Verwaltungsschule des Kantons Schwyz. Gegenstand des Grundeigentums I. Grundstücke (vgl. ZGB 655 II, 943 I)

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1 Verwaltungsschule des Kantons Schwyz Vorlesung im Sachenrecht 4 Grundeigentum lic.iur. Samuel Droxler, Rechtsanwalt Gegenstand des Grundeigentums I. Grundstücke (vgl. ZGB 655 II, 943 I) 1 Gegenstand des Grundeigentums sind die Grundstücke i.s. des Gesetzes: 2 1. die Liegenschaften*; 2. die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte; (mind. 30 Jahre, z.b. Bau-, Quellenrecht: vgl. ZGB 779 III, 780 III) 3. die Bergwerke; 4. die Miteigentumsanteile an Grundstücken.** (der Grundbucheintrag ist bei Stockwerkeigentum zwingend, bei gewöhnlichem Miteigentum an Grundstücken freiwillig) *nicht bloss Fläche sondern 3D Körper (ZGB 667!) inkl. Bestandteile und Zugehör (ZGB 644 I, sofern keine Ausn.); auch private Gewässer, wie z.b. Teiche, Bäche ** Möglich Miteigentumsanteil an einem Miteigentumsanteil z.b. an einem Stockwerkeigentumsanteil oder an einem selbständ. & dauernden Baurecht. Erwerb des Grundeigentums (vgl. ZGB 656 ff.) Eintragung in das Grundbuch* (absolutes Eintragungsprinzip, bei rechtsgeschäftlichem Erwerb, Grundbucheintrag ist konstitutiv) «Bei Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung oder gerichtlichem Urteil erlangt indessen der Erwerber schon vor der Eintragung das Eigentum, kann aber im Grundbuch erst dann über das Grundstück verfügen, wenn die Eintragung erfolgt ist.» (ZGB 656 II, relatives Eintragungsprinzip; deklaratorischer Grundbucheintrag für spätere Verfügung zwingend!) Erwerbsarten (ZGB ) A) derivativer Eigentumserwerb, d.h. abgeleitet vom früheren Eigentümer B) originärer Eigentumserwerb (Hauptfall: Ersitzung, ZGB 661 ff.) *dient der Publizität, sprich der Offenlegung der bestehenden Rechtsverhältnisse (wie der Besitz bei der Fahrnis) 1

2 Derivativer Grundeigentumerwerb Zu unterscheiden: ob GB-Eintrag für Eig.erwerb erforderlich oder nicht (resp. ob absolute oder relative Eintragungsprinzip gilt)? Rechtsgeschäftlichen Erwerb von Grundeigentum: Eintragung in das Grundbuch = Erwerbsakt (absolute Eintragungsprinzip gem. ZGB 656 I), d.h. NUR durch Eintragung in das Grundbuch geht das Eigentum auf den Erwerber über (ZGB 971 I, z.b. OR 242 II). Hauptfall: Übereignung in Erfüllung eines Grundstückkaufvertrags (ZGB 656 I i.v.m. 657 I) Bsp. Übereignung in Erfüllung eines Grundstückkaufvertrags (ZGB 656 I i.v.m. 657 I; 963 I) Verfügungsgeschäft (Eigentumsübertragung) Bisherige Grundeigentümer (Veräusserer A) gibt eine Grundbuchanmeldung ab (für Eigentumsübertragung auf Erwerber B) Erwerbsakt des dinglichen Rechts durch Eintragung des neuen Eigentümers (B) (Käufer) im Grundbuch (=Erfüllung des Verpflichtungsgeschäft) => B ist Eig. A B Verpflichtungsgeschäft (Begründung einer Forderung) Schuldrechtlicher Vertrag auf Eigentumsübertragung = gültiger Erwerbs- bzw. Rechtsgrund als «causa» als (Kausalitätsprinzip!) z.b. Kaufvertrag (OR 216 ff.), Vorvertrag, Vorkaufs-, Kaufs- oder Rückkaufsrecht; Schenkung (OR 242 f.) etc. Grunds. öffentliche Beurkundung als Formerfordernis (Ausn. einfache Schriftlichkeit bei Vorkaufsverträge ohne festen Kaufpreis zum voraus und Erbteilungsverträge) verschafft dem Käufer (B) nur obligatorische Forderungsrechte gegenüber den Vertragspartner (A), aber noch kein dingliches Recht. Bsp. Eigentumsübertragung von Gesetzes wegen (ZGB 656 II, 963 II) Der Erblasser ist als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen Kinder und Ehefrau bilden von Gesetzes wegen die Erbengemeinschaft erwerben gemeinschaftlich Gesamteigentum am gesamten Nachlass (ZGB 602) Erbgang ebenfalls Fall von derivativem Eigentumserwerb (abgeleitet vom Erblasser), jedoch geht hier auch ohne Grundbucheintrag das Grundeigentum über. Um darüber Verfügen zu können, müssen sie aber im Grundbuch eingetragen werden (ZGB 656 II). 2

3 Originärer Eigentumserwerb Erwerber leitet sein Eigentum nicht von einem Vorgänger ab Fälle: ZGB 658 : Aneignung einer herrenlosen Sache ZGB 659 : Bildung neuen Landes durch Anschwemmung, Anschüttung, Bodenverschiebung etc. ZGB 660 : Bodenverschiebung von einem Grundstück auf ein anderes ZGB 661 ff. : Ersitzung ZGB 656 II: Enteignung, Zuschlag in einer Zwangsvollstreckung, Gerichtsurteil (und gutgläubiger Erwerb im Vertrauen auf einen Grundbucheintrag in ZGB 973 I) Die Ersitzung insbesondere Art ZGB bedeutet Erwerb des Eigentums als Folge eines langen und unangefochtenen Besitzes heilende Wirkung durch Zeitablauf für die Rechtssicherheit Unterscheidung: a) ordentliche (Art. 661 ZGB Tabularersitzung) und [Rechtserwerb des zu Unrecht im Grundbuch eingetragen Besitzers] b) ausserordentliche (Art. 662 Extratabularersitzung) [Rechtserwerb des Besitzers eines nicht im Grundbuch aufgenommenen Grundstückes] (abschliessend, d.h. die Ersitzung des nicht eingetragenen Besitzers gegen den eingetragenen und damit bekannten Eigentümer ist ausgeschlossen) Ordentliche Ersitzung (ZGB 661, Tabularersitzung) Voraussetzungen: Das fragliche Grundstück ist im Grundbuch aufgenommen Besitzer ist als Eigentümer im Grundbuch eingetragen Der Eintrag ist (objektiv) ungerechtfertigt (d.h. ohne Rechtsgrund oder aus einem unverbindlichen Rechtsgeschäft, vgl. ZGB 974 II) Der Ersitzende hat während 10 Jahren den Besitz am Grundstück ausgeübt (mit der Absicht Eigentümer zu sein) Gutgläubigkeit während den gesamten 10 Jahresfrist* Besitz war ununterbrochen und unangefochten (d.h. niemand hat nach ZGB 641 II oder 975 die Herausgabe des Grundstücks oder die Berichtigung des Grundbuchs verlangt) Rechtsfolge: das Eigentum kann nicht mehr angefochten werden bzw. das Eigentum des früheren Besitzers ist untergegangen Heilung des in seiner Grundlage mangelhaften Eintrages (entgegen ZGB 974 II) (quasi Verjährung der Grundbuchberichtigungsklage nach ZGB 975) *Nachträgliche Bösgläubigkeit schadet [einer abgeschlossenen Ersitzung] nicht. 3

4 Ausserordentliche Ersitzung (ZGB 662, Extratabularersitzung) Voraussetzungen: Grundstück ist nicht im Grundbuch (z.b. versehentlich weggelassen) oder im Grundbuch ist kein Eigentümer ersichtlich (z.b. Eintrag fehlt gänzlich oder er ist nicht entzifferbar, so dass kein Eigentümer/Erben identifizierbar) oder Eigentümer ist (bei Beginn der Ersitzungsfrist) tot oder für verschollen erklärt (vorausgesetzt es gibt keine anspruchserhebende Erben!) Der Ersitzende hat während 30 Jahren den Besitz am Grundstück ausgeübt (mit der Absicht Eigentümer zu sein) und zwar ununterbrochen und unangefochten (kein Gutgläubigkeitserfordernis) Rechtsfolge: Der Besitzer kann verlangen, dass er als Eigentümer eingetragen werde. Beachte ZGB 941 zur Ersitzungsdauer, wonach der gutgläubige Besitzer sich den Besitz seines Vorgängers anrechnen lassen darf, sofern auch dessen Besitz zur Ersitzung tauglich gewesen ist. (gilt auch bei der ordentlichen Ersitzung) Umfang des Grundeigentums ZGB 667 (räumliche Ausdehnung) vertikal Je nach Ausübungsinteresse in den Himmel / in das Erdinnere (ZGB 667) das schützenswert sein muss, z.b. finanziell, ästhetisch, wissenschaftlich etc. (richterliches Ermessen im konkreten Fall entscheidet!) Eigentumsrecht erstreckt sich auf alle Bauten, Pflanzen und Quellen innerhalb der vertikalen Grenze (Akzessionsprinzip) diverse Sonderregeln in den Art und 704 ZGB horizontal Grundbuchpläne (Grenzlinien) Grenzvorrichtungen, natürliche (z.b. Bäche) oder künstliche Grenzen (z.b. amtlich angebrachte Marksteine, Zäune, Mauern, Hecken etc. [nach ZGB 670 wird bei Vorrichtungen auf der Grenze Miteigentum beider Nachbarn vermutet] auf dem Grundstücke selbst Mitwirkungspflicht bei der Feststellung einer ungewissen Grenze (ZGB 669). Akzessionsprinzip Das Eigentum erfasst alles, was mit der Bodenfläche fest verbunden ist. Grundeigentümer ist grundsätzlich zugleich Eigentümer aller sich darauf befindenden Bauten und Bestandteilen. Der Boden ist die Hauptsache und die Bauten (Einbau, überragenden Bauten, Baurecht und Leitungen), Pflanzen und Quellen sind Bestandteile. 4

5 Ausnahmen des Akzessionsprinzips Bauten auf dem Grundstück 1. Boden- und Baumaterial (Art ZGB) Voraussetzungen: kein Vertrag zwischen Grundeigentümer und Materialeigentümer über den Einbau von fremdem Material auf eigenem Boden oder von eigenem Material auf fremden Boden [nicht erfasst: Einbau fremden Materials auf fremdem Boden -> Abrede der Eigentümern, subsidiär OR 41 ff., 62 ff. und 419 ff. GoA] Rechtsfolge: ZGB 671 I in fine : Akzessionsprinzip (vgl. ZGB 642 und 667 II); ZGB 671 II & III : Trennungsprinzip vorausgesetzt: Guter Glaube (Verwendung ohne seinen Willen) desjenigen, der die Trennung will Werterhaltungsprinzip, d.h. Trennung ist verhältnismässig Angemessene Entschädigung bei fehlender Trennung nach ZGB 672, abhängig vom guten/bösen Glauben. ZGB 673: Ausnahmsweise Zuweisung des Bodeneigentums an den Materialeigentümer gegen Entschädigung des Ersteren, wenn Wert der Baute den Wert des Bodens offenbar übersteigt. Ausnahmen des Akzessionsprinzips Bauten auf dem Grundstück 2. Überragende Bauten (Art. 674 ZGB) Tatbestand: Baute/Vorrichtung ragt von einem Grundstücke auf ein anderes über Rechtsfolge abhängig davon, ob ein Überbaurecht (Dienstbarkeit) besteht, falls ja: überragende Baute bleibt Bestandteil des Ausgangsgrundstücks (ZGB 674 I & II), nein: Überragende Baute muss entfernt werden (ZGB 674III e contrario i.v.m. 641II) Einspruchsobliegenheit des Berechtigten, bei deren Verletzung: Entscheidung nach Billigkeit, ob Entfernung oder Zuweisung Überbaurecht/Grundeigentum gegen angemessene Entschädigung Ausnahmen des Akzessionsprinzips Bauten auf dem Grundstück 3. Weitere Bauten (Art ZGB) Baurecht : Eigentum am Boden und an der darauf stehenden Baute fallen auseinander (=Akzessionsprinzip durchbrochen), vorausgesetzt Baurecht ist im Grundbuch eingetragen (Dienstbarkeit, vgl. ZGB 779 ff.). Leitungen : zur Versorgung und Entsorgung sind Zugehör des Werks, von dem sie ausgehen oder dem sie zugeführt werden. Fahrnisbauten : (Hütten, Baracken etc.) sind Gegenstand des Fahrniseigentums (ZGB 713 ff.) und behalten ihren besonderen Eigentümer. Massgebend: subjektiv die Absicht der Beteiligten (keine bleibende Verbindung) objektiv die Art der Baute sowie die Intensität der Bodenverbindung Pflanzen : gehören grundsätzlich dem Grundstückseigentümer, aber mit entsprech. Dienstbarkeit (sog. Pflanzensuperficies) kann gesondertes Eigentum an fest mit dem Boden verbundenen Pflanzen begründet werden. Verweis auf Bestimmungen zum Boden- und Baumaterial ZGB für Einpflanzungen. Quellen : kein gesondertes Eigentum möglich, sondern nur ein Nutzungsrecht (als Grunddienstbarkeit gem. ZGB 730 oder als Personaldienstbarkeit ZGB 780). 5

6 Grundeigentumsbeschränkungen (Art. 680 ff. ZGB) Der Eigentümer einer Sache kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen (ZGB 641)! nach seinem Gutdünken nutzen (tatsächliches Verfügen) rechtlich darüber bestimmen (z.b. obligatorische Verpflichtungen eingehen, dingliche Belastungen begründen oder das Eigentum aufgeben) Jedoch nur in den Schranken der Rechtsordnung! Vorkaufsrechte ( Beschränkung in der rechtlichen Verfügungsfreiheit ) Recht auf Eigentumserwerb im Vorkaufsfall (vgl. OR 216c) durch einseitige Willenserklärung = jedes Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt (d.h. Vertrag auf Übertragung des Grundeigentums im Austausch für eine Geldleistung, z.b. Hingabe an Zahlungs statt, freiwillige Versteigerung oder die Ausübung eines Kaufsrechts) Kein Vorkaufsfall sind: die Zuweisung an einen Erben in der Erbteilung, die Zwangsversteigerung (Ausnahme bei gesetzlichen Vorkaufsrechten) der Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben Mitteilungspflicht des Verkäufers an den Vorkaufsberechtigten (ZGB 681a I; OR 216d I). Ausübung des Vorkaufsrechtes: innert dreier Monate seit Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Vertrages (relative Frist; vgl. OR 216e), beim gesetzlichen Vorkaufsrecht absolute Frist von zwei Jahren seit der Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch (ZGB 681a II). Rechtsfolge: Übereignung und Kaufpreiszahlung (im Ergebnis wie wenn der Vorkaufsbelastete mit dem -berechtigten einen Vertrag abgeschlossen hätte). Gesetzliche Vorkaufsrechte (ZGB 681 ff.) Gesetzliche Vorkaufsrechte (ZGB 682) Miteigentümer* gegenüber Nichtmiteigentümer Baurechtsberechtigte am Grundstück gegenüber Grundeigentumserwerber Grundeigentümer am Baurecht gegenüber Baurechtserwerber bei landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken => BGBB [Merke: *dem Stockwerkeigentümer steht kein Vorkaufsrecht von Gesetzes wegen zu, er kann es aber rechtsgeschäftlich vereinbaren.] können unter den gleichen Voraussetzungen geltend gemacht werden, die für die vertraglichen Vorkaufsrechte gelten (ZGB 681a) Gehen vertraglichen Vorkaufsrechten vor (ZGB 681 III) Sind weder vererb- noch übertragbar können auch anlässlich einer Zwangsversteigerung ausgeübt werden (ZGB 681 I) Gelten nicht gegenüber Personen mit einem Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vorderen Rang (ZGB 681 II) 6

7 Weitere Beschränkungen Nutzungsbeschränkungen Gesetzlich z.b. im Nachbarrecht (ZGB 684 vgl. 5 der Vorlesung) und das Recht auf Zutritt und Abwehr (ZGB ). Freiwillig vertraglich eingegangene Nutzungsbeschränkungen, namentlich durch Begründung von Grunddienstbarkeiten (insbesondere ZGB 730 ff., vgl. 7 der Vorlesung). Weitere gewillkürte (freiwillige) Eigentumsbeschränkungen: Verfügungsbeschränkungen entstehen durch die Begründung beschränkter dinglicher Rechte (Bsp.: Grundpfandrecht) oder persönlicher Rechte (Bsp.: Vorkaufs-, Kaufs- und Rückkaufsrecht, vgl. Art. 216 ff. OR). Nutzungsbeschränkungen entstehen durch die Begründung beschränkter dinglicher Rechte (Bsp. Dienstbarkeit) oder persönlicher Rechte (Bsp.: Mietverhältnis). 7

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