Grundstücksmarktbericht 2012 Kreis Borken

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1 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Borken Kreis Borken

2 (Berichtszeitraum ) Übersicht über den Grundstücksmarkt im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Borken Borken, im Februar 2012

3 Herausgeber Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Borken Geschäftsstelle Burloer Straße Borken Telefon: 02861/ oder / / / Telefax: 02861/ Internet: Schutzgebühr gem. Gebührentarif der Vermessungs- und Wertermittlungsgebührenordnung NRW in der jeweils gültigen Fassung. Internet Bodenrichtwerte der örtlichen Gutachterausschüsse sowie deren Grundstücksmarktberichte und der Grundstücksmarktbericht des Oberen Gutachterausschusses stehen im Internet zur Verfügung unter der Adresse: Bildquelle Kreis Borken; Bild der Kreisverwaltung Borken Vervielfältigung Der Bericht über den Grundstücksmarkt ist urheberrechtlich geschützt. Die Marktdaten dürfen zu eigenen Zwecken verwendet werden. Eine Vervielfältigung und Verbreitung des Marktberichtes (auch auszugsweise) ist nur mit Genehmigung des Herausgebers gestattet.

4 Inhaltsverzeichnis 1. Wesentliche Aussagen des Grundstücksmarktberichtes Wohnbauland - individuelle Bauweise Gewerbe- und Industrieland Landwirtschaftliche Flächen Ein- und Zweifamilienhäuser Wohnungseigentum Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes Gutachterausschüsse und Oberer Gutachterausschuss Aufgaben der Gutachterausschüsse Aufgaben der Geschäftsstelle Grundstücksmarkt des Jahres 2011 im Kreis Borken Anzahl der Kauffälle Flächenumsatz Geldumsatz Zwangsversteigerungen Unbebaute Grundstücke Individueller Wohnungsbau Erbbaurechte Geschosswohnungsbau Gewerbliche Bauflächen Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen Landwirtschaftliche Flächen "Begünstigtes Agrarland" Forstwirtschaftliche Flächen Bauerwartungsland und Rohbauland Bauerwartungsland Rohbauland Bebaute Grundstücke Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser Gewerbe- und Industrieobjekte Sonstige bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Wohnungseigentum Teileigentum... 53

5 8. Bodenrichtwerte Gesetzlicher Auftrag Bodenrichtwerte für Bauland Übersicht über die Bodenrichtwerte (Gebietstypische Werte) gem. 13 GAVO NRW Präsentation im Internet BORISplus.NRW Erläuterungen zum Bodenrichtwert Auflistung der Bodenrichtwerte Landwirtschaftliche Bodenrichtwerte Forstwirtschaftliche Bodenrichtwerte Erforderliche Daten der Wertermittlung...60 Gebührenpflichtiger Teil des Grundstücksmarktberichtes Umrechnungskoeffizienten Bodenpreisindexreihen Preisindices landwirtschaftlicher Grundstücke Baulandpreise (Bodenpreisindexreihen) Flächenanpassungsfaktor für landwirtschaftliche Nutzflächen Nutzungsartenfaktor für landwirtschaftliche Nutzflächen Forstwirtschaftliche Flächen Flächen mit Baulandqualität Liegenschaftszinssätze Marktanpassungsfaktoren Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser Wohnungseigentum Wohnen im Außenbereich Rahmendaten zum Grundstücksmarkt Anzahl der Baugenehmigungen, Baufertigstellungen u. Wohnungen im Kreisgebiet (ohne die Stadt Bocholt) Zinsentwicklung 1980 bis Internetadressen (für z.b. Baupreisindices, Verbraucherindex, Zinsen usw.) Angaben zum Kreis Borken Sonstige Angaben Mitglieder des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Borken Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Gesetzliche Grundlagen... 69

6 Wesentliche Aussagen des Grundstücksmarktberichtes 1. Wesentliche Aussagen des Grundstücksmarktberichtes Umsätze im Grundstücksverkehr Im Jahr 2011 wurden im Kreis Borken (ohne die Stadt Bocholt) insgesamt (2010: 2.930) Kauffälle über bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Wohnungs- und Teileigentum mit einem Geldumsatz von rd. 425 Mio. (2010: rd. 364 Mio. ) und einem Flächenumsatz von rd ha (2010: rd. 924 ha) registriert. Von den übersandten Kauffällen wurden Kaufverträge (Vorjahr 1.817) tiefer ausgewertet (die sogenannten geeigneten Kaufverträge ). Die nachstehenden Aussagen (Seite 1 und 2 sowie ab Seite 13) beruhen auf Auswertungen der beim Gutachterausschuss im Berichtsjahr 2011 registrierten Kaufverträge des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs (geeignete Kaufverträge). Kaufverträge, bei denen anzunehmen ist, dass sie durch persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse beeinflusst sind (die sogenannten ungeeigneten Kaufverträge ) werden hierbei nicht berücksichtigt. Wird im Folgenden der Begriff 'Kreisgebiet' verwandt, so ist hiermit der Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses - gesamtes Kreisgebiet ohne die Stadt Bocholt - gemeint Wohnbauland - individuelle Bauweise - Bei den Baugrundstücken des individuellen Wohnungsbaus wurden im Jahre geeignete Kaufverträge (2010: 442) ausgewertet. Die Preise dieser Grundstücke im Kreisgebiet stiegen durchschnittlich um 1 %. Der Durchschnittspreis eines Wohnbaugrundstücks inkl. Erschließungskosten nach Baugesetzbuch (BauGB) und Kanalanschlussbeiträge nach Kommunalabgabengesetz (KAG) betrug im Jahr 2011 z.b.: in Ahaus in Borken in Gronau in Raesfeld in Rhede in Stadtlohn in Vreden im Kreisdurchschnitt rd. 116 /m² rd. 146 /m² rd. 144 /m² rd. 189 /m² rd. 146 /m² rd. 123 /m² rd. 115 /m² rd. 126 /m² Im Jahre 2011 wurden 36 Erbbaurechte für den individuellen Wohnungsbau bestellt. 1

7 Wesentliche Aussagen des Grundstücksmarktberichtes 1.2. Gewerbe- und Industrieland Im Kreisgebiet lag der durchschnittliche Verkaufspreis für Flächen in den klassischen Gewerbegebieten (ausschließlich gewerbliche Nutzung) bei rd. 25,- /m². Das Preisgefüge im Bereich der gewerblichen Grundstücke wird weiterhin fast ausschließlich durch die Angebote der jeweiligen Kommunen bestimmt. Der Flächenumsatz für Gewerbe- und Industrieland insgesamt stieg bei 64 Kauffällen gegenüber 2010 auf 32 ha Landwirtschaftliche Flächen Mit 113 für die Auswertung geeigneten Verkaufsfällen erfasste der Gutachterausschuss ca. 3 % weniger Verträge als im Vorjahr. Der Flächenumsatz sank um rd. 18 % auf 251 ha. Landwirtschaftliche Flächen wurden im Jahre 2011 durchschnittlich mit rd. 5,08 /m² gehandelt. Im Jahre 2010 waren es 4,54 /m² Ein- und Zweifamilienhäuser Die Anzahl der veräußerten Ein- und Zweifamilienhäuser stieg um rd. 8 % gegenüber dem Vorjahr auf 773 Einheiten. Bei einem Geldumsatz von 129 Mio. lag der durchschnittliche Verkaufspreis für ein freistehendes Ein- bzw. Zweifamilienhaus bei rd ,- (inkl. Grundstück). Der durchschnittliche Verkaufspreis für eine Doppelhaushälfte lag bei rd ,- (inkl. Grundstück) Wohnungseigentum In dieser Kategorie wurden im Jahre 2011 bei einem Geldumsatz von 56 Mio. 482 (2010: 299) Eigentumswohnungen verkauft. Die meisten Veräußerungen lagen in der Preisspanne 50 bis 125 Tausend, gefolgt von Verkäufen im Bereich 125 bis 200 Tausend. Der Durchschnittspreis einer Neubauwohnung ohne Garage oder Stellplatz lag im Kreisgebiet bei rd ,- je m² Wohnfläche. 2

8 Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes 2. Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes Mit dem legt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Borken wie in den vergangenen Jahren eine ausführliche Übersicht über das Geschehen auf dem Immobilienmarkt vor. Der Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses erstreckt sich über das gesamte Kreisgebiet mit Ausnahme des Stadtgebietes von Bocholt. Als Große kreisangehörige Stadt hat die Stadt Bocholt gem. 1 Abs. 1 der Gutachterausschussverordnung NRW einen eigenen Gutachterausschuss eingerichtet. Die Veröffentlichung von Umsatz- und Preisentwicklungen sowie von übergeordneten und regionalen Rahmendaten soll dazu beitragen, die Transparenz auf dem hiesigen Immobilienmarkt zu erhöhen und Orientierungsdaten anzubieten. Der Marktbericht wendet sich u. a. an die Bau- und Wohnungswirtschaft, Banken, Versicherungen, Sachverständige und öffentliche Verwaltungen, mithin an alle Stellen, die auf Kenntnisse über den Grundstücksmarkt angewiesen sind. Gleichzeitig ist er allen übrigen Interessenten zugänglich. Um den Marktbericht optimal dem Informationsbedarf der verschiedenen Nutzer anpassen zu können, ist der Gutachterausschuss an Anregungen interessiert, die in zukünftigen Grundstücksmarktberichten gegebenenfalls berücksichtigt werden können. Borken, im Februar 2012 Theis Vorsitzender des Gutachterausschusses 3

9 Gutachterausschüsse und Oberer Gutachterausschuss 3. Gutachterausschüsse und Oberer Gutachterausschuss Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind in Nordrhein-Westfalen aufgrund des Bundesbaugesetzes (BBauG) von 1960 eingerichtet worden. Sie bestehen heute in den kreisfreien Städten, den Kreisen und den vielen Großen kreisangehörigen Städten. Dementsprechend sind die bei den Kreisen eingerichteten Gutachterausschüsse in der Regel nur für die kleineren und mittleren Gemeinden zuständig. Durch interkommunale Vereinbarungen können aber auch gemeinsame Gutachterausschüsse gebildet werden. Im Kreis Borken bestehen 2 Gutachterausschüsse; ein Gutachterausschuss für die Stadt Bocholt sowie der Gutachterausschuss im Kreis Borken (zuständig für die Städte Ahaus, Borken, Gescher, Gronau, Isselburg, Rhede, Stadtlohn, Vreden und die Gemeinden Heek, Heiden, Legden, Raesfeld, Reken, Schöppingen, Südlohn und Velen). Im Jahre 1981 ist für das Land Nordrhein-Westfalen ein Oberer Gutachterausschuss gebildet worden. Seine Geschäftsstelle wurde bei der Bezirksregierung Düsseldorf eingerichtet. Der Arbeit der Gutachterausschüsse liegen insbesondere das Baugesetzbuch (BauGB) vom (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585), die Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV) vom (BGBl. I S. 639), die Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien WertR 2006) vom in der jeweils gültigen Fassung sowie die Verordnung über Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Gutachterausschussverordnung NRW GAVO NRW) vom in der jeweils geltenden Fassung zugrunde Aufgaben der Gutachterausschüsse Die örtlichen Gutachterausschüsse und der Obere Gutachterausschuss sind unabhängige, an Weisungen nicht gebundene Kollegialgremien. Die Mitglieder des Oberen Gutachterausschusses werden vom Innenministerium bestellt; sie sollen Mitglied eines Gutachterausschusses sein. Die Mitglieder der Gutachterausschüsse werden von den Bezirksregierungen bestellt. Die Bestellungen gelten jeweils für die Dauer von 5 Jahren. Die Tätigkeit in den Gutachterausschüssen ist ehrenamtlich. Die in den Gutachterausschüssen tätigen ehrenamtlichen Gutachter sind überwiegend Sachverständige aus den Fachbereichen Architektur, Bau- und Immobilienwirtschaft, Bankwesen, Land- und Forstwirtschaft sowie Vermessungs- und Liegenschaftswesen. Bei der Bestellung werden alle Mitglieder darauf hingewiesen, dass bei Vorliegen von Interessenkollisionen ihre Mitwirkung im Gutachterausschuss ausgeschlossen ist. Die Mitglieder des Gutachterausschusses sind zur Verschwiegenheit verpflichtet. Der Gutachterausschuss berät und beschließt in nichtöffentlicher Sitzung. Bei der Erstattung von Gutachten wird der Gutachterausschuss in der Besetzung mit dem Vorsitzenden oder einem Stellvertreter und zwei ehrenamtlichen weiteren Gutachtern tätig. In besonderen Fällen kann der Vorsitzende weitere Gutachter sowie Sachverständige hinzuziehen. Bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten sowie beim Beschluss der für die Wertermittlung erforderlichen Daten wird der Gutachterausschuss in der Besetzung mit dem Vorsitzenden oder einem Stellvertreter und mindestens vier ehrenamtlichen weiteren Gutachtern tätig. Bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten sind die als ehrenamtliche Gutachter bestellten Bediensteten der zuständigen Finanzbehörden zu beteiligen. 4

10 Gutachterausschüsse und Oberer Gutachterausschuss Die örtlichen Gutachterausschüsse haben im Wesentlichen folgende Aufgaben: Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken Erstattung von Gutachten über die Höhe von Entschädigungen für den Rechtsverlust und für andere Vermögensvor- und -nachteile Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung Ermittlung von Bodenrichtwerten und gebietstypischen Grundstückswerten Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (u.a. Liegenschaftszinssätze, Bodenpreisindexreihen) Der Obere Gutachterausschuss hat folgende Aufgaben: Erarbeitung einer Übersicht über den Grundstücksmarkt in Nordrhein-Westfalen Erstattung von Obergutachten auf Antrag von Gerichten Erstattung von Obergutachten auf Antrag von Behörden in gesetzlichen Verfahren Erstattung von Obergutachten auf Antrag der sonst nach 193 Abs. 1 BauGB Berechtigten, wenn für das Obergutachten eine bindende Wirkung bestimmt oder vereinbart wurde Führung des Bodenrichtwertinformationssystems BORIS.NRW Datensammlung und Auswertung von Objekten, die bei den Gutachterausschüssen nur vereinzelt auftreten Erarbeitung von verbindlichen Standards für die Auswertung der wesentlichen Daten aus der Kaufpreissammlung zur Sicherstellung der Einheitlichkeit durch den Oberen Gutachterausschuss im Einvernehmen mit den vorsitzenden Mitgliedern der Gutachterausschüsse Die Erstattung von Obergutachten setzt voraus, dass bereits ein Gutachten eines örtlichen Gutachterausschusses vorliegt Aufgaben der Geschäftsstelle Zur Vorbereitung und Durchführung der Aufgaben des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Borken bedient sich dieser einer Geschäftsstelle, die in organisatorischer Hinsicht beim Fachbereich Geoinformation und Liegenschaftskataster des Kreises Borken eingerichtet ist. Der Kreis Borken hat nach den Vorschriften des 15 (1) GAVO NRW für die Geschäftsstelle fachlich geeignetes Personal in ausreichender Anzahl und Sachmittel zur Verfügung zu stellen. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses arbeitet nach Weisung des Gutachterausschusses oder dessen Vorsitzenden. Ihr obliegen insbesondere: die Einrichtung und Führung der Kaufpreissammlung und weiterer Datensammlungen die vorbereitenden Arbeiten für die Ermittlung der Bodenrichtwerte die Ableitung und Fortschreibung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten die Erarbeitung der Übersicht über die Bodenrichtwerte und der Übersicht über den Grundstücksmarkt die Vorbereitung der Wertermittlungen die Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung und die Erteilung von Auskünften über Bodenrichtwerte 5

11 Gutachterausschüsse und Oberer Gutachterausschuss Der Ausschuss im Kreis Borken wurde erstmalig mit Wirkung vom bestellt. Vor der kommunalen Gebietsreform bestanden Vorgängerausschüsse in den ehemaligen Kreisen Ahaus, Borken, Rees und in der Stadt Bocholt. Kaufpreissammlung Die Einrichtung und Führung der Kaufpreissammlung - Karten und beschreibende Nachweise - ist eine wesentliche Aufgabe der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Nach 195 BauGB sind die Notare verpflichtet, Abschriften der von ihnen beurkundeten Kaufverträge dem Gutachterausschuss zu übersenden. Entsprechendes gilt für Enteignungs-, Umlegungs- und Zwangsversteigerungsbeschlüsse. Die Verträge sind nach Weisung des Gutachterausschusses bzw. dessen Vorsitzenden durch die Geschäftsstelle auszuwerten. Dabei sind insbesondere die rechtlichen Gegebenheiten, die Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage des Grundstücks zu erfassen und in Beziehung zum gezahlten Kaufpreis zu setzen. Kaufpreise, die durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst sein können, werden besonders gekennzeichnet. Somit ist sichergestellt, dass der Gutachterausschuss über die Vorgänge auf dem Grundstücksmarkt umfassend informiert wird. Die Kaufpreissammlung bildet die Grundlage für die Ermittlung der Bodenrichtwerte und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten. Bei der Erstattung von Verkehrswertgutachten ist sie wesentliches Hilfsmittel. Die Kaufpreissammlung, die Kaufverträge und weitere Datensammlungen unterliegen nach gesetzlichen Vorschriften dem Datenschutz und dürfen nur von den Mitgliedern des Gutachterausschusses und den Bediensteten der Geschäftsstelle zur Erfüllung ihrer Aufgaben eingesehen werden. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung werden daher bei Vorliegen eines berechtigten Interesses grundsätzlich in anonymisierter Form erteilt. 6

12 Anzahl Grundstücksmarkt des Jahres 2011 im Kreis Borken 4. Grundstücksmarkt des Jahres 2011 im Kreis Borken Die nachstehenden Aussagen zur Umsatz- und Preisentwicklung beruhen auf Auswertungen der beim Gutachterausschuss im Berichtsjahr 2011 registrierten Kaufverträge des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs. Kaufverträge, bei denen anzunehmen ist, dass sie durch persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse beeinflusst worden sind, werden bei den nachfolgenden Auswertungen (ab Seite 13) im Grundstücksmarktbericht nicht berücksichtigt. Bei den angegebenen Werten handelt es sich um Ergebnisse, die erfahrungsgemäß die tatsächliche Situation auf dem Grundstücksmarkt mit großer Sicherheit widerspiegeln. Abweichungen zu späteren Veröffentlichungen können sich dadurch ergeben, dass beurkundende Stellen Urkunden nachreichen oder dass von bereits beurkundeten Verträgen später zurückgetreten wird Anzahl der Kauffälle Insgesamt wurden dem Gutachterausschuss für das Jahr 2011 von den beurkundenden Stellen 3258 Kauffälle über bebaute und unbebaute Grundstücke übersandt. Die Zahl der Kauffälle ist damit gegenüber 2010 um 11 % gestiegen. Anzahl der Kauffälle von 2000 bis Grafik bezieht sich auf die je Jahr dem Gutachterausschuss vorgelegten Kaufverträge 7

13 Grundstücksmarkt des Jahres 2011 im Kreis Borken Anzahl und Gliederung der Kauffälle insgesamt (inkl. der Kauffälle, die durch persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse beeinflusst sind) davon geeignet sonstige Flächen (z.b. Arrondierungen, Gemeinbedarfsflächen, Hotels, Parkhäuser, Garagen usw.) bebaut*[ 1] : 242 Umsatz: 14,95 Mio. Fläche: 93,03 ha unbebaut*[ 1] : 130 Umsatz: 8,87 Mio. Fläche: 44,70 ha *[ 1] inkl. Erbbau Anzahl der Kauffälle Anzahl: 3258 Umsatz: 425 Mio. Fläche: 1064 ha Anzahl der geeigneten Kauffälle Anzahl: 2265 Umsatz: 321,58 Mio. Fläche: 614,60 ha davon ungeeignet bebaut: 342 Umsatz: 54,12 Mio. Fläche: 220 ha unbebaut: 102 Umsatz: 5,06 Mio. Fläche: 54,12 ha Wohnungseigentum: 113 Umsatz: 14,16 Mio. Fläche: 19,12 ha Erbbau: 64 Umsatz: 6,15 Mio. Fläche: 18,66 ha Bebaute Grundstücke Anzahl: 914 Umsatz: 195,01 Mio. Fläche: 187 ha Wohnungs-/ Teileigentum Anzahl: 509 Umsatz: 60,59 Mio. Unbebaute Grundstücke Anzahl: 842 Umsatz: 65,98 Mio. Fläche: 427,60 ha Ein- u. Zweifamilienhäuser Anzahl: 773 Umsatz: 128,5 Mio. Fläche: 61,26 ha Mehrfamilienhäuser Anzahl: 44 Umsatz: 13,15 Mio. Fläche: 3 ha Büro-, Verwaltungs- u. Geschäftshäuser Anzahl: 7 Umsatz: 14,46 Mio. Fläche: 3,86 ha Gewerbe- u. Industrieobjekte Anzahl: 38 Umsatz: 23,92 Mio. Fläche: 26,95 ha Sonstige Objekte (soweit oben nicht aufgeführt) Anzahl: 52 Umsatz: 14,98 Mio. Fläche: 91,93 ha Wohnungseigentum Anzahl: 482 Umsatz: 55,76 Mio. Teileigentum Anzahl: 27 Umsatz: 4,83 Mio. Wohnungseigentum Erstverkauf 143 Weiterverkauf 336 Umwandlung 3 Baugrundstücke individueller Wohnungsbau Normaleigentum Anzahl: 544 Umsatz: 37,06 Mio. Fläche: 34,40 ha Erbbaurechtsbestellungen Anzahl: 36 Fläche: 11,71 ha Geschosswohnungsbau Anzahl: 3 Umsatz: 0,35 Mio. Fläche: 0,19 ha Gewerbe und Industrie Anzahl: 64 Umsatz: 7,11 Mio. Fläche: 31,85 ha werdendes Bauland Anzahl: 35 Umsatz: 6,73 Mio. Fläche: 50,81 ha Flächen der Forst- und Landwirtschaft Anzahl: 160 Umsatz: 14,73 Mio. Fläche: 298,64 ha Bauerwartungsland 12 Rohbauland 23 landw. Flächen 113 forstw. Flächen 28 beg. Agrarland 19 8

14 Grundstücksmarkt des Jahres 2011 im Kreis Borken Anzahl der Kauffälle gegliedert nach Städten und Gemeinden, Teilmarkt, Flächenumsatz und Geldumsatz Stadt/Gemeinde Teilmarkt Anzahl - Kauffälle Flächenumsatz Geldumsatz Ahaus bebaute Grundstücke m² Erbbaurecht/-grundstücke m² unbebaute Grundstücke m² Wohnungs- und Teileigentum m² Ahaus Ergebnis m² Borken bebaute Grundstücke m² Erbbaurecht/-grundstücke m² unbebaute Grundstücke m² Wohnungs- und Teileigentum m² Borken Ergebnis m² Gescher bebaute Grundstücke m² Erbbaurecht/-grundstücke <5 * [1] * [1] unbebaute Grundstücke m² Wohnungs- und Teileigentum m² Gescher Ergebnis m² Gronau bebaute Grundstücke m² Erbbaurecht/-grundstücke m² unbebaute Grundstücke m² Wohnungs- und Teileigentum m² Gronau Ergebnis m² Heek bebaute Grundstücke m² Erbbaurecht/-grundstücke m² unbebaute Grundstücke m² Wohnungs- und Teileigentum <5 * [1] * [1] Heek Ergebnis m² Heiden bebaute Grundstücke m² Erbbaurecht/-grundstücke <5 * [1] * [1] unbebaute Grundstücke m² Wohnungs- und Teileigentum m² Heiden Ergebnis m² Isselburg bebaute Grundstücke m² Erbbaurecht/-grundstücke <5 * [1] * [1] unbebaute Grundstücke m² Wohnungs- und Teileigentum m² Isselburg Ergebnis m² Legden bebaute Grundstücke m² Erbbaurecht/-grundstücke m² unbebaute Grundstücke m² Wohnungs- und Teileigentum m² Legden Ergebnis m² Raesfeld bebaute Grundstücke m² Erbbaurecht/-grundstücke m² unbebaute Grundstücke m² Wohnungs- und Teileigentum m² Raesfeld Ergebnis m² * [ 1] Werte werden erst ab einer Anzahl von 5 Kauffällen angegeben 9

15 Grundstücksmarkt des Jahres 2011 im Kreis Borken Stadt/Gemeinde Teilmarkt Anzahl - Kauffälle Flächenumsatz Geldumsatz Reken bebaute Grundstücke m² Erbbaurecht/-grundstücke m² unbebaute Grundstücke m² Wohnungs- und Teileigentum m² Reken Ergebnis m² Rhede bebaute Grundstücke m² Erbbaurecht/-grundstücke m² unbebaute Grundstücke m² Wohnungs- und Teileigentum m² Rhede Ergebnis m² Schöppingen bebaute Grundstücke m² Erbbaurecht/-grundstücke m² unbebaute Grundstücke m² Wohnungs- und Teileigentum <5 * [1] * [1] Schöppingen Ergebnis m² Stadtlohn bebaute Grundstücke m² Erbbaurecht/-grundstücke m² unbebaute Grundstücke m² Wohnungs- und Teileigentum m² Stadtlohn Ergebnis m² Südlohn bebaute Grundstücke m² Erbbaurecht/-grundstücke m² unbebaute Grundstücke m² Wohnungs- und Teileigentum m² Südlohn Ergebnis m² Velen bebaute Grundstücke m² Erbbaurecht/-grundstücke m² unbebaute Grundstücke m² Wohnungs- und Teileigentum m² Velen Ergebnis m² Vreden bebaute Grundstücke m² Erbbaurecht/-grundstücke m² unbebaute Grundstücke m² Wohnungs- und Teileigentum m² Vreden Ergebnis m² Gesamtergebnis m² * [ 1] Werte werden erst ab einer Anzahl von 5 Kauffällen angegeben 10

16 Stadt/Gemeinde Flächenumsatz in ha Anzahl Grundstücksmarkt des Jahres 2011 im Kreis Borken Anzahl, Flächenumsatz und Geldumsatz der Kauffälle insgesamt (inkl. der Kauffälle, die durch persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse beeinflusst sind) Flächenumsatz in ha Geldumsatz inmio. Anzahl 0 Grafik bezieht sich auf die je Jahr dem Gutachterausschuss vorgelegten Kaufverträge Anzahl der Kauffälle gegliedert nach Städten und Gemeinden Vreden Velen Südlohn Stadtlohn Schöppingen Rhede Reken Raesfeld Legden Isselburg Heiden Heek Gronau Gescher Borken Ahaus Anzahl der Kauffälle Grafik bezieht sich auf die je Jahr dem Gutachterausschuss vorgelegten Kaufverträge

17 Grundstücksmarkt des Jahres 2011 im Kreis Borken Beteiligte am Grundstücksmarkt im Kreis Borken Privat Öffentliche Hand Baugesellschaften Sonstige Ankauf Verkauf 12

18 Anzahl Grundstücksmarkt des Jahres 2011 im Kreis Borken Die nachstehenden Aussagen zur Umsatz- und Preisentwicklung beruhen auf Auswertungen der beim Gutachterausschuss im Berichtsjahr 2011 registrierten Kaufverträge des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs (die sogenannten geeigneten Kaufverträge ). Kaufverträge, bei denen anzunehmen ist, dass sie durch persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse beeinflusst worden sind, werden bei den nachfolgenden Auswertungen im Grundstücksmarktbericht nicht berücksichtigt. Von den übersandten Kauffällen wurden 2265 Kaufverträge (Vorjahr 1817) tiefer ausgewertet. Diese 2265 zur Auswertung geeigneten Fälle wurden den nachfolgend aufgeführten Grundstücksteilmärkten zugeordnet: Unbebaute Grundstücke o Individueller Wohnungsbau o Geschosswohnungsbau o Gewerbliche Bauflächen o Erbbaurechtsbestellungen für den individuellen Wohnungsbau o Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen o Bauerwartungsland und Rohbauland Bebaute Grundstücke o Ein- und Zweifamilienhäuser o Mehrfamilienhäuser o Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser o Gewerbe- und Industrieobjekte o Sonstige bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum o Wohnungseigentum o Teileigentum Anzahl der geeigneten Kauffälle von 2000 bis Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle 13

19 Grundstücksmarkt des Jahres 2011 im Kreis Borken Umsatzanteile nach Anzahl der Kauffälle 2011 Teilmärkte unter 10 % (siehe unten) % Wohnungseigentum % 1 u. 2-Familienhäuser % Wohnbauflächen (individueller Wohnungsbau) % 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Umsatzanteile nach Anzahl der Kauffälle 2011 der Teilmärkte < 10 % Rohbauland 23 Bauerwartungsland Begünstigtes Agrarland forstwirtschaftliche Flächen 28 landwirtschaftliche Flächen 113 Erbbaurechte 36 Gewerbe-/Industrieland 64 Teileigentum 27 sonstige bebaute Grundstücke 52 Geschosswohnungsbau <5*[1] Gewerbe- und Industrieobjekte 38 Büro-, Verwaltungs- u. Geschäftshäuser <5*[1] Mehrfamilienhäuser 44 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% * [ 1] Werte werden erst ab einer Anzahl von 5 Kauffällen angegeben 14

20 Grundstücksmarkt des Jahres 2011 im Kreis Borken Entwicklung der Umsätze in den drei bedeutendsten Teilmärkten von 1990 bis 2011 Die drei bedeutendsten Teilmärkte sind die unbebauten Baugrundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser sowie das Wohnungseigentum. Jahrgang Kauffälle Veränderung gegenüber Vorjahr % % % % % % % % % % % ,2 % ,4 % ,2 % ,9 % ,9 % ,4 % % ,8 % ,9 % ,3 % 15

21 12% 13% 15% 15% 14% 16% 16% 16% 15% 17% 16% Anteil 21% 24% 25% 24% 23% 24% 24% 26% 26% 28% 30% 31% 30% 32% 33% 32% 35% 34% 35% 34% 34% 36% 37% 40% 42% Anzahl Grundstücksmarkt des Jahres 2011 im Kreis Borken Umsatzentwicklung nach Anzahl der Kauffälle 2000 bis Wohnbauflächen (individueller Wohnungsbau) 1 u. 2-Familienhäuser Wohnungseigentum Entwicklung der prozentualen Marktanteile nach Anzahl der Kauffälle von 2000 bis % 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Wohnbauflächen (individueller Wohnungsbau) 1 u. 2-Familienhäuser Wohnungseigentum 16

22 Grundstücksmarkt des Jahres 2011 im Kreis Borken 4.2. Flächenumsatz Im Berichtsjahr 2011 wurden im Zuständigkeitsgebiet insgesamt 614,6 Hektar Grundstücksfläche umgesetzt. Damit nahm der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr um 14 % zu. Entwicklung des Flächenumsatzes von 2000 bis ,00 900,00 869,80 800,00 700,00 600,00 500,00 581,70 541,84 526,23 487,40 528,51 427,19 460,29 473,81 510,79 537,63 614,60 400,00 300,00 200,00 100,00 0,00 Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle Flächenumsatz der einzelnen Teilmärkte 2011 ohne Wohnungseigentum Die Verteilung auf die einzelnen Teilmärkte zeigt die nachfolgende Grafik. Der Umsatz der auf das Wohnungseigentum entfallenden Flächen wird nicht erhoben. Wohnungseigentum sonstige bebaute Grundstücke Gewerbe- und Industrieobjekte Büro-, Verwaltungs- u. Geschäftshäuser Mehrfamilienhäuser 1 u. 2-Familienhäuser Erbbaurechte (individueller Wohnungsbau) Rohbauland Bauerwartungsland Begünstigtes Agrarland forstwirtschaftliche Flächen landwirtschaftliche Flächen Gewerbe-/Industrieland Geschosswohnungsbau Wohnbauflächen (individueller Wohnungsbau) Fläche in Hektar Etwa 41 % des Flächenumsatzes entfiel auf land- und forstwirtschaftliche Flächen. 17

23 Grundstücksmarkt des Jahres 2011 im Kreis Borken 4.3. Geldumsatz Der Geldumsatz erreichte im vergangenen Jahr im Zuständigkeitsgebiet 321,58 Millionen. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet das eine Steigerung um 30 %. Entwicklung des Geldumsatzes von 2000 bis ,00 321,58 300,00 279,10 284,47 250,00 254,89 234,81 214,41 238,16 243,09 239,33 219,77 215,38 247,74 200,00 150,00 100,00 50,00 0,00 Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle Geldumsatz der einzelnen Teilmärkte 2011 Wohnungseigentum Teileigentum sonstige bebaute Grundstücke Gewerbe- und Industrieobjekte Büro-, Verwaltungs- u. Geschäftshäuser Mehrfamilienhäuser 1 u. 2-Familienhäuser Erbbaurechte (individueller Wohnungsbau) Rohbauland Bauerwartungsland Begünstigtes Agrarland forstwirtschaftliche Flächen landwirtschaftliche Flächen Gewerbe-/Industrieland Geschosswohnungsbau Wohnbauflächen (individueller Wohnungsbau) 0,00 20,00 40,00 60,00 80,00 100,00 120,00 Geldumsatz in Mio. 18

24 Grundstücksmarkt des Jahres 2011 im Kreis Borken 4.4. Zwangsversteigerungen Im Berichtszeitraum hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses 57 Mitteilungen über durchgeführte Zwangsversteigerungen erhalten. Dies entspricht im Vergleich zum Vorjahr einer Verringerung um 28 %. Anzahl der Zuschläge bei Zwangsversteigerungen von 2003 bis Für den Zuschlagswert im Rahmen von Zwangsversteigerungen war im Jahr 2011 eine Streuung von 25 % bis 149 % zum festgesetzten Verkehrswert festzustellen. Nachfolgend ist die Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte ersichtlich. Teilmarkt Zuschlagswert in % zum Verkehrswert Mittelwert Spanne unbebaute Grundstücke es lagen nicht ausreichend Verträge zur Auswertung vor bebaute Grundstücke 70 % 25 % bis 149 % Erbbaurecht 82 % 47 % bis 136 % Wohnungseigentum 79 % 50 % bis 133 % 19

25 Verkehrswert / Zwangsersteigerungserlös Verkehrswert / Zwangsersteigerungserlös Grundstücksmarkt des Jahres 2011 im Kreis Borken Zwangsversteigerungserlöse in Deutschland Die Firma Sprengnetter GmbH (Immobilienbewertung) hat im Jahr 2010 eine Studie Zwangsversteigerungserlöse in Deutschland durchgeführt. Neben 20 weiteren Gutachterausschüssen aus ganz Deutschland hat auch der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Borken anonyme Daten geliefert und so die Untersuchung unterstützt. Mit Hilfe dieser Daten konnte die Firma Sprengnetter eine Analyse durchführen, wie die in Zwangsversteigerungen erzielten Erlöse von den Werten vorab erstellter Gutachten abhängen. Die untersuchte Datenbasis umfasste insgesamt Zwangsversteigerungen mit Erlösen von insgesamt gut 300 Mio. Euro. Kernergebnisse der Studie Zwangsversteigerungserlöse in Deutschland Zwangsversteigerungserlöse 1 0,9 0,8 0,7 y = 0,3127x 0,1455 y = 0,291x 0,1664 y = 0,3995x 0,1208 y = 0,3051x 0,156 0,6 0,5 0,4 0,3 0, Bodenwerte ( /m²) Wohn-/Geschäftshäuser Mehrfamilienhäuser Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen Borken Zwangsversteigerungserlöse 1 0,9 0,8 y = 0,3995x 0,1208 0,7 0,6 0,5 0,4 Einfamilienhäuser Borken 0,3 0, Bodenwerte ( /m²) 20

26 Verkehrswert / Zwangsersteigerungserlös Grundstücksmarkt des Jahres 2011 im Kreis Borken Zwangsversteigerungserlöse 1 0,9 0,8 0,7 y = 0,3051x 0,156 0,6 0,5 Eigentumswohnungen 0,4 0,3 Borken 0, Bodenwerte ( /m²) 21

27 Unbebaute Grundstücke 5. Unbebaute Grundstücke Nachfolgend wird der Teilmarkt unbebaute Grundstücke differenzierter beschrieben. Dieser Teilmarkt gliedert sich in folgende fünf Kategorien: Land- und forstwirtschaftliche Flächen Neben den landwirtschaftlich genutzten Flächen (Ackerland und Grünland) und den forstwirtschaftlich genutzten Flächen werden in dieser Grundstücksgruppe auch Verkäufe von Flächen erfasst, die sich insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung zu erwarten ist. Abbau- und Abgrabungsflächen bleiben unberücksichtigt. Verkäufe von Acker- und Grünlandflächen unter m² sind bei der Ermittlung der Preisentwicklung und des durchschnittlichen Preises in /m² außer Betracht geblieben. Bauerwartungs- und Rohbauland Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung handelt es sich bei Bauerwartungsland um Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen, insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung der Gemeinde (Verkehrsauffassung) gründen. Als Rohbauland werden Flächen bezeichnet, die nach den 30, 33 und 34 des Baugesetzbuches für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Individueller Wohnungsbau Hier handelt es sich um voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben im Wesentlichen nach den individuellen Vorstellungen des (privaten) Bauherrn bebaut werden können, zumeist Ein- oder Zweifamilienhäuser in 1- oder 2- geschossiger Bauweise, wobei jedoch -soweit ortsüblich- auch eine höhere Geschossigkeit auftreten kann (z.b. Stadthäuser in mehrgeschossigem Maisonette-Stil). Auch Baugrundstücke für eine Reihenhausbebauung werden hierunter subsumiert. Wesentliche Kennzeichen dieser Kategorie sind die 1- bis 2-geschossige Bebauung auch der näheren Umgebung sowie die Möglichkeit des Bauherrn, auf die Gestaltung individuell Einfluss zu nehmen. Geschosswohnungsbau Voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben mit in der Regel 3- oder mehrgeschossigen Gebäuden bebaut werden können. Eine Unterscheidung nach Geschosswohnungsbau für Mietwohnungen, Eigentumswohnungen oder gemischte (teilweise gewerbliche) Nutzung findet an dieser Stelle nicht statt. Gewerbe Flächen für Gewerbe und Industrie sind voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben einer ausschließlich gewerblichen Nutzung zugeführt werden sollen. Typisch für diese Kategorie sind z.b. Grundstücke in den klassischen Gewerbeund Industriegebieten. Flächen für Gewerbe Tertiäre Nutzung (Bereich für Dienstleistungen) sind voll erschlossene, baureife Grundstücke, die einer überwiegend tertiären (höherwertigen) Nutzung zugeführt werden sollen. Unter der tertiären Nutzung wird derjenige Wirtschaftsbereich verstanden, der Dienstleistungen zusammenfasst. Dazu zählen im Wesentlichen Handel, Verkehr, Bildungswesen sowie freie Berufe (Rechtsanwälte, Ärzte etc.). 22

28 Anzahl Unbebaute Grundstücke Im Teilmarkt unbebauter Grundstücke wurde im Jahr 2011 mit 842 Kauffällen ein Geldumsatz von und ein Flächenumsatz von 65,98 Mio. 427,6 ha erreicht. Gegenüber dem Vorjahr erhöhte sich die Zahl der Verkäufe von unbebauten Grundstücken um rd. 26 %, der Geldumsatz stieg dabei um etwa 29 %. Den höchsten Marktanteil haben die Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau mit einem Anteil von rd. 65 % (544 Kauffälle) der Kauffälle und einem Geldumsatz von etwa 57 % (37,06 Mio. ). Anzahl der Kauffälle unbebauter Grundstücke, Geld- und Flächenumsatz von 2000 bis 2011 Anzahl der Kauffälle Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle 23

29 Unbebaute Grundstücke Geldumsatz unbebaute Grundstücke in Mio. 80,00 72,44 70,00 60,00 58,04 62,01 62,19 58,65 57,07 60,90 65,98 50,00 48,62 49,46 49,26 51,15 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00 Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle Flächenumsatz unbebaute Grundstücke in ha 800,00 700,00 724,18 600,00 500,00 400,00 469,97 428,46 440,61 403,40 429,09 351,23 354,51 361,47 419,43 432,98 427,60 300,00 200,00 100,00 0,00 Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle 24

30 Unbebaute Grundstücke Marktanteile nach Anzahl der Kauffälle und Geldumsatz 4,28% 19,00% 21,08% 4,16% 10,36% 64,61% 57,07% 0,36% 7,60% 0,54% 10,95% Anzahl Gewerbe-/Industrieland Wohnbauflächen (individueller Wohnungsbau) Land- u. forstw. Flächen Geldumsatz Geschosswohnungsbau Bauerw.- u. Rohbauland Erbbaurechtsbestellungen (individueller Wohnungsbau) 5.1. Individueller Wohnungsbau Umsatzentwicklung Dieses Datenmaterial basiert auf Kauffällen, die sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach dem marktüblichen Prinzip von Angebot und Nachfrage ergeben haben. Verträge, die durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst wurden (Arrondierungen, Schenkungen, Tausch, Übertragungen, offensichtliche Gefälligkeitspreise u. dgl.) blieben unberücksichtigt. Nicht enthalten sind hier die Erbbaurechtsverträge. Die Anzahl der Kauffälle über Wohnbauflächen für den individuellen Wohnungsbau liegt mit 544 Verkäufen 23 % über dem Vorjahresniveau von 442 Verkäufen. 25

31 Anzahl Unbebaute Grundstücke Anzahl der Kauffälle, Geld- und Flächenumsatz von 2000 bis 2011 Anzahl der Kauffälle Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle Geldumsatz in Mio. 60 Mio. 50 Mio. 49,24 41,70 40 Mio. 37,74 37,14 37,06 33,78 32,26 30 Mio. 27,86 28,33 26,44 25,16 28,64 20 Mio. 10 Mio. 0 Mio. Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle 26

32 Unbebaute Grundstücke Flächenumsatz in ha 60 ha 50 ha 51,30 40 ha 38,18 31,93 35,07 36,92 37,26 37,25 34,40 30 ha 26,93 27,04 23,83 26,06 20 ha 10 ha 0 ha Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle Preisentwicklung Wohnbauland für individuelle Bauweise In der folgenden Abbildung ist die Preisentwicklung im Zuständigkeitsgebiet dargestellt. Bei der Darstellung handelt es sich um eine Indexreihe. Diese Angaben erlauben keine Aussage über die absolute Höhe der Grundstückswerte, die sehr unterschiedlich sind. Entwicklung der erschließungsbeitragsfreien Bodenpreise von 1987 bis 2011 Baugrundstücke für individuellen Wohnungsbau (Hinweis: Die Indexjahre 1987 bis 2006 berücksichtigen keine Kanalanschlussbeiträge. In den folgenden Jahren werden nur noch Indices ausgewiesen, in denen die Kanalanschlussbeiträge berücksichtigt werden (nähere Informationen siehe Seite 89).) Basisjahr 2010 (Index = 100)

33 Unbebaute Grundstücke Entwicklung der Bodenpreisveränderungen 6,0 5,5 % 5,0 4,0 3,5 % 3,7 % 3,0 3,1 % 2,7 % 2,0 1,0 1,1 % 0,5 % 1,1 % 0,5 % 0,6 % 0,5 % 1,0 % 0,0 In der vorstehenden Grafik ist die durchschnittliche prozentuale Bodenpreisentwicklung für Wohnbauflächen des individuellen Wohnungsbaus bezogen auf eine mittlere Richtwertlage dargestellt. Preisniveau 2011 Die folgende Tabelle zeigt am Beispiel einer mittleren Wohnlage das durchschnittliche Bodenwertniveau in den Städten und Gemeinden des Zuständigkeitsbereiches des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Borken. Es handelt sich um erschließungsbeitragsfreie Werte. Stadt/Gemeinde Wertniveau in mittlerer Lage ( /m²) Ahaus 116 Borken 146 Gescher 99 Gronau 144 Heek 82 Heiden 173 Isselburg 101 Legden 78 Raesfeld 189 Reken 131 Rhede 146 Schöppingen 71 Stadtlohn 123 Südlohn 100 Velen 106 Vreden

34 Anzahl Unbebaute Grundstücke Erbbaurechte Im Jahre 2011 wurden im Kreisgebiet 36 Erbbaurechte an Wohnbauland der individuellen Bauweise vergeben. Der hieraus ermittelte Erbbauzins für Wohnbaugrundstücke bei einer üblichen Laufzeit von 99 Jahren lag bei rd. 3,0 bis 5,0 % des erschließungskostenpflichtigen Bodenwertes. Hierbei werden in der Regel Wertgleitklauseln für die Erbbauzinsanpassungen auf schuldrechtlicher Basis vereinbart. Die Erschließungsbeiträge gem. Baugesetzbuch und die Kanalanschlussbeiträge gem. Kommunalabgabengesetz Nordrhein-Westfalen werden in der Regel von den Erbbauberechtigten gezahlt. Als Erbbaurechtsgeber treten überwiegend kirchliche Träger auf, gefolgt von Gemeinden und Privateigentümern Geschosswohnungsbau Anzahl der Kauffälle, Geld- und Flächenumsatz von 2000 bis 2011 Anzahl der Kauffälle <5*[1] <5*[1] <5*[1] <5*[1] <5*[1] <5*[1] Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle * [ 1] Werte werden erst ab einer Anzahl von 5 Kauffällen angegeben 29

35 Unbebaute Grundstücke Geldumsatz in Mio. 1,60 Mio. 1,40 Mio. 1,34 1,39 1,20 Mio. 1,00 Mio. 0,80 Mio. 0,60 Mio. 0,40 Mio. 0,29 0,39 0,37 0,34 0,20 Mio. 0,00 Mio. <5*[1] <5*[1] <5*[1] <5*[1] <5*[1] <5*[1] Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle Flächenumsatz in ha 2,00 ha 1,80 ha 1,83 1,60 ha 1,40 ha 1,20 ha 1,00 ha 1,03 0,80 ha 0,60 ha 0,48 0,49 0,40 ha 0,20 ha 0,23 0,25 0,00 ha <5*[1] <5*[1] <5*[1] <5*[1] <5*[1] <5*[1] Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle *[ 1] Werte werden erst ab einer Anzahl von 5 Kauffällen angegeben 30

36 Anzahl Unbebaute Grundstücke 5.3. Gewerbliche Bauflächen Die Preise dieser Grundstücksart werden im Kreisgebiet überwiegend durch Veräußerungen der Städte und Gemeinden zum Zwecke der wirtschaftsfördernden Weiterentwicklung ihrer Region beeinflusst. Ein gewöhnlicher Geschäftsverkehr mit einer zur weiteren Auswertung ausreichenden Anzahl von Verträgen findet in diesem Marktsegment bisher nicht statt. In den letzten Jahren zeigte sich bei den städtischen Preisen eine Phase der Preisstabilität. Gewerbe und Industrie Der durchschnittliche Verkaufspreis für Flächen in den klassischen Gewerbe- und Industriegebieten (ausschließlich gewerbliche Nutzung) lag 2011 bei rd. 25,- /m². Jahr Kaufpreis ( /m²) rd. 26,- 18,- 19,- 19,- 21,- 26,- 25,- 25,- 25,- Unterschiede und Veränderungen können verursacht sein durch veränderte Angaben der Gemeinden zu Erschließungskosten und Kanalanschlussbeiträgen nach Kommunalabgabengesetz (KAG). Eine Einzelfallanfrage bei den Gemeinden wird hier empfohlen! Anzahl der Kauffälle, Geld- und Flächenumsatz von 2000 bis 2011 Anzahl der Kauffälle Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle 31

37 Unbebaute Grundstücke Geldumsatz in Mio. 9 Mio. 8 Mio. 7,62 7 Mio. 6 Mio. 5,91 6,20 6,59 7,11 5 Mio. 4 Mio. 3 Mio. 5,03 4,35 3,49 3,15 4,11 3,19 4,22 2 Mio. 1 Mio. 0 Mio. Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle Flächenumsatz in ha 50 ha 47,17 45 ha 40 ha 37,10 37,19 35 ha 33,26 31,85 30 ha 25 ha 20 ha 15 ha 25,94 15,81 21,79 20,40 21,11 15,27 17,93 10 ha 5 ha 0 ha Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle 32

38 Anzahl Unbebaute Grundstücke 5.4. Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen Als land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen werden in diesem Bericht Flächen bezeichnet, die zurzeit entsprechend genutzt werden oder nutzbar sind und die planungsrechtlich nach den Angaben von Gebietsentwicklungsplan, Flächennutzungsplan und/oder Bebauungsplan landund forstwirtschaftlichen Zwecken dienen Landwirtschaftliche Flächen Anzahl der Kauffälle, Geld- und Flächenumsatz von 2000 bis 2011 Anzahl der Kauffälle Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle Geldumsatz in Mio. 16 Mio. 14,70 14 Mio. 13,14 12 Mio. 11,27 12,30 12,01 10 Mio. 9,71 9,26 8,95 10,17 9,71 8 Mio. 6 Mio. 6,56 7,12 4 Mio. 2 Mio. 0 Mio. Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle 33

39 Unbebaute Grundstücke Flächenumsatz in ha 400 ha 350 ha 344, ha 312,90 318,21 298,21 291,71 305, ha 266,10 253,58 242,46 250, ha 182,10 197, ha 100 ha 50 ha 0 ha Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle Mittleres Preisniveau landwirtschaftlich genutzter Flächen 6,00 5,00 4,54 5,08 4,00 3,31 3,27 3,40 3,38 3,55 3,53 3,66 3,73 4,01 4,12 3,00 2,00 1,00 0,00 Preisunterschiede zwischen Acker- und Grünland wurden auch in 2011 wieder untersucht. Die Ergebnisse dieser Untersuchung finden sich auf Seite 95 dieses Grundstückmarktberichtes! 34

40 Unbebaute Grundstücke "Begünstigtes Agrarland" Bei begünstigtem Agrarland" handelt es sich um Flächen der Land- und Forstwirtschaft, die sich, insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht. Im Jahre 2011 lag der durchschnittliche Verkaufspreis derartiger Flächen im Kreisgebiet bei rd. 9,- /m. Jahr Anzahl der Kauffälle Kaufpreis ( /m²) rd. 4,73 6,93 7,07 10,18 10,80 10,62 8,10 9,19 Verhältnis "Begünstigtes Agrarland"/ durchschnittl. landwirtschaftl. Kaufpreise 16,00 3,0 -fache 14,00 2,5 -fache 12,00 10,00 2,0 -fache 8,00 1,5 -fache 6,00 1,0 -fache 4,00 2,00 0,5 -fache 0,00 Begünstigtes Agrarland landwirtschaftliche Flächen Verhältnis "Begünstigtes Agrarland"/landw. Bodenrichtwert 0,0 -fache 35

41 Anzahl Unbebaute Grundstücke Forstwirtschaftliche Flächen Der Gutachterausschuss hat wie in der Vergangenheit auf diesem im Kreis Borken traditionell eher unbedeutenden Teilmarkt nur eine geringe Anzahl von Verträgen erhalten. Im Jahre 2011 lag der durchschnittliche Preis aller verkauften forstwirtschaftlichen Flächen einschließlich Aufwuchs im Kreisgebiet bei rd. 1,39 /m². 1,40 /m² 1,39 1,30 /m² 1,30 1,20 /m² 1,14 1,10 /m² 1,00 /m² 1,01 1,06 1,06 1,08 0,90 /m² 0,89 0,91 0,85 0,80 /m² 0,74 0,79 0,70 /m² 0,60 /m² 0,50 /m² 0,40 /m² Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle Hinweis: Der Wert des Aufwuchses, der abhängig ist von Holzart, Alter, Pflegezustand, Bestockungsgrad etc., kann in unterschiedlicher Höhe im Durchschnittspreis berücksichtigt sein. Anzahl der Kauffälle, Geld- und Flächenumsatz von 2000 bis 2011 Anzahl der Kauffälle Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle 36

42 Unbebaute Grundstücke Geldumsatz in Mio. 1,60 Mio. 1,51 1,40 Mio. 1,20 Mio. 1,00 Mio. 0,80 Mio. 0,72 0,60 Mio. 0,47 0,51 0,55 0,40 Mio. 0,36 0,31 0,37*) 0,20 Mio. 0,16 0,10 0,17 0,18*) 0,00 Mio. Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle Flächenumsatz in ha 200 ha 190, ha 160 ha 140 ha 120 ha 100 ha 80 ha 60 ha 62,77 40 ha 20 ha 22,19 36,15 12,31 18,65 29,71 43,40 39,49 18,61*) 33,18*) 36,77 0 ha Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle 37

43 Unbebaute Grundstücke 5.5. Bauerwartungsland und Rohbauland Bauerwartungsland Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung handelt es sich bei Bauerwartungsland um Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen ( 6 ImmoWertV), insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf eine nach der Verkehrsauffassung allgemeine städtebauliche Entwicklung der Gemeinde gründen. Umsätze Bauerwartungsland Jahr Anzahl der Flächenumsatz Geldumsatz Kauffälle ha Mio ,15 3, ,65 5, ,48 1, ,60 0, ,53 1, ,96 1, ,85 6, <5* [ 1] ,54 2, Rohbauland Als Rohbauland werden Flächen bezeichnet, die nach den 30, 33 und 34 des Baugesetzbuches für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Umsätze Rohbauland Jahr Anzahl der Flächenumsatz Geldumsatz Kauffälle ha Mio ,90 1, ,43 1, ,77 3, ,59 3, <5* [ 1] ,85 2, ,00 0, <5* [ 1] ,27 3,81 *[ 1] Werte werden erst ab einer Anzahl von 5 Kauffällen angegeben 38

44 Bebaute Grundstücke 6. Bebaute Grundstücke (siehe auch Pos. 9 Erforderliche Daten) Mit einem Geldumsatz von 180,03 Mio. bei 862 Kauffällen haben die bebauten Grundstücke den größten Anteil am Geldvolumen auf dem Grundstücksmarkt im Zuständigkeitsgebiet. Den Anteil der Teilmärkte Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser Gewerbe- und Industrieobjekte Sonstige bebaute Grundstücke zeigt die folgende Abbildung. Marktanteile nach Anzahl der Kauffälle und Geldumsatz Teilmarkt bebaute Grundstücke Sonstige Gewerbe und Industrie Büro-, Verwaltungsund Geschäftshäuser <5*[1] <5*[1] Mehrfamilienhäuser Ein- und Zweifamilienhäuser Anzahl Geldumsatz in Mio. *[ 1] Werte werden erst ab einer Anzahl von 5 Kauffällen angegeben 39

45 Anzahl Bebaute Grundstücke 6.1. Ein- und Zweifamilienhäuser Umsätze Die nachstehenden Abbildungen beziehen sich auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Im Berichtsjahr wechselten im Zuständigkeitsbereich 773 (+8 %) Ein- und Zweifamilienhäuser mit einem Geldumsatz von 128,50 Mio. (+8 %) den Eigentümer. Anzahl der Kauffälle, Geld- und Flächenumsatz von 2000 bis 2011 Ein- und Zweifamilienhäuser Anzahl der Kauffälle Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle Geldumsatz in Mio. 140 Mio. 120 Mio. 116,07 125,36 115,00 114,62 119,18 128, Mio. 97,79 102,88 95,33 100,06 104,41 86,24 80 Mio. 60 Mio. 40 Mio. 20 Mio. 0 Mio. Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle 40

46 Bebaute Grundstücke Flächenumsatz in ha 80 ha 72,90 70 ha 60 ha 50 ha 48,75 53,45 48,65 43,80 59,85 49,41 47,33 48,48 57,22 62,02 61,26 40 ha 30 ha 20 ha 10 ha 0 ha Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle Preisentwicklung Die nachstehenden Angaben geben nur einen groben Überblick. Dies ist darauf zurückzuführen, dass hier nicht differenziert wird nach Gebäudealter, Ausstattung und Art des Gebäudes (wie z.b. freistehendes Ein- und Zweifamilienhaus, Reihenhaus, Doppelhaus). Detailliertere Angaben sind im Folgenden und unter Pos. 9 Erforderliche Daten zu entnehmen. Entwicklung der Preisveränderungen für Ein- und Zweifamilienhäuser (freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser) 5,4% 2,9% 2,1% 3,5% 1,3% 0,5% 0,0% -0,8% -1,5% -2,4% -1,9% -2,8% 41

47 Bebaute Grundstücke Preisniveau Bei der Ermittlung des Preisniveaus wird nach freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, nach Reihenendhäusern und Doppelhaushälften sowie nach Reihenmittelhäusern unterschieden. Die ausgewerteten Kauffälle sind nach Altersklassen strukturiert. Durchgreifend modernisierte Objekte sind einer jüngeren Altersklasse zugeordnet. Konnte eine solche Zuordnung nicht vorgenommen werden, wurden diese Objekte für eine Mittelbildung nicht verwendet. So ist sichergestellt, dass in den einzelnen Gruppen nur baujahrestypische Objekte klassifiziert sind. Bei der Ermittlung des durchschnittlichen Preises/m² Wohnfläche ist der Bodenwert berücksichtigt worden. Bei Neubauten handelt es sich um neu errichtete Gebäude, die vor oder unmittelbar nach ihrer Errichtung unvermietet veräußert wurden. Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Von den insgesamt 111 Kauffällen lassen sich 4 Kauffälle der Altersklasse 1920 bis 1949, 54 Kauffälle der Altersklasse 1950 bis 1974, 51 Kauffälle der Altersklasse 1975 bis 2009 zuordnen. In der Altersklasse Neubauten (Baujahre 2010 und 2011) und der Altersklasse bis 1919 wurden keine Kauffälle registriert. Durchschnittliche Kaufpreise für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Im Vergleich der Jahre 2002 bis bis [Berichtsjahr - 2 Jahre] Neubau [Berichtsjahr u. Vorjahr] Durchschnittspreise für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2011 Altersklasse Neubau bis 1919 Zusammengefasst bis 2011 Gesamtkaufpreis in <4* [ 1] <4* [ 1] *[ 1] Werte werden erst ab einer Anzahl von 4 Kauffällen angegeben 42

48 Bebaute Grundstücke Reihenendhäuser und Doppelhaushälften Von den insgesamt 43 Kauffällen lassen sich 4 Kauffälle der Altersklasse bis 1949, 7 Kauffälle der Altersklasse 1950 bis 1974, 28 Kauffälle der Altersklasse 1975 bis 2009 und 4 Kauffälle der Altersklasse Neubauten (Baujahre 2010 und 2011) zuordnen. Durchschnittliche Kaufpreise für Reihenendhäuser und Doppelhaushälften Im Vergleich der Jahre 2002 bis bis [Berichtsjahr - 2 Jahre] Neubau [Berichtsjahr u. Vorjahr] Durchschnittspreise für Reihenendhäuser und Doppelhaushälften im Jahr 2011 Altersklasse Neubau bis 1949 Zusammengefasst bis 2011 Gesamtkaufpreis in *[ 1] Werte werden erst ab einer Anzahl von 4 Kauffällen angegeben 43

49 Bebaute Grundstücke Reihenmittelhäuser Von den insgesamt 18 Kauffällen lassen sich 5 Kauffälle der Altersklasse 1950 bis 1974, 9 Kauffälle der Altersklasse 1975 bis 2009 und 4 Kauffälle der Altersklasse Neubauten (Baujahre 2010 und 2011) zuordnen. In der Altersklasse bis 1949 wurden keine Kauffälle registriert. Durchschnittliche Kaufpreise für Reihenmittelhäuser Im Vergleich der Jahre 2002 bis bis [Berichtsjahr - 2 Jahre] Neubau [Berichtsjahr u. Vorjahr] Durchschnittspreise für Reihenmittelhäuser im Jahr 2011 Altersklasse Neubau bis 1949 Zusammengefasst bis 2011 Gesamtkaufpreis in

50 Anzahl Bebaute Grundstücke Durchschnittliche Kaufpreise für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenendhäuser/Doppelhaushälften und Reihenmittelhäuser im Jahr 2011 Im Vergleich freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Reihenendhäuser und Doppelhaushälften Reihenmittelhäuser bis [Berichtsjahr - 2 Jahre] Neubau [Berichtsjahr u. Vorjahr] 6.2. Mehrfamilienhäuser Umsätze Im Berichtszeitraum wurden im Zuständigkeitsgebiet 44 Kauffälle über Mehrfamilienhäuser bei einem Geldumsatz von 13,15 Mio. registriert. Anzahl der Kauffälle, Geld- und Flächenumsatz von 2000 bis 2011 Mehrfamilienhäuser Anzahl der Kauffälle Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle 45

51 Bebaute Grundstücke Geldumsatz in Mio. 18 Mio. 16,73 16 Mio. 14 Mio. 12 Mio. 10 Mio. 11,79 10,82 13,42 10,05 12,42 13,15 8 Mio. 7,17 7,75 7,73 6 Mio. 5,13 5,19 4 Mio. 2 Mio. 0 Mio. Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle Flächenumsatz in ha 18 ha 16,71 16 ha 14 ha 12 ha 10 ha 8 ha 8,20 7,47 7,35 6 ha 5,68 4 ha 4,27 2,59 3,77 4,04 4,29 2,92 3,00 2 ha 0 ha Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle Der durchschnittliche Gesamtkaufpreis von Mehrfamilienhäusern lag im Jahr 2011 bei rd , dies entspricht rd. 885 /m²-wohnfläche einschließlich Bodenwert. 46

52 Anzahl Bebaute Grundstücke 6.3. Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser Umsätze Im Berichtszeitraum wurde im Zuständigkeitsgebiet 7 Kauffälle im Teilmarkt der Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser registriert. Anzahl der Kauffälle, Geld- und Flächenumsatz von 2000 bis 2011 Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser Anzahl der Kauffälle <5*[1] <5*[1] <5*[1] <5*[1] <5*[1] Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle Geldumsatz in Mio. 16 Mio. 14 Mio. 12,96 14,46 12 Mio. 10 Mio. 9,20 9,51 8 Mio. 6 Mio. 5,85 4 Mio. 2,75 2 Mio. 0 Mio. 1,28 <5*[1] <5*[1] <5*[1] <5*[1] <5*[1] Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle * [ 1] Werte werden erst ab einer Anzahl von 5 Kauffällen angegeben 47

53 Anzahl Bebaute Grundstücke Flächenumsatz in ha 9 ha 8,42 8 ha 7,55 7 ha 6 ha 5 ha 4,60 4 ha 3 ha 3,49 3,15 3,86 2 ha 1 ha 0,86 0 ha <5*[1] <5*[1] <5*[1] <5*[1] <5*[1] Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle 6.4. Gewerbe- und Industrieobjekte Umsätze Im Berichtszeitraum wurden im Zuständigkeitsgebiet 38 Kauffälle von Gewerbe- und Industrieobjekten bei einem Geldumsatz von 23,92 Mio. registriert. Anzahl der Kauffälle, Geld- und Flächenumsatz von 2000 bis 2011 Gewerbe- und Industrieobjekte Anzahl der Kauffälle Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle * [ 1] Werte werden erst ab einer Anzahl von 5 Kauffällen angegeben 48

54 Bebaute Grundstücke Geldumsatz in Mio. 40 Mio. 35 Mio. 35,64 30 Mio. 25 Mio. 22,26 21,81 22,38 23,95 23,92 20 Mio. 15 Mio. 12,92 11,12 15,21 10 Mio. 6,27 5 Mio. 1,94 1,74 0 Mio. Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle Flächenumsatz in ha 70 ha 63,62 60 ha 50 ha 40 ha 32,77 30 ha 23,87 26,95 20 ha 15,62 14,20 17,06 12,82 15,69 10 ha 8,21 2,55 2,94 0 ha Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle 49

55 Anzahl Wohnungs- und Teileigentum 6.5. Sonstige bebaute Grundstücke In dieser Gruppe sind alle sonstigen bebauten Grundstücke (z.b. Hotels, Parkhäuser, Garagen, Freizeiteinrichtungen u. a.) erfasst. Im Berichtsjahr sind 52 Kauffälle mit einem Flächenumsatz von 91,93 ha und einem Geldumsatz von 14,98 Mio. registriert worden. 7. Wohnungs- und Teileigentum (siehe auch Pos. 9 Erforderliche Daten) 7.1. Wohnungseigentum Umsätze Beim Wohnungseigentum ist ein Anstieg um 61 % auf 482 verkaufte Objekte bei einem Geldumsatz von 55,76 Mio. zu verzeichnen. Anzahl der Kauffälle, Geld- und Flächenumsatz von 2000 bis 2011 Wohnungseigentum Anzahl der Kauffälle Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle 50

56 Wohnungs- und Teileigentum Geldumsatz in Mio. 60 Mio. 55,76 50 Mio. 40 Mio. 36,14 35,48 30 Mio. 31,64 22,90 30,91 30,78 27,81 28,39 25,78 27,58 31,07 20 Mio. 10 Mio. 0 Mio. Grafik beinhaltet nur die geeigneten Kauffälle Umsatzanteile Wohnungseigentum Anzahl der Kauffälle (Erstverkäufe nach Neubau, Weiterverkäufe, Erstverkäufe nach Umwandlung) Erstverkäufe nach Neubau Weiterverkäufe Erstverkäufe nach Umwandlung Der überwiegende Teil des veräußerten Wohnungseigentums entfällt nicht auf Erstverkäufe von neu errichtetem Wohnungseigentum oder Erstverkäufe von in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnungen (Umwandlungen), sondern auf Weiterverkäufe. 51

57 Wohnungs- und Teileigentum Wohnungseigentum Teilmärkte in Prozent 1% 30% Erstverkäufe nach Neubau Weiterverkäufe Erstverkäufe nach Umwandlung 69% Preisniveau Bei der Ermittlung des Preisniveaus für Wohnungseigentum werden nur Kauffälle in Gebäuden mit 4 bis 16 Wohneinheiten und einer Wohnfläche von jeweils 60 bis 100 m² herangezogen. Weitere Merkmale, die der Auswertung zugrunde liegen: neuzeitliche Ausstattung, mit Bad und Zentralheizung, dem Alter entsprechender Zustand, einschließlich Grundstücksanteil und Außenanlagen. Die ausgewerteten Kauffälle werden nach Altersklassen strukturiert. Durchgreifend modernisierte Objekte werden einer jüngeren Altersklasse zugeordnet. Kann eine solche Zuordnung nicht vorgenommen werden, werden diese Objekte für eine Mittelbildung nicht verwendet. So wird sichergestellt, dass in den einzelnen Gruppen nur baujahrestypische Objekte klassifiziert werden. Garagen oder Stellplätze bleiben bei der Ermittlung des durchschnittlichen Preises/m² Wohnfläche außer Betracht. Bei Erstverkauf handelt es sich um neu errichtetes Wohnungseigentum, das vor oder unmittelbar nach seiner Errichtung unvermietet veräußert wurde. Die Angaben zum Preisniveau von Eigentumswohnungen sind auf der Grundlage von 482 Kauffällen über Wohnungseigentum zusammengestellt worden. Aus der nachfolgenden Tabelle kann neben den Durchschnittswerten auch die Abhängigkeit des Kaufpreises pro Quadratmeter Wohnfläche (einschließlich Bodenwertanteil) vom Alter abgelesen werden. Die hohe Korrelation zwischen Kaufpreis je m² Wohnfläche und Alter der Wohnung lässt sich unmittelbar ablesen. Wohnungseigentum Altersklasse Wohnfläche (m²) Preis in /m² Wohnfläche Erstverkauf Neubau Weiterverkauf

58 Wohnungs- und Teileigentum Durchschnittliche Kaufpreise für Wohnungseigentum nach Baujahresklassen (Erst- und Weiterverkäufe) bis [Berichtsjahr - 2 Jahre] Neubau [Berichtsjahr u. Vorjahr] 7.2. Teileigentum Umsätze Dieser Teilmarkt hat den Verkauf von Miteigentum an Grundstücken zum Inhalt, das mit Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Objekten verbunden ist. Im Berichtsjahr wurden 27 Kauffälle über Teileigentum mit einem Geldumsatz von 4,83 Mio. registriert. 53

59 Bodenrichtwerte 8. Bodenrichtwerte 8.1. Gesetzlicher Auftrag Eine der wesentlichen Aufgaben des Gutachterausschusses ist die Ermittlung von Bodenrichtwerten ( 196 BauGB). Der Bodenrichtwert ist ein aus Grundstückskaufpreisen ermittelter, durchschnittlicher Lagewert für den Boden innerhalb eines Gebiets (Bodenrichtwertzone), das nach seinem Entwicklungszustand sowie nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmende Verhältnisse aufweist. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (sog. Bodenrichtwertgrundstück). Die Geschäftsstelle erteilt auch mündliche oder schriftliche Auskünfte über Bodenrichtwerte. Für interessierte Nutzer werden die Bodenrichtwerte auch im Internet veröffentlicht (siehe Pos Seite 58). Insgesamt sind im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses 977 Bodenrichtwertzonen vorhanden, davon 154 Zonen ohne Wert (Gemeinbedarf, kein Grundstücksverkehr), 16 Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Flächen, 16 Bodenrichtwerte für forstwirtschaftliche Flächen, 111 Bodenrichtwerte für Gewerbe-/Industrieflächen, 142 Bodenrichtwerte für gemischt genutzte Bauflächen, 533 Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen und 5 Bodenrichtwerte für Sondergebiete Bodenrichtwerte für Bauland Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss nach Auswertung der Kaufpreissammlung durch die Geschäftsstelle ermittelt. Dabei werden nur solche Kaufpreise berücksichtigt, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zustande gekommen sind. Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf Grundstücke, die in ihren wertrelevanten Merkmalen weitgehend übereinstimmen. Diese Merkmale werden zusammen mit den Bodenrichtwerten angegeben: Art der baulichen Nutzung Zahl der Vollgeschosse Grundstückstiefe Erschließungsbeitragsrechtlicher Zustand Beispiele: - Ausschnitt aus der Bodenrichtwertkarte Borken mit Erläuterung (Seite 58) - Ausschnitt aus der landwirtschaftlichen Bodenrichtwertkarte mit Erläuterung (Seite 59) 54

60 Bodenrichtwerte 8.3. Übersicht über die Bodenrichtwerte (Gebietstypische Werte) gem. 13 GAVO NRW Auf der Grundlage der Bodenrichtwerte beschließt der Gutachterausschuss gemäß 13 Abs. 1 der GAVO 1 für die Gemeindegebiete seines Zuständigkeitsbereichs gebietstypische Werte als Übersicht über die Bodenrichtwerte. Diese werden im Grundstücksmarktbericht des Landes Nordrhein-Westfalen zusammengestellt und veröffentlicht. Gebietstypische Werte im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Borken Durchschnittliche Bodenrichtwerte ( /m²) für erschließungsbeitragsfreie Wohnbauflächen und gewerbliche Bauflächen W = Wohnbauland für individuelle Bauweise G = gewerbliche Bauflächen Erschließungsbeitragspflichtige Bodenwerte mit Stern ( * ) Stichtag: Stichtag: Stichtag: Stadt/Gemeinde gut mittel mäßig gut mittel mäßig gut mittel mäßig Ahaus Ahaus-Ortsteile Borken mit Gemen und Hovesath Borken-Ortsteile Gescher Gronau Gronau-Epe Heek Heiden W G W G W G W G W G W G W G W G W G Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Gutachterausschussverordnung NRW - GAVO NRW) vom 23. März

61 Bodenrichtwerte Stichtag: Stichtag: Stichtag: Stadt/Gemeinde gut mittel mäßig gut mittel mäßig gut mittel mäßig Isselburg Legden Raesfeld Reken Rhede Schöppingen Stadtlohn Südlohn Velen Vreden W G * 13 * 13 * 13 * 13 * 13 W G W G W G W G W G W G W G W G W G Vreden-Ortsteile W

62 Bodenrichtwerte 8.4. Präsentation im Internet BORISplus.NRW Zur Optimierung der Markttransparenz leitet der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Borken die von ihm abgeleiteten und aufbereiteten Bodenrichtwerte, Bodenwertübersichten, Grundstücksmarktberichte und Kauffalldaten einzelner Marktsegmente an den Oberen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen weiter. Dieser veröffentlicht in Zusammenarbeit mit der Bezirksregierung Köln, Geobasis NRW, die gesammelten Daten aller örtlichen Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen sowie eine allgemeine Preisauskunft zu Häusern und Eigentumswohnungen an zentraler Stelle über das Internet in BORISplus.NRW. Unter der Adresse können Bodenrichtwerte, Bodenwertübersichten und die allgemeinen Informationen des Grundstücksmarktberichtes aller Gutachterausschüsse in NRW kostenlos eingesehen werden. Zusätzlich können registrierte Kunden einen aufbereiteten Ausdruck des Bodenrichtwertes abrufen sowie den Grundstücksmarktbericht einschließlich der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einsehen und herunterladen; hierfür werden Kosten erhoben. Die Allgemeine Preisauskunft im BORISplus.NRW erlaubt die Abfrage von Informationen aus einer Kauffalldatenbank anhand einiger einfacher Kriterien zur Ermittlung eines mittleren Preisniveaus für ausgewählte Gebäudetypen. Analog zu den Bodenrichtwerten ist die Grundinformation kostenfrei. Gegen Gebühr werden eine Kaufpreisliste und ein Kartenauszug, in dem die Kauffälle dargestellt und zugeordnet werden, bereitgestellt und auf Wunsch in Form eines PDF-Dokumentes zum Ausdruck aufbereitet. Die Bodenrichtwerte liegen auch georeferenziert in digitaler Form vor. Diese Daten werden zu Beginn eines jeden Jahres aktualisiert. Interessierte Nutzer können an den Datensätzen ein Lizenzrecht erwerben und die Daten für eigene gewerbliche Zwecke nutzen. 57

63 Bodenrichtwerte 8.5. Erläuterungen zum Bodenrichtwert Ausschnitt aus der Bodenrichtwertkarte Borken (Stichtag: ) Bodenrichtwerte in Klammern gesetzt beziehen sich auf erschließungsbeitragsfreie Grundstücke. D.h. Erschließungsbeiträge nach Baugesetzbuch (BauGB) und Kanalanschlussbeiträge nach Kommunalabgabengesetz (KAG) sind in den Bodenrichtwerten enthalten. Bodenrichtwerte ohne Klammern beziehen sich auf erschließungsbeitragspflichtige Grundstücke. D.h. Erschließungsbeiträge nach BauGB und Kanalanschlussbeiträge nach KAG sind in den Bodenrichtwerten nicht enthalten. Es bedeuten: W = Wohnbauflächen MI, MK = gemischt genutzte Bauflächen ggfls. mit Zusatz ASB = Außenbereich SE = Sondergebiet, das der Erholung dient SO = Sonstige Sondergebiete SN = Sondernutzungsflächen (ohne Wertangabe) II - 40 = bis zweigeschossige Bebauung, bis 40 m Grundstückstiefe GE/GI = Gewerbe-/Industriegebiet 3000 = durchschnittliche Größe eines Kaufobjekts des Jahres 2011 * = kommunaler Markt BQ1026 = interne Nummer des Richtwertgebietes Die Angaben werden nur insoweit gemacht, wie sie dem Gutachterausschuss bekannt sind. Sie geben keinen Rechtsanspruch auf die angegebene Nutzungsart oder auf die Höhe der Bebauung; sie brauchen nicht mit den in Bebauungsplänen getroffenen oder noch zu treffenden Festsetzungen übereinstimmen. 58

64 Bodenrichtwerte Ausschnitt aus der landwirtschaftlichen Bodenrichtwertkarte (Stichtag: ) Erläuterungen: Der Bodenrichtwert ist ein aus Grundstückskaufpreisen ermittelter, durchschnittlicher Lagewert für den Boden innerhalb eines Gebiets (Bodenrichtwertzone), das nach seinem Entwicklungszustand sowie nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmende Verhältnisse aufweist. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (sog. Bodenrichtwertgrundstück). Darstellung in der Karte: Richtwert in /m² Eigenschaften des Richtwertgrundstücks Eigenschaften des Richtwertgrundstücks: Es bedeuten: A = Ackerland 1 ha = Fläche des normierten Richtwertgrundstücks 59

65 Erforderliche Daten der Wertermittlung 8.6. Auflistung der Bodenrichtwerte Landwirtschaftliche Bodenrichtwerte Forstwirtschaftliche Bodenrichtwerte 9. Erforderliche Daten der Wertermittlung 9.1. Umrechnungskoeffizienten 9.2. Bodenpreisindexreihen Gebührenpflichtiger Teil des Grundstücksmarktberichtes Preisindices landwirtschaftlicher Grundstücke auf der Basis der Bodenrichtwerte des Jahres Baulandpreise (Bodenpreisindexreihen) Flächenanpassungsfaktor für landwirtschaftliche Nutzflächen Nutzungsartenfaktor für landwirtschaftliche Nutzflächen Forstwirtschaftliche Flächen Flächen mit Baulandqualität 9.3. Liegenschaftszinssätze 9.4. Marktanpassungsfaktoren 9.5. Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser Durchschnittspreise 2011 für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser einschließlich Bodenwert nach Baujahresgruppen Durchschnittspreise für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Kaufjahr 2000 bis 2011 Verteilung der Durchschnittspreise von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern auf einzelne Städte und Gemeinden Kaufjahr 2011 Durchschnittspreise für Reihenhäuser und Doppelhaushälften Kaufjahr 2000 bis 2011 Verteilung der Durchschnittspreise von Reihenendhäusern und Doppelhaushälften auf einzelne Städte und Gemeinden Kaufjahr 2011 Verteilung der Durchschnittspreise von Reihenmittelhäusern auf einzelne Städte und Gemeinden Kaufjahr Wohnungseigentum Durchschnittspreise für Wohnungseigentum nach Baujahresgruppen 60

66 Erforderliche Daten der Wertermittlung Durchschnittswerte für Wohnungseigentum unter Berücksichtigung der Wohnfläche für das Kaufjahr 2011 Verteilung der Durchschnittspreise von Wohnungseigentum auf einzelne Städte und Gemeinden Kaufjahr 2011 Gebührenpflichtiger Teil des Grundstücksmarktberichtes Wohnen im Außenbereich 61

67 Rahmendaten zum Grundstücksmarkt 10. Rahmendaten zum Grundstücksmarkt Anzahl der Baugenehmigungen, Baufertigstellungen u. Wohnungen im Kreisgebiet (ohne die Stadt Bocholt) Anzahl der Baugenehmigungen Anzahl der Baufertigstellungen Anzahl der Wohnungen

68 Jan 1980 Jan 1981 Jan 1982 Jan 1983 Jan 1984 Jan 1985 Jan 1986 Jan 1987 Jan 1988 Jan 1989 Jan 1990 Jan 1991 Jan 1992 Jan 1993 Jan 1994 Jan 1995 Jan 1996 Jan 1997 Jan 1998 Jan 1999 Jan 2000 Jan 2001 Jan 2002 Jan 2003 Jan 2004 Jan 2005 Jan 2006 Jan 2007 Jan 2008 Jan 2009 Jan 2010 Jan 2011 Jan 2012 Rahmendaten zum Grundstücksmarkt Zinsentwicklung 1980 bis % 11 % 10 % 9 % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % Diskontsatz/Basiszinssatz gem. BGB Wohnungsbaukredite mit anfängliche Zinsbindung über 1 bis 5 Jahre Der Diskontsatz wurde am gem. Diskontsatz-Überleitungsgesetz durch den Basiszinssatz ersetzt. Quelle: Deutsche Bundesbank Internetadressen (für z.b. Baupreisindices, Verbraucherindex, Zinsen usw.) Bundesanstalt für Datenverarbeitung und Statistik: Deutsche Bundesbank: Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW): Architektenkammer NRW: 63

69 Rahmendaten zum Grundstücksmarkt Angaben zum Kreis Borken Geografische Angaben Westlichster Kreis im Regierungsbezirk Münster Maximale Nord-Süd-Ausdehnung Maximale West-Ost-Ausdehnung Länge der Grenzen des Kreises Borken insgesamt 57 km 61 km 278 km davon mit den Nachbarkreisen den Niederlanden Niedersachsen Steinfurt Coesfeld Recklinghausen Wesel Kleve 33 km 51 km 29 km 45 km 10 km 108 km 2 km Niedrigster Punkt über NN (Issel-Flussniederung bei Anholt, Isselburg) Höchster Punkt über NN (Schöppinger Berg) 6 m 154 m 9 Städte Ahaus, Bocholt, Borken, Gescher, Gronau, Isselburg, Rhede, Stadtlohn, Vreden 8 Gemeinden Heek, Heiden, Legden, Raesfeld, Reken, Schöppingen, Südlohn, Velen 64

70 Rahmendaten zum Grundstücksmarkt Bevölkerungsstand in den Städten und Gemeinden des Kreises Gebiet Bevölkerung am Insgesamt männlich weiblich Anzahl Einwohner Bevölkerungsdichte Einwohner / km² Ahaus ,4 Bocholt ,6 Borken ,1 Gescher ,9 Gronau ,0 Heek ,3 Heiden ,3 Isselburg ,4 Legden ,9 Raesfeld ,0 Reken ,8 Rhede ,6 Schöppingen ,8 Stadtlohn ,1 Südlohn ,2 Velen ,4 Vreden ,3 Kreis Borken ,0 Reg.-Bez. Münster ,7 Land NRW ,2 Quelle: IT.NRW Stand: Bevölkerung am (vorläufiges Ergebnis) Kreis Borken Reg.-Bez. Münster Land NRW Quelle: IT.NRW Stand: Nov

71 Bodenfläche insgesamt Gebäude- und Freifläche Wohnen Gewerbe und Industrie Betriebsfläche Erholungsfläche Verkehrsfläche Landwirtschaftsfläche Waldfläche Wasserfläche Flächen anderer Nutzung Rahmendaten zum Grundstücksmarkt Flächennutzung nach Art der tatsächlichen Nutzung der Katasterverwaltung in den Städten und Gemeinden des Kreises Borken (in ha) Flächennutzungsarten darunter: Gebiet ha ha ha ha ha ha ha ha ha ha ha Ahaus Bocholt Borken Gescher Gronau Heek Heiden Isselburg Legden Raesfeld Reken Rhede Schöppingen Stadtlohn Südlohn Velen Vreden Kreis Borken Reg.-Bezirk Münster Land NRW Quelle: IT.NRW Stand:

72 Bodenfläche insgesamt Gebäude- und Freifläche Wohnen Gewerbe und Industrie Betriebsfläche Erholungsfläche Verkehrsfläche Landwirtschaftsfläche Waldfläche Wasserfläche Flächen anderer Nutzung Rahmendaten zum Grundstücksmarkt Flächennutzung nach Art der tatsächlichen Nutzung der Katasterverwaltung in den Städten und Gemeinden des Kreises Borken (in % der Bodenfläche insgesamt) Flächennutzungsarten darunter: Gebiet % % % % % % % % % % % Ahaus 100,0 10,4 4,2 1,5 0,3 1,1 5,7 66,7 13,6 2,0 0,1 Bocholt 100,0 16,8 7,6 2,5 0,3 2,4 7,3 64,2 6,7 1,7 0,5 Borken 100,0 10,4 4,1 0,9 0,5 0,9 6,1 65,8 14,4 1,7 0,1 Gescher 100,0 9,1 3,3 1,0 0,1 0,7 5,8 70,7 11,5 2,0 0,2 Gronau 100,0 20,8 9,7 3,8 1,4 2,1 7,8 56,9 9,4 1,2 0,3 Heek 100,0 7,0 2,2 0,7 0,2 0,3 5,6 74,5 10,0 2,3 0,2 Heiden 100,0 6,6 2,3 0,5 0,1 0,6 5,6 62,7 23,4 1,0 0,1 Isselburg 100,0 10,1 4,4 1,3 0,1 2,1 5,3 67,2 12,4 2,6 0,3 Legden 100,0 6,2 2,0 0,6 0,1 0,3 5,6 69,0 17,0 1,5 0,1 Raesfeld 100,0 7,4 2,7 0,5 0,0 0,3 5,3 71,0 14,8 1,1 0,1 Reken 100,0 8,2 3,0 1,2 0,0 1,5 5,2 62,2 22,0 0,7 0,1 Rhede 100,0 10,9 3,4 1,3 0,0 0,5 5,1 61,5 19,3 2,5 0,1 Schöppingen 100,0 5,8 1,5 0,5 0,0 0,2 4,8 76,8 10,7 1,6 0,0 Stadtlohn 100,0 10,2 4,1 1,4 0,1 0,6 4,9 61,1 22,3 0,8 0,1 Südlohn 100,0 9,8 3,4 1,1 0,1 0,4 5,1 68,2 15,1 1,1 0,2 Velen 100,0 7,4 2,7 0,7 0,3 0,5 4,8 66,5 19,5 0,9 0,1 Vreden 100,0 8,5 2,9 1,0 0,1 0,5 4,8 68,5 15,0 2,4 0,1 Kreis Borken 100,0 10,2 3,9 1,3 0,3 1,0 5,7 66,4 14,7 1,7 0,2 Reg.-Bezirk Münster 100,0 11,1 5,0 1,4 0,7 1,4 6,3 62,3 15,6 2,0 0,4 Land NRW 100,0 12,8 6,6 1,7 1,1 1,9 7,0 49,1 25,6 2,0 0,6 Quelle: IT.NRW und eigene Berechnungen Stand:

73 Sonstige Angaben 11. Sonstige Angaben Mitglieder des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Borken (Stand: ) Vorsitzender: Theis, Karl-Peter Dipl.-Ing., Ltd. Kreisvermessungsdirektor Stellvertretender Vorsitzender: Hansens, Jochen Dipl.-Ing., Kreisobervermessungsrat Stellvertretende Vorsitzende und ehrenamtliche Gutachter: Kampshoff, Karsten Tenhündfeld, Hermann Dipl.-Ing., Architekt Architekt Ehrenamtliche Gutachter: Büscher, Theo Farwick, Josef Garvert, Fritz Gebker, Hans-Jürgen Kreyerhoff, Clemens Lammers, Wilfried von der Lieth, Peter Meier, Klaus Meyer, Franz Niehoff, Josef Nienaber, Andreas Schramm, Uwe Weiper, Dietmar Wolbring, Nico Immobilienkaufmann Dipl.-Landwirt, Ltd. Landwirtschaftsdirektor a.d. Dipl.-Betriebswirt Dipl.-Ing., Architekt Dipl.-Ing., Architekt Dipl.-Bauing. Dipl.-Bauing. Dipl.-Ing., Architekt Dipl.-Ing., Architekt Dipl.-Ing., Architekt Dipl.-Ing., Ltd. Städt. Vermessungsdirektor Geschäftsführer Dipl.-Ing., Architekt Dipl.-Ing., agr. Ehrenamtliche Gutachter als Vertreter der zuständigen Finanzbehörden: Schmidt, Reinhard Liebermann, Franz-Josef Tücking, Markus Rawert, Josef Finanzamt Borken Finanzamt Ahaus Finanzamt Borken, Vertreter für Herrn Schmidt Finanzamt Ahaus, Vertreter für Herrn Liebermann 68

74 Sonstige Angaben Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Geschäftsstelle: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Burloer Str Borken Geschäftsführer: Hemker, Herbert Tel. (02861) Verantwortlich für die Vorbereitung von Wertgutachten: Döing, Annette Tel. (02861) Strauch, Martina Tel. (02861) Verantwortlich für Auswertungen zum Grundstücksmarktbericht sowie Bodenrichtwertauskünfte: Wewers, Jürgen Tel. (02861) Verantwortlich für die Auswertung von Kaufverträgen und Bodenrichtwertauskünfte: Derijck, Brigitte Tel. (02861) Niehaus, Sandra Tel. (02861) Tenhofen, Gerda Tel. (02861) Gesetzliche Grundlagen Die wesentlichen gesetzlichen Grundlagen für die Tätigkeit von Gutachterausschuss und Geschäftsstelle sind: das Baugesetzbuch (BauGB) in der jeweils gültigen Fassung Drittes Kapitel "Sonstige Vorschriften" Erster Teil "Wertermittlung", 192 bis 199 die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) in der jeweils gültigen Fassung die Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Gutachterausschussverordnung NRW - GAVO NRW) in der jeweils gültigen Fassung 69

75 Sonstige Angaben Notizen 70

76 Der Gutachterauschuss für Grundstückswerte im Kreis Borken Geschäftsstelle Burloer Str Borken