Privatisierung kommunaler Wohnungsgesellschaften in Berlin

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1 Privatisierung kommunaler Wohnungsgesellschaften in Berlin Beweggründe und Auswirkungen Vortrag vor dem Österreichischen Verein für Wohnbauförderung Donnerstag, 23.September 2010

2 Die Alternative Internationalisierung oder Sterben war vielerorts praktizierte Leitlinie in der Stadtentwicklung der Metropolen

3 Wohneinheiten in Deutschland nach Eigentumsform Insgesamt ,7 tausend Wohneinheiten im Jahr 2002 Mietwohneinheiten Eigentümerwohneinheiten 57,4 % 42,6 %

4 Eigentumsquoten Bundesrepublik Deutschland 60% 49% 49% 49% 51% 56% 57% 50% 45% 40% 30% 20% 10% 35% 36% 39% 40% 40% 42% 43% 31% 22% 13% 0% Berlin Hamburg Sachsen Bremen Meckl.-Vorpom. NRW Brandenburg Sachsen-Anh. Thüringen Deutschland Hessen Bayern Schl.-Holst. Baden- Württ. Niedersachsen Rheinl.-Pfalz Saarland Quelle: Statistisches Bundesamt; zugrunde gelegt wurden bewohnte Wohneinheiten

5 Eigentumsquote International 100% 90% 80% 70% 60% 56% 61% 64% 64% 65% 70% 70% 73% 82% 86% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 36% 43% Schweiz Deutschland * Frankreich Japan ** Kanada ** USA ** Schweden UK Australien ** Quelle: EUROCONSTRUCT/ifo Institut 2002 *) Statistisches Bundesamt 2002 **) Manfred G. Schmidt, Wohneigentum als Äquivalent sozialstaatlicher Sicherung? (Die Angaben basieren auf Erhebungen aus den 90er Jahren.) Belgien Irland Spanien

6 Ausgaben für die Förderung des Wohnungsbaus in Berlin *) Mio Euro Länder-Benchmark (2005) **) Senatsverwaltung für Finanzen; ab 2006 Projektion *) einschl. Städtebauförderung **) Schätzung; Zahlenangaben der Länder aufgrund unterschiedlicher Förderungsstrukturen teilweise nicht unmittelbar vergleichbar

7 Miethöhenverteilung in Berlin 40% v.h. des jeweiligen Bestandes 40% 35% 30% sozialer Wohnungsbau preisfrei 25% 22% 20% 18% 16% 15% 13% 15% 13% 10% 10% 12% 11% 7% 8% 5% 2% 3% 3% 2% 1% 0% 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00 5,50 6,00 6,50 7,00 Euro je Quadratmeter Senatsverwaltung für Finanzen

8 Schlussfolgerung der Finanzverwaltung Der GSW-Kaufpreis bedeutet für den Landhaushalt bei einem Zinssatz von 4% eine Zinsentlastung von rd. 16 Mio.. Nach dieser Renditenorm müssen die verbliebenen Beteiligungsgesellschaften eine jährliche Dividende von mindestens 100 Mio. erwirtschaften.

9 Bevölkerungsentwicklung und -struktur

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12 Wohnungswirtschaftliche Entwicklung und Struktur

13 Der wirtschaftliche Strukturwandel verändert die räumlichen Nutzungsfunktionen in den Berliner Bezirken Moderate Verbesserung der Arbeitsmarktlage aber stagnierende Einkommensentwicklung Stabile positive Einwohnerentwicklung mit einem steigenden Bevölkerungsanteil der über 65-Jährigen Gesicherte Wohnungsversorgung aber abnehmender Leerstand Zunehmende Ausdifferenzierung des Berliner Wohnungsmarktes in unterschiedliche Teilmärkte Trotz sinkender Haushaltsgrößen Anstieg der Haushalte Steigende Kaltmieten, starke Zunahme der Nebenkosten Gewandelte Eigentümerstrukturen am Wohnungsmarkt mit einem stark zurückgehenden Sozialwohnungsbestand Renditeerwartungen der Unternehmen konzentrieren sich auf Gebäude mit Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf (60% des Berliner Wohnungsbestandes ist 30 Jahre und älter)

14 Wohnungsversorgungsniveau

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17 Einkommenssituation und Wohnkostenbelastung

18 Einkommenssituation und Wohnkostenbelastung

19

20 Belastung der Haushalte nach Wohnkosten (GSW-Wohnungsmarktreport)

21 Stadtrendite vor Finanzrendite

22 Soziale Kosten der Privatisierung Institutionelle Veränderungen in der Wohnungswirtschaft Ungleichgewichte in der Verteilung des kommunalen Wohnungsbestandes Private Abschöpfung der Renditespielräumen Vermögensverluste Fehlende Akzeptanz

23

24 Neue Berechnungen der Senatsverwaltung für Finanzen zeigen auf, dass ein Halten des Wohnungsbestandes günstiger ist als deren Veräußerung. Hierbei wird eine Anlage des Verkaufserlös incl. eines Zinssatzes von 5% zu Grunde gelegt.

25 Wohnungspolitische Zielstellungen der Berliner SPD Das Wohnen in der Innenstadt darf kein Privileg für einkommensstärkere Schichten sein Den Zusammenhalt der Menschen und ihre finanzielle Leistungsfähigkeit wieder in den Mittelpunkt der Daseinsvorsorge rücken Stabilisierung des kommunalen Wohnungsbestandes Stadtrendite erhöhen Stadtfrieden bewahren

26 Mietenpolitische Zielstellungen der SPD-Berlin 1. Erarbeitung eines mittel- bis langfristiges Konzeptes für eine tragbare Mietenentwicklung im Sozialen Wohnungsbau sowie für den nicht preisgebundenen Wohnungsbau in Berlin vorlegen 2. Den Abschluss von Zielvereinbarungen mit den städtischen Wohnungsunternehmen zur sozialverträglichen Begrenzung des Mietanstiegs sowie der nutzerbedingten Betriebskosten 3. Städtische Wohnungsbaugesellschaften haben sicher zu stellen, dass zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausschließlich den Berliner Mietspiegel anwenden.

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