Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht. 1. Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und ihre Aufgaben

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1 Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 1. Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und ihre Aufgaben 2. Beschreibung des Kreisgebietes Der Landkreis Oberhavel liegt nördlich der Hauptstadt Berlin. Er wird im Westen von den Landkreisen Havelland und Ostprignitz-Ruppin sowie im Osten von den Landkreisen Uckermark und Barnim begrenzt. Im Norden befindet sich die Landesgrenze Brandenburgs zu Mecklenburg-Vorpommern. Der Nachbarlandkreis ist der Landkreis Mecklenburg-Strelitz. Der Landkreis Oberhavel ist im Zuge der Kreisgebietsreform 1993 aus den Landkreisen Gransee und Oranienburg gebildet worden. Oranienburg ist Kreisstadt des Landkreises. Nach den Kommunalwahlen am setzt sich der Landkreis aus 14 Gemeinden (davon 8 Städte) und einem Amt (bestehend aus einer Stadt und vier Gemeinden) zusammen. Die Gesamtfläche des Kreises beträgt ca ha. Anteil der Nutzungsarten an der Gesamtfläche des Landkreises ,4% 5,6% 3,5% 39,6% 4,0% 3,7% landwirtschaftliche Nutzfläche forstwirtschaftliche Nutzfläche Erholungsfläche 43,2% Gebäudefläche Verkehrsfläche Wasserfläche sonstige Fläche Die maximale Nord-Süd-Ausdehnung beträgt 70 km, die maximale Ost-West- Ausdehnung beträgt 40 km. Die Grafik zeigt die im Liegenschaftskataster ausgewiesenen Anteile der einzelnen Nutzungsarten Die Flächen- sowie Einwohnerangaben der einzelnen Gemeinden des Landkreises sind in der Anlage 4 enthalten. Mit seinen ca Einwohnern, von denen fast 80 % im berlinnahen Raum angesiedelt sind, gehört der Landkreis Oberhavel zu den bevölkerungsstarken im Land Brandenburg. Innerhalb der letzten 10 Jahre erhöhte sich die Bevölkerung kontinuier-

2 lich um insgesamt ca Einwohner (18 %), überwiegend durch Zuzug in den engeren Verflechtungsraum.

3 Oberhavel bietet durch die vorhandenen Autobahnen und Bundesstraßen eine gute verkehrsmäßige Erschließung für Jedermann. In West-Ost-Richtung wird der Kreis von der A 10/E 55, A 24 Berlin in Richtung Hamburg durchquert. Der Anschluss ab Anschlussstelle Oranienburg nach Berlin ist über die A 111/E 26 gegeben. Die wichtigste Nord-Süd-Verbindung ist die B 96 von Berlin nach Stralsund. Laut Bundesverkehrswegeplan ist ein vierspuriger Ausbau mit einer Reihe von Ortsumgehungen geplant. Die Ortsumgebung der Kreisstadt Oranienburg ist bereits fertig gestellt. Parallel zur B 96 führt die Eisenbahnfernverbindung nach Stralsund entlang. Dieselbe Strecke wird durch die Regionalbahn von Oranienburg nach Fürstenberg zurzeit stündlich genutzt. Eine weitere Regionalbahnstrecke führt über Löwenberg und Zehdenick nach Templin, der Prignitz-Express verkehrt von Hennigsdorf über Velten nach Neuruppin. Hinzu kommen die S-Bahn-Verbindungen Berlin-Oranienburg bzw. Berlin- Hennigsdorf auf der die Züge ebenfalls im 20 Minuten Takt verkehren. Für Gewerbestandorte ist neben der guten Erschließung mit Straßenverkehrswegen und Schienennetzen auch das Wasserstraßennetz interessant. Durch den Kreis ziehen sich 36,85 km Havel-Oder-Wasserstraße sowie 67 km Obere Havel-Wasserstraße. Vorhandene Umschlag- und Hafenanlagen in Hennigsdorf, Liebenwalde, Velten sowie Zehdenick können genutzt werden. An der Unterhaltung und dem weiteren Ausbau des vorhandenen Verkehrsnetzes wird gearbeitet. Seit dem Jahr 1999 ist der Autobahnanschluss im Raum Hennigsdorf- Velten eröffnet. Hiermit wurde eine bessere Anbindung der dortigen Gewerbestandorte erreicht. Von der fertig gestellten Ortsumgehung Oranienburg kann man das Stadtzentrum über mehrere Anschlussstellen in kürzester Zeit erreichen. Während der Südteil des Kreises durch die Berlinnähe und die Industrie- und Gewerbestandorte innerhalb des Autobahnringes geprägt wird, profitiert der Nordteil von seiner reizvollen Landschaft, den vielen Seen und weitläufigen Wäldern. Hier bieten sich die Chancen, unter Nutzung der bereits vorhandenen Ressourcen den Tourismus als bedeutenden Teil der Wirtschaft des Oberhavelkreises zu entwickeln. Zur Unterstützung dieser Entwicklung bietet der Landkreis Förderung für touristische Infrastrukturmaßnahmen und für das Gaststätten- und Beherbergungsgewerbe. 57 % der Fläche des Landkreises stehen unter Natur- oder Landschaftsschutz. Als Grüne Lunge nördlich Berlins ist Oberhavel mit seinen ausgedehnten Wasserläufen der richtige Ort für Reiten, Wandern, Wassersport, Golf oder Radfahren. Entlang der oberen Havel führt der Radfernweg von Berlin nach Kopenhagen.

4 Der Landesentwicklungsplan, welcher Brandenburg und somit den Landkreis Oberhavel in den engeren Verflechtungsraum Brandenburg-Berlin (evr) sowie den äußeren Entwicklungsraum (äer) unterteilt, verfolgt das Ziel, beide Gebiete entsprechend ihren Potentialen zu organisieren und zu entwickeln. Der engere Verflechtungsraum, im untenstehenden Bild grün dargestellt, soll hauptsächlich Ergänzungs- und Entlastungsfunktion für Berlin erfüllen, während die Siedlungsstruktur des äußeren Entwicklungsraumes( gelb dargestellt) und seine naturräumlichen Potentiale erhalten und verbessert werden sollen. Aufgrund von Eingemeindungen zum Zeitpunkt der Kommunalwahlen am wurden die früher selbständigen Gemeinden Neuendorf, Nassenheide und Freienhagen der Gemeinde Löwenberger Land bzw. der Stadt Liebenwalde und somit dem äußeren Entwicklungsraum zugeordnet. Zusätzlich zu den unten dargestellten Zentren gibt es im Landkreis Oberhavel folgende Grundzentren mit der Funktion eines Mittelzentrums: Gransee, Zehdenick. Abgrenzung engerer Verflechtungsraum Berlin Brandenburg äußerer Entwicklungsraum

5 3. Umsätze auf dem Grundstücksmarkt Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses sind für das Jahr 2003 insgesamt Kaufverträge registriert und ausgewertet worden. 80 % der abgeschlossenen Grundstückskaufverträge wurden im engeren Verflechtungsraum getätigt, wobei Verkäufe von Eigentumswohnungen oder Teileigentum zu fast 100 % und Verkäufe über unbebaute Baugrundstücke zu fast 90 % in diesem Bereich stattfanden. Somit hat sich das Marktgeschehen auf dem Teilmarkt unbebauter Grundstücke weiter aus dem äußeren Entwicklungsraum wegverlagert. Grundstücksgeschäfte über land- und forstwirtschaftliche Objekte finden hingegen zu 70 % im äußeren Entwicklungsraum statt. Die Verteilung der Kauffälle auf Gemeinden, Städte bzw. das Amt Gransee der einzelnen Grundstücksarten ist der Darstellung auf der Seite 9 zu entnehmen. Der Hauptanteil der Verkaufsfälle entfällt auf die Grundstücksarten unbebauter (ca. 48 %) und bebauter (ca. 29 %) Grundstücke. Dagegen sind land- und forstwirtschaftliche (ca. 9 %) sowie sonstige (Gemeinbedarfs-, Verkehrsflächen u.a. 7 %) Grundstücke wertmäßig weiterhin nur von untergeordneter Bedeutung. Der Gesamtflächenumsatz ist um 48%, ohne Berücksichtigung der land- und forstwirtschaftlichen Flächen immerhin noch um 27 % zurückgegangen. Gesunkenes Preisniveau und Rückgang des Flächenumsatzes erklären den rückläufigen Geldumsatz allein nicht. Dies deutet darauf hin, dass gleichzeitig die Kaufziele sich in preisgünstigere Gebiete verschoben haben. Die Anzahl der Kauffälle unbebauter Grundstücke ist gegenüber dem Vorjahr um ca. 4% angestiegen. Gegenüber 2003 konnten 11 % Steigerung verzeichnet werden. Gleichzeitig ist jedoch die pro Kauffall veräußerte Fläche um ca. 35 % zurückgegangen. Der durchschnittlich erzielte Quadratmeterpreis ist ebenfalls, und zwar um 6 % gesunken. Auf dem Sektor der unbebauten Grundstücke verlagerte sich die Verteilung der Kauffälle von den gewerblich genutzten und sonstigen Grundstücken hin zu den Wohngrundstücken, deren Anteil am Teilmarkt 87 % betrug. Der Verkauf von Gewerbegrundstücken ist mit einem zwischenzeitlich leichten Anstieg im Jahr 2001 seit dem Jahr 1999 insgesamt rückläufig. Nachdem sich die Grundstücksgrößen unbebauter Gewerbegrundstücke bereits im Vorjahreszeitraum auf m² nahezu halbierte, ist auch im Jahr 2003 wiederum ein Rückgang der durchschnittlich veräußerten Größe zu beobachten. Durchschnittliche Grundstücksgrößen lagen bei m². Auch bei den Wohngrundstücken wurden kleinere Flächen als noch im Vorjahr veräußert. Der durchschnittlich erzielte Kaufpreis bebauter Grundstücke ist um 36 % gesunken, bei gleichzeitigem Rückgang sowohl im Kaufvertragsaufkommen (- 8 %) als auch bei den veräußerten Grundstücksgrößen (- 43 %). Bei dem nur geringen Kaufgeschehen auf dem Teilmarkt der Eigentumswohnungen konnte gegenüber dem Vorjahr ein Zuwachs an Kaufverträgen um 50 % verzeichnet werden. Jedoch sind auch hier die durchschnittlich erzielten Kaufpreise um durch-

6 schnittlich 10 % zurückgegangen. Hauptstandort der Verkäufe über Wohn- und Teileigentum ist weiterhin der engere Verflechtungsraum zu Berlin. Die Kauffallentwicklung seit 1998 beschreibt das Diagramm auf Seite 7, die Flächenund Geldumsatzentwicklung der vergangenen Jahre ist in den Diagrammen auf der Seite 8 dargestellt. Die Tabelle 1 auf Seite 6 gibt die Umsatzzahlen der einzelnen Teilmärkte des Jahres 2003 wieder. Der Teilmarkt land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke ist auch weiterhin starken Schwankungen unterworfen. Eine Abhängigkeit der Höhe der Kaufpreise von der Bodenqualität ist nur in den seltensten Fällen im äußeren Entwicklungsraum nachvollziehbar. Daneben werden in der Regel die unterschiedlichsten Nutzungsarten gemeinsam ohne Aufsplittung des Kaufpreises verhandelt, sodass eine separate Auswertung nach den Nutzungsarten und Bodengüten nicht möglich ist. Tabelle 1 Übersicht über den Grundstücksmarkt 2003 Kaufverträge Flächenumsatz Geldumsatz (Anzahl) (ha) (Mio Euro) 4.2 Unbebaute Grundstücke ,1 50, Wohngrundstücke ,9 45, Gewerbegrundstücke 27 5,7 1,5 Sonstige Grundstücke ,5 3,0 4.3 Bebaute Grundstücke ,2 138, Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser ,0 49,0 Reihen- und Doppelhäuser ,4 36, Mehrfamilienhäuser 48 10,2 7, Geschäfts- und 37 16,9 25,8 Verwaltungsgebäude Wochenendhäuser 78 7,1 3,6 Sonstige Gebäude 47 15,6 16,3 4.4 Wohn- und Teileigentum ,5 4.5 Land- und forstwirtschaftliche ,0 3,7 Grundstücke 4.6 Sonstige Flächen ,8 1,7 Gesamt ,1 215,5

7 Eine Darstellung der Verteilung der Kauffälle seit 2000 nach der Art des Erwerbs ist auf der Seite 10 dargestellt. Ein extremer Anstieg der Zwangsversteigerung von Eigentumswohnungen stellt sich in 2003 dar, dagegen fanden nur geringfügig mehr Zwangsversteigerungen bebauter Objekt als noch im vergangenen Jahr statt, der Anteil der anderen Grundstücksarten an den Zwangsversteigerungen blieb konstant. Insgesamt gab es im Jahr 2003 jedoch 35 % mehr Eigentumsübergänge im Wege der Zwangsversteigerung als im Vorjahreszeitraum, was auf die schlechte wirtschaftliche Situation zurückgeführt werden kann. Kauffälle im Wege der Zwangsversteigerung und sonstige ungewöhnliche Verhältnisse gehen nicht in die folgenden Auswertungen ein Entwicklung der Kauffallzahlen Anzahl der Kauffälle sonstige Flächen land- und forstwirtschaftliche Flächen unbebaute Grundstücke Wohn- und Teileigentum bebaute Grundstücke

8 Flächenumsatzentwicklung Flächenumsatz in ha 5000,0 4000,0 3000,0 2000,0 1000,0 0, sonstige Flächen 48,5 106,1 87,0 117,6 94,8 115,8 land- und forstwirtschaftliche Flächen 2836,9 2289,1 1586,0 3676,3 2565,7 1123,0 unbebaute Grundstücke 194,0 170,1 155,4 195,9 148,7 108,1 bebaute Grundstücke 197,2 1666,8 299,8 236,1 229,5 121,2 Geldumsatzentwicklung 600,0 Geldumsatz MioEuro 500,0 400,0 300,0 200,0 100,0 0, sonstige Flächen 2,2 3,0 2,1 1,6 1,2 1,7 land- und forstwirtschaftliche Flächen 8,0 8,7 4,4 7,4 5,4 3,7 unbebaute Grundstücke 85,0 82,5 69,8 69,5 72,3 50,1 Wohn- und Teileigentum 66,7 47,2 8,6 22,7 15,9 21,5 bebaute Grundstücke 319,7 197,7 176,8 178,1 235,8 138,5

9 Kauffallverteilung 2003 Gemeinde/Stadt; Amt Zehdenick, Stadt ha Löwenberger Land ha Liebenwalde, Stadt Amt Gransee und Gemeinden ha Fürstenberg, Stadt 13 7 Velten, Stadt ha 29 8 Oranienburg, Stadt ha 15 4 Oberkrämer ha Mühlenbecker Land ha 8 6 Leegebruch ha 8 1 Kremmen, Stadt ha Hohen Neuendorf, Stadt ha 4 81 Hennigsdorf, Stadt ha 3 Glienicke ha Birkenwerder ha Anzahl der Kauffälle unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Eigentumswohnungen Land- und Forstwirtschaft sonstige Grundstücke

10 4. Preisentwicklung und Preisniveau der Grundstücksteilmärkte 4.1 Allgemeiner Überblick Maßstab für das Preisniveau der Grundstücke sind die Bodenrichtwerte (siehe 5.), die den durchschnittlichen Bodenpreis in Euro je m² in einem bestimmten Gebiet angeben. Bei einem ausreichenden Angebot an bebaubaren Grundstücken und einer etwa gleich bleibenden Nachfrage ist das Preisniveau für unbebaute Baugrundstücke mit ortsüblicher Erschließung (Ausbaubeiträge nach dem Kommunalabgabegesetz möglich) im Durchschnitt stärker gesunken (auf ca. 91 %) als im Vorjahr. Die Entwicklung in den einzelnen Regionen des Landkreises ist auch nicht mehr so differenziert wie in den Vorjahren (siehe dazu auch unter 6.2). Nur in Glienicke (geringerer Rückgang auf nur 96 %) und in Zehdenick (stärkerer Rückgang auf 86 %) sind signifikante Abweichungen zu verzeichnen. Im Rückblick der letzten 5 Jahre sind die Bodenpreise im Landkreis Oberhavel im Durchschnitt um 18 % gesunken. Schwach gestiegen sind die Werte in der Stadt Kremmen und in der Gemeinde Oberkrämer (um ca. 4 %), in der Stadt Liebenwalde sind sie etwa gleich geblieben. Im letzten Jahr ist allerdings auch in diesen Kommunen ein Rückgang zu verzeichnen. Rückgänge unter 10 % zeichnet die Region der Stadt Fürstenberg, der Gemeinden des Amtes Gransee sowie der Gemeinde Löwenberger Land aus. Um rund 13 % gesunken sind die Bodenrichtwerte in Hennigsdorf, Velten und Zehdenick. Dagegen ist das Preisniveau in Birkenwerder, Glienicke, Hohen Neuendorf, Leegebruch, Mühlenbecker Land und Oranienburg deutlich stärker gesunken (um 18 bis 30 %). Gegenüber dem Vorjahr sind 22 % der Bodenrichtwerte unverändert geblieben, davon 43 % aufgrund der Tatsache, dass in den entsprechenden Gebieten kaum Verkäufe stattgefunden haben und die Preise sich im niedrigsten Niveau befinden, also auch aus der Preisentwicklungstendenz entsprechend dem ermittelten Index sich kein geringerer Bodenrichtwert ergibt. 72 % der Richtwerte (im Vorjahr nur 42 %) sind gesunken. Die Preisrückgänge betragen bis zu 28 %, im Durchschnitt 9 %. Dies betrifft vor allem Städte und Gemeinden im näheren Berliner Umland im oberen Preisniveau, wie Birkenwerder (-11 %), Glienicke ( nur -4 %), Hohen Neuendorf (-12 %), Leegebruch (-8 %), Mühlenbecker Land (-9 %), Oranienburg ( nur -6 %). Besonders zu erwähnen sind Rückgänge in der Röblinsee-Siedlung in Fürstenberg (-21 %), in Zentrumsnähe in Hohen Neuendorf (-18 %), im Ortsteil Stolpe von Hohen Neuendorf (-28 %), im Ostteil von Schildow (- 17 %), in der Marwitz/Veltener Parkstadt (-18 %), in Vehlefanz (-17 %), in der nördlichen Neustadt von Oranienburg (-20 %) und in Teilen von Zehdenick. Nur 6 % der Gebiete (im Vorjahr 5 %) sind gestiegen. Die Zuwächse betragen bis 25 %, im Durchschnitt 14 %. Darunter fallen Niveauänderungen für einige Bodenrichtwerte im Umfeld des Ortsteiles Löwenberg sowie der Bodenrichtwert für die Siedlung II in Zehdenick.

11 Die großräumig wirkenden wertbeeinflussenden Faktoren für Grundstückspreise im Landkreis Oberhavel sind - die Nähe zur Bundeshauptstadt Berlin (zunehmend von Ost nach West), - die Zentren der Städte Oranienburg, Zehdenick und Gransee, sowie deutlich schwächer ausgeprägt die Städte und Gemeinden Birkenwerder, Fürstenberg, Hennigsdorf, Kremmen und Liebenwalde, - die landschaftlich reizvollen Gebiete vor allem im Nordteil des Kreises (Neuglobsow, Fürstenberg, Himmelpfort, Bredereiche sowie Zabelsdorf, Seilershof). Die Darstellung auf der folgenden Seite zeigt Orte und Ortsteile des Kreisgebietes mit farblicher Kennzeichnung des Preisniveaus:

12 4.2. Unbebaute Bauflächen Allgemeines Der bereits im Vorjahr zu verzeichnende Anstieg der Kauffallzahlen unbebauter Grundstücke hat sich mit einer weiteren Steigerung um 11 % fortgesetzt. Ebenso ist auch die seit 2001 rückläufige Zahl des Flächenumsatzes weiter fortgesetzt worden. Regional verlagerten sich in 2003 die Kauffälle weiter in Bereiche mit hohem Bodenwertniveau. 88 % des Grundstücksverkehrs unbebauter Flächen findet im engeren Verflechtungsraum zu Berlin statt. Obwohl die Fallzahlen auf dem Grundstücksteilmarkt unbebauter Grundstücke gestiegen sind, werden durchschnittlich 11 % für Wohngrundstücke bzw. 28 % für gewerblich genutzte Grundstücke weniger gezahlt als im Vorjahr. Hinzu kommt, dass das Verlangen der Käufer immer mehr in Richtung kleinerer Grundstücksflächen geht. Bei Wohngrundstücken sank die durchschnittlich verkaufte Grundstücksgröße um 24 %, bei Gewerbe setzte sich der extreme Trend des Vorjahres noch einmal fort. Hier wurden im Durchschnitt nur noch m² veräußert, ca. 61 % des Vorjahresflächendurchschnitts. Kauffallentwicklung unbebauter Grundstücke sonstige Grundstücke Gewerbegrundstücke Wohngrundstücke Die positive Kauffallentwicklung wird ausschließlich durch das erhöhte Vertragsaufkommen bei den Wohngrundstücken verursacht. Hingegen wurden fast die Hälfte weniger Gewerbegrundstücke als im Vorjahr verkauft, bei einer Gesamtkauffallanzahl von 27 nur vereinzelte Kauffälle an verschiedenen Standorten mit unterschiedlichen Bodenwertniveaus des Landkreises.

13 Flächenumsatzentwicklung unbebauter Grundstücke Flächenumsatz in ha sonstige Grundstücke 9,5 14,4 10,6 13,3 10,4 Gewerbegrundstücke 31,5 47,4 96,2 32,6 5,7 Wohngrundstücke 129,1 93,7 89,1 102,9 91,9 Geldumsatzentwicklung unbebauter Grundstücke Geldumsatz in MioEuro 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0, sonstige Grundstücke 3,5 5,2 2,9 4,0 3,1 Gewerbegrundstücke 9,5 8,8 19,0 12,0 1,5 Wohngrundstücke 69,5 55,9 47,6 56,3 45,6 Verkäufe in neuen Wohngebieten finden ebenfalls hauptsächlich im engeren Verflechtungsraum zu Berlin statt. Gebiete mit geringem Verkaufsaufkommen im Jahr 2003 befinden sich in der Gemeinde Löwenberger Land sowie in Zehdenick. Der Erstverkauf von Grundstücken in Gebieten mit einer Bauleitplanung ist zeitlich hauptsächlich an die Erschließung der Gebiete gebunden, sodass in einzelnen Gebieten im Jahr 2003 wenige bzw. keine Verkäufe zu verzeichnen waren. Im Jahr 2003 dominierten Standorte wie die Gemeinde Oberkrämer mit ihren verschiedenen Ortsteilen, die Gemeinden Leegebruch und Mühlenbecker Land sowie die Stadt Hennigsdorf das Marktgeschehen. In anderen Gebieten wurden nur vereinzelt Grundstücke veräußert. Von den im Jahr 2003 abgeschlossenen Kaufverträgen bezogen sich 126 Abschlüsse nur noch 55 % des Vorjahres auf Fälle, mit denen aus der Wiedervereinigung resultierende unklare Rechtsverhältnisse geklärt wurden. Etwa 54 % der Verträge beinhalten den Ankauf des Grund und Bodens eines Erholungsgrundstückes durch den Pächter. 33 % der Verträge beziehen sich auf Ankäufe nach dem Sachenrechtsbereinigungsge-

14 setz. Weitere Verkäufe zum Mauergesetz und mit unklarer Rechtsgrundlage wurden noch vereinzelt abgeschlossen. Diese Verträge wurden aufgrund des nicht auszuschließenden Einflusses ungewöhnlicher Verhältnisse nicht zu den folgenden Ermittlungen herangezogen Unbebaute Wohngrundstücke Unbebaute Gewerbegrundstücke Unbebaute Wochenendhausgrundstücke Unbebaute Grundstücke in Wasserlagen

15 4.3 Bebaute Grundstücke Allgemeines Bei den bebauten Grundstücken setzt sich der bereits seit 1999 anhaltende Rückgang in den Kauffallzahlen und im Flächenumsatz fort. Gleichzeitig ist auch mit -36 % ein Kauffallentwicklung bebauter Grundstücke 1000 Anzahl der Kauffälle sonstige Gebäude Wochenendhäuser Geschäfts- und Verwaltungsgebäude Mehrfamilienhäuser Reihen- und Doppelhäuser freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser starker Rückgang im Geldumsatz zu beobachten. Das Kaufverhalten auf den Teilmärkten bebauter Wohn- und Geschäftsgrundstücke ist rückläufig, besonders stark betroffen sind die Mehrfamilienhäuser mit -39 %. Dieser Rückgang geht einher mit einem besonders starken Abfall des Flächen- und Geldumsatzes. Bezogen auf den Gesamtmarkt im Landkreis Oberhavel ist der Anteil der veräußerten Mehrfamilienhausgrundstücke äußerst gering. Demgegenüber sind die Fallzahlen bei Käufen zu Wochenendhaus- und sonstigen Grundstücken um 20 % bzw. 15 % gestiegen. Jedoch werden hier erheblich kleinere Flächen veräußert. Bei Wochenendgrundstücken war man jedoch bereit, im Durchschnitt mehr als das Doppelte des Vorjahres zu bezahlen.

16 Flächenumsatzentwicklung bebauter Grundstücke 400,0 350,0 300,0 Fläche in ha 250,0 200,0 150,0 100,0 50,0 0, sonstige Gebäude 1485,9 173,8 98,3 54,2 15,5 Wochenendhäuser 53,0 4,6 5,2 13,0 7,1 Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 22,7 12,4 14,8 14,3 16,9 Mehrfamilienhäuser 22,7 15,7 27,9 68,1 10,2 Reihen- und Doppelhäuser 16,3 13,9 12,7 14,2 11,4 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 113,8 79,4 77,3 65,7 60,0 Geldumsatzentwicklung bebauter Grundstücke 250,0 200,0 Geldumsatz in Mio Euro 150,0 100,0 50,0 0, sonstige Gebäude 9,6 57,1 28,8 39,1 16,2 Wochenendhäuser 2,7 1,8 2,5 2,9 3,6 Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 21,2 27,1 11,7 41,4 25,8 Mehrfamilienhäuser 51,1 9,8 37,1 61,8 7,1 Reihen- und Doppelhäuser 52,5 30,2 43,0 37,0 36,7 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 60,6 50,8 54,9 53,7 49,0

17 4.3.2 Bebaute Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke Bebaute Mehrfamilienhausgrundstücke Geschäfts- und Verwaltungsgebäude, Gebäude mit gewerblicher Nutzung Bebaute Wochenendhausgrundstücke 4.4 Wohnungs- und Teileigentum (auszugsweise) Im Vergleich zum Vorjahr ist die Kauffallanzahl zu Eigentumswohnungen wieder leicht angestiegen. Jedoch befindet sich der Teilmarkt der Eigentumswohnungen mit unter 6 % nach wie vor auf einem sehr niedrigen Niveau. Gleichzeitig ist jedoch allgemein im Unterschied zu den in Tabelle 6 und 7 dargestellten Standorten gegenüber dem Vorjahr ein Absinken der durchschnittlich gezahlten Kaufpreise zu beobachten. 76 % der abgeschlossenen Kaufverträge bezogen sich Erstverkäufe, 24 % auf Wiederverkäufe. Neben den angegebenen Standorten wurden vereinzelt Verkäufe von Eigentumswohnungen auch in Kremmen, Oberkrämer, Oranienburg und Velten abgeschlossen. Es konnten nur zwei Verkäufe zu gewerblichem Teileigentum in Hennigsdorf verzeichnet werden. 4.5 Land- und forstwirtschaftliche Flächen Allgemeines Die Zahl der Verkäufe land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke bestimmt zu ca. 9 % das Gesamtkaufgeschehen des Jahres 2003 und ist damit wiederum im Vergleich zum Vorjahr leicht gesunken. Der Anteil der einzelnen Nutzungsarten am Gesamtmarkt landwirtschaftlicher Grundstücke ist der oben stehenden Grafik zu entnehmen. Im Vergleich zum Vorjahr ist die Anzahl der Verkäufe von Ackerland weiter gesunken. Grünlandflächen wurden wieder häufiger veräußert. Der im Vorjahr beobachtete extreme Anstieg der Verkäufe forstwirtschaftlicher Objekte ist wieder auf ca. 80 % der Vorjahreszahl gesunken, liegt jedoch immer noch über der veräußerten Anzahl des Jahres Die Fallzahl der Veräußerungen landwirtschaftlicher Höfe blieb seit 2001 nahezu konstant.

18 landwirtschaftliche Höfe 11% Marktanteile der Grundstücksarten 2003 weitere Nutzungen 4% Ackerflächen 31% forstwirtschaftliche Grundstücke 26% Grünland 28% Acker- und Grünland Landwirtschaftliche Höfe Forstwirtschaftliche Flächen Land- und forstwirtschaftliche Flächen in Natur- bzw. Landschaftsschutzgebieten 4.6. Sonstige Flächen Hausnahe Gartenflächen Abbauland

19 4.6.3 Verkehrsflächen sonstige Gemeinbedarfsflächen Windenergieanlagen Wasserflächen 5. Bodenrichtwerte 6. Sonstige Auswertungen des Gutachterausschusses Auf der Grundlage der Kaufpreissammlung hat der Gutachterausschuss sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten zu ermitteln. Durch den Gutachterausschuss wurden bisher keine Liegenschaftszinssätze ermittelt. Um eine geeignete Datenbasis aufzubauen. soll im Rahmen einer landesweiten Arbeitsgruppe versucht werden, die in den einzelnen Geschäftsbereichen spärlich vorhandenen Daten insgesamt auszuwerten. 6.1 Erbbaurechtsverträge

20 6.2 Indexreihen (auszugsweise) Der Gutachterausschuss hat bis 2002 für zwei Gebiete des Landkreises Oberhavel Indexreihen mit dem Basisjahr 1996 ermittelt. Erstmalig konnte auch für das verbleibende Kreisgebiet eine Indexreihe ermittelt werden. Die Indexreihen wurden zur Ermittlung der Bodenrichtwerte herangezogen. Geltungsbereich der Indexreihen

21 6.3 Lagetypische Grundstückseigenschaften Eine Ausweisung der Grundstücksfläche sowie der GFZ des Bodenrichtwertgrundstückes erfolgt nur bei den Bodenrichtwertzonen, in denen eine Abhängigkeit von diesen Einflussfaktoren nachgewiesen werden konnte. Dies ist in der Regel in Gebieten der Fall, in denen sich die entsprechende Bodenrichtwertzone mit der verbindlichen Bauleitplanung deckt. In anderen, i.d.r. nach 34 BauGB bebauten Gebieten hat der Gutachterausschuss für das Gebiet typische Grundstücksgrößen und Geschossflächenzahlen (GFZ) ermittelt. Die gemeindetypischen Grundstücksflächen bzw. die GFZ sind nunmehr der folgenden Übersicht zu entnehmen. Weitere gemeindebezogene Angaben können durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gemacht werden. Im folgenden Kapitel werden die Auswertungen zur Untersuchung der Flächenabhängigkeit dargestellt. Diese konnten bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte noch keine Berücksichtigung finden. Tabelle 6 Übersicht über die typischen Grundstücksflächen und GFZ Stadt, Gemeinde typische Grundstücksfläche in m² typische GFZ bei offener Bauweise Birkenwerder ,2 0,3 Fürstenberg, Stadt ,1 0,3 Glienicke ,3 0,4 Gransee, Stadt ,2 0,6 Großwoltersdorf ,2 0,4 Hennigsdorf, Stadt ,3 0,4 (1,0 geschlossen) Hohen Neuendorf, Stadt ,3 0,4 Kremmen, Stadt ,4 0,5 Leegebruch 600 0,4 Liebenwalde, Stadt ,4 Löwenberger Land ,2 0,4 Mühlenbecker Land ,3 0,4 Oberkrämer ,3 0,4 Oranienburg, Stadt ,2 0,6 Schönermark 750 0,3 Sonnenberg ,2 0,4 Stechlin ,2 0,4 Velten, Stadt 800 0,4 Zehdenick, Stadt ,2 0,6

22 6.4 Untersuchungen zur Flächenabhängigkeit des Bodenpreises Mittels Regressionsanalyse hat der Gutachterausschuss die Abhängigkeit des Bodenwertes in gewachsenen Wohnlagen von der Grundstücksgröße untersucht. Grundlage für die Untersuchungen waren sowohl Bodenpreise für Bauland im individuellen Wohnungsbau als auch für Mehrfamilienhausbebauung. Kaufverträge, welche den folgenden Kriterien entsprachen, wurden für die Auswertung herangezogen: - Käufe in den Jahren 1998 bis 2003 auch unter Mitwirkung von Maklern bzw. öffentlich ausgeboten oder Preisfindung auf der Basis von Gutachten - Grundstücksgrößen zwischen 300 m² und 2.000m² - selbstständige, regelmäßige Wohngrundstücke für Einfamilien- bzw. Mehrfamilienhausbebauung, in gemischten Stadt- bzw. Dorflagen - Lage in Gebieten mit verbindlicher Bauleitplanung bzw. in Gebieten nach 34 BauGB, keine Außenbereichslagen - baureifes Land, beitragsfrei nach BauGB bzw. nach BauGB und KAG ausgeschlossen wurden: - Kaufverträge mit Lagen in Sanierungsgebieten bzw. Entwicklungsbereichen, der Flurbereinigung - Erbbaurechtsverträge - Kaufverträge mit zukünftiger Nutzung Gemeinbedarf - Kaufverträge mit ungewöhnliche und persönlichen Verhältnissen z.b. Nießbrauchrechte Insgesamt wurden rund Verkaufsfälle im Untersuchungszeitraum analysiert. Die in den Tabellen auf den folgenden Seiten 23 bis 25 fett gedruckten Daten stellen die jeweilige mittlere Grundstücksgröße und den Bezugskoeffizienten 1,0 ausgesuchter Gebiete dar. Übertragungen auf nicht ausgewiesene Gebiete sind nach sachverständiger Einschätzung vorzunehmen. Die dargestellten Untersuchungsgebiete lehnen sich an die in diesem Marktbericht unter Punkt 6.2 den Indexreihen zugeordneten Gemeinden, Ämtern bzw. Städten an. Allgemein ist eine umgekehrte Proportionalität zwischen Kaufpreis pro m² und der Grundstücksfläche festzustellen. Beispiel für die Anwendung der Umrechnungskoeffizienten Bodenrichtwert Hohen Neuendorf Wohnpark Waldstr. 140 /m² Indexgebiet A II Größe des Richtwertgrundstückes m² Koeffizient 0,95 Größe des Bewertungsgrundstückes 700 m² Koeffizient 1,03 angepasster Bodenwert = Umrechnungskoeffizient (Bewertungsgrundstück) Umrechnungskoeffizient (Richtwertgrundstück) * Bodenrichtwert angepasster Bodenwert = 1,03 0,95 * 140 /m² = 1,08 * 140 /m² = 151 /m²

23 Indexreihengebiet A Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 2003 Indexgebiet AI: Stadt Hennigsdorf ohne OT Stolpe Süd Anzahl der untersuchten Kauffälle 70 m² Koeffizient 300 1, , , , , , , , , , , , , , , ,74 Indexgebiet A II: Stadt Hohen Neuendorf einschließlich OT Hohen Neuendorf OT Stolpe OT Bergfelde OT Borgsdorf Birkenwerder Oranienburg OT Lehnitz Anzahl der untersuchten Kauffälle 520 m² Koeffizient 300 1, , , , , , , , , , , , , ,86 Indexgebiet A III: Glienicke Mühlenbecker Land OT Schildow Mühlenbecker Land OT Schönfließ Anzahl der untersuchten Kauffälle 390 m² Koeffizient 300 1, , , , , , , , , , , , , , , , ,66

24 Indexreihengebiet B Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 2003 Indexgebiet B I: Stadt Velten, Gemeinde Oberkrämer Anzahl der untersuchten Kauffälle 256 m² Koeffizient 300 1, , , , , , , , , , , , ,74 Indexgebiet B III: Mühlenbecker Land OT Mühlenbeck Mühlenbecker Land OT Zühlsdorf Anzahl der untersuchten Kauffälle 140 m² Koeffizient 350 1, , , , , , , , , , , , ,85 Indexgebiet B II: Stadtgebiet Oranienburg ohne OT Lehnitz Löwenberger Land OT Nassenheide Leegebruch Liebenwalde OT Freienhagen Anzahl der untersuchten Kauffälle 422 m² Koeffizient 300 1, , , , , , , , , , , , , ,58

25 Indexreihengebiet C Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 2003 Indexgebiet C I: Stadt Kremmen OT Kremmen Stadt Liebenwalde OT Liebenwalde Anzahl der untersuchten Kauffälle 37 m² Koeffizient 400 1, , , , , , , , , , ,64 Indexgebiet C II: Stadt Zehdenick OT Zehdenick Anzahl der untersuchten Kauffälle 22 m² Koeffizient 450 1, , , , , , , , , , , , , ,53 Indexgebiet C III: sonstige Dorflagen der Städte Fürstenberg, Zehdenick, Liebenwalde, Kremmen sowie des Amtes Gransee Gemeinde Löwenberger Land ohne Nassenheide und Freienhagen Anzahl der untersuchten Kauffälle 126 m² Koeffizient 300 1, , , , , , , , , , , , , , , , , , Datensammlung über abgeschlossene Vergleichspachten gem. 7 NutzEV

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