Inhaltsverzeichnis. Teil 1: Grundlagen

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1 Teil 1: Grundlagen /. Der Mietvertrag 2 1. Zur Begriffsbestimmung 2 2. Abgrenzung des Mietvertrages gegenüber ähnlichen Rechtsverhältnissen 5 a) Allgemeine Gesichtspunkte zur Abgrenzung 5 b) Abgrenzung gegenüber einzelnen Nutzungsrechten 6 aa) Dingliche Nutzungsrechte 6 (1) Nießbrauch 6 (2) Wohnrecht in Form einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit 7 (3) Dauerwohnrecht 8 bb) Schuldrechtliche Nutzungsverhältnisse 9 (1) Pachtvertrag 9 (2) Leihe 9 (3) Andere Rechtsverhältnisse 11 c) Vorbereitende Rechtsverhältnisse (»Anbahnungsverhältnisse«) 11 aa) Mietvorvertrag 11 bb) Vonniete 13 cc) Mietoption Mischverträge 15 a) Vertragsverbindungen 15 b) Miete in Verbindung mit einem anderen Vertragstyp 16 aa) Verbundene Verträge 16 bb) Gemischte Verträge 17 cc) Heimverträge 18 c) Mischmietverträge 19 aa) Die Entstehung von Mischmietverhältnissen 19 (1) Wohnraum - Geschäftsraum 20 (2) Zusammenfassung zu einem einheitlichen Mietverhältnis 21 bb) Die rechtliche Beurteilung von Mischmietverhältnissen 22 //. Der Wohnraum Begriffsbestimmungen 25 a) Raum 25 b) Zum Wohnen geeignet 26 c) Zum Wohnen bestimmt Wohnraum mit besonderen Merkmalen 28 a) Wohnraum, zu nur vorübergehendem Gebrauch 28 b) Möblierter Wohnraum in der Vermieterwohnung 30 c) Sonstiger Wohnraum in der Vermieterwohnung 33 d) Wohnungen in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen (Zweifamilienhäuser) 33 e) Von einer juristischen Person des öffentlichen Rechts o.a. angemieteter Wohnraum 35

2 Inhalts Verzeichnis f) Wohnraum in Studenten- und Jugendheimen 35 g) Werkwohnungen 36 aa) Werkmietwohnungen 36 bb) Werkdienstwohnungen 37 h) Preisgebundener Wohnraum 38 ///. Zur Entwicklung des Wohnraummietrechts, insbesondere zum Mietrechtsreformgesetz 39 Teil 2: Die Begründung eines Wohnraummietverhältnisses /. Die Begründung eines Wohnraummietverhältnisses durch Vertrag Allgemeines Der Inhalt des Mietvertrages 46 a) Notwendiger Vertragsinhalt 47 b) Sonstige Vereinbarungen Formularmietverträge 49 a) Vorformulierte Vertragsbedingungen 50 b) Verwendung der vorfonnulierten Vertragsbedingungen 52 c) Vorformulierte Vertragsbedingungen als Bestandteile des Mietvertrages 54 d) Richterliche Inhaltskontrolle Die Form des Mietvertrages 64 a) Formfreiheit 64 b) Gewillkürte Form des Mietvertrages, insbesondere Schriftform 66 c) Gesetzlich vorgesehene Schriftform 67 aa) Mietverträge für längere Zeit als ein Jahr 67 bb) Sonstige Fälle gesetzlich vorgesehener Schriftform 71 d) Die Wahrung der Schriftform 72 aa) Gesetzliche Schriftform 72 bb) Gewillkürte Schriftform Mehrheit von Mietern und Vermietern 74 a) Allgemeines 74 b) Mehrheit von Vermietern 76 c) Mehrheit von Mietern Beteiligung Dritter am Mietverhältnis 78 a) Gesetzliche Vertreter 78 b) Bevollmächtigte 81 c) Sonstige Einbeziehung Dritter Haftung aus Verschulden beim Vertragsschluss (culpa in contrahendo) 85 //. Die Gestaltung eines Wohnraummietverhältnisses durch richterliche Entscheidung ~ Ehewohnung - 87 Teil 3: Die Verpflichtung des Vermieters zur Gewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs und zur Lastentragung ( 535 Abs. 1 BGB) /. Die Pflicht des Vermieters zur Gewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs ( S35 Abs. 1 Satz lundz BGB) 94

3 1. Der vertragsmäßige Gebrauch Der vertragsmäßige Gebrauch als Wohnung Die Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand 100 a) Die Überlassung der Mietsache (Besitzeinräumung) 100 b) Der zum vertragsmäßigen Gebrauch geeignete Zustand Die Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand 107 a) Allgemeines 107 b) Die Überprüfungspflicht des Vermieters 109 c) Die Pflicht zur Vornahme notwendiger Erhaltungsmaßnahmen 110 d) Die Dauer der Erhaltungspflicht des Vermieters Unmöglichkeit der Leistung 113 a) Anfängliche Unmöglichkeit 113 aa) Anfängliche objektive Unmöglichkeit 113 bb) Anfangliche subjektive Unmöglichkeit (Unvermögen) 115 b) Nachträgliche Unmöglichkeit 116 aa) Nachträgliche objektive Unmöglichkeit 116 bb) Nachträgliche subjektive Unmöglichkeit (Unvermögen) 118 c) Doppelvermietung 118 //. Die Pflicht des Vermieters zur Lastentragung ( 535 Abs. 1 Satz 3 BGB) 119 Teil 4: Die Verpflichtung des Mieters zur Entrichtung der Miete ( 535 Abs. 2,537,551,556 bis 557b BGB) /. Allgemeines 121 //. Die Höhe der Miete Vereinbarungen beim Abschluss des Mietvertrages Vereinbarungen während des Mietverhältnisses Künftige Änderungen der Miethöhe (ohne die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gem. 558 ff. BGB) 127 a) Staffelmiete ( 557a BGB) 129 b) Indexmiete ( 557b BGB) 132 ///. Betriebskosten Die Übernahme von Betriebskosten durch den Mieter Die Abrechnung von Vorauszahlungen Insbesondere: Heiz-und Wannwasserkosten 141 IV. Leistungszeit und Leistungsort Leistungszeit (Fälligkeit, 556b Abs. 1 BGB) Leistungsort 146 V. Vorauszahlungen 146 VI. Sicherheitsleistung des Mieters ( 551 BGB) 148 VII. Die Zahlungspfticht des Mieters trotz persönlicher Verhinderung und der Wegfall seiner Zahlungspflicht ( 537 BGB) Die Zahlungspflicht des Mieters trotz persönlicher Verhinderung Der Wegfall der Zahlungspflicht des Mieters 158

4 Teil 5: Sonstige Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag /. Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch ( 538 BGB) Die Haftung für Folgen des vertragsgemäßen Gebrauchs Abweichende Vereinbarungen 164 //. Ersatz sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters sowie dessen Abwendung ( 539, 552 BGB) Zum Begriff der Aufwendungen Ersatz sonstiger Aufwendungen ( 539 Abs. 1 BGB) Das Wegnahmerecht des Mieters ( 539 Abs. 2 BGB) Die Abwendungsbefugnis des Vermieters ( 552 Abs. 1 BGB) Der vertragliche Ausschluss des Wegnahmerechts ( 552 Abs. 2 BGB) 174 ///. Die Gebrauchsüberlassung an Dritte ( 540, 553 BGB) Die Gebrauchsüberlassung Die Erlaubnis des Vermieters 178 a) Rechtsnatur und Bedeutung der Erlaubnis 178 b) Der Anspruch des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis 179 c) Das außerordentliche Kündigungsrecht des Mieters bei Verweigerung der Erlaubnis Die Haftung des Mieters für den Dritten 185 TV. Die Unterlassungsklage des Vermieters bei vertragswidrigem Gebrauch ( 541 BGB) 185 V. Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ( 554 BGB) Erforderliche Erhaltungsmaßnahmen ( 554 Abs. 1 BGB) Verbesserungs- und Modernisierungsmaßnahmen; Schaffung neuen Wohnraums ( 554 Abs. 2 BGB) 190 a) Verbesserungs-und Modernisierungsmaßnahmen 191 b) Die Interessenabwägung 193 c) Die Mitteilungspflicht des Vermieters 197 d) Das außerordentliche Kündigungsrecht des Mieters 199 e) Abweichende Vereinbarungen 201 VI. Barrierefreiheit ( 554 a BGB) 202 VII. Unwirksamkeit des Versprechens einer Vertragsstrafe durch den Mieter ( 555 BGB) 207 VIII. Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht ( 556 b Abs. 2, 566 d BGB) 208 IX. Das Vermieterpfandrecht ( 562 bis 562 d BGB) Die durch das Vermieterpfandrecht gesicherten Ansprüche Die vom Vermieterpfandrecht erfassten Sachen Der Inhalt des Vermieterpfandrechts Die Abwendungsbefugnis des Mieters Das Erlöschen des Vermieterpfandrechts Vermieterpfandrecht und Pfändungspfand 222 X. Nebenpßchten Nebenpflichten des Vermieters Nebenpflichten des Mieters 226 XI. Wohnraummietverhältnisse und Insolvenz 227

5 1. Die Insolvenz des Mieters Die Insolvenz des Vermieters 232 Teil 6: Mängel der Mietsache und ihre rechtlichen Folgen ( 536 bis 536 d BGB) /. Vorbemerkungen 233 II. Mängel der Mietsache Fehler, die die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufheben oder herabmindern ( 536 Abs. 1 BGB) Das Fehlen oder der Wegfall einer zugesicherten Eigenschaft ( 536 Abs. 2 BGB) Rechtsmängel ( 536 Abs. 3 BGB) 241 ///. Die - völlige oder teilweise - Befreiung des Mieters von der Verpflichtung, die vereinbarte Miete zu zahlen ( 536 BGB) 242 IV. Der Schadensersatzanspruch des Mieters ( 536 a Abs. 1 BGB) Voraussetzungen des Schadensersatzanspruches Inhalt und Umfang des Schadensersatzanspruches Das Verhältnis des Schadensersatzanspruches zu anderen Ansprüchen 250 V. Das Selbsthilferecht und der Aufwendungsersatzanspruch des Mieters ( 536aAbs.2BGB) 251 VI. Der Ausschluss der Rechtsfolgen eines Mangels ( 536 b, 536 d BGB) Gesetzlicher Ausschluss ( 536 b BGB) 254 a) Kenntnis des Mieters ( 536 b Satz 1 BGB) 254 b) Grob fahrlässige Unkenntnis des Mieters ( 536 b Satz 2 BGB) 255 c) Vorbehaltlose Annahme einer mangelhaften Mietsache ( 536 b Satz 3 BGB) 257 d) Der Wirkungsbereich von 536 b BGB Haftungsausschluss durch Vereinbarung ( 536 d BGB) 259 VII. Die Pflicht des Mieters zur Mängelanzeige und die Rechtsfolgen ihrer Verletzung ( 536 c BGB) Die Pflicht des Mieters zur Mängelanzeige ( 536 c Abs. 1 BGB) Die Rechtsfolgen der Verletzung der Anzeigepflicht ( 536 c Abs. 2 BGB) 261 VIII. Die fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs ( 543 Abs. 1, 2 Ziffer 1 BGB) 263 Teil 7: Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ( 558 bis 561 BGB) /. Vorbemerkungen Inhaltliche Änderungen des Mietvertrages durch Vereinbarung Einseitige Mieterhöhung durch den Vermieter Das MHG-der Vorläufer von 558 bis 561 BGB bis 561 BGB - Übersicht 273 //. Der Anwendungsbereich von 558 bis 561 BGB 276

6 1. Allgemeines DieUnanwendbarkeitvon 558bis561BGBgem. 549 Abs. 2 BGB Preisgebundener Wohnraum Der Ausschluss einer Mieterhöhung gem. 557 Abs. 3 BGB 280 a) Der Ausschluss einer Mieterhöhung kraft Vereinbarung 280 b) Der sich aus den Umständen ergebende Ausschluss einer Mieterhöhung Übergangsregelungen 283 ///. Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach 558 bis 558 e BGB Allgemeines Die materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach 558 bis 558 e BGB 286 a) Unveränderte Miethöhe seit 15 Monaten ( 558 Abs. 1 Satz 1 BGB) 286 b) Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete 288 c) Die Kappungsgrenze 296 d) Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen ( 558 Abs. 6 BGB) Die außergerichtliche Geltendmachung des Erhöhungsbegehrens ( 558 a BGB) 299 a) Allgemeines 299 b) Die Begründung des Mieterhöhungsbegehrens ( 558 a Abs. 2 bis 4, 558 b bis 558 e BGB) 303 aa) Die Begründung mit einem Mietspiegel ( 558 c, 558 d BGB) 305 bb) Die Begründung mit einem Auszug aus einer Mietdatenbank ( 558eBGB) 312 cc) Die Begründung mit einem Sachverständigengutachten ( 558 a Abs. 2 Ziffer 3 BGB) 313 dd) Die Begründung mit Hinweisen auf Vergleichswohnungen 314 ee) Sonstige Begründungen Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung ( 558 b Abs. 1 BGB) Der Zusummungsprozess 319 IV. Die Mieterhöhung bei Modernisierung ( 559 bis 559 b BGB) 323 V. Veränderungen von Betriebskosten ( 560 BGB) 328 VI. Das Sonderkündigungsrecht des Mieters ( 561 BGB) 333 Teil 8: Wechsel der Vertragsparteien ( 563 bis 567 b BGB) /. Wechsel der Vertragsparteien kraft Vereinbarung 338 //. Wechsel der Vertragsparteien im Todesfall Tod des Vermieters Tod des Mieters ( 563 bis 564 BGB) 344 a) Grundlagen der gesetzlichen Regelung 344 b) Die gesetzliche Regelung 346 ///. Wechsel der Vertragsparteien bei gewerblicher Vermietung ( 565 BGB) 359 IV. Wechsel der Vertragsparteien bei Veräußerung und Belastung des Grundstückes ( 566 bis 567 b BGB) Der Eintritt des Erwerbers als Vermieter 362

7 a) Voraussetzungen 362 b) Wirkung Einzelne Bestimmungen 366 Teil 9: Die Beendigung des Mietverhältnisses, seine Fortsetzung und Verlängerung /. Anfechtung und Rücktritt Die Anfechtung Der Rücktritt ( 572 Abs. 1 BGB) 375 //. Mietverhältnisse unter auflösender Bedingung ( 572 Abs. 2 BGB) 376 ///. Der Mietaufhebungsvertrag Zur Zulässigkeit eines MietaufhebungsVertrages Zur Verpflichtung, einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen Der Abschluss des Mietaufhebungsvertrages Die Rechtswirkungen des Mietaufhebungsvertrages Mietaufhebungsverträge mit Nachfolgerklausel 386 IV. Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit Die ordentliche Kündigung 388 a) Einleitung 388 b) Allgemeines zur Kündigung 390 c) Die Kündigung bei einer Mehrheit von Mietern oder Vermietern 396 d) Widerruf und Rücknahme der Kündigung 397 e) Teilkündigung 398 f) Ausschluss der Kündigung 399 g) Schriftform, Hinweis auf die Möglichkeit des Widerspruchs und Angabe der Kündigungsgründe ( 568,573 Abs. 3 BGB) 400 aa) Schriftform ( 568 Abs. 1 BGB) 400 bb) Hinweis auf die Möglichkeit des Widerspruchs ( 568 Abs. 2 BGB) 402 cc) Angabe der Kündigungsgründe ( 573 Abs. 3 BGB) 403 h) Kündigungsfristen ( 573 c BGB) 405 i) Rechtsfolgen der Kündigung Sonderregeln für die ordentliche Kündigung von Seiten des Vermieters ( 573,573 a, 573 b BGB) 412 a) Der Anwendungsbereich von 573 BGB 414 aa) Allgemeines 414 bb) Erleichterte Kündigung des Vermieters bei Wohnraum in einem Zweifamilienhaus ( 573 a BGB) 416 cc) Teilkündigung von Nebenräumen oder Teilen eines Grundstücks ( 573 b BGB) 421 b) Das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ( 573 Abs. 1 und 2 BGB) 424 aa) Allgemeines 424 bb) Die schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten ( 573 Abs. 2 Ziffer 1 BGB) 427 cc) Eigenbedarf des Vermieters ( 573 Abs. 2 Ziffer 2 BGB) 430 dd) Die Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks ( 573 Abs. 2 Ziffer 3 BGB) 440

8 c) Die Angabe der Kündigungsgriinde im Kündigungsschreiben und deren Rechtsfolgen ( 573 Abs. 2 BGB) 445 d) Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters abweichender Vereinbarungen ( 573 Abs. 3 BGB) 446 e) Ansprüche des Mieters nach unberechtigter Kündigung 447 f) Sonderregelung für das Gebiet der neuen Bundesländer (Art EGBGB) 448 V. Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit ( 542, 575 BGB) Beendigung des Mietverhältnisses durch Zeitablauf Sonderregelung für Wohnraummietverhältnisse ( 575 BGB) 451 a) Allgemeines 451 b) Anwendungsbereich 455 c) Die Regelung im Einzelnen 456 aa) Die Voraussetzungen für einen Zeitmietvertrag über Wohnraum 456 bb) Der Anspruch des Mieters auf Auskunft und Verlängerung des Mietverhältnisses 462 cc) Abweichende Vereinbarungen 468 VI. Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist ( 573 d, 575 a BGB) Einleitung Anwendungsbereich Die Ausgestaltung der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist 472 VII. Mietverhältnisseßr eine längere Zeit als 30 Jahre ( 544 BGB) 475 VIII. Die außerordentliche fristlose Kündigung ( 543, 569 BGB) Allgemeines Rechte des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung 479 a) Gefährdung der Mietsache und unbefugte Überlassung an einen Dritten ( 543 Abs. 2 Satz 1 Ziffer 2 BGB) 479 b) Zahlungsverzug des Mieters ( 543 Abs. 2 Satz 1 Ziffer 3 BGB) Rechte des Mieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung 490 a) Nichtgewährung oder Entziehung des vertragsmäßigen Gebrauchs ( 543 Abs. 2 Satz 1 Ziffer 1 BGB) 490 b) Gesundheitsgefährdung ( 569 Abs. 1 BGB) Rechte beider Parteien zur außerordentlichen fristlosen Kündigung 496 a) Störung des Hausfriedens ( 569 Abs. 2 BGB) 496 b) Sonstige wichtige Gründe 499 IX. Die Verlängerung des Mietverhältnisses nach 545 BGB Der Anwendungsbereich der Vorschrift Die Voraussetzungen für die Verlängerung des Mietverhältnisses Die Verlängerung des Mietverhältnisses Prozessuales 505 X. Widerspruch und Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der sog. Sozialklausel ( 574 bis 574 c BGB) Der Anwendungsbereich der Sozialklausel Die formellen Voraussetzungen für die Anwendung der Sozialklausel Die materiellen Voraussetzungen für die Anwendung der Sozialklausel DierechtlichenWirkungen von Widerspruch und Fortsetzungsverlangen 511

9 5. Die wiederholte Anwendung der Sozialklausel Abweichende Vereinbarungen Prozessuales 514 XI. Werkwohnungen { 576 bis 576 b BGB) Werkmietwohnungen ( 576 bis 576 a BGB) Werkdienstwohnungen ( 576 b BGB) 518 XII. Besonderheiten bei der Bildung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen ( 577, 577 a BGB) Das Vorkaufsrecht des Mieters ( 577 BGB) Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung ( 577 a BGB) 522 XIII. Übergangsregelungen und Sonderregelung für das Gebiet der neuen Bundesländer (Art , EGBGB) Übergangsregelungen (Art EGBGB) Sonderregelung für das Gebiet der neuen Bundesländer (Art EGBGB) 525 Teil 10: Die Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses /. Die Rückgabe der Mietsache ( 546, 570 BGB) Die Rückgabepflicht des Mieters ( 546 Abs. 1 BGB) Der Rückgabeanspruch gegen Dritte ( 546 Abs. 2 BGB) Der Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts ( 570 BGB) 532 //. Anspräche bei verspäteter Rückgabe ( 546 a, 571 BGB) Der Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung ( 546 a Abs. 1 BGB) Sonstige Ansprüche des Vermieters 536 ///. Erstattung von im voraus entrichteter Miete ( 547 BGB) 538 IV. Die kurze Verjährungsfrist nach 548 BGB Die der kurzen Verjährung unterworfenen Ansprüche Die Verjährungsfrist 541 Teil 11: Mietpreisüberhöhung und Mietwucher /. Mietpreisüberhöhung ( 5 WiStG) 543 //. Mietwucher ( 291 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 StGB) 546 Teil 12: Materialien /. 535 bis 577 a BGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. 142) Gesetzesübersicht Gesetzestext Gegenüberstellung des seit dem 1. September 2001 geltenden Gesetzestextes mit dem bis zum 31. August 2001 geltenden Gesetzestext 572

10 //. Art , EGBG in der Fassung des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni BGBl ///. Anlage 3 zu 27 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (Zweite Berechnungsverordnung -11. BVO - BGBl IS. 2178) nebst zugehöriger Anlage IV. Heizkostenverordnung in der Fassung vom 20. Januar 1989 (BGBL IS. 115) 580 V. DIN 268 (Wohn- und Nutzflächenberechnung) 586 VI. Orte, für die ein Mietspiegel erstellt worden ist (Übersicht) 588 VII. Rechtsentscheide (Übersicht) 590 Stichwortverzeichnis 617