Grundstücksmarktbericht 2002 Stadt Potsdam

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1 Grundstücksmarktbericht 2002 Stadt Potsdam (AUSZÜGE) 1. Informationen über die Stadt Potsdam 2. Gesamtumsätze und deren Entwicklungen 3. Grundstücksteilmärkte 3.1 Unbebaute Bauflächen 3.2 Bebaute Grundstücke 3.3 Wohnungs- und Teileigentum 3.4 Land- und forstwirtschaftliche Flächen 3.5 Sonstige Flächen 4. Bodenrichtwerte 5. Sanierungsgebiete / Entwicklungsbereiche 6. Sonstige erforderliche Daten Gotische Bibliothek im Neuen Garten

2 2 1. Informationen über die Stadt Potsdam Die brandenburgische Landeshauptstadt Potsdam erstreckt sich auf einer Fläche von 109 km² beiderseits der seeartig erweiterten Havel. Sie grenzt unmittelbar an die Südwest-Grenze Berlins und ist zum größten Teil vom Landkreis Potsdam- Mittelmark umgeben. Durch Anschlüsse an die Autobahn A 115 bzw. A 10 und den Verlauf mehrerer Bundesstraßen durch das Potsdamer Stadtgebiet ist eine sehr gute Anbindung an das überregionale Verkehrsnetz gegeben. Gesamtfläche: Einwohner: Mittlere Höhenlage: 109 km² EW 35,5 m über Höhen-Null Topografischer Kartenausschnitt Erholungsfläche/ Parkfläche 6% Sonstiges 1% Wohnen 10% Handel und Dienstleistung/ Gewerbe und Industrie 13% Wasserfläche 11% Verkehrsfläche 9% Waldfläche 31% Landwirtschaftsfläche 19% Zum Stadtgebiet zählen neben der Gemarkung Potsdam die 1936 eingemeindeten Stadteile Babelsberg, Drewitz, Bornim, Bornstedt, Nedlitz und Sacrow, sowie die seit 1993 eingegliederten Orte Eiche und Grube. Mit der Umsetzung der beschlossenen Gemeindegebietsreform wird sich das jetzige Stadtgebiet im Herbst 2003 um ca. 78 km² erweitern.

3 3 Potsdam entwickelte sich im Laufe der Geschichte zu einer Residenz-, Garnisons- und Verwaltungsstadt. Das Besondere dieser reizvollen Stadt sind die vielen historischen Gebäude und die zum Weltkulturerbe zählenden Park- und Schlossanlagen, die jedes Jahr viele Besucher aus aller Welt anziehen. Durch Gründung vielfältiger Institute und Bildungseinrichtungen entwickelt sich Potsdam auch immer mehr zu einem bedeutenden Wissenschaftsstandort der heutigen Zeit. Neben der Funktion als Sitz der Landesregierung wird Potsdam auch von der Medienwirtschaft und dem Tourismus geprägt. Die Ansiedlung von zahlreichen Unternehmenszentralen der Wissenschaft und Wirtschaft verleiht der Stadt zusätzliche Entwicklungsimpulse. Der Prozess der Stadterneuerung wird durch die Anwendung des besonderen Städtebaurechts wesentlich geprägt. So sind seit 1992 für die Innenstadtbereiche Potsdams und Babelsbergs städtebauliche Sanierungsgebiete ausgewiesen. Für die Erschließung ehemals brachliegender Flächen im Bornstedter Feld und ehemaliger Industrie- und Gewerbeflächen in Babelsberg wurden städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen eingeleitet. 2. Gesamtumsätze und deren Entwicklungen Mit 7,9 Kaufverträgen pro Einwohnern ist der Umsatz bei Grundstücksverkäufen gegenüber dem Vorjahr leicht gefallen. Er liegt jedoch im Vergleich mit den anderen drei kreisfreien Städten im Land Brandenburg weiterhin an der Spitze. Geldumsatz pro Einwohner [ /EW] Cottbus Frankfurt/Oder Potsdam-Mittelmark

4 4 Beim Geldumsatz lag der Schwerpunkt auf dem Potsdamer Grundstücksmarkt bei den bebauten Grundstücken, wo ein Geldumsatz von + 42 % zu verzeichnen war. Mit einem Flächenumsatz von 53,6 ha wechselte im Berichtsjahr fast doppelt soviel unbebaute Baufläche wie im Vorjahr den Besitzer Gesamtanzahl der Urkunden Anteil am Gesamtjahresumsatz (%) unbebaute Bauflächen sonstige Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungsund Teileigentum andere Verträge Anzahl verwertbarer Verkäufe zum Vorjahr Flächenumsatz Geldumsatz zum Vorjahr Gesamt A - 16% 122,4 ha - 1% 299,9 Mio. + 19% AUSWAHL unbebaute Bauflächen bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum 152-6% 53,6 ha + 90% 33,2 Mio. - 4% % 51,5 ha - 8% 192,5 Mio. + 42% % ,2 Mio. - 8% A Als Grundlage für die Auswertungen des diesjährigen Grundstücksmarktberichtes konnten nur auswertbare Kaufverträge aus der Kaufpreissammlung verwendet werden.

5 ,6 Mio 500 Geldumsatz in Mio ,5 Mio 239,7 Mio 252,2 Mio 252,3 Mio 299,9 Mio unbebaute Bauflächen bebaute Grundstücke land- und forstwirtschaftliche Flächen / sonstige Flächen Wohnungs- und Teileigentum Erwerber Veräußerer 19% 31% 29% 27% 45% 10% 78% 46% 73% 64% 61% 51% 20% 26% Anzahl Geld Fläche Anzahl Geld Fläche Die Abbildung zeigt die Zusammensetzung des Veräußerer- bzw. des Erwerberkreises auf dem Grundstücksmarkt natürliche Personen öffentliche Hand sonstige juristische Personen 3. Grundstücksteilmärkte 3.1 Unbebaute Bauflächen Beim Teilmarkt unbebaute Bauflächen nimmt wie auch in den vorangegangen Jahren der individuelle Wohnungsbau den höchsten Stellenwert ein. Der hohe Umsatzanstieg bei den Baugrundstücken mit gewerblicher Nutzung ist auf einen einzelnen, flächenintensiven Kauffall im Potsdamer Norden zurück zu führen.

6 6 Grundstücksart Anzahl Flächenumsatz Geldumsatz AUSWAHL Individueller Wohnungsbau Geschosswohnungsbau Gewerbliche Nutzung % 12,3 ha - 21% 13,6 Mio. - 11% % 3,2 ha - 20% 6,2 Mio. + 11% % 36,5 ha + 7-fache 10,2 Mio. + 70% Im Jahr 2002 wurden beim Teilmarkt Individueller Wohnungsbau 13 % mehr Geld pro verkaufter Grundstücksfläche als im Vorjahr umgesetzt. Über das ganze Stadtgebiet verteilt wurden solche Grundstücke je nach Lage zu 95 /m² bis 280 /m² (erschließungsbeitragsfrei nach BauGB) veräußert. Im Jahr 2002 wurden durchschnittlich 200 /m² für zukünftige Gewerbeflächen gezahlt. Es zeigte sich, dass in Potsdam zum größten Teil Gewerbeflächen mit dienstleistungsorientierter Nutzung veräußert wurden. Weitere Aussagen zu differenzierten Preisgefügen für Gewerbeflächen sind im Grundstücksmarktbericht, der bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Potsdam erhältlich ist, zu finden. 3.2 Bebaute Grundstücke Die stark rückläufigen Umsatzzahlen bei den Mehrfamilienhäusern werden durch steigende bzw. gleichbleibende Umsätze bei den anderen Teilmärkten kompensiert. Daher war sowohl bei der Anzahl der Verträge als auch beim Geldumsatz eine steigenden zu verzeichnen. Die beim Geldumsatz steigende ist fast ausschließlich auf einzelne große und sehr kostenintensive Kauffälle im Bereich der Geschäfts- und Verwaltungsgebäude zurück zu führen. Mit 65 %-igem Anteil an dem Vertragsgeschehen von 2002 zählen die Ein- und Zweifamilienhäuser zu den am meisten erworbenen Objekten in der Stadt Potsdam.

7 7 Grundstücksart Anzahl Flächenumsatz Geldumsatz AUSWAHL Ein- und Zweifamilienhäuser, Villen % 21,4 ha + 7% % M e 23,6 Mio. - 29% Im Berichtsjahr wurden bei den Mehrfamilienhäusern für Grundstück und Gebäude durchschnittlich 455 pro Quadratmeter verkaufter Grundstücksfläche umgesetzt. In Auswertung der Verkäufe von Mehrfamilienhäusern wurden durchschnittlich gezahlt. Geldumsatz in Mio. Euro 200,0 175,0 150,0 125,0 100,0 75,0 50,0 25,0 0,0 Ein- und Zweifamilienhäuser, Villen Mehrfamilienhäuser Geschäfts- und Verwaltungsgebäude Gewerbliche Gebäude Bei den Ein- und Zweifamilienhäuser wurden für Gebäude und Grundstück durchschnittlich 310 pro Quadratmeter Grundstücksfläche und somit 4 % mehr als im Vorjahr gezahlt. 55 % der 206 registrierten Kaufverträge für Ein- und Zweifamilienhäuser bewegten sich in einer Kaufpreisspanne von bis Der Umsatzanteil von neuerbauten Häuser ist in den letztem Jahren kontinuierlich angestiegen. Wie auch in den vergangenen Jahren lagen die Schwerpunkte der Käufe hierbei in den Stadtteilen Potsdam und Bornim.

8 8 Bei den Verkäufen von Gebäuden mit den Baujahren 1920 bis 1950 hat sich in den letzten zwei Jahren eine Verlagerung der Kauffallzahlen zu Gunsten der Baujahre vor 1920 vollzogen. nach % 2002 Ein- und Zweifamilienhäuser % vor % % 3.3 Wohnungs- und Teileigentum Anders als in den vorangegangenen Jahren gewinnen die Weiterverkäufe, welche auch Zwangsversteigerungen beinhalten, immer mehr an Bedeutung. Waren es im Vorjahr lediglich 2 % der Vertragseingänge, lag der Anteil jetzt bei 7 %, gemessen an der Gesamtanzahl von Wohnungs- und Teileigentumsverkäufen. Anzahl Geldumsatz Gesamt % 73,2 Mio. - 8% % 71,3 Mio. - 8% Erstverkauf % 67,8 Mio. - 11% Weiterverkauf 35 2,9-fache 3,5 Mio. 2,7-fache Teileigentum % 1,9 Mio. + 11% Anzahl der Verkäufe (Baujahr bis 1990) Teileigentum 466 (Baujahr ab 1991) Mit 466 Vertragsabschlüssen im Jahr 2002 fällt die Anzahl zwar um ein Viertel geringer aus als im Vorjahr, pendelt sich damit jedoch auf den Umsatz von 1999/2000 ein. Der Schwerpunkt beim Verkauf lag auch 2002 mit 48 % im Stadtteil Babelsberg.

9 9 Im Jahr 2002 lag der Schwerpunkt beim Erstverkauf von zwischen und pro Quadratmeter Wohnfläche. Hier wurden hauptsächlich Zwei- bzw. Dreiraumwohnungen mit normaler Ausstattung in mittlerer Wohnlage veräußert. Kaufpreis / Wohnfläche in /m² (Baujahr nach 1990) Erstverkäufe (Baujahr vor 1960) (Baujahr 1960 bis 1990) 2002 Kaufpreise pro Wohnfläche Baujahr vor /m² (Erstverkauf) Baujahr 1960 bis /m² Baujahr ab /m² (Weiterverkauf, ohne Zwangsversteigerungen) /m² 3.4 Land- und forstwirtschaftliche Flächen In den Jahren 2000 bis 2002 wurden im Stadtgebiet Potsdam für Acker-, Grünland- und Obstbaulandflächen 0,25 /m² bis 1,95 /m² gezahlt. Die Bodenwerte für Ackerflächen liegen im unteren Drittel der angegebenen Preisspanne. Die Kaufpreise für Dauerkulturen, wie z.b. Obstbauland, bewegen sich in der oberen Hälfte der angegebenen Preisspanne. Auch wenn die Wald- und Wasserflächen ca. 40 % der Gesamtfläche der Stadt Potsdam ausmachen, wurden in den letzten Jahren für diese Nutzungsarten kaum Vertragseingänge registriert. Daher ist eine Aussage zu Preisen dieser Flächen nicht möglich.

10 Sonstige Flächen Nutzungsart Garten- und Erholungsflächen Dauerkleingärten Preisniveau (2000 bis 2002) 13, ,50 /m² 1, ,05 /m² 4. Bodenrichtwerte Die aktuellen Bodenrichtwerte wurden im Januar 2003 durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Potsdam ermittelt und beschlossen. Informationen über die Potsdamer Bodenrichtwerte können bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eingeholt werden. Hier sind auch die Potsdamer Bodenrichtwertkarten gegen eine Einzelschutzgebühr von 20,00 erhältlich. Entsprechend der Lage und der Grundstücksart sind in den nachfolgenden Tabellen einige typische Bodenrichtwerte dargestellt, die das Potsdamer Grundstückspreisniveau wiederspiegeln. Geschosswohnungsbau Lage Stadtteil Potsdam Stadtteil Babelsberg I (sehr gut) 330 /m² 230 /m² II (gut) 290 /m² 210 /m² III (einfach) 140 /m² --- Gemischt genutzte Bauflächen Lage Stadtteil Potsdam B Stadtteil Babelsberg I a (sehr gut) A 600 /m² A 300 /m² I b (gut) A 410 /m² --- II (durchschnittlich) /m² A A 220 /m² B A Anfangswertqualität in Sanierungsgebieten

11 11 Individueller Wohnungsbau - Bodenrichtwertniveau Nedlitz Bornstedt Bornim Eiche-Altes Rad Eiche-Ort Sacrow Havel Klein-Glienicke Domstraße Stahnsdorfer Straße Musikerviertel Forststraße Schäferfichten Alt Drewitz Hermannswerder Eigenheimsiedlung Stadtrandsiedlung 5. Sanierungsgebiete / Entwicklungsbereiche In der Stadt Potsdam gibt es einige förmlich festgelegte Sanierungsgebiete und Entwicklungsbereiche. Für einige dieser Gebiete wurden in der Bodenrichtwertkarte sanierungsbzw. entwicklungsunbeeinflusste Bodenrichtwerte dargestellt. Sanierungsgebiete Holländisches Viertel Fläche 15,6 ha 2. Barocke Stadterweiterung 33,0 ha Babelsberg Nord Babelsberg Süd Potsdamer Mitte Schiffbauergasse Entwicklungsbereiche Block 27 Bornstedter Feld Babelsberg II 75,4 ha 27,5 ha 30,3 ha 11,9 ha Fläche 2,9 ha 300,0 ha 76,0 ha Für den förmlich festgelegten Entwicklungsbereich Babelsberg II wurden Bodenrichtwerte mit Anfangswertqualität ermittelt und vom Gutachterausschuss Potsdam beschlossen. Sie

12 12 sind in einer gesonderten Karte dargestellt. Auskünfte über diese besonderen Bodenrichtwerte können bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eingeholt werden. 6. Sonstige erforderliche Daten Bei der Ermittlung der ortsüblichen Nutzungsentgelte sind nur die nach dem frei vereinbarten Entgelte mit vergleichbarer Nutzung heranzuziehen. In der nachfolgenden Tabelle ist eine Übersicht über die nach dem vereinbarten Entgelte dargestellt. Nutzungsart Jährliche Entgelte Stand Garagenstellplatz (Garage gehört dem Nutzer) Garage / Stellplatz / Garage Dez Erholung (unbebaut) Erholung (bebaut) 0,15...0,92 /m² 0,26...2,56 /m² Nov Ausführlichere Informationen zum Potsdamer Grundstücksmarkt, wie z.b. Bodenpreise für Gewerbeflächen, Kaufpreise pro Quadratmeter Nutzfläche bzw. Bruttogeschossfläche für Wohnhäuser; Marktanpassungsfaktoren u.ä., können Sie dem Druckexemplar des Grundstücksmarktberichtes entnehmen. Gegen eine Schutzgebühr von 15,00 ist der Grundstücksmarktbericht bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Potsdam erhältlich.