5 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen

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1 5 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 5.1 Vorbemerkung zu den Gebäudebeschreibungen Grundlage für die Gebäudebeschreibung sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die Auskünfte der Eigentümerin. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. Ein Recht auf vollständige Beschreibung des Bewertungsobjektes kann nicht erhoben werden. Feststellungen sind nur insoweit getroffen worden, wie sie augenscheinlich erkennbar und aus der Sicht des Sachverständigen nachhaltig wertrelevant sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf der Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen (Elektro, Heizung, Wasser etc.) wurde nicht geprüft, im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Vorhandene Abdeckungen an Wänden, Böden und Decken wurden i.d.r. nicht entfernt. Versteckte Baumängel und Schäden (z.b. Rohrleitungsfraß) werden möglicherweise nicht vollständig erfasst. Sie wurden insoweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. 5.2 Bungalow Art des Gebäudes, Baujahr und Modernisierung Art des Gebäudes: Eingeschossiger Bungalow, die vorgelagerte Terrasse ist unterkellert. Baujahr: Modernisierung: 1980; im Jahr 1986 um das Wohnzimmer und das Bad erweitert (lt. /U9/). Die bauliche Erweiterung entspricht ca. 38 % 1 des Gesamtgebäudes. Das mittlere Baujahr wird folglich auf geschätzt. Für die nachfolgende Wertermittlung kommen nur die Modernisierungen innerhalb eines 15-jährig zurückliegenden Zeitraums bis zum Stichtag in Betracht. Diesbezüglich können bis auf den Austausch einzelner Fenster, keine Modernisierungen in Ansatz gebracht werden. Informativ: Im Jahr 1999 wurden die Fenster erneuert, das Dach neu gedeckt, das Bad modernisiert, eine Gaswandtherme installiert, die Elektroinstallation modernisiert und die Heizkörper erneuert. Am Stichtag besteht an diesen Bauteilen jedoch bereits tlw. erneuter Modernisierungsbedarf. Hinweis: Gegebenenfalls werden in der nachfolgenden Wertermittlung zusätzlich auch die, den Wertermittlungsansätzen (Normalherstellungskosten und Mietansatz) zugrunde gelegten, unmittelbar erforderlichen Arbeiten zur Sanierung/Modernisierung des Gebäudes, fiktiv als bereits durchgeführt, berücksichtigt Ausführung und Ausstattung Gebäudekonstruktion (Wände, Decken, Hauseingang) Konstruktionsart: Massiv. Fundamente: Umfassungswände: Innenwände: Geschossdecke: Hauseingang: Betonfundamente. Mauerwerk; Putzfassade ohne zusätzliche Wärmedämmung. Überwiegend Mauerwerk. Holzbalkendecke in Verbindung mit der Dachkonstruktion. Der Hauseingang befindet sich auf der Nordwestseite des Gebäudes und ist über die vorgelagerte Terrasse zur erreichen. 1 rd. 23 m² von 61 m² Gesamtwohnfläche x 0, x 0,38 = 1982,28; rd Sachverständigenbüro Heiko Wilke Ahornring 9, Roggentin Tel. (0172) Seite 11

2 Dach Dachform: Dacheindeckung: Dachdämmung: Dachentwässerung Südöstlich abfallendes, flaches Pultdach. Rote Kunststoffplatten mit Ziegeloptik. Lt. Auskunft der Eigentümerin vermutlich vorhanden. Vorgehängte Dachentwässerung in Zinkblechausführung. Bodenbeläge, Wand- und Deckenbekleidungen Wohn- und Schlafräume: Bodenbeläge: Überwiegend einfache Textilbeläge; am Stichtag stark renovierungswürdig. Wandbekleidungen: Deckenbekleidungen: Küche: Bodenbeläge: Wandbekleidungen: Deckenbekleidungen: Bad: Bodenbeläge: Wandbekleidungen: Deckenbekleidungen: Fenster, Türen und Tore Fenster: Haustür: Innentüren: Bodenfliesen. Überwiegend einfache Tapete mit Farbanstrich; am Stichtag stark renovierungswürdig; Fliesenspiegel. Bodenfliesen. Wandfliesen mit Fliesenbordüre. Isolierverglasung mit Kunststoffrahmen und Dreh-/Kippbeschlägen; rückwärtig auch als Schiebetür ausgeführt. Einflügelige Holztür mit Glaseinsätzen und Standardbeschlägen. Einfache Türen aus Holzwerkstoffen mit einfachen Beschlägen. Elektro- und Sanitärinstallation, Heizung und Warmwasserversorgung Elektroinstallation: Überwiegend einem einfachen bis mittleren Standard entsprechend; nur wenige Lichtauslässe und Steckdosen. Sanitärinstallation: Heizung und Warmwasseraufbereitung: Überwiegend einem mittleren Standard entsprechend; ein Bad mit Wanne, Stand-WC, Hänge-Spülkasten und Waschbecken; ein separates WC mit Stand- WC, Hänge-Spülkasten und Waschbecken. Zentrale Gaswandtherme im Bad; Kompaktheizkörper mit Thermostatköpfen; Leitungen überwiegend auf Putz. Zentrale Warmwasseraufbereitung. Anmerkung: Eine umfassende Wärmebedarfsermittlung für das Bewertungsobjekt konnte nicht durchgeführt werden und würde auch den Rahmen dieses Gutachtens sprengen. Sachverständigenbüro Heiko Wilke Ahornring 9, Roggentin Tel. (0172) Seite 12

3 Besondere Bauteile, besondere Einrichtungen Besondere Bauteile: Der sanierungswürdige Terrassenvorbau samt Unterkellerung, Terrassenbelag, massiver Brüstung und massiver Treppe. Besondere Einrichtungen: Keine wertprägenden besonderen Einrichtungen vorhanden Zustand des Gebäudes Der Bungalow macht am Stichtag einen standfesten Eindruck. Während der Ortsbesichtigung wurden jedoch Unterhaltungsbesonderheiten festgestellt, die das Maß einer regelmäßigen Bewirtschaftung und Instandhaltung wertprägend übersteigen. An den feuchten Innenwänden haben sich z.t. großflächige, schimmelartige Beläge gebildet. Der Sachverständige empfiehlt eine nachträgliche Wärmedämmung der Außenwände und eine ausreichende Belüftung des Gebäudes. Aufgrund der Schimmelbildung besteht an sämtlichen Bodenbelägen, Wand- und Deckenbekleidungen Renovierungsbedarf. Vermutlich sind auch Teile des Mauerwerks zu sanieren. Die Heizkörper sind tlw. bereits unansehnlich und sollten zum Teil erneuert werden. Das Bad, das WC und die Küche wirken ebenfalls abgewohnt. Die Innentüren sind abgewohnt. Das Fensterglas der rückwärtigen Schiebetür hat einen Riss. Die Funktionsfähigkeit der Türmechanik ist eingeschränkt. Die Wände und die Decke der Terrassenunterkellerung sind mit Feuchtigkeit durchzogen. Aufgrund dessen bestehen bereits partielle Schäden am Mauerwerk, sodass an der Terrasse und der Unterkellerung grundlegender Sanierungsbedarf herrscht. Der Grundriss ist nicht in jedem Fall zweckmäßig. Im Sockelbereich der Fassaden besteht Sanierungsbedarf. Insgesamt wird dem Bewertungsobjekt ein wesentlicher Unterhaltungsstau attestiert. 5.3 Außenanlagen Außenanlagen sind alle durch bauliche und nicht bauliche Maßnahmen auf dem Grundstück entstandenen Gegebenheiten, die nicht zum Gebäude gehören und nicht bereits im Bodenwert berücksichtigt sind. Bei dem Bewertungsgrundstück sind dies im Wesentlichen: die Versorgungsleitungen von der Grundstücksgrenze bis in das Gebäude, die Einrichtungen der dezentralen Abwasserentsorgung, die vorhandenen Einfriedungen, sowie die Rasenanlagen, die Sträucher, der Baumbestand und die sonstigen Pflanzungen. Der Umfang der Außenanlagen ist als durchschnittlich und der Pflegezustand infolge des längeren Leerstands als ungepflegt einzuschätzen. 5.4 Unterhaltungsbesonderheiten: Herstellungs-/Instandsetzungs-/Modernisierungsstau Hier sind vor allem die Besonderheiten des Bewertungsobjekts zu berücksichtigen, die von dem Bau- und Unterhaltungszustand des der vorliegenden Wertermittlung unterstellten, üblich instandgehaltenen, alterswertgeminderten Vergleichsgebäudes (z.b. Normgebäude im Sachwertverfahren) abweichen. Insofern sind an dieser Stelle auch die in den Wertermittlungsansätzen (Auswahl der Normalherstellungskosten und Mietansatz) nicht vermeidbar abweichenden Konstruktions- und Ausstattungsmerkmale sowie die fiktiv als bereits durchgeführt unterstellten, unmittelbar erforderlichen Arbeiten zur Beseitigung des Instandsetzungsstaus sowie einer möglichen Sanierung/Modernisierung ausgleichend zu berücksichtigen, insoweit sie das Maß einer regelmäßigen Bewirtschaftung und Instandhaltung wertrelevant übersteigen. Unter wie vor genanntem Aspekt wurden im Rahmen der Ortsbesichtigung Instandsetzungs- und Modernisierungsbesonderheiten festgestellt, die das übliche Maß einer regelmäßigen Bewirtschaftung und Instandhaltung übersteigen. Das betrifft im Wesentlichen die vorstehend aufgeführten Zustandsbesonderheiten des Bungalows. Da die durchgeführte Ortsbesichtigung nur zerstörungsfrei erfolgen konnte und keinesfalls die Intensität Sachverständigenbüro Heiko Wilke Ahornring 9, Roggentin Tel. (0172) Seite 13

4 eines Bauschadensgutachtens erreichen kann, ist regelmäßig zu vermuten, dass es weitere Unterhaltungsbesonderheiten gibt, die einer üblichen Inaugenscheinnahme verborgen bleiben müssen. Der Investitionswert der notwendigen und bei der Auswahl der in diesem Gutachten verwendeten Wertermittlungsansätze (s.o.) fiktiv als bereits abgeschlossen unterstellten Modernisierungsarbeiten wird auf der Grundlage der in /L14/ empfohlenen Herstellungskosten abgeleitet und vom Sachverständigen auf ca. 700,00 /m² Wohnfläche, inkl. Baunebenkosten in Höhe von ca. 18 % geschätzt. Darüber hinaus sind Investitionen für die reine Schadensbeseitigung ohne modernisierenden Charakter in Höhe von ca ,00, inkl. Baunebenkosten in Höhe von ca. 18 % erforderlich. In und an dem Gebäude befinden sich mehrere modernisierungswürdige Bau- bzw. Ausstattungsteile (z.b. Bad, Fassadendämmung, Innenausbau; vgl. Punkt Zustand des Gebäudes ). In den Vergleichsobjekten und Vergleichskaufpreisen sind zumeist bereits modernisierte und bereits genutzte Bau- bzw. Ausstattungsteile enthalten. Als Zweitnutzer können Erwerber bebauter Immobilien diese Bauteile üblicherweise nicht mehr selbst gestalten. Hinzu kommt der merkantile Aspekt, dass das Objekt bereits benutzt ist. In dieser Wertermittlung werden deshalb die vorläufigen Verfahrenswerte und die sonstigen Wertermittlungsdaten zunächst aus diesen Vergleichskaufpreisen und damit unter der Annahme ermittelt, dass die jeweiligen Bau- und Ausstattungsteile schon modernisiert aber auch vom Voreigentümer genutzt sind. Bei den in den Kaufpreisüberlegungen von Kaufinteressenten als selbst durchzuführen beinhalteten Modernisierungen ist in Betracht zu ziehen, dass ihm als Erwerber dann die Möglichkeit zufällt, diese Maßnahmen nach seinen eigenen Vorstellungen gestalten zu können und er der Erstnutzer dieser Investitionen sein kann, was hingegen einen positiven Umstand für ihn darstellt. Darum wird in dieser Wertermittlung für die durch den Erwerber gestaltbaren Investitionsmaßnahmen noch ein aus dem Immobilienmarkt abgeleiteter Gestaltungs- und Erstnutzungszuschlag (GEZ) angebracht. Von dem so ermittelten Gestaltungs- und Erstnutzungszuschlag des modernisierten Objekts werden dann die gesamten Investitionskosten sowie sonstige investitionsbezogene Werteinflüsse (z.b. Ertragsminderung während der Bauzeit) in Abzug gebracht. Es wird darauf hingewiesen, dass die Kosten für Schönheitsreparaturen (z.b. Renovierung der Wand-, Fußboden und Deckenbekleidungen) im Rahmen des Üblichen nicht gesondert wertmindernd berücksichtigt werden. Diese fallen bei allen zur Eigennutzung erworbenen Objekten vor Einzug an; deshalb sind diese in den Vergleichskaufpreisen und den daraus abgeleiteten Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Vergleichsfaktoren) und somit in den vorläufigen Verfahrenswerten enthalten. Aufgrund der in dieser Wertermittlung unterstellten Unterhaltungsmaßnahmen, entfällt jedoch ein Teil der in den vorläufigen Verfahrenswerten enthaltenen Kosten auch auf Schönheitsreparaturen. Um Doppelberücksichtigungen zu vermeiden, ist dieser Anteil daher entsprechend des unterstellten Modernisierungsgrades in Abzug zu bringen. Sachverständigenbüro Heiko Wilke Ahornring 9, Roggentin Tel. (0172) Seite 14

5 Anlage 4: Schematische Darstellung der Grundrisse (nicht maßstäblich) Bad Wohnen WC Küche Schlafen Eingangsbereich / Essen Terrasse Sachverständigenbüro Heiko Wilke Ahornring 9, Roggentin Tel. (0172) Seite 37

6 Anlage 5: Fotodokumentation 1 2 Nordwestansicht des Bungalows Nordostansicht des Bungalows 3 4 Südostansicht des Bungalows Terrassenunterkellerung 5 6 Terrassenunterkellerung Decke der Terrassenunterkellerung Sachverständigenbüro Heiko Wilke Ahornring 9, Roggentin Tel. (0172) Seite 38