vor allem die Vorschriften über städtebauliche Sanierungsmaßnahmen von Interesse ( b).

5 - 5 - Hierauf bezieht sich die vorliegende Arbeitshilfe. Sie ist von der Fachkommission "Städtebauliche Erneuerung" der Arbeitsgemeinschaft der für das Bau-, Wohnungsund Siedlungswesen zuständigen Minister der Länder (ARGEBAU) unter Mitwirkung von Vertretern des Bundesbauministeriums und der kommunalen Spitzenverbände erstellt und in der zuständigen Fachabteilung des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg mit Blick auf aktuelle Entwicklungen überarbeitet worden. Die Arbeitshilfe wendet sich in erster Linie an Mitarbeiter von Städten und Gemeinden, die sich mit städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen befassen. Gedacht ist a- ber auch an die vielen kleineren Gemeinden mit weniger spezialisierten Verwaltungen, die sich zur Zeit in verstärktem Maße der städtebaulichen Erneuerung widmen. Diesen Nutzern sollen die folgenden Hinweise den Einstieg in die bodenrechtlichen Vorschriften des Baugesetzbuchs über städtebauliche Sanierungsmaßnahmen erleichtern. Sie wollen also einen ersten Überblick über die wichtigsten Einzelfragen geben, jedoch keine Kommentare oder sonstige wissenschaftliche Fachliteratur ersetzen. Um eine bessere Lesbarkeit zu erreichen, wurde auf die Darstellung vieler Einzelfragen verzichtet. Hervorgehoben sei noch, dass die Finanzierung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen und die damit zusammenhängenden finanziellen Förderungsmöglichkeiten in dieser Arbeitshilfe nicht behandelt werden. An dieser Stelle mag der Hinweis genügen, dass die förderrechtlichen Vorschriften des früheren Städtebauförderungsgesetzes, die zunächst nach 245 Abs. 11 des BauGB (Fassung vom , BGBl I S. 2253) übergangsweise fortgalten, nun in den 164 a und 164 b zusammengefasst wurden. Die näheren Einzelheiten sind in Förderrichtlinien der Länder geregelt.

6 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen Allgemeine Grundsätze 1.1 Allgemeines Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen in Stadt und Land, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet werden soll ( 136 Abs. 2), wobei die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen muss ( 136 Abs. 1). Es kommt also nicht auf die Größe einer Gemeinde an (ob Stadt, Gemeinde oder Dorf) und wo das Gebiet dort gelegen ist (Zentrum, innenstadtnahes Gebiet, Ortsteil, Ortsrand). Maßgebend sind vielmehr die städtebaulichen Voraussetzungen und die städtebaulichen Aufgabendarstellungen. 1.2 Öffentliches Interesse Das öffentliche Interesse i.s. von 136 Abs. 1 Satz 1 ist nicht bereits mit dem Nachweis der städtebaulichen Missstände gegeben, sondern muss als weiteres Merkmal hinzutreten, damit das Sanierungsrecht angewendet werden kann. Ob ein öffentliches Interesse besteht, ist an Hand der Gesamtsituation des Einzelfalles festzustellen. Das öffentliche Interesse ist zu verneinen, wenn die Sanierung nur den Interessen von privaten Eigentümern oder Betrieben dienen würde. 1.3 Einheitliche Vorbereitung Wesensmerkmal einer städtebaulichen Sanierung ist die einheitliche Vorbereitung ( 136 Abs. 1). Durch sie werden mit Hilfe der städtebaulichen Planung die zum Teil verschiedenartigen Einzelmaßnahmen innerhalb des Sanierungsgebiets auf ein einheitliches Ziel ausgerichtet, aufeinander abgestimmt und miteinander verflochten. Der Begriff der einheitlichen Vorbereitung schließt nicht aus, dass sich die Zielvorstellungen im Verlauf einer Sanierungsmaßnahme wandeln, vor allem aber konkretisieren können.

7 Städtebauliche Gesamtmaßnahme, Einzelmaßnahmen Merkmale der Gesamtmaßnahme Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Gesamtmaßnahmen (vgl. 149 Abs. 2 und 3) und als solche darauf angelegt, für ein bestimmtes Gebiet ein Geflecht mehrerer städtebaulicher Einzelmaßnahmen über einen längeren Zeitraum koordiniert und aufeinander abgestimmt vorzubereiten und zügig durchzuführen. Als städtebauliche Gesamtmaßnahme ist die Sanierung durch folgende Merkmale gekennzeichnet: - Bezug auf ein bestimmtes Gebiet, - Behebung städtebaulicher Missstände als allgemeines Ziel, - Ausrichtung auf eine einheitliche Konzeption und Planung, - langfristige Dauer, - Bündelung und zielgerichtete Ausrichtung einer Vielzahl zum Teil verschiedenartiger Einzelmaßnahmen, - gesteigerte Verantwortung der Gemeinde (vgl. 1.5) Einzelmaßnahmen Einzelmaßnahmen sind einzelne konkrete Vorhaben oder Projekte (z.b. die Aufstellung eines Bebauungsplans, der Erwerb eines bestimmten Grundstücks, die Verlagerung eines bestimmten Betriebs, die Modernisierung eines bestimmten Gebäudes, die Herstellung einer bestimmten Erschließungsanlage). Einzelmaßnahmen sind sanierungsrechtlich nur von Bedeutung, wenn sie Bestandteil der Gesamtmaßnahme sind und dieser deshalb zugerechnet werden können. Sie können für sich allein nicht Gegenstand einer städtebaulichen Sanierung sein. Ausnahmsweise können einige wenige Einzelmaßnahmen auch außerhalb eines Sanierungsgebietes liegen; Voraussetzung für ihre Einbeziehung in die Gesamtmaßnahme ist jedoch, dass solche Einzelmaßnahmen durch die Sanierung bedingt sind (z.b. Erschließungsanlagen, Gemeindebedarfseinrichtungen) Zügige Durchführung nach 136 Abs. 1 sind städtebauliche Sanierungsmaßnahmen zügig durchzuführen (Verpflichtung der zügigen Durchführung).

8 - 8 - Aus dem Gebot der zügigen Durchführung folgt, dass der Ablauf der einzelnen Verfahrensschritte sowie die Vorbereitung und Durchführung der Einzelmaßnahmen zeitlich aufeinander abgestimmt sein müssen. Das Gebot der zügigen Durchführung begründet eine gesteigerte Verantwortung der Gemeinde. Die Gemeinde ist verpflichtet, die ihr nach dem BauGB und nach anderen Vorschriften zustehenden Befugnisse auszuüben, sobald und soweit es zur Erreichung des Sanierungszwecks erforderlich ist. Aber auch im übrigen muss sich die Gemeinde um schnelle Beseitigung von Hemmnissen bemühen. 1.6 Dauer der Sanierungsmaßnahme Beginn und Ende der Sanierung Die städtebauliche Sanierungsmaßnahme beginnt formal mit dem Beschluss über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen nach 141 Abs. 3 Satz 1. Sie endet mit der Abwicklung der Sanierung Zeitrahmen Das BauGB trifft keine Bestimmung darüber, wie lange eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme dauern darf. Eine genaue Festlegung der Sanierungsdauer ist in der Regel auch nicht möglich, da aus vielfältigen Gründen (z.b. Änderung der Sanierungsplanung, Änderung von Vorstellungen der öffentlichen Aufgabenträger, Streckung von Förderungsmitteln, Rechtsmittel der Betroffenen) die Durchführung verzögert werden kann. Dennoch sollen im Zeitpunkt der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets im Regelfall nicht mehr als 10 bis 15 Jahre für die Durchführung der Sanierung veranschlagt werden. Dies hat Auswirkungen auf die Größe des Sanierungsgebiets (vgl. dazu 6.3). 1.7 Sanierungsgebiet Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind als Gesamtmaßnahmen gebietsbezogen ( 136 Abs. 2). Gerade hierin äußert sich ihr städtebaulicher Charakter. Neben dem eigentlichen Sanierungsgebiet kann die Gemeinde auch Ersatz- und Ergänzungsgebiete festlegen ( 142 Abs. 2).

9 Städtebauliche Missstände 2.1 Allgemeines Voraussetzung für die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen ist das Vorliegen städtebaulicher Missstände in dem betreffenden Gebiet ( 136 Abs. 2 Satz1). Es reicht jedoch aus, wenn die Missstände sich erst abzeichnen: In diesem Falle kommen Sanierungsmaßnahmen in Betracht, um eine Verschlechterung zu verhindern. Der Begriff des städtebaulichen Missstandes wird in 136 Abs. 2 Satz 2 gesetzlich bestimmt. Dabei werden zwei Arten von Missständen unterschieden, die sich jedoch in einem Gebiet überlagern können: - Substanzschwächen und - Funktionsschwächen 2.2 Substanzschwächen Substanzschwächen liegen nach 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 vor, wenn das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnund Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden o- der arbeitenden Menschen nicht entspricht. In 136 Abs. 3 Nr. 1 werden Kriterien aufgezählt, die bei der Beurteilung ob in einem Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, zu berücksichtigen sind. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden in 136 nicht näher bestimmt. Sie müssen im Einzelfall ermittelt werden. Eine untere Grenze bildet die Schwelle zur Gefahr im Sinne des Bauordnungsrechts. Ist die Sicherheit der im Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen gefährdet, so sind die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht gewahrt. Eine obere Grenze stellen die heutigen Anforderungen des städtebaulichen Planungsrechts (z.b. in 1 Abs. 5 oder in der BauNVO), des Bauordnungsrechts, des Arbeitsstättenrechts, des Immissionsschutzrechts und sonstiger öffentlich-rechtlicher Vorschriften dar; allerdings sind nicht in jedem Falle schon ungesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gegeben, wenn diese Anforderungen nicht eingehalten werden.

10 Maßgebend ist im betreffenden Gebiet die vorhandene Bebauung oder die sonstige, nicht durch Bebauung geprägte Beschaffenheit (z.b. Nutzungen oder Bebauung, Verkehrsanlagen, Grünanlage, Altlasten). Auch von nicht bebauten Grundstücken können städtebaulich relevante Störungen ausgehen, die einen städtebaulichen Missstand begründen. 2.3 Funktionsschwächen Funktionsschwächen liegen nach 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 vor, wenn das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen, erheblich beeinträchtigt ist. In 136 Abs. 3 Nr. 2 werden Aufgaben (Funktionen), deren Erfüllung beeinträchtigt sein kann, beispielhaft aufgezählt. Ob ein Gebiet in der Lage ist, die ihm obliegenden Aufgaben zu erfüllen, ergibt sich aus einem Vergleich des bestehenden Zustandes mit der für das Gebiet maßgebenden Aufgabenzuweisung. Entscheidend ist, ob eine erhebliche Abweichung des gegenwärtigen Zustandes vom "Soll- Zustand" vorliegt. Die Abweichung kann sowohl im Hinblick auf die gegenwärtigen Aufgaben als auch auf künftige Funktionen bestehen. Auch der unbebaute Zustand eines Gebiets kann eine Funktionsschwäche darstellen, wenn eine Bebauung oder eine andere Nutzung zur Aufgabenerfüllung erforderlich ist. Für die Funktionsschwächensanierung kommt es nicht darauf an, ob die bauliche oder sonstige Beschaffenheit des Gebiets Mängel aufweist. Die Aufgaben für ein Gebiet ergeben sich insbesondere aus - der überörtlichen Planung (Programme und Pläne der Raumordnung), - einer festgelegten Fachplanung, - einer städtebaulichen Entwicklungsplanung oder städtebaulichen Rahmenplanung, - dem Flächennutzungsplan, - einem Bebauungsplan oder einem Bebauungsplanentwurf, der das Stadium der Planreife i.s. von 33 Abs. 1 erlangt hat, - einer örtlichen Bauvorschrift über die Gestaltung. Eine Funktionsschwächensanierung kommt unter den genannten Voraussetzungen auch in Betracht zur

11 Umnutzung von Flächen aus Gründen der städtebaulichen Umstrukturierung, - Aufbereitung und Umnutzung von Flächen mit aufgegebener Nutzung (Brachflächen), - baulichen Verdichtung bisher aufgelockerter Bebauung, - Ergänzung bebauter Gebiete, - Entwicklung von bebauten Bereichen im Außenbereich zu im Zusammenhang bebauten Ortsteilen, - Zentrenbildung in ländlichen Gemeinden, - Gestaltung des Ortsbildes, z.b. durch Rekonstruktion historischer Bauten oder Anpassung von Bauten an das vorhandene geplante Ortsbild, - verträglichen Gestaltung unterschiedlicher Nutzungen in Gemengelagen, - städtebaulichen Lärmsanierung, - Verbesserung der Wohnverhältnisse. 2.4 Behebung von städtebaulichen Missständen Wesentliche Verbesserung des Gebiets Ein Gebiet wird wesentlich verbessert, wenn unter Aufrechterhaltung der Gebietsstruktur bauliche und sonstige Anlagen errichtet, modernisiert, instandgesetzt oder erhalten werden Wesentliche Umgestaltung des Gebiets Die Behebung städtebaulicher Missstände kann gemäß 136 Abs. 2 auch durch wesentliche Umgestaltung des Gebiets erfolgen. Ein Gebiet wird wesentlich umgestaltet, wenn insbesondere - die Art der baulichen oder sonstigen Nutzung, - das Maß der baulichen Nutzung, - die überbaubaren Grundstücksflächen oder - die Erschließung verändert werden Behebung, Minderung Zur "Behebung" ist nicht erforderlich, dass alle städtebaulichen Missstände beseitigt werden. Es reicht, wenn die vorhandenen Missstände wesentlich gemindert oder durch die Maßnahmen der Gemeinde private

12 Investitionen so angeregt werden, dass sich der notwendige Umstrukturierungs- und Erneuerungsprozess aus eigener Kraft weiter vollziehen kann Maßnahmen zur Behebung Zur Behebung städtebaulicher Missstände kommen insbesondere in Betracht: - die Beseitigung baulicher Anlagen und die Neubebauung, - die nutzungsgerechte Aufbereitung von Flächen, z.b. durch Beseitigung von Altlasten, - die Herstellung, Erweiterung oder Umgestaltung von Erschließungsanlagen, - die Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden, - die Bebauung noch unbebauter Flächen, - die Beseitigung baulicher und sonstiger Anlagen ohne anschließende Neubebauung, jedoch für eine andere festgelegte Nutzung, erforderlichenfalls für Zwischennutzung, - Verlagerung störender Betriebe. Die verschiedenen Arten von Maßnahmen zur Missstandsbehebung können sich in einem Gebiet überschneiden. 3. Vorbereitende Untersuchungen 3.1 Bestandteil der Vorbereitung der Sanierung ( 140) Die Vorbereitung er Sanierung gem. 140 und damit die vorbereitenden Untersuchungen sind Aufgabe der Gemeinde. Die vorbereitenden Untersuchungen kann die Gemeinde auf Sanierungsträger oder sonstige Beauftragte (z.b. Planungsbüros) übertragen. Die Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen ist Voraussetzung für die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets (Sanierungssatzung, 142). Die Aufgaben des 140 stehen miteinander in einem engen Zusammenhang und lassen sich nicht immer klar voneinander abgrenzen. So sind die anzustrebenden Ziele der Sanierung ( 140 Nr. 3) im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen (Nr. 1) zu ermitteln. Diese Ziele werden meist in einer Rahmenplanung (Nr. 4) bestimmt, die nach der förmlichen Festlegung weiter konkretisiert wird. Diese im Rah-

13 menplan dargestellten Ziele sind wiederum Grundlage der "Erörterung der beabsichtigten Sanierung" (Nr. 5) mit den Bürgern. Mit den vorbereitenden Untersuchungen werden auch die ersten Grundlagen für die "Erarbeitung des Sozialplans" (Nr. 6) ermittelt. 3.2 Verfahren der vorbereitende Untersuchungen ( 141) a) Die Untersuchungen werden durch förmlichen Beschluss der Gemeinde eingeleitet (Anlage 1). Das zuständige Beschlussorgan bestimmt sich nach dem jeweiligen Kommunalrecht. Im Beschluss werden die Grenzen des Untersuchungsgebiets bezeichnet. Der Beschluss löst für die Betroffenen die Auskunftspflicht ( 138) aus, die allerdings auch außerhalb der Untersuchungsgebiets gelten kann. Nach 141 Abs. 4 ist insbesondere auch die Zurückstellung von Baugesuchen möglich. b) Der Voruntersuchungsbeschluss ist zusammen mit einer Karte, der die Grenzen des Untersuchungsgebiets entnommen werden können, ortsüblich bekannt zu machen ( 141 Abs. 3). Auf die Auskunftspflicht ist hinzuweisen. Es ist zweckmäßig, den Sinn und Inhalt der vorbereitenden Untersuchungen kurz darzulegen. Auch sollte gesagt werden, wer mit der Durchführung der Untersuchung beauftragt ist (Anlage 2). c) Mit dem Beschluss wird die Verwaltung beauftragt, die Untersuchungen durchzuführen oder sie von einem Beauftragten durchführen zu lassen. Der Beauftragte soll über die notwendige fachliche Qualifikation und Erfahrung verfügen. Je höher die Qualität der Vorbereitung, desto erfolgreicher läuft die Sanierung und desto besser sind ihre Ergebnisse. d) Die Ziele der Sanierung werden möglichst frühzeitig mit den Betroffenen erörtert. Diese Erörterung ist der Beginn eines laufenden Dialogs zwischen der Gemeinde und den Bürgern in den Sanierungsgebieten. Eine verständliche Darlegung der Sanierungsziele (z.b. in anschaulichen Plänen, Modellen) schafft eine vertauensvolle Beteiligung und fördert die Bereitschaft zur Mitwirkung.

14 e) Die umfassende Mitwirkung der öffentlichen Aufgabenträger, die unabhängig von einer Beteiligung in einer etwaigen Bauleitplanung ( 4) an der Sanierung teilnehmen, ist Voraussetzung für eine erfolgreiche Verwirklichung der Sanierungsziele. Sie sollen vom Beginn der Untersuchungen an in das Sanierungsverfahren eingebunden werden. f) Die vorbereitenden Untersuchungen sind als Grundlage für die Prüfung der geplanten Sanierungsmaßnahme abgeschlossen, wenn die erforderlichen Beurteilungsgrundlagen vorliegen. g) Die Gemeinde kann die vorbereitenden Untersuchungen auch ohne Ergebnis abbrechen. Da das zuständige Beschlussgremium die vorbereitenden Untersuchungen durch Beschluss eingeleitet hat, wird es im Regelfall auch über deren Abbruch entscheiden. Im Hinblick auf die Rechtswirkungen der Einleitung vorbereitender Untersuchungen ist es geboten, die Einstellung der Untersuchungen ebenfalls ortsüblich bekannt zu machen. h) Die Gemeinde kann in Einzelfällen von vorbereitenden Untersuchungen ganz oder teilweise absehen, soweit für die förmliche Festlegung hinreichende Beurteilungsunterlagen bereits vorliegen. 3.3 Bedeutung der vorbereitenden Untersuchungen Für alle Beteiligten sind sie eine wichtige Grundlage von Entscheidungen im laufenden Sanierungsverfahren: - Die Gemeinde klärt im Laufe der Untersuchung, welche städtebaulichen Probleme in dem Gebiet zu lösen sind, für das eine Sanierungsmaßnahme erwogen wird. - Die Gemeinde erhält Informationen, welche städtebaulichen Ziele mit der Sanierung erreicht werden können, mit welchen Auswirkungen sie rechnen muss und was die Sanierung ungefähr kosten wird. Auch über die voraussichtliche Dauer der Sanierung gewinnt sie Anhaltspunkte.

15 Notwendige Investitionen der Gemeinde werden frühzeitig ermittelt und der längerfristigen Haushaltsplanung zugrunde gelegt. Einzelne Bau- und Ordnungsmaßnahmen der Gemeinde ( 140 Nr. 7), von denen bei Privaten Signalwirkungen für den Start der Sanierungsmaßnahme zu erwarten sind, können vorgezogen werden, z.b. die Instandsetzung und Modernisierung gemeindeeigener Gebäude. - Die Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen geben den Beschlussgremien eine gesicherte Beurteilungsunterlage, wenn sie die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets beschließen. - Für die Bürger wird anschaulich, wohin die Sanierung läuft. Sie sehen, was im Bereich ihres Grundstücks und in der Umgebung geschehen wird. - Die öffentlichen Aufgabenträger (z.b. die Denkmalschutzbehörde, die Straßenbaubehörde, das Energieversorgungsunternehmen) erfahren, wo und wann sie sich an der Sanierungsmaßnahme beteiligen sollen. - Die nach Landesrecht zuständigen Aufsichtsbehörden und die für die Aufstellung des Städtebauförderungsprogramms und für die Bewilligung der Städtebauförderungsmittel zuständigen Stellen e r- halten eine sachgerechte Unterlage für ihre Arbeit. - Für die rechtliche Überprüfung der Sanierungssatzung ziehen die Verwaltungsgerichte die vorbereitenden Untersuchungen häufig heran. 3.3 Ergebnisse Aus den vorbereitenden Untersuchungen müssen sich im Ergebnis entnehmen lassen: a) der Nachweis über städtebauliche Missstände im Gebiet ( 136 Abs. 3);

16 b) die Begründung, dass die Sanierungsmaßnahme im öffentlichen Interesse liegt sowie erforderlich ist ( 136 Abs. 1) und zügig durchgeführt werden kann; c) ein Vorschlag zur zweckmäßigen Abgrenzung der Sanierungsgebiete, die förmlich festzulegen sind ( 142 Abs. 1), wenn nötig auch von Ersatz- und Ergänzungsgebieten ( 142 Abs. 2); d) ein Vorschlag mit Begründung für die Wahl des Sanierungsverfahrens (umfassend oder vereinfacht, vgl. 142 Abs. 4); e) die anzustrebenden allgemeinen Ziele der Sanierung. 3.5 Inhalt und Aufgaben ( 141 Abs. 1) a) Erhebung und Bewertung der sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge (Bestandsaufnahme). Inhalt, Umfang und Aussageschärfe der Bestandsaufnahme orientieren sich an der möglichen Aufgabenstellung. b) Formulierung der anzustrebenden allgemeinen Ziele der Sanierung Auf der Grundlage der Bestandsaufnahme werden die städtebaulichen Ziele in der Regel in einer ersten Rahmenplanung dargelegt. Mit dieser Konkretisierung der Sanierungsziele können wiederum die Durchführbarkeit, die Mitwirkungsbereitschaft und die nachhaltigen Auswirkungen der Sanierung praxisnah unte rsucht werden. c) Begründung der Durchführbarkeit im allgemeinen Über die Durchführbarkeit geben Auskunft - Abgrenzung und Größe der Sanierungsgebiete, - das beabsichtigte Verfahren (vereinfacht oder umfassend), - die Mitwirkungsbereitschaft der Betroffenen (vor allem der Eigentümer von sog. Schlüsselgrundstücken) und der öffentlichen Aufgabenträger in sachlicher, zeitlicher und finanzieller Hinsicht, - die kommunalpolitische Durchsetzbarkeit, - die Verwaltungskraft der Gemeinde,

17 die Einschaltung eines Beauftragten und dessen Leistungsfähigkeit, - die voraussichtlichen Gesamtkosten (überschlägig) und ihre mögliche Finanzierung (kommunaler Haushalt, Förderung, öffentliche und private Investitionen), - ein grober Zeitrahmen für die Abwicklung der Maßnahmen. d) Ermittlung der nachteiligen Auswirkungen Die Untersuchung konzentriert sich auf Personen, Haushalte und Betriebe, die voraussichtlich unmittelbar von der Sanierung nachteilig betroffen sein werden. Zu den Auswirkungen gehören z.b. - Veränderungen von Grundstückszuschnitten oder sonstige Folgen für Eigentümer, - Mehrbelastung durch Miete oder Pacht, - Veränderung des Kundenstamms eines Betriebes, - notwendiger Wegzug aus dem Sanierungsgebiet, - Wechsel des Arbeitspla tzes. e) Größe des Untersuchungsgebiets Die Größe des Untersuchungsgebiets richtet sich nach der Aufgabenstellung und dem möglichen Untersuchungsaufwand. Sie wird in der Regel größer sein als das künftige Sanierungsgebiet. Aussagen zur Verflechtung mit der weiteren Umgebung (z.b. Verkehr, Grünbeziehungen) erfordern nicht, dass das Untersuchungsgebiet entsprechend erweitert wird. Untersuchungen in Stufen Die vorbereitenden Untersuchungen können auch in Stufen verschiedener Aussageschärfe durchgeführt werden. So kann sich eine erste grobe Untersuchung auf das gesamte Untersuchungsgebiet und den dazugehörigen Verflechtungsbereich erstrecken (Grobanalyse). In dieser Stufe werden die möglichen Sanierungsgebiete ermittelt, für die in einer zweiten Stufe die Untersuchungen vertieft werden (Feinuntersuchung). 4. Aufgabenverteilung und Mitwirkung der Betroffenen und der öffentlichen Planungsträger

18 Rolle der Gemeinde Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Selbstverwaltungsaufgaben der Gemeinde. Die Gemeinde entscheidet in eigener Verantwortung, ob und für welche innerörtlichen Bereiche sie sich dieser Aufgabe widmen will. Aufgabe der Gemeinde ist es primär, die städtebaulichen Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass die privaten und öffentlichen Eigentümer der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke ihre Baumaßnahmen durchführen können; der Schwerpunkt der gemeindlichen Erneuerungsaktivitäten liegt daher im Bereich der städtebaulichen Planung und der Ordnungsmaßnahmen (siehe unten). Das Baugesetzbuch betont in 148, dass die Durchführung von Baumaßnahmen den Eigentümern überlassen bleibt, soweit die zügige und zweckmäßige Durchführung durch sie gewährleistet ist. 4.2 Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen Allgemeines Grundvoraussetzung für eine erfolgreiche städtebauliche Sanierung ist eine aktive Öffentlichkeitsarbeit der Gemeinde sowie eine gute und vertrauensvolle Zusammenarbeit von Gemeinde und Sanierungsbetroffenen. Beides - Öffentlichkeitsarbeit und Zusammenarbeit aller Betroffenen - ist dabei als Daueraufgabe im Sinne eines ständigen Dialogs während des gesamten Sanierungsverfahrens zu verstehen. In diesem Zusammenhang ist 137 zu beachten, der sowohl für die Vorbereitung als auch für die Durchführung der Sanierung gilt. Der Gesetzgeber nennt dazu als Betroffene die Eigentümer, die Mieter, die Pächter sowie die sonstigen Betroffenen. Zu letzteren können auch Arbeitnehmer gehören (z.b. bei Betriebsverlagerungen) Auskunftspflicht Die Betroffenen sind nach S 138 gegenüber der Gemeinde oder ihrem Beauftragten zur Auskunft verpflichtet. Die Erteilung der Auskunft kann nach 138 Abs. 4 durch Androhung und Festsetzung eines Zwangsgeldes erzwungen werden. Die im Zusammenhang mit der Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung erhobenen personenbezogenen Daten unterliegen nach

19 Abs. 2 einem besonderen Schutz. Sie dürfen nur für Zwecke der städtebaulichen Sanierung verwendet werden. Eine Weitergabe der Daten an andere Stellen ist nur zulässig, soweit 138 dies ausdrücklich vorsieht. Die personenbezogenen Daten sind nach Aufhebung der förmlichen Festlegung zu löschen. Die mit der Erhebung von Daten Beauftragten der Gemeinde - Mitarbeiter der Gemeinde oder z.b. eines Sanierungsträgers - sind bei Aufnahme ihrer Tätigkeit nach 138 Abs. 3 schriftlich zu verpflichten, die erhobenen Daten nur an die Gemeinde weiterzugeben (Anlage 3). 4.3 Beteiligung und Mitwirkung öffentlicher Aufgabenträger, 139 Die in 139 Abs. 1 genannten öffentlicher Aufgabenträger sind verpflichtet, die Gemeinde bei der Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen zu unterstützen. Umgekehrt muss die Gemeinde die Träger öffentlicher Belange in sinngemäßer Anwendung des 4 im Rahmen der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung beteiligen. Die Gemeinde und die Träger öffentlicher Belange haben sich im Hinblick auf die Änderung aufeinander abgestimmter Maßnahmen oder Planungen gegenseitig zu unterrichten. 5. Bestimmung des "richtig" Sanierungsverfahrens 5.1 Überblick Das Baugesetzbuch kennt zwei unterschiedliche Verfahrensarten für die Durchführung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen. Sie unterscheiden sich vor allem in der Intensität, mit der die Gemeinde auf die Entwicklung der Bodenpreise, auf den Bodenverkehr und auf tatsächliche Veränderungen im Sanierungsgebiet Einfluss nimmt. Das Gesetz ermöglicht damit "maßgeschneiderte" Verfahrenslösungen für die in der Praxis vielgestaltigen städtebaulichen Situationen. Die beiden Verfahrensarten sind das umfassende Sanierungsverfahren (oft auch "klassisches" oder "herkömmliches" Verfahren genannt) sowie das vereinfachte Sanierungsverfahren. Wichtig ist, dass die Wahl unter diesen beiden Verfahren keine Ermessensentscheidung der Gemeinde ist. Das Baugesetzbuch geht vielmehr davon aus, dass auf den Einzelfall nur das eine oder andere Verfahren passt, für das sich die Gemeinde dann entscheiden muss (vgl. 142 Abs. 4). Die Entscheidung für das eine oder andere Verfahren muss daher im Ein-

20 zelfall sorgfältig getroffen und - insbesondere in den vorbereitenden Untersuchungen ( 141) - begründet werden (Anl. 4). Für das vereinfachte Verfahren gibt es mehrere Varianten, unter denen die Gemeinde nach Zweckmäßigkeitsgesichtspunkten wählen kann. 5.2 Sanierungsrechtliche Vorschriften für beide Verfahrensarten Neben den allgemeinen städtebaurechtlichen Vorschriften kommen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet folgende sanierungsrechtliche Vorschriften sowohl im vereinfachten als auch im umfassenden Sanierungsverfahren zur Anwendung: - 24 Abs. 1 Nr. 3 über das allgemeine Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich (zum besonderen Satzungsvorkaufsrecht vor förmlicher Festlegung vgl. 25 Abs. 1 Nr. 2); - 27 Abs. 1 Nr. 2 über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach 24 Abs. 1 Nr. 3 zugunsten eines Sanierungs- und Entwicklungsträgers; - 87 Abs. 3 Satz 3 über die Zulässigkeit der Enteignung zugunsten eines Sanierungs- und Entwicklungsträgers; - 88 Satz 2 über die Enteignung aus zwingenden städtebaulichen Gründen; - 89 über die Veräußerungspflicht der Gemeinde von Grundstücken, die sie durch Vorkauf oder Enteignung erworben hat (zur weitergehenden Veräußerungspflicht der Sanierungsträger, vgl. 159 Abs. 3); und 145 über die Genehmigung von Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgängen; hier ist jedoch zu beachten, dass die Gemeinde im vereinfachten Verfahren die Anwendung dieser Vor-

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