Das Münsteraner Modelle der Sozialgerechten Bodennutzung

Transkript

1 Das Münsteraner Modelle der Sozialgerechten Bodennutzung Konzepte und Strategien der Stadt Münster Verfahren, Kernpunkte und Umsetzung Dipl.-Ing. Andreas B. Nienaber Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 1 Forschung / Wissenschaft Kongresse Fernsehkrimis Hochschulen Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 2 Forum Baulandmanagement NRW 1

2 Stadt im Grünen Einkaufsstadt Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 3 Historische Stadt Stadt des Westfälischen Friedens Aasee Fahrradhauptstadt Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 4 Forum Baulandmanagement NRW 2

3 Münster Zahlen und Daten (1) ha Stadtgebiet, davon 2/3 Agrarflächen und Wald (9.500 ha Landschaftsschutzgebiet) 1/3 Siedlung und Verkehr Einwohner in ca Wohnungen eine der größten Universitäten Deutschlands Studierende Sozialstruktur Beamte und Angestellte 64 % Arbeiter 29 % Selbständige und mithelfende Familienangehörige 7 % Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 5 Münster Zahlen und Daten (2) Wirtschaftsstruktur Öffentlicher Dienst und private Dienstleistungen 42 % Groß- und Einzelhandel 15% Warenverarbeitung 15 % Energie 18% Banken und Versicherungen 10 % Kennziffer Umsatzkennziffer 140,2 Zentralitätskennziffer 131,7 Berufspendler nach Münster aus Münster Oberzentrum für 1.2 Millionen Menschen in Westfalen Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 6 Forum Baulandmanagement NRW 3

4 Paradigmenwechsel durch Ratsbeschluss vom (1) Starker liegenschaftsstrategischer Ansatz und Beteiligung der Eigentümer und Investoren an den Kosten der Entwicklung und Einhaltung wohnungspolitischer Ziele unter Berücksichtigung der Gleichbehandlung Transparenz Investitionssicherheit Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 7 Paradigmenwechsel durch Ratsbeschluss vom (2): Entwicklung im Innenbereich im Rahmen eines BPlans oder nach 34 BauGB (sofern Änderungen erforderlich sind), nur unter Beteiligung der Eigentümer an Kosten und Einhaltung wohnungspolitischer Vorgaben, z. B. Mefas mit je 30 % geförderten Wohnraum und 30 % förderfähigen Wohnraum Efas 30% nach städtischen Vergaberichtlinien Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 8 Forum Baulandmanagement NRW 4

5 Paradigmenwechsel durch Ratsbeschluss vom (3): Entwicklung im Außenbereich für Flächen nach 35 BauGB oder im Innenbereich ( 30 und 34) bei Flächen mit öffentlicher Zweckbestimmung oder gärtnerischer oder landw. Nutzung nur dann, wenn die Stadt Münster über mindestens 50 % der Fremdflächen verfügt Vorrangige Konzentrierung auf Planungsvorhaben, bei denen die Partizipation der Stadt Münster sowie die Finanzierung und Umsetzung der städtebaulichen Ziele möglich sind. Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 9 Paradigmenwechsel durch Ratsbeschluss vom (4): Einrichtung revolvierender Bodenfonds Entwicklung von Ausschreibungsmodalitäten Vergabe städtischer Grundstücke zur Errichung von Mehrfamilienhäusern (unter differenzierten wohnungspolitischen Zielsetzungen) Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 10 Forum Baulandmanagement NRW 5

6 Wohnungspolitische Zielsetzung (1) Bereitstellung ausreichender Baugrundstücke Zugang zum Wohnungsmarkt für breite Bevölkerungsschichten Wohnraumversorgung für Menschen mit besonderen Bedarfen Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 11 Wohnungspolitische Zielsetzung (2) Vermeidung von Pendlerströmen und keine Verdrängung ins Umland Zeitliche Steuerung der Baulandentwicklung (Vermeidung von Sprunginvestitionen) Dämpfung der Baulandpreise und Mieten Vermeidung von Bodenspekulationen Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 12 Forum Baulandmanagement NRW 6

7 Bausteine des Handlungskonzeptes Wohnen Kommunales Handlungskonzept Wohnen Sensibilisierung Öffentlichkeit 61 Wohnungsmarktmonitoring Kooperation, Bündnis Wohnen Ergänzende Bausteine 61 Mobilisierung von Standorten im Siedlungsbestand 50 Barrierefreiheit in Neubau und Bestand Münsteraner Modell Baulandentwicklung Sozialgerechte Bodennutzung Dialogkultur mit Ziele Stadtentwicklung Marktakteuren Wohnungspolitik 64 preiswerter Bestand Sicherung von Preis und Belegungsbindungen - Sozialer Wohnungsbau Zielvereinbarung mit Land NRW Wohnungsmarktanalyse Kernbausteine Grundlagen u Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 13 Ziele Handlungskonzept Wohnen mindestens 1500 Wohnungen per anno 750 WE im Innenbereich 750 WE im Außenbereich 300 WE öffentlich gefördert Bezahlbarkeit! Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 14 Forum Baulandmanagement NRW 7

8 Keine Stadtentwicklung ohne Boden! Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 15 Einwohnerentwicklung Münster Prognose: T Einwohnerzuwachs in den nächsten 15 Jahren Jahresanfang Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 16 Forum Baulandmanagement NRW 8

9 Preisentwicklung Mehrfamilienhäuser + 44,5% Eigentumswohnungen + 42,2% ungebremste Mietpreissteigerungen Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 17 Entwicklung geförderter Wohnungsbestand Anz. Wohnungen Jahr WE 1. FW/EK-Gruppe A WE 2./3. FW/EK-Gruppe B Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 18 Forum Baulandmanagement NRW 9

10 An- und Verkäufe Stadt Münster Gegenüberstellung der An- und Verkäufe in den Jahren 2002 bis Mio Ankauf [Mio ] Verkauf [Mio ] Jahre Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 19 Wohnungszuwachs Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 20 Forum Baulandmanagement NRW 10

11 Wohnungszuwachs Münster Hamm Bonn Köln Bielefeld Dortmund Mönchengladbach Oberhausen Düsseldorf Essen Duisburg Bochum Gelsenkirchen Wohnungszuwachs (Jahresanfang) in % Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 21 Warum ist die Stadt gefragt bei der Entwicklung von Bauland? Boden: als besonderes Gut nicht vermehrbar kein funktionierender Marktmechanismus/ Wechselspiel Angebot Nachfrage angewiesen auf dessen Nutzung, kein Transport möglich Medium, Werte über Generationen zu retten Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14, Abs. 2 GG) staatliche Lenkung wird somit gerechtfertigt Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 22 Forum Baulandmanagement NRW 11

12 Bodenspekulation im Alten Testament Jesaja 5,8-9: Wehe denen, die sich ein Haus nach dem anderen bauen und ein Grundstück nach dem anderen kaufen, bis keines mehr übrig ist! Sie finden erst Ruhe, wenn das ganze Land ihnen gehört. Ich habe die Worte des Herrn, des allmächtigen Gottes, noch im Ohr. Er schwor: Die großen und schönen Häuser werden verwüstet daliegen, und niemand wird mehr darin wohnen. Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 23 Fazit: Wenn Kommune in diesem wichtigen Feld der Stadtentwicklung nicht selbst maßgeblich liegenschaftlich am Markt agiert, werden das Andere tun! Spekulation lässt sich dann kaum verhindern! Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 24 Forum Baulandmanagement NRW 12

13 Zielvereinbarung Land NRW Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 25 Baulandprogramm Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 26 Forum Baulandmanagement NRW 13

14 Baulandprogramm 2017 Neues Baugebiet Zeitliche Verzögerung Wohneinheiten Mitte Nördl. Roddestr X Privat - Mitte Hoher Heckenweg / Sibeliusstr X W+S Gievenbeck Oxford-Kaserne Abschnitt X noch offen Gievenbeck Borghorstweg X Stadt Sentrup Muckermannweg X W+S Grundsätzliche Klärung Immissionsschutz ist erfolgt Liegenschaftliche Sicherung in Vorbereitung Liegenschaftliche Sicherung in Vorbereitung Liegenschaftliche Sicherung in Vorbereitung Liegenschaftliche Sicherung in Vorbereitung Mecklenbeck Meckmannweg / Schwarzer Kamp (Beresa) X Privat - Vorhabenträger ist noch nicht klar Mecklenbeck Schürbusch (ehem. Peter-Wust-Schule) X Stadt Kinderhaus Südl. Ermlandweg X Stadt Gremmendorf York-Kaserne Abschnitt X Mefa Eigentum Schritte zur Baureife noch Offen Gremmendorf Lilienthalweg X BIMA - Politische Entscheidung zur zukünftigen Nutzung erforderlich Städtebaulicher Entwurf liegt noch nicht vor Liegenschaftliche Sicherung in Vorbereitung Vermarktungskonzept BIMA liegt noch nicht vor Amelsbüren Bebauungsplanverfahren noch Nördl. Deermannstr X Stadt nicht abgeschlossen Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 27 insgesamt baureif (Stand März 2015) Efa Summe Stadt / W+S Dritte / Privat Entwickler Liegenschaftliche Sicherung Städtebauliche Qualifizierung Schaffung Planungsrecht Bau der öffentl. Erschließung - nicht erforderlich Vorhanden größtenteils vorhanden abgeschlossen noch nicht abgeschlossen Sozialgerechte Bodennutzung in Münster Maßgebliche Bausteine: Transparente Baulandkalkulation Organisation (operativer Ablauf) Verteilungsfrage Entwicklung von Ausschreibungsmodalitäten Vergabe städtischer Mefa-Grundstücke (unter differenzierten wohnungspolitischen Zielsetzungen) Einrichtung revolvierender Bodenfonds Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 28 Forum Baulandmanagement NRW 14

15 Entwicklungsstufen zum Bauland Bodenwert Baureifes Land Baureifes erschließungs- Umlegungsvorteil Land kostenfrei & Baureifes erschließungs- erschließungs- Land kostenpflichtig flächenabgabe- & frei Rohbauland erschließungs- erschließungs- Planungsvorteil kostenpflichtig flächenabgabe- & frei erschließungs- flächenabgabe- Bau- pflichtig erwartungs- Agrarland land A B C D E F Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 29 Transparente Baulandkalkulation Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 30 Forum Baulandmanagement NRW 15

16 Kooperative Planung Planung Umlegung Liegenschaften Eigentümer Bauland- Erkundung der Mitwirkung programm Mitwirkungsbereitschaft Städtebaulicher Vertrag (Ankauf v. Teilflächen) Kaufangebot notariell Einleitung Einleitung Annahme Kaufangebot B-Planverfahren Umlegungsverfahren Satzungsbeschluss Abschluss Umlegung Vergabe Grundstücke (z.b. 76 BauGB) Vergabe Grundstücke (bei Teilankauf) Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 31 Beispiel Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 32 Forum Baulandmanagement NRW 16

17 Vertragliche Regelung mit dem Eigentümer vor Schaffung des Planungsrechtes Flächengröße insgesamt qm Ankauf von 50 % der Fläche durch Stadt Nach Abzug aller Infrastrukturflächen 1 (ca. 33 % = qm) verbleiben qm Nettowohnbaufläche Eigentümer und Stadt erhalten je die Hälfte der Nettowohnbaufläche Stadt erhält alle Infrastrukturflächen kostenlos übertragen 1 Gesamtfläche abzüglich Nettowohnbaufläche Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 33 Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 34 Forum Baulandmanagement NRW 17

18 Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 35 Entwurf des Bebauungsplans Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 36 Forum Baulandmanagement NRW 18

19 Abwicklung der Regelungen durch vereinfachte Umlegung nach 80 BauGB Entstehung von zweckmäßig gestalteten Grundstücken zur baulichen Nutzung unmittelbar aneinandergrenzende Grundstücke besonderer Verteilungsmaßstab (aus privatrechtlichem Vertrag) ist einvernehmlich vereinbar Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 37 Vorteile der vereinfachten Umlegung Mitwirkungsbereitschaft der Beteiligten durch die einvernehmliche vertragliche Regelung im Vorfeld geklärt katastertechnische und grundbuchliche Vereinfachung der Abwicklung Kosten- und Grunderwerbssteuerersparnis Nutzung der vorhandenen personellen und fachlichen Ressourcen der Stadtverwaltung für dringende Aufgabe der Schaffung von Bauland Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 38 Forum Baulandmanagement NRW 19

20 Grundsätze für die Vergabe städtischer Grundstücke -Mehrfamilienhäuser, Gemeinschaftswohnformen- - Stand Mai Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 39 Abkehr vom Höchstgebotsverfahren statt dessen: Ausschreibung in der Regel zum Verkehrswert unter Berücksichtigung städt. Zielvorgaben Gebote i.d.r. auf Startmiete Was ist neu? Vermarktungs- und Preisfestsetzungsbeschluss durch politische Gremien (möglichst für alle städt. Mefa-Grundstücke je Baugebiet) Vergabegrundsätze = Neuland (begleitende Beobachtung/Modifizierung erforderlich) Bei Angebotsgleichheit : Losentscheid Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 40 Forum Baulandmanagement NRW 20

21 Überblick über den Stand der Vergabegrundsätze (1) Allgemeine Zielsetzungen Verbesserte Wohnraumversorgung für bestimmte Zielgruppen Preisdämpfende Effekte am Grundstücks- und Wohnungsmarkt Steuerung einer nachhaltigen Angebots- und Quartiersentwicklung Gleichbehandlung aller Marktakteure Transparenz im Vermarktungsprozess Flexibilität (schlankes Verfahren für Standorte mit geringeren Anforderungen größere Differenzierung bei Standorten mit konzeptorientierten Ansatz) Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 41 Überblick über den Stand der Vergabegrundsätze (2) Gemeinschaftsorientierte Bau- und Wohnformen Genossenschaftliches Wohneigentum zur Selbstnutzung Selbstgenutztes Wohneigentum für Baugruppen/- gemeinschaften Gemeinschaftsorientiertes Wohnen zur Miete ( Investorenmodell ) Grundsätzliche vertragliche Verpflichtungen Bauverpflichtung Energiesparhaus Münster Nachzahlungsverpflichtung Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 42 Forum Baulandmanagement NRW 21

22 Überblick über den Stand der Vergabegrundsätze (3) Kommunale Selbstverpflichtung Zielwert von 60 % der entstehenden Nettowohnfläche im Mefa- Bereich für geförderten Mietwohnraum Ausnahmeregelung In besonderen Fällen Abweichung von vorstehenden Grundsätzen durch Beschluss Haupt- und Finanzausschuss Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 43 Konsequenzen Ratsbeschluss Abkehr von der Angebotsplanung hin zur kooperativen Bedarfsplanung Steuerungsmöglichkeiten über Eigenümerfunktion Verhandlungen mit Eigentümern/Investoren vor Planung (Partizipationsmodell) Verzicht der Eigentümer auf vollen Planungsmehrwert, dadurch preisdämpfende Wirkung auf Grundstückspreise und Wohnungsmieten nachhaltige Finanzierung und Transparenz durch revolvierenden Bodenfonds Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 44 Forum Baulandmanagement NRW 22

23 Erfolgsfaktoren: Großer politischer Konsens Konsequenz Offenheit, Transparenz, Gleichbehandlung Investitionssicherheit Klare Ziele, Wege und Instrumente Klare Kriterien für An- und Verkauf Regelmäßige Erfolgskontrolle Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 45 An- und Verkäufe Stadt Münster Gegenüberstellung der An- und Verkäufe in den Jahren 2002 bis Mio Ankauf [Mio ] Verkauf [Mio ] Jahre Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 46 Forum Baulandmanagement NRW 23

24 Kaufpreise Bauerwartungsland % des jeweiligen Bodenrichtwertes (y) Bauerwartungsland, Rohbauland 90% 80% 70% Kauffälle % 50% 40% 30% 20% 10% 0% Wartezeit bis zur Baureife in Jahren (x) Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 47 Kaufpreise Bauerwartungsland % des jeweiligen Bodenrichtwertes (y) Bauerwartungsland, Rohbauland 90% 80% 70% 60% Kauffälle Kauffälle % 40% 30% 20% 10% 0% Wartezeit bis zur Baureife in Jahren (x) Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 48 Forum Baulandmanagement NRW 24

25 Das beste Zeichen einer guten Wirtschaft ist, dass die Stadt fortfährt, Grundstücke zu kaufen, besonders von fremden Besitzern in der Nachbarschaft Plädoyer für Bodenvorratspolitik Johann Wolfgang von Goethe (1742/Frankf./M. 1832/Weimar) Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 49 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Forum Baulandmanagement NRW, Jahrestagung, Folie 50 Forum Baulandmanagement NRW 25