Kapitel 1 des Berichts der Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften

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1 Kapitel 1 des Berichts der Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften Stand: 2004 Hinweis: Neuer Herausgeber dieser Online-Veröffentlichung ist das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB). Das Dokument wurde von der Internetseite des ehemaligen Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) übernommen. Denn mit Beginn der 18. Legislaturperiode sind verschiedene Aufgabenbereiche unter den Bundesministerien neu verteilt worden. Seitdem ist das BMUB auch für Bauen, Wohnen und Stadtentwicklung zuständig. Grundlage hierfür ist der Organisationserlass der Bundeskanzlerin vom 17. Dezember Herausgeber: Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) Presse- und Informationsstab Stresemannstraße Berlin Telefon: Telefax: service@bmub.bund.de Internet: Zuständiges Referat: SW II 2

2 Wohnungsgenossenschaften Potenziale und Perspektiven Kapitel1 des Berichts der Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften 1 Merkmale von Wohnungsgenossenschaften Was sind die besonderen Merkmale von Wohnungsgenossenschaften? Was unterscheidet Wohnungsgenossenschaften von anderen Unternehmensformen einerseits und als Eigentümer und Anbieter von Wohnraum andererseits? Dieser Frage soll im Rahmen dieses Eingangskapitels nachgegangen werden. Dazu erfolgt zunächst ein Blick auf die Prinzipien, die das genossenschaftliche Wesen bestimmen. Als zentrales Prinzip wird dann der Förderauftrag näher beleuchtet, um im Anschluss das Zielsystem darzulegen. Abschließend werden noch einmal zusammenfassend die Vorteile der Wohnungsgenossenschaft für die Mitglieder gegenüber anderen Organisations- und Wohnformen dargelegt. 1.1 Die genossenschaftlichen Prinzipien Die genossenschaftlichen Prinzipien haben seit dem Ende des 19. Jahrhunderts Bestand und stellen die Grundlage für die Unternehmensphilosophie der Wohnungsgenossenschaften dar. Diese enthalten indirekt die Ziele und Werte genossenschaftlichen Handelns. 1 Gleichzeitig dienen die Prinzipien der Abgrenzung gegenüber anderen Organisationsformen, indem sie die Grundidee spezifizieren. Die folgende Abbildung macht die Struktur genossenschaftlicher Prinzipien deutlich (Abb. 1.1). Danach wird zwischen den Wesensprinzipien und den Verfahrensprin.zipien unterschieden. Verfahrensprinzipien dienen in erster Linie als Normen für die Gestaltung der Geschäftspolitik und sind insoweit variabel, als dass Veränderungen dieser Prinzipien das Wesen der Wohnungsgenossenschaft nicht in Frage stellen. Essenziell für die Bestimmung des genossenschaftlichen Selbstverständnisses sind die Wesensprinzipien. Diese beinhalten das absolute Wesensprinzip und die begrenzt variablen Wesensprinzipien (Strukturprinzipien). Das absolute Wesensprinzip 1 Zur Unternehmensphilosophie der Wohnungsbaugenossenschaften vgl. Lenemann 1999, S. 54 ff.

3 beinhaltet die optimale Förderung der Mitglieder. Das Förderungsprinzip ist damit die oberste Leitmaxime jeder Genossenschaft und stellt das Unternehmerische Grundziel der Wohnungsgenossenschaft dar. Abb. 1.1 Die genossenschaftlichen Prinzipien Zu den Strukturprinzipien zählen die Prinzipien der Selbstverwaltung, Selbstverantwortung sowie der Selbsthilfe. Diese dienen der Mitgliederförderung und sind diesem Ziel unterzuordnen. Die Strukturprinzipien sind begrenzt variabel, sofern das Abweichen davon eine bessere Zweckerfüllung zur Folge hat. Aus diesen Prinzipien werden die Unterschiede von Wohnungsgenossenschaften gegenüber anderen Wohnungsunternehmen deutlich: Das Förderungsprinzip steht als absolutes Wesensprinzip im Mittelpunkt des genossenschaftlichen Handelns. Daraus folgt, dass das eingesetzte Kapital dem Förderzweck dient. Der erwirtschaftete Gewinn hat ausschließlich den Zweck der sozialen oder wirtschaftlichen Förderung, nicht eines Entgelts der Mitglieder. Ausgangspunkt genossenschaftlicher Aktivitäten ist die solidarische Selbsthilfe. Grundlage ist das autonome Eigeninteresse des einzelnen Mitglieds, das durch den Zusammenschluss seine individuelle Stellung verbessert. Die genossenschaftliche Selbsthilfe drückt sich in der Mitgliederförderung aus und äußert sich beispielsweise in der Bereitstellung zusätzlicher Ressourcen in Form von eigenen Arbeitsleistungen und praktizierter Nachbarschaftshilfe. Die Aufbauorganisation und Unternehmensführung ist traditionell auf die Selbstverwaltung durch die Mitglieder ausgerichtet. Die Mitglieder sind direkt oder indirekt an der Willensbildung und Kontrolle des genossenschaftlichen Geschäftsbetriebes beteiligt. 2 Die Willensbildung der Mitglieder basiert auf 2 Allerdings nur in den Grenzen der durch das genossenschaftliche Statut beschränkten ( 6 Abs. 2 GenG) eigenverantwortlichen Leitung des genossenschaftlichen Unternehmens durch den Genossenschaftsvorstand ( 27 Abs. 1 GenG).

4 einem Kopfstimmrecht, nach dem jedes Mitglied unabhängig von der Anteilshöhe eine Stimme hat. 3 Das Prinzip der Selbstverantwortung äußert sich darin, dass die Mitglieder Ziel und Ursprung aller Handlungen der Genossenschaft sind. Dies schlägt sich darin nieder, dass Verluste des genossenschaftlichen Unternehmens das Förderkapital mindern und dass die Genossenschaftsmitglieder in der Genossenschaftsinsolvenz eine Nachschusspflicht treffen kann. Das Identitätsprinzip äußert sich in den verschiedenen Funktionen der Mitglieder, die Eigentümer, Entscheidungsträger und Abnehmer der erbrachten Leistung, aber auch Veranlasser und Betreiber sind. 1.2 Der Förderzweck nach dem Genossenschaftsgesetz (GenG) Das Genossenschaftsgesetz enthält Normen, die in unterschiedlicher Intensität das Wesen der Genossenschaft beschreiben. Sie lassen sich diesbezüglich vier Kategorien zuordnen: Identitätstragend Identitätssichernd Identitätsfördernd Identitätsneutral 1 GenG gilt dabei als identitätstragende Norm, die für das Wesen der genossenschaftlichen Vereinigungsform unverzichtbar ist. 4 Identitätssichernde Normen sind Vorschriften, die gewährleisten, dass der Förderzweck eingehalten wird. Zu den identitätsfördernden Normen zählen Bestimmungen, die zum Beispiel die Mitbestimmung und Selbstverwaltung garantieren. Identitätsneutrale Normen sind solche, die sich auch bei anderen Vereinigungsformen wieder finden. Der 1 GenG ist seit dem Erlass im Jahr 1889 unverändert geblieben. Nachfolgend ist die gesetzliche Bestimmung aus dem Genossenschaftsgesetz wiedergegeben: 3 Nach 43 Abs. 3 GenG ist auch ein Mehrstimmrecht von maximaldrei Stimmen je Mitglied möglich. In der Praxis wird aber in der Regel am Kopfstimmrecht festgehalten. 4 Vgl. Beuthien 2003

5 1 [Begriff der "eingetragenen Genossenschaft"; Genossenschaftsarten] (1) Gesellschaften von nicht geschlossener Mitgliederzahl. welche die Förderung des Erwerbes oder der Wirtschaft ihrer Mitglieder mittels gemeinschaftlichen Geschäftsbetriebes bezwecken (Genossenschaften), namentlich: 1. Vorschuss- und Kreditvereine, 2. Rohstoffvereine, 3. Vereine zum gemeinschaftlichen Verkauf landwirtschaftlicher oder gewerblicher Erzeugnisse (Absatzgenossenschaften, Magazinvereine), 4. Vereine zur Herstellung von Gegenständen und zum Verkauf derselben auf gemeinschaftliche Rechnung (Produktivgenossenschaften), 5. Vereine zum gemeinschaftlichen Einkauf von Lebens- oder Wirtschaftsbedürfnissen im Großen und Ablass im Kleinen (Konsumvereine), 6. Vereine zur Beschaffung von Gegenständen des landwirtschaftlichen oder gewerblichen Betriebes und zur Benutzung derselben auf gemeinschaftliche Rechnung, 7. Vereine zur Herstellung von Wohnungen erwerben die Rechte einer eingetragenen Genossenschaft" nach Maßgabe dieses Gesetzes. (2) Eine Beteiligung an Gesellschaften und sonstigen Personenvereinigungen einschließlich der Körperschaften des öffentlichen Rechts ist zulässig, wenn sie 1. Förderung des Erwerbes oder der Wirtschaft der Mitglieder der Genossenschaft oder, 2. ohne den alleinigen oder überwiegenden Zweck der Genossenschaft zu bilden, gemeinnützigen Bestrebungen der Genossenschaft zu dienen bestimmt ist. Eine Genossenschaft ist eine gesellschaftliche Vereinigung nach Art. 9 des Grundgesetzes und verfolgt demgemäß wie alle anderen gesellschaftlichen Vereinigungsformen einen von den Mitgliedern bestimmten gemeinsamen Zweck ( 705 BGB). Der Zweck aller gesellschaftsrechtlichen Vereinigungen wie auch Vereine ist die Förderung der Mitglieder, sofern Gesellschaftsvertrag oder Satzung nicht etwas anderes bestimmen. 5 Die Genossenschaft ist demnach nicht die einzige Vereinigungsform, deren Vereinigungszweck die Förderung der Mitglieder ist. Dies allein ist somit noch kein genossenschaftsspezifisches Merkmal. Ebenso wie bei anderen wirtschaftlichen Vereinigungen liegt der Zweck zudem darin, einen Überschuss zu erwirtschaften. Im Falle der Genossenschaft stellt sich aber die Frage, wie dieser erwirtschaftet und an wen und in welcher Form dieser verteilt wird. 6 Eine Genossenschaft ist demnach eine zweckgebundene Vereinigungsform, als ihr Zweck zwingend auf die Förderung von Erwerb oder Wirtschaft der Mitglieder gerichtet ist und der Fördergeschäftsverkehr der wesentliche Bestandteil ihrer unternehmerischen Tätigkeit ist. Das Prinzip der unbedingten Mitgliederförderung unterscheidet die Genossenschaften von allen anderen wirtschaftlichen Unternehmensformen. 7 Im Verhältnis zu anderen Vereinigungsformen hat die Genossenschaft aber kein Förderungsmonopol, denn die Förderung können auch andere Rechtsformen zum Ziel haben. 5 Vgl. Beuthien 2000, Rn Für Genossenschaften ergeben sich dabei zwei Besonderheiten:1. Der Vereinigungszweck darf weder darauf gerichtet sein, bestimmte Dritte zu fördern, noch darf er ausschließlich oder Oberwiegend gemeinnützig sein. Geschäfte mit Nichtmitgliedern dürfen nur geführt werden, wenn diese dem Zweck der Mitgliederförderung dienen. 2. Die Mitglieder müssen zugleich Kunden der Genossenschaft sein. vgl. dazu Beuthien 2000, Rn Vgl. Jäger 1998, S. 9.

6 Die inhaltliche Bestimmung des Förderzweckes erfolgt durch das Gesetz nur im Grundsatz. Nach 1 Abs. 1 Nr. 7 GenG ist dies die "Herstellung von Wohnungen". Dabei geht es nicht notwendigerweise um die Herstellung, sondern in erster Linie um die Versorgung der Mitglieder mit Wohnraum. Dies kann durch die Errichtung, den Ankauf oder die Anmietung von Wohnungen geschehen. Der Förderzweck einer Wohnungsgenossenschaft kann auch die Betreuung beim Bau von Wohnungen oder die Verwaltung von Wohnraum sein Das Zielsystem der Wohnungsgenossenschaften Da bei einer Wohnungsgenossenschaft die Mitglieder zugleich die Wohnungsnutzer sind, ist das Zielsystem vielschichtiger als bei anderen Unternehmen. 9 Die Grundlage des Zielsystems stellt das genossenschaftliche Leitbild dar, das sich aus den Prinzipien einer Fördergenossenschaft ergibt und die unternehmensindividuellen Wertmaßstäbe, das Selbstverständnis und die Unternehmensstrategie bestimmt. 10 Grundsätzlich unterscheiden sich Wohnungsgenossenschaften von anderen privatwirtschaftliehen Unternehmen durch ihren mitgliederbezogenen Förderzweck. Kennzeichnend für sie ist, dass die Genossenschaftsmitglieder zugleich die Kunden des genossenschaftlichen Unternehmens sind. Eine Wohnungsgenossenschaft ist also ein personenbezogener, von kollektiver Selbsthilfe getragener Förderwirtschaftsverein. Das genossenschaftliche Leitbild beinhaltet dabei, dass sich die gemeinsame Selbsthilfe mittels des genossenschaftlichen Gemeinschaftsunternehmens in möglichst viel Selbstverwaltung und Selbstverantwortung vollziehen soll. Der Förderungsauftrag stellt das Hauptziel einer Wohnungsgenossenschaft dar. Darüber hinaus verfolgt das genossenschaftliche Unternehmen ökonomische Ziele und erbringt soziale und kulturelle Leistungen (vgl. Abb. 1.2). Das ökonomische Ziel der Wohnungsgenossenschaften ist die Wahrung der wirtschaftlichen Überlebensfähigkeit des genossenschaftlichen Unternehmens. Soziale und kulturelle Leistungen bewirken über die rein wirtschaftliche Förderung der Mitglieder hinaus einen Zusatznutzen. Abb Das genossenschaftliche Zielsystem 8 Vgl. Beuthien 2000, Rn Vgl. Meijs 2000, S Vgl. Rnigle 1994, S. 10.

7 1.2.2 Die wirtschaftliche Förderung als Hauptziel Die Wohnungsgenossenschaft kann ihren Förderungsauftrag durch erwirtschaftete Überschüsse, preiswerte Nutzungsentgelte oder durch besondere Dienstleistungen erfüllen. Die Ausrichtung der wirtschaftlichen Tätigkeit von Wohnungsgenossen- schaften an der Mitgliederförderung lässt sich betriebswirtschaftlich als Dauerauftrag der Mitglieder an den Geschäftsbetrieb verstehen. Daraus lässt sich eine Verpflichtung der Wohnungsgenossenschaften ableiten, sich fortwährend den wandelnden Bedürfnissen der Mitglieder anzupassen. 11 Der wirtschaftliche Nutzen hat eine kurzfristige und eine langfristige Komponente. 12 Kurzfristig erfahren die Mitglieder einen Nutzen durch die Bereitstellung von Wohnraum und die preisgünstige Nutzungsgebühr. Langfristig bewirkt die Förderung eine Existenzsicherung der Mitglieder. Dies beinhaltet die Sicherheit, die ein genossenschaftlicher Nutzungsvertrag mit einem lebenslangen Wohnrecht bieten kann. Im Gegensatz zu erwerbswirtschaftlichen Wohnungsunternehmen entfällt bei Wohnungsgenossenschaften die Kündigungsoption, insbesondere die bei privaten Vermietern mögliche Eigenbedarfskündigung. 13 Dieser Nutzen, der sich den Genossenschaftsmitgliedern eröffnet und über die am Markt angebotenen Leistungen hinaus geht, wird als "Förderplus" bezeichnet. 14 Die Förderung ist genossenschaftsspezifisch, wenn die Leistungen ausschließlich den Mitgliedern zugutekommen und ein günstigeres Preis-Leistungsverhältnis als bei anderen Anbietern aufweisen. Damit heben sich Wohnungsgenossenschaften gegenüber ihren Konkurrenten ab und begründen ihre Existenzberechtigung und Attraktivität als Organisationsform. ln welchem Umfang tatsächlich gefördert wird, ist rechtlich nicht festgelegt. Als Untergrenze kann angenommen werden, dass eine Förderung der Mitglieder dann vorliegt, solange diese bei der Wohnungsgenossenschaft besser stehen als bei einem anderen Unternehmen. Der Wert einer Mitgliedschaft wird auch mit dem Begriff "Member Value" beschrieben. Die Obergrenze der Förderung definiert sich durch die wirtschaftliche Wettbewerbsfähigkeit der Genossenschaft Ökonomisches Ziel Wohnungsgenossenschaften unterliegen ebenso wie andere privatwirtschaftliche Unternehmen allgemein gültigen betriebswirtschaftliehen Grundsätzen. Vor diesem Hintergrund müssen sich Wohnungsgenossenschaften zunächst als Wirtschaftsunternehmen begreifen, um den Förderungsauftrag erfüllen zu können. Die Sicherung der ökonomischen Überlebensfähigkeit ist die Grundvoraussetzung dafür, dass der genossenschaftliche Förderauftrag bestmöglich erfüllt werden kann. Fördererfolg und Markterfolg stehen dabei in einem interdependenten Verhältnis. Eine im Wett- bewerb stehende Wohnungsgenossenschaft muss Markterfolg erzielen, um den Fördererfolg zu gewährleisten. Andererseits kann aber auch eine Wohnungsgenossenschaft am Markt erfolgreich sein, ohne dass sich zwingend ein Fördererfolg einstellt. 15 Der Markterfolg einer Wohnungsgenossenschaft ist demnach dem Ziel der Förderung nicht untergeordnet, sondern Voraussetzung für eine erfolgreiche Mitgliederförderung. ln der Konkurrenz mit anderen Wohnungsunternehmen kann der Fördererfolg aber auch zum Markterfolg beitragen. Eine mitgliederbezogene Geschäftspolitik bietet 11 Vgl. Riebandt-Korfmacher nach: Rädel 2000,S Vgl. Pohl, Hans, in: Järger 1998, S Vgl. Kapitel ,besonderer Kündigungsschutz 14 Vgl.Henzler nach:rädel 2000, S Vgl. Böttcher nach: Rädel2000, S. 52 f.

8 der Wohnungsgenossenschaft die Möglichkeit, sich von konkurrierenden Wohnungsunternehmen abzuheben Soziale und kulturelle Leistungen Neben der wohnungswirtschaftlichen Versorgung ihrer Mitglieder erbringen die Wohnungsgenossenschaften als (moderne) Dienstleistungsunternehmen soziale und kulturelle Nebenleistungen. Diese sind überwiegend Teil des wohnungsgenossenschaftlichen Leistungspaketes und somit vom wohnungsgenossenschaftlichen Förderzweck gedeckt. Sie dürfen darüber hinaus im Rahmen des allgemeinen vereinsrechtlichen Nebenzweckprivilegs Leistungen erbringen, soweit dies nicht dem Hauptziel der wirtschaftlichen Mitgliederförderung entgegensteht. Somit ergeben sich von Wohnungsgenossenschaft zu Wohnungsgenossenschaft jeweils spezifische Zielsysteme. Die Verfolgung kultureller und sozialer Ziele ergibt sich aus den individuellen Bedürfnissen der Mitglieder. Dahinter steht der Wunsch nach Wohnen in der Gemeinschaft oder nach gemeinschaftsähnlichen Wohnformen. Dazu kann die soziale Gestaltung des Wohnumfeldes mit sozialen Kontakten und einer intensiven Kommunikation zwischen den Mitgliedern zählen. Wohnungsgenossenschaften sind aufgrund ihrer Organisationsform und der demokratischen Struktur besonders geeignet, Versorgungsleistungen und soziale und kulturelle Aufgaben miteinander zu verbinden. 16 Dazu gehört,.gemeinschaft" als Förderleistung. Die genossenschaftliche Organisationsform begünstigt die Bildung sozialer Beziehungen und gemeinsamer Werte unter den Mitgliedern und die Entstehung von Gemeinschaft. Diese so genannten metaökonomischen Ziele umfassen immaterielle Güter, die physische und psychische Sicherheit beinhalten können. Im Zusammenhang mit der Bereitstellung von Wohnraum bedeutet dies eine Steigerung der Lebensqualität der Mitglieder. 17 Das Erbringen kultureller und sozialer Leistungen hängt jeweils von den Wohnungsgenossenschaften selbst ab und setzt die Berücksichtigung der individuellen Bedürfnisse voraus. Da sich die individuellen Bedürfnisse im Zeitverlauf ändern, ist eine ständige Erneuerung der Inhalte genossenschaftlicher Förderung erforderlich. Voraussetzung dafür ist die ausreichende Kommunikation innerhalb der Wohnungsgenossenschaft Vorteile und Potenziale für die Mitglieder Angesichts der hier dargestellten Besonderheiten der genossenschaftlichen Organisationsform lassen sich für die Genossenschaftsmitglieder in vielerlei Hinsicht Vorteile benennen, die den genossenschaftlichen Mehrwert gegenüber anderen Organisationsformen darstellen. 19 Durch den Zusammenschluss vieler Mitglieder in einer Wohnungsgenossenschaft wird eine gemeinsame wirtschaftliche Basis geschaffen. Ausgangspunkt genossenschaftlicher Aktivitäten ist die individuelle und kollektive Selbsthilfe. Grundlage dafür ist zunächst das autonome Eigeninteresse des einzelnen Mitglieds, das durch den Zusammenschluss seine individuelle Situation zu verbessern sucht. Die sich daraus ergebenden Größenvorteile bewirken eine ökonomische Effizienz in der 16 Vgl. Leinemann 1999,S Vgl. Arndt/Rogall1986, S Vgl. Kapitel 5.2.2, interne Kommunikation von Wohnungsgenossenschaften. 19 Zu den spezifischen Leistungspotenzialen von Wohnungsgenossenschaften im Rahmen von Stadtentwicklung und Stadtumbau vgl. Kapitel4.3.1.

9 Produktion, beim Erwerb und bei der Bewirtschaftung von Wohn- raum. Die genossenschaftliche Selbsthilfe kann sich zum Beispiel in Form von eigenen Arbeitsleistungen und praktizierter Nachbarschaftshilfe äußern. Ein Vorteil entsteht für die Mitglieder auch aus dem ldentitätsprinzip. Die zweifache Beziehung der Mitglieder zur Wohnungsgenossenschaft, die einerseits Kapitalanleger und andererseits Kunden des Unternehmens sind, führt dazu, dass sich der Gegensatz zwischen Vermietungskapital und Mieter- beziehungsweise Nutzerinteressen abschwächt. Wohnungsgenossenschaften müssen keine höchstmögliche Rendite erwirtschaften. Das Ziel ist die kostendeckende Bereitstellung von Wohnraum. Demzufolge gibt es keine nutzerfremden Kapitalinteressen. Die Mitglieder stellen in der Generalversammlung den Jahresabschluss fest und entscheiden dadurch über die Mittelverwendung. 20 Erwirtschaftete Überschüsse verbleiben in der Wohnungsgenossenschaft als Rücklagen für Modernisierung und Neubau. 21 Das eingesetzte Kapital dient somit ausschließlich der Aufrechterhaltung des Unternehmens und dem Zweck der Mitgliederförderung. Die gemeinschaftliche Selbsthilfe führt außerdem zu Langfristigkeit und sicherem Wohnen, da Ober Generationen Vermögen akkumuliert werden kann und gleichzeitig Ober diese langen Zeiträume der bewirtschaftete Grund und Boden keinen spekulationsbedingten Preissteigerungen unterliegt. Tradition, ein langfristiges Interesse an den Beständen und regionale Verbundenheit können daher zu den besonderen Merkmalen von Wohnungsgenossenschaften zählen. Im Gegensatz zu Mietern sind Genossenschaftsmitglieder wirtschaftliche Miteigentümer des genossenschaftlichen Gemeinschaftseigentums und erfahren aus dem genossenschaftlichen Förderprinzip Mietsicherheit und ein Dauernutzungsrecht, welches nur an die Einhaltung der Bedingungen des Nutzungsvertrages gebunden ist. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, dass die Genossenschaft den Mitgliedern für eine bestimmte Wohnung ein unbefristetes Dauerwohnrecht nach dem Wohneigentumsgesetz (WEG) einräumt. 22 Das Dauerwohnrecht ist dem Volleigentum weitgehend angeglichen und garantiert dem Erwerber mietfreies Wohnen. Die Immobilie verbleibt dabei weiterhin im Eigentum der Wohnungsgenossenschaft und wird von ihr verwaltet. Das genossenschaftliche Wohnen gewährleistet einen Schutz vor Verdrängung und Kündigung, der Ober die allgemeinen mietrechtlichen Bestimmungen hinaus geht und zur individuellen Existenzsicherung beiträgt. 23 Insofern handelt es sich um bestandssicheren Wohnraum, der in dieser Hinsicht mit dem individuellen Wohneigentum vergleichbar ist. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass die Mitgliederförderung eine Orientierung an den Bedürfnissen der Mitglieder bedingt und Wohnungsgenossenschaften besser auf sich verändernde Anforderungen an das Wohnen reagieren und eine hohe Wohnqualität sicher stellen können. Da der Kunde als Mitglied mitentscheidet, können individuelle Interessen ein- gebracht und gruppenspezifische Wohnbedürfnisse umgesetzt werden. Nicht zuletzt sind die demokratischen Prinzipien zu nennen. Die Aufbauorganisation und Unternehmensführung ist auf die Selbstverwaltung durch die Mitglieder ausgerichtet. Die Mitglieder sind direkt oder indirekt an der Willensbildung und Kontrolle des genossenschaftlichen Geschäftsbetriebes beteiligt. 20 Vgl. 48 Abs 1 GenG. 21 Dividenden werden in gewissem Umfang auch ausgeschüttet! Nahezu alle Wohnungsgenossen schatten haben nichtwohnende Mitglieder, die auf diesem Weg den wirtschaftlichen Vorteil ihrer Mitgliedschaft erfahren 22 Zum Dauernutzungsrecht und Dauerwohnrecht vgl. Kapitel Vgl. Kapitel , besonderer Kündigungsschutz.

10 Aus dem Prinzip der Selbstverantwortung folgt, dass im Gegensatz zu anderen Unternehmen die Interessen und Bedürfnisse der Mitglieder Ziel und Ursprung aller Handlungen der Genossenschaft sind. Aufgrund der Struktur der Selbstverwaltung mit ihren Mitgliederversammlungen sind Wohnungsgenossenschaften weitgehend frei vom Einfluss Dritter. Dadurch kann eine Wohnungsgenossenschaft nicht mehrheitlich bestimmt, aufgekauft oder übernommen werden. Eine Abhängigkeit besteht jedoch gegenüber Fremdkapitalgebern (zum Beispiel Banken), was sich in wohnungswirtschaftlichen Krisenzeiten als nachteilig herausstellen kann. Dies trifft aber ebenso für andere Unternehmensformen zu.