»Aktuelle Fragen zur Eigentümerversammlung«

Transkript

1 6. Wuppertaler Wohnungseigentumstag 31. Oktober 2009»Aktuelle Fragen zur Eigentümerversammlung«RA Jan-Hendrik Schmidt, Hamburg S. 1

2 Themenübersicht I. Funktion der Eigentümerversammlung (EV) II. Notwendige und hinreichende Bestimmtheit von Sanierungs- und Zahlungsbeschlüssen III.Neutralitätspflicht des Verwalters in der EV IV.Erzwingung einer EV durch einen Eigentümer V. Ausbleibende Hausgeldzahlungen S. 2

3 I. Funktion der Eigentümerversammlung (EV) Willensbildungsorgan im weiteren Sinne (Information, Diskussion, Beratung, Willensbildung) Höchstes Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft Rechtsverbindliche Willensbildung im Innenverhältnis und für das Außenverhältnis durch Beschluss, z.b. über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums Rechtsverbindlichkeit des Beschlusses für alle aktuellen und künftigen Wohnungseigentümer ( 10 Abs. 4 WEG) S. 3

4 II. Notwendige und hinreichende Bestimmtheit von Sanierungs- und Zahlungsbeschlüssen Eigentümerbeschlüsse binden alle aktuellen und künftigen Wohnungseigentümer (WEer). Aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit müssen Beschlüsse daher inhaltlich bestimmt genug sein. Unbestimmte Beschlüsse sind fehlerhaft, d.h. je nach Schweregrad des Mangels anfechtbar oder sogar nichtig. Abgrenzungskriterium: Durchführbarkeit Haftungsrisiko des Verwalters: 49 Abs. 2 WEG! S. 4

5 1. Sanierungsbeschlüsse Zusammenspiel der Zuständigkeitsbereiche von EV und Verwalter Verwalter muss Beschlüsse»herbeiführen«Das Bestimmtheitserfordernis umfasst alle wesentlichen Eckpunkte der Sanierung Delegation auf Verwalter/Beirat/ Ausschuss nur in engen Grenzen zulässig S. 5

6 Was sind wesentliche Eckpunkte? Was wird wie saniert? Durch welche(n) Auftragnehmer? Wann? Auf der Grundlage welcher Angebote? Zu welchem Preis? Werden Fachleute (Ingenieur, Architekt) hinzugezogen für Sanierungskonzept, Ausschreibung/Leistungsverz., Baubetreuung, Abnahme usw.? Wie wird die Maßnahme finanziert? S. 6

7 Muster Grundlagenbeschluss : Beschlussantrag: Die EV beschließt, dass instand gesetzt wird. Die Verwaltung wird beauftragt und ermächtigt, das Ingenieurbüro mit der Erstellung eines Sanierungskonzepts über die erforderlichen Arbeiten zu beauftragen und bis zur nächsten EV ein Angebot und mindestens 2 Vergleichsangebote einzuholen. Über die konkrete Auftragsvergabe beschließt dann die EV. Ja-Stimmen: Nein-Stimmen Enthaltungen: Beschlussergebnis: S. 7

8 Muster Ausführungsbeschluss : Beschlussantrag: Die EV beschließt, dass instand gesetzt wird. Die Verwaltung wird beauftragt und ermächtigt, die Fa. mit den Arbeiten zu beauftragen auf der Grundlage des Angebots Nr. vom nebst Nachtragsangebot vom mit der Maßgabe, dass von den angebotenen Varianten die Variante ausgeführt wird. Mit der Baubetreuung und Abnahme wird beauftragt gem. Angebot vom Die Finanzierung erfolgt aus der Instandhaltungsrücklage. Die Auftragvergabe erfolgt zeitnah nach Bestandskraft des vorliegenden Beschlusses. Ja-Stimmen: Nein-Stimmen Enthaltungen: Beschlussergebnis: S. 8

9 Delegation von der EV auf andere Organe Grundsätzlich entscheidet über das»ob«und»wie«einer Sanierung die EV. Nur in engen Grenzen gestattet die Rechtsprechung die Delegation der Festlegung wesentlicher Eckpunkte der Vergabe auf den Verwalter und/oder andere Organe (z.b. Beirat, Bauausschuss) Anschaulich LG München I, Beschluss vom T 4472/08, ZMR 2009, 398; bestätigt von OLG München OLGR München 2009, 387, wenn auch zu dem Sonderfall einer Fortsetzungssanierung) S. 9

10 Beschluss über die Sanierung der Blechdächer über den Häusern und 21. Kosten ca ,00 (basierend auf der Ausschreibung vom letzten Jahr) Es wurde nachfolgender Antrag gestellt: Die WEG beschließt die Sanierung der Blechdächer über den Häusern und 21 zu Kosten von ca ,00, wobei eine maximale Obergrenze von ,00 nicht überschritten werden darf. Die Sanierung soll im Sommer/Herbst 2007 ausgeführt werden. Zur Auftragsvergabe werden mindestens drei Angebote eingeholt und der Auftrag wird in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat vergeben. Beschlussergebnis: Mehrheitlich angenommen [ ] S. 10

11 Muster Delegationsbeschluss : Beschlussantrag: Die EV beschließt, dass die Dachleckage über der Wohnung instand gesetzt wird durch Aufbringung einer zusätzlichen Abdichtungsbahn aus Bitumen oder einem anderen geeigneten Material gem. der fachlichen Empfehlung der die Notabdichtung ausführenden Fa. zum Preis von geschätzten bis max EUR brutto. Die Verwaltung wird beauftragt und ermächtigt, 3 Vergleichsangebote einzuholen und die Arbeiten nach Rücksprache mit dem Beirat an den nach dem Preis-Leistungs-Verhältnis besten Anbieter zu vergeben. Die Bezahlung erfolgt Ja-Stimmen: Nein-Stimmen Enthaltungen: Beschlussergebnis: S. 11

12 2. Zahlungsbeschlüsse Doppeltes Haftungsrisiko für den Verwalter bei zu unbestimmtem Beschluss über eine Sonderumlage (SU) Gesamtbetrag (exakt) der SU festlegen Kostenverteilerschlüssel festlegen bzw. nennen Fälligkeit(en) datumsmäßig festlegen Ggf. Ratenzahlung festlegen Ggf. Verwalterermächtigung mit beschließen, fällige Beiträge notfalls mit gerichtlicher Hilfe beizutreiben Problem: Fälle des 16 Abs. 4 WEG S. 12

13 Problem: SU mit abweichendem Verteilerschlüssel Beispiel: EV will Aufzug einbauen und die Baukosten nicht nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel umlegen, sondern nach Geschosshöhe. Die Maßnahme soll durch eine SU finanziert werden. Frage: Was ist zu beachten? Stichworte: 16 Abs. 4 WEG. Was heißt allg. Schlüssel? 1 od. 2 Beschlüsse? Hilfsschlüssel für Anfechtungsfall mit beschließen? S. 13

14 III. Neutralitätspflicht des Verwalters in der EV Der Verwalter ist dem Verbandsinteresse und dem Gesamtinteresse aller WEer verpflichtet. Bei rechtlichem Beratungsbedarf über Rechte und Pflichten der WEer darf der Verwalter unangekündigt einen Rechtsanwalt mit in die EV bringen, damit dieser im Gesamtinteresse aller WEer über die Rechtslage berät. Ist aber schon vor der EV ein konkreter Interessengegensatz zwischen den WEern erkennbar, verbietet sich eine solche Vorgehensweise (BayObLG NJW-RR 2004, 1312 zu einem Wintergartenanbau). S. 14

15 IV. Erzwingung einer EV durch einen WEer Kurzum: Die Rechtsprechung ist eigentümerfreundlich! 24 Abs. 1 (1x jährlich) und Abs. 2 (>25%-Quorum) WEG sind nicht abschließend. Allgemein gilt, dass jeder einzelne WEer allein die Einberufung der EV erst recht die Aufnahme bestimmter TOP in die Einladung fordern kann, wenn ein sachlicher Grund gegeben und ein Zuwarten bis zur nächsten EV angesichts des Beschlussgegenstandes unzumutbar ist. Der Anspruch folgt aus 21 Abs. 4 WEG und ist gerichtlich einklagbar. (OLG Frankfurt/M., Beschl. v W 426/05) S. 15

16 V. Ausbleibende Hausgeldzahlungen Beispiel: WEer X zahlt Hausgeld nur schleppend, teils auch gar nicht. Die WEG bekam ihr Hausgeld dann nur durch Klage und Zwangsvollstreckung. Befund: Drohende Zahlungsunfähigkeit des X Vorsorgemaßnahmen bei Hausgeldbeschlüssen: Wirtschaftsplan nur mit auflösend bedingter Verfallklausel beschließen lassen! Erhöhung der laufenden monatlichen Vorschüsse im WP sicherer als Liquiditäts-SU bei Zahlungsausfall! S. 16

17 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! S. 17