Strategisches Flächenmanagement u. Flächenrecycling die Perspektiven der Stadt als Grundeigentümerin

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1 Strategisches Flächenmanagement u. Flächenrecycling die Perspektiven der Stadt als Grundeigentümerin Jochen Möller, Finanzbehörde - Immobilienmanagement

2 Ausgangssituation Frei disponierbare Wohnungsbau- und Gewerbeflächenreserven sind im Hamburger Stadtgebiet kaum vorhanden (kein Grüne-Wiese-Problem ). Um Flächen verfügbar zu machen, bedarf es einer Optimierung und Anpassung bestehender Nutzungen bzw. eines strategischen Ankaufs neuer Flächen.

3 Problem: Fragmentierung Zuständigkeiten für städtische Flächen sind auf zahlreiche Akteure verteilt kein gesamtstädtisches Flächeninformationssystem über Flächenbestand und potenzial Analysen des Immobilienbestandes haben i.d.r. nur Teilbereiche im Focus => Potenziale bleiben unerkannt die Wirtschaftlichkeit aus gesamtstädtischer Sicht ist aufgrund des Ressortdenkens keine anerkannte Leitlinie Potenzial der privaten Flächen wird nicht systematisch untersucht und in ein strategisches Flächenmanagement einbezogen Ankauf von Flächen mit mittel- bis langfristiger Entwicklungsperspektive erfolgt mangels gemeinsamer, vorausschauender Strategie i. W. nicht

4 Lösung :Strategisches Flächenmanagement Einrichtung eines einheitlichen Flächeninformationssystems Etablierung eines zentralen Flächen- und Portfoliomanagements Steuerung und Optimierung des Bestandes strategisch ausgerichtete Ankaufspolitik Konkrete Projektentwicklungen gezielte Schaffung von Planrecht Einrichtung einer Lenkungsgruppe, die Arbeitsaufträge erteilt und über Vorschläge und Konflikte entscheidet

5 Stadt als (potenzielle) Grundeigentümerin Problem: Schwarze Null als Vorgabe

6 Lösungsansätze Langfristige Perspektiven der Flächenbereitstellung Volkswirtschaftliche / Fiskalische Effekte - Praxis-Beispiel, Modell BDO-TUC - Steuereinnahmen / Länderfinanzausgleich Ausschöpfung planungsrechtlicher Aufwertungspotenziale Förderprogramme (EFRE; JESSICA)

7 Flächenbereitstellung durch die Stadt Verkauf: Verkehrswert des sanierten Grundstücks = Deckel für Aufwendungen (Sanierungskosten) Knappe Flächenressourcen im Stadtstaat legen eine Vergabe von Grundstücken auf Zeit nahe Finanzkrise / Basel III: Kreditär finanzierbarer Anteil der Gesamtinvestition sinkt

8 Erbbaurecht Wirtschaftliche Betrachtung: Erbbauzins = ewige Rente PVewig = C/z (C = jährlich auf Dauer zufließender Betrag z: Zinsfuß : 100) => Verhältnis Verkehrswert / ewige Rente Erbbauzins <=> Verhältnis Erbbauzins / Zins Erbbauzins 7% / Zins 4% => Barwert = 175% Verkehrswert Erbbauzins 7% / Zins 5% => Barwert = 140% Verkehrswert (Dabei noch unberücksichtigt: Reale Bodenwertsteigerung durch Flächenverknappung)

9 Perspektive des Investors EK-Anteil bei Immobilieninvestitionen % Anteil Grunderwerb an Gesamtinvestition ca. 20% => Erbbaurecht rechnet sich für Investor tendenziell je höher die Anforderungen an die Eigenkapitalausstattung sind / je höher Kreditzinsen sind je höher der Anteil der Grunderwerbskosten an der Gesamtinvestition ist

10 Volkswirtschaftliche Effekt, Modell BDO Praxis-Beispiel: (26 EFH) Kommunale Mehreinnahmen: Einsparung laufende Kosten (Zaun, Sicherung etc.) Grundsteuern (3/1000 vom Einheitswert) /m Grundsteuer f. Gebäude ( ,-/Haus) 3 O/oo Eink.steuer (durchschn. in % davon 57 % an Hamburg) % Gebühren/Abgaben ( /Haus) Kaufkraft für lokalen Einkauf in % vom Bruttoeink./ Haus % 15 Kaufkraftzufluss für lokalen Einkauf in /Haus > Gewerbesteuer (0,005 /ausgegeben ) > U.steuer (16% davon 13% an FHH) Kommunale Mehreinnahme pro Jahr: ,00

11 Wirtschaftlichkeitsberechnung Beispielrechnung : Szenario Bebauung Überschlag der Projektkosten (Ausräumung, Baureifmachung, Erschließung) einmalige Kosten Überschlag der Projekterlöse (i.w. Veräußerung, ErstaF- ungen)einmalige Erlöse Projektergebnis (Gewinn- Verlust einmalig) Kommunale Mehreinnahmen je Jahr Break- even Zeitraum in Jahren Kommunale Mehreinnahmen in 15 Jahren 1 26 EFH in Reihen oder Doppel- konvenvonell Garagen/ Stellplätze jeder selbst , , , ,00 8, x 22 Atriumhäuser mit gemeinsamen Tiefgaragen , , , ,00 2, EFH freistehend konvenvonell Garagen/ Stellplätze jeder selbst , , , ,00 18,

12 Fiskalische Effekte, Länderfinanzausgleich Wohnungen: Fiskalische Effekte von Neubürgern Abhängig von: Individuellem Einkommen Herkunft der Neubürger Bandbreite / Jahr (nur Steuern, ohne Gebühren und Abgaben) Pro Haushalt (1,8 E) pro Jahr Gewerbe: Gewerbesteuer 887 pro Arbeitsplatz

13 Gezielte Schaffung von Planrecht Gezielte Analyse / Abgleich Sanierungserfordernisse und Aufwertungspotenziale Determination der Stadtplanung versus Stadtreparatur Ggf. Bildung von Verlagerungsketten

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