Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2016/2017 Wiesbaden
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- Andreas Schuler
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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2016/2017 Wiesbaden
2 Wohn- und Geschäftshäuser Wiesbaden Residential Investment Wiesbaden Hohe Nachfrage nach Anlageimmobilien Der Wiesbadener Markt für Anlageimmobilien wurde im Jahr 2015 von einer hohen Nachfrage und steigenden Kaufpreisen geprägt. Ein knappes Angebot limitierte jedoch den Handel. So wurden mit 94 Verkäufen 21 % Zinshäuser weniger umgesetzt als ein Jahr zuvor. Demgegenüber erhöhte sich das Umsatzvolumen um 6 % auf 200 Mio. EUR, da im Stadtbezirk Mitte zahlreiche großvolumige Wohn- und Geschäftshäuser gehandelt wurden. Das Transaktionsvolumen verteilt sich zu 18,9 % auf verkaufte Mehrfamilienhäuser und zu 81,1 % auf gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser. Für Mehrfamilienhäuser zahlten Käufer im Schnitt EUR und damit 20 % weniger als 2014, da die durchschnittliche Wohnfläche pro Objekt auf 705 m² gesunken ist (2014: m²). Gemischt genutzte Häuser wechselten im Schnitt für 2,96 Mio. EUR den Eigentümer (2014: 1,89 Mio. EUR). Der überwiegende Handel fand, sowohl für Mehrfamilienhäuser als auch für Wohnund Geschäftshäuser, in Mitte und im Westend statt. In einfachen Lagen wie in Biebrich wurden hingegen nur insgesamt zehn Anlageimmobilien gehandelt. Verstärkt Erstkäufer aktiv Aufgrund anhaltend günstiger Hypothekenzinsen und mangelnder Anlagealternativen treten verstärkt Erstkäufer am Markt auf, die Objekte zur Altersvorsorge suchen. Diese Käufergruppe fragt in allen Lagen insbesondere Mehrfamilienhäuser bis zu einem Kaufpreis von 1,5 Mio. EUR mit einer überschaubaren Anzahl an Wohneinheiten (5 bis 10) nach. Wohn- und Geschäftshäuser werden aufgrund der Gewerbefläche speziell in Strong demand for investment properties In 2015 the market for investment properties in Wiesbaden featured a strong demand and rising purchase prices. However, a shortage of available properties restricted trades so that with a total of 94 sales, 21 % less rental properties were sold than in the previous year. On the other hand the turnover volume increased by 6 % to 200 million euros as numerous large-volume mixed-use residential and commercial buildings changed hands. Sold apartment buildings made up 18.9 % of the transaction volume and 81.1 % were mixed-use residential and commercial buildings. For apartment buildings buyers paid euros on average and therefore 20 % less than in 2014 as the average living space per property has fallen to 705 m² (2014: 1,013 m²). Mixed-use buildings changed owners on average for 2.96 million euros (2014: 1.89 million euros). The majority of contracts, both for apartment and mixed-use residential and commercial buildings were sold in Mitte and Westend, whereas in basic locations such as Biebrich only a total of 10 investment properties found new owners. More first-time buyers active on the market Due to the persistently more affordable mortgage interest rate and the lack of investment alternatives, more first-time buyers can be seen on the market who are looking for properties as a retirement investment. This group of buyers are particularly interested in apartment buildings in all locations at a buying price of 1.5 million euros with a manageable number of residential units (5 to 10). Mixed-use residential and commercial buildings Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * 2025 Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 277,5 276,0 271,0 272,6 273,9 275,1 276,2 282,9 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 146,0 145,3 143,4 144,3 145,7 146,6 147,2 151,1 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,90 1,90 1,89 1,89 1,88 1,88 1,88 1,87 *Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 Wiesbaden
3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2016 Sales price 1 st half 2016 in % 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location Inflationsrate/inflation rate Umlaufrendite*/current yield* 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic EUR/m² * Deutsche Inhaberschuldverschreibungen German bearer bonds gew. Mittel min. max. weighted average für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** 100 Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 180 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Wiesbaden, Engel & Völkers Commercial * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Wiesbaden, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.
4 den besseren Einzelhandelslagen nachgefragt. Erfahrene Investoren und private Bestandshalter aus der Region sind ebenfalls am Markt aktiv. Das Westend bietet Anlegern ein langfristiges Aufwertungspotenzial. Das innere Westend zeichnet sich durch eine multikulturelle Mieterstruktur und kleinteilige Wohnungsgrundrisse aus. Im gründerzeitlich geprägten äußeren Westend überwiegen große Wohnungen, die oftmals von Wohngemeinschaften genutzt werden. Die Wohnraumnachfrage in den zentralen Lagen ist durch weiter zunehmende Studentenzahlen angestiegen. Mittlerweile gibt es rund Studierende in der Stadt. Für sicherheitsorientierte, überregionale Kapitalanleger bietet das Rheingauviertel mit seiner guten Mieterstruktur eine langfristige wertsteigernde Anlage. Wohn- und Geschäftshäuser sind hauptsächlich in guter, frequentierter Lage gefragt, da dort eine schnelle Neuvermietung der Gewerbeeinheiten möglich ist. Faktoren entwickeln sich positiv Nachfragebedingt sind die Faktoren in allen Lagen weiter angestiegen. In der sehr guten Lage werden mittlerweile Faktoren zwischen 18,7 und 24,3 aufgerufen. Für Liebhaberobjekte werden vereinzelt auch höhere Preise gezahlt. Auch in der guten Lage sind Faktoren bis zum 20,2-Fachen der Jahresnettokaltmiete möglich. Die Vermarktungszeiten sind in den besseren Lagen oftmals sehr kurz, da Kaufentscheidungen teilweise innerhalb eines Tages getroffen werden. Je nach Objektqualität können auch einfache und mittlere Lagen eine Alternative darstellen. Hier liegen die Quadratmeterpreise für Anlageimmobilien in mittlerer Wohnlage zwischen und EUR. Anziehende Verkäufe 2016 Die sehr guten wohnwirtschaftlichen Kennzahlen, wie steigende Einwohnerzahlen und anziehende Bestandsmieten, werden in der hessischen Landeshauptstadt auch weiterhin für eine hohe Nachfrage nach Anlageimmobilien sorgen. Engel & Völkers Commercial geht für das Jahr 2016 von einem Anstieg der Transaktionsanzahl auf 100 bis 125 Objekte aus, da viele Eigentümer das anziehende Preisniveau nutzen, um sich von ihren Objekten zu trennen. Auch Erbengemeinschaften entschließen sich verstärkt für einen Verkauf von sanierungsbedürftigen Gebäuden. Dementsprechend hoch wird auch das Transaktionsvolumen 2016 ausfallen und sich zwischen 180 und 220 Mio. EUR bewegen. are in particular demand in better retail locations because of their commercial space. Experienced investors and local private portfolio holders are likewise active on the market. The Westend offers investors a long-term upgrade potential. The inner Westend features a multi-cultural tenant structure and small-scale apartment layouts. Large apartments that are often shared by room-mates dominate the scene in the outer Westend that is well-known for its Wilhelminian-style buildings. The demand for housing in central locations has grown due to the rising number of students, meanwhile rising to today. For safetyoriented, national capital investors the Rheingauviertiel with its good tenant structure offers a long-term, profitable investment. Mixed-use residential and commercial buildings are mainly sought after in well-frequented locations as a rapid new leasing of commercial units is then possible. Multipliers developing positively Due to the demand, multipliers in all locations have continued to increase. In prime locations those now call for numbers between 18.7 and In some cases even higher prices are paid for outstanding properties. Multipliers can increase to 20.2 times the annual net rent in good locations. Marketing periods are often very short in better locations as decisions to buy are sometimes made within just one day. Depending on the property quality basic and average locations can also offer an alternative. Here the square-metre-prices for investment properties in average residential locations lie between and euros. Increasing sales in in 2016 The very good economic indicators for residential investments, such as growing population figures and rising rents for existing tenants, will continue to ensure a high demand for investment properties in the Hessian capital. For 2016 Engel & Völkers Commercial can expect a rise in the transaction figure to 100 to 125 properties as many owners are taking advantage of the increasing price level to sell their properties. In addition, communities of heirs are deciding more often to part with buildings requiring renovation. Subsequently the transaction volume will also be high in 2016 and will value between 180 and 220 million euros. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 Wiesbaden
5 Wiesbaden - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Wiesbaden - Residential Investment locations Frauenstein A60 B54 Klarenthal Engel & Völkers Commercial Dotzheim Schierstein A643 Nerotal Westend Medenbach Rheingauviertel RHEIN Mitte Mainz Nordost Biebrich Südost Rambach B455 Sonnenberg Amöneburg Aukamm Kastel Bierstadt Naurod Heßloch Erbenheim Kloppenheim B40 Kostheim Auringen Igstadt Breckenheim Nordenstadt MAIN A671 A3 A66 Delkenheim Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator * Trend Faktor 16,9 19,4 17,5 20,0 18,2 22,0 18,7 24,3 Multiplier 15,8 18,0 16,2 18,6 17,0 19,0 17,5 20,2 14,5 16,5 14,7 16,6 15,0 17,1 15,4 18,1 12,4 14,9 13,0 15,5 13,8 16,9 13,9 17,0 Whg. Mieten in EUR/m 2 11,50 15,50 11,60 15,60 11,70 15,70 11,80 15,90 Residential rents in EUR/m 2 9,50 12,60 9,60 12,70 9,70 12,80 9,80 12,90 7,30 10,60 7,40 10,70 7,50 10,80 7,70 10,90 6,80 8,30 6,85 8,60 6,90 8,90 7,00 9,20 *1. Halbjahr/First half year Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 Wiesbaden
6 EuV Wiesbaden-Mainz Commercial GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Kirchgasse Wiesbaden Tel. +49-(0) WiesbadenCommercial@engelvoelkers.com
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