Landesgericht Bozen Konkursabteilung. Tribunale di Bolzano Sezione Fallimentare. Fallimento Investbau srl. N. 26/2011

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1 Landesgericht Bozen Konkursabteilung Konkurs Investbau GmbH N. 26/2011 Bewertungsbericht betreffend: mat. Ant. 1 der Bp. 1319/1 in E.Zl. 2000/II K.G. Meran Mat. Ant. 2 der Bp in E.Zl. 1994/II K.G. Meran Plaza Tribunale di Bolzano Sezione Fallimentare Fallimento Investbau srl. N. 26/2011 Relazione di stima avente ad oggetto: p.m. 1 della p.ed. 1319/1 in P.T. 2000/II c.c. Merano p.m. 2 della p.ed in P.T. 1994/II c.c. Merano Plaza

2 Sachverständiger: Dr. Alexander Benedetti Rennweg 62, Meran Tel / info@irs-benedetti.com eingetragen im Verzeichnis der ASV des Landesgerichts Bozen, Immobilienmakler und Makler mit entgeltlichem Auftrag für die Bereiche Immobilien und Betriebe, Berufsverzeichnis N. 138/1990 Perito: Dr. Alexander Benedetti via delle Corse 62, Merano Tel / info@irs-benedetti.com iscritto nell elenco dei CTU del Tribunale di Bolzano, mediatore immobiliare e mandatario a titolo oneroso per i rami immobili e aziende, ruolo professionale n 138/ Zweck der Bewertung,Wertekategorie und Bewertungsmethode 1. Scopo della valutazione, categoria di valore e metodologia di valutazione Zweck der Bewertung ist die Ermittlung des Marktwertes der nachstehend beschriebenen Immobilie gemäß folgender Definition: Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen, am Tag der Bewertung, zwischen einem verkaufsbereiten Veräußerer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessener Vermarktungsdauer, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. (EVS) Scopo della valutazione è la determinazione del valore di mercato di cui alla seguente definizione: il valore di mercato è il prezzo stimato per il quale la vendita di un bene potrà ragionevolmente ritenersi conclusa alla data della valutazione, tra una parte venditrice che abbia la reale intenzione di alienare tale bene ed una parte acquirente che abbia la reale intenzione di acquistarlo, presupponendo che ci sia stato un ragionevole periodo di tempo per effettuare una adeguata commercializzazione e che le parti abbiano agito correttamente informate, in modo indipendente, prudente e senza essere costrette. (EVS) Unter Berücksichtigung der Immobilientypologie wird für die Wertermittlung die Ertragswertmethode herangezogen. Das Ertragswertverfahren ist eine Form der Investitionsanalyse. Es basiert auf der Kapazität einer Immobilie bezüglich der Erzielung von Einkünften und auf der Umwandlung derselben in zeitnahe Werte. Diese Vorteile können in In considerazione della tipologia immobiliare trova applicazione il metodo reddituale (income approach). La metodologia reddituale è una forma di analisi dell Investimento. Si basa sulla capacità del bene di generare benefici (di solito monetari) e la conversione di tali benefici in valore attuale. I benefici possono essere semplicemente considerati

3 einfachster Form als operative Erträge bezeichnet werden, gemeinhin mit dem Akronym EBITDA (earnings before interest, tax, depreciation and ammortisation). come redditi operativi, comunemente indicati con l acronimo EBITDA, risultato prima degli interessi, imposte, deprezzamenti e ammortamenti (earnings before interest, tax, depreciation and ammortisation). 2. Identifizierung und Beschreibung der Immobilie 2. Identificazione e descrizione dell immobile 2.1. Grundbuch 2.1. Libro fondiario E.Zl. 2000/II K.G. Meran A1 Bp. 1319/1 A2 m.a. 1: EG: Hofraum, 8 Gitterrost, 2 Rollbänder, Durchgang, Luftraum, 2 WC, Vorraum, Treppe, Geschäft; 1. OG 2 Rollbänder, Durchgang, Geschäft, Gang, Treppe, Vorraum, 2 WC; 2. OG: 2 Rollbänder, Luftraum, Durchgang, GEschäft, 2 Büros, Treppe, Gang, 1 Vorraum, 3 WC, Technikraum P.T. 2000/II c.c. Merano A1 p.ed. 1319/1 A2 p.m. 1: pt: cortile, 8 griglie, 2 tappeti mobili, passaggio, spazio d ario, 2 WC, disimpegno, scala, negozio; 1. P: 2 tapeti mobili, passaggio, negozio, corridoio, scala, disimpegno, 2 WC; 2. P: 2 tappeti mobili, spazio d aria, passaggio, negozio, 2 uffici, scala, corridoio, 1 disimpegno, 2 WC, vano tecnico Bezüglich weiterer Informationen betreffend das A2 Blatt, sowie die Blätter C Gemeinschaftlich, und die Blätter B und C verweist der Sachverständige auf die Anlage A Grundbuchsauszug E.Zl. 2000/II K.G. Meran. In merito alle ulteriori informazioni contenute nel foglio A2, nonché nel foglio C comune, e nei fogli B e C il perito rimanda all allegato A estratto tavolare P.T. 2000/II c.c. Merano. Für weitere Informationen siehe Anlage B materieller Teilungsplan E.Zl. 2000/II K.G. Meran. Per ulteriori informazioni vedasi allegato B divisione materiale P.T. 2000/II c.c. Merano. E.Zl. 1994/II K.G. Meran A1 Bp A2 m.a. 2: 1. UG: Magazin, Treppe, Aufzug; EG: Treppe, Aufzug, Gang; 1. OG: Aufzug, Gang, Dach; 2. OG: Gang, P.T. 1994/II c.c. Merano A1 p.ed A2 p.m. 1: 1. pi: magazzino, scala, ascensore; pt: ascensore, corridoio, scala; 1. P. ascensore, corridoio, tetto; 2. P:

4 Aufzug; 3. OG: Dach corridoio, ascensore; 3. p. tetto Bezüglich weiterer Informationen betreffend das A2 Blatt, sowie die Blätter C Gemeinschaftlich, und die Blätter B und C des materiellen Anteiles 2, verweist der Sachverständige auf die Anlage C Grundbuchsauszug E.Zl. 1994/II K.G. Meran. In merito alle ulteriori informazioni contenute nel foglio A2, nonché nel foglio C comune, e nei fogli B e C della porzione materiale 2 il perito rimanda all allegato C estratto tavolare P.T. 1994/II c.c. Merano, p.m. 2. Für weitere Informationen siehe Anlage D materieller Teilungsplan E.Zl. 1994/II K.G. Meran. Per ulteriori informazioni vedasi allegato D divisione materiale P.T. 1994/II c.c. Merano Katasteramt 2.2. Ufficio Catasto Die Liegenschaft ist seitens des Gebäudekatasters wie folgt erhoben: 1. Bp. 1319/1, B.E. 1, ma. 1, SZ. 1, Kat. D/8, Ertrag ,00; Bp. 1598, B.E. 270, ma. 2 L immobile è censito presso il catasto urbano come segue: 1. p.ed. 1319/1, sub. 1, pm. 1, zc. 1, cat. D/8, rendita ,00; p.ed. 1598, sub 270, pm. 2 Für weitere Informationen siehe Anlage E Gebäudekatasterauszug, sowie Anlage E1 - Katasterplanimetrie Bp. 1319/1 Per ulteriori informazioni vedasi allegato E estratto catasto fabbricati nonché allegato E1 - planimetrie catastali Die Liegenschaft ist seitens des Grundkatasters wie folgt erhoben: Bp. 1319/1, Fläche 3385 qm L immobile è censito dal catasto terreni come segue: p.ed. 1319/1, superficie 3385 mq. Für weitere Informationen siehe Anlage F Mappenauszug, sowie Anlage G Grundkatasterauszug. Per ulteriori informazioni vedasi allegato F estratto di mappa, nonché allegato G estratto catasto terreni Gemeinde Meran 2.3. Comune di Merano Das Geschäftsprojekt Plaza wurde gemeinsam mit dem Wohnprojekt Kapuzinergarten auf den Bb.pp. 1319/1 und 1598 auf Grund nachfolgender Baukonzessionen errichtet: Baukonzession Nr. 368/2002 Realisierung von 2 Wohnhäusern mit Geschäften; Il progetto commerciale Plaza è stato realizzato insieme al progetto residenziale Orto dei Cappuccini sulle pp.ed. 1319/1 e 1598 in base alle seguenti concessioni edilizie: concessione edilizia parziale n. 368/2002 realizzazione di 2 case di civile abitazione con

5 Baukonzession Nr. 191/2007 Realisierung eines Wohnhauses mit Geschäften, Büros und unterirdischen Garagen; Teil-Baukonzession Nr. 282/2008 Realisierung eines Wohnhauses mit Geschäften, Büros und unterirdischen Garagen I. Variante; Teil-Baukonzession Nr. 455/2008 Realisierung eines Wohnhauses mit Geschäften, Büros und unterirdischen Garagen I. Variante; Baukonzession Nr. 100/2009 Realisierung eines Wohnhauses mit Geschäften, Büros und unterirdischen Garagen II. Variante; Baukonzession mit Auflage Nr. 35/2010 Realisierung eines Wohnhauses mit Geschäften, Büros und unterirdischen Garagen III. Variante; Baukonzession im Sanierungswege mit Vorschrift Nr. 256/2010 Realisierung eines Wohnhauses mit Geschäften, Büros und unterirdischen Garagen 4. Variante im Sanierungswege für Balkonstützen. negozi; concessione edilizia n. 191/2007 realizzazione di una casa di civile abitazione con negozi, uffici e garage interrati; concessione edilizia parziale n. 282/2008 realizzazione di una casa di civile abitazione con negozi, uffici e garage interrati I. Variante; concessione edilizia parziale n. 455/2008 realizzazione di una casa di civile abitazione con negozi, uffici e garage interrati I. Variante; concessione edilizia n. 100/2009 realizzazione di una casa di civile abitazione con negozi, uffici e garage interrati II. Variante; concessione edilizia con prescrizione n. 35/2010 realizzazione di una casa di civile abitazione con negozi, uffici e garage interrati III. Variante; concessione edilizia in sanatoria con prescrizione n. 256/2010 realizzazione di una casa di civile abitazione con negozi, uffici e garage interrati IV. Variante in sanatoria per pilastri balconi. Für weitere Informationen siehe Anlage H Baukonzessionen. Per ulteriori informazioni vedasi allegato H concessioni edilizie. Am wurde seitens der Gemeinde Meran das Protokoll des Lokalaugenscheines für die Teilbenützungsgenehmigung mit den damit verbundenen Beobachtungen im Sinne der Anlage I ausgestellt. In data il Comune di Merano ha rilasciato il verbale di sopralluogo per il permesso d uso parziale dell immobile in oggetto con le osservazioni come risultanti dall allegato I. Das gesamte Bauvorhaben auf welche sich die obigen Baukonzessionen beziehen ( Kapuzinergarten und Plaza ) wurde auf den heutigen Bb.pp. 1319/1 und 1598, Fläche welche urbanistisch im Sinne des geltenden Bauleitplanes wie folgt klassifiziert ist: die Bp ist im gültigen Meraner Bauleitplan als Wohnbauzone B7 Auffüllzone und zum Teil auch als Gebiet mit Denkmalschutz mit besonderer L iniziativa immobiliare alla quale le concessioni edilizie sopra richiamate si riferiscono ( Orto dei Cappuccini e Plaza ) è stata realizzata sulle odierne pp.ed 1319/1 e 1598, area che urbanisticamente è classificata ai sensi del piano urbanistico vigente come segue: la p.ed è classificata nel Piano Urbanistico Comunale di Merano vigente come zona residenziale B7 zona di completamento ed in parte

6 landschaftlicher Bindung ausgewiesen; die Bp. 1319/1 ist im gültigen Meraner Bauleitplan als Wohnbauzone B7 Auffüllzone mit unterirdische öffentliche Einrichtungen mit Privatinitiative und zum kleinen Teil als Wohnbauzone B1 Auffüllzone ausgewiesen. Für weitere informationen siehe Anlage J urbanistische Zweckbestimmung und Auszug aus dem Bauleitplan, sowie Anlage K Auszug Durchführungsbestimmungen Bauleitplan. anche come zona di rispetto per le belle arti con particolare vincolo paesaggistico; la p.ed. 1319/1 è classificata nel Piano Urbanistico Comunale di Merano vigente come zona residenziale B7 zona di completamento con attrezzature collettive nel sottosuolo ad iniziativa privata ed in piccola parte come zona residenziale B1 zona di completamento. Per ulteriori informazioni vedasi allegato J certificato di destinazione urbanistica ed estratto del piano urbanistico comunale, nonché allegato K estratto norme di attuazione al piano urbanistico Beschreibung der Liegenschaft 2.4. Descrizione dell immobile Der Lokalaugenschein wurde in Anwesenheit der Masseverwaltung am 6. Oktober 2011 um 15:30, am 20. Oktober 2011 um 14:00, am 27. Oktober um 14:00 sowie am 14. November 2011 um 09:00 durchgeführt. Beim internen Lokalaugenschein des Plaza war ein Vertreter der Invest Bau GmbH anwesend. Das Projekt Plaza Kapuzinergarten unterteilt sich im Sinne des nachfolgenden Lageplanes in insgesamt 4 Blöcke: A, B, C, D. Der Block D (Geschäftshaus) ist Gegenstand dieses Bewertungsberichtes. Il sopralluogo è stato effettuato alla presenza dell amministrazione fallimentare il 6 ottobre 2011 alle 15:30, il 20 ottobre 2011 alle 14:00, il 27 ottobre 2011 alle 14:00, nonché il 14 novembre 2011 alle Al sopralluogo dei vani interni del Plaza era presente un rappresentante della Invest Bau srl. Il progetto Orto dei Cappuccini Plaza si suddivide, come indicato nella successiva planimetria, in quattro blocchi: A, B, C, D. Oggetto della presente relazione di stima è il blocco D unità commerciale.

7 Die Gemeinde Meran hat der Immobilie folgende Hausnummer zugewiesen: Mainhardstrasse 22/G Il comune di Merano ha assegnato ail immobile il seguente numero civico: via Mainardo 22/G Die Lage der Liegenschaft kann als zentral bezeichnet werden und ist keinem direkten Strassenverkehr ausgesetzt. Das historische Zentrum von Meran ist in ca. 2 Minuten zu Fuß erreichbar. Die Geschäftseinheit ist über die Meinhardstrasse, sowie über die Klosterpassage vom Rennweg aus zu erreichen. Unter Berücksichtigung des sozialen, urbanistischen und turistischen Gefüges der Stadt Meran kann die Lage nicht als historische Geschäftslage bezeichnet La posizione dell immobile può essere definita centrale e senza esposizione diretta al traffico stradale cittadino. Il centro storico di Merano è raggiungibile in ca. 2 minuti a piedi. L unità commerciale è raggiungibile da via Mainardo nonché, venendo da via delle Corse, attraverso la galleria Klosterpassage. Tenuto conto del contesto sociale, urbanistico e turistico di Merano, la posizione non può essere definita storicamente commerciale. Pertanto rappresenta un nuovo punto

8 werden. Es handelt sich demzufolge um eine neue Geschäftslage. Gleichzeitig ist hervorzuheben, dass der Zu- und Ausgang zum Parkhaus Parking Plaza direkt über die Bp. 1319/1 und das Gebäude des Plaza erfolgt. Die zu bewertende Liegenschaft entspricht einem derzeit üblichen baulichen und technischen Standard für Geschäftsimmobilien. Die Architektur ist modern und unterstreicht die gewerbliche Bestimmung, wobei die Ostseite Einblick über eine große Glasfront bietet. Die Bp. 1319/1 besteht im Sinne der beiliegenden Planimetrie aus drei oberirdischen Stockwerken mit Geschäftsflächen welche mit Rolltreppen miteinander verbunden sind, sowie aus einem Magazin im Untergeschoss. Das Erdgeschoss verfügt über ein Geschäft, zwei WC, einem Vorraum, einem Technikraum, zwei Stiegen, einem Lift welcher die Immobilie mit dem unteren öffentlichem Parkplatz Plaza verbindet, einem Lift und einer Stiege mit Gang welche den Zugang zum Magazin im Untergeschoss ermöglichen (mat. Ant. 2 der Bp. 1598), einen Durchgang, einen Hofraum und eine Müllstelle. Im ersten Stock haben wir ein Geschäft, 2 WC, einen Vorraum, einen Durchgang, zwei Stiegen, sowie Lift und Stiege mit Gang für die Verbindung zum Magazin. Im zweiten Stock befindet sich ein Geschäft, drei WC, zwei Vorräume, zwei Büros, ein Technikraum, zwei Stiegen, sowie ein Lift mit Stiege und Korridor für die Verbindung mit dem Magazin. Auf dem Dach befindet sich eine Terrasse, welche de facto Zubehör des mat. Anteiles 172 der Bp ist. commerciale. Contestualmente è necessario evidenziare che l accesso a piedi al parcheggio Parking Plaza avviene direttamente tramite la p.ed. 1319/1 ed il fabbricato del Plaza. L immobile riflette uno standard edile e tecnico attualmente corrente per immobili ad uso commerciale. L architettura è moderna e rende evidente la destinazione d uso per la vendita al dettaglio. Il lato est è completamente vetrato. La p.ed. 1319/1 si compone in base alle planimetrie allegate di tre piani fuori terra collegati tra rampe mobili ed un magazzino al piano interrato. Il piano terra è dotato di una superficie ad uso negozio, due WC, un disimpegno, un vano tecnico, due scale, un ascensore ed una scala che collegano l immobile con il sottostante parcheggio pubblico Plaza, un ascensore ed una scala con corridoio che collegano il piano terra con il magazzino al piano interrato (p.m. 2 della p.ed. 1598) un passaggio, un cortile ed un deposito rifiuti. Al primo piano abbiamo un negozio, 2 WC, un disimpegno, un passaggio, due scale, nonché un ascensore ed una scala con corridoio per il collegamento con il magazzino. Al secondo piano sono collocati un negozio, 3 WC, due disimpegni, due uffici, un vano tecnico, due scale, nonché un ascensore con scala e corridoio per accedere al magazzino. Sul tetto è collocato un terrazzo che costituisce di fatto pertinenza della p.m. 172 della p.ed Mit Beschlüssen der Landesregierung N vom , N vom , sowie N. 719 vom wurden die Anträge der Invest Bau GmbH für die Eröffnung und Erweiterung des Großverteilungsbetriebes in Meran, Mainhardstrasse Con delibere della Giunta Provinciale n dd , n dd e n. 719 dd sono state rispettivamente accolte le domande della Investbau srl. per apertura e per l ampliamento della grande struttura di vendita a

9 22/G genehmigt. Mit Datum wurde die Möglichkeit der Eröffnung des Detailhandels auf einer Fläche von qm für den Warenbereich Nichtlebensmittel bis zum 27. Oktober 2012 verlängert (siehe Anlage L ). Für weitere Informationen siehe Anlage M Fotodokumentation, Anlage N Projektpläne, Anlage O technischer Bericht sowie Anlage B materieller Teilungsplan. Merano, via Mainardo 22/G. In data la possibilità dell attivazione dell esercizio commerciale al dettaglio su una superficie di vendita di mq, settore merceologico non alimentare è stata prorogata fino al 27 ottobre 2012 (vedasi allegato L ). Per ulteriori informazioni vedasi allegato M documentazione fotografica, allegato N planimetrie di progetto, allegato O relazione tecnica, allegato B - piano di divisione materiale. 3. Konsistenz und Bewertung der Immobilie 3. Consistenza e valutazione dell immobile Im Sinne der beiliegenden Dokumentation beträgt die urbanistische Kubatur des gesamten Projektes ( Kapuzinergarten und Plaza ) kbm, davon kbm für Wohnzwecke, kbm für Bürozwecke ( Kapuzinergarten nicht Gegenstand dieser Bewertung) und kbm für Geschäftszwecke ( Plaza ). Das Grundstück weist ein Fläche von insgesamt qm auf. Die oberirdischen Bruttogeschossflächen betragen: Ergeschoss: 884 qm 1. Stock: 871 qm 2. Stock: 871 qm Insgesamt: qm Ai sensi della documentazione allegata la cubatura urbanistica realizzata dell intero progetto ( Orto dei Cappuccini e Plaza ) è pari a mc, di cui mc ad uso residenziale, mc ad uso ufficio ( Orto dei Cappuccini non oggetto della presente valutazione) e mc ad uso commerciale ( Plaza ) La superficie complessiva del lotto è pari a qm. Le superfici lorde di piano fuori terra ammontano a: Piano terra: 884 mq 1. piano: 871 mq 2. piano: 871 mq totale: 2626 mq descrizione Beschreibung superficie lorda di piano Bruttogeschossfläche mq / qm EG / piano terra Stock / piano Stock / piano 871 Insgesamt / Totale 2626 Die Liegenschaft verfügt über eine vermietbare L immobile è dotato di una superficie affittabile

10 Fläche von insgesamt qm, davon qm oberirdisch und 392 qm im Untergeschoss. di mq, di cui mq fuori terra e di 392,40 mq nel piano interrato. descrizione superficie netta superficie affittabile / piano totale Beschreibung Nettofläche vermietbare Fläche / Stock insgesamt mq / qm mq / qm mq / qm EG / piano terra Geschäft / negozio 820,34 WC 4,60 Vorraum / disimpegno 5,70 WC 2,25 832,89 1. Stock / 1. piano Geschäft / negozio 825,99 WC 4,00 Vorraum / disimpegno 4,46 WC 1,78 836,23 2. Stock / 2.piano Geschäft / negozio 761,80 WC 4,00 Vorraum / disimpegno 2,19 WC 3,81 Büro / ufficio 24,75 WC 2,50 Büro / ufficio 24,50 Technikraum / vano tecnico 8,25 831, ,92 UG / piano interrato Magazin / magazzino 392,40 392,40 392, , ,32 Unter Berücksichtigung a) aller vorhergehender Erläuterungen b) der Lage der Immobilie c) des Projektes welches realisiert worden ist, sowie der architektonischen Merkmale d) des Lokalaugenscheines der Lageflächen und der angrenzenden Zonen e) des Datums des Beginnes der Immobilienoperation sowie der Vermarktungsdauer f) der Mieten von Geschäftsimmobilien im lokalen Immobilienmarkt Tenuto conto a) di tutte le precedenti delucidazioni b) dell ubicazione dell immobile c) del progetto che è stato realizzato e delle sue caratteristiche architettoniche d) del sopralluogo dell area e della zona circostante e) della data di inizio dell operazione immobiliare e della durata della sua commercializzazione f) degli affitti per immobili commerciali praticati nel mercato immobiliare locale

11 g) der Mieten von Geschäftsimmobilien in der Zone Mainhardstrasse und Rennweg im Bereich Kornplatz bis Vinschgauer Tor h) der derzeitigen Nachfrage im lokalen Immobilienmarkt für Geschäftsimmobilien i) der Größe der zu bewertenden Immobilie j) der empirischen Werte des Consulente Immobiliare und des Osservatorio Immobiliare k) der 20-jährigen Berufserfahrung des Sachverständigen im Immobilienmarkt kann für die Bewertung der Immobilie, für die oberirdischen Flächen ein Marktmietpreis von 16,00 / qm mit Anwendung der Koeffizienten für die einzelnen Stockwerke von 1,00 für das Erdgeschoss, 0,80 für das erste Stockwerk, 0,70 für das zweite Stockwerk, sowie von 5,00 für das Magazin mit einem Kapitalisierungszinsatz von 7% herangezogen werden. g) degli affitti per immobili commerciali praticati nella zona di via Mainardo e via delle Corse nel tratto da piazza del grano e Porta Venosta h) dell attuale domanda del mercato ad uso commerciale i) della dimensione dell immobile in oggetto j) dei valori empirici rilevati dal Consulente Immobiliare e dall Osservatorio Immobiliare k) dell esperienza professionale ventennale del sottoscritto nel mercato immobiliare si ritiene di poter attribuire all immobile un canone d affitto di mercato per i piani fuori terra di 16,00 / mq con applicazione dei coefficienti di piano pari a 1,00 per il piano terra, 0,8 per il primo piano e 0,7 per il secondo piano, nonché di 5,00 per il magazzino, ed un tasso di capitalizzazione pari al 7%. Demzufolge beträgt der Marktwert der Liegenschaft bei Fertigstellung wie folgt: Erdgeschoss: Erster Stock: Zweiter Stock: Magazin: Insgesamt: Pertanto il valore di mercato dell immobile, qualora ultimato, si suddivide come segue: piano terra: primo piano: secondo piano: magazzino: totale: descrizione superficie affittabile affitto / mq / mese coeff. di piano affitto mensile affitto annunale valore di mercato redditività 7% Beschreibung vermietbare Fläche Miete / qm / Monat Koeff. Stock Monatsmiete Jahresmiete Marktwert Verzinsung 7% mq / qm EG / piano terra 832,89 16, Stsock / 1. piano 836,23 16,00 0, Stock / 2. piano 831,80 16,00 0, Magazin / magazzino 392,40 5, Insgesamt / totale Im Sinne der Anlage P lassen sich die Arbeiten für Ai sensi dell allegato P i lavori necessari per

12 die Fertigstellung des Projektes wie folgt quantifizieren: l ultimazione del progetto si possono quantificare in Die Konzessionsgebühren welche für die Ausstellung der Benützungsgenehmigung im Sinne der Anlage Q noch zu bezahlen sind betragen für das gesamte Projekt ( Kapuzinergartengarten und Plaza ) insgesamt Dieser Betrag wird für die Zwecke der Bewertung wie folgt zwischen Kapuzinergarten und Plaza unterteilt: Kapuzinergarten : Plaza : Gli oneri di concessione ancora da versare per ottenere il permesso d uso ammontano ai sensi dell allegato J per l intero progetto ( Orto dei Cappuccini e Plaza ) ad , che ai fini della presente valutazione vengono suddivisi tra Orto dei Cappuccini e Plaza come segue: Orto dei Capuccini : Plaza : Demzufolge beträgt der Marktwert der Liegenschaft zum heutigen Datum Pertanto il valore di mercato dell immobile in data odierna può essere quantificato in Wert fertiggestellt / valore ultimato Fertigstellungsarbeiten / Opere per ultimare i lavori Konzessionsgebühren / Oneri di concessione Marktwert / Valore di mercato Es wird präzisiert, dass die Anlagen A, B, C, D, C, E, F, G, H, I, J, K, M, N, O, Q direkt vom Unterfertigten erhoben worden sind. Die Anlagen L, und P wurden dem Unterfertigten durch den Masseverwalter übergeben. Viene precisato che gli allegati A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, M, N, O, Q sono stati rilevati direttamente dal sottoscritto. Gli allegati L e P sono stati consegnati al sottoscritto da parte del curatore fallimentare. Meran / Merano,

13 Der beauftragte Sachverständige / il perito incaricato... Dr. Alexander Benedetti Allegati / Anlagen A Grundbuchsauszug E.Zl. 2000/II K.G. Meran / estratto tavolare P.T. 2000/II c.c. Merano B materieller Teilungsplan E.Zl. 2000/II K.G. Meran / piano di divisione materiale P.T. 2000/II c.c. Merano C Grundbuchsauszug E.Zl. 1994/II K.G. Meran, m.a. 2 / estratto tavolare P.T 1994/II c.c. Merano, p.m. 2 D materieller Teilungsplan E.Zl. 1994/II K.G. Meran / piano di divisione materiale P.T. 1994/II c.c. Merano E Gebäudekatasterauszug / estratto catasto fabbricati E1 - Katasterpläne / planimetrie Katastali F - Mappenausgzug / estratto di mappa G - Grundkatasterauszug / estratto catasto terreni H - Baukonzessionen / Concessioni edilizie I - Protokoll Lokalaugenschein Benützungsgenehmigung Gemeinde Meran / Verbale sopralluogo permesso d uso Comune di Merano J - urbanistische Zweckbestimmung / certificato di destinazione urbanistica K - Auszug Durchführungsbestimmungen zum Bauleitplan / estratto norme di attuazione al piano urbanistico L - Schreiben Autonome Provinz Bozen / lettera Provincia Autonoma di Bolzano M - Fotodokumentation / documentazione fotografica N - Projektpläne / planimetrie di progetto O - technischer Bericht / relazione tecnica P - Kosten Fertigstellung / Costi ultimazione dei lavori Q - Konzessionsgebühren / oneri di concessione

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