Sondervergütungsregelungen im Verwaltervertrag München, am Referent: Dr. Olaf Riecke Richter am Amtsgericht Hamburg-Blankenese

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1 Sondervergütungsregelungen im Verwaltervertrag München, am Referent: Dr. Olaf Riecke Richter am Amtsgericht Hamburg-Blankenese

2 Wer spielt mit? oder: Beteiligte Rechtssubjekte nach Entdeckung und Kodifizierung ( 10 VI WEG) des Verbandes Wohnungseigentümergemeinschaft Copyright Dr. Olaf Riecke 2

3 Vertragsparteien Vertrag Copyright Dr. Olaf Riecke 3

4 Nur nach einer Mindermeinung (Jennißen, WEG, 3. Aufl Rn. 79 ff) sind auch die Eigentümer Vertragspartner (3-seitiger Vertrag). Copyright Dr. Olaf Riecke 4

5 Sonder-Vergütung (ist leichter durchsetzbar) bei Regress gegen den Verursacher Copyright Dr. Olaf Riecke 5

6 Beispiele Kosten für eine Bescheinigung nach 35a EStG Kosten für eine Zustimmung nach 12 WEG Kosten für erbetene Kopien Kosten für eine (kurzfristige) Ergänzung der Tagesordnung auf Wunsch des Beirats o.ä. Regiekostenpauschale zur Abwicklung von Versicherungsschäden u.v.m. Copyright Dr. Olaf Riecke 6

7 Negativbeispiel Hat der WEG-Verwalter seinen Vertrag nach dem 1. Juli 2007 geschlossen, kann er keine Sonder- oder Zusatzvergütung für das Führen der Beschluss-Sammlung beanspruchen. AG Aachen ZMR 2008, 833 Copyright Dr. Olaf Riecke 7

8 Fragen Welche Normen kommen in Betracht? Kann und wenn ja wie muss geregelt werden, dass die von einzelnen WEern in Anspruch genommenen Sonderleistungen des Verwalters auch letztlich vom Verursacher bzw. Nutznießer zu zahlen sind? Copyright Dr. Olaf Riecke 8

9 Antwort 21 Abs.7 WEG oder 16 Abs.3 WEG in Verbindung mit dem Verwaltervertrag und dessen - hoffentlich AGB-festem - Sondervergütungskatalog Copyright Dr. Olaf Riecke 9

10 21 Abs. 7 WEG Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. Copyright Dr. Olaf Riecke 10

11 16 Abs.3 WEG (3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des 556 Abs. 1 BGB, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Copyright Dr. Olaf Riecke 11

12 Fragen In welchem Konkurrenzverhältnis stehen diese Normen zueinander? Sind die Normen dispositiv? Copyright Dr. Olaf Riecke 12

13 Problem Nach 16 Abs.3 WEG können bereits die Kosten der Verwaltung (nicht nur des Verwalters) nach Verursachung erfasst und verteilt werden. Das deckt sich teilweise mit dem Anwendungsbereich des 21 Abs.7 WEG. Copyright Dr. Olaf Riecke 13

14 Neuer Umlageschlüssel; Sonstiges Die Möglichkeit, für einen bestimmten Gebrauch (Aufzug, Tennisplatz) qua Beschluss einen neuen Umlageschlüssel festzulegen, folgt nach Wortlaut, und Normzweck allein aus der Spezialbestimmung des 16 Abs. 3 WEG. 21 Abs. 7 Var. 3 WEG ermöglicht es eine konkrete Zahlungspflicht einzelner für einen besonderen Verwaltungsaufwand zu beschließen. Copyright Dr. Olaf Riecke 14

15 Frage Eine Gemeinschaft ist schwierig und streitlustig und muss deshalb einen Aufschlag auf die übliche Verwaltervergütung zahlen (entnommen aus Jennißen/Schmidt, Der WEG- Verwalter, 2010, S.109). Können die Differenzkosten den Querulanten überbürdet werden, die alle Beschlüsse anfechten? Copyright Dr. Olaf Riecke 15

16 Antwort Nein, (nur) die Kosten des Anfechtungsverfahrens trägt idr der Unterlegene (nur ausnahmsweise der Verwalter). Der Unterlegene haftet aber nicht für mittelbare Folgekosten. Copyright Dr. Olaf Riecke 16

17 Vertragsfreiheit und AGB-Kontrolle Zwar sind die Parteien in der Gestaltung des Vertrags grundsätzlich frei. Jedoch gelten die allgemeinen Schranken des Vertragsrechts. Mängel, die nicht kraft Gesetzes zur Nichtigkeit der betreffenden Klausel führen, können die Anfechtbarkeit des Beschlusses begründen, auf dem der Abschluss des Verwaltervertrags beruht. Der Vertrag ist, soweit die Voraussetzungen dafür vorliegen, der Inhaltskontrolle nach den 305 ff BGB zu unterziehen, wenn das Formular für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert ist und auch im Verhältnis der Beteiligten bereits mehrfach verwendet wurde. OLG München vom , 34 Wx 46/07, ZMR 2009, 64 Copyright Dr. Olaf Riecke 17

18 Fragen zum Regress nach 21 Abs.7 WEG Welcher Mehrheit bedarf es? Gilt immer das gesetzliche Kopfprinzip? Dürfen alle Wohnungseigentümer mitstimmen? Sind aktuelle Wohngeldschuldner beim Thema Verzugszinshöhe ausgeschlossen? Copyright Dr. Olaf Riecke 18

19 Antworten Ein Beschluss nach 21 Abs. 7 WEG bedarf nur der einfachen Mehrheit nach h.m. gilt das nach der Gemeinschaftsordnung für Verwaltungsfragen maßgebliche Stimmrechts-prinzip. Nur nach Häublein (ZMR 2007, 409, 410) gilt zwingend das Kopfprinzip nach 25 Abs.2 Satz 1 WEG, obwohl diese Norm dispositiv ist. Stimmberechtigt ist jeder Wohnungseigentümer, egal wie ihn die Beschlussregelung treffen wird. Copyright Dr. Olaf Riecke 19

20 Wichtige Frage Ist es für 21 Abs.7 WEG und den dortigen besonderen Verwaltungsaufwand von Relevanz, ob die verursachte Tätigkeit zum gesetzlichen oder vertraglich geschuldeten Tätigkeitsfeld des WEG-Verwalters gehört? Copyright Dr. Olaf Riecke 20

21 Antwort Nach Heinemann (in: Jennißen, WEG, 3. Aufl. 2012, 21 Rn. 119) ist die Norm eng auszulegen. Nur wenn dem Verwalter eine Sondervergütung geschuldet werde, könnten diese Kosten über 21 Abs.7 WEG qua Beschluss dem Verursacher auferlegt werden. Für gesetzlich geschuldete Maßnahmen könne keine Sondervergütung beschlossen werden. Die Zustimmung nach 12 WEG sei wegen des Interesses der Gemeinschaft hieran nicht nach 21 Abs.7 WEG dem Veräußerer zu belasten. Copyright Dr. Olaf Riecke 21

22 h. M. (auch/gerade in Bayern) Ein Verwaltungsaufwand ist dann als besonders anzusehen, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer durch sein Verhalten einen über das objektiv, unabhängig von der konkreten Anlage zu bestimmende Normalmaß hinausgehenden, aber vermeidbaren Aufwand verursacht (Drabek in Riecke/Schmid, WEG, 21 Rn. 301). Manche fordern auch noch das Entstehen zusätzlicher Kosten (Sondervergütung). Folge? Copyright Dr. Olaf Riecke 22

23 Folge Letzteres würde das Ende für Pauschalhonorare des Verwalters bedeuten, zumindest soweit er mehr als die gesetzlichen Mindestaufgaben übernimmt. Copyright Dr. Olaf Riecke 23

24 Gesetzliche Pflicht als Hindernis? Mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung ist es weder vereinbar, die vertraglich vereinbarte Verwaltervergütung rückwirkend - um mehr als 65% - zu erhöhen, noch dem Verwalter für Tätigkeiten, die zu seinem Pflichtenkreis gehören, eine Sondervergütung zuzubilligen. OLG Düsseldorf vom , 3 Wx 107/98, ZMR 1998, 653 Was ist gemeint mit seinem Pflichtenkreis? Gesetzliche oder vertragliche (Grund-)Pflichten? Begründung des OLG Düsseldorf Copyright Dr. Olaf Riecke 24

25 OLG Düsseldorf vom , 3 Wx 107/98, ZMR 1998, 653 Es handelt sich ausschließlich um zur "normalen" Tätigkeit eines Verwalters gehörende Tätigkeiten, wie z.b. die Feststellung der Schäden nach Eintritt des Hochwassers und des Zustands der Garage, die "Beteiligung" an einem Sanierungskonzept, die Durchführung einer Eigentümerversammlung bezüglich der beabsichtigten Sanierung, die Einholung von Angeboten und Besprechungen mit der Planungsfirma, die Auftragserteilung und die Rechnungsprüfung sowie der Zahlungsverkehr und nicht zuletzt die Buchung der Zahlungen und die Erhebung einer Sonderumlage. Keine dieser genannten und aufgelisteten Tätigkeiten rechtfertigt eine besondere Vergütung für den Verwalter, vielmehr sind sämtliche Tätigkeiten durch das im Vertrag vereinbarte Verwalterhonorar abgedeckt. Copyright Dr. Olaf Riecke 25

26 Transparenz als oberstes Gebot Werden einem WEG-Verwalter für die Bearbeitung von Sonderumlagen Sondervergütungen zugestanden und sind diese in allgemeinen Geschäftsbedingungen geregelt, so bedarf es klarer und nicht übersehbarer Regelungen. Grundsätzlich gilt, dass sich alle Kostenregelungen in Verwalterverträgen an 307 Abs.1 Satz 2 BGB, dem Transparenzgebot, messen lassen müssen und die Eigentümergemeinschaft nicht unangemessen benachteiligt werden darf. LG Hanau vom , 8 T 90/08, ZMR 2010, 398 Copyright Dr. Olaf Riecke 26

27 Konsequenz Bei einer formularvertraglichen Vereinbarung von Sondervergütungen muss der Verwalter für die Wohnungseigentümer hinreichend deutlich machen, welche Verwaltertätigkeit zusätzlich zu honorieren ist. Bsp. bei der Vergütung für Prozessbegleitung : Aufbereitung der Unterlagen, Kommunikation mit dem Anwalt etc. Beachte: Nebenpflicht ist dann quasi, die Gemeinschaft darauf hinzuweisen, dass sie über einen Beschluss nach 21 Abs.7 WEG diese Zusatzkosten wieder auf den Verursacher abwälzen kann. Copyright Dr. Olaf Riecke 27

28 Neue Thesen Es kann auch für gesetzliche Grundleistungen eine Sondervergütung vereinbart werden. Nur wenn der Verwalter insoweit ein Pauschalhonorar vereinbart hat, kann er keine Sondervergütung beanspruchen. Letztlich ist dies alles eine Frage der Transparenz der getroffenen Honorarregelung. Keine Inhaltskontrolle für Preisabsprachen über die AGB- Kontrolle des Verwaltervertrags. Copyright Dr. Olaf Riecke 28

29 Was sagt der Vorsitzende des kleinen BGH (LG München I, ZK 1) dazu? 21 Abs.7 WEG bestätigt indirekt die generelle Zulässigkeit von Sondervergütungen (Zusatzvergütungen), soweit damit Dienstleistungen abgegolten werden sollen, die über das gesetzliche Mindestmaß hinausgehen. Vgl. Spielbauer/Then WEG 2. Aufl. 26 Rn. 43, allerdings ohne Problembewusstsein in dem letzten Halbsatz: richtig wohl: die über das konkret vereinbarte Pauschalhonorar hinausgehen, egal, ob gesetzliches Mindestmaß überschritten wurde oder nicht. Copyright Dr. Olaf Riecke 29

30 Und was sagt die andere Kammer des LG München I? Der WEG-Verwalter hat keinen Anspruch auf Sondervergütung für Tätigkeiten, die ihm schon kraft Gesetzes zugewiesen sind. LG München I, Beschluss vom , 36 T 26007/11, ZMR 2012, 578 Anmerkung: Das Gericht unterscheidet deshalb zwischen Aktiv- und Passivprozess; nur letzterer gehört zur gesetzlichen Verwalterpflicht. Copyright Dr. Olaf Riecke 30

31 Mängelansprüche Auch wenn die Verfolgung von Mängelansprüchen wegen 10 Abs.6 Satz 3 WEG zu den gesetzlichen Aufgaben des Verwalters gehört kann eine Sondervergütung vereinbart werden (Riecke/Vogel in Riecke/Schmid, WEG, Anh. zu 8 WEG Rn 55.). Auch dann, wenn es nach dem Verwaltervertrag grundsätzlich Aufgabe des Verwalters ist, Baumaßnahmen an der WE-Anlage zu überwachen, entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümergemeinschaft ihm nachträglich für eine besonders aufwendige Bauüberwachung eine zusätzliche Sondervergütung bewilligt (OLG Köln NZM 2001, 470). Copyright Dr. Olaf Riecke 31

32 Nur Pauschale stört Die Sondervergütung (hier: für Prozessbegleitung) entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung indessen nur, wenn die vergütete Tätigkeit nicht schon mit der allgemeinen Verwaltervergütung abgegolten ist. BGH v , V ZB 134/11, ZMR 2012, 461 Copyright Dr. Olaf Riecke 32

33 AGB-Kontrolle nach (bisher) h. M. Die Bestimmung, dass eine pauschale Sondervergütung für den Fall "Veranlassung von Klageverfahren bei Zahlungsrückstand, zahlbar vom säumigen Eigentümer" erhoben wird, in einem formularmäßigen Verwaltervertrag ist wegen Verstoßes gegen das AGB-Gesetz unwirksam. Es widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, mit der Verwalterin Vereinbarungen über Sondervergütungen für Verwalterleistungen zu treffen, die über die Wahrnehmung der gesetzlichen Aufgaben des Wohnungseigentumsverwalters hinausgehen. OLG Düsseldorf vom , 3 Wx 364/02, ZMR 2003, 285 Copyright Dr. Olaf Riecke 33

34 Frage Kann die gesamte Problematik uno actu im Beschluss über den Verwaltervertrag (mit Sondervergütungen) geregelt werden? Ist dies sinnvoll? Copyright Dr. Olaf Riecke 34

35 Antwort Im Verwaltervertrag kann nur das Verhältnis der Vertragsparteien, nämlich des Verbandes Wohnungseigentümergemeinschaft und des Verwalters, geregelt werden. a. A. Greiner ZMR 2009, 403, 405 wie hier Jennißen/Schmidt, S. 111, 112 Rn Das wäre auch nicht sinnvoll: Werden die abzuwälzenden Kosten im Formular- Verwaltervertrag geregelt unterliegen sie der AGB-Kontrolle nach den 307 ff BGB. Copyright Dr. Olaf Riecke 35

36 Vorsicht bei inzidenten Regelungen Bedenken bestehen, wenn Wohnungseigentümer, die über einen Verwaltervertrag beschließen, zugleich und inzident einen Beschluss nach 27 Abs.2 Nr.3 WEG oder/und 27 Abs.3 Satz 1 Nr.7 WEG treffen wollen, weil der Verwaltervertrag ja zwischen dem Verband und dem Verwalter geschlossen wird und kein Ort ist, an dem die Wohnungseigentümer Bestimmungen über ihr Verhältnis untereinander treffen können. KG, vom ,14 U 74/08, ZMR 2010, 136 Copyright Dr. Olaf Riecke 36

37 "verbandsinterne" Regelungen im Verwaltervertrag? Der Verwaltervertrag regelt anders als eine Gemeinschaftsordnung nicht die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, sondern die Rechte und Pflichten zwischen dem Verband der Wohnungseigentümer auf der einen und dem Verwalter auf der anderen Seite. Nur mit "verbandsinternen" Regelungen aber könnte wirksam geändert werden. OLG Dresden vom , 3 W 84510, ZMR 2009, 301 Copyright Dr. Olaf Riecke 37

38 Keine Rückwirkung 21 Abs. 7 WEG ermöglicht es, abstrakt einen Tatbestand oder einen Kostentatbestand zu beschreiben, der wenn er vorher bestimmt ist es erlaubt, einem Wohnungseigentümer entsprechend zu belasten. Rückwirkende Anordnungen sind jedenfalls nach 242 BGB nicht vorstellbar und belasten einen Wohnungseigentümer unbillig, zb die nachträgliche Einführung einer Gebühr für Erklärungen nach 12 WEG. So Elzer in Timme, online Kommentar 21 Rn. 362 Copyright Dr. Olaf Riecke 38

39 Frage Wem steht der Anspruch bei Verwirklichung eines Tatbestandes aus einem Beschluss gemäß 21 Abs.7 WEG gegen den Nutzenden zu? Copyright Dr. Olaf Riecke 39

40 Antwort Anspruchsinhaber ist der Verband Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht direkt der WEG-Verwalter. Kann etwa der Verwalter eine Sondervergütung verlangen, erhält er diese vom Verband als seinem Vertragspartner. Letzterer kann gestützt auf den zuvor gefassten Beschluss nach 21 Abs.7 WEG gegen den Wohnungseigentümer vorgehen kann. Copyright Dr. Olaf Riecke 40

41 Weitere Antwort Eine Abkürzung ist denkbar. Die Wohnungseigentümer können allerdings im Wege der Verkürzung des Leistungsweges beschließen, dass ein Entgelt unmittelbar an den Verwalter zu zahlen ist (Merle ZWE 2007, 321, 326; Häublein ZMR 2007, 409, 419) Copyright Dr. Olaf Riecke 41

42 Frage Wie wird der Anspruch gegen den einzelnen Eigentümer/Schuldner realisiert? Wer ist zuständig? Über eine Direktbelastung in der Jahresabrechnung? Copyright Dr. Olaf Riecke 42

43 Antwort 1 Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine von dem einschlägigen Umlageschlüssel abweichende Kostenverteilung (= Direktbelastung) in der Jahresabrechnung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht. BGH Urteil vom , V ZR 156/10, ZMR 2011, 573 Copyright Dr. Olaf Riecke 43

44 Antwort 2 Der Beschluss über die Jahresabrechnung darf für diese bereits entstandene Zahlungsverpflichtung aus einem Beschluss nach 21 Abs.7 WEG keine Bedeutung haben (Elzer IMR 2011, 194). Der Anspruch des Verbandes wird nicht durch den Beschluss gemäß 16 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG erst begründet, sondern entsteht bereits vorher durch Verwirklichung der von den Wohnungseigentümern beschlossenen Tatbestandsvoraussetzungen (Riecke/Schmid/Elzer WEG 16 Rn. 21). Copyright Dr. Olaf Riecke 44

45 Antwort 3 Würde der zb in 2011 beschlossene und bereits in 2011 verwirklichte Tatbestand im Sinne des 21 Abs.7 WEG Gegenstand der in 2012 beschlossenen Jahresabrechnung 2011, käme es ggf. zu einer Doppeltitulierung, zumindest aber zu einer Verschiebung des Verjährungsbeginns um 1 Jahr. Für die zeitnahe Realisierung der Forderung (= Sondervergütung) aus einem Beschluss nach 21 Abs.7 WEG gegen den Verursacher ist der Verwalter zuständig. Copyright Dr. Olaf Riecke 45

46 Rechtsbesorgung I Macht der von den Wohnungseigentümern hierzu ermächtigte Verwalter Ansprüche der Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, handelt es sich nicht um eine unerlaubte Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten. Dem Verwalter kann hierfür von den Wohnungseigentümern eine Sondervergütung bewilligt werden, die er nach der BRAGO (Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung ) abrechnen darf. BGH vom , V ZB 9/92, ZMR 1993, 421 Copyright Dr. Olaf Riecke 46

47 Rechtsbesorgung IIa Eine Sondervergütung des Verwalters für die Bearbeitung eines Rechtsstreits gegen einen Wohnungseigentümer gehört jedenfalls dann nicht zu den nach 91 Abs. 1 ZPO zu erstattenden Kosten des Rechtsstreits, wenn der Verwalter die Ansprüche der WEG im eigenen Namen geltend macht. BGH, Beschluss vom 17. November V ZB 134/11, ZMR 2012, 461 Copyright Dr. Olaf Riecke 47

48 Rechtsbesorgung IIb Ob die Vereinbarung einer Sondervergütung für die Begleitung eines Rechtsstreits, bei dem die WEG anwaltlich vertreten ist, ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist umstritten. Sie scheitert nicht schon an einem Verstoß gegen das RDG. BGH v , V ZB 134/11, ZMR 2012, 461 Copyright Dr. Olaf Riecke 48

49 Rechtsbesorgung IIc Wenn der WEG-Verwalter im eigenen Namen klagt, gilt: Die "Prozessbegleitvergütung", die er der Wohnungseigentümergemeinschaft in Rechnung gestellt hat, kann nicht zu den Kosten seiner Rechtsverfolgung gehören. Die Sondervergütung ist eine zusätzliche Einnahme. Kosten können daraus nur dem Verband entstehen, der aber gerade nicht Partei des Rechtsstreits und damit auch nicht nach 91 Abs. 1 ZPO erstattungsberechtigt ist. BGH v , V ZB 134/11, ZMR 2012, 461 Copyright Dr. Olaf Riecke 49

50 Rechtsbesorgung III Nie mehr Klage des WEG-Verwalters im eigenen Namen! Macht der Verwalter Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft im eigenen Namen geltend, kann das für eine gewillkürte Prozessstandschaft erforderliche schutzwürdige Eigeninteresse nicht mehr aus der sich aus dem WEG ergebenden Rechts- und Pflichtenstellung des Verwalters hergeleitet werden. BGH, Urteil vom , V ZR 145/10, ZMR 2011, 487 Copyright Dr. Olaf Riecke 50

51 Fragen und Einzelfälle Welche Sondervergütungen des Verwalters sollten nun weiterbelastet werden? Und wenn ja: In welcher Höhe? Copyright Dr. Olaf Riecke 51

52 Antwort 1 Kosten, die durch die Weigerung eines Wohnungseigentümers entstehen, am Lastschriftverfahren teilzunehmen. Angemessene Höhe? Beispiel: Entspricht eine Sondervergütung von 3,00 Euro pro Buchung für Zahlungen, die nicht per Lastschrift eingezogen werden, ordnungsmäßiger Verwaltung? Copyright Dr. Olaf Riecke 52

53 Antwort 1a Die Festsetzung einer Sondervergütung für die Bearbeitung von Zahlungen, die nicht per Lastschrift eingezogen werden, entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie sich der Höhe nach in angemessenem Rahmen hält. Das ist nicht mehr der Fall, wenn sie pro Wohnung und Monat mehr als 5,00 Euro beträgt. Eine Vergütung von 3,00 Euro pro Buchung lässt die Möglichkeit offen, dass pro Wohnung und Monat mehr als 5,00 Euro fällig werden und wird daher dem Angemessenheitserfordernis nicht gerecht. LG Karlsruhe vom , 11 S 25/09 Copyright Dr. Olaf Riecke 53

54 Antwort 1b Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss regeln, dass Wohnungseigentümer, die nicht am Lastschriftverfahren teilnehmen, ein Mehraufwandsentgelt von 5,- DM pro Monat zu zahlen haben. OLG Düsseldorf vom , 3 Wx 169/98, ZMR 1999, 192 Copyright Dr. Olaf Riecke 54

55 Weiter zu Antwort 1b Anders Keuter, WE verwalten, Rubrik S7-2 unten: DM netto Anm: Nach Jennißen/Schmidt S. 116 sind heute sogar 5,- Euro zulasten der Lastschriftmuffel in Ordnung; nach Tank/Opitz in Löffler/Woldenga/ Tank, 2. Aufl. S. 284 sogar 3.- bis 8.- Euro je Buchung. Copyright Dr. Olaf Riecke 55

56 Zu teuer aber: Sonderfall Ein Eigentümerbeschluss, durch den ein Wohnungseigentümer deshalb zu einer zusätzlichen Vergütung an den Verwalter von monatlich 11,50 DM verpflichtet wird, weil er das Wohngeld nicht mittels Lastschriftverfahrens bezahlt, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. BayObLG v , 2Z BR 10/95, MDR 1996, 143 Hier aber Sonderfall: zusätzliche Vergütung von 11,50 DM einschließlich Mehrwertsteuer bei einem monatlich erhobenen Wohngeld von nur 24 DM Copyright Dr. Olaf Riecke 56

57 Muster (Jacoby) : Überwälzung Lastschriftverweigerer Für den Fall, dass die laufenden Beiträge eines Eigentümers nicht im Wege des Lastschriftverfahrens eingezogen werden können, weil der Eigentümer eine Einzugsermächtigung nicht erteilt bzw. widerrufen hat oder weil der Lastschrifteinzug mindestens zweimal mangels Deckung oder wegen Widerrufs gescheitert ist, schuldet dieser Eigentümer der Gemeinschaft einen zusätzlichen monatlichen Beitrag i. H. v. [7 ] zzgl. jeweils gültiger gesetzlicher Mehrwertsteuer. Copyright Dr. Olaf Riecke 57

58 Antwort 1c Vorgeschlagen wird auch ein Nachlass beim Wohngeld für diejenigen Eigentümer, die am Lastschriftverfahren teilnehmen. So Weise/Opitz in Löffler/Woldenga/Tank 2. Aufl. S.94 Anm: Dieser Lösung bedarf es nicht mehr seit Inkrafttreten des 21 Abs.7 WEG am Copyright Dr. Olaf Riecke 58

59 Antwort 2 Kosten, die durch eine Sammelüberweisung entstehen, weil der Überweisung nicht ohne Weiteres entnommen werden kann, für welche Sondereigentumseinheiten und welche Monate sie geleistet wurde. Im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz können die Wohnungseigentümer bezüglich der Zahlung der Wohngelder "Sammelüberweisungen" verbieten und Einzelüberweisungen unter Angabe der Wohnung, für welche die Zahlung geleistet wird, verlangen. OLG Düsseldorf ZMR 2001, 723, 724 Copyright Dr. Olaf Riecke 59

60 Antwort 3 Kosten für EMA-Auskunft und dadurch verursachte Sondervergütung des Verwalters. Copyright Dr. Olaf Riecke 60

61 Antwort 4 Entgelte für die Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens gegen einen Wohnungseigentümer, sofern nicht im Kostenfestsetzungsverfahren (AG Nürnberg ZMR 2008, 750) gegen den Schuldner festsetzbar. Leitet der WEG-Verwalter gegen einen säumigen WEer ein Mahnverfahren ein, so kann die WEGem von diesem Ersatz der an den Verwalter entsprechend dem Verwaltervertrag gezahlten Kostenpauschale als Kompensation für die Mehrarbeit durch das Gerichtsverfahren verlangen. AG Fürth ZMR 2004, 540 Copyright Dr. Olaf Riecke 61

62 Antwort 4a Aber: Die Bestimmung, dass eine pauschale Sondervergütung für den Fall "Veranlassung von Klageverfahren bei Zahlungsrückstand, zahlbar vom säumigen Eigentümer" erhoben wird, in einem formularmäßigen Verwaltervertrag ist wegen Verstoßes gegen das AGB-Recht unwirksam. OLG Düsseldorf, ZMR 2003, 285 Copyright Dr. Olaf Riecke 62

63 Antwort 4b Die Bearbeitung die Gemeinschaft betreffender gerichtlicher Verfahren überschreitet den nach den 27, 28 WEG von dem Verwalter geschuldeten Leistungsumfang und kann deshalb Gegenstand der Vereinbarung über eine Sondervergütung sein. Solche Sondervergütungen müssen sich der Höhe nach in angemessenem Rahmen halten und den voraussichtlichen zusätzlichen besonderen Zeit- und Arbeitsaufwand im Einzelfall berücksichtigen, wobei auch eine pauschale Sondervergütung festgelegt werden kann. Copyright Dr. Olaf Riecke 63

64 In diesem Zusammenhang ist es unbedenklich, dem Verwalter für die Führung von gerichtlichen Verfahren eine Vergütung in Höhe der - vorliegend nicht überschrittenen - Pauschgebühren nach der BRAGO jetzt RVG - zuzubilligen (OLG Düsseldorf vom Wx 442/92). Copyright Dr. Olaf Riecke 64

65 Zu 4b Nach Lehmann-Richter, Verwaltervertrag in: v. Westphalen Rn. 40, soll die Klausel Vertritt der Verwalter die Gemeinschaft in einem Rechtsstreit, so erhält er eine Vergütung in entsprechender Anwendung des RVG intransparent/unwirksam sein. Gestützt wird dies auf OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 1150: Die Klausel "Für etwaige Ersatzansprüche gilt 51 BRAO, die Gewerkschaften auf den Vollmachtsformularen für ihre Rechtsberatung verwenden, ist unwirksam. Es handelt sich um eine überraschende Klausel. Copyright Dr. Olaf Riecke 65

66 Weitere Arg. Lehmann-Richter Der Unterschied bei den Anwälten ist: dort ist das RVG Gesetz, weshalb keine AGB-Kontrolle stattfindet, 307 Abs.3 Satz 1 BGB. 307 Abs.3 BGB: Die Absätze 1 und 2 sowie die 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Copyright Dr. Olaf Riecke 66

67 Antwort 4c Wenn der Wohnungseigentumsverwaltervertrag eine pauschale Zusatzvergütung nach dem RVG für die Tätigkeit des Verwalters im Rahmen der gerichtlichen Geltendmachung von Wohngeld-forderungen vorsieht, entsteht diese auch dann, wenn der Verwalter den Prozess durch einen Anwalt führen lässt und nicht nur dann, wenn er die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst vor Gericht vertritt (Anschluss LG Nürnberg-Fürth, 13. Juli 2006, 14 T 12175/05 n.v.). AG Nürnberg, ZMR 2008, 750 Copyright Dr. Olaf Riecke 67

68 zu 4c Nach Jennißen/Schmidt (S. 124) bekommt der Verwalter selbstverständlich nur ein an den RVG-Sätzen orientiertes Sonderhonorar, wenn er ohne Hinzuziehung eines Anwalts den Prozess führt. Anderenfalls käme es zu einer unbilligen (weil teuren?!) Doppelbelastung der Wohnungseigen-tümer. Copyright Dr. Olaf Riecke 68

69 Antwort 4 d Über die umstrittene Berechtigung/Notwendigkeit von Sondervergütungen und die Wirksamkeit folgender Bestimmung im Formularverwaltervertrag "Bei Bearbeitung von Gerichtsverfahren (außer Hausgeldklagen) wird vom Verwalter ein Stundensatz von 40 (Basis kaufmännischer Mitarbeiter des Verwalters) zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer erhoben." ist nicht im Kostenfestsetzungsverfahren zu entscheiden. LG Köln, Beschluss vom T 47/11, ZMR 2012, 474 Copyright Dr. Olaf Riecke 69

70 zu 4d (Aktivverfahren) (Klausel nach Jennißen/Schmidt S. 115) Der Verwalter ist berechtigt, rückständige -Beiträge durch einen RA beitreiben zu lassen. Für die Information des RA und die Überlassung der notwendigen Unterlagen hat der Verwalter Anspruch auf eine Sondervergütung von 100 Euro zzgl. MWSt., wenn der sämige Betrag sich auf mindestens 600 Euro beläuft. Die WEG hat einen Rückforderungsanspruch, falls das Gericht den Zahlungsanspruch gegen den WEer ganz oder teilweise zurückweist. Copyright Dr. Olaf Riecke 70

71 Zu 4d (Passivverfahren) (Klausel nach Jennißen/Schmidt S. 116) Der Verwalter ist berechtigt, in einem Passivverfahren gem. 43 Nr. 1 und 4 WEG einen RA für die übrigen WEer zu beauftragen. Für die Information des RA und die Zurverfügungstellung von Unterlagen erhält der Verwalter ein Pauschalhonorar von 250 Euro zzgl. MWSt. sowie Erstattung der Kopierkosten gemäß Vertrag. Copyright Dr. Olaf Riecke 71

72 Antwort 4e Nach Greiner (Rn. 1654) soll die Vertretung der Gemeinschaft durch den Verwalter wegen 79 Abs.2 ZPO in Aktivverfahren nicht mehr zulässig sein. Das überzeugt nicht. Vgl. Lehmann-Richter ZWE 2009, 298 und Jennißen/Schmidt, S.115, 180 für Passivverfahren ZPO 79 (1) Soweit eine Vertretung durch Rechtsanwälte nicht geboten ist, können die Parteien den Rechtsstreit selbst führen (2) Die Parteien können sich durch einen Rechtsanwalt als Bevollmächtigten vertreten lassen. Darüber hinaus sind als Bevollmächtigte vertretungsbefugt nur.. Copyright Dr. Olaf Riecke 72

73 Antwort 5 Mehrkosten nach 27 Abs. 2 Nr 4, Abs. 3 S 1 Nr. 6 WEG für Streitwertabrede (das ist keine Honorarvereinbarung im üblichen Sinne) mit dem Prozessanwalt (vgl. Abramenko ZWE 2009, 154, 159) oder eine Sondervergütung des Verwalters. Copyright Dr. Olaf Riecke 73

74 Antwort 6 Sondervergütung des Verwalters für eine Zustimmung nach 12 WEG Dies ist besonderer Verwaltungsaufwand (Häublein ZMR 2007, 409, 419) - auch wenn die Prüfung nur im Interesse der anderen Wohnungseigentümer, keinesfalls im Interesse des Veräußerers, erfolgt. Entscheidend ist: Der Veräußerer verursacht hier den besonderen Verwaltungsaufwand. Bejahend (ohne Begründung) ebenfalls Jennißen/Schmidt, S. 118 unten; Tank in Löffler/Woldenga/Tank 2. Aufl. S. 41 Copyright Dr. Olaf Riecke 74

75 Antwort 6a Höhe? 100,- bis 125,- Euro netto lt. BSI-Studie werden von Spielbauer (2. Aufl. 26 Rn.44) unkommentiert hingenommen. Vgl. auch Jennißen/Schmidt, S. 119 oben und Keuter, WE verwalten Rubrik S7-4: 600 DM (KG NJW-RR 1989, 975). Pauschsätze von bis 300,- Euro werden als angemessen angesehen (Greiner Rn. 1560) Copyright Dr. Olaf Riecke 75

76 Aber: Es bestehen rechtliche Bedenken, wenn der Verwalter für die Veräußerungszustimmung nicht eine zum tatsächlichen Prüfungsaufwand im angemessenen Verhältnis stehende Pauschale, sondern einen Prozentsatz des Kaufpreises des Wohnungseigentums zugrunde legt. KG vom , 24 W 1783/97, ZMR 1997, 666 Copyright Dr. Olaf Riecke 76

77 Frage 7 Stundenlohnarbeiten des Verwalters für eine Sondervergütung Wie hoch (netto) darf der Stundensatz sein? Copyright Dr. Olaf Riecke 77

78 Antwort 7 Bei der Bewilligung einer Sondervergütung kann auf den Zeit- und Arbeitsaufwand des Verwalters abgestellt werden und ein bestimmter Stundensatz festgelegt werden. Ein durch Eigentümerbeschluss im Jahr 2003 bewilligter Stundensatz von 130 EUR für den Geschäftsführer einer Verwaltungsgesellschaft ist übersetzt und widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. BayObLG ZMR 2005, 540 Copyright Dr. Olaf Riecke 78

79 Antwort 7a Widerspricht der in einem Eigentümerbeschluss bestimmte Stundensatz den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, ist es nicht Sache des Gerichts festzulegen, welcher Stundensatz als angemessen anzusehen ist. Es ist vielmehr Sache der Wohnungseigentümer, den ihnen zustehenden Gestaltungsspielraum auszuüben, um eine sich der Höhe nach in angemessenem Rahmen haltende Sondervergütung zu beschließen. BayObLG ZMR 2005, 379 Copyright Dr. Olaf Riecke 79

80 Pauschalüberwälzung Soweit im Verwaltervertrag Ansprüche des Verwalters auf Sondervergütung oder Aufwendungsersatz für Tätigkeiten vereinbart sind, die gegenüber einem oder mehreren Wohnungseigentümern erbracht werden bzw. von diesem / diesen veranlasst bzw. zurechenbar verursacht werden, hat der Verwalter (der seine Vergütung unmittelbar dem Gemeinschaftskonto entnehmen darf) die so entstehenden Kosten im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft dem jeweiligen Wohnungseigentümer unmittelbar in Rechnung zu stellen. Es handelt sich dabei insbesondere um folgende Sonderentgelte: [ ] Copyright Dr. Olaf Riecke 80

81 Copyright Dr. Olaf Riecke 81