Was muss ich beachten, wenn ich privat eine Wohnung miete?

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1 Was muss ich beachten, wenn ich privat eine Wohnung miete?

2 I. Allgemeine Information für Mieter Aufgrund des etwas komplizierten Mietgesetzes empfehlen wir die Beachtung folgender Regeln: 1. Halten Sie alle Vereinbarungen bezüglich der Vermietung schriftlich fest. 2. Lassen Sie sich sämtliche telefonischen oder mündlichen Absprachen in schriftlicher Form bestätigen, so dass Sie sich im Konfliktfall darauf berufen können. 3. Alle Briefe an den/die Vermieter(in) sollten per Einschreiben versendet werden oder durch einen Dritten bezeugt werden. Beim Empfang von Schreiben des Vermieters/der Vermieterin bewahren Sie den Umschlag auf, da dessen Datum sich von dem des Schreibens unterscheiden kann. 4. Bewahren Sie sämtliche Eingänge, Rechnungen, Bilder und Mitteilungen als Beweislast auf. 5. Wir empfehlen dringend die Einhaltung der Fristen: Reagieren Sie auf Schreiben innerhalb der geforderten Zeit und antworten Sie fristgerecht auf Gerichtsschreiben. 6. Makler dürfen nur dann eine Provision verlangen, wenn ein wirksamer Maklervertrag mit Ihnen abgeschlossen und die Wohnung tatsächlich auf Grund der Vermittlung oder des Nachweises des Maklers angemietet wurde. II. Fragebogen Vor Abschluss eines Mietvertrages steht meist das Ausfüllen eines Fragebogens, mit dem der Vermieter den Mietinteressenten überprüfen möchte. Relevant dabei sind zum Beispiel folgende Fragen, die man beantworten muss: 1. Fragen nach dem monatlichen Nettoeinkommen sowie nach Bestand und Dauer des Arbeitsverhältnisses; 2. Frage nach der Anzahl der Personen, die in die Wohnung einziehen sollen. Wenn der Mieter diese Fragen falsch beantwortet, an denen der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat, hat der Vermieter das Recht zur Anfechtung oder Kündigung des Mietverhältnisses. Fragen, die mit dem Mietvertrag nichts zu tun haben, muss der Mieter aber nicht, beziehungsweise nicht wahrheitsgemäß beantworten, wie z.b. Fragen: ob der Ehepartner Ausländer ist; nach politischen Interessen; ob Kinder geplant sind, ob die Ehefrau berufstätig ist, ob Krankheiten, Behinderungen oder eine Schwangerschaft vorliegen; nach persönlichen Vorlieben hinsichtlich Musik. Das heißt, selbst wenn der Mieter derartige Fragen nicht wahrheitsgemäß beantwortet, kann dies keine negativen Folgen für ihn haben. III. Der Mietvertrag 1. Ein mündlicher Mietvertrag ist rechtsgültig, um Probleme zu vermeiden, ist es jedoch empfehlenswert, den Mietvertrag schriftlich festzuhalten. 2. Der Vertrag ist verbindlich mit der Unterschrift. Auch wenn Sie die neue Wohnung noch nicht bezogen haben, ist eine Widerrufung nicht mehr möglich. 3. Gehen Sie keine zusätzliche Verpflichtungen beim Mietvertragsabschluss ein (zum Beispiel Versicherungsverträge oder Möbelkaufverträge)! 4. Unterschreiben Sie nur Verträge, die Sie verstehen! 5. Leisten Sie keine grundlosen Zahlungen! 6. Zahlen Sie nichts ohne Quittung! 7. Lassen Sie sich von Experten beraten, bevor Sie etwas unterschreiben oder eine Zahlung leisten.

3 Vorsicht bei - abgestufter Miete (eine Mieterhöhung ist bereits im Vertrag festgehalten); - Mietverträgen mit Festlaufzeit (hier sind Sie an eine feste Zeit gebunden und können vor deren Ablauf nicht mehr vom Vertrag zurücktreten); - Übernahme von Einrichtungsgegenständen ( Vorsicht! der Vormieter verkauft Ihnen vielleicht seinen Sperrmüll). IV. Die Kaution 1. Darf maximal drei Monatskaltmieten (ohne Betriebskosten) betragen. 2. Muss auf ein Sonderkonto eingezahlt und zu banküblichen Zinsen verzinst werden. 3. Der Mieter darf auf Zahlung der Kaution in drei Raten bestehen. Fordert der Vermieter neben Kaution auch eine Bürgschaft, liegt möglicherweise eine unzulässige Übersicherung vor. In jedem Fall ist die erste Rate fällig mit der ersten Monatsmiete. 4. Die Rückerstattung der Kaution sollte innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen. V. Wohnungsübernahme (Einzug) 1. Es ist empfehlenswert ein Übernahme-Protokoll anzufertigen, das sämtliche Mängel dokumentiert, die bei der Wohnungsübernahme existieren. Eine detaillierte Auflistung gewährt Sicherheit für beide Seiten. 2. Das Protokoll sollte ebenfalls Umbau- oder Renovierungsarbeiten seitens des Hausbesitzers festhalten (inklusive Datum) sowie weitere Details und Vereinbarungen (z.b. Kellernutzung). VI. Wohnungsmängel 1. Der Mieter ist verpflichtet jedwede Mängel unverzüglich dem/der Vermieter/in mitzuteilen. Wenn dies nicht erfolgt, verfällt Ihr Anspruch auf Mietminderung, und der/die Vermieter/in ist berechtigt, eine Ausgleichszahlung von Ihnen einzufordern. 2. Wenn bei Vertragsabschluss kein Wohnungsübergabeprotokoll gefertigt wird, in welches der Zustand und die Mängel der Wohnung eingetragen werden, sollten Sie unmittelbar nach Vertragsabschluss eine Mängelliste (Art der Mängel, Ort und Ausmaß) erstellen und die Beseitigung der Mängel beim Vermieter schriftlich anmahnen und eine angemessene Frist zur Reparatur einschließen. 3. Im Falle beträchtlicher Mängel kann außerdem eine Mietminderung eingereicht werden. 4. Mietminderung. Eine Absenkung der Miete ist nur dann zulässig, wenn - der/ die Vermieter/in die Mängel nicht bis zur gesetzten Frist beseitigt - keine feste Bemessung für Mietminderung existiert, und die Höhe auf einer Fall zu Fall-Basis variiert. Entsprechende Gerichtsurteile ähnlicher Fälle können als erste Orientierung dienen. Im Prinzip ist eine Mietminderung bis zum Zeitpunkt der kompletten Mängelbeseitigung zulässig (inklusive abschließender Anstreicharbeiten), und wenn machbar sollte eine Anpassung der Mietminderung an den Fortlauf der Reparaturarbeiten vorgenommen werden. VII. Schönheitsreparaturen Schönheitsreparaturen können mittels des Mietvertrags auf den Mieter übertragen werden. Werden diese Schönheitsreparaturen innerhalb gewisser Fristen verlangt (z.b. alle drei Jahre), wird die vollständige Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen hinfällig. Gültige Formulierungen hingegen sind im Allgemeinen oder gewöhnliche alle drei Jahre. Es existiert eine ungefähre Richtlinie für die unterschiedlichen Raumtypen, die der Orientierung dienen kann: Küche/ Bad/ Dusche: alle drei Jahre; Wohn- und Schlafzimmer: alle fünf Jahre; sonstige Räume: alle sieben Jahre. Eine kombinierte Fristentabelle für laufende Reparaturarbeiten und verpflichtende Schlussreparaturen ist nicht zulässig.

4 VIII. Zusätzliche/ betriebsbedingte Kosten Als grundsätzliche Regel gilt Folgendes: 1. Lediglich im Mietvertrag festgelegte und aktuell anfallende Zusatzkosten können angerechnet werden. 2. Die Zusatzkosten werden gewöhnlich in Form einer vereinbarten monatlichen Vorauszahlung gedeckt. 3. Die Berechnung der Zusatzkosten muss wenigstens innerhalb von zwölf Monaten bis zum Ablauf des Berechnungszeitraums nachvollziehbar und verfügbar sein. Nach dem Ende dieser Frist sind der/die Vermieter/in nicht mehr berechtigt, irgendwelche zusätzlichen Forderungen zu stellen (außer er oder sie sind nicht schuld am Verzug). 4. Seien Sie aufmerksam, ob die Berechnungen dem ordnungsgemäßen Verteilerschlüssel entsprechen (z.b. pro Person, pro Quadratmeter) sowie die Einzelkosten den Vereinbarungen des Mietvertrags und dass Ihnen keine versteckten Reparaturkosten auferlegt werden. Als Mieter/in sind Sie berechtigt, alle Rechnungen und Ausgabenbelege einzusehen, auf denen die Zusatzkosten basieren. Wenn Sie dieses Recht nutzen, machen Sie Kopien von den Belegen. IX. Mieterhöhung 1. Eine Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen und außerdem begründet werden. 2. Vom Empfangszeitpunkt der Mieterhöhung an, haben Sie zwei Monate Zeit zu überprüfen, ob Sie die Mieterhöhung anerkennen oder nicht. Im Fall der Anerkennung tritt die Mieterhöhung am Ersten des dritten Monats nach Erhalt der Mieterhöhung in Kraft. 3. Der/die Vermieter/in darf ausschließlich dann eine Mieterhöhung einfordern, wenn zeitgleich der Mietbetrag für mindestens ein Jahr konstant geblieben ist, den herrschenden Mietspiegel eines Gebiets nicht übersteigt und in den vergangenen drei Jahren nicht um über 20% erhöht worden ist. X. Untermiete Als Mieter/in haben Sie nicht das Recht Ihr Apartment oder Teile davon ohne vorheriges Einverständnis des Vermieters/der Vermieterin unterzuvermieten. Ohne diese Erlaubnis ist der/die Vermieter/in zur sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung oder Kündigung berechtigt. Wenn sie ein begründetes Anliegen haben, Ihre Räumlichkeiten des Apartments unterzuvermieten, können Sie dies beim Vermieter/der Vermieterin anfragen, wenn keine allgemeinen Gründe vorliegen, die eine Untervermietung inakzeptabel machen. Wenn Ihnen die Erlaubnis zur Untervermietung nicht erteilt wird, haben Sie das Recht, das Mietverhältnis innerhalb einer Dreimonatsfrist ohne Angabe eines konkreten Grunds zu beenden. XI. Wohngemeinschaft (WG) Wenn Sie sich für eine Wohngemeinschaft entscheiden, überlegen Sie gut, wer als Mieter auftritt. 1. Wenn der Mietvertrag lediglich von einer Person abgeschlossen wird, ist diese der einzige Ansprechpartner seitens des/der Vermieter/in und alleinig verantwortlich für die Mietzahlung und andere vertragliche Verpflichtungen. Die anderen Mitbewohner sind Untermieter des Hauptmieters. 2. Wenn alle Mitbewohner den Mietvertrag unterzeichnen, sind sie gemeinsam verantwortlich für die Erfüllung der Vertragspflichten und die Zahlung der Miete gegenüber dem/der Vermieter/in. Die einzelnen Mieter sind gegenseitig füreinander verantwortlich und gemeinsam zuständig für verwaltungstechnische Angelegenheiten. Der Mietvertrag kann entsprechend auch nur von allen Mietern gemeinsam aufgelöst werden. XII. Kündigung 1. Als Grundregel gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist 2. Es kann aber eine andere Frist im Vertrag vereinbart werden. 3. Eine weitere Ausnahme sind zeitlich befristete Verträge, Studentenwohnheime, von Senioren gestellte Wohnmöglichkeiten und möblierte Zimmer. Bezüglich der zeitlich befristeten Verträge ist festzuhalten, dass diese Vereinbarungen nur gültig sind mit der Festlegung einer konkreten Begründung bei Ver-

5 tragsabschluss. Ohne einen derartigen Grund, ist das Mietverhältnis als unbefristet anzusehen. Für den/die Vermieterin werden die folgenden gestaffelten Kündigungszeiten angesetzt: Für eine Vermietung bis zu fünf Jahren: drei Monate; fünf bis acht Jahre: sechs Monate; über acht Jahre: neun Monate. Allerdings existiert eine neue Form zeitlich befristeter Mietverträge, die einen gegenseitigen Verzicht auf Vertragsauflösung bis zu vier Jahren festlegt. Sie sollten daher genau überdenken, ob Sie sich an einen langen Mietvertrag binden möchten. XIII. Wohnungsübergabe (Auszug) Grundsätzlich sind Sie bei Auszug verpflichtet, alle Änderungen in der Wohnung zu beseitigen, außer Sie haben eine andere Vereinbarung mit dem Vermieter/der Vermieterin getroffen. Es ist zudem hilfreich, ein Protokoll und gegebenenfalls Fotos anzufertigen, um eventuellen unrechtmäßigen Beanstandungen seitens des Vermieters/der Vermieterin vorzubeugen. Wir warnen dringend davor, ein Protokoll zu unterschreiben, dem Sie nicht zustimmen (z.b. die Verpflichtung, Schäden zu beheben), welches im Fall der Unterzeichnung den Vermieter/die Vermieterin ermächtigt, auf derartige Forderungen zu bestehen. Wenn Sie alle bereits bestehenden Schäden in der Wohnung beim Einzug dokumentiert haben, können Sie mit entsprechenden Protokollen und Fotos nachweisen, dass Sie den Schaden nicht verursacht haben. Checkliste Wohnen 1. Was muss ich bei der Unterzeichnung eines Mietvertrags beachten? Kosten: Miete, Kaution, Nebenkosten. Manche Vermieter erheben eine einmalige Verwaltungsgebühr. Alle Kosten müssen begründet werden! Kündigungsfrist: in der Regel drei Monate. Überprüfen Sie, wie lange im Voraus Sie dem Vermieter die Kündigung mitteilen müssen. 2. Ist ein mündlicher Mietvertrag legal? Ja, aber eine schriftliche Vereinbarung ist immer sicherer. Falls während des Aufenthalts Probleme auftreten sollten, ist es für beide Seiten von Vorteil, wenn man sich auf ein Schriftstück berufen kann. Bestehen Sie deshalb immer auf einen Vertrag. 3. Was muss ich beim Auszug beachten? Ist das Zimmer in einem guten Zustand (sauber, keine Schäden)? Habe ich den Vermieter rechtzeitig über meine Abreise informiert bzw. einen Termin zur Wohnungsübergabe vereinbart? Habe ich alle Schlüssel zurück gegeben (Haus-, Wohnungs-, Keller und Briefkastenschlüssel)? Hat der Vermieter die korrekte Bankverbindung, um die Kaution zurückzuzahlen? 4. Wen kann ich fragen, wenn es Fragen oder Probleme gibt? Bei rechtlichen Problemen kann man sich an den Deutschen Mieterbund Landesverband Hessen wenden. Um eine Rechtsberatung zu bekommen, muss man bei dem Verband Mitglied sein. Die Mitgliedschaft kostet ca. 40 bis 90 Euro im Jahr. Weitere Informationen und Tipps sind auf der Internetseite von dem hessischen Landesverband:

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