Grundstücksmarktbericht Leverkusen

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1 Berg. Neukirchen Opladen Lützenkirchen Hitdorf Quettingen Steinbüchel Rheindorf Küppersteg Bürrig Alkenrath Schlebusch Manfort Wiesdorf Grundstücksmarktbericht Leverkusen Teil 1 (Allgemeiner Teil) (ohne erforderliche Daten zur Wertermittlung) Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen

2 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen Grundstücksmarktbericht 2005 Berichtszeitraum Übersicht über den Grundstücksmarkt in Leverkusen Teil 1 (Allgemeiner Teil) (ohne erforderliche Daten zur Wertermittlung) Herausgeber: Postanschrift: Dienstgebäude: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen Postfach , Leverkusen Hauptstraße 101 (Elberfelder Haus), Raum 248, Leverkusen Telefon: 02 14/ und Telefax: 02 14/ Gutachterausschuss@stadt.leverkusen.de Internet: (landesweit alle Bodenrichtwerte) Gebühr: 28, (Stand: ) Druck: Stadt Leverkusen, Stadtdruckerei ISSN Nachdruck, Vervielfältigung oder Wiedergabe jedweder Art ist nur mit Quellenangabe gestattet. Es wird um Zusendung eines Belegexemplars gebeten.

3 2 Grundstücksmarktbericht Leverkusen 2005 Inhaltsverzeichnis Verzeichnis der Tabellen, Abbildungen und Anlagen 3 1. Wesentliche Aussagen des Grundstücksmarktberichtes 5 2. Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes 6 3. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte 6 4. Grundstücksmarkt des Jahres Angaben zur Genauigkeit (Standardabweichung) Anzahl der Kaufverträge und Kauffälle; Umsatzvolumen 9 5. Unbebaute Grundstücke Bauflächen für Ein und Zweifamilienhäuser (Individueller Wohnungsbau) Bauflächen für den Geschosswohnungsbau und gemischt genutzte Bauten Gewerbliche Bauflächen Flächen für die Land und Forstwirtschaft, Gartenland Bauerwartungs und Rohbauland Unselbstständige Teilflächen Bebaute Grundstücke Ein und Zweifamilienhäuser Vergleichspreise für neue Einfamilienhäuser (Neubauten) Vergleichspreise für gebrauchte Einfamilienhäuser (Wiederverkäufe) Mittlere Preise für gebrauchte Reihenhäuser (inkl. Reihenendhäuser) Mittlere Preise für gebrauchte Doppelhaushälften Mittlere Preise für gebrauchte freistehende Einfamilienhäuser bis 140 m² Wohnfläche Mittlere Preise für gebrauchte freistehende Einfamilienhäuser ab 160 m² Wohnfläche Wohnungseigentum Durchschnittliche Kaufpreise für Eigentumswohnungen Bodenrichtwerte Gesetzlicher Auftrag Bodenrichtwerte für Bauland Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke (Übersicht über die Bodenrichtwerte) Erforderliche Daten zur Wertermittlung Indexreihen Preisindex für Bauflächen für Ein und Zweifamilienhäuser Preisindex für Wohnungseigentum Abhängigkeit der Kaufpreise von der Flächengröße bei Bauflächen für Ein und Zweifamilienhäuser Liegenschaftszinssätze Abweichung der Kaufpreise von Ein und Zweifamilienhäusern zu ihren Sachwerten (Marktanpassungsfaktoren) Kleiner Zahlenspiegel der Stadt Leverkusen 49

4 Grundstücksmarktbericht Leverkusen Verzeichnis der Tabellen, Abbildungen und Anlagen Tabellen Tab. 1: Verteilung der Kauffälle 2004 nach Teilmärkten 11 Tab. 2: Umsatz Bauflächen für Ein und Zweifamilienhäuser 14 Tab. 3: Umsatz Bauflächen für den Geschosswohnungsbau u. gemischt genutzte Bauten 14 Tab. 4: Umsatz gewerbliche Bauflächen 15 Tab. 5: Kaufpreise für forstwirtschaftlich genutzte Flächen 17 Tab. 6: Kaufpreise für landwirtschaftlich genutzte Flächen 17 Tab. 7: Kaufpreise für besondere Flächen für die Land und Forstwirtschaft 17 Tab. 8: Kaufpreise für nicht hausnahes Gartenland 18 Tab. 9: Umsatz Bauerwartungs und Rohbauland 18 Tab. 10: Preise für Bauerwartungs und Rohbauland 19 Tab. 11: Preise für unselbstständige Teilflächen 21 Tab. 12: Spannweite der Kaufpreise in für Ein und Zweifamilienhäuser 24 Tab. 13: Durchschnittspreise für neue Doppelhaushälften und Reihenhäuser 25 Tab. 14: Durchschnittspreise für gebrauchte Reihenhäuser 26 Tab. 15: Durchschnittspreise für gebrauchte Doppelhaushälften 28 Tab. 16: Durchschnittspreise für gebrauchte freist. Einfamilienhäuser bis 140 m² Wohnfläche 29 Tab. 17: Durchschnittspreise für gebrauchte freist. Einfamilienhäuser ab 160 m² Wohnfläche 31 Tab. 18: Preise für Garagen und KfzStellplätze bei Eigentumswohnungen 34 Tab. 19: Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen 35 Tab. 20: Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke in /m² 36 Tab. 21: Eigenschaften der Richtwertgrundstücke (Auszug) 37

5 4 Grundstücksmarktbericht Leverkusen 2005 Abbildungen Abb. 1: Entwicklung der Anzahl der Kauffälle und des Umsatzvolumens in % gegenüber dem Jahr Abb. 2: Angaben zur Genauigkeit (Standardabweichung) 8 Abb. 3: Zahl der eingegangenen Verträge Abb. 4: Zahl der Kauffälle Abb. 5: Umsatzvolumen der Jahre in 10 Abb. 6: Verteilung der Kauffälle 2004 nach Teilmärkten 11 Abb. 7: Verteilung der Kauffälle nach Monaten Abb. 8: Aufteilung der Kauffälle 2004 nach Marktteilnehmern 12 Abb. 9: Geldumsatz unbebaute Grundstücke in 13 Abb. 10: Flächenumsatz unbebaute Grundstücke in m² 13 Abb. 11: Geldumsatz land und forstwirtschaftliche Flächen sowie Gartenland in 16 Abb. 12: Flächenumsatz land und forstwirtschaftliche Flächen sowie Gartenland in m² 16 Abb. 13: Geldumsatz bebaute Grundstücke in 22 Abb. 14: Flächenumsatz bebaute Grundstücke in m² 22 Abb. 15: Häufigkeit der Kauffälle von Ein und Zweifamilienhäusern nach Preisgruppen 23 Abb. 16: Geldumsatz Eigentumswohnungen in 32 Abb. 17: Aufteilung der Eigentumswohnungen nach Ersterwerb, Zweiterwerb und Umwandlung 32 Abb. 18: Häufigkeit der Kaufverträge über Eigentumswohnungen nach Preisgruppen 33 Abb. 19: Aufteilung der Kaufverträge von Eigentumswohnungen nach Wohnungsgröße 33 Abb. 20: Auszug aus der Bodenrichtwertkarte 37 Anlagen Anlage 1: Bestellformular Bodenrichtwertkarte und Grundstücksmarktbericht Anlage 2: Antrag auf Wertermittlung einschl. Merkblatt Anlage 3: Auszug aus der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung Anlage 4: Antrag auf Auskunft aus der Kaufpreissammlung

6 3 2 1 Grundstücksmarktbericht Leverkusen Wesentliche Aussagen des Grundstücksmarktberichtes Umsätze Zur Beurteilung der konjunkturellen Entwicklung auf dem Leverkusener Grundstücksmarkt können die Gesamtumsatzzahlen aus den Jahren 2002 und 2003 nicht zum Vergleich herangezogen werden, weil diese durch umfangreiche Übertragungen von Mehrfamilienhäusern (vgl. Abb. 13) zwischen Wohnungsbaugesellschaften beeinflusst sind. Im Vergleich zum Niveau der Jahre 2000 und 2001 ist die Anzahl der Kauffälle in 2004 um etwa 8 bzw. 10% gesunken. Es wurden nur 1121 (2001: 1259) Verträge registriert, in denen 1236 (2001: 1387) Kauffälle (Kaufobjekte) veräußert wurden. Von den Kauffällen entfielen 43% auf Eigentumswohnungen, 37% auf bebaute Grundstücke und 20% auf unbebaute Grundstücke. Das Umsatzvolumen betrug rd. 216 Mill. (2001: 232 Mill. ). Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt in Prozent gegenüber dem Jahr 2001 unbebaute Grundstücke 10% 37% *) bebaute Grundstücke 10% 8% Anzahl der Kauffälle Wohnungs und Teileigentum 10% 21% Umsatzvolumen in *) bedingt durch umfangreiche Übertragungen von Erbbaugrundstücken Abb. 1: Entwicklung der Anzahl der Kauffälle und des Umsatzvolumens in % gegenüber dem Jahr 2001 Eigentumswohnungen Der Marktanteil der Eigentumswohnungen ist mit einem Anteil an den Kauffällen von 43% zwar wieder leicht gestiegen, die Zahl der Kauffälle in 2004 aber um 25% gesunken. Der Durchschnittspreis für eine neue Eigentumswohnung betrug /m² Wohnfläche (gute Wohnlage) bzw /m² Wohnfläche (mittlere Lage). Die Preise lagen damit in etwa auf dem Niveau des Vorjahres. Für wiederverkaufte Wohnungen betrugen die durchschnittlichen Preise zwischen 850 /m² Wohnfläche (Baujahr 1960, Wohnanlage mit über 60 Wohneinheiten; einfache Wohnlage) und /m² Wohnfläche (Baujahr 2000, Wohnanlage bis zu 60 Wohneinheiten; gute Wohnlage). Mit Ausnahme der Preise in den großen Wohnanlagen, die im Durchschnitt um 2,5 % gesunken sind, wurden auch bei den Wiederverkäufen nahezu unveränderte Preise gezahlt. Einfamilienhäuser Mit 356 Kauffällen (Vorjahr: 446 Fälle) ist auch die Zahl der verkauften Einfamilienhäuser im Jahr 2004 deutlich gesunken (20%). Die Preise für Neubauten sind gefallen (Doppelhaushälften: 1,5%; Reihenhäuser: 7,5%). Bei den Wiederverkäufen bewegten sich die Preise sowohl für freistehende Einfamilienhäuser als auch für Reihenhäuser und Doppelhaushälften in etwa auf dem Niveau des Vorjahres. Neue Doppelhaushälften wechselten zwischen und (Vorjahr: bis ) den Besitzer. Ein neues Reihenhaus kostete zwischen und (Vorjahr: bis ). Für neue freistehende Einfamilienhäuser können aufgrund der geringen Verkaufszahlen keine Werte angegeben werden. Bauflächen für Ein und Zweifamilienhäuser Mit 117 Kauffällen wurden 2004 weniger Bauplätze für Ein und Zweifamilienhäuser veräußert als im Jahr davor mit 130 Kauffällen. Das Minus ist mit 10% aber wesentlich niedriger als bei den Einfamilienhäusern und den Eigentumswohnungen. Die Preise sind im Jahr 2004 gegenüber dem Vorjahr um rd. 1,5% gestiegen. Entsprechend wurden auch die Bodenrichtwerte für Bauflächen von Ein und Zweifamilienhäusern angehoben. Diese liegen nunmehr mit wenigen Ausnahmen zwischen 200 /m² und 295 /m².

7 6 Grundstücksmarktbericht Leverkusen Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes Mit dem hier vorgelegten Bericht kommt der Gutachterausschuss dem Willen des Gesetzgebers nach, für die Transparenz des Grundstücksmarktes Sorge zu tragen. Dazu gibt der Bericht einerseits einen Überblick über das Umsatz und Preisgeschehen in Leverkusen. Andererseits werden für die Wertermittlung erforderliche Daten mitgeteilt (z. B.: Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze). Um einen Überblick über mittelfristige Entwicklungen zu geben, werden auch Angaben zu früheren Jahren gemacht. Die Basis des Berichtes über den Grundstücksmarkt ist die Kaufpreissammlung. Jeder Vertrag, durch den ein Grundstück gegen Entgelt veräußert oder ein Erbbaurecht begründet wird, muss von den beurkundenden Stellen in Abschrift dem Gutachterausschuss übersandt werden. Die Kaufverträge sind nach der Auswertung zu vernichten. Um künftige Marktberichte dem Informationsbedarf der verschiedenen Nutzer anpassen zu können, ist der Gutachterausschuss an Anregungen aus diesem Kreis interessiert. Entsprechende Hinweise werden an die Geschäftsstelle erbeten. Nach den gesetzlichen Bestimmungen unterliegen sowohl der Inhalt der Kaufverträge als auch sämtliche sonstigen personenbezogenen Daten der Kaufpreissammlung grundsätzlich dem Datenschutz. Die Auswertung erfolgt deshalb in anonymisierter Form. 3. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im folgenden auch kurz Gutachterausschuss genannt hat den Auftrag, Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken zu erstatten, eine Kaufpreissammlung zu führen, sie auszuwerten und Bodenrichtwerte und sonstige, zur Wertermittlung erforderliche Daten zu ermitteln. Ferner soll er Feststellungen über den Grundstücksmarkt, insbesondere über Umsatz und Preisentwicklung, in einer Übersicht über den Grundstücksmarkt zusammenfassen und veröffentlichen. Gesetzliche Grundlagen für die Einrichtung und Tätigkeit des Gutachterausschusses sind das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 2414), die Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung WertV ) in der Fassung vom (BGBl. I S. 2209), zuletzt geändert am (BGBl. I S. 2081/2110) und die Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Gutachterausschussverordnung NRW GAVO NRW ) in der Fassung vom (GV. NRW. S. 146). Der Gutachterausschuss ist ein selbstständiges, unabhängiges, nicht weisungsgebundenes Kollegialgremium, das jeweils für den Bereich der Kreise, kreisfreien Städte und großen kreisangehörigen Städte als Landeseinrichtung gebildet wird. Die ehrenamtlichen Mitglieder bestellt die zuständige Bezirksregierung nach Anhörung der betroffenen Gebietskörperschaft für die Dauer von 5 Jahren. Die von der Bezirksregierung in Köln in den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Leverkusen berufenen Mitglieder gehören den Berufsgruppen der Architekten, der Immobilienmakler und der Vermessungsingenieure an. Bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte wirkt ein Bediensteter der örtlich zuständigen Finanzbehörde mit.

8 Grundstücksmarktbericht Leverkusen Mitglieder des Gutachterausschusses in Leverkusen sind: Vorsitzender: Dipl.Ing. Jürgen Späker, Städt. Vermessungsdirektor Vertreter des Vorsitzenden Dipl.Ing. Albrecht Düßdorf, Städt. Obervermessungsrat Vertreter des Vorsitzenden u. ehrenamtliche Gutachter: Dipl.Ing. Ludwig Hoffmann, Oberregierungsvermessungsrat Dipl.Ing. Franz Meiß, Ltd. Städt. Vermessungsdirektor a. D. Dipl.Ing. Thomas Merten, Ltd. Kreisvermessungsdirektor Ehrenamtliche Gutachter: Dipl.Ing. Wolfgang Buntenbach, Architekt Dipl.Ing. Roman Dobroschke, Architekt Ursula Hennig, Kauffrau der Grundstücks u. Wohnungswirtschaft Willi Hentges, Architekt Dipl.Ing. Horst Herrmann, Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur *) Dipl.Ing. Peter Kneip, Architekt Hans Krings, Immobilienkaufmann Dipl.Ing. Manfred König, Architekt Dipl.Kfm. Marco Müller, Immobilienkaufmann Detlev Szczukowski, Immobilienökonom(ebs) Ehrenamtlicher Gutachter des Finanzamtes Karlheinz Breuer, Steueroberinspektor Stv. ehrenamtlicher Gutachter des Finanzamtes Dipl.Finanzwirt Horst Muth, Steueramtmann Für ihre Arbeit bedienen sich die Gutachterausschüsse einer Geschäftsstelle, die bei der Gebietskörperschaft einzurichten ist, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet wurde. So wurde für den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen eine Geschäftsstelle bei der Stadtverwaltung Leverkusen eingerichtet. *) Von der IHK zu Köln öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten.

9 8 Grundstücksmarktbericht Leverkusen Grundstücksmarkt des Jahres Angaben zur Genauigkeit (Standardabweichung) Die in diesem Bericht errechneten Durchschnittspreise bzw. Mittelwerte sind mit "statistischen Unsicherheiten" behaftet. Zur Abschätzung dieser Unsicherheiten wird als Kenngröße jeweils die Standardabweichung angegeben. Diese ist ein Maß für die Streuung der Einzelpreise (Einzelwerte) um den Durchschnittspreis (Mittelwert). Etwa 68% aller Einzelpreise liegen innerhalb der Spanne Durchschnittspreis (M) ± einfache Standardabweichung (s) und ca. 95% innerhalb der Spanne Mittelwert ± zweifache Standardabweichung (siehe Abbildung). 2s s M 68% s 2s 95% Abb. 2: Angaben zur Genauigkeit (Standardabweichung)

10 Grundstücksmarktbericht Leverkusen Anzahl der Kaufverträge und Kauffälle; Umsatzvolumen Im Jahr 2004 wurden dem Gutachterausschuss insgesamt 1121 Verträge mit 1236 Kauffällen übersandt. Die Zahl der Kauffälle berücksichtigt, dass in einem Vertrag mehrere Objekte enthalten sein können. Mit Ausnahme der Grafik auf dieser Seite wird im restlichen Teil des Marktberichtes die Zahl der Kauffälle angegeben, da diese Zahl wesentlich informativer ist. Das Umsatzvolumen betrug rd. 216 Millionen (Vorjahr: 494 Millionen ). Im Verhältnis zum Jahr 2003 sind die Zahl der Verträge um rd. 20%, die Zahl der Kauffälle mit rd. 30% und der Geldumsatz mit rd. 55% dagegen stark gefallen. Das hohe Umsatzvolumen und die hohe Zahl von Kauffällen in den Jahren 2002 und 2003 liegt darin begründet, dass in diesen Jahren mehrere Immobilienübertragungen zwischen Wohnungsbaugesellschaften stattgefunden haben, in denen insbesondere Mehrfamilienhäuser veräußert worden sind. Die nachstehenden Grafiken zeigen die Entwicklung der Vertragseingänge, die Zahl der Kauffälle und das Umsatzvolumen in gegliedert nach Teilmärkten, seit 2000 auf. Zu beachten ist, dass unter "unbebauten Grundstücken" auch Arrondierungsflächen, Straßen und Gartenland, Bauerwartungs und Rohbauland sowie land und forstwirtschaftliche Flächen registriert sind. Zahl der eingegangenen Verträge % % % % % % 39% 41% 42% 41% % 13% 13% 13% 13% unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungsu. Teileigentum Abb. 3: Zahl der eingegangenen Verträge

11 10 Grundstücksmarktbericht Leverkusen 2005 Zahl der Kauffälle % % % 41% % % % % % % % % 13% % unbebaute Grundstücke 20% bebaute Grundstücke Wohnungsu. Teileigentum Abb. 4: Zahl der Kauffälle Umsatzvolumen der Jahre in Mill. 494 Mill. 17% % Mill. 232 Mill. 75% 216Mill % 33% 76% 15% % 57% 57% % 10% 7% 8% 28% unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungsu. Teileigentum Abb. 5: Umsatzvolumen der Jahre in

12 Grundstücksmarktbericht Leverkusen Teilmarkt Anzahl % 1. Bauflächen für Ein und Zweifamilienhäuser 117 9,5 2. Bauflächen für Geschosswohnungsbau und gemischt genutzte Bauten 14 1,1 3. Gewerbebauland 5 0,4 4. Bauerwartungs und Rohbauland 8 0,6 5. Land und Forstwirtschaft, Gartenland 28 2,3 6. Sonstige unbebaute Flächen 71 5,7 7. Erbbaurechtsbestellungen 0 0,0 8. Ein und Zweifamilienhäuser ,2 9. Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Gebäude 50 4,0 10. Gewerbe und Industriegebäude 18 1,5 11. Sonstige bebaute Objekte 17 1,4 12. Wohnungs und Teileigentum ,3 Summe ,0 Tab. 1: Verteilung der Kauffälle 2004 nach Teilmärkten Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Gebäude Gewerbe / Industrie Sonstige bebaute Objekte bebaute Grundstücke Ein und Zweifamilienhäuser Wohnungs und Teileigentum Sonstige unbebaute Flächen Land und Forstwirtschaft, Gartenland Bauerwartungs u. Rohbauland Gewerbebauland Bauflächen Ein und Zweifamilienhäuser Bauflächen Geschosswohnungsbau und gemischt genutzte Bauten unbebaute Grundstücke Abb. 6: Verteilung der Kauffälle 2004 nach Teilmärkten

13 12 Grundstücksmarktbericht Leverkusen 2005 Verteilung der Kauffälle nach Monaten Anzahl der Kauffälle Jan Feb Mär Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Abb. 7: Verteilung der Kauffälle nach Monaten Aufteilung der Kauffälle 2004 nach Marktteilnehmern 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 31% 64% 5% Verkäufer 7% 91% 2% Erwerber öffentliche Hand privat Wohnungsbaugesellschaften/Bauträger Abb. 8: Aufteilung der Kauffälle 2004 nach Marktteilnehmern Gemessen an der Zahl der Kauffälle treten als Verkäufer und Käufer in erster Linie Private und Wohnungsbaugesellschaften bzw. Bauträger auf. Die öffentliche Hand ist als Grundstücksmarktteilnehmer von untergeordneter Bedeutung. Da bei einigen Verträgen die vereinbarten Kaufpreise durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (Erbauseinandersetzung, Schenkung) beeinflusst waren, wurden diese Verträge nicht in die weitere Auswertung übernommen. Ebenfalls wurden solche Kaufverträge nicht weiter berücksichtigt, in denen mehrere oder verschiedene Objekte Kaufgegenstand waren und eine eindeutige Zuordnung nicht erfolgen konnte.

14 Grundstücksmarktbericht Leverkusen Unbebaute Grundstücke In der Gesamtschau der Jahre 2000 bis 2004 stellen sich die Umsatzzahlen für den Teilmarkt der unbebauten Grundstücke wie folgt dar: Geldumsatz in Land und Forstwirtschaft, Gartenland Bauerwartungsund Rohbauland Gewerbebauland (ohne tertiärer Sektor) Bauflächen Ein und Zweifamilienhäuser Bauflächen Geschosswohnungsbau u. gemischt Anzahl Abb. 9: Geldumsatz unbebaute Grundstücke in Flächenumsatz in m² m² Land und Bauflächen Bauflächen Geschosswohnungsbau Bauerwartungsund Rohbauland (ohne tertiärer Sektor) Gewerbebauland Forstwirtschaft, Ein und Zwei Gartenland familienhäuser u. gemischt Abb. 10: Flächenumsatz unbebaute Grundstücke in m² Anzahl

15 14 Grundstücksmarktbericht Leverkusen Bauflächen für Ein und Zweifamilienhäuser (Individueller Wohnungsbau) (siehe auch Grafiken auf Seite 13) Jahr Anzahl Flächenumsatz Geldumsatz Kauffälle m² Tab. 2: Umsatz Bauflächen für Ein und Zweifamilienhäuser Gegenüber den Vorjahren wurde im Jahr 2004 ein Umsatzrückgang verzeichnet. Die Preise für Ein und Zweifamilienhausgrundstücke sind aber weiter leicht gestiegen. Im Vergleich zum vergangenen Jahr wurde ein Preisanstieg von rd. 1,5% ermittelt (vgl. dazu Bodenpreisindexreihe Seite 38). Nähere Erklärungen zu den Bodenrichtwerten sind im Kapitel 8 (Bodenrichtwerte) dieses Berichtes zu finden. Die Bodenrichtwerte tragen wesentlich zur Transparenz auf dem Grundstücksmarkt bei. 5.2 Bauflächen für den Geschosswohnungsbau und gemischt genutzte Bauten (siehe auch Grafiken auf Seite 13) Jahr Anzahl Flächenumsatz Geldumsatz Kauffälle m² Tab. 3: Umsatz Bauflächen für den Geschosswohnungsbau u. gemischt genutzte Bauten Trotz eines deutlichen Umsatzanstieges, ist der Marktanteil der Bauflächen für den Geschosswohnungsbau und gemischt genutzte Bauten mit rd. 1% unbedeutend. Eine Preisentwicklung für die Bauflächen für den Geschosswohnungsbau und gemischt genutzte Bauten konnte wie schon in den Vorjahren auch im Jahr 2004 nicht festgestellt werden.

16 Grundstücksmarktbericht Leverkusen Gewerbliche Bauflächen (siehe auch Grafiken auf Seite 13) Jahr Anzahl Flächenumsatz Geldumsatz Kauffälle 1) m² 1) 1) ) ohne tertiärer Sektor Tab. 4: Umsatz gewerbliche Bauflächen Die Kaufpreise aus dem gesamten Stadtgebiet aus den Jahren 2002 bis 2004 lagen im Durchschnitt bei 110 /m² (15 Kauffälle; Standardabweichung: ±10 /m², erschließungs und kanalanschlussbeitragsfrei sowie beitragsfrei bezüglich der Kostenerstattungsbeiträge nach 135 a BauGB; durchschnittliche Grundstücksgröße m² m²). In den Vorjahren lagen die Preise für von der Stadt bzw. der WFL veräußerte Gewerbegrundstücke zum Teil deutlich unter dem Durchschnittswert der Verkäufe privat/privat. Die Kauffälle aus den Jahren 2003 und 2004 erreichten dagegen das Preisniveau der Preise privat/privat. Gewerblich nutzbare Grundstücke in Handelslagen (tertiärer Sektor) wurden in den letzten Jahren deutlich über normalen Kaufpreisen für Gewerbebauland gehandelt. Die Preise dafür bewegten sich in den Jahren 2002 und 2003 je nach Lage zwischen 190 /m² und 340 /m². Aus dem Jahr 2004 liegen keine Kauffälle für derartige Flächen vor.

17 16 Grundstücksmarktbericht Leverkusen Flächen für die Land und Forstwirtschaft, Gartenland Geldumsatz in Landwirtschaftliche Flächen Forstwirtschaftliche Flächen Gartenland Abb. 11: Geldumsatz land und forstwirtschaftliche Flächen sowie Gartenland in Anzahl Flächenumsatz in m² m² Landwirtschaftliche Flächen Forstwirtschaftliche Flächen Gartenland Anzahl Abb. 12: Flächenumsatz land und forstwirtschaftliche Flächen sowie Gartenland in m² Aufgrund der geringen Anzahl der Kauffälle wurden für die folgenden Auswertungen jeweils die Kaufpreise aus den Jahren herangezogen. In diesem Zeitraum ist das Preisniveau für landund forstwirtschaftliche Flächen sowie Gartenland nahezu unverändert geblieben.

18 Grundstücksmarktbericht Leverkusen Kaufpreise für forstwirtschaftlich genutzte Flächen ( ) Bereich Durchschnittspreis in /m² Standardabweichung in /m² Anzahl Stadtgebiet 1,70 ± 0,80 19 Tab. 5: Kaufpreise für forstwirtschaftlich genutzte Flächen Bei dem o. g. Durchschnittspreis ist neben dem Bodenanteil auch der Preisanteil für den Aufwuchs mit enthalten. Die verschiedenen preisbildenden Faktoren, wie die Lage, die Topografie, die Erschließung und der Zustand des Holzbestandes sind bei der Ermittlung des Durchschnittspreises außer Betracht geblieben. Kaufpreise für landwirtschaftlich genutzte Flächen ( ) Bereich Durchschnittspreis in /m² Standardabweichung in /m² Acker Grünland Acker, Grünland insgesamt Acker, Grünland Stadtgebiet 3,60 (11) 3,50 (17) 3,50 (28) ± 0,70 ( ) Anzahl der Fälle Tab. 6: Kaufpreise für landwirtschaftlich genutzte Flächen Auf eine Untergliederung des Stadtgebietes wurde wegen der geringen Anzahl von Kaufpreisen sowie deren Streuung verzichtet. Ebenso wurden die grundstücksspezifischen, preisbildenden Faktoren, wie Erschließung, Lage, Bodenqualität, Grundstücksstruktur und gesetzliche Nutzungseinschränkungen bei der Ermittlung der Durchschnittspreise nicht berücksichtigt. Kaufpreise für besondere Flächen für die Land und Forstwirtschaft ( ) Bereich Durchschnittspreis in /m² Standardabweichung in /m² Anzahl Stadtgebiet 7,60 ± 1,00 13 Tab. 7: Kaufpreise für besondere Flächen für die Land und Forstwirtschaft Diese Flächen, die auch als begünstigtes Agrarland bezeichnet werden, sind land und forstwirtschaftliche Flächen ohne Bauerwartung, die sich infolge besonderer Gegebenheiten, insbesondere ihrer landschaftlichen und verkehrlichen Lage auch zur außerland oder außerforstwirtschaftlichen Nutzung (z. B. Pferdehaltung, Nutzung zu Freizeitzwecken) eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht.

19 18 Grundstücksmarktbericht Leverkusen 2005 Kaufpreise für nicht hausnahes Gartenland ( ) Bereich Durchschnittspreis in /m² Standardabweichung in /m² Anzahl Stadtgebiet 17,80 ± 5,40 19 Tab. 8: Kaufpreise für nicht hausnahes Gartenland Die o. g. Preise beziehen sich auf überwiegend zu Freizeitzwecken genutzte Flächen, die deutliche Lagevorteile gegenüber den "Besonderen Flächen für die Landwirtschaft" besitzen. Bezüglich der Preise für hausnahes Gartenland wird auf die Auswertung der unselbstständigen Teilflächen verwiesen (Kapitel 5.6 Seite 20 Fall 1 c). 5.5 Bauerwartungs und Rohbauland Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen, werden als Bauerwartungsland definiert. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes gründen. Als Rohbauland bezeichnet man Flächen, die nach den 30, 33 und 34 des Baugesetzbuches für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. In der nachfolgenden Tabelle sind Bauerwartungs und Rohbaulandflächen für die verschiedenen Grundstücksqualitäten (Wohnbau, Gewerbe) zusammengefasst (siehe auch Grafiken auf Seite 13). Tab. 9: Jahr Anzahl Flächenumsatz Geldumsatz Kauffälle m² Umsatz Bauerwartungs und Rohbauland Die Preisspanne für Bauerwartungsland und Rohbauland ist sehr groß. Dies hängt mit dem z. T. hohen Risiko zusammen, das mit dem Erwerb dieser Flächen verbunden ist. Beim Bauerwartungsland sind Anhaltspunkte für eine Bebauungsmöglichkeit gegeben. Es steht jedoch nicht fest, was wann gebaut werden kann. Beim Rohbauland ist zwar die Bebaubarkeit der Fläche gesichert, eventuell ist sogar schon die Art der Bebauung bekannt, aber die Zeitdauer bis zum Baubeginn ist eine noch unbekannte Größe. In der Grundstücksbewertung wird der Preis für derartige Flächen häufig in Abhängigkeit vom Baulandwert und dem jeweiligen Entwicklungszustand dargestellt.

20 Grundstücksmarktbericht Leverkusen In Leverkusen liegen aus den Jahren Vergleichspreise der Qualität Wohnbaufläche für die folgenden Entwicklungszustände vor: Entwicklungszustand (Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, Erschließung) ca. Wert in % des erschließungs u. kanalanschlussbeitragsfreien Baulandpreises Kauffälle Bauerwartungsland Bauerwartungsland Im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt 15% 25% 11 Aufstellung Bebauungsplan beschlossen 20% 50% 9 Rohbauland Rohbauland Rohbauland Bebauungsplanentwurf hat ausgelegen, Träger öffentlicher Belange wurden beteiligt (je nach geschätzter Dauer bis zur Rechtskraft und Grad der Erschließungsgewissheit) innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile gelegen (nach 34 BauGB bebaubar, Erschließung nicht gesichert) Bebauungsplan rechtskräftig (Erschließung noch nicht gesichert; evtl. noch Bodenordnung erforderlich) 35% 60% 8 40% 80% 16 50% 90% 43 Tab. 10: Preise für Bauerwartungs und Rohbauland Diese, zum Teil nur aus einer geringen Anzahl von Kaufpreisen ermittelten Werte, stimmen größenordnungsmäßig mit den in der Fachliteratur angegebenen Werten überein.

21 20 Grundstücksmarktbericht Leverkusen Unselbstständige Teilflächen Die aus den Jahren vorliegenden Vergleichspreise für unselbstständige Teilflächen wie Arrondierungen, Straßenland, Rückübertragungen von Straßenland können in die folgenden Gruppen eingeteilt werden: Art der unselbstständigen Teilfläche Anzahl Durchschnittspreis in % des Baulandwertes (Standardabweichung) Beispiel 1. Arrondierungen zu bebauten Grundstücken a) Baurechtlich notwendige Flächen bzw. Flächen zur baulichen Erweiterung 7 93 % (± 24 %) Straße b) seitlich gelegene Flächen bzw. andere, als Stellplatz geeignete Flächen % (± 15 %) Straße c) Garten und Hinterland (hausnahes Gartenland) % (± 8 %) Straße 2. Arrondierungen zu unbebauten Grundstücken Flächen, die die Bebaubarkeit eines Grundstückes ermöglichen oder wesentlich verbessern % (± 14 %) Straße 3. Arrondierungen aus land und forstwirtschaftlich genutzten Flächen zu bebauten Grundstücken 1) Da aus den Jahren zu wenig auswertbare Kauffälle vorlagen, wurden hier auch Verträge aus den Vorjahren herangezogen 10 1) 9 % (± 5 %) Straße

22 Grundstücksmarktbericht Leverkusen Art der unselbstständigen Teilfläche Anzahl Durchschnittspreis in % des Baulandwertes (Standardabweichung) Beispiel 4. Straßenlanderwerb a) Flächen, die zur Verbreiterung einer bestehenden Straße benötigt werden (geringer Eingriff) 21 29% (± 5 %) Straße b) nachträglicher Erwerb einer bereits als Straße genutzten Fläche % (± 3 %) Straße 5. Straßenlandrückübertragungen a) unmaßgebliche Teilflächen bei bereits ausreichendem Vorgarten % (± 3 %) Straße b) größere Teilflächen bei bereits ausreichendem Vorgarten 10 1) 35 % (± 8 %) Straße 6. Private Erschließungsflächen Flächen, durch die eine Erschließung bzw. eine bessere Erschließung geschaffen wird 1) Da aus den Jahren zu wenig auswertbare Kauffälle vorlagen, wurden hier auch Verträge aus den Vorjahren herangezogen 9 1) 47% (± 17 %) Straße Tab. 11: Preise für unselbstständige Teilflächen

23 22 Grundstücksmarktbericht Leverkusen Bebaute Grundstücke Geldumsatz in Ein und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Gemischt genutzte Gebäude Gewerbe / Industrie Anzahl Abb. 13: Geldumsatz bebaute Grundstücke in Flächenumsatz in m² m² Ein und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Gemischt genutzte Gebäude Gewerbe / Industrie Anzahl Abb. 14: Flächenumsatz bebaute Grundstücke in m²

24 Grundstücksmarktbericht Leverkusen Ein und Zweifamilienhäuser Häufigkeit der Kauffälle von Ein und Zweifamilienhäusern nach Preisgruppen Anzahl bis bis bis bis bis über Abb. 15: Häufigkeit der Kauffälle von Ein und Zweifamilienhäusern nach Preisgruppen Die Fallzahlen in den Preisgruppen bis und bis sind deutlich gesunken. In den übrigen Preisgruppen sind dagegen nur geringe Unterschiede gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen. Es ist allerdings zu berücksichtigen, dass im Jahr 2004 insgesamt deutlich weniger Ein und Zweifamilienhäuser verkauft worden sind, als in den beiden Vorjahren. Damit die Kaufverträge über Einfamilienhäuser ausgewertet werden konnten, wurden die Erwerber teilweise um ergänzende Angaben gebeten. Diese Angaben liegen in 189 Fällen vor. Das entspricht einem Anteil von 53 % an den Kauffällen. In der Tabelle auf der folgenden Seite ist die Spannweite der Kaufpreise (niedrigster Kaufpreis bis höchster Kaufpreis) sowie die Spannweite der Grundstücksflächen (kleinste Grundstücksfläche bis größte Grundstücksfläche) für die im Jahr 2004 auswertbaren Kauffälle angegeben, soweit die entsprechenden Angaben vorliegen. Die Streuung der Kaufpreise ergibt sich aufgrund der unterschiedlichen Wohnlage, der Grundstücksgröße, der Wohnfläche, der Ausstattung und des Zustandes der Häuser.

25 24 Grundstücksmarktbericht Leverkusen 2005 Spannweite der Kaufpreise in aus den im Jahr 2004 auswertbaren Kauffällen Baujahr Wohnhaus Freistehende Einfamilienhäuser Doppelhaushälften Reihenhäuser 2003/2004 Neubau (175 m² 579 m²) (133 m² 370 m²) (269 m² 677 m²) (192 m² 334 m²) (145 m² 274 m²) (633 m² 2379 m²) (252 m² 755 m²) (149 m² 218 m²) (213 m² 795 m²) (381 m² 1588 m²) (270 m² 496 m²) (159 m² 305 m²) (617 m² 1109 m²) (386 m² 1302 m²) (202 m² 203 m²) Spannweite der Kaufpreise in Legende (Spannweite der Grundstücksflächen) Anzahl der Kauffälle Tab. 12: Spannweite der Kaufpreise in für Ein und Zweifamilienhäuser

26 Grundstücksmarktbericht Leverkusen Vergleichspreise für neue Einfamilienhäuser (Neubauten) Die Gesamtpreise für neu errichtete Doppelhaushälften lagen mit durchschnittlich 1,5 % geringfügig unter den Preisen des Vorjahres, während für Reihenhäuser mit durchschnittlich 7,5% deutlich weniger als im Vorjahr gezahlt wurde. Für freistehende Einfamilienhäuser konnte aufgrund fehlender Daten keine Preisentwicklung ermittelt werden. Die Kaufpreise für Doppelhaushälften und Reihenhäuser aus dem Jahr 2004 wurden getrennt mit Hilfe mathematischstatistischer Methoden untersucht. Für die Doppelhaushälften und Reihenendhäuser lagen insgesamt 17 geeignete Kauffälle mit Wohnflächen von 120 m² bis 175 m² Grundstücksflächen von 175 m² bis 579 m² Kaufpreisen von bis vor. Für die Reihenmittelhäuser lagen insgesamt 19 geeignete Kauffälle mit Wohnflächen von 122 m² bis 148 m² Grundstücksflächen von 137 m² bis 209 m² Kaufpreisen von bis vor. Die Preise hängen maßgeblich von der jeweiligen Wohnfläche des Hauses ab. Die folgenden Durchschnittspreise verstehen sich ohne Eigenleistungen, mit Unterkellerung, Außenanlagen entsprechend der Ortsüblichkeit und einschließlich Garage oder Carport. Die ermittelten Durchschnittspreise sind auf ± gerundet. Durchschnittliche Neubaupreise Doppelhaushälften und Reihenendhäuser Grundstücksgröße: Ø 260 m² Bodenwertanteil: Ø 26% Reihenmittelhäuser Grundstücksgröße: Ø 160 m² Bodenwertanteil: Ø 24% Wohnfl. in m² Preis /m² Wfl. Durchschnittspreis Preis /m² Wfl. Durchschnittspreis durchschnittliche Standardabweichung ± 115 /m² Wfl. ± 160 /m² Wfl. 17 Kaufpreise 19 Kaufpreise Tab. 13: Durchschnittspreise für neue Doppelhaushälften und Reihenhäuser

27 26 Grundstücksmarktbericht Leverkusen Vergleichspreise für gebrauchte Einfamilienhäuser (Wiederverkäufe) Die Kaufverträge von Einfamilienhäusern wurden getrennt nach Reihenhäusern, Doppelhaushälften, freistehenden Einfamilienhäusern bis 140 m² Wohnfläche und freistehenden Einfamilienhäusern ab 160 m² Wohnflächen mit Hilfe mathematischstatistischer Methoden bezüglich der Abhängigkeit der Kaufpreise von der Wohnfläche, der Grundstücksfläche, dem Kaufdatum, den Normalherstellungskosten (Basis 1913) und dem Baujahr untersucht. Bei modernisierten Altbauten wurde nicht das Baujahr des Gebäudes, sondern ein fiktives Baujahr, das vom Grad sowie dem Zeitpunkt der Modernisierung abhängig ist, angesetzt. Das Preisniveau in der Waldsiedlung liegt in der Regel über dem Preisniveau im übrigen Stadtgebiet. Deshalb wurden die Kauffälle aus der Waldsiedlung nicht berücksichtigt Mittlere Preise für gebrauchte Reihenhäuser (inkl. Reihenendhäuser) Die im folgenden ermittelten Vergleichspreise beruhen auf Auswertungen aus dem Jahr Es lagen 80 auswertbare Kauffälle mit Kaufdaten von Anfang 1996 bis Anfang 2004 Wohnflächen von 57 m² bis 180 m² Grundstücksflächen von 130 m² bis 624 m² Baujahren von 1951 bis 1996 Normalherstellungskosten 1913 von 21 M/m³ bis 30 M/m³ Kaufpreisen von bis Unterkellerung, 1 Garage und Außenanlagen entsprechend der Ortsüblichkeit vor. Kauffälle aus der Waldsiedlung wurden dabei nicht berücksichtigt (siehe Kap ). Zu den Merkmalen der Ausstattung für die Bestimmung der Normalherstellungskosten siehe Seite 43. Die durchschnittlichen Preise wurden für den Stichtag ermittelt. Bezogen auf den Stichtag wurden in Abhängigkeit vom Baujahr des Gebäudes, der Wohnfläche und den Normalherstellungskosten (NHK 1913) inkl. 200 m² Grundstücksfläche bei einem Bodenrichtwertniveau von ca. 280 /m² die folgenden durchschnittlichen Preise ermittelt: Durchschnittliche Kaufpreise in inkl. 200 m² Grundstücksfläche (Bodenrichtwertniveau:280 /m²) Wohnfläche 100 m² 120 m² 140 m² 160 m² Gesamtpreis /m² Wfl. preis /m² Wfl. preis /m² Wfl. preis /m² Wfl. Preis Gesam t Preis Gesam t Preis Gesamt Preis Baujahr 1) NHK1913 2) durchschnittliche Standardabweichung: ± ) Bei modernisierten Altbauten ist nicht das tatsächliche Baujahr des Gebäudes anzusetzen, sondern ein fiktives Baujahr, das vom Grad sowie dem Zeitpunkt der Modernisierung abhängig ist. 2) zu den Merkmalen zur Bestimmung der Normalherstellungskosten siehe Seite 43 Tab. 14: Durchschnittspreise für gebrauchte Reihenhäuser

28 Grundstücksmarktbericht Leverkusen Bei Abweichungen in der Größe des Grundstücks ergaben sich in Abhängigkeit von der Grundstücksfläche die nachfolgend aufgelisteten durchschnittlichen Zu bzw. Abschläge: Grundstücksfläche Zu/Abschläge 150 m² m² ± m² m² m² beschränkt auf Reihenend 500 m² hausgrundstücke Beispiel: Zum Stichtag wäre danach für ein 1970 erbautes Reihenhaus mit 120 m² Wohnfläche und Normalherstellungskosten von 25 M/m³ ohne wesentliche Rückstände bei der Instandhaltung und Modernisierung oder andere Mängel oder Rechte am Grundstück, die einen Abschlag rechtfertigen, auf einem Grundstück von 250 m² (Richtwertniveau etwa 280 /m² mit zweckmäßigem Grundstückszuschnitt ein Kaufpreis von überschlägig ca = erzielt worden Mittlere Preise für gebrauchte Doppelhaushälften Die im folgenden ermittelten Vergleichspreise beruhen auf Auswertungen aus dem Jahr Es lagen 82 auswertbare Kauffälle mit Kaufdaten von Anfang 1996 bis Anfang 2004 Wohnflächen von 80 m² bis 155 m² Grundstücksflächen von 180 m² bis 800 m² Baujahren von 1933 bis 1997 Normalherstellungskosten 1913 von 19 M/m³ bis 30 M/m³ Kaufpreisen von bis Unterkellerung, 1 Garage und Außenanlagen entsprechend der Ortsüblichkeit vor. Kauffälle aus der Waldsiedlung wurden dabei nicht berücksichtigt (siehe Kap ). Zu den Merkmalen der Ausstattung für die Bestimmung der Normalherstellungskosten siehe Seite 43. Die durchschnittlichen Preise wurden für den Stichtag ermittelt; Bezogen auf den Stichtag wurden in Abhängigkeit vom Baujahr des Gebäudes, der Wohnfläche und den Normalherstellungskosten (NHK 1913) inkl. 480 m² Grundstücksfläche bei einem Richtwertniveau von ca. 240 /m² die folgenden durchschnittlichen Preise ermittelt:

29 28 Grundstücksmarktbericht Leverkusen 2005 Durchschnittliche Kaufpreise in inkl. 480 m² Grundstücksfläche (Bodenrichtwertniveau: 240 /m²) Wohnfläche 80 m² 100 m² 120 m² 140 m² Tab. 15: Durchschnittspreise für gebrauchte Doppelhaushälften Bei Abweichungen in der Größe des Grundstücks ergaben sich in Abhängigkeit von der Grundstücksfläche die nachfolgend aufgelisteten durchschnittlichen Zu bzw. Abschläge: Grundstücksfläche Zu/Abschläge 360 m² m² ± m² m² Beispiel: Zum Stichtag wäre danach für eine 1950 erbaute Doppelhaushälfte mit 100 m² Wohnfläche und Normalherstellungskosten von 25 M/m³ ohne wesentliche Rückstände bei der Instandhaltung und Modernisierung oder andere Mängel oder Rechte am Grundstück, die einen Abschlag rechtfertigen, auf einem Grundstück von 600 m² (Bodenrichtwertniveau etwa 240 /m²) mit zweckmäßigem Grundstückszuschnitt ein Kaufpreis von überschlägig ca. erzielt worden. Preis /m² Wfl. Preis /m² Wfl = Preis /m² Wfl Baujahr 1) NHK1913 2) Gesamtpreis Gesamtpreis Gesamtpreis Gesamtpreis Preis /m² Wfl durchschnittliche Standardabweichung: ± ) Bei modernisierten Altbauten ist nicht das tatsächliche Baujahr des Gebäudes anzusetzen, sondern ein fiktives Baujahr, das vom Grad sowie dem Zeitpunkt der Modernisierung abhängig ist. 2) zu den Merkmalen zur Bestimmung der Normalherstellungskosten siehe Seite 43

30 Grundstücksmarktbericht Leverkusen Mittlere Preise für gebrauchte freistehende Einfamilienhäuser bis 140 m² Wohnfläche Die im folgenden ermittelten Vergleichspreise beruhen auf Auswertungen aus dem Jahr Es lagen 47 auswertbare Kauffälle mit Kaufdaten von Anfang 1996 bis Anfang 2004 Wohnflächen von 80 m² bis 150 m² Grundstücksflächen von 291 m² bis 1002 m² Baujahren von 1930 bis 1993 Normalherstellungskosten 1913 von 19 M/m³ bis 28 M/m³ Kaufpreisen von bis Unterkellerung, 1 Garage und Außenanlagen entsprechend der Ortsüblichkeit vor. Kauffälle aus der Waldsiedlung wurden dabei nicht berücksichtigt (siehe Kap ). Zu den Merkmalen der Ausstattung für die Bestimmung der Normalherstellungskosten siehe Seite 43. Die durchschnittlichen Preise wurden für den Stichtag ermittelt. Bezogen auf den Stichtag wurden in Abhängigkeit vom Baujahr des Gebäudes, der Wohnfläche und den Normalherstellungskosten (NHK 1913) inkl. 750 m² Grundstücksfläche bei einem Bodenrichtwertniveau von ca. 230 /m² die folgenden durchschnittlichen Preise ermittelt: Durchschnittliche Kaufpreise in inkl. 750 m² Grundstücksfläche (Bodenrichtwertniveau: 230 /m²) Wohnfläche 100 m² 120 m² 140 m² Baujahr 1) NHK1913 2) Gesamtpreis /m² Wfl. preis /m² Wfl. preis Preis Gesamt Preis Gesamt Preis /m² Wfl durchschnittliche Standardabweichung: ± ) Bei modernisierten Altbauten ist nicht das tatsächliche Baujahr des Gebäudes anzusetzen, sondern ein fiktives Baujahr, das vom Grad sowie dem Zeitpunkt der Modernisierung abhängig ist. 2) zu den Merkmalen zur Bestimmung der Normalherstellungskosten siehe Seite 43 Tab. 16: Durchschnittspreise für gebrauchte freist. Einfamilienhäuser bis 140 m² Wohnfläche

31 30 Grundstücksmarktbericht Leverkusen 2005 Bei Abweichungen in der Größe des Grundstücks ergaben sich in Abhängigkeit von der Grundstücksfläche die nachfolgend aufgelisteten durchschnittlichen Zu bzw. Abschläge: Grundstücksfläche Zu/Abschläge 450 m² m² m² ± m² Beispiel: Zum Stichtag wäre danach für ein 1960 erbautes freistehendes Einfamilienhaus mit 120 m² Wohnfläche und Normalherstellungskosten von 25 M/m³ ohne wesentliche Rückstände bei der Instandhaltung und Modernisierung oder andere Mängel oder Rechte am Grundstück, die einen Abschlag rechtfertigen, auf einem Grundstück von 600 m² (Bodenrichtwertniveau etwa 230 /m²) mit zweckmäßigem Grundstückszuschnitt ein Kaufpreis von überschlägig ca. erzielt worden = Mittlere Preise für gebrauchte freistehende Einfamilienhäuser ab 160 m² Wohnfläche Die im folgenden ermittelten Vergleichspreise beruhen auf Auswertungen aus dem Jahr In die Auswertung wurden 42 Kaufverträge mit Kaufdaten von Anfang 1995 bis Anfang 2004 Wohnflächen von 155 m² bis 270 m² Grundstücksflächen von 416 m² bis m² Baujahren von 1952 bis 1982 Normalherstellungskosten 1913 von 23 M/m³ bis 30 M/m³ Kaufpreisen von bis Garagen und Außenanlagen entsprechend der Ortsüblichkeit einbezogen; Kauffälle aus der Waldsiedlung wurden dabei nicht berücksichtigt (siehe Kap ). Zu den Merkmalen der Ausstattung für die Bestimmung der Normalherstellungskosten siehe Seite 43. Die durchschnittlichen Preise wurden für den Stichtag ermittelt. Eine Abhängigkeit vom Baujahr des Gebäudes konnte bei den vorliegenden Kauffällen nicht festgestellt werden. Bezogen auf den Stichtag wurden in Abhängigkeit von der Wohnfläche und den Normalherstellungskosten (NHK 1913) inkl. 750 m² Grundstücksfläche und einem Bodenwert von 240 /m² die folgenden durchschnittlichen Preise ermittelt:

32 Grundstücksmarktbericht Leverkusen bis 1980 Durchschnittliche Kaufpreise in inkl. 750 m² Grundstücksfläche und einem Bodenwert von 240 /m² Wohnfläche 160 m² 190 m² 220 m² 250 m² Preis /m² Wfl. Preis /m² Wfl. Preis /m² Wfl. Tab. 17: Durchschnittspreise für gebrauchte freist. Einfamilienhäuser ab 160 m² Wohnfläche Baujahr NHK ) Gesamtpreis Gesamtpreis Gesamtpreis Gesamtpreis Preis /m² Wfl durchschnittliche Standardabweichung: ± ) Bei modernisierten Altbauten ist nicht das tatsächliche Baujahr des Gebäudes anzusetzen, sondern ein fiktives Baujahr, das vom Grad sowie dem Zeitpunkt der Modernisierung abhängig ist. 2) zu den Merkmalen zur Bestimmung der Normalherstellungskosten siehe Seite 43 Bei Abweichungen in der Größe des Grundstücks und/oder dem Bodenwert in /m² ergaben sich die nachfolgend aufgelisteten durchschnittlichen Zu bzw. Abschläge: Grundstücksfläche Bodenwert 500 m² 650 m² 750 m² 850 m² 1000 m² 1200 m² 200 /m² /m² /m² /m² /m² Beispiel: Zum Stichtag wäre danach für ein freistehendes Einfamilienhaus mit 190 m² Wohnfläche mit Normalherstellungskosten von 27 M/m³ ohne wesentliche Rückstände bei der Instandhaltung und Modernisierung oder andere Mängel oder Rechte am Grundstück, die einen Abschlag rechtfertigen, auf einem Grundstück von 1000 m² und einem Bodenwert 220 /m² mit zweckmäßigem Grundstückszuschnitt ein Kaufpreis von überschlägig ca. erzielt worden =

33 32 Grundstücksmarktbericht Leverkusen Wohnungseigentum Geldumsatz in Anzahl Abb. 16: Geldumsatz Eigentumswohnungen in Gegenüber dem Vorjahr ist der Umsatz deutlich gesunken. Insgesamt ist der niedrigste Umsatz der letzten 5 Jahre zu verzeichnen. Wie die Grafik unten zeigt, trifft dies sowohl auf den Ersterwerb (Neubau) als auch auf den Zweiterwerb (Weiterverkauf) zu. Die Zahl der Umwandlungen von Miet in Eigentumswohnungen ist dagegen etwas gestiegen. Aufteilung der Eigentumswohnungen nach Ersterwerb, Zweiterwerb und Umwandlung Anzahl Ersterwerb Zweiterwerb Umwandlung Abb. 17: Aufteilung der Eigentumswohnungen nach Ersterwerb, Zweiterwerb und Umwandlung

34 Grundstücksmarktbericht Leverkusen Häufigkeit der Kaufverträge über Eigentumswohnungen nach Preisgruppen Anzahl bis bis bis bis über Abb. 18: Häufigkeit der Kaufverträge über Eigentumswohnungen nach Preisgruppen Bedingt durch die stark gesunkene Zahl der verkauften Eigentumswohnungen sind mit Ausnahme der Fallgruppe bis die Fallzahlen in allen Preisgruppen gesunken. Damit die Kaufverträge über Eigentumswohnungen ausgewertet werden konnten, wurden die Erwerber teilweise um ergänzende Angaben gebeten. Die Angaben liegen in 212 Fällen vor, das entspricht einem Anteil von 43 % an den Kauffällen. Aufteilung der Kaufverträge nach Wohnungsgröße über 100 m² 16% bis 40 m² 2% 4160 m² 6% 6180 m² 39% m² 37% Abb. 19: Aufteilung der Kaufverträge von Eigentumswohnungen nach Wohnungsgröße

35 34 Grundstücksmarktbericht Leverkusen Durchschnittliche Kaufpreise für Eigentumswohnungen Die auswertbaren Kaufpreise für Eigentumswohnungen wurden getrennt nach Erstverkäufen (Neubauten) und Wiederverkäufen mit Hilfe mathematischstatistischer Methoden ausgewertet. Bei den Erstverkäufen wurden nur die Kauffälle aus dem Jahr 2004 berücksichtigt, während bei den Wiederverkäufen die Kauffälle der Jahre 1998 bis 2004 ab dem Baujahr 1960 in die Auswertung einbezogen wurden. Da bei größeren Wohnanlagen (ab etwa 30 Wohneinheiten) die Preise für vermietete Wohnungen im Schnitt rd. 15% unter denen für nicht vermietete Wohnungen liegen, wurden in die Auswertung nur nicht vermietete Wohnungen aus den größeren Wohnanlagen einbezogen. Für die Auswertung standen damit 53 Erstverkäufe und 573 Wiederverkäufe zur Verfügung. Als signifikante Einflussfaktoren auf den Kaufpreis wurde bei den Wiederverkäufen das Baujahr, die Wohnlage sowie die Anzahl der Wohneinheiten (bis 60; ab 60) ermittelt. Für die Erstverkäufe konnte lediglich die Wohnlage als signifikanter Einflussfaktor ermittelt werden. Die durchschnittlichen Preise sowohl für die Erstverkäufe (Neubauwohnungen) als auch für wiederverkaufte Eigentumswohnungen lagen in etwa auf dem Niveau des Vorjahres. In den großen Wohnanlagen sind die Preise im Durchschnitt um etwa 2,5 % gefallen. Die umseitig aufgeführten Durchschnittspreise beinhalten keine Wertanteile für Garagen und Kfz Stellplätze. Die Preise hierfür (einschl. Bodenanteil) betrugen bei den Erstverkäufen (Neubauten) in den Jahren 2003 und 2004 im Durchschnitt: Art Preisanteil offener Kfz. Stellplatz Carport Garage Tiefgaragenstellplatz Tab. 18: Preise für Garagen und KfzStellplätze bei Eigentumswohnungen

36 Grundstücksmarktbericht Leverkusen Durchschnittliche Preise für Eigentumswohnungen 2004 in /m² Wohnfläche (ohne Erstverkäufe bei Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen) 1) Erstverkauf (Neubauten) gute Wohnlage mittlere Wohnlage einfache Wohnlage durchschnittliche Standardabweichung: ± 140 1) 2) Eigentumswohnungen in Wohnanlagen bis 60 Wohneinheiten 2)3) Baujahr gute Wohnlage mittlere Wohnlage einfache Wohnlage durchschnittliche Standardabweichung: ± 160 1) 3) Eigentumswohnungen in Wohnanlagen über 60 Wohneinheiten 2) Baujahr gute Wohnlage mittlere Wohnlage einfache Wohnlage durchschnittliche Standardabweichung: ± 160 1) Tab. 19: Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen ) siehe Kapitel 4.1 Angaben zur Genauigkeit (Standardabweichung) Seite 8 2) In größeren Wohnanlagen (ab etwa 30 Wohneinheiten) gelten die Preise für nicht vermietete Wohnungen. Für vermietete Wohnungen in diesen Wohnanlagen wurden im Durchschnitt rd. 15% weniger gezahlt. 3) Die vorhandenen Vergleichspreise erlauben keine weitere Differenzierung bezüglich des Einflusses der Anzahl der Wohneinheiten.

37 36 Grundstücksmarktbericht Leverkusen Bodenrichtwerte 8.1 Gesetzlicher Auftrag Eine wesentliche Aufgabe des Gutachterausschusses ist die Ermittlung von Bodenrichtwerten für Bauland ( 196 BauGB). Die aktuelle Bodenrichtwertkarte weist den Stichtag aus. 8.2 Bodenrichtwerte für Bauland Die Bodenrichtwerte, die auf der Grundlage von Kauffällen ermittelt werden, geben den Preis in /m² für ein fiktives, normiertes, lagetypisches Grundstück an. Maßgebliche wertbestimmende Eigenschaften wie Form, Größe, Erschließung und Art und Maß der baulichen Nutzung werden bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte berücksichtigt. Die Bodenrichtwerte mit ihren dazugehörigen Merkmalen werden in der Bodenrichtwertkarte nachgewiesen und veröffentlicht (siehe Muster Seite 37). Die Bodenrichtwertkarte von Leverkusen weist zzt. 152 Richtwerte für baureifes Land aus. Sie liegen zwischen 165 /m² und 330 /m² für ein bis zweigeschossig bebaubare Grundstücke, zwischen 225 /m² und 325 /m² für den Geschosswohnungsbau, zwischen 225 /m² und 530 /m² für gemischt genutzte Bauflächen sowie bei 110 /m² für gewerbliche Bauflächen. In neu erschlossenen Baugebieten liegen die Kaufpreise anfänglich teilweise deutlich über den Bodenrichtwerten in vergleichbarer Lage. Da die Preise aber erfahrungsgemäß in den Folgejahren sinken, werden in Neubaugebieten aus den ersten Kauffällen noch keine Bodenrichtwerte abgeleitet. Die aktuelle Bodenrichtwertkarte kann in der Geschäftsstelle eingesehen werden. Bei Bedarf können Auszüge aus der Bodenrichtwertkarte (Gebühr: 25 für einen Auszug bis DIN A3) oder die Karte für das gesamte Stadtgebiet (Gebühr: 60 ) erworben werden. Produkte zurückliegender Jahre sind für 50 v. H. der oben genannten Gebühren erhältlich. Im Internet können die Bodenrichtwerte auch landesweit unter kostenfrei eingesehen werden. 8.3 Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke (Übersicht über die Bodenrichtwerte) Auf der Grundlage der ermittelten Bodenrichtwerte (Stand ) hat der Gutachterausschuss die folgenden typischen Werte als Übersicht über die Bodenrichtwerte erstellt und beschlossen. Die Wertangaben beziehen sich auf baureife, erschließungs und kanalanschlussbeitragsfreie sowie nach 135 a BauGB kostenerstattungsbeitragsfreie Grundstücke in /m². Art der baulichen Nutzung gute Lage mittlere Lage mäßige Lage Baureife Grundstücke für individuellen Wohnungsbau freistehende Ein und Zweifamilienhäuser Grundstücksfläche: m² Doppelhaushälften und Reihenendhäuser Grundstücksfläche: m² Reihenmittelhäuser Grundstücksfläche: m² Baureife Grundstücke für Geschosswohnungsbau Geschosswohnungsbau mit einem gewerbl. Anteil bis 20% des Rohertrages GFZ ca. 1,2 / Geschosse: IIIV Geschosswohnungsbau mit einem gewerbl. Anteil von über 20% bis 80% des Rohertrages GFZ ca. 1,2 / Geschosse: IIIV Baureife Grundstücke für Gewerbenutzung Klassisches Gewerbe (ohne tertiäre Nutzung) gewerbliche Nutzung über 80% des Rohertrages 110 Tab. 20: Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke in /m²

38 Grundstücksmarktbericht Leverkusen Auszug aus der Bodenrichtwertkarte (Stand: ) Abb. 20: Auszug aus der Bodenrichtwertkarte EIGENSCHAFTEN DER RICHTWERTGRUNDSTÜCKE (Auszug) 1. Bauflächen für Ein und Zweifamilienhäuser lfd. Front Tiefe Größe Geschoss Bauweise Nr. m m m² zahl I/II Kleinsiedlung I/II freistehend I/II " I/II einseitig offen I/II geschlossen I/II offen I/II einseitig offen II einseitig offen 50m m² m² I / II I / II m² I / II m² I / II m² 35 I / II m² 360m² 30 I / II I / II m² II 20m 15m 15m 12m 8 15m 12m 10m Tab. 21: Eigenschaften der Richtwertgrundstücke (Auszug)