Einzelhandelsgutachten der Stadt Emden

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1 Einzelhandelsgutachten der Stadt Emden Mehr Euro am Dollart? Emdens Innenstadteinzelhandel: Status quo, Perspektiven, Chancen und Risiken eines Shopping-Centers RIED (A) STUTTGART Stadt-und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus 18. Januar 2011, Vortragsreihe: Entwicklung des Einzelhandels in Innenstädten Forum VHS Dipl.-Geograph Martin Kremming, Partner und Projektleiter CIMA Beratung + Management GmbH KÖLN LEIPZIG LÜBECK MÜNCHEN 1

2 I. Einleitung Neutorstraße, Foto: CIMA Quelle: Google maps, 2011 Münster Arkaden, Foto: Benjamin Doerr Foto: CIMA 2

3 Inhalt 1. Emdens Einzelhandelssituation 2. Emdens oberzentrale Teilfunktion im Bereich Einzelhandel 3. Ziele der Einzelhandelsentwicklung 4. Innerstädtische Shopping-Center 3

4 I. Das Einzelhandelsgutachten Beauftragung und Kerninhalte Fachdienst Stadtplanung beauftragt in 2007 mit Einzelhandelsgutachten Aufgabenstellung: Bewertung der Einzelhandelssituation in Emden Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche Erstellung einer Sortimentsliste für die Stadt Emden Erarbeitung eines Einzelhandelskonzeptes Branchenkonzept Standortkonzept (inkl. Innenstadtkonzept) Nahversorgungskonzept 4

5 1. Emdens Einzelhandelssituation Marktgebiet Stadt Emden (Zone 1) Einwohner 267,3 Mio. Euro Nachfragepotenzial Marktgebiet (Zone 2 und 3) Einwohner 282,5 Mio. Euro Nachfragepotenzial Bereich mit starker Ausrichtung auf die Stadt Emden (bis zu 50% Marktanteil) Marktgebiet (Zone 2) Stadt Emden (Zone 1) Bereich mit deutlich schwächerer Ausrichtungauf die Stadt Emden (Marktanteil ca. 15%) Marktgebiet (Zone 3) Quelle: CIMA 2008 / Bearbeitung: CIMA GmbH

6 1. Emdens Einzelhandelssituation Einzelhandelszentralität Einzelhandelszentralität insgesamt: Einzelhandel insgesamt Geschenke, GPK, Hausrat Bekleidung, Wäsche Elektroartikel/UE, Foto, PC Prozent Lebensmittel, Reformwaren Gardinen, Teppiche, Heimtex Bücher, Schreibwaren 120 Verhältnis zwischen Umsatz der Schuhe, Lederwaren 117 Stadt Emden (in Mio. Euro) und Übriger periodischer Bedarf 116 Nachfragepotenzial der Stadt Gesundheits-/Körperpflege 100 Emden (ausgedrückt in Prozent) Spielwaren 99 Hobbybedarf 99 Sportartikel 94 Baumarktspez. Sortimente 93 Angaben in % Möbel, Antiquitäten 83 Uhren, Schmuck, Optik

7 1. Emdens Einzelhandelssituation Kaufkraftstromanalyse Saldo der Kaufkraftzu- und -abflüsse Davon schätzungsweise Prozent durch Touristen! + 41,8 Mio. Euro in Mio o ,3 93,6 309, ,8 Nachfragepot. Abflüsse Zuflüsse Umsatz 7

8 1. Emdens Einzelhandelssituation Nun zu den Ergebnissen der Haushaltsbefragung 8

9 1. Emdens Einzelhandelssituation Methodik der Haushaltsbefragung Methodik der Haushaltsbefragung und Befragungsgebiet Telefonische Haushaltsbefragung (November 2007) 700 Befragte Fragen zum Einkaufsverhalten, zur Einkaufsorientierung, zu Stärken und Schwächen des Einzelhandels in Emden Quelle: MapPoint 2008 / Bearbeitung: CIMA GmbH

10 1. Emdens Einzelhandelssituation Zentrale Ergebnisse der Haushaltsbefragung Stärken: Was gefällt Ihnen an den Einkaufsmöglichkeiten in der Innenstadt ganz besonders gut? Top 5 10

11 1. Emdens Einzelhandelssituation Zentrale Ergebnisse der Haushaltsbefragung Schwächen: Was gefällt Ihnen an den Einkaufsmöglichkeiten in der Innenstadt überhaupt nicht? Top 5 11

12 1. Emdens Einzelhandelssituation Zentrale Ergebnisse der Haushaltsbefragung Was ist der Grund, dass sie in Emden einkaufen? 12

13 1. Emdens Einzelhandelssituation Zentrale Ergebnisse der Haushaltsbefragung Was ist der Grund, dass sie außerhalb von Emden einkaufen? 13

14 1. Emdens Einzelhandelssituation Zentrale Ergebnisse der Haushaltsbefragung Kaufen Sie heute (2007) mehr, gleich viel oder weniger in Emden als vor drei Jahren ein? 14

15 1. Emdens Einzelhandelssituation Einkaufsorientierung der Konsumenten I Falls weniger: Gibt es einen bestimmten Ort, in dem Sie dafür heute mehr einkaufen? 15

16 1. Emdens Einzelhandelssituation Einkaufsorientierung der Konsumenten Nördlicher Einzugsbereich: Stärkere Ausrichtung auf Emden, starke Zunahme von Pewsum und Marienhafe Emden: Insbesondere im persönlichen Bedarf zunehmende Ausrichtung nach Oldenburg und Leer Östlicher Einzugsbereich: Zunehmende Orientierung nach Aurich Ferneinzugsbereich: Eindeutige Orientierung nach Leer 16

17 1. Emdens Einzelhandelssituation Zwischenergebnis Einzelhandelszentralität von 116 Prozent Niedrige Zentralitätswerte für die Warengruppen: - Spiel, Sport und Hobbybedarf (99%), - baumarktspezifische Sortimente (93%) - Möbel, Antiquitäten (83%) - Uhren, Schmuck, Optik (81 %) Bekleidung/Wäsche & Schuhe/Lederwaren (Leitsortimente einer Innenstadt) werden stark an den Emder Außenstandorten und an den Konkurrenzstandorten nachgefragt -> Die Zentralitätder Stadt Emden ist insbesondere in einigen Warengruppen noch steigerbar ->Problem für die Innenstadt: zentrenrelevantesortimente in den Emder Außenlagen 17

18 1. Emdens Einzelhandelssituation Der innerstädtische Einzelhandel in Emden Anteile des innerstädtischen Einzelhandels an Verkaufsfläche, Umsatz und Betrieben Anteil der Verkaufsfläche der Innenstadt an der gesamten VKF: 17,4 %; Anteil der Innenstadt am Umsatz: 21,2 % (Deutlich zu niedrig; Anteil VKF und Umsatz sollte ca. ein Drittel betragen) Die großflächigen Standorte im Stadtgebiet üben erheblichen Wettbewerbsdruck auf die Innenstadt aus 18

19 1. Emdens Einzelhandelssituation Der innerstädtische Einzelhandel in Emden Verkaufsfläche nach Stadtteilen Verkaufsfläche je Einwohner West 4,19 m² Süd 1,35 m² Nord 2,11 m² Mitte 2,53 m² Süd-Ost 0,86 m² Ost 0,42 m² Quelle: CIMA 2008 / Bearbeitung: CIMA 2008 Quelle: CIMA 2008 / Bearbeitung: CIMA

20 1. Emdens Einzelhandelssituation Der innerstädtische Einzelhandel in Emden Das Sortiment der Innenstadt Einzelhandel insgesamt Uhren, Schmuck, Optik 17,4 78,0 82,6 22,0 Bücher, Schreibwaren 67,9 32,1 Bekleidung, Wäsche 51,8 48,2 Zielwert für zentrenrelevante Sortimente in der Innenstadt ( kritische Masse ) Schuhe, Lederwaren Geschenke, GPK, Hausrat Sportartikel Hobbybedarf Gesundheits-/Körperpflege Spielwaren 47,6 38,9 35,3 29,4 28,3 21,7 52,4 61,1 64,7 70,6 71,7 78,3 = zwei Drittel Teppiche, Gardinen, Heimtex. Übriger periodischer Bedarf 21,1 15,3 78,9 84,7 Lebensmittel, Reformwaren 8,1 91,9 Elektroartikel/UE, Foto, PC 5,8 94,2 Baumarktspez. Sortimente 1,0 99,0 Möbel, Antiquitäten 99,4 0% 20% 40% 60% 80% 100% Unterrepräsentierte Sortimente in der Innenstadt Innenstadt Übriges Stadtgebiet 20

21 1. Emdens Einzelhandelssituation Kennzahlen im Vergleich Leer (CIMA 2009) Papenburg (CIMA 2010) Oldenburg (CIMA 2007) Emden (CIMA 2008) Zentralität in % 203,4 % 165,8 % 149,9 % 116 % Anteilinnerstädt. Einzelhandel an Gesamt EH VKF in % Kaufkraftstromanalyse(Saldo in EUR.) Verkaufsfläche je Einwohner in qm (Bund: 1,4 qm/ew) 30,5 % 28,1 % 24,3 % 17,4 % +188,2 Mio. +113,2 Mio Mio. +41,8 Mio. 3,9 qm 3,7 qm 2,4 qm 2,5 qm 21

22 2. Emdens oberzentrale Teilfunktion im Bereich Einzelhandel Was bedeutet die oberzentrale Teilfunktion Emdens im Bereich Einzelhandel? 22

23 2. Emdens oberzentrale Teilfunktion im Bereich Einzelhandel Landes -Raumordnungsprogramm Niedersachsen 2008, Erläterungen zu Abschnitt 2.2 Entwicklung der Zentralen Orte : Die struktur-und leistungsstarken Mittelzentren Emden, Hameln, Lingen (Ems) und Nordhorn sollen aus überregionalen strukturpolitischen Erwägungen oberzentrale Teilfunktionen für ihre jeweiligen Verflechtungsbereiche übernehmen und dazu beitragen, dass die Versorgung mit hochwertigen Angeboten und oberzentralen Einrichtungen in den peripheren ländlichen Regionen verbessert wird. Die oberzentralen Teilfunktionen dieser Mittelzentren sind folgendermaßen begründet: Die Stadt Emden besitzt als Arbeitsort für ihren Verflechtungsraum oberzentrale Teilfunktion, ebenso verhält es sich mit der Versorgungsfunktion im Einzelhandel (LROP, i. d. Fassung vom 8. Mai 2008) -> Was bedeutet das für die Entwicklung des Einzelhandels in Emden? 23

24 2. Emdens oberzentrale Teilfunktion im Bereich Einzelhandel Zielsystem nach dem Einzelhandelskonzept (Arbeitstitel) Steigerung der Handelszentralität (zentrenrelevante und nicht-zentrenrelevante Sortimente) Im Speziellen: Als Mittelzentrum mit oberzentralen Teilfunktion: speziellen, gehobenen Bedarf vorhalten Dieser Bedarf sollte sich im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt bzw. den zentrenrelevanten Sortimenten abbilden lassen Außerhalb der Innenstadt Ansiedlungen dieses speziellen, gehobenen Bedarfs ausschließlich in abgegrenzten Fachmarktzentren 24

25 3. Ziele der Einzelhandelsentwicklung Übergeordnetes Ziel gemäß des Einzelhandelsgutachtens Steigerung der Handelszentralität Steigerung der heutigen Handelszentralität (116% in 2007) auf % Erhöhung der Handelszentralität durch eine verbesserte Ausstattung in den zentrenrelevanten und nichtzentrenrelevanten Sortimenten Factory-Outlet-Center oder Shopping-Center? 25

26 3. Ziele der Einzelhandelsentwicklung Factory-Outlet-Center 26

27 3. Ziele der Einzelhandelsentwicklung Factory-Outlet-Center 27

28 3. Ziele der Einzelhandelsentwicklung Übergeordnetes Ziel gemäß des Einzelhandelsgutachtens Foto: Picture Factory Petra Schmidt + Friedhelm Würfel GbR 28

29 3. Ziele der Einzelhandelsentwicklung Die Ziele im Einzelnen gemäß des Einzelhandelsgutachtens 1. Stärkung und Weiterentwicklung der Innenstadt 2. Stärkung und Ausbau der zentralen Versorgungsbereiche 3. Sicherung der Fachmarktstandorte 4. Erhalt, Neubau und Ausbau der Nahversorgungsstandorte 5. Ausfüllen der oberzentralen Teilfunktion Einzelhandel 29

30 3. Ziele der Einzelhandelsentwicklung Stärkung der Innenstadt Stärkung und Weiterentwicklung der Innenstadt Die Innenstadt hat derzeit gegenüber den übrigen Einzelhandelsstandorten ein zu geringes Gewicht Stärkung und Weiterentwicklung der Innenstadt hat oberste Priorität Andere Entwicklungen im Stadtgebiet sollten keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Innenstadt hervorrufen Erhöhung der Verkaufsfläche insbesondere durch die Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente Ansiedlung von größeren, auch regional bedeutenden Magnetbetrieben Aufwertung des vorhandenen Angebotes durch qualitative Maßnahmen Erhöhung der Aufenthaltsqualität durch städtebauliche/gestalterische Maßnahmen Schlüsselmaßnahme Shopping-Center 30

31 3. Ziele der Einzelhandelsentwicklung Schlüsselmaßnahme Kaufhalle und umzu Das Kaufhallengelände Quelle: Google maps Deutschland, 2011 / Bearbeitung: 31

32 3. Ziele der Einzelhandelsentwicklung Schlüsselmaßnahme Kaufhalle Innerstädtisches Potenzial zur Schaffung neuer Verkaufsflächen im größeren Umfang Chance zur Ansiedlung von Magnetbetrieben Städtebauliche Aufwertung der Eingangssituation in die Innenstadt Durch Einbindung weiterer Grundstücke direkte Anbindung an die Fußgängerzone realisierbar Auch nach außen hin wahrnehmbare Veränderung Gegebenenfalls Supermarkt integrieren 32

33 Können diese Ziele mit einem Shopping-Center und im Sinne einer nachhaltig attraktiven, lebenswerten und wettbewerbsfähigen Innenstadt erreicht werden? 33

34 4. Innerstädtische Shopping-Center Entwicklung der Zahl der Shopping-Center in der BRD Jahr Anzahl Fläche je Center in qm qm qm qm qm Stichtag 01. Januar, Quelle: EHI Retail Institute,

35 4. Innerstädtische Shopping-Center Shopping-Center nach Standort und Eröffnungsjahr Quelle: EHI Retail Institute,

36 4. Innerstädtische Shopping-Center Allgemeine Chancen Bindung örtlicher Kaufkraft Zusätzliche Kunden aus dem Umland Kopplungspotenziale zwischen dem Shopping-Center und der Innenstadt Attraktivitätssteigerung der Innenstadt Stärkung der Innenstadt gegenüber der Außenstadt und der Grünen Wiese Schaffung marktgerechter Einzelhandelsflächen Impuls für Innovation und Investitionen Erhöhung der Zentralität 36

37 4. Innerstädtische Shopping-Center Allgemeine Risiken Veränderung von Passantenströmen Umsatzverlagerungen Zunahme von Leerständen Geschäftsaufgaben Zunehmende Filialisierung Abschmelzungsprozesse in der Innenstadt 37

38 4. Innerstädtische Shopping-Center Anforderungen an innerstädtische Shopping-Center I der Innenstadt 1. Verträgliche Dimensionierung unvollständiger Branchenmix des Einkaufszentrums Größenrelation Innenstadt <-> Einkaufszentrum 2. Räumliche Nähe zur Haupteinkaufslage / Einbindung in die Handelslagen Beurteilung der integrierten Lage nicht allein nach metrischen Kriterien funktionale Anbindung von zentraler Bedeutung Aufnahme von Wegebeziehungen Anzahl und Lage der Eingänge 38

39 4. Innerstädtische Shopping-Center Anforderungen an innerstädtische Shopping-Center II 3. Städtebauliche Integration Wegebeziehungen, Durchgangsmöglichkeiten Visuelle Beziehungen Gestaltung von Baukörper und Fassaden 4. Nutzungen im Shopping-Center Nutzungsstruktur <-> Angebotsstruktur Individuelle, standortadäquate Konzepte Vorhandensein von zwei starken Magnetbetrieben Besetzung von Branchenlücken Nutzung über Einzelhandel hinaus (Gastronomie, Dienstleistungen, Büros, Wohnen etc.) 39

40 Vielen Dank für die Aufmerksamkeit! 40