Wohnimmobilien- Marktübersicht Region München Ost-Südost

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1 Wohnimmobilien- Marktübersicht Region München Ost-Südost Kaufpreise für Häuser, Eigentumswohnungen und Bauland sowie Mietpreise, aktuelle Projekte, s und Perspektiven. Juni 2014

2 2 München Region Süd-Ost Wohnimmobilienmarkt REGION MÜNCHEN OST-SÜDOST: Die Mieten und Preise auf einen Blick HypoVereinsbank Speichersee A 99 Kirchheim Poing Markt Schwaben A 94 B 12 MÜNCHEN Heimstetten A 94 Parsdorf Neufarn Forstinning Hohenlinden B 12 B 471 Ebersberger Forst Vaterstetten Baldham Neubiberg Haar A 99 B 304 Zorneding Egglburger Eglharting See Kirchseeon B 304 Ebersberg Ottobrunn Unterhaching B 471 Grafing Grünwald Taufkirchen B 13 Oberhaching A 8 Städte und Orte sonstige Städte und Orte Gewerbe / Industrie mit Preisangaben 5 Kilometer Grünfläche Gewässer Autobahn Stadt- / Landkreisgrenze Hauptverkehrsstraße Eisenbahnlinie 5 km Orte im Landkreis München Haar Kirchheim Neubiberg / Ottobrunn Mietpreise (Neuvermietung) 1 / m 2 Wfl. zzgl. NK Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 / m 2 Wfl. Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei / m 2 Wfl. Kaufpreise Eigenheime* (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. ) Reihenhäuser 5 (in Tsd. ) Bauland 6 (in / m 2 ) Oberhaching Taufkirchen / Unterhaching 11,50 13,50 10,00 12,00 11,00 13,00 11,50 13,50 10,00 12,

3 3 Orte im Landkreis Ebersberg Ebersberg / Grafing Kirchseeon / Eglharting Markt Schwaben Mietpreise (Neuvermietung) 1 / m 2 Wfl. zzgl. NK Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 / m 2 Wfl. Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei / m 2 Wfl. Kaufpreise Eigenheime* (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. ) Reihenhäuser 5 (in Tsd. ) Bauland 6 (in / m 2 ) 9,00 11,50 9,00 10,50 10,00 12, Orte im Landkreis Ebersberg Poing Vaterstetten / Baldham Zorneding Mietpreise (Neuvermietung) 1 / m 2 Wfl. zzgl. NK 10,50 12,00 11,50 13,50 9,50 11,50 Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 1 / m 2 Wfl Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 2 bezugsfrei / m 2 Wfl Kaufpreise Eigenheime* (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. ) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. ) Reihenhäuser 5 (in Tsd. ) Bauland 6 (in / m 2 ) Die Preise in der Tabelle geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Ortes können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen. Stand: Juni 2014 HypoVereinsbank 1 Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 2 Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m 2 Wohnfläche 3 mit ca. 140 m 2 Wohnfläche 4 mit ca. 125 m 2 Wohnfläche 5 mit ca. 115 m 2 Wohnfläche 6 durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbaugrundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7 * Für Luxusobjekte und Eigenheime mit großen Grundstücken sind Preise deutlich über den angegebenen Spannen zu bezahlen.

4 4 Die Marktübersicht Der Marktbericht schließt 14 Gemeinden / Städte der beiden Landkreise München (östliches und südliches Kreisgebiet) und Ebersberg in die Betrachtung ein. Rahmenbedingungen Die Region München Ost-Südost bildet das direkte Münchner Umland sowie den östlichen Verdichtungsraum. Sie ist damit Teil der Metropolregion München, eine der am stärksten wachsenden und prosperierenden Standorte in Europa. Die Attraktivität der Orte steigt angesichts des knappen und sehr hochpreisigen Wohnungsangebots im Münchner Stadtgebiet wieder enorm. Sie gelten in weiten Teilen zudem als bevorzugte Wohngegenden im Münchener Umland. Die Nähe zu München, zum Flughafen, zur Messe Riem, die Anbindung durch die S-Bahn und die größtenteils landschaftlich reizvolle Umgebung mit hohem Erholungsund Freizeitwert gelten als herausragende Lagevorteile. Der Arbeitsmarkt entwickelt sich dynamisch. Deutschlandweit ist hier mit der stärkste Beschäftigtenanstieg zu verzeichnen (+ 11 % in den vergangenen fünf Jahren bezogen auf beide untersuchten Landkreise). Eckpfeiler dafür sind Gewerbeneuansiedlungen, die vielfältige Branchenstruktur der ansässigen klein- und mittelständischen Firmen sowie Großunternehmen (u. a. Infineon in Neubiberg, Airbus DS in Taufkirchen / Ottobrunn, Océ Printing Poing). Die Arbeitslosenquoten in den untersuchten Kreisen (rd. 2 bzw. 3 %) zählen zu den niedrigsten in Deutschland. Die hohe Kaufkraft belegt einen der Spitzenplätze (35 % bis 42 % über dem Bundesdurchschnitt). Demografie Die beiden Landkreise zählen mit zu den bevölkerungs- und wachstumsstärksten in Bayern. Zuzüge aus München und die überregionale Zuwanderung sowie steigende Geburtenzahlen sorgen für einen starken Bevölkerungsanstieg, ein der unvermindert anhalten wird. Prognosen gehen bis 2030 von einem weiteren Zuwachs von 6 % bzw. 8 % (LK Ebersberg bzw. LK München) aus. Diese Entwicklung entspricht dem prognostizierten starken Wachstum in der gesamten Region München in den nächsten 15 Jahren. Der demografische Wandel wird wegen der ausgeglichenen Altersstruktur zunächst wenig spürbar bleiben. Kennzeichen des Wohnungsmarktes Das starke Wachstum übt einen enormen Siedlungsdruck auf die Kommunen aus. Die hohe Nachfrage von Zu züglern aus dem mittlerweile sehr hochpreisigen München mit weiter steigenden Kaufpreisen und Mieten nimmt zu. Der Wohnraumbedarf ist in allen Segmenten als enorm zu bezeichnen. Das sehr niedrige Zinsniveau befeuert die Lage. Auch wenn in den Umlandgemeinden die Mieten und Preise nun seit einigen Jahren stark ange stiegen sind, bleibt das Preisgefälle gegenüber der Landeshauptstadt bestehen (Ausnahmen bilden Orte nahe der Stadtgrenze bzw. sehr bevorzugter Lagen). Dieses Preis gefälle ist neben dem größeren Wohnungsangebot im Umland vor allem bei Eigenheimen ausschlaggebend für die enorme Nachfrage. Nach Jahren des eher rückläufigen Wohnungsbaus wird seit 2012 (LK Ebersberg) bzw (LK München) zwar wieder etwas mehr gebaut, eine deutliche wende ist jedoch nicht erkennbar. Insbesondere im stark nachgefragten Segment der schlüsselfertigen Eigenheime, die in der Stadt München kaum angeboten werden, wird auch in der Region Ost-Südost dem Bedarf entsprechend zu wenig neu gebaut. Die Gemeinden forcieren die Bebauung innerörtlicher Brachflächen und die Nachverdichtung, größere Siedlungserweiterungen erfolgen nur in wenigen Fällen. Einwohnerentwicklung und -prognose Index (1990 = 100) Prognose LK Ebersberg LK München München Stadt Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und DV

5 5 Markt für Baugrundstücke und Eigenheime Der Grundstücksmarkt ist in der gesamten Region München nahezu leergefegt. Denn die Ausweisung von Neubaugebieten und damit das Angebot an Eigenheimen und Baugrundstücken war über die Jahre gesehen rückläufig. Die für die Region München ohnehin überdurchschnittlich hohen Grundstücks- und damit Häuserpreise sind in allen Orten weiter deutlich angestiegen (Bodenpreisspanne der untersuchten Orte rund 500 bis / m²). Sehr präferierte Lagen erzielen mitunter auch Preise darüber. Es wird wenig neu gebaut. Mit Ausnahme des Neubaugebiets Seewinkel in Poing (schlüsselfertige Eigenheime) werden lediglich kleinere Areale erschlossen bzw. sind in konkreter Planung. Meist erfolgt dort ein zügiger Verkauf noch vor Baufertigstellung. Das weitaus größere Eigenheimangebot besteht dank des Generationenwechsels bei Bestandsobjekten aus den 60er- und 70er-Jahren oftmals mit dem Vorteil in gewachsenen Wohnlagen. Die Preisvorstellungen liegen wegen der hohen Bodenpreise oftmals im Bereich von neuen Gebäuden. Markt für Eigentumswohnungen Auch in diesem Segment zeigt sich die außergewöhnliche Marktdynamik mit einem nahezu leergefegten Markt, einer ungebrochenen Nachfrage nach neuen und gebrauchten Objekten und den mittlerweile historischen Maximalwerten bei den Kaufpreisen. Nicht mehr nur im gehobenen Segment sondern in allen Lagen und durch alle Baualtersklassen hindurch waren hohe Preissteigerungen zu verzeichnen. Es wird zu wenig gebaut. Oftmals sind die Wohnungen bereits vor Baubeginn vermarktet. Da Wohnungsbesitzer ihre Objekte derzeit eher im Besitz halten als sie zu veräußern, ist das Angebot und damit die Marktbewegung zusätzlich begrenzt. Nahe zu München liegende Orte erreichen mittlerweile das Kaufpreisniveau der Landeshauptstadt. Bei Neubauten reicht die Spanne in den untersuchten Orten heute von in den weiter entfernt liegenden Orten bis zu / m² im nahen Umland. Die starken Anstiege und hohen Kaufpreise ergeben sich dabei nicht nur aus dem Nachfrageüberhang sondern auch aus der höherwertigen Ausstattung und den veränderten energetischen Standards. Markt für Mietwohnungen Auch im Münchner Umland ist das Angebot an Mietwohnungen in sämtlichen Größenklassen ausgesprochen knapp. Die Mietpreise sind in allen Orten das vierte Jahr in Folge deutlich angestiegen. Neuvermietungen im engeren Verdichtungsraum liegen mittlerweile bei 11,00 bis 13,50 / m², was dem Niveau mittlerer Lagen der Stadt München entspricht. Da Neubau trotz guter Vermietungs aussichten bisher kaum stattfindet, ist eine Änderung der Marktlage vorerst nicht zu erwarten. Perspektiven Die Region München rangiert deutschlandweit auch in Zukunft auf den Spitzenplätzen sowohl beim Einwohnerwachstum, bei den Arbeitsplätzen in Zukunftsbranchen und hinsichtlich der Ertragsperspektiven auf dem Wohnimmobilienmarkt. Der momentan enorme Wohnungsbedarf in allen Segmenten wird in den kommenden Jahren anhalten. Arbeitsmarktbedingte Zuzüge aber vor allem die Stadt-Umland- Wanderung aus dem hochpreisigen München dürften die Lage weiter verschärfen. Eine spürbare Ausweitung des Wohnungsangebots durch eine höhere Neubautätigkeit bzw. Flächenerschließung in den Kommunen vielerorts auch wegen fehlender Freiflächen ist nach heutiger Einschätzung in den kommenden Jahren nicht zu erwarten. Größere Neubauflächen für Wohnen stehen kurz- bis mittelfristig nur in Haar, Kirchheim, Poing und Neubiberg zur Verfügung. Dies alles spricht ungeachtet des bereits hohen Niveaus für ein weiteres wenn auch abgeschwächtes Ansteigen der Miet- und Kaufpreise. Insbesondere die Verknappung von bezahlbarem Wohnraum für Haushalte mit normalem oder geringerem Einkommen wird sich zuspitzen. Dass sich das hohe Miet- und Kaufpreisniveau in Zukunft als Standortrisiko erweist, ist nicht auszuschließen. Region München Ost-Südost 2014 Einwohnerstand (09 / 2013) Landkreis Ebersberg Landkreis München Arbeitslosenquote (05 / 2014) Landkreis Ebersberg Landkreis München (alle zivilen Erwerbspersonen) Kaufkraftkennziffer Landkreis Ebersberg Landkreis München (Bundesdurchschnitt = 100) ,3 % 3,0 % 135,4 142,1 Quellen: Statistisches Landesamt, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit

6 6 analyse der einzelnen wohnstandorte Landkreis München Haar Direkt an der östlichen Münchener Stadtgrenze liegt die stetig wachsende Wohngemeinde Haar (rund Einwohner). Verfügbare Grundstücke für den Eigenheimbau gibt es wenige, was die Preise weiter ansteigen lässt. Gleichzeitig findet hier mit der Umnutzung großer Flächen des Bezirkskrankenhauses eine der größten Entwicklungen im Wohnungsbau in der Region statt. In den kommenden zehn Jahren werden im Jugendstil-Park Geschosswohnungen für mehr als Einwohner entwickelt (Bestandsgebäude teilweise mit Ensembleschutz, Neubauten als Wohn- und Mischnutzung). Kirchheim Das an der A 99 gelegene Kirchheim / Heimstetten (rd Einwohner) verzeichnet angesichts der ver haltenen Siedlungspolitik eine stabile Entwicklung. Hintergrund ist die seit mehreren Jahren laufende Ortsentwicklungs- und Ortsmitteplanung, wonach innerhalb von 10 bis 15 Jahren Wohnraum für etwa Neubürger entstehen soll. Ein Zeitpunkt für den Beginn der Maßnahme steht noch nicht fest. Aktuell in der Umsetzung befinden sich die kleineren Areale Heimstetten Moosweg und Zugspitz Gruber Straße (Eigenheime). In Planung ist die Erschließung Hausen-Süd für rund 94 Eigenheime. Neubiberg Die Stadtrandgemeinde ist mit der Zentrale der Infineon AG (rd Arbeitsplätze) und der Universität der Bundeswehr (rd Studenten) Wissenschafts- und Hightechstandort. Neubiberg zählt zudem zu den wachstumsstärksten Gemeinden in der Region. Eines der größten Neubaugebiete im Münchner Umland ( Vivamus Park, ca Einwohner) ist mittlerweile nahezu bebaut. Die Gemeinde setzt weiter auf Wachstum und plant mittelfristig die Erschließung neuer Wohnbauflächen im westlichen Gemeindegebiet. Oberhaching Der bevorzugte und mit teuerste Wohnort im Süden der Region München liegt angrenzend an den Grünwalder und Perlacher Forst. Weitläufige Ein familienhaussiedlungen sind charakteristisch für Oberhaching (rund Einwohner). Die Miet- und Kaufpreise bewegen sich auf dem Niveau mittlerer Lagen in München. Die Wohnraumnachfrage ist dank der Attraktivität und der sehr guten Infrastruktur stark, das Angebot in allen Segmenten sehr gering. Neuer Wohnraum entsteht durch Nachverdichtung. In Planung ist ein kleineres Baugebiet für Einheimische. Ottobrunn Die Attraktivität der infrastrukturell gut ausgestatteten Wohngemeinde (rund Einwohner) mit bevorzugten Wohn lagen spiegelt sich in vergleichsweise etwas höheren Immo bilienpreisen wider. Fehlende Freiflächen begrenzen ein weiteres Wachstum. Attraktive neue Häuser und Geschosswohnungen mit gehobenem Standard werden in Lückengrundstücken oder im Bestand nach Abriss angeboten. Taufkirchen In der verkehrsgünstig gelegenen Gemeinde (rund Einwohner), die in den 90er-Jahren im Zuge umfangreicher Wohnungsbaumaßnahmen stark gewachsen ist, sind die Bauaktivitäten gering. Kleinere Bauprojekte entstehen im Zuge von Nachverdichtung und sind zügig verkauft. Beplant wird derzeit ein Areal am Riegerweg (Einzelhandel, Wohnungen). Ob die nahe zum S-Bahnhof gelegenen Flächen Kegelfelder als Wohnbauflächen genutzt werden, ist derzeit nicht absehbar. Die Miet- und Kaufpreise in Taufkirchen sind ebenfalls stark angestiegen, bewegen sich angesichts der mittleren Wohnlagenqualität (große Wohnanlagen und Gewerbegebiete, Lärmimmissionen durch die Autobahn) in der unteren Preisspanne der hier untersuchten Umlandgemeinden. Unterhaching In der mit über Einwohnern größten Gemeinde im südöstlichen Münchner Umland prägen Geschosswohnungen und gewachsene Eigenheimsiedlungen das Ortsbild. Die Wohnungsnachfrage in Unterhaching, das zu den wachstumsstärksten Orten zählt, wird auch durch das nahe gelegene Infineon Werk bestimmt. Sukzessive werden Wohnbauflächen erschlossen und innerörtliche Nachverdichtungsprojekte (u. a. Wohnungen an der Fasanenstraße) realisiert. Im Baugebiet Stumpfwiese entstehen in verschiedenen Bauabschnitten jährlich rd. 100 Wohnungen und Reihenhäuser. Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen* in der Region München Ost-Südost (in / m 2 ) Oberhaching, Neubiberg, Ottobrunn, Vaterstetten, Baldham, Haar Taufkirchen, Unterhaching, Kirchheim, Zorneding Ebersberg, Grafing, Kirchseeon, Eglharting, Poing, Markt Schwaben Quelle: HypoVereinsbank 2014; * Neubau und neuwertig sanierter Altbau, ca. 75 m² Wohnfläche

7 7 Landkreis Ebersberg Ebersberg Ebersberg (rund Einwohner) profitiert von seiner Funktion als Kreissitz, dem S-Bahn-Anschluss und der landschaftlich reizvollen Lage. Die Südumgehung der B 304 wertet die Wohnsituation im westlichen Stadtgebiet deutlich auf. Das Siedlungswachstum ist wegen landschaftlicher Schutzflächen begrenzt. Neue Baugebiete werden wenige ausgewiesen und sind einheimischen Bürgern vorbehalten. Die Miet- und Kaufpreise liegen ungeachtet der weiteren Entfernung nach München und der ländlichen Lage, wie in der Nachbarstadt Grafing, hoch. Grafing Die Kleinstadt liegt rund 30 km östlich der Landeshauptstadt und gilt als bevorzugter Wohnort in der östlichen Region München. Eine gute Infrastruktur, die ÖPNV-Anbindung an München (S-Bahn, Schnellzug Grafing-Bahnhof bis Ostbahnhof 15 Minuten) und die landschaftlich reizvolle Umgebung sind Standortvorteile. Deshalb wächst Grafing durch Zuzug stetig auf heute mehr als Personen. Weil die Nachfrage nach Baugrundstücken oder schlüsselfertigen Häusern steigt und das Angebot begrenzt bleibt, werden immer höhere Preise erzielt. Ein größeres Geschosswohnungsbau-Vorhaben wird in den nächsten Jahren zentrumsnah an der Rotter Straße entstehen. Kirchseeon Kirchseeon mit dem Ortsteil Eglharting, an der B 304 gelegen, ist über zwei S-Bahn-Haltepunkte gut erreichbar. Gymnasium und Grundschule sind Lagevorteile für die Wohngemeinde, in der heute mehr als Personen leben. Größere Planungen für neue Wohnbauflächen sind momentan nicht gegeben, kleinere Vorhaben entstehen in Baulücken. Auch die Parzellen im Neubaugebiet an der Bucherstraße in Eglharting sind nahezu verkauft. Insgesamt liegen die Miet- und Kaufpreise etwas unter dem Niveau von Ebersberg und dem angrenzenden Zorneding. Die Wohnqualität entlang der Bundesstraße bzw. der Bahn strecke ist trotz der Lärmschutzbauten beeinträchtigt, was sich in niedrigeren Preisen widerspiegelt. Markt Schwaben Die Marktgemeinde (rund Bewohner) ist dank der guten öffentlichen Verkehrsanbindung (S-Bahn, Regionalzug nach München-Ost), der Lage an der Flughafentangente Ost (A 94 Flughafen) sowie der guten Infrastruktur für Pendler nach München oder zum Flughafen als Wohnort interessant. Der Ein wohnerzuwachs ist dank der Zuzüge mit einem hohen Anteil junger Familien im Vergleich der untersuchten Orte hoch. Ungeachtet der starken Nachfrage wird mangels Flächen künftig weniger neu gebaut. Einige Grundstücke für Eigenheime sind in Kürze im Neubaugebiet Ziegelheide verfügbar. Neue Eigentumswohnungen werden in Kürze Am Burgerfeld und beim Storchennest nahe der Ortsmitte an geboten. Poing Die Gemeinde (rund Einwohner) liegt an der Entwicklungsachse A 94 München Neue Messe Riem Markt Schwaben und ist seit Jahren die mit Abstand am stärksten wachsende Gemeinde in der Region München. Der Flächennutzungsplan ermöglicht ein Anwachsen auf bis zu Einwohner. Am nordwestlichen Ortsrand befindet sich die größte Neubau siedlung im Münchener Umland. In Kürze erfolgt der Vertrieb des Wohnquartiers Seewinkel (rd. 300 Häuser, Baubeginn Herbst 2014). Mehrere Bauträger bieten schlüsselfertige Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser an, etwa 10 % der Fläche werden im Einheimischenmodell vergeben. Ungeachtet der mittlerweile stark angestiegenen Preise ist mit einer sehr zügigen Vermarktung zu rechnen. Baugrundstücke werden am Bergfeld nicht angeboten und sind auch im gewachsenen Ortsbereich nur vereinzelt verfügbar. Geschosswohnungen werden in der Ortsmitte in kleineren Projekten errichtet. Vaterstetten Die Gemeinde (rund Einwohner) zählt dank der sehr guten Infrastruktur, des reizvollen Gartenstadtcharakters sowie einer ausgesprochen vorteilhaften Verkehrsanbindung (Lage an der A 94, A 99, B 304; zwei S-Bahn-Haltestellen) zu den bevorzugten Wohnorten im Münchner Osten. Die Miet- und Kaufpreise zählen zu den höchsten im Münchner Umland. Dabei gilt der Ortsteil Baldham mit als hochwertigste Wohngegend im Münchner Umland. Der Preisdruck ist bei sehr begrenztem Angebot in allen Segmenten enorm. Für Grundstückspreise in gesuchten Lagen werden mittlerweile mehr als / m² erzielt. Der Gemeindeentwicklungsplan sieht weiteres Wachstum vor. Neben der Erschließung kleinerer Areale auch in ländlichen Ortsteilen gilt der Bereich Vaterstetten Nordwest als künftiger Entwicklungsbereich. In naher Zukunft wird dort ein Teilbereich als Wohngebiet erschlossen. Zorneding Die Gemeinde erfuhr bis Ende der 90er-Jahre ein dynamisches Wachstum. Seitdem wurden mangels Verfügbarkeit keine größeren neuen Siedlungen ausgewiesen. Die Bevölkerungsentwicklung verläuft insgesamt stabil (rd Einwohner). Mit der südlichen Umfahrung der B 304 hat die Ortsmitte als Wohnstandort eine Aufwertung erfahren. Hier und in den Ortsteilen entstehen kleinere Neubauprojekte. Die Preise für Bauland liegen zwischen denen der Nachbargemeinden. Das begrenzte Flächenangebot hält die Preise auf hohem Niveau. Gabriele Rees / Josef Mairoth

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