Marco Bülow Mitglied des Deutschen Bundestages. Liebe Freundinnen und Freunde,

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1 Marco Bülow Mitglied des Deutschen Bundestages Marco Bülow MdB Brüderweg Dortmund Wahlkreis Marco Bülow MdB Brüderweg 10-12, Dortmund (0231) (0231) Deutscher Bundestag Marco Bülow MdB Platz der Republik Berlin (030) (030) marco.buelow@bundestag.de Berlin, 30. April 2014 Liebe Freundinnen und Freunde, besonders in vielen Großstädten haben die Mieten in den letzten Jahren deutlich angezogen. Teilweise sind in zentralen Lagen die Preise bei Wiedervermietungen um 20 bis 40 Prozent angestiegen. Wohnen muss aber bezahlbar bleiben. Unsere Städte leben von der Vielfalt in den Wohnquartieren. Daher hat die SPD als erste Maßnahmen die Mietpreisbremse und eine Neuregelung der Maklergebühren gefordert und dies nun mit der Union ausgehandelt. Zur Information hat die SPD-Fraktion Fragen und Antworten zusammengestellt, die deutlich machen sollen, wie die Mietpreisbremse funktioniert, wann sie greift und mit welchen Folgen zu rechnen sind. Im unteren Teil findet man zudem Infos zur Maklerneuregelung: Was ändert sich durch die neue Mietpreisbremse? Durch die Mietpreisbremse soll verhindert werden, dass Wiedervermietungen dazu genutzt werden, die Mieten exorbitant in die Höhe zu treiben, nur weil die knappe örtliche Marktlage es hergibt. Dadurch soll vor allem auch verhindert werden, dass das Wohnen für Normalverdiener in bestimmten Lagen unbezahlbar wird und sie gezwungen werden, auf preiswertere Standorte auszuweichen und lange Fahrtwege in Kauf zu nehmen. Die Mietpreisbremse soll damit zugleich dem Trend entgegenwirken, dass in bestimmten Szenegebieten nur noch gut verdienende Menschen die Mieten zahlen können und die bunte Mischung eines Stadtteils verloren geht. Es gibt doch auch heute schon eine 15%-Bremse. Wozu jetzt noch eine Regelung? Seit dem 1. Mai 2013 können zwar die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten die so genannte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken. Diese Kappungsgrenze gilt aber nicht beim Vertragsschluss für..2

2 Wiedervermietungen. Sie regelt auch nur, in welcher Geschwindigkeit eine Miete, vor allem in sehr alten Mietverträgen, bis auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden darf. Für die Wiedervermietung einer frei gewordenen Wohnung hilft das nicht weiter. Gilt die Mietpreisbremse überall oder nur in ausgewählten Städten? Wer bestimmt das? Die Mietpreisbremse soll dort gelten, wo ein angespannter Wohnungsmarkt besteht. Welche Gebiete das sind, legen die insoweit sachnäheren Bundesländer durch Rechtsverordnung fest. Sie sollen also durch das neue Gesetz ermächtigt werden, diese Gebiete jeweils für die Dauer von höchstens 5 Jahren auszuweisen. Das Gesetz, also das Mietrecht im BGB, bestimmt nur die Voraussetzungen für die Festlegung dieser Gebiete. Das ist sachgerecht, denn es gibt auch Großstädte mit entspanntem Wohnungsmarkt, weil die Bevölkerung dort zurückgeht, zugleich aber auch kleinere und mittlere Zentren, wo die Wiedervermietungsmieten drastisch steigen. Es ist Sache der Länder, eben diese lokalen Verhältnisse zu ermitteln und dann mit Rechtsverordnungen darauf zu reagieren. Wie erfahre ich, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist? Dabei hilft der örtliche Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete dokumentiert. Viele Großstädte haben so genannte qualifizierte Mietspiegel, die wissenschaftlich erstellt worden sind. In den meisten Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gelten wird, wird es zumindest einfache Mietspiegel geben. Auch diese sind eine gute Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung. Soweit sich der Mieter nicht selbst informieren kann, hat er einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter, um die Zulässigkeit der vereinbarten Miete überprüfen zu können. Ist die Mietpreisbremse überhaupt erforderlich? Nach den aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamts sind die Mieten in Deutschland im letzten Jahr doch nur um 1,3 % gestiegen. Das stimmt, aber dieser bundesweite Durchschnittswert sagt nichts über die Preisentwicklung auf den problematischen Teilmärkten aus - und nur um diese geht es bei der Mietpreisbremse. Vor allem in den boomenden Großstädten sind Preissprünge von 20, 30 oder 40 % bei Wiedervermietungen an der Tagesordnung. Genau für diese Gebiete - und nur für diese - wird die Mietpreisbremse gemacht. Kann die Mietpreisbremse steigende Mieten tatsächlich aufhalten? Ja, denn die Mietpreisbremse wird in Zukunft in den ausgewiesenen Gebieten Mietpreissprünge von 20%, 30% oder mehr über das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Wiedervermietungen unterbinden. Beispiel: Die bisherige Miete für die Wohnung A in einem Gebiet, das sich im Laufe der..3

3 Jahre zu einem Szenegebiet entwickelt hat, betrug 5,50 / qm. Für vergleichbare Wohnungen werden bei Wiedervermietungen Preise von bis zu 9,00 / qm erzielt, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete, die im örtlichen Mietspiegel dokumentiert ist, (nur) bei 6,00 / qm liegt. Soll die Wohnung A nun (nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse) wiedervermietet werden, kann der Vermieter die Miete auf höchstens 6,60 / qm anheben. Hierdurch wird der Anstieg der Mieten also gedämpft. Führt die Mietpreisbremse nicht dazu, dass niemand mehr bereit ist, in den Wohnungsneubau zu investieren? Nein, denn die Mietpreisbremse gilt nicht für die Erstvermietungen von Neubauten und auch nicht nach einer umfassenden Modernisierung. Das bedeutet, dass in diesen Fällen die Miete zunächst frei zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt werden kann. Wird sie dann wiedervermietet, kann dieser Mietpreis auch im folgenden Mietverhältnis verlangt werden. In einem solchen Fall wird die Miete bei ihrem aktuellen Stand also zunächst eingefroren. Bespiel: Bei der erstmaligen Vermietung einer Neubauwohnung wird eine Miete von 10,00 / qm nettokalt vereinbart. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 8,00 / qm, so dass bei einer Wiedervermietung eigentlich nur 8,80 / qm verlangt werden dürften. Bei der Wiedervermietung kann aber aus Gründen des Bestandsschutzes so lange die vereinbarte Miete von 10,00 / qm verlangt werden, bis die ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10% diese 10,00 / qm übersteigt. Kein Vermieter ist also verpflichtet, eine im vorausgehenden Mietvertrag korrekt vereinbarte Miete abzusenken. Was passiert, wenn der Vermieter die Wohnung vor Wiedervermietung modernisiert? Diese Modernisierungen können beim Mietpreis berücksichtigt werden, und zwar nach den gleichen Regeln wie in einem bestehenden Mietverhältnis. Sie rechtfertigen also einen Zuschlag zur Miete, die nach der Mietpreisbremse zulässig wäre. Denn es ist sinnvoll, dass der Vermieter die Wohnung verbessert, nachdem der bisherige Mieter ausgezogen ist, und auch, bevor der neue Mieter die Wohnung übernimmt. Deshalb soll dies bei der Kalkulation der Miete auch honoriert werden. Wird ein Vermieter bestraft, wenn er gegen die Mietpreisbremse verstößt? Nein, denn es handelt sich um privatrechtliche Regeln: Die vereinbarte Miete ist insoweit unwirksam, als der zulässige Betrag überstiegen wird. Der Mieter muss also maximal nur 110 % der ortsüblichen Miete zahlen (abgesehen von den Ausnahmen wie vorheriger Modernisierung oder dem Bestandsschutz wegen einer vorherigen höheren Miete). Es ist also genau so, wie wenn der Vermieter im bestehenden Mietverhältnis eine unzulässige Mieterhöhung durchsetzen will, beispielsweise weil er die Kappungsgrenze nicht beachtet: Auch hierauf hat der Vermieter von Rechts wegen keinen Anspruch. Es ist aber wie auch sonst im Vertragsrecht - Sache des Mieters, seine Rechte wahrzunehmen. Im Zweifel sollten sich Mieter, die an der Richtigkeit der vereinbarten Miete zweifeln, zunächst an einen..4

4 Mieterverein wenden oder die Rechtsberatung durch einen Anwalt suchen. Bislang gibt es im geltenden Recht eine Vorschrift, die für eine unangemessen hohe Mietforderung ein Bußgeld vorsieht ( 5 Wirtschaftsstrafgesetz). Diese Vorschrift hat sich in der Praxis nicht als wirksames Instrument erwiesen, deutliche Preissprünge oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen zu verhindern. Sie soll daher in Zukunft entfallen. Es bleibt aber bei der bereits bestehenden Strafvorschrift des sogenannten Mietwuchers in 291 des Strafgesetzbuchs, der eine Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren und in besonders schweren Fällen sogar von bis zu 10 Jahren vorsieht, wenn jemand besondere Umstände ausnutzt, um drastisch überhöhte Mieten zu bekommen. Kann die Mietpreisbremse nicht leicht umgangen werden, indem Vermieter z.b. einen überhöhten Abstand fordern, Schwarzgelder kassieren oder nur noch möblierte Vermietungen anbieten? Die übergroße Zahl der Bürgerinnen und Bürger sind rechtstreu, und das gilt natürlich auch für Vermieter und Mieter unter Geltung einer Mietpreisbremse. Rechtsverstöße lassen sich natürlich letztlich nie ganz ausschließen - aber das ist kein Argument dagegen, eine regelungsbedürftige Sache zu regeln. Und den Regelungsbedarf in den Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten stellt letztlich ja niemand in Abrede. Kann die Mietpreisbremse auch die Wohnungsknappheit beseitigen? Nein, natürlich nicht. Aber das behaupten auch nur die Kritiker, die diese Regelung als untauglich verhindern wollen. Die Mietpreisbremse ist ein Element einer umfassenden Bau und Wohnungspolitik der neuen Bundesregierung. Sie soll dafür sorgen, dass in angespannten Wohnlagen in Zukunft die Mieten nur maßvoll steigen. Weitere Elemente dieser Politik sind im Koalitionsvertrag beschrieben, nämlich die Stärkung des Wohnungsbaus, eine aktive Liegenschaftspolitik, um Bauland verfügbar zu machen, die Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus, die Schaffung generationen- und altersgerechten Wohnraums sowie die Förderung von energieeffizientem Bauen und Sanieren. Dieses Maßnahmebündel soll in Zukunft dafür sorgen, dass die Rahmenbedingungen für alle am Mietmarkt Beteiligten verbessert werden und sich dann auch die Marktlage in den derzeitigen Brennpunkten wieder entspannt, also vor allem in den zentralen Quartieren der Großstädte. Wie soll das Prinzip Wer bestellt, der bezahlt bei der Wohnungssuche unter Einschaltung von Maklern in der Praxis funktionieren? Bislang ist es so, dass gerade in Ballungsgebieten, wo Mietwohnungen knapp sind, freie Mietobjekte häufig nur noch über Wohnungsmakler angeboten werden. Wohnungssuchende haben oftmals keine realistische Chance, auf Wohnungen ohne Makler auszuweichen: Denn wer nicht bereit ist, die Maklerkosten vertraglich zu übernehmen, obwohl er als Wohnungssuchender den Makler nicht gerufen hat, scheidet aus dem..5

5 Bewerberkreis aus. Das Prinzip Wer bestellt, der bezahlt soll künftig sicherstellen, dass diejenige Partei, die die Leistung eines Maklers veranlasst, auch verpflichtet sein soll, die anfallenden Maklergebühren zu zahlen. Das ist in der Praxis meist der Vermieter, der mit Hilfe eines Maklers einen neuen Mieter sucht. Wenn also der Vermieter einen Makler einschaltet, muss er künftig auch den Makler bezahlen. Eine hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Insbesondere auf angespannten Wohnungsmärkten wird dieses Prinzip Bedeutung haben. Denn auf entspannten Wohnungsmärkten wird es auch bereits jetzt schon häufig an der Macht des Vermieters fehlen, die Maklerkosten auf den Wohnungssuchenden abzuwälzen, weil es Möglichkeiten gibt, auf andere Wohnungsangebote ohne Maklercourtage auszuweichen. Wie soll verhindert werden, dass Vermieter die Kosten für den Makler nicht auf andere Weise auf den Mieter übertragen? Der Grundsatz Wer bestellt, der bezahlt ist fair. Das soll künftig auch für die Maklercourtagen gelten. Im Übrigen wird auch die Mietpreisbremse dazu beitragen, dass Vermieter nicht einfach durch einen Aufschlag auf die Miete die Maklergebühren auf den Mieter umwälzen können. Aber natürlich bleibt ein Mieter zahlungspflichtig, wenn er einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragt und der Makler dann tatsächlich in seinem Interesse eine Wohnung findet, die er bislang noch nicht an der Hand hatte. Wann tritt das Gesetz in Kraft? Der Gesetzentwurf befindet sich derzeit in der Abstimmung innerhalb der Bundesregierung. Auch die Verbände und Bundesländer werden noch beteiligt, deren Stellungnahmen sorgsam geprüft werden. Nachdem sich das Kabinett mit dem Entwurf befasst hat, muss das Gesetz noch das Gesetzgebungsverfahren mit Bundestag und Bundesrat durchlaufen. Wenn alles planmäßig läuft, können die Mietpreisbremse und die Änderungen im Maklerrecht im kommenden Jahr, also 2015, in Kraft treten. Wirksam können die Regelungen zur Dämpfung des Mietanstiegs aber erst dann werden, wenn die Länder die zugehörigen Rechtsverordnungen zur Ausweisung der entsprechenden Gebiete erlassen haben. Mit freundlichen Grüßen