Inhaltsverzeichnis. Einleitung Kapitel: Historie, Gegenwart und Zukunft Kapitel: Werkmietwohnungen...29

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2 Inhaltsverzeichnis Einleitung Kapitel: Historie, Gegenwart und Zukunft Historie Gegenwart und Zukunft...23 I. Gesellschaftliche Aspekte II. Unternehmerische Aspekte Kapitel: Werkmietwohnungen Wesen einer Werkmietwohnung...29 I. Vermietung mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses Die Vermietung mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses in Literatur und Rechtsprechung Bewertung und eigene Einordnung a) Dienstverhältnis als Anlass b) Wirtschaftliche Verbindung nicht ausreichend c) Notwendigkeit einer intensiveren Verknüpfung (1) Keine betriebliche Notwendigkeit erforderlich (2) Keine Abhängigkeit des Mietverhältnisses vom Dienstverhältnis (3) Dienstverhältnis nicht zwingend alleiniger Anlass der Vermietung (4) Eigener Ansatz: Betrieblicher Zusammenhang (5) Das Dienstverhältnis als Grundlage i.s.d. 313 BGB Ergebnis II. Vertragsnatur der Verknüpfung Kein einheitliches Rechtsgeschäft Vertragsverbindung... 40

3 12 Inhaltsverzeichnis III. Besonderheiten der funktionsbedingten Werkmietwohnung Wesen einer funktionsbedingten Werkmietwohnung a) Betriebliches Erfordernis der Vermietung b) Unmittelbare Beziehung oder Nähe zur Arbeitsstätte Vertragsnatur der funktionsbedingten Werkmietwohnung Ergebnis Formerfordernisse Dienst- und Mietverhältnis...48 I. Das Dienstverhältnis Erfasste Tätigkeiten Umfang der Tätigkeiten Privatrechtliche und öffentlich-rechtliche Dienstverhältnisse II. Das Mietverhältnis Ausgestaltung des Mietverhältnisses Mietzins und Mieterhöhung III. Möglicher Zeitpunkt der Verknüpfung Gestaltungsmöglichkeiten...60 I. Werkeigene Werkmietwohnungen II. Werkfremde Werkmietwohnungen Vermietung durch rechtlich selbständige Wohnungsgesellschaft Werkförderungsverträge Beendigung des Mietverhältnisses...66 I. Außerordentliche fristlose Kündigung, 543, 569 BGB II. Beendigung durch Befristung, 575 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 BGB III. Ordentliche Kündigung vor Beendigung des Dienstverhältnisses Ausschluss der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses während des Dienstverhältnisses a) Ausschluss durch Parteivereinbarung b) Einfluss dienstvertraglicher Vereinbarungen c) Stillschweigender Ausschluss einer ordentlichen Kündigung... 70

4 Inhaltsverzeichnis 13 (1) Gewöhnliche Werkmietwohnungen (2) Funktionsbedingte Werkmietwohnungen Berechtigtes Interesse des Vermieters, 573 BGB a) Kündigung nach 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB b) Kündigung wegen Betriebsbedarf (1) Ausschluss des Betriebsbedarfes (2) Betriebsbedarf während des Dienstverhältnisses (3) Begründetheit des Betriebsbedarfes (4) Einschub: Betriebsbedarfskündigung bei betriebsfremder Vermietung c) Angabe im Kündigungsschreiben, 573 Abs. 3 BGB Besonderheiten des Widerspruchsrechtes, 576a Abs. 1 BGB IV. Ordentliche Kündigung nach Beendigung des Dienstverhältnisses Notwendigkeit eines berechtigten Interesses Fristen der ordentlichen Kündigung, 576 Abs. 1 Nr. 1 BGB a) Benötigen des Wohnraums für einen anderen Dienstverpflichteten b) Beendigung des Dienstverhältnisses c) Zeitlicher Zusammenhang zwischen den Kündigungen d) Erläuterungen im Kündigungsschreiben e) Rechtsfolge Fristen der ordentlichen Kündigung bei funktionsbedingten Werkmietwohnungen, 576 Abs. 1 Nr. 2 BGB Berücksichtigung der Belange des Dienstberechtigten, 576a Abs. 1 BGB Ausschluss des Widerspruchsrechtes, 576a Abs. 2 BGB a) Kündigung nach 576a Abs. 2 Nr. 1 BGB (Funktionsbedingte Werkmietwohnungen) b) Lösung des Dienstverhältnisses durch den Mieter c) Lösung des Dienstverhältnisses durch den Dienstherrn V. Übergangsregelungen... 95

5 14 Inhaltsverzeichnis 8 Mitbestimmungsrechte des Betriebsrates...96 I. Allgemeines Abgrenzung zur Sozialeinrichtung Sachlicher Anwendungsbereich Personeller Anwendungsbereich II. Inhalt des Mitbestimmungsrechtes Widmung, Entwidmung und Dotierungsrahmen Zuweisung und Kündigung von Wohnräumen a) Zuweisung von Wohnräumen b) Kündigung von Wohnräumen Festlegung der Nutzungsbedingungen III. Besonderheiten bei den funktionsbedingten Werkmietwohnungen Kapitel: Werkdienstwohnungen Wesen einer Werkdienstwohnung I. Vorliegen lediglich eines Vertrages (formelles Kriterium) Wortlaut des 576b BGB a) Im Rahmen des Dienstverhältnisses überlassen b) Überlassen des Wohnraums c) Rechtsverhältnis d) 576b Abs. 2 BGB Systematik und Rechtsfolge von 576b BGB a) Systematik b) Rechtsfolge Ergebnis und Formulierungsvorschlag II. Vertragsnatur des Dienstvertrages III. Notwendigkeit eines materiellen Kriteriums? Vertragsgestaltung als geeignetes Abgrenzungskriterium zu den Werkmietwohnungen Wortlaut des 576b BGB Notwendigkeit eines materiellen Kriteriums bei Existenz eines Betriebsrates?

6 Inhaltsverzeichnis 15 a) Mitbestimmungsrecht des Betriebsrates bei Werkdienstwohnungen b) Analoge Anwendung von 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG auf Wohnraumüberlassung ohne betriebliche Notwendigkeit? Notwendigkeit eines materiellen Kriteriums aus Mieterschutzgründen? Ergebnis Wohnraumüberlassung während des Dienstverhältnisses I. Anwendbares Recht Die Rechtsanwendung bei gemischten Verträgen Anwendbare Vorschriften bei den Werkdienstwohnungen a) Keine (direkte) Anwendung mietrechtlicher Vorschriften b) Parteivereinbarungen und deren Grenzen (1) Einzeln ausgehandelte Nutzungsbedingungen (2) Vom Dienstherrn für eine Vielzahl von Fällen gestellte Nutzungsbedingungen (3) Verweis auf mietrechtliche Vorschriften (4) Tarifvertragliche Regelungen oder Betriebs- und Dienstvereinbarungen c) Fehlende Regelungen Sonderfall Nutzungsentgelt a) Ausgestaltung des Entgeltes b) Erhöhung des Nutzungsentgeltes II. Beendigung der Wohnraumüberlassung Anwendbare Vorschriften Teilkündigung Widerrufsvorbehalt, Änderungskündigung und Aufhebungsvertrag III. Fazit Beendigung und Fortführung der Wohnraumüberlassung I. Beendigung der Wohnraumüberlassung

7 16 Inhaltsverzeichnis 1. Unbefristetes Dienstverhältnis Befristetes Dienstverhältnis II. Rechtsverhältnis der fortgeführten Wohnraumüberlassung in der Literatur Ausgestaltung des Rechtsverhältnisses a) Gesetzliches Schuldverhältnis b) Vorliegen eines Mietverhältnisses Nutzungsentgelt Stellungnahme a) Fortgesetzte Wohnraumüberlassung durch Vorenthaltung b) Fortgesetzte Wohnraumüberlassung ohne Beendigung (1) Kein Abwicklungsverhältnis (2) Kein Gesetzliches Schuldverhältnis mit Rechten und Pflichten nach 242 BGB (3) Kein Mietverhältnis (4) Eigener Ansatz: Vertragliches Nutzungsverhältnis eigener Art (a) Rechtsverhältnis (b) Nutzungsentgelt c) Wohnraumüberlassung zwischen dem Ende des Dienstverhältnisses und dem Ablauf der Kündigungsfrist III. Ergebnis Kapitel: Sonderfragen Behandlung und Auswirkungen von Pflichtverletzungen des Dienstverpflichteten I. Werkmietwohnungen Dienstrechtliche Pflichtverletzung Mietrechtliche Pflichtverletzung II. Werkdienstwohnungen

8 Inhaltsverzeichnis Verletzung von Dienstpflichten (ausgenommen Wohnraum) Verletzung von Pflichten hinsichtlich der Wohnraumüberlassung III. Sonderfall: Fehlverhalten Dritter in der Werkwohnung Werkmietwohnungen a) Zurechnung von Fehlverhalten vertragsfremder Personen im Mietrecht b) Auswirkungen auf das Dienstverhältnis Werkdienstwohnungen Betriebsübergang I. Werkmietwohnungen II. Werkdienstwohnungen Rechtswegfragen I. Werkmietwohnungen Generelle Zuständigkeit Auswirkungen einer Aufrechnung auf den Rechtsweg a) Vorab: Behandlung einer Aufrechnung mit einer rechtswegfremden Forderung b) Rechtswegzuständigkeit II. Werkdienstwohnungen Vor Beendigung des Arbeitsverhältnisses Nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses Wohnungszuweisung bei Scheidung, 1568a BGB I. Sachlicher Anwendungsbereich Erfasste Werkwohnungen Wohnraumüberlassung der Ehegatten im Innenverhältnis II. Persönlicher Anwendungsbereich Anspruchsinhaber, Anspruchsgegner und Zustimmungsberechtigter Beide Ehegatten sind Dienstverpflichtete Beide Ehegatten sind Mieter

9 18 Inhaltsverzeichnis III. Anwendungszeitraum IV. Anspruchsvoraussetzungen V. Rechtsfolge Der Tod des Dienstverpflichteten und seine Folgen nach 563 f. BGB I. Beendigung des Mietverhältnisses mit nach 563 BGB eingetretener Person Werkmietwohnungen a) Gewöhnliche Werkmietwohnungen (1) Anwendbarkeit der 576, 576a BGB (2) Sonderkündigungsrecht nach 563 Abs. 4 BGB (a) Der wichtige Grund i.s.v. 563 Abs. 4 BGB (b) Betriebsfremdheit als wichtiger Grund b) Funktionsbedingte Werkmietwohnungen Werkdienstwohnungen II. Beendigung des Mietverhältnisses bei Fortsetzung mit überlebendem Mieter, 563a BGB Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse Schrifttumsverzeichnis