Internationale Flächenermittlungsstandards für Immobilien: Bürogebäude Hinweise zur Anwendung in Deutschland

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1 Incorporating Leitfaden zur Büromarktberichterstattung Arbeitspapier Empfehlung November Internationale Flächenermittlungsstandards für Immobilien: Bürogebäude Hinweise zur Anwendung in Deutschland Bezug zu: DIN Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau; Begriffe, Ermittlungsgrundlagen, DIN Deutsches Institut für Normung e. V., Stand Februar 2005 und Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G), herausgegeben von der gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.v., Stand Mai 2012 In Zusammenarbeit mit

2 Diese Hinweise sind von der gif-kompetenzgruppe Flächendefinition in Abstimmung mit RICS und dem ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e. V. erarbeitet. Verantwortlich für die Hinweise zur Anwendung IPMS Bürogebäude in Deutschland: Dirk Blaurock, gif e.v. Sabine Georgi, ZIA Markus Grandjean, gif e.v. Prof. Marc Grief, gif e.v. Dr. Ira Hörndler, gif e.v. Rüdiger Hornung, RICS Ralf Molter, gif e.v. Lutz Peters, gif e.v. Nina Vusatiuk, gif e.v. Kopierrecht Der Internationale Flächenermittlungsstandard für Immobilien: Bürogebäude wurde mit Genehmigung der INTERNATIONAL PROPERTY MEASUREMENT STANDARDS COALITION (IPMSC) auszugsweise kopiert. Nachdruck, Vervielfältigung oder Verbreitung, auch auszugsweise nur mit schriftlicher oder textlicher Genehmigung der IPMSC und mit der Quellenangabe wie oben erlaubt. gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. 2

3 Inhalt 1. Anwendungsbereich des Standards IPMS - Büro Die IPMS-Flächen Umrechnung MF/G bzw. DIN 277 IPMS IPMS IPMS a) Äußere Umfassung.. 5 b) Komponentenflächen IPMS a) Konstruktive Elemente... 6 b) Stellplätze Flächen mit Nutzungseinschränkungen Umgang mit unterschiedlichen Messregeln.. 9 a) Messpunkte an Fassaden.. 9 b) Zuordnung nichttragender Innenwände c) Unterirdische Flächen Fehlende Messregeln gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. 3

4 1. Anwendungsbereich des Standards IPMS - Büro IPMS ist keine Mietflächenrichtlinie, sondern eine Flächenermittlungsmethode (vergleichbar eher der DIN 277 als der MF/G). Für die Vermietung wird weiter eine Flächenermittlung nach MF/G empfohlen. Flächenermittlung nach IPMS ist für die Immobilienbewertung im internationalen Bereich oder internationale Flächenvergleiche wichtig. IPMS ermöglicht die Vergleichbarkeit von Flächen, die nach verschiedenen nationalen Flächenermittlungsstandards ermittelt worden sind. Es wird empfohlen, bei der Projektierung neuer Gebäude, die Flächen sowohl nach DIN 277 als auch nach IPMS zu ermitteln. Bei Bestandsgebäuden, in denen keine neue Flächenermittlung erfolgt, wird in einem ersten Schritt eine Annäherung empfohlen, wie in Ziff. 3 dieser Hinweise jeweils ausgeführt. 2. Die IPMS-Flächen IPMS 1 - Gesamtfläche eines Gebäudes. IPMS 2 - Fläche eines Gebäudes bis zur maßgeblichen inneren Raumbegrenzung, unterteilt in Komponenten. IPMS 3 - Flächen mit exklusiver Nutzung. 3. Umrechnung von Flächen MF/G bzw. DIN IPMS Eine exakte Umrechnung von nach DIN 277 oder MF/G ermittelten Flächen ist nicht möglich, weil die deutschen Standards die Messregel maßgebliche innere Raumbegrenzung nicht kennen, und deshalb die Messpunkte an Fassaden in vielen Fällen nicht übereinstimmen. Es sollte deshalb möglichst die Differenz zwischen den Messpunkten an der Fassade gemäß 3.2.a dieser Hinweise erfasst und den jeweiligen Nutzungskomponenten zugewiesen werden. IPMS 2.3. Beispiel 1 Flächendifferenz zur maßgeblichen inneren Raumbegrenzung: Möglicherweise ist es notwendig, eine ggf. bestehende Differenz der Grundfläche zwischen Messungen anzugeben, die einerseits bis zur maßgeblichen innerenraumbegrenzung und andererseits bis zum Wand-Boden-Anschluss vorgenommen wurden. Die nachfolgenden Hinweise ermöglichen eine Annäherung in den Fällen, in denen eine korrekte Flächenermittlung nach DIN 277 oder MF/G vorhanden ist und keine neue Flächenermittlung erfolgen soll. 3.1 IPMS 1 IPMS 1 entspricht weitgehend der BGF nach DIN 277. Allerdings gilt gem. IPMS 3.1.2: Ausgeschlossene Flächen: Bei Flächenermittlungen nach IPMS 1 werden folgende Flächen/Bereiche nicht berücksichtigt: Offene Lichthöfe sowie der Luftraum eines Atriums Offene Außentreppen, die kein untrennbarer Bestandteil des Bauwerks sind, z. B. eine außenliegende Feuerleiter Innenhöfe, Terrassen und Veranden auf Erdgeschossebene, Außenparkplätze, Abstellflächen für Ausrüstungsgegenstände, Kühlgeräte und Müllcontainer sowie sonstige nicht allseitig umschlossene oder nicht überdeckte Flächen auf Erdgeschossebene sind nicht Bestandteil von IPMS 1, können jedoch ermittelt und gesondert ausgewiesen werden. Soweit diese Flächen unterbaut sind, sind sie Teil der BGF und können, je nach Nutzbarkeit, auch Teil der MF/G sein. Diese Flächen sind deshalb für eine Flächenberechnung nach IPMS in Deutschland in jedem Fall zu ermitteln und gesondert auszuweisen. Bei einer Flächenermittlung nach MF/G sind diese Flächen ebenfalls gesondert auszuweisen, so dass sie für eine Umrechnung in eine IPMS- Fläche ausscheidbar vorhanden sind. gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. 4

5 3.2 IPMS 2 a) Äußere Umfassung IPMS 2 entspricht IPMS 1 ohne die äußere Umfassung Definition IPMS 2 Büro: Die Summe der Flächen jeder Ebene eines Bürogebäudes, gemessen bis zur maßgeblichen inneren Raumbegrenzung (siehe 3.2.3) und geschossweise dokumentiert. In vielen Märkten, jedoch nicht weltweit, ist hierfür der Begriff Gross Internal Area gebräuchlich. Eine solche Fläche gibt es derzeit weder nach DIN 277 noch nach MF/G. Sie ist allerdings in der Neufassung der DIN 277 vorgesehen. Es wird empfohlen, künftig die äußere Umfassung nach der Messregel der maßgelblichen inneren Raumbegrenzung separat zu erfassen und auszuweisen Maßgebliche innere Raumbegrenzung Die maßgebliche innere Raumbegrenzung ist die innere Fertigoberfläche, die mindestens 50 % der Oberfläche eines vertikalen Abschnitts einnimmt. Ein vertikaler Abschnitt ist jeweils ein Abschnitt der äußeren Gebäudehülle, z.b. eines Fensters, einer Wand oder eines äußeren Konstruktionsmerkmals eines Bürogebäudes, deren fertig bearbeitete innere Oberfläche sich von der entsprechenden inneren Oberfläche des benachbarten Abschnitt unterscheidet, wobei vorhandene Stützen unberücksichtigt bleiben. Wird die äußere Umfassung nach dieser Messregel erfasst und ausgewiesen, ermöglicht dies eine Umrechnung von nach DIN 277 oder MF/G ermittelten Flächen nach IPMS 2 - Büro. Andernfalls kann nur eine Annäherung erfolgen. 3.3 b) Komponentenflächen Für IPMS 2 müssen Teilflächen ( Komponentenflächen ) einzeln ermittelt werden, die nach MF/G und DIN 277 nicht ermittelt werden. IPMS 2 Büro beinhaltet die Summe der folgenden acht Komponentenflächen: Komponentenfläche A Vertikale Durchdringungen Vertikale Durchdringungen wie z.b. Treppen, Fahrstuhl-/Aufzugsschächte und Rohrleitungen. Durchdringung, deren Fläche weniger als 0,25 m² beträgt, unberücksichtigt bleibt. Komponentenfläche B Konstruktive Elemente Alle tragenden und aussteifenden Wände und Stützen, die sich innerhalb der maßgeblichen inneren Raumbegrenzung befinden. Komponentenfläche C Technische Einrichtungen Alle Technischen Einrichtungen wie z.b. technische Funktionsräume, Maschinenräume für Aufzüge und Wartungsräume. Komponentenfläche D Sanitärflächen Alle Sanitärflächen wie z.b. WC-Anlagen, Schränke für Putzräume, Dusch- und Umkleideräume. Komponentenfläche E Verkehrsflächen Alle horizontalen Verkehrsflächen. Komponentenfläche F Service-Einrichtungen Alle Service-Einrichtungen wie z.b. Cafeterien, Tagespflegeeinrichtungen, Fitnessbereiche und Gebetsräume. Komponentenfläche G Arbeitsbereich Für Personal, Möbel und Büromaschinen nutzbarer Arbeitsbereich für Bürozwecke. Komponentenfläche H Sonstige Flächen Sonstige Flächen wie z.b. Balkone, Laubengänge, im Haus befindliche Stellplatzflächen und Lagerräume. Falls eine Komponentenfläche multifunktional genutzt wird, ist hierfür die hauptsächliche Nutzung anzugeben. Teile der Komponentenflächen können unter Umständen als privat eingestuft und somit ausschließlich für einen einzelnen Mieter reserviert oder für die gemeinschaftliche Nutzung vorgesehen sein, so dass sie von mehreren Mietern genutzt werden können. gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. 5

6 Ein grundsätzlicher Unterschied der verschiedenen Standards besteht darin, dass IPMS 2 die nicht tragenden Bauteile innerhalb der maßgeblichen inneren Raumbegrenzung den Komponentenflächen zuordnet. Um die Komponentenflächen gemäß IPMS 2 darstellen zu können, muss deshalb weiter wie in der MF/G (siehe dort 1.1.4) zwischen tragenden und nicht tragenden Bauteilen unterschieden werden. Sind die nicht tragenden Bauteile nicht ermittelt, ist eine nachträgliche Ermittlung mit Zuordnung zu den Komponentenflächen nach IPMS 2 Büro für eine Umrechnung erforderlich. Die Zuordnung erfolgt in der alphabetischen Reihenfolge der Komponentenflächen wie vorstehend zitiert. E nicht zwischen äußerer Umfassung und konstruktiven Elementen im Inneren (siehe 3.2 dieser Hinweise). 3.3 IPMS 3 IPMS 3 und MF/G stimmen insoweit überein als in beiden Standards zwischen exklusiv und gemeinschaftlich genutzten Flächen zu unterscheiden ist Definition IPMS 3 Büro: Die einem Mieter exklusiv zur Verfügung stehende Grundfläche, ohne gemeinschaftlich genutzter Nebenflächen und Verkehrsflächen, für jedes Gebäude geschossweise ermittelt und dokumentiert. In IPMS 3 sind allerdings die Flächen der Komponentenfläche D nicht enthalten, die Teil der Mietfläche MF/G sind. Ebenso sind die Geschosspodeste nicht Teil von IPMS 3, aber Teil der Mietfläche MF/G. Soll diese nachträgliche Ermittlung und Zuordnung nicht tragender Konstruktionsflächen nicht erfolgen, kann nur eine Annäherung an die Komponentenflächen erfolgen. In diesem Fall ist der für die Zuordnung gewählte Ansatz zu vermerken. G Definition Ausgeschlossene Flächen : Gemeinschaftlich genutzte Nebenflächen Gemeinschaftlich genutzte Nebenflächen sind die Teile eines Gebäudes, in denen sich gemeinschaftlich genutzte oder allgemein zugängliche Einrichtungen befinden, die üblicherweise im Laufe der Zeit unverändert bleiben; hierzu zählen z. B. Treppen, Rolltreppen, Aufzüge und Maschinenräume, WC-Anlagen, Putzschränke, technische Funktionsräume, Flucht- und Rettungswege und Wartungsräume gemäß vorstehender Definition. a) Konstruktive Elemente Unterschiede gibt es auch bei Messpunkten an Fassaden, nicht raumhohen Vormauerungen und Stützen. Die MF/G kennt zudem keine Differenzierung der Fläche MF/G in Unterkategorien. In der Flächenermittlung nach DIN 277, die für das Baugenehmigungsverfahren erstellt werden muss, werden aber grundsätzlich alle Komponentenflächen mit Ausnahme der Komponentenfläche B ausgewiesen. Die DIN 277 unterscheidet zudem Inbegriffene Flächen: Alle Innenwände und Stützen innerhalb des exklusiven Bereichs eines Mieters sind Bestandteil von IPMS 3 Büro. Die Grundfläche reicht bis zur maßgeblichen inneren Raumbegrenzung bzw., wenn eine Mietbereichstrennwand vor- gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. 6

7 handen ist, bis zur Mittellinie dieser Mietbereichstrennwand. b) Stellplätze Stellplätze können bei einer Flächenermittlung nach IPMS nach Stückzahl ermittelt werden. Wird in einem Vertrag eine Flächenermittlung nach IPMS vereinbart und sind Flächen vorhanden, die aus welchen Gründen auch immer nur eingeschränkt nutzbar sind, wird empfohlen, diese Flächen als Flächen mit Nutzungseinschränkungen gem. Ziff. 2.3 IPMS zu vereinbaren. Flächen innerhalb der Komponentenfläche H die nicht für eine direkte Bürobezogene Nutzung zur Verfügung stehen, können als Nebenflächen bezeichnet werden. Nebenflächen sind zu ermitteln, können jedoch auch auf andere Weise als mit einer Flächengröße angegeben werden. Beispielsweise kann für eine Tiefgarage auch die Anzahl der Stellplätze ausgewiesen werden (S. 16 IPMS Büro) Das entspricht dem Verfahren nach MF/G und wird deshalb auch für eine Flächenermittlung nach IPMS empfohlen. 4. Flächen mit Nutzungseinschränkungen In Ziff. 2.3 IPMS werden Flächen mit Nutzungseinschränkungen behandelt und Beispiele für solche Flächen gegeben. 2.3 Flächen mit Nutzungseinschränkungen Dienstleister müssen berücksichtigen, dass in bestimmten Märkten Gebäude auch Flächen enthalten können, die aufgrund behördlicher Auflagen oder arbeitsrechtlicher Vorschriften in dem betreffenden Land nicht vermietet oder genutzt werden dürfen. Derartige Flächen und diesbezügliche Einschränkungen sind zu bestimmen, zu vermessen bzw. zu ermitteln und gesondert in den dokumentierten IPMS-Flächen aufzuführen. Wenn beispielsweise für Flächen eine Höhenbeschränkung gilt, muss die jeweilige Höhe in der Dokumentation zur IPMS Flächenermittlung und im zugehörigen Tabellenblatt angegeben werden. Nutzer und Dritte sollten insbesondere beachten, dass die Einbeziehung von ermittelten Flächen in die Flächendokumentation nach IPMS nicht notwendigerweise bedeutet, dass diese Flächen rechtmäßig nutzbar oder vermietbar sind. gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. 7

8 Folgende Beispiele für Flächen mit Nutzungseinschränkungen werden in IPMS genannt: 2.3 Flächen mit Nutzungseinschränkungen Beispiel 1 Flächendifferenz zur maßgeblichen inneren Raumbegrenzung: Möglicherweise ist es notwendig, eine ggf. bestehende Differenz der Grundfläche zwischen Messungen anzugeben, die einerseits bis zur maßgeblichen inneren Raumbegrenzung und andererseits bis zum Wand-Boden- Anschluss vorgenommen wurden. Beispiel 2 Flächen mit begrenzter Raumhöhe: In verschiedenen Märkten sind Flächen mit begrenzter Raumhöhe separat aufzuführen, wobei die fragliche Höhe je nach Land unterschiedlich sein kann. Beispiel 3 Flächen mit begrenztem Tageslichteinfall: In verschiedenen Ländern sind Flächen mit begrenztem Tageslichteinfall, d. h. geringer Tageslichteinstrahlung, in einem Gebäude unter Umständen gesondert aufzuführen. Zu diesen Beispielen Folgendes: Beispiel 1: Die Flächendifferenz bei der Ermittlung der maßgeblichen inneren Raumbegrenzung ist nach Ziff. 3.2 a) dieser Hinweise zu ermitteln und auszuweisen. Beispiel 2: Nach MF/G sind Flächen mit eingeschränkter Raumhöhe Flächen mit einer lichten Höhe von weniger als 1,50 m. Es wird empfohlen, das für eine Flächenermittlung nach IPMS zu übernehmen. Beispiel 3: Flächen mit begrenztem Tageslichteinfall sind nicht gesondert auszuweisen. Bei einer Flächenermittlung in Deutschland wird unterstellt, dass die Flächen für die vorgesehene Nutzung öffentlich-rechtlich genehmigt sind und die ausreichende Belichtung im Genehmigungsverfahren geprüft wurde. Eine darüberhinausgehende Berücksichtigung bei der Flächenermittlung ist nicht notwendig. Beispiel 4: Eine Unterscheidung zwischen unter- und oberirdischen Flächen spielt bei einer Flächenermittlung in Deutschland keine Rolle. Beispiel 4 Ober- und unterirdische Flächen: Ein Gebäude besteht im Allgemeinen aus oberund unterirdischen Geschossen. Für Vermessungszwecke und Flächenermittlungen ist diese Unterscheidung möglicherweise dafür relevant, wie die Räumlichkeiten nach Maßgabe arbeitsrechtlicher Vorschriften oder Regelungen zur Eignung für bestimmte Nutzungszwecke genutzt werden dürfen oder wie sie besteuert werden. gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. 8

9 Anmerkung: Flächen, die nicht allseits in voller Höhe umschlossen oder nicht überdeckt sind (DIN 277 b und c) fallen nicht unter Ziff. 2.3 IPMS, sondern werden bereits vorher abgezogen bzw. gesondert ausgewiesen Definition Ausgeschlossene Flächen: Bei Flächenermittlungen nach IPMS1 werden folgende Flächen/Bereiche nicht berücksichtigt: Offene Lichthöfe sowie der Luftraum eines Atriums Offene Außentreppen, die kein untrennbarer Bestandteil des Bauwerks sind, z.b. eine außenliegende Feuerleiter Innenhöfe, Terrassen und Veranden auf Erdgeschossebene, Außenparkplätze, Abstellflächen für Ausrüstungsgegenstände, Kühlgeräte und Müllcontainer sowie sonstige nicht allseitig umschlossene oder nicht überdeckte Flächen auf Erdgeschossebene sind nicht Bestandteil von IPMS1, können jedoch ermittelt und gesondert ausgewiesen werden. 5. Umgang mit unterschiedlichen Messregeln In Ziff. 2.4 IPMS Büro wird der Umgang mit unterschiedlichen Ermittlungsgrundlagen und Messregeln behandelt. 2.4 Umgang mit unterschiedlichen Ermittlungsgrundlagen und Messregeln Das SSC ist sich darüber im Klaren, dass eine Vielzahl unterschiedlicher Flächenermittlungsstandards genutzt werden. In manchen Ländern wird die Grundfläche bis zum Wand-Flur- Anschluss gemessen, wohingegen in anderen Ländern bei einer Messung der Mittelpunkt von Wänden oder die äußere Raumbegrenzung maßgeblich ist. Verschiedene Länder haben unterschiedliche Definitionen für die maßgebliche Begrenzung einer inneren fertig bearbeiteten Oberfläche. Deshalb hat das SSC den Begriff der maßgeblichen inneren Raumbegrenzung geprägt, um Messpunkte IPMS 2 Büro und IPMS 3 Büro zu definieren. Nutzer und Dienstleister, die sich auf andere Flächenermittlungsstandards beziehen möchten, müssen ggf. die Abweichung der Grundfläche gegenüber einer Ermittlung nach IPMS ermitteln und ausweisen. Für eine Flächenermittlung in Deutschland ist folgendes relevant: a) Messpunkte an Fassaden Bei einer Flächenermittlung nach IPMS wird bis zur maßgeblichen inneren Raumbegrenzung gemessen Maßgebliche innere Raumbegrenzung Die maßgebliche innere Raumbegrenzung ist die innere Fertigoberfläche, die mindestens 50 % der Oberfläche eines vertikalen Abschnitts einnimmt. Ein vertikaler Abschnitt ist jeweils ein Abschnitt der äußeren Gebäudehülle, z.b. eines Fensters, einer Wand oder eines äußeren Konstruktionsmerkmals eines Bürogebäudes, deren fertig bearbeitete innere Oberfläche sich von der entsprechenden inneren Oberfläche des benachbarten Abschnitt unterscheidet, wobei vorhandene Stützen unberücksichtigt bleiben. Nach DIN 277 wird demgegenüber bis zu dem auf Bodenhöhe raumbegrenzenden Bauteil gemessen wird. Die MF/G verweist auf diese Messregel der DIN 277. Die gif unterstützt die Messregel der maßgeblichen inneren Raumbegrenzung, wie in IPMS vorgesehen, da der Großteil der Fragen, die an die gif zur MF/G gestellt werden, nicht die MF/G sondern diese Messregel betreffen, die offenbar für viele Anwender zu erheblichen Problemen in der praktischen Umsetzung führt. Die Messregel der maßgeblichen inneren Raumbegrenzung ist einfacher und weniger fehlerträchtig. Die gif hat deshalb dem DIN 277 Normenausschuss empfohlen, die Messregel maßgebliche innere Raumbegrenzung zu übernehmen. Solange die DIN 277 als Messpunkte an der Fassade das raumbegrenzende Bauteil vorschreibt, gilt für eine Flächenermittlung nach IPMS: gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. 9

10 2.4 Umgang mit unterschiedlichen Ermittlungsgrundlagen und Messregeln Das SSC ist sich darüber im Klaren, dass eine Vielzahl unterschiedlicher Flächenermittlungsstandards genutzt werden. In manchen Ländern wird die Grundfläche bis zum Wand-Flur- Anschluss gemessen, wohingegen in anderen Ländern bei einer Messung der Mittelpunkt von Wänden oder die äußere Raumbegrenzung maßgeblich ist. Verschiedene Länder haben unterschiedliche Definitionen für die maßgebliche Begrenzung einer inneren fertig bearbeiteten Oberfläche. Deshalb hat das SSC den Begriff der maßgeblichen inneren Raumbegrenzung geprägt, um Messpunkte IPMS 2 Büro und IPMS 3 Büro zu definieren. Nutzer und Dienstleister, die sich auf andere Flächenermittlungsstandards beziehen möchten, müssen ggf. die Abweichung der Grundfläche gegenüber einer Ermittlung nach IPMS ermitteln und ausweisen. Nach MF/G gibt es keine Komponentenflächen. Die Zuordnung von nichtragenden Innenwänden muss aber bei Mietbereichstrennwänden und den Trennwänden zwischen MF/G-1 und MF/G-2 erfolgen. Hier sieht die MF/G eine anteilige Zuordnung der Trennwand (in der Mitte der Wand) zu beiden Flächen vor. Das entspricht für Mietbereichstrennwände den Vorgaben von IPMS 2-Büro Definition Inbegriffene Flächen: Alle Innenwände und Stützen innerhalb des exklusiven Bereichs eines Mieters sind Bestandteil von IPMS 3 Büro. Die Grundfläche reicht bis zur maßgeblichen inneren Raumbegrenzung bzw., wenn eine Mietbereichstrennwand vorhanden ist, bis zur Mittellinie dieser Mietbereichstrennwand. Die Fläche ist also nach beiden Messregeln (DIN 277 und IPMS) zu ermitteln und der Unterschied in der Flächenermittlung aufzuzeigen. b) Zuordnung nichttragender Innenwände Nach IPMS werden Innenwände, die an verschiedene Komponentenflächen (IPMS 2 A-H) angrenzen, der Komponentenfläche zugeordnet, die (in alphabetischer Reihenfolge) zuerst ermittelt wird. E G gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. 10

11 c) Unterirdische Flächen Gemäß Ziff IPMS wird die Grundfläche von Untergeschossen ermittelt, indem man den äußeren Rand der Gebäudehülle auf Erdgeschossebene nach unten verlängert oder aber eine Wandstärke annimmt, falls sich die Ausdehnung des Untergeschosses von der Grundfläche des Gebäudes unterscheidet Definition Inbegriffene Flächen: Die Grundfläche von Untergeschossen wird ermittelt, indem man den äußeren Rand der Gebäudehülle auf Erdgeschossebene nach unten verlängert oder aber eine Wandstärke annimmt, falls sich die Ausdehnung des Untergeschosses von der Grundfläche des Gebäudes unterscheidet. Nach DIN 277 gibt es keine Sondervorschriften für die Flächenermittlung von Untergeschossen. Die Messregel nach IPMS wird nur empfohlen, wenn: - keine Pläne vorhanden sind, aus denen die Flächen der Untergeschosse entnommen werden können, - die Wandstärke nicht bekannt ist und - keine Aufgrabung erfolgen soll, um diese zu ermitteln In allen anderen Fällen ist die Fläche in Untergeschossen nach DIN 277 zu ermitteln. 6. Fehlende Messregeln In IPMS fehlen Messregeln zu nicht raumhohen Vormauerungen und Bekleidungen in Innenräumen an tragenden/aussteifenden Bauteilen. Nach der MF/G werden diese nicht raumhohen Vormauerungen und Bekleidungen übermessen. Es wird empfohlen, in gleicher Weise bei einer Flächenermittlung nach IPMS zu verfahren. gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. 11

12 Mosbacher Straße Wiesbaden T +49 (0) F +49 (0) info@gif-ev.de 1. Auflage, Stand November 2015 Alle Rechte vorbehalten. Nachdruck, Vervielfältigung oder Verbreitung auch auszugsweise nur mit schriftlicher oder textlicher Genehmigung der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. und mit der Quellenangabe Internationale Flächenermittlungsstandards für Immobilien: Bürogebäude, Hinweise zur Anwendung in Deutschland, gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V., November 2015 erlaubt. gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. 12