BKB-Eigenheimindex Januar 2017

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1 BKB-Eigenheimindex Januar 2017

2 Vorwort Liebe Leserin, lieber Leser Vorwort Eigenheim im kantonalen Vergleich 8 Zusammenfassung 9 Standortinformationen 10 Allgemeine Informationen 14 Das erste Amtsjahr des 45. US-Präsidenten. Die Verhandlungen zum Brexit. Die für Europa so wichtigen Wahlen in Frankreich und Deutschland wird nicht nur äusserst spannend, sondern auch schwer vorhersehbar. In welchem Ausmass die politischen Veränderungen die Weltwirtschaft tatsächlich beeinflussen, wird sich zeigen. Ob und inwieweit sie auf den Immobilienmarkt einwirken, bleibt abzuwarten. Aktuell setzt sich das Preiswachstum am Schweizer Immobilienmarkt fort. Dies gilt landesweit sowohl für wie auch für. Beide Objektarten erzielten im letzten Jahr Rekordwerte. Vor allem die Nordwestschweiz verzeichnete einen bemerkenswerten Preisanstieg. Bei n betrug er 4,0 %. Bei sogar 6,4 %. Damit liegt das Preiswachstum in der Region 2,5 % über dem landesweiten Durchschnitt. Welche Faktoren sind hierfür verantwortlich? Wo sind die Wachstumsraten am höchsten? Und welche Preisunterschiede gibt es innerhalb der Region? Diese und viele weitere Fragen beantworten wir Ihnen in der vorliegenden siebten Ausgabe des BKB-Eigenheimindex. Die Basler Kantonalbank publiziert den Index zweimal jährlich in Zusammenarbeit mit dem Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien (IAZI). Bei den Auswertungen stützt sich die IAZI AG auf die effektiven Handänderungen und nicht auf publizierte Preise in Inseraten. Somit erhalten Sie ein authentisches Bild der tatsächlichen Marktverhältnisse. Natürlich unterstützt Sie die BKB nicht nur bei der Beurteilung des Immobilienmarktes. Sie profitieren auch von unserer über 100-jährigen Erfahrung bei der Finanzierung von Wohneigentum. Ob beim Kauf eines Eigenheims oder für die Verlängerung einer auslaufenden Hypothek, unsere Expertinnen und Experten erstellen für Sie gerne einen individuellen Finanzierungsvorschlag. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme und wünschen Ihnen eine spannende Lektüre. Richard Schlägel Leiter Immobilienkunden BKB-Eigenheimindex, Januar

3 Index für Preisniveau für St. Johann Kleinbasel West Index Entwicklung Region Nordwestschweiz Preisniveau Musterhaus (in CHF) Region Nordwestschweiz > < Therwil Basel Dornach Riehen Muttenz Pratteln Liestal Arisdorf Rheinfelden Sissach Möhlin Iselin Altstadt Zentrum Bachletten Gotthelf Basel Wittnau Gundeldingen Bruderholz Frick Kleinbasel Ost St. Alban Breite Kaisten Mettauertal Laufen Seewen Eptingen Beinwil (SO) EFH Nordwestschweiz EFH Schweiz Preisindizes Nachdem sich die Preise für in der unmittelbaren Vergangenheit mehrheitlich seitwärts entwickelt haben, zeigen sich im letzten Halbjahr wieder gewisse Wertsteigerungen. Während diese im landesweiten Mittel mit 1,5 % eher moderat ausgefallen sind, beträgt der Preisanstieg in der Nordwestschweiz 3,5 %. Auf Jahresbasis lässt sich in der Region gar eine Wachstumsrate von 4,0 % beobachten. Damit wird auch für diese Zeitperiode der nationale Durchschnitt deutlich übertroffen. In der langfristigen Betrachtung sind die Wertsteigerungen schweizweit wie regional hingegen nahezu identisch. Seit 1998 haben die Preise der um 72 % (Schweiz) respektive um 73 % (Nordwestschweiz) zugelegt. Einfamilienhaus Nordwest-CH Schweiz Letzte 6 Monate (3Q16 und 4Q16) 3,5 % 1,5 % Letzte 12 Monate (1Q16 bis 4Q16) 4,0 % 1,5 % Seit ,0 % 72,0 % Anhand einer Preisniveaukarte lässt sich die Heterogenität zwischen den einzelnen Gemeinden innerhalb der Nordwestschweiz deutlich aufzeigen. Für den Kauf eines siebenjährigen Einfamilienhauses mit einer Nettowohnfläche von 160 m 2 und einer Parzellengrösse von 550 m 2 sind beispielsweise in Therwil rund 1,4 Mio. CHF aufzuwenden. Als begehrteste Standorte der Region gelten diverse Quartiere in Basel sowie die stadtnahen Gemeinden Riehen, Binningen und Bottmingen. An diesen Lagen ist für das gleiche Objekt mit Investitionen um 1,7 Mio. CHF zu rechnen. Ein Interessent im aargauischen Möhlin kann die Liegenschaft hingegen für rund 1 Mio. CHF erwerben, während das Preisniveau im Bezirk Thierstein (Kanton SO) im Vergleich nochmals deutlich gemässigter ist. Muster-Einfamilienhaus per Q Objekttyp frei stehend Alter 7 Jahre Lage im Ort Grundstücksfläche in m Nettowohnfläche in m Anzahl Zimmer 6 Anzahl Badezimmer 2 Raumvolumen in m Bauqualität 4 BKB-Eigenheimindex, Januar

4 Index für Preisniveau für St. Johann Kleinbasel West Index Entwicklung Region Nordwestschweiz Preisniveau Musterhaus (in CHF) Region Nordwestschweiz > < Therwil Basel Riehen Muttenz Pratteln Dornach Liestal Arisdorf Rheinfelden Sissach Möhlin Iselin Altstadt Zentrum Bachletten Gotthelf Basel Wittnau Gundeldingen Bruderholz Frick Kleinbasel Ost St. Alban Breite Kaisten Mettauertal Laufen Seewen Eptingen Beinwil (SO) EWO Nordwestschweiz EWO Schweiz Preisindizes Bei den lässt sich auf Basis der neuesten Markttransaktionen eine weitere Fortsetzung der Wertanstiege beobachten. Insbesondere in der Nordwestschweiz ist das Preiswachstum in den letzten sechs Monaten mit einem Zuwachs von 4,0 % bemerkenswert. In der gleichen Zeitspanne haben die Wohnungspreise aber auch im gesamtschweizerischen Mittel um immerhin 2,1 % zugelegt. Noch beeindruckender zeigen sich jedoch die Wertsteigerungen im Jahresvergleich. Während die durchschnittliche Wachstumsrate über die letzten 20 Jahre bei rund 3 % p.a. liegt, ist für die vergangenen zwölf Monate schweizweit ein Plus von 3,9 % festzustellen. Die Preise in der Nordwestschweiz weisen 2016 gar einen Anstieg von 6,4 % auf. Nordwest-CH Schweiz Letzte 6 Monate (3Q16 und 4Q16) 4,0 % 2,1 % Letzte 12 Monate (1Q16 bis 4Q16) 6,4 % 3,9 % Seit ,6 % 84,7 % Die lokalen Lagefaktoren wie Zentralität, Infrastruktur oder Steuerbelastung sind auch bei den ausschlaggebend für erhebliche Preisunterschiede. Wer eine typische Etagenwohnung mit Baujahr 2009 inklusive Balkon und Tiefgaragenplatz erwerben will, zahlt im Zentrum von Basel oder im Bruderholzquartier mehr als 1,1 Mio. CHF. Etwa 20 % günstiger ist die identische Wohnung in Allschwil oder Münchenstein, während der Abschlag in weiten Teilen des Bezirks Laufenburg (Kanton AG) ungefähr 45 % beträgt. Die preiswertesten Gemeinden der Region befinden sich im Kanton Solothurn nahe der jurassischen Grenze. Aufgrund vergleichsweise schlechterer Standortmerkmale liegt das Marktniveau für das Musterobjekt hier teilweise unter 0,5 Mio. CHF. Muster-Eigentumswohnung per Q Wohnungstyp Etagenwohnung Alter 7 Jahre Lage im Ort Qualität Standort der Wohnung im Gebäude Nettowohnfläche in m Anzahl Zimmer 4,5 Anzahl Badezimmer 2 Balkon-/Terrassenfläche in m 2 15 Anzahl Wohnungen im Gebäude 6 Wertquote in 170 Bauqualität 6 BKB-Eigenheimindex, Januar

5 Eigenheim Eigenheim Eigenheim im kantonalen Vergleich Zusammenfassung BKB-Eigenheimindex Index Entwicklung Eigenheim Kantone Index Entwicklung Eigenheim Region Nordwestschweiz Eigenheim Kanton BS Eigenheim Kanton BL Eigenheim Schweiz Eigenheim Nordwestschweiz Eigenheim Schweiz Preisindizes Bei der Betrachtung der aktuellen Marktentwicklung innerhalb der Region wird deutlich, dass die Immobilienpreise sowohl im Stadtkanton wie auch im Baselbiet weiter stark zugenommen haben. Innert Jahresfrist zeigen sich bei den Eigenheimen ( und ) für die beiden Halbkantone Wertsteigerungen von 5 % bis 6 %. Damit gehören sie im landesweiten Vergleich in dieser Periode zu den absoluten Spitzenreitern. Über einen längerfristigen Zeithorizont sieht das Bild etwas anders aus. Während sich die Preise im Kanton Basel-Stadt seit 1998 mehr als verdoppelt haben, beträgt die nominale Wachstumsrate im Kanton Basel-Landschaft rund 77 %, was in etwa dem Schweizer Durchschnitt entspricht. Eigenheim Kanton BS Kanton BL Schweiz Letzte 6 Monate (3Q16 und 4Q16) 5,2 % 3,7 % 1,8 % Letzte 12 Monate (1Q16 bis 4Q16) 5,9 % 5,2 % 2,7 % Seit ,6 % 76,9 % 77,7 % Entgegen den Erwartungen vieler haben die Immobilienpreise in den letzten Monaten nochmals deutlich zugelegt. Der BKB-Eigenheimindex weist für das zweite Halbjahr 2016 einen Anstieg von 3,8 % aus (2016 total: 5,1 %; seit 1998: 78,6 %). Diese neuerliche Zunahme ist insofern erstaunlich, als sich das Preisniveau vielerorts bereits seit Jahren auf Rekordhöhen bewegt. Offensichtlich ist beim Kaufentscheid jedoch nicht nur die absolute Höhe ausschlaggebend. Vielmehr werden zahlreiche Aspekte wie die familiäre Situation, alternative Wohnmöglichkei- ten oder das allgemeine Anlageumfeld miteinbezogen. In Zeiten geopolitischer oder wirtschaftlicher Unruhen gelten Immobilien nicht zuletzt auch häufig als sicherer Hafen. Inwiefern die beobachteten Wertsteigerungen direkt auf die aktuellen Unsicherheiten im Weltgeschehen zurückzuführen sind, kann nicht abschliessend beurteilt werden. Ereignisse wie der Brexit, die italienische Bankenkrise oder die Wahl des neuen US-Präsidenten haben aber sicherlich zu einer erhöhten Volatilität an den Märkten beigetragen. Im Zuge der gestiegenen Inflationserwartungen in den USA sind auch hierzulande die Hypothekarzinsen leicht teurer geworden. Ob das Preiswachstum 2017 anhält, wird sich zeigen. Neben weiteren richtungsweisenden Wahlen in Europa gilt es auch die hiesige Politlandschaft zu beachten. Sollte beispielsweise der Eigenmietwert abgeschafft werden oder eine Anpassung der Tragbarkeitsregeln bei der Kreditvergabe erfolgen, könnte dies die Nachfrageseite erheblich beeinflussen. 8 BKB-Eigenheimindex, Januar

6 Standortinformationen Standortinformationen Standortinformationen 4051 Basel (Altstadt/Zentrum, Grossbasel) Standortinformationen 4125 Riehen (BS) Die Standortinformationen liegen für jedes Quartier (PLZ bzw. Gemeinde) in der Region vor. Beispielhaft sind die Informationen für 4051 Basel (Altstadt/Zentrum, Grossbasel), 4125 Riehen (BS), 4102 Binningen (BL) und 4133 Pratteln (BL) aufgeführt. Sind Sie interessiert an Standortinformationen für Ihr Quartier oder Ihre Wohngemeinde? Ihre BKB-Beraterin oder Ihr BKB-Berater gibt Ihnen gerne bei einer persönlichen Beratung weitere Informationen. Transaktionspreise nach Zimmerzahl Leerwohnungszi ern Total 0,5 % 0,4 % 0,3 % 0,2 % 0,1 % 0,0 % Immobilienbestand und Wohnbautätigkeit der Gemeinde Wohnen Bestand Bestand in % Neue Wohnungen (letzte 5 J.) des Bestandes % 6 % 32 % 33 % 22 % 5 % 1,4 % 0,8 % 1,8 % 1,2 % 1,8 % 1,3 % Total 1-Zi 2-Zi 3-Zi 4-Zi 5-Zi 6+-Zi % 11 % 24 % 38 % 17 % 5 % 5 % 27 2 % 0,6 % Quelle: BFS, IAZI Transaktionspreise nach Zimmerzahl Leerwohnungsziffern Total 0,6 % 0,5 % 0,4 % 0,3 % 0,2 % 0,1 % 0,0 % Gemeinde Riehen Kanton Basel-Stadt Immobilienbestand und Wohnbautätigkeit der Gemeinde Wohnen Bestand Bestand in % Neue Wohnungen (letzte 5 J.) des Bestandes Total 1-Zi 2-Zi 3-Zi 4-Zi 5-Zi 6+-Zi % 3 % 11 % 31 % 27 % 15 % 13 % % 0 % 6 % 32 % 36 % 19 % 1,8 % 0,0 % 1,0 % 1,9 % 2,4 % 2,3 % % 0,9 % Quelle: BFS, IAZI Gemeinde Basel Kanton Basel-Stadt 10 BKB-Eigenheimindex, Januar

7 Standortinformationen Standortinformationen Standortinformationen 4102 Binningen (BL) Standortinformationen 4133 Pratteln (BL) Transaktionspreise nach Zimmerzahl Transaktionspreise nach Zimmerzahl CHF/m 2 Nettowohn äche CHF/m 2 Nettowohn äche Leerwohnungsziffern Total 0,5 % 0,4 % 0,3 % 0,2 % 0,1 % 0,0 % Immobilienbestand und Wohnbautätigkeit der Gemeinde Wohnen Bestand Bestand in % Neue Wohnungen (letzte 5 J.) des Bestandes Total 1-Zi 2-Zi 3-Zi 4-Zi 5-Zi 6+-Zi % 4 % 12 % 33 % 26 % 14 % 11 % % 2 % 6 % 25 % 43 % 15 % 3,1 % 2,0 % 1,5 % 2,4 % 5,2 % 3,5 % 20 8 % 2,2 % Quelle: BFS, IAZI Leerwohnungsziffern Total 1,4 % 1,2 % 1,0 % 0,8 % 0,6 % 0,4 % 0,2 % 0,0 % Immobilienbestand und Wohnbautätigkeit der Gemeinde Wohnen Bestand Bestand in % Neue Wohnungen (letzte 5 J.) des Bestandes Total 1-Zi 2-Zi 3-Zi 4-Zi 5-Zi 6+-Zi % 4 % 12 % 34 % 31 % 12 % 6 % % 0 % 30 % 23 % 37 % 7 % 3,2 % 0,3 % 7,9 % 2,1 % 3,8 % 1,9 % 7 3 % 1,5 % Quelle: BFS, IAZI Gemeinde Binningen Gemeinde Pratteln Bezirk Arlesheim Bezirk Liestal Kanton Basel-Landschaft Kanton Basel-Landschaft 12 BKB-Eigenheimindex, Januar

8 Allgemeine Informationen Allgemeine Informationen zum BKB-Eigenheimindex Die für den BKB-Eigenheimindex definierte Region Nordwestschweiz setzt sich aus folgenden Gebieten zusammen: Kanton Basel-Stadt, Kanton Basel-Landschaft, Bezirk Laufenburg (AG), Bezirk Rheinfelden (AG), Bezirk Dorneck (SO) und Bezirk Thierstein (SO). Indizes Gemäss Definition ist ein Index ein statistisch erzeugtes Produkt, welches einen Pool von Daten zusammenfasst und in einer Grafik darstellt. Diese Grafik kann schliesslich als Massstab für die Messung von Veränderungen in der Datenbasis über einen bestimmten Zeitraum herangezogen werden. Üblicherweise wird der Index bei 100 angesetzt und alle Daten dann zu dieser Zahl in Relation gebracht. Im Alltag lässt sich bei unterschiedlichsten Fragestellungen auf dieses Konzept zurückgreifen. So kann beispielsweise die Preisentwicklung eines Güterkorbes am Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) oder diejenige des Schweizer Aktienmarktes am Swiss Market Index (SMI) verfolgt werden. Die Berechnung von Immobilienindizes ist im Vergleich zur Berechnung von Preis- und Performanceindizes für andere Anlageformen wie Aktien oder Obligationen komplex. Keine einzige Immobilie gleicht genau einer anderen. Auch ist die Liquidität der Märkte relativ gering, die regionalen Unterschiede hingegen erheblich. Die klassischen Berechnungsarten, basierend auf Durchschnittspreisen oder auf Schätzungen, weisen deshalb gewisse Probleme auf. Um mögliche systematische Verzerrungen zu vermeiden, wird für den BKB-Eigenheimindex Nordwestschweiz die sogenannte hedonische Methode als Berechnungsgrundlage angewendet. Hedonische Methode Die Transparenz auf den Schweizer Immobilienmärkten hat sich vor allem dank der hedonischen Preis- und Performance indizes, die 1994 von der IAZI AG eingeführt wurden, erheblich verbessert. Die hedonische Bewertung ist die Anwendung der statistischen multiplen Regressionsanalyse auf effektive Immobilienhandänderungen. Der Immobilienpreis wird dabei durch ca. 20 Eigenschaften zum Gebäude und ca. 50 Faktoren zur Lage erklärt. Als Datengrundlage für die Modelle dienen ausschliesslich Freihandtransaktionen, wobei über die Hälfte der schweizweit erfolgten Transaktionen einfliessen. Der Vorteil dieser Methode liegt insbesondere darin, dass mit der Aufspaltung der Immobilie in die einzelnen Eigenschaften der Markt abgebildet wird und keine Glättung der Preis entwicklung entsteht. Ebenso verändert sich der Index nicht durch den Umstand, dass in einer Periode übermässig viele Objekte einer bestimmten Preislage gehandelt werden. Gewisse Grenzen sind dieser Methode bei der Beurteilung von Spezialobjekten gesetzt, da für diese in der Regel die Zahl der beobachteten Transaktionen limitiert ist. Rufen Sie uns an unter Schreiben Sie uns via Oder kommen Sie bei uns vorbei. Ihre nächstgelegene Filiale finden Sie unter 14

9 Basler Kantonalbank Postfach 4002 Basel Telefon Allreal Generalunternehmung AG / Børje Müller Fotografie Gedruckt auf 100 % Recyclingpapier Die in diesem Dokument enthaltenen Daten und Ausführungen dienen ausschliesslich Informationszwecken. Die Basler Kantonal bank (BKB) übernimmt keine Gewähr für deren Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit. Die gemachten Angaben basieren auf den Kalkulationen und Auswertungen der IAZI AG und sind nicht das Ergebnis einer Finanzanalyse der BKB. Sie stellen überdies weder ein Angebot oder eine Empfehlung zum Erwerb oder Verkauf von Immobilien, von Wertpapieren bzw. Anlage instrumenten in irgendeiner Form dar noch sind sie als Einladung oder Empfehlung zur Vornahme sonstiger Transaktionen zu verstehen. Das Urheberrecht an den in dieser Publikation enthaltenen Angaben und Ausführungen steht ohne anderweitigen Vermerk der BKB zu. Deren Verwendung durch Dritte, insbesondere in eigenen Publikationen, ist ohne vorgängige schriftliche Zustimmung der BKB nicht gestattet.