Immobilienmarkt EINE FACHTHEMENREIHE DER DG HYP. Steigende Mieten in 2011 Wohnen mit sichtbarer Dynamik

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1 Immobilienmarkt Deutschland EINE FACHTHEMENREIHE DER DG HYP September 2010 Steigende Mieten in 2011 Wohnen mit sichtbarer Dynamik

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3 Inhalt Vorwort 2 Summary 3 Immobilienmarkt Deutschland 6 Büro 6 Lage und Trends Fazit Handel 12 Lage und Trends Fazit Wohnen 18 Lage und Trends Fazit Impressum 22 Disclaimer 23 Anschriften der DG HYP 24 1

4 Vorwort Als gewerbliche Immobilienbank analysieren wir regelmäßig die Märkte, in denen wir aktiv sind, um unsere Vertriebseinheiten und das Risikomanagement bei Kreditentschei dungen zu unterstützen. Die Ergebnisse der Analysen veröffentlichen wir in Immobilien marktberichten und stellen diese allen Marktteilnehmern zur Verfügung. Mit der vorliegenden Studie setzen wir unsere Reihe zum Immobilienmarkt Deutschland fort, die turnusmäßig im Herbst erscheint. Der Research-Bericht beschäftigt sich mit den Entwicklungen auf den Büro-, Handels- und Wohnimmobilienmärkten für 2010 und gibt einen Ausblick auf das kommende Jahr. Unsere Analyse hat ergeben, dass der konjunkturelle Einbruch in Deutschland im vergangenen Jahr auf dem Büroimmobilienmarkt vergleichsweise schwache Spuren hinterlassen hat. Die Mieten dürften im laufenden Jahr moderat rückläufig sein; für 2011 ist wieder mit einem leichten Anstieg zu rechnen. Der Handelsimmobilienmarkt hat die Wirtschaftskrise an deutschen Top-Standorten sogar recht gut überstanden, hier gehen wir bereits für 2010 von leichten Mietsteigerungen aus, die auch im kommenden Jahr anhalten dürften. Die dynamischste Entwicklung ist auf dem Wohnimmobilienmarkt zu erwarten: Hier werden die Mieten sowohl im laufenden Jahr als auch in 2011 voraussichtlich um bis zu 4 Prozent steigen. Der Immobilienmarktbericht Deutschland liegt auch in der englischen Übersetzung vor. Alle bislang veröffentlichten Marktberichte der DG HYP stehen Ihnen im Internet unter zum Download zur Verfügung oder können bei uns angefordert werden. Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG September

5 SUMMARY Büro Der konjunkturelle Einbruch hat in Deutschland vergleichsweise schwache Spuren bei den Büromieten hinterlassen. An den Top-Standorten wurde 2009 im Durchschnitt ein Mietrückgang um 4 Prozent verzeichnet. Im laufenden Jahr dürfte der Rückgang weitestgehend ausgelaufen sein und wird nach unserer Schätzung nur noch bei 2 bis 3 Prozent liegen. Die effektiven Mietzugeständnisse dürften wegen der verstärkten Gewährung von mietfreien Zeiten oder kostenlosen Umbaumaßnahmen jedoch deutlich höher liegen. Nebenstandorte und Seitenlagen werden hiervon voraussichtlich noch stärker betroffen sein, während in diesem Bericht nur Top-Standorte und 1A-Lagen betrachtet werden. In diesem Jahr stützt die starke Erholung der deutschen Wirtschaft die Entwicklung der Top-Büromärkte, da weniger Arbeitsplätze abgebaut wurden als zunächst erwartet worden war. Aus diesem Grund halten wir schon im kommenden Jahr leichte Mietsteigerungen auf den meisten Märkten für möglich. Etwas skeptischer fällt unser Ausblick für Frankfurt aus, wo durch die Fertigstellung zahlreicher neuer Flächen die Leerstandsquote auf rund 16 Prozent weiter in die Höhe klettern dürfte. Büromieten dürften 2011 leicht steigen KENNZAHLEN UND PROGNOSE TOP-BÜROMÄRKTE Miete Top-Lage (in % gg. Vorjahr) e 2011e Leerstandsquote in % e 2011e Berlin -7,2-2,9 1,5 8,9 8,9 9,2 Düsseldorf -2,2-4,0 1,4 9,7 10,5 11,2 Hamburg -1,7-2,5 0,9 7,8 9,3 9,4 Frankfurt -4,4-1,6 0,0 15,5 15,8 15,8 Köln -0,5-1,9 0,9 9,0 9,2 9,2 München -1,6-4,2 1,0 9,6 10,6 10,8 Stuttgart -2,9 0,0 1,2 5,0 5,0 5,0 Quelle: DZ BANK Research Handel Der Markt für Handelsimmobilien hat zumindest an den deutschen Top-Standorten die jüngste Wirtschaftskrise gut überstanden, es wurde kein Rückgang der Mieten verzeichnet. Stattdessen konnten in den Wirtschaftszentren 2009 sogar leichte Steigerungen durchgesetzt werden. Anders sah es im europäischen Ausland aus, dort kam es teilweise zu deutlichen Mietrückgängen. Mit einem Nachfrageeinbruch im Nachgang zur Konjunkturkrise rechnen wir in Deutschland jedoch im laufenden Jahr nicht. Insgesamt hat sich der Ausblick für den privaten Konsum und damit den Umsatz der Einzelhändler leicht aufgehellt: Im ersten Halbjahr zog die gesamtwirtschaftliche Dynamik wieder deutlich an, und die Zahl der Arbeitslosen setzte ihren Abwärtstrend fort. Ausblick für Einzelhandelsumsatz hat sich leicht aufgehellt Die überdurchschnittlich gute Entwicklung der Umsätze des Einzelhandels in den deutschen Wirtschaftszentren (Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München) dürfte sich auch im kommenden Jahr fortsetzen. Dementspre- Auch 2011 dürften die Handelsmieten leicht steigen 3

6 chend gehen wir davon aus, dass sich auch die Mieten für Handelsflächen an diesen Standorten weiter leicht aufwärts bewegen, mit kräftigen Steigerungen rechnen wir jedoch an keinem Standort. Nach unserer Einschätzung erhöhen sich die Handelsmieten in diesem Jahr um knapp 1 Prozent, im kommenden Jahr rechnen wir mit einem Anstieg von 0,5 Prozent. KENNZAHLEN UND PROGNOSE TOP-HANDELSMÄRKTE Miete Top-Lage (in % gg. Vorjahr) e 2011e Berlin 0,7 1,0 0,5 Düsseldorf 1,8 1,1 0,6 Hamburg -1,6-0,5 0,0 Frankfurt 1,6 0,0-0,6 Köln 0,8 0,5 0,5 München 2,4 1,5 1,0 Stuttgart 5,3 1,4 0,6 Quelle: DZ BANK Research Wohnen Durch die Finanz- und Wirtschaftskrise hat in Deutschland aber auch im internationalen Umfeld eine Rückbesinnung auf die Wohnimmobilie als eine solide Assetklasse stattgefunden. Besonders für die Wirtschaftszentren hat sich durch die schwache Bautätigkeit im Wohnungssegment in den vergangenen Jahren der Ausblick aufgehellt, da einer konstanten Nachfrage ein eher knappes Angebot gegenüber steht. Die Zahl der Fertigstellungen entsprach 2009 mit nur Wohneinheiten noch nicht einmal der Hälfte des langjährigen Durchschnitts. Nach unserer Einschätzung ist die Bautätigkeit in den vergangenen Jahren hinter dem Bedarf zugeblieben, die Lücke sollte jedoch nicht überschätzt werden. Wirtschaftskrise hat Rückbesinnung auf Wohnimmobilien ausgelöst Wir gehen davon aus, dass im laufenden und im kommenden Jahr die Mieten für neu gebaute Wohnungen in Berlin, Frankfurt, Hamburg und München um 3 bis 4 Prozent steigen. In Düsseldorf, Köln und Stuttgart rechnen wir hingegen nur mit Steigerungen von 1 bis 2 Prozent. Wohnungsmieten dürften 2010 und 2011 in den Zentren um 3 bis 4 Prozent steigen KENNZAHLEN UND PROGNOSE MÄRKTE WOHNIMMOBILIEN Miete neu gebaute Wohnung (in % gg. Vorjahr) e 2011e Berlin 4,3 4,1 3,9 Düsseldorf 5,2 2,0 1,0 Frankfurt 3,5 3,4 3,3 Hamburg 5,7 2,7 2,6 Köln 0,0 1,0 1,0 München 4,2 3,2 2,3 Stuttgart 0,9 1,9 0,9 Quelle: DZ BANK Research 4

7 Neben dem sich weiter fortsetzenden Trend der Zuwanderung in prosperierende Wirtschaftszentren ermöglicht die schwache Bautätigkeit der vergangenen Jahre die über dem langjährigen Durchschnitt liegenden Mietsteigerungen für neu gebaute Wohnungen. Besonders in Berlin, Hamburg und Frankfurt lag in den vergangenen fünf Jahren die Zahl der neu gebauten Wohnungen deutlich unter dem Anstieg der Zahl der privaten Haushalte, sodass in gefragten Lagen eine Angebotsknappheit entstanden ist. Die weiterhin vergleichsweise schwache Bautätigkeit in Berlin und Hamburg dürfte an diesen Standorten auch 2011 ein sichtbares Anziehen der Mieten in neu gebauten Wohnungen erlauben. Neben Zuwanderung ist schwache Bautätigkeit die Ursache für sichtbar Mietsteigerungen 5

8 IMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND Die deutsche Wirtschaft hat sich erstaunlich schnell von der schweren Rezession erholt, die sie in den Jahren 2008 und 2009 durchlaufen hat. Während in der zweiten Hälfte des vergangenen Jahres das Wachstum sichtbar von staatlichen Konjunkturprogrammen angeschoben wurde, so lieferte in der ersten Hälfte 2010 die Auslandsnachfrage kräftige Impulse: Im zweiten Quartal wurde das stärkste Wachstum seit der Wiedervereinigung verzeichnet. Der wirtschaftliche Schwung wurde auch durch einen Anstieg der Bauinvestitionen verursacht, allerdings dürfte ein Nachholeffekt nach dem lang anhaltenden kalten Winter hierbei eine wichtige Rolle gespielt haben. Unsere Wachstumsprognose für das laufende Jahr haben wir deutlich angehoben und rechnen jetzt mit einem Zuwachs des deutschen Bruttoinlandsproduktes um 3,3 Prozent. Deutsche Wirtschaft zeigte im Frühjahr Rekordwachstum KONJUNKTURPROGNOSE DEUTSCHLAND in % gegen Vorjahr e 2011e Bruttoinlandsprodukt -4,7 3,3 1,6 Privater Verbrauch -0,2 0,0 0,9 Staatsverbrauch 2,7 3,0 0,7 Investitionen -10,0 5,6 3,3 Ausfuhren -14,3 14,6 6,4 Einfuhren -9,4 13,5 13,5 Inflationsrate (HVPI) 0,2 1,1 1,1 Arbeitslosenquote (ILO) 7,5 7,0 6,9 Budgetsaldo in % vom BIP -3,1-4,2-4,5 Quelle: DZ BANK Research Die Lage am Arbeitsmarkt hat sich dementsprechend deutlich aufgehellt: So ist, gemessen nach internationalem Standard, die Zahl der Arbeitslosen im Juni unter die Marke von drei Millionen gesunken. Die Arbeitslosenquote sank auf den niedrigen Wert von nur 7,0 Prozent und liegt damit unter dem langjährigen Durchschnitt. Dennoch dürfte sich der Rückgang der Arbeitslosigkeit in den kommenden Monaten verlangsamen, da nach unserer Erwartung das Wachstumstempo der deutschen Wirtschaft sichtbar nachlassen dürfte. Hierfür ist vor allem die Verlangsamung der weltwirtschaftlichen Dynamik verantwortlich: Zum einen haben die meisten Mitgliedsländer der Eurozone deutliche Sparmaßnahmen beschlossen, zum anderen dürfte auch in den Vereinigten Staaten und China der wirtschaftliche Schwung nachlassen. aber wirtschaftlich Dynamik dürfte sichtbar nachlassen BÜRO Durch die kräftige Beschleunigung der konjunkturellen Dynamik in der ersten Jahreshälfte hat sich der Ausblick für den Büroimmobilienmarkt in Deutschland etwas aufgehellt. So lag an vielen Standorten die neu vermietete Bürofläche in den ersten beiden Quartalen über dem Vorjahresniveau allerdings spielten hierbei oft einzelne spektakuläre Großabschlüsse, die sich schon länger in der Pipeline befanden, eine Rolle. Wir rechnen deshalb in diesem und dem kommenden Jahr nur mit einer Ausblick für Büromärkte hat sich etwas verbessert aber Flächenumsatz bleibt unterdurchschnittlich 6

9 BÜROFLÄCHENUMSATZ ERHOLT SICH NUR LANGSAM DEUTSCHE BÜROMIETEN TROTZ KONJUNKTUREINBRUCH ROBUST e 2011e 4 Wirtschaftswachstum gg. Vorquartal 3 Büromiete Deutschland qoq (rhs) Quelle: JLL, Prognose DZ BANK Research, Flächenumsatz in qm Quelle: DZ BANK Research, Mieten Top-Standorte langsamen Erholung des Flächenumsatzes, sodass auch 2011 noch nicht das langjährige Durchschnittsniveau von rund 2,1 Mio. qm erreicht werden dürfte. Wie die oben rechts stehende Grafik zeigt, hat der konjunkturelle Einbruch vom Jahresanfang 2009 vergleichsweise schwache Spuren bei den Büromieten hinterlassen. In den Top-Standorten wurde im Durchschnitt 2009 ein Mietrückgang um 4 Prozent verzeichnet. Im laufenden Jahr ist zu erwarten, dass der Rückgang weitestgehend ausgelaufen ist und nach unserer Schätzung nur noch bei 2 bis 3 Prozent liegen wird. Die effektiven Mietzugeständnisse dürften wegen der verstärkten Gewährung von mietfreien Zeiten oder kostenlosen Umbaumaßnahmen jedoch deutlich höher liegen. Nebenstandorte und Seitenlagen werden hiervon voraussichtlich noch stärker betroffen sein, während in diesem Bericht nur Top-Standorte und 1A-Lagen betrachtet sind. Nach Maklerangaben wird bei 5-jährigen Mietverträgen oft eine mietfreie Zeit von rund sechs Monaten angeboten, inoffiziell dürfte der Zeitraum sogar noch länger sein oder andere Kostennachlässe dazukommen. Konjunktureinbruch verursachte vergleichsweise schwachen Rückgang der Büromieten Lage und Trends Nicht nur der US-amerikanische sondern auch viele europäische Büromärkte mussten durch die jüngste Finanz- und Wirtschaftskrise seit ihrem letzten Höhepunkt deutliche Rückgänge bei den Büromieten hinnehmen, wie die folgende Grafik zeigt. Allerdings setzte die Abwärtsbewegung in Deutschland etwas später ein als beispielsweise in Frankreich und Großbritannien, wo die Büromieten seit 2007 um rund 12 bzw. 22 Prozent gesunken sind. Für Paris und London melden einige Makler schon wieder Mietsteigerungen. Da nach unserer Einschätzung auch in Deutschland der Abwärtstrend sein Ende gefunden hat, wurde hier der mit Abstand niedrigste Mietrückgang verzeichnet (rund -6%). In anderen europäischen Ländern sanken die Büromieten deutlich Bezüglich des Anteils an leer stehenden Büroflächen schneidet der deutsche Markt jedoch nicht ganz so gut ab. Zwar hat sich in allen europäischen Ländern nach dem Platzen der New-Economy-Blase vor zehn Jahren der Leerstand kräftig erhöht, aber in Deutschland hat sich in den folgenden Jahren im internationalen Vergleich eine Am deutschen Büromarkt hat sich ein recht hoher Leerstand fest gesetzt 7

10 DEUTSCHER BÜROMARKT WIRD SEINEM IMAGE ALS SICHERER HAFEN GERECHT Rückgang der Mieten seit letztem Höchststand in % -22 Deutschland Frankreich Vereinigte Staaten Großbritannien Quelle: DZ BANK Research recht hohe Leerstandsquote am Büromarkt festgesetzt: So wurde im Zeitraum von 2005 bis 2009 in Deutschland im Durchschnitt eine Quote von 8,3 Prozent erfasst, während in Frankreich der Leerstand nur bei 6,3 Prozent lag. Aktuell ist die Belastung für den Markt durch leerstehende Flächen in Großbritannien etwas höher als in Deutschland, wie eine der folgenden Grafiken zeigt. Ein ähnliches Bild zeigte sich auch im Jahr 2003 anschließend sank die Leerstandsquote am britischen Büromarkt jedoch stetig. Berlin Von den Top-Büromärkten in Deutschland musste Berlin 2009 den kräftigsten Mietrückgang hinnehmen, dort sanken die Mieten um rund 7 Prozent gegenüber dem Vorjahr und die Leerstandsquote kletterte von 8,6 auf 8,9 Prozent. In der ersten Hälfte dieses Jahres sanken die Mieten für Top-Flächen wegen der immer noch sehr schwachen Büronachfrage zunächst noch, sodass die monatliche Miete pro Quadratmeter jetzt bei 20 Euro liegt. Dieses für eine europäische Metropole, die gleichzeitig auch Regierungshauptstadt ist, vergleichsweise niedrige Mietniveau ist Berlin musste sichtbaren Mietrückgang hinnehmen ROBUSTE ENTWICKLUNG DER DEUTSCHEN BÜROMIETEN IM JÜNGSTEN ABSCHWUNG (INDEX 1997=100) ABER AUCH IN DEUTSCHLAND HAT SICH DIE LEER- STANDSQUOTE NOCH WEITER ERHÖHT Deutschland Großbritannien Frankreich Deutschland Frankreich Großbritannien Quelle: Feri, DZ BANK Research Quelle: Feri, Leerstandsquote in %, jeweils landesweiter Durchschnitt 8

11 KENNZAHLEN UND PROGNOSE TOP-BÜROMÄRKTE Miete Top-Lage (in % gg. Vorjahr) e 2011e Leerstandsquote in % e 2011e Berlin -7,2-2,9 1,5 8,9 8,9 9,2 Düsseldorf -2,2-4,0 1,4 9,7 10,5 11,2 Hamburg -1,7-2,5 0,9 7,8 9,3 9,4 Frankfurt -4,4-1,6 0,0 15,5 15,8 15,8 Köln -0,5-1,9 0,9 9,0 9,2 9,2 München -1,6-4,2 1,0 9,6 10,6 10,8 Stuttgart -2,9 0,0 1,2 5,0 5,0 5,0 Quelle: DZ BANK Research nach unserer Einschätzung hauptsächlich eine Folge der niedrigen Wirtschaftsleistung dieses Standorts. Das Unterschreiten der 20-Euro-Marke halten wir jedoch für unwahrscheinlich, da dies der Hauptstadtfaktor verhindern dürfte. Hamburg In Hamburg reagierten die Büromieten deutlich später als in Berlin auf den konjunkturellen Einbruch, sodass 2009 nur ein leichter Rückgang um 1,7 Prozent verzeichnet wurde. Da aber gerade in zentraler Lage zahlreiche neue Flächen fertig gestellt wurden und auch immer noch fertig gestellt werden, rechnen wir in der norddeutschen Großstadt bis Ende des laufenden Jahres noch mit weiteren leichten Mietnachlässen. Ähnlich wie in Berlin steigt die Zahl leer stehender Flächen zwar kontinuierlich an, die Leerstandsquote dürfte aber weiterhin leicht unter dem Durchschnitt der deutschen Top-Standorte liegen. Hamburg: Späte Reaktion der Büromieten München Auch in der bayerischen Landeshauptstadt kam es durch den Einbruch der Büroflächennachfrage erst Mitte 2009 zu einer sichtbaren Abwärtsreaktion der Mieten: Im Jahresdurchschnitt waren dadurch im vergangenen Jahr die Mieten nur 1,6 Prozent niedriger als im Vorjahr. Der Druck auf die Mieten dürfte aber auch in der zweiten ebenso in München TALFAHRT DER BÜROMIETEN SCHEINT BEENDET LEERSTANDSQUOTEN STEIGEN NOCH LEICHT AN Berlin Frankfurt 45 Hamburg München e 2011e Hamburg Berlin Frankfurt München e Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research 9

12 Hälfte dieses Jahres angehalten haben, da sich die Zahl leer stehender Flächen deutlich erhöht hat und die Leerstandsquote die 10-Prozent-Marke voraussichtlich überschritten hat dürfte in München das Mietniveau um rund 4 Prozent unter dem Vorjahresniveau liegen. Im Vergleich zu den übrigen Top-Standorten wäre dies ein überdurchschnittlich starker Rückgang dafür war München 2009 mit einem blauen Auge davon gekommen. Trotz dieses Rückgangs bleibt die bayerische Großstadt aber weiterhin der zweitteuerste Bürostandort Deutschlands. ANGEBOT AN BÜROFLÄCHEN IST IN DÜSSELDORF AM KRÄFTIGSTEN AUSGEWEITET WORDEN Veränderung des Flächenbestandes seit 1999 in % 20 14,3 14,8 14,9 8,1 8,4 9,8 Berlin Hamburg Stuttgart M ünchen Köln Frankfurt Düsseldorf Quelle: DZ BANK Research Frankfurt Frankfurt zählt neben Berlin, Hamburg und München zu den größten deutschen Büromärkten und weist einen Flächenbestand von rund 11 Mio. qm aus. In absoluter Betrachtung ist Frankfurt der kleinste Markt unter den Großen, die anderen Standorte verfügen über Flächenbestände von 12,5 bis 17 Mio. qm. Im Verhältnis zur Einwohnerzahl liegt der Frankfurter Markt hingegen an der Spitze, da er über ein Flächenangebot von 45 qm pro Einwohner verfügt. Seit 1999 ist das Flächenangebot in Frankfurt mit einem Anstieg um fast 15 Prozent überdurchschnittlich stark ausgeweitet worden, wie die obige Grafik zeigt. Frankfurt ist deshalb von den großen Standorten nicht nur bezüglich des Mietniveaus Spitzenreiter, sondern weist mit rund 15 Prozent auch mit Abstand die höchste Leerstandsquote auf. Frankfurt: Kräftige Angebotsausweitung Weitere Top-Standorte in Deutschland sind Düsseldorf, Stuttgart und Köln, die im Durchschnitt mit einem Flächenbestand von rund 7 Mio. qm allerdings nur halb so groß wie die zuvor betrachteten Standorte sind. In diesen drei Städten sanken im Jahr 2009 die Büromieten um weniger als 3 Prozent, in Stuttgart ist es bereits in diesem Jahr nicht mehr zu weiteren Mietrückgängen gekommen. Hierfür ist zum einen die sehr niedrige Leerstandsquote von nur rund 5 Prozent verantwortlich und zum anderen werden derzeit kaum spekulativ errichtete Büroflächen fertig gestellt. Anders sieht es in Düsseldorf und Köln aus, dort blieben die Büromieten auch in der ersten Jahreshälfte 2010 noch unter Druck. In Stuttgart, Köln und Düsseldorf sind die Mieten 2009 kaum gesunken 10

13 Die starke Erholung der deutschen Wirtschaft in diesem Jahr stützt die Entwicklung der Top-Büromärkte, da weniger Arbeitsplätze abgebaut wurden als zunächst erwartet. Aus diesem Grund halten wir schon im kommenden Jahr leichte Mietsteigerungen auf den meisten Märkten für möglich. Etwas skeptischer fällt unser Ausblick für Frankfurt aus, wo durch die Fertigstellung zahlreicher neuer Flächen die Leerstandsquote auf rund 16 Prozent weiter in die Höhe klettern dürfte und daher auch im kommenden Jahr nicht mit steigenden Mieten zu rechnen ist. Büromieten dürften 2011 leicht steigen DAS VOLUMEN AN LEER STEHENDEN FLÄCHEN HAT SICH JEDOCH AM STÄRKSTEN IN MÜNCHEN ERHÖHT 6,6 Veränderung Flächenleerstand seit 1999 in % 2,7 3,0 3,0 3,3 1,9 1,1 Berlin Hamburg Stuttgart Frankfurt Düsseldorf Köln M ünchen Quelle: DZ BANK Research 11

14 HANDEL Der Markt für Handelsimmobilien hat zumindest an den deutschen Top-Standorten die jüngste Wirtschaftskrise gut überstanden, es wurde kein Rückgang der Mieten verzeichnet. Stattdessen konnten in den Wirtschaftszentren 2009 sogar leichte Steigerungen durchgesetzt werden. Anders sah es im europäischen Ausland aus, dort kam es teilweise zu deutlichen Mietrückgängen. Mit einem Nachfrageeinbruch im Nachgang zur Konjunkturkrise rechnen wir in Deutschland jedoch im laufenden Jahr nicht. Insgesamt hat sich der Ausblick für den privaten Konsum und damit den Umsatz der Einzelhändler leicht aufgehellt: Im ersten Halbjahr zog die gesamtwirtschaftliche Dynamik wieder deutlich an, und die Zahl der Arbeitslosen setzte ihren Abwärtstrend fort. Im Juni wurden nach internationalem Standard weniger als drei Millionen Arbeitslose gezählt. Das war im Vergleich zum Vorjahresmonat ein Rückgang um Personen. Ausblick für Einzelhandelsumsatz hat sich leicht aufgehellt Lage und Trends Der Umsatz des deutschen Einzelhandels hat in den vergangenen zehn Jahren kaum zugelegt, seit 1999 verzeichnete das statistische Bundesamt real nur eine Zunahme der Umsätze um rund 4 Prozent. Ganz anders sieht das Bild in Frankreich und Großbritannien aus, dort stiegen die Einzelhandelsumsätze in diesem Zeitraum fast zehnmal so stark (siehe Grafik) musste der französische Einzelhandel jedoch deutlich sinkende Umsätze hinnehmen, während in Deutschland der Umsatz nur leicht zurückging war der Einzelhandelsumsatz in Deutschland im internationalen Vergleich recht stabil Der Aufwärtstrend bei der Zahl der Shopping-Center in Deutschland hält immer noch an. Nach einer Prognose des German Council of Shopping Centers (GCSC) werden bis Ende 2014 voraussichtlich 43 neue Einkaufszentren gebaut. Darüber hinaus werden in zahlreichen Centern, die bereits in die Jahre gekommen sind, Revitalisierungsmaßnahmen durchgeführt. Von einigen Marktteilnehmern wird die Zahl der Neubauten so interpretiert, dass der Trend zum Shoppingcenter unbeirrt weitergeht. Eine genauere Betrachtung weist jedoch auf eine Verlangsamung hin: Wurden in dem Zeitraum von 2005 bis 2010 jährlich 13 neue Zentren gebaut, so dürften es aufgrund der Verbandsprognose in den kommenden Jahren nur noch 9 Zentren Trend "Shopping-Center" hält noch an, aber verlangsamt sich UMSATZ IM EINZELHANDEL IST SEIT 1999 KAUM GESTIEGEN ABER 2009 EINE ROBUSTERE ENTWICKLUNG ALS IN FRANKREICH Einzelhandelsumsatz seit 1999 in % ,5 3,5 4,1 0,5 17-0,3-1,8-1,5 4 Deutschland Italien Frankreich Großbritannien -4,5 Deutschland Italien Frankreich Großbritannien Quelle: Feri, Einzelhandelsumsatz ohne Kfz Quelle: Feri, Einzelhandelsumsatz in % gg. Vorjahr 12

15 sein. Darüber hinaus wird das Flächenvolumen der neu gebauten Center kleiner sein als das der bestehenden: Lag bisher die durchschnittliche Größe der Einkaufszentren nahezu unverändert bei knapp qm, so rechnet der GCSC mit einem Rückgang der Flächen, da Einkaufszentren fast nur noch in innerstädtischen Lagen gebaut werden. RÜCKGANG DER HANDELSMIETEN IST AUSGEBLIEBEN 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0-4,0-6, e 2011e Wirtschaftsw achstum in % gg. Vorjahr Handelsmieten Toplage Deutschland in % gg. Vorjahr Quelle: DZ BANK Research Den Ertrag pro Quadratmeter Verkaufsfläche in Shopping-Centern beziffert der Lobbyverband auf rund Euro, während er für die Top-Standorte von einer Flächenproduktivität von Euro pro qm ausgeht. Die Bedeutung der Einkaufszentren als Erlebnis-Center und nicht nur als ein Ort zum Einkaufen mit hoher räumlicher Konzentration nimmt dabei immer weiter zu: Nach Verbandsangaben entfielen 1999 knapp 5 Prozent der Centerflächen auf Gastronomiebetriebe, in diesem Jahr dürften es bereits etwas mehr als 6 Prozent sein. Auch wenn Deutschland trotz des anhaltenden Aufwärtstrends bei Shopping-Centern im internationalen Vergleich immer noch auf den hinteren Rängen rangiert (siehe Marktbericht 2010/1), so halten wir die Verlangsamung des Trends für eine richtige Entwicklung. Die im inter- Höhere Flächenproduktivität von Center-Flächen BESTAND AN HANDELSFLÄCHEN WURDE TEILWEISE DEUTLICH AUSGEWEITET Veränderung Flächenbestand in % gg. Vorjahr ,6 2010e 3,6 3,7 1,1 1,7 1,4 1,6 1,9 2,2 2,6 0,9 1,8 0,7 2,9 München Stuttgart Hamburg Düsseldorf Berlin Köln Frankfurt Quelle: Feri, DZ BANK Research 13

16 KENNZAHLEN UND PROGNOSE TOP-HANDELSMÄRKTE Miete Top-Lage (in % gg. Vorjahr) e 2011e Berlin 0,7 1,0 0,5 Düsseldorf 1,8 1,1 0,6 Hamburg -1,6-0,5 0,0 Frankfurt 1,6 0,0-0,6 Köln 0,8 0,5 0,5 München 2,4 1,5 1,0 Stuttgart 5,3 1,4 0,6 Quelle: DZ BANK Research nationalen Vergleich nur verhaltene Entwicklung des Umsatzes im deutschen Einzelhandel sollte nicht durch eine unverhältnismäßig starke Flächenausweitung begleitet werden. Berlin Auf dem Markt für Handelsimmobilien der Bundeshauptstadt konnten die Mieten für Flächen in Top-Lagen 2009 nur geringfügig gesteigert werden (+0,7%). Damit war die Entwicklung auf dem größten deutschen Markt für Handelsflächen im Vergleich zu den anderen deutschen Top-Standorten unterdurchschnittlich. Dies dürfte vor allem daran gelegen haben, dass in Berlin 2009 zahlreiche neue Flächen auf dem Markt angeboten wurden. Während sich im Durchschnitt der Top-Standorte der Flächenbestand um 2,7 Prozent erhöhte, wurde in Berlin ein Anstieg um 3,6 Prozent verzeichnet. In diesem Jahr dürfte der Flächenzuwachs in Berlin mit einem Anstieg um knapp 2 Prozent dem landesweiten Durchschnitt entsprechen. In Berlin konnte der Einzelhandelsumsatz überdurchschnittlich gesteigert werden Als Stadt mit Weltflair besitzt Berlin unverändert eine große Anziehungskraft bei international tätigen Handelsunternehmen, und es kommt immer noch zur Ansiedlung von bisher nicht ortsansässigen Firmen. Gestützt wird dieser Prozess durch die weiter zunehmende Attraktivität Berlins als Reiseziel für ausländische Touristen. Nicht nur aus diesem Grund konnten die Berliner Einzelhändler im vergangenen Jahr UMSATZ DES EINZELHANDELS AN DEN TOP-STANDORTEN ENTWICKELTE SICH ZULETZT ÜBERDURCHSCHNITTLICH ABER DIE DYNAMIK WAR UNTERSCHIEDLICH STARK 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Einzelhandelsumsatz 2009 in % gg. Vorjahr 1,7 2,2 2,8 3,4 3,4 3,8-1,0-2,0 Top-Standorte Deutschland -3, e 0,8 Stuttgart Frankfurt Berlin Köln Düsseldorf M ünchen Hamburg Quelle: destatis, DZ BANK Research, Einzelhandelsumsatz in % J/J Quelle: Feri 14

17 ihren Umsatz um 2,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr steigern deutschlandweit stand dem ein Rückgang um 1,8 Prozent gegenüber. Wir rechnen auch weiterhin mit einer überdurchschnittlich guten Umsatzentwicklung beim Berliner Einzelhandel, sodass im laufenden Jahr die Mieten erneut leicht um rund 1 Prozent gestiegen sein dürften. Da 2011 die Flächenexpansion jedoch wieder leicht an Dynamik zulegt, rechnen wir dann nur noch mit einem geringfügigen Anstieg um 0,5 Prozent. München Der in der bayerischen Landeshauptstadt ansässige Einzelhandel konnte in den vergangenen beiden Jahren noch stärker als Berlin seinen Umsatz steigern. Gleichzeitig blieb die Zahl der in München neu fertig gestellten Einzelhandelsflächen hinter den anderen Wirtschaftszentren zurück. Da die pro Einwohner zur Verfügung stehende Einkaufsfläche mit 1,4 qm unverändert im nationalen und internationalen Vergleich gering ist, konnten auch in der ersten Hälfte dieses Jahres die Handelsmieten leicht gesteigert werden. München: Trotz hohem Mietniveau vergleichsweise hohe Flächenproduktivität Gegen einen Einbruch der Mieten am teuersten deutschen Standort für Handelsflächen spricht auch die immer noch recht hohe Flächenproduktivität im München. Die Flächenproduktivität berechnet sich hierbei aus dem Verhältnis von Einzelhandelsumsatz zur Handelsfläche. Selbst wenn das hohe Mietniveau berücksichtigt wird, schneidet München immer noch gut ab, sodass wir in diesem Jahr bei den Mieten mit einem Anstieg um rund 1,5 Prozent und im kommenden Jahr um rund 1 Prozent rechnen. Frankfurt Der Immobilienmarkt der Main-Metropole musste im vergangenen und im laufenden Jahr die stärkste Erweiterung des Angebots an Handelsflächen verkraften. Trotz der Neu-Ansiedlung von einigen internationalen Filialisten konnte der Frankfurter Einzelhandel 2009 seinen Umsatz nur um 1,7 Prozent und damit unterdurchschnittlich im Vergleich zu den anderen Top-Standorten steigern. Die ohnehin schwache Flächenproduktivität hat sich dadurch weiter verschlechtert. Nach unserer Einschätzung dürfte sich für 2010 eine Stagnation der Handelsmiete für Top-Lagen Handelsmiete dürfte 2010 in Frankfurt stagniert haben HANDELSMIETE AN DEN TOP-STANDORTEN IST SEIT 1999 SICHTBAR GESTIEGEN 32 Einzelhandelsumsatz in % seit 1999 Miete Handelsflächen Top-Lage in % seit Verbraucherpreise in % seit Top-Standorte Deutschland Quelle: DZ BANK Research 15

18 ergeben. Im kommenden Jahr könnte es sogar zu einem leichten Rückgang kommen, da das Flächenangebot dann das dritte Jahr in Folge überdurchschnittlich stark wächst. Hamburg In Hamburg ist die vorhandene Einzelhandelsfläche in den vergangenen zehn Jahren um fast 30 Prozent ausgeweitet worden, während beispielsweise in München das Flächenangebot in diesem Zeitraum nur um 20 Prozent gewachsen ist. Der Umsatz der Einzelhändler legte jedoch nicht in gleichem Maße zu. Dadurch weist von den hier betrachteten Standorten die Hafenstadt das niedrigste Verhältnis vom Umsatz des Einzelhandels zur vorhandenen Handelsfläche und damit die niedrigste Flächenproduktivität aus erwarten wir ein stabiles Mietniveau in Hamburg 2009 sind die Handelsmieten in Hamburg leicht gesunken. Dies war vor allem die Folge einer starken Flächenausweitung im vorangegangenen Jahr bei gleichzeitigem Nachfragerückgang durch den konjunkturellen Einbruch. Nach unserer Einschätzung ist die Abwärtsbewegung bei den Handelsmieten jedoch zur Mitte dieses Jahres ausgelaufen sehen wir kaum Spielraum für Mieterhöhungen in der Elbmetropole. FLÄCHENBESTAND BEI DEN DEUTSCHEN TOP-MÄRKTEN LIEGT WEIT AUSEINANDER 5700 Handelsflächenbestand in Tsd. qm Düsseldorf Stuttgart Frankfurt Köln München Hamburg Berlin Quelle: Feri, Zahlen für 2009 Der Flächenbestand der Top-Märkte für Handelsimmobilien liegt in Deutschland recht weit auseinander. Er reicht von knapp 6 Mio. qm in Berlin bis zu einem Angebot von knapp 1 Mio. qm in Düsseldorf und Stuttgart (siehe Grafik). Am zweitgrößten Markt Hamburg ist das Flächenangebot noch nicht einmal halb so groß wie am Berliner Markt. Köln und Frankfurt liegen hingegen bezüglich des Flächenbestands nahezu gleich auf. Insgesamt verzeichneten die hier genannten Top-Märkte in der Vergangenheit eine überdurchschnittlich gute Entwicklung bei den Handelsmieten: Sind landesweit die Handelsmieten seit 1999 nur um 10 Prozent gestiegen, so wurde in den Top-Standorten ein Plus von 32 Prozent realisiert. Seit 1999 überdurchschnittlich gute Mietentwicklung an den Top-Standorten 16

19 Fazit Die überdurchschnittlich gute Entwicklung der Umsätze des Einzelhandels in den deutschen Wirtschaftszentren dürfte sich auch im kommenden Jahr fortsetzen. Dementsprechend ist davon auszugehen, dass sich die Mieten für Handelsflächen an diesen Standorten weiter leicht aufwärts bewegen; mit kräftigen Steigerungen rechnen wir jedoch an keinem Standort. Nach unserer Einschätzung steigen in diesem Jahr die Handelsmieten um knapp 1 Prozent, im kommenden Jahr rechnen wir mit einem Anstieg von 0,5 Prozent. Auch 2011 dürften die Handelsmieten leicht steigen 17

20 WOHNEN Durch die Finanz- und Wirtschaftskrise hat in Deutschland aber auch im internationalen Umfeld eine Rückbesinnung auf die Wohnimmobilie als eine solide Assetklasse stattgefunden. Besonders für die Wirtschaftszentren hat sich durch die schwache Bautätigkeit im Wohnungssegment in den vergangenen Jahren der Ausblick aufgehellt, da einer konstanten Nachfrage ein eher knappes Angebot gegenüber steht. Die Zahl der Fertigstellungen entsprach 2009 mit nur Wohneinheiten noch nicht einmal der Hälfte des langjährigen Durchschnitts. Nach unserer Einschätzung ist die Bautätigkeit in den vergangenen Jahren hinter dem Bedarf zugeblieben, die Lücke sollte jedoch nicht überschätzt werden. Der vom Statistischen Bundesamt für das kommende Jahr angesetzte Zensus 2011 wird aktuelle Zahlen über den Wohnungsbestand in Deutschland liefern. Bisher wurden nur die zuletzt 1987 in der Bundesrepublik Deutschland und 1981 in der Deutschen Demokratischen Republik erfassten Daten anhand der Baustatistik weitergeschrieben. "Zensus 2011" wird aktuelle Zahlen zum Wohnungsbestand liefern Lage und Trends Der Trend Mehr Wohnen, weniger Büro hat in letzter Zeit wieder an Bedeutung gewonnen. Dies kommt darin zum Ausdruck, dass wieder verstärkt an Standorten mit großen Leerständen bei Büroflächen (wie z.b. Frankfurt) über Projekte diskutiert wird, deren Ziel eine Umwandlung von Bürogebäuden in Wohngebäude ist. Letztendlich erweisen sich aber bei genauerer Analyse die meisten leerstehenden Bürogebäude als nicht geeignet für solch eine Umwidmung. Die Ursachen dafür können recht vielfältiger Natur sein: So können technische Gegebenheiten des Gebäudes einen sehr teuren und damit kostenaufwendigen Umbau erforderlich machen. Sehr oft liegt der wesentliche Hinderungsgrund auf der Einnahmenseite ist doch das Niveau der Wohnungsmieten deutlich niedriger als das der Büromieten. Umwidmung von Bürogebäude in Wohngebäude rechnet sich oft nicht Dass im laufenden Jahr nach unserer Einschätzung erstmals nach drei rückläufigen Jahren die Wohnungsbauinvestitionen im Vergleich zum Vorjahresniveau steigen, ist jedoch weniger eine Folge des zuvor beschriebenen Trends. Vielmehr dürfte hierbei ein Nachholeffekt nach dem Einbruch der Bautätigkeit in diesem Segment die Ursache sein. Investitionen in Wohnbauten ziehen nach Talfahrt wieder leicht an MIETE NEU GEBAUTE WOHNUNGEN IM EUROPÄISCHEN VERGLEICH IN EURO AUCH BEI BESTEHENDEN WOHNUNGEN LIEGEN DEUTSCHE STANDORTE IM MITTELFELD 31,5 Miete neu gebaute Wohnungen 23,9 20,9 18,8 Miete bestehende Wohnung 12,5 12,2 11,9 10,3 9,5 9,0 10,9 9,2 9,2 8,8 8,5 7,2 London Paris M ünchenamsterd.frankfurt M adrid Rom Wien London Paris M ünchenfrankfurt M adrid Rom Amsterd. Wien Quelle: Feri, Daten für 2009, Daten für Outer London Quelle: Feri, Daten für 2009, Daten für Outer London 18

21 Die Miete für eine neu gebaute Wohnung in guter Lage in einem deutschen Wirtschaftszentrum ist im Vergleich zu London oder Paris als günstig zu bezeichnen (siehe Grafik). Mit der niederländischen Großstadt Amsterdam liegen München und Frankfurt, die deutschen Wirtschaftszentren mit der höchsten Wohnungsmiete, jedoch gleich auf. Bezüglich der Miete für eine ältere Wohnung liegen Paris und London ebenfalls mit Abstand an der Spitze. Frankfurt und ganz besonders München sind in diesem Segment aber sichtbar teurer als europäische Großstädte wie Madrid, Rom, Amsterdam und Wien (siehe Grafik). Mietniveau von München und Frankfurt liegt im europäischen Mittelfeld KÖLN IST VIERTGRÖßTER MARKT FÜR WOHNIMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND Zahl der privaten Haushalte in Berlin Hamburg München Köln Frankfurt Düsseldorf Stuttgart Quelle: Feri, Daten für 2009 Gemessen an der Zahl der privaten Haushalte ist Berlin mit deutlichem Abstand der größte Markt für Wohnimmobilien in Deutschland (siehe Grafik). Danach folgen Hamburg und München in dem viertgrößten Standort Köln werden bereits nur noch rund eine halbe Million Haushalte gezählt. Bis auf Düsseldorf ist in den hier betrachteten Städten seit 2004 die Zahl der privaten Haushalte überdurchschnittlich stark gewachsen: Während deutschlandweit in diesem Zeitraum ein Anstieg um Haushaltszahlen wachsen überdurchschnittlich stark in den Zentren TEILWEISE SICHTBARER ANSTIEG DER WOHNUNGSNACHFRAGE 5,6 5,5 5,3 4,8 Veränderung Zahl der privaten Haushalte seit 2004 in % 2,5 1,9 0,6 Köln München Hamburg Berlin Stuttgart Frankfurt Düsseldorf Quelle: DZ BANK Research 19

22 KENNZAHLEN UND PROGNOSE MÄRKTE WOHNIMMOBILIEN Miete neu gebaute Wohnung (in % gg. Vorjahr) e 2011e Berlin 1,0 4,3 4,1 3,9 Düsseldorf 4,0 5,2 2,0 1,0 Frankfurt 2,9 3,5 3,4 3,3 Hamburg 1,6 5,7 2,7 2,6 Köln 2,0 0,0 1,0 1,0 München 4,6 4,2 3,2 2,3 Stuttgart 3,3 0,9 1,9 0,9 Quelle: Feri, DZ BANK Research 1,6 Prozent verzeichnet wurde, erhöhte sich in Hamburg, München und Köln die Zahl der Haushalte um mehr als 5 Prozent. Auch in Berlin wurde eine Zunahme verzeichnet, die nur knapp unter der Marke von 5 Prozent lag. In Frankfurt und Stuttgart fiel der Anstieg mit 1,9 Prozent und 2,5 Prozent zwar sichtbar niedriger aus, lag aber immer noch über dem landesweiten Durchschnitt. Das Niveau der Wohnungsmieten erhöhte sich 2009 im Landesdurchschnitt leicht um 2,2 Prozent, nachdem in den vorangegangenen Jahren jeweils ein ähnlich starker Anstieg verzeichnet worden war. Da in den großen Wirtschaftszentren die Mieten jedoch in der Regel doppelt so stark zulegten, wurde dort ein Anstieg um rund 4 Prozent verzeichnet. Die glimpfliche Entwicklung der Arbeitsmärkte, aber vor allem die stärkere Nachfrage nach Wohnraum die durch eine anhaltende Zuwanderung in die Ballungsräume getragen wird spielte bei dieser positiven Entwicklung eine große Rolle. Überdurchschnittlicher Anstieg der Wohnungsmieten in den Wirtschaftszentren Dennoch konnten nicht alle Standorte gleichermaßen bei dem Aufwärtstrend der Mieten mithalten: Köln und Stuttgart fielen zurück, dort wurde nur Stagnation bzw. ein geringes Plus von 1 Prozent registriert (siehe Tabelle). Während in Berlin, in Köln und Stuttgart aber nur Stagnation MIETE FÜR NEU GEBAUTE WOHNUNGEN STEIGEN AN EINIGEN STANDORTEN SPÜRBAR IN STUTTGART UND KÖLN JEDOCH NUR EIN VERHALTENER AUFWÄRTSTREND Berlin Frankfurt 7 Hamburg München e Düsseldorf Köln 7 6 Stuttgart e Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research 20

23 SCHWACHE BAUTÄTIGKEIT BEI WOHNUNGEN IN BERLIN e 1,1 1,2 neu gebaute Wohneinheiten pro Einw ohner 3,2 3,0 2,9 2,9 2,7 2,6 1,8 1,8 1,7 1,7 1,2 1,4 1,4 3,2 1,8 1,4 1,7 0,6 0,6 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart Quelle: DZ BANK Research Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf die Mietsteigerungen gegenüber 2008 an Dynamik zulegten, ließ in München die Dynamik leicht nach lag aber immer noch über 4 Prozent. Ein wichtiger Indikator für die Durchsetzbarkeit von Mietsteigerungen bei neu gebauten Wohnungen ist neben der Zahl der privaten Haushalte die Entwicklung des verfügbaren Einkommens der Privathaushalte. Während in Köln und München das Einkommen von 2004 bis 2009 stagniert hat, mussten in Frankfurt die Privathaushalte sogar einen Rückgang um 5 Prozent hinnehmen. In Hamburg und Berlin stieg das Einkommen hingegen um 2,6 Prozent und auch in Düsseldorf (+1,3%) und Stuttgart (+1,6%) wurde ein Anstieg verzeichnet. Wird die Veränderung des Einkommens zu den Mietsteigerungen ins Verhältnis gesetzt, so ergibt sich ein Indikator für die Erschwinglichkeit neu gebauter Wohnungen. Wenig überraschend sind Mietwohnungen in Frankfurt und München recht teuer, während sich an den anderen Standorten ein günstigeres Verhältnis ergibt. Teilweise schwache Einkommensentwicklung Fazit Wir gehen davon aus, dass im laufenden und im kommenden Jahr die Mieten für neu gebaute Wohnungen in Berlin, Frankfurt, Hamburg und München um 3 bis 4 Prozent steigen. In Düsseldorf, Köln und Stuttgart rechnen wir hingegen nur mit Steigerungen von 1 bis 2 Prozent. Wohnungsmieten dürften 2010 und 2011 in den Zentren um 3 bis 4 Prozent steigen Neben dem sich weiter fortsetzenden Trend der Zuwanderung in prosperierende Wirtschaftszentren ermöglicht die schwache Bautätigkeit der letzten Jahre die über dem langjährigen Durchschnitt liegende Mietsteigerungen für neu gebaute Wohnungen. Besonders in Berlin, Hamburg und Frankfurt lag in den vergangenen fünf Jahren die Zahl der neu gebauten Wohnungen deutlich unter dem Anstieg der Zahl der privaten Haushalte, sodass in gefragten Lagen eine Angebotsknappheit entstanden ist. Die weiterhin vergleichsweise schwache Bautätigkeit in Berlin und Hamburg dürfte an diesen Standorten auch 2011 ein sichtbares Anziehen der Mieten in neu gebauten Wohnungen erlauben. Neben Zuwanderung ist schwache Bautätigkeit die Ursache 21

24 Impressum Herausgeber: Vorstand: DG HYP Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG, Rosenstraße 2, Hamburg Dr. Georg Reutter (Sprecher), Manfred Salber Autoren: Verantwortlich: Stefan Bielmeier, Leiter Research und Volkswirtschaft Dr. Hans Jäckel, Leiter Volkswirtschaft und Content Management Verfasser: Dr. Christine Schäfer, Senior Economist Alle DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank, Frankfurt am Main 2010 Nachdruck und Vervielfältigung nur mit Genehmigung der DG HYP 22

25 Disclaimer Herausgeber dieses Dokuments ist die DG HYP Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG, Hamburg Dieses Dokument dient ausschließlich Informationszwecken. Dieses Dokument ist durch die DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank ( DZ BANK ) erstellt und zur Verteilung in der Bundesrepublik Deutschland bestimmt. Dieses Dokument richtet sich nicht an Personen mit Wohn- und / oder Gesellschaftssitz und / oder Niederlassungen im Ausland, vor allem in den Vereinigten Staaten von Amerika, Kanada, Großbritannien oder Japan. Dieses Dokument darf im Ausland nur in Einklang mit den dort geltenden Rechtsvorschriften verteilt werden, und Personen, die in den Besitz dieser Informationen und Materialien gelangen, haben sich über die dort geltenden Rechtsvorschriften zu informieren und diese zu befolgen. Dieses Dokument stellt weder ein öffentliches Angebot noch eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum Erwerb von Wertpapieren oder Finanzinstrumenten dar. Die DZ BANK ist insbesondere nicht als Anlageberater oder aufgrund einer Vermögensbetreuungspflicht tätig. Dieses Dokument ist keine Finanzanalyse. Alle hierin enthaltenen Bewertungen, Stellungnahmen oder Erklärungen sind diejenigen des Verfassers des Dokuments und stimmen nicht notwendigerweise mit denen dritter Parteien überein. Die DZ BANK hat die Informationen, auf die sich das Dokument stützt, aus als zuverlässig erachteten Quellen übernommen, ohne jedoch alle diese Informationen selbst zu verifizieren. Dementsprechend gibt die DZ BANK keine Gewährleistungen oder Zusicherungen hinsichtlich der Genauigkeit, Vollständigkeit oder Richtigkeit der hierin enthaltenen Informationen oder Meinungen ab. Die DZ BANK übernimmt keine Haftung für unmittelbare oder mittelbare Schäden, die durch die Verteilung und / oder Verwendung dieses Dokuments verursacht werden und/oder mit der Verteilung und/oder Verwendung dieses Dokuments im Zusammenhang stehen. Eine Investitionsentscheidung bezüglich irgendwelcher Wertpapiere oder sonstiger Finanzinstrumente sollte auf der Grundlage eines Beratungsgespräches sowie Prospekts oder Informationsmemorandums erfolgen und auf keinen Fall auf der Grundlage dieses Dokuments. Unsere Empfehlungen können je nach den speziellen Anlagezielen, dem Anlagehorizont oder der individuellen Vermögenslage für einzelne Anleger nicht oder nur bedingt geeignet sein. Da Trading-Empfehlungen stark auf kurzfristigen technischen Aspekten basieren, können sie auch im Widerspruch zu anderen Aussagen mit Empfehlungscharakter der DZ BANK stehen. Die Empfehlungen und Meinungen entsprechen dem Stand zum Zeitpunkt der Erstellung des Dokuments. Sie können aufgrund künftiger Entwicklungen überholt sein, ohne dass das Dokument geändert wurde. Zuständige Aufsichtsbehörde Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, Lurgiallee 12, Frankfurt am Main, Germany 23

26 Anschriften der DG HYP Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG Hamburg Rosenstraße 2 Postfach Hamburg Telefon (0 40) Telefax (0 40) Internet: Immobilienzentren für gewerbliche Investoren DG HYP Immobilienzentrum Berlin Pariser Platz Berlin Telefon (0 30) Telefax (0 30) DG HYP Immobilienzentrum Hamburg Rosenstraße Hamburg Telefon (0 40) Telefax (0 40) DG HYP Immobilienzentrum Düsseldorf Ludwig-Erhard-Allee Düsseldorf Telefon (02 11) Telefax (02 11) DG HYP Immobilienzentrum Frankfurt City-Haus I, Platz der Republik Frankfurt am Main Telefon (0 69) Telefax (0 69) DG HYP Immobilienzentrum München Türkenstraße München Telefon (0 89) Telefax (0 89) DG HYP Immobilienzentrum Stuttgart Heilbronner Straße Stuttgart Telefon (07 11) Telefax (07 11) Repräsentanzen DG HYP London Representative Office 10, Aldersgate Street London EC1A 4HJ United Kingdom Telefon Telefax DG HYP Paris Representative Office 13/15 Boulevard de la Madeleine Paris France Telefon Telefax DG HYP New York Representative Office 609 Fifth Avenue, 6 th Floor New York, NY USA Telefon Telefax DG HYP Warsaw Representative Office Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank Aktiengesellschaft spółka akcyjna przedstawicielstwo w Polsce Pl. Piłsudskiego Warsaw Poland Telefon Telefax Länderdesk Nordische Länder Desk Rosenstraße Hamburg Telefon (0 40) Telefax (0 40)

27 Immobilienmärkte deutscher Regionen

28 DG HYP Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG Rosenstraße Hamburg Tel.: (0 40) Fax: (0 40) Stand: September 2010