Ortskern Berne Städtebauliche Sanierungsmaßnahme gemäß 136 bis 164 BauGB

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1 Ortskern Berne Städtebauliche Sanierungsmaßnahme gemäß 136 bis 164 BauGB Niedersachsen Ermittlung von Sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen und von Ausgleichsbeträgen sanierungsunbeeinflussten Bodenwerte (SU) sanierungsbeeinflussten Bodenwerte (SB) gemäß 154 BauGB Sanierungsanfangswerte (A) Sanierungsendwerte (E) Holger Seifert Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen, Regionaldirektion Oldenburg-Cloppenburg Dezernat 4 Wertermittlung, städtebauliche Bodenordnung Stau Oldenburg 0441 / holger.seifert@lgln.niedersachsen.de Berne, Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 1

2 Agenda Einführung: der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Grundlagen der Sanierung aus Sicht der Wertermittlung: Ausgleichsbetrag./. heranzuziehende Flächen Grundlagen der Wertermittlung im Sanierungsgebiet: Wertermittlungsstichtag, Qualitätsstichtag, Bauleitplanung Abgrenzung Sanierungsgebiet Berne Bauleitplanung Sanierungsgebiet Berne vor Sanierung Kaufpreise Allgemeine Bodenrichtwerte Stichtag Besondere Bodenrichtwerte ohne Berücksichtigung der Sanierung Ermittlung sanierungsbedingter Werterhöhungen: Modell Niedersachsen - Beispiele Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 2

3 Gutachterausschusse für Grundstückswerte Rechtliche Stellung: Landeseinrichtung Behörde selbstständiges und unabhängiges Gremium nicht an Weisungen gebunden Gebiet in Niedersachsen: je ein Gutachterausschuss den Bereich einer Regionaldirektion des Landesamtes für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen insgesamt 9 GAG zuständig für bis zu 7 Landkreise bzw. kreisfreie Städte sowie für Region Hannover Vorsitzender Ehrenamtliche Gutachter Geschäftsstelle Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Oldenburg, Folie Nr. 3

4 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen Legal-Definition in 136 (2) BauGB: Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert und umgestaltet wird. Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 4

5 Ausgleichsbetrag Rechtliche Grundlagen 154 BauGB Satzungsbeschluss (1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstückes hat einen Ausgleichsbetrag zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Bodenwerterhöhung entspricht. (2) Die durch die Sanierung bedingte Bodenwerterhöhung des Grundstückes ergibt sich aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, den das Grundstück hat, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die tatsächliche und rechtliche Neuordnung ergibt (Endwert). Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 5

6 Ausgleichsbetrag Rechtliche Grundlagen 155 BauGB (3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebietes von der Festsetzung des Ausgleichsbetrages absehen, wenn 1. eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachterlich ermittelt worden ist und 2. der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrages in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht. Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist. Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 6

7 Ausgleichsbetrag Gegensatz Erschließungsbeitragsrecht: Kostenlösung Ausgleichsbeträge => Finanzierung der Sanierung Auch Planungsgewinne werden abgeschöpft Nicht gedeckte Kosten trägt die öffentliche Hand Praxis: nur ein Bruchteil der Sanierungskosten wird durch die Ausgleichsbeträge gedeckt Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 7

8 Anrechnungsbeträge nach 155 Abs. 1 BauGB: Nr. 1: durch die Sanierung entstandene Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren berücksichtigt worden sind; Nr. 2: Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; bei der Durchführung von Ordnungsmaßnahmen im Sinne der Sanierungsziele werden die dem Eigentümer entstandenen Kosten angerechnet; Nr. 3: Bodenwerterhöhungen, die zulässigerweise beim Erwerb des Grundstücks bereits entrichtet worden sind. Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 8

9 Ausgleichsbetragspflichtig ist: der jeweilige Eigentümer zum Zeitpunkt der Aufhebung der Satzung bzw. davor zum jeweiligen WE-Stichtag Miteigentümer als Gesamtschuldner der Erbbaurechtsgeber (anders beim Erschließungsbeitrag) Heranzuziehende Flächen: Vom Ausgleichsbetrag befreite Flächen gibt es nicht. Jedoch entsteht für Gemeinbedarfsflächen i. d. R. keine Wertsteigerung (Nachweis durch B-Plan, Eigentum Gemeinde). Für privatnützige Flächen der öff. Hand entsteht Ausgleichsbetrag Flächen mit Einrichtungen gemeinnütziger Träger (z.b. Altenpflege) sind ausgleichsbetragspflichtig. Gerichte legen Ausnahmeregelungen von Ausgleichsbetragspflicht sehr eng aus (z. B. BVerwG v C 5.05). Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 9

10 Maßnahmenkatalog im Sanierungsgebiet die Bodenwerterhöhungen bewirken können Planungsmaßnahmen Bodenordnungsmaßnahmen Infrastrukturmaßnahmen Erschließungsmaßnahmen Städtebauliche Maßnahmen Einzelne Modernisierungsmaßnahmen Sanierungsmaßnahmen der öffentlichen Hand führen zu Wertverbesserungen im Sanierungsgebiet Wertvorteil für Grundstückseigentümer Abschöpfungsmodell des Sanierungsrechts: Wertlösung Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 10

11 Ursachen für Bodenwerterhöhungen im Sanierungsgebiet Wirtschaftliche Ursachen (konjunkturbedingte Veränderungen): Preis- und Währungsniveau, Angebot und Nachfrage. Qualitätsverbesserungen einzelner Grundstücke oder Gebiete Bauleitplanung Investitionen Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 11

12 2 Bezugszeitpunkte sind zu unterscheiden Zeitpunkt für die Grundstücksqualität Zeitpunkt für Erhebung des Ausgleichsbetrages Erklärung Anfangswert bezieht sich hinsichtlich der Grundstücksqualität auf die Zeit vor der Sanierung, hinsichtlich des Geldwertes auf z. B. den Erhebungszeitpunkt Endwert bezieht sich hinsichtlich der Grundstücksqualität auf die Zeit zum Abschluss der Sanierung, hinsichtlich des Geldwertes auf z. B. den Erhebungszeitpunkt Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 12

13 Bodenwert ( /m²) maßnahmenbedingte Bodenwertentwicklung Endwert sanierungsbedingte Werterhöhung Anfangswert maßnahmenunbeeinflusste Bodenwertentwicklung Beschluss über vorbereitende Untersuchungen förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Zeit Satzung über die Aufhebung des Sanierungsgebietes Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 13

14 Festsetzung des Ausgleichsbetrages ist Aufgabe der Gemeinde Gemeinde kann sich der Hilfe des zuständigen örtlichen Gutachterausschusses bedienen, muss aber nicht Möglichkeiten des Gutachterausschusses (nach Auftrag durch die Gemeinde): Ermittlung von besonderen Bodenrichtwerten: Zonale Bodenrichtwerte als durchschnittliche Lagewerte 196 BauGB Bodenrichtwerte Grundlage Kaufpreissammlung (= Preisvergleich) Durchschnittliche Lagewerte für den Boden Berücksichtigung des Entwicklungszustandes Auf Antrag für einzelne Gebiete für einen besonderen Zeitpunkt Erstellung von Einzelgutachten Ergebnis ist die sanierungsbedingte Werterhöhung Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 14

15 Wertermittlungsverfahren zur Bestimmung der Anfangs- und Endwerte? möglichst durch Vergleichswertverfahren Stichtag: i.d.r. Aufhebung der Sanierungssatzung Anfangswerte: Endwerte: Kaufpreise von Grundstücken ohne Sanierung Kaufpreise von Grundstücken mit abgeschlossener Sanierung Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 15

16 Problem Zum Stichtag besteht noch kein Markt, so dass keine Kaufverträge mit Endwerten vorhanden sind. Zum Stichtag besteht kein Markt mehr, so dass keine Kaufverträge mit Anfangswerten vorhanden sind. In kleineren Städten gibt es keine vergleichbaren Gebiete, die für Anfangs- oder Endwerte als Vergleiche herangezogen werden könnten. Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 16

17 Lösung Anfangswerte: Endwerte: Bodenrichtwerte zum Zeitpunkt der vorbereitenden Untersuchungen ermitteln und bis zum Stichtag fortführen indirekter Vergleich mit anderen abgeschlossenen Sanierungsgebieten und deren festgesetzten Ausgleichsbeträgen Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 17

18 Modell Niedersachsen Modellidee: Gegenüberstellung von Missständen und durchgeführte Maßnahmen im Sanierungsgebiet als Funktion der Wertveränderung in Bezug auf den Anfangswert Statistische Abhängigkeit zwischen prozentualer Bodenwerterhöhung und Anfangswertniveau Sanierungsbedingte Werterhöhung als %-Angabe des Anfangswertes Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 18

19 E -0,15 = 1,15928 Sanierungsbedingte - 0,41398 x (A) Bodenwerterhöhung: Regressionsformel Modell -0,15-0,11918 x (Mi x Ma) NDS ,30 E = 1 / ( E -0,15 ) Modell 1/0,15 Niedersachsen ,00% Bodenwerterhöhung (E [%]; A 10-2 [ /m²]; Mi 10-1 ; Ma 10-1 ) 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 25,00 50,00 100,00 200,00 400,00 800,00 0,00% MI = MA Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 19

20 Modell Niedersachsen Handhabung: Einordnung in den Klassifikationsrahmen nach wertermittlungstechnischen Gesichtspunkten: 4 Komplexe je 11 Klassen Klassifikationsrahmen Bezogen auf Missstände Maßnahmen Umgebung Grundstück Grundstück Umgebung Bebauung Struktur (Eigentumsverhältnisse, Erschließung) Nutzung (Verdichtung, Gemengelage) Umfeld (Verkehr, Infrastruktur) Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 20

21 Missstände Maßnahmen Klassifikationsrahmen für städtebauliche Missstände Komplex Klasse Bebauung Struktur Eigentumsverhältnisse, innere Erschließung Nutzung Verdichtung, Gemengelage 0 intakt günstig funktionsgerecht gut 1 überwiegend intakt überwiegend günstig geringe / kleine Mängel 10 baufällig mehrere einzelne Mängel gering instandsetzungs- und modernisierungsbedürftig instandsetzungs- und modernisierungsbedürftig im Wesentlichen instandsetzungs- und modernisierungsbedürftig grundlegend instandsetzungs- und modernisierungsbedürftig grundlegend instandsetzungs- und sanierungsbedürftig (zeitgemäße Wohnund Arbeitsverhältnisse nicht gewährleistet) sehr starker Sanierungsbedarf (gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht gewährleistet) vorhandene Erschließung in Teilen ergänzungsbedürftig Zugänglichkeit der Grundstücke ungünstig unzweckmäßig Grundstückszuschnitt ungünstig Erschließungssituation unzureichend stark zersplitterte Grundstücksstruktur Erschließungs- wie Ver- und Entsorgungseinrichtungen unzureichend mangelhafte Gesamtsituation unzumutbare Gesamtsituation überwiegend funktionsgerecht geringe Beeinträchtigungen geringe Beeinträchtigungen und störende bauliche Nebenanlagen Gemengelage mit geringen Beeinträchtigungen hohe Verdichtung oder nicht ausreichende bauliche Nutzung übermäßige Verdichtung störende Gemengelage hohe Verdichtung und störende Gemengelage, Beeinträchtigung durch Altbausubstanz übermäßige Verdichtung und störende Gemengelage unzumutbare Verhältnisse Umfeld Verkehr, Infrastruktur überwiegend gut in Teilen verbesserungsbedürftig einige Infrastruktureinrichtungen fehlen Verkehrssituation verbesserungsbedürftig Infrastruktur insgesamt ergänzungsbedürftig Verkehrsanbindungen mangelhaft, Parkmöglichkeiten nicht in ausreichendem Umfang Behinderungen durch den Verkehr, Infrastruktur unzureichend keine Parkmöglichkeiten, fließender Verkehr überlastet, Infrastruktur im Prinzip nicht vorhanden ungenügende Gesamtsituation keine funktionsgerechte Ausstattung Klassifikationsrahmen für städtebauliche Maßnahmen Struktur Nutzung Komplex Eigentumsverhältnisse, innere Bebauung Verdichtung, Klasse Gemengelage Erschließung Umfeld Verkehr, Infrastruktur 0 keine Maßnahmen keine Maßnahmen keine Maßnahmen keine Maßnahmen 1 einzelne Maßnahmen einzelne Maßnahmen gezielte Behebung der Mängel einzelne Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen einfache Modernisierung und Instandsetzung mittlere Modernisierung und Instandsetzung umfassende Modernisierung und Instandsetzung durchgreifende Modernisierung und Instandsetzung durchgreifende Instandsetzung und Sanierung, sowie Neubebauung einzelner Grundstücke überwiegend Neubebauung oder aufwändige Sanierung 10 Neubebauung gezielte Ergänzung vorhandener Erschließungsanlagen Verbesserung der Zugänglichkeit von Grundstücken Verbesserung der Erschließungssituation Flächentausch, vereinfachte Umlegung Ergänzung der Erschließungsanlagen Neuaufteilung (Umlegung) durchgreifende Maßnahmen grundlegende Umstrukturierung (Umlegung) umfassende Neuordnung und Erschließung (Umlegung) einzelne Maßnahmen bezogen auf einzelne Grundstücke einzelne Maßnahmen bezogen auf mehrere zusammenhängende Grundstücke einzelne Maßnahmen bezogen auf mehrere zusammenhängende Grundstücke und Beseitigung störender baulicher Nebenanlagen mehrere Maßnahmen bezogen auf die Gemengelage Veränderung des Maßes der baulichen Nutzung Entkernung Maßnahmen zur Beseitigung oder Verringerung von Emissionen Veränderung hinsichtlich Art und Maß d. baulichen Nutzung und Maßnahmen zur Beseitigung oder Verringerung von Emissionen, Freilegung von Grundstücken, Begrünung Veränderung hinsichtlich Art und Maß d. baulichen Nutzung und Umsetzung von Betrieben umfassende Umnutzung einzelne, kleinere Maßnahmen einzelne Ergänzungen gezielte Ergänzung der Infrastruktur Ausbau von Rad- und Fußwegen, Verbesserung für den ruhenden Verkehr Ergänzung und Verbesserung der Infrastruktur Erweiterung des öff. Verkehrsnetzes und Verbesserung der Anschlussmöglichkeiten für den Individualverkehr, Schaffung von weiteren Parkmöglichkeiten Umlenkung des fließenden Verkehrs, Ausstattung mit Infrastruktureinrichtungen Schaffung von Parkplätzen, Parkhäusern, Verkehrsumleitungen, Ausstattung mit Infrastruktureinrichtungen Anlage verkehrsberuhigter Zonen, auch Fußgängerzonen und Ausstattung mit Infrastruktureinrichtungen umfassende Verbesserung der Verkehrssituation und Neuausstattung mit Infrastruktureinrichtungen Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 21

22 Komplexe im Modell Niedersachsen Bebauung: Gebietsbezogene Betrachtung nicht nur nähere Umgebung Betrachtung der gesamten Zone Ausstrahlung von benachbarten Zonen Wohnumfeld Struktur: Zonen-(Grundstücks-)bezogene Betrachtung Zugänglichkeit der Zone / des Grundstückes ( innere Erschließung ) Grundstückszuschnitt Ver- und Entsorgungseinrichtungen Gesamtsituation im Vergleich zu den umliegenden Grundstücken Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 22

23 Komplexe im Modell Niedersachsen Nutzung: Zonen-(Grundstücks-)bezogene Betrachtung Einflüsse aus gewerblichen und baulichen Nutzungen Planungsrechtliche Möglichkeiten Umfeld: Gebietsbezogene Betrachtung Verkehrssituation ( äußere Erschließung ) Infrastruktureinrichtungen Parkplatzsituation Imageverbesserung Altlasten Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 23

24 Modell Niedersachsen Zuordnung: nach Werteskala 0 bis 10 aus 4 Einzelnoten Bildung einer Durchschnittsnote für 1. Missstände 2. Maßnahmen (müssen etwa gleich groß sein, sonst Fehler in der Beurteilung oder in der Sanierung!) Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 24

25 Modell Niedersachsen Allgemeine Bemerkungen zum Modell Niedersachsen : Bei der Beurteilung der Merkmale kommt es auf ihre Wirkung auf die Verkehrswerte an! Es kann viel investiert worden sein, dennoch kann die Wirkung auf die Bodenwerterhöhung im Sinne der Verkehrswertdefinition gering sein! Vielfach gerichtlich anerkannt Relativ einfach anzuwenden Trotzdem nicht blind anwendbar Sach- und Fachverstand sind besonders bei der Klassifikation gefordert Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 25

26 von Gemeinde bereitgestellt: Übersicht der durchgeführten Maßnahmen vom Gutachterausschuss ermittelt: A Werte als bbrw (oder Einzelgutachten) E Werte als bbrw (oder Einzelgutachten) Sanierungsbedingte Werterhöhungen von Gemeinde zu ermitteln: grundstücksbezogene Ausgleichsbeträge (Anrechnungsbeträge nach 155 Abs. 1 BauGB) Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 26

27 Sanierungsgebiet Berne Satzungsbeschluss durch Rat am Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 27

28 Bodenrichtwerte Berne Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 28

29 Abgrenzung des Gebietes Bauleitplanung nicht beplant Satzungsbeschluss durch Rat am Grundstücksqualität vor Sanierung Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 29

30 Bebauungspläne Flächennutzungsplan GB MI Bahn W GB MI B-Plan 13 GB M nicht beplant MI WA nicht beplant W M B-Plan 1: GE Grundstücksqualität vor Sanierung Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 30

31 KV bb KV bb anonymisiert Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 31

32 KV ZV ab 1994 KV ub ab 1990 anonymisiert Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 32

33 BRW Stichtag Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 33

34 BRW Stichtag BRW - SU WE-Stichtag Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 34

35 BRW - SU WE-Stichtag Grundstücksqualität vor Sanierung Satzungsbeschluss durch Rat am Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 35

36 entnommen aus Präsentation der Gemeinde Berne im Internet zur 1. Sitzung der Lenkungsgruppe am Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 36

37 1. Beispiel Muster-Straße Ergebnis der Einstufung im Modell Niedersachsen Missstände Maßnahmen 1. Bebauung Struktur Nutzung Umfeld 6 6 Summe: Mittelwert: 4,25 4,25 A-Wert = 50,- /m² E = 18,6 % Steigerung aus Funktion Modell Niedersachsen E-Wert = 50,- /m² x 1,186 = 59,30 /m², rd. 59,- /m² Sanierungsbedingte Werterhöhung = 9,- /m² umfassende Modernisierung und Instandsetzung gezielte Ergänzung vorhandener Erschließungsanlagen einzelne Maßnahmen bezogen auf mehrere zusammenhängende Grundstücke und Beseitigung störender baulicher Nebenanlagen Erweiterung des öffentlichen Verkehrsnetzes und Verbesserung der Anschlussmöglichkeiten für den Individualverkehr, Schaffung weiterer Parkmöglichkeiten Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 37

38 2. Beispiel Muster-Straße Ergebnis der Einstufung im Modell Niedersachsen Missstände Maßnahmen 1. Bebauung Struktur Nutzung Umfeld 6 6 Summe: Mittelwert: 6 6 A-Wert = 50,- /m² E = 37,8 % Steigerung aus Funktion Modell Niedersachsen E-Wert = 50,- /m² x 1,378 = 68,90 /m², rd. 69,- /m² Sanierungsbedingte Werterhöhung = 19,- /m² Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Niedersachsen durchgreifende Instandsetzung und Sanierung, sowie Neubebauung einzelner Grundstücke gezielte Ergänzung vorhandener Erschließungsanlagen Veränderung hinsichtlich Art und Maß d. baulichen Nutzung und Maßnahmen zur Beseitigung oder Verringerung von Emissionen, Freilegung von Grundstücken, Begrünung Erweiterung des öffentlichen Verkehrsnetzes und Verbesserung der Anschlussmöglichkeiten für den Individualverkehr, Schaffung weiterer Parkmöglichkeiten Folie Nr. 38

39 Ausgleichsbetrag Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt ( 154 (2) BauGB) = E N D W E R T minus Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt wäre (154 (2) BauGB). = A N F A N G S W E R T gleich S A N I E R U N G S B E D I N G T E B O D E N W E R T E R H Ö H U N G des Grundstücks des Eigentümers ( 154 (2) BauGB) Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Oldenburg, Folie Nr. 39

40 S A N I E R U N G S B E D I N G T E B O D E N W E R T E R H Ö H U N G des Grundstücks des Eigentümers ( 154 (2) BauGB) minus A N R E C H U N G S B E T R Ä G E ( 155 BauGB) 1. Bodenwerterhöhungen aus einem anderen Verfahren 2. Bodenwerterhöhungen durch zulässige eigene Aufwendungen 3. Bodenwerterhöhungen zulässigerweise beim Erwerb des Grundstücks bereits entrichtet Gemeinde gleich A U S G L E I C H S B E T R A G d e s E i g e n t ü m e r s ( 154 Abs. 1 BauGB) Gemeinde Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Oldenburg, Folie Nr. 40

41 Danke für die Aufmerksamkeit... Ermittlung von Sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen und von Ausgleichsbeträgen sanierungsunbeeinflussten Bodenwerte (SU) sanierungsbeeinflussten Bodenwerte (SB) gemäß 154 BauGB Sanierungsanfangswerte (A) Sanierungsendwerte (E) Holger Seifert Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen, Regionaldirektion Oldenburg-Cloppenburg Dezernat 4 Wertermittlung, städtebauliche Bodenordnung Stau Oldenburg 0441 / holger.seifert@lgln.niedersachsen.de Berne, Holger Seifert, GAG Oldenburg-Cloppenburg, Folie Nr. 41