Immobilieninvestitionen in BRIC

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1 Immobilieninvestitionen in BRIC Mehr Chancen als Risiken Dr. Tobias Just Frankfurt, 28. September 2006 Think Tank der Deutsche Bank Gruppe

2 Wofür steht BRIC? B R I C Brasilien Russland Indien China 8,5 Mio. km² 17,1 Mio. km² 3,3 Mio. km² 9,6 Mio. km² 186 Mio. Einw. 143 Mio. Einw. 1,1 Mrd. Einw. 1,3 Mrd. Einw USD (BIP pro Kopf) USD (BIP pro Kopf) 693 USD (BIP pro Kopf) USD (BIP pro Kopf) Quellen: CIA Factbook, DB Research 12. September 2006 Seite 2

3 Wirtschaftswachstum: China eilt voraus - reales BIP, % gg. Vj China war in den letzten zehn Jahren (bis auf eine Ausnahme) die BRIC-Nation mit dem stärksten Wirtschaftswachstum Wachstumsraten in Indien zuletzt deutlich höher als in den 1990er Jahren Russlands Wachstum hängt stark von Rohstoffen ab, und ist daher sehr volatil Brasilien ist Schlusslicht; es geht aber aufwärts Quelle: DB Research 12. September 2006 Seite 3

4 Determinanten langfristiger Entwicklung - Ranglistenplatz von 117 Nationen des WEF-Panels Je niedriger der Balken, umso besser wird dieses Merkmal eingeschätzt Qualität des Bildungssystems Qualität der Infrastruktur Sicherheit der Eigentumsrechte Effektivität der Gesetzgebung Quelle: World Economic Forum (2005) 12. September 2006 Seite 4

5 Langfristige Wachstumsdynamik: Indien ganz vorn - reales BIP, % p.a DB Research hat ein Modell zur Prognose des langfristigen Wachstumstrends veröffentlicht Formel-G berücksichtigt wichtige Trends der Zukunft: Bevölkerungsentwicklung Investitionen Bildung (Humankapital) Offenheit der Märkte Indien gewinnt v.a. durch starkes Bevölkerungswachstum und durch verbesserte Ausbildungssysteme Quelle: DB Research, Formel-G 12. September 2006 Seite 5

6 Uneinheitliche Bevölkerungstrends Zahl der Einwohner in Mio. Erwerbspersonenpotenzial J., in % von gesamt Quellen: UN Population Division, mittlere Variante 12. September 2006 Seite 6

7 Wohnungsmärkte von demografischen Trends beflügelt - Zusätzliche Haushalte bis 2025, in Mio Annahmen für Berechnung: In China Rückgang der Haushaltsgrößen von 4 auf 3,2 Personen je Haushalt In Indien Rückgang von 5,3 auf 4,4 Personen je Haushalt In Brasilien Rückgang von 3,7 auf 3,0 Personen je Haushalt In Russland Rückgang von 2,8 auf 2,3 Personen je Haushalt Gründe für Rückgänge der HH- Größen sind v.a. Urbanisierung, höhere Einkommen, weniger Kinder, Alterung der Gesellschaft Quellen: UN Population Division, UN Habitat, DB Research 12. September 2006 Seite 7

8 Neubauvolumen dürfte sogar noch höher ausfallen - Neubaubedarf am Beispiel Indien, in Mio. Einheiten p.a. - Gesamt Bis zu 10 Mio. Wohneinheiten Kleinere Haushalte müssen jedes Jahr fertig werden, um den Bedarf zu decken Angebotslücke 1 Gründe hierfür sind Ersatzbedarf 2 Auf Folie zuvor enthalten Bevölkerungswachstum Kleinere Haushalte Bevölkerungswachstum 2.7 Zusätzliche Aspekte Angebotslücke Ersatzbedarf Quellen: UN Population Division, UN Habitat, DB Research 12. September 2006 Seite 8

9 Noch sind die Büromärkte in BRIC-Staaten relativ klein Bürofläche je Einwohner(m²) September 2006 Seite 9 Bukarest Sao Paolo Prag Bangalore Delhi Warschau Beispiel: Steigt in Shanghai der Flächenverbrauch je Einwohner in den nächsten Jahren auf den Wert von Warschau, wären zusätzliche 13 Mio. m² Bürofläche notwendig Moskau Shanghai Mumbai Beijing Büroflächenbestand (Mio. m²) Quellen: DB Real Estate, Colliers Intl. JLL Anm.: Indien, alle Flächen; in CEE nur A&B, in RU, BR und CN nur Class A-Büros

10 Die Mietrenditen in BRIC konvergieren - Nettoanfangsrendite, % - 16 Moskau Sao Paolo Mumbai Shanghai In Shanghai kamen die Anfangsrenditen bereits in den 1990er Jahren von knapp 20% runter Internationale Investoren beschleunigen den Prozess der Renditekonvergenz und v.a. der Renditerückgänge Quellen: Colliers, CBRE, JLL 12. September 2006 Seite 10

11 Investmentpotenzial in BRIC bei fast EUR 500 Mrd. - in Mrd. EUR, Ende Investitionspotenzial Immobilienbestand Immobilienbestand in gewerblichen Immobilien in China am größten Investitionspotenzial bei 30 bis 40% des Gesamtbestands Der tatsächliche Investmentmarkt ist jedoch noch deutlich kleiner: Rd. EUR 35 Mrd. in Brasilien Rd. EUR 25 Mrd. in Russland Rd. EUR 20 Mrd. in Indien Rd. EUR 150 Mrd. in China/HK Quellen: RREEF, EPRA 12. September 2006 Seite 11

12 Immobilienaktien spielen außer in HK noch keine Rolle - Ende Anteil am gesamten Aktienmarkt in % Wert der börsennotierten Immobilien 75 In Mrd. EUR Bis auf Hongkong spielt der Aktienmarkt für die Immobilienfinanzierung noch keine große Rolle. In Hongkong wurden REITs 2003 eingeführt In Brasilien gibt es seit 1993 Fundos de Investimento Imobiliario (REIT-ähnliche Struktur) 0 0 In Indien wird über REITs nachgedacht Quelle: EPRA 12. September 2006 Seite 12

13 BRIC-Immobilienmärkte noch immer wenig transparent - Transparenzindex von Jones Lang LaSalle Höhere Werte signalisieren geringere Transparenz. USA und UK erreichen Werte von knapp über 1 Verbesserung seit 2004 erzielt Quelle: JLL 12. September 2006 Seite 13

14 Besondere Länderrisiken beachten hoch mittel gering WR BR PR ÖR WR BR PR ÖR WR BR PR ÖR WR BR PR ÖR WR = Währungsrisiko BR = Bankenrisiko PR = Politische Risiken ÖR = Ökonomische Risiken Quelle: EIU 12. September 2006 Seite 14

15 Schlussbemerkungen - Sieben Thesen 1. Die Immobilienmärkte in den BRIC-Staaten sind noch in einem sehr frühen Entwicklungsstadium 2. Die nächsten Jahrzehnte versprechen hohe Wachstumsraten, sowohl bei Bauvorhaben, als auch bei Werten 3. Die Entwicklung wird jedoch nicht linear aufwärts verlaufen. Vorübergehende Überhitzungen und folgende Abkühlungen sind wahrscheinlich 4. Aktuell laufen einige Wohnungsmärkte (z.b. China und tw. Indien) hochtourig 5. Die Länderrisiken sind moderat. Es gibt Sonderentwicklungen (z.b. demografische Trends in Indien, Rohstoffkonjunktur in Russland). Die Immobilienmärkte sind folglich nicht hoch korreliert 6. Deutliche Rückgänge der Anfangsrenditen zeigen nicht nur geringeres Risiko an, sondern auch hohe Liquidität, die auf noch bescheidenes Angebot trifft 7. Emerging Markets sind weit mehr als BRIC: Man beachte: Südkorea, Türkei, Mexiko, Malaysia etc. 12. September 2006 Seite 15

16 Mehr Informationen (Auswahl) 1) Demografie lässt Immobilien wackeln (2003) 2) Demografische Entwicklung verschont öffentliche Infrastruktur nicht (2004) 3) Ende der Hauspreis-Rallye in UK in Sicht (2004) 4) Immobilienmarkt Berlin: Mit schwerer Hypothek in die Zukunft (2005) 5) Wohnungsportfolios in Deutschland: Weitere Verkäufe programmiert (2005) 6) Mehr Pflegeimmobilien für eine alternde Gesellschaft (2005) 7) European retail warehousing prospects (2005) 8) Bausparkassen: Das Wichtigste in 10 Minuten (2006) 9) Baustelle Indien: Perspektiven für die indischen Immobilienmärkte (2006) 10) Deutsche Einzelhandelsimmobilien: Chancen trotz Überangebot (2006) 12. September 2006 Seite 16

17 Copyright Deutsche Bank AG, DB Research, D Frankfurt am Main, Deutschland. Alle Rechte vorbehalten. Bei Zitaten wird um Quellenangabe Deutsche Bank Research gebeten. Die vorstehenden Angaben stellen keine Anlageberatung dar. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Verfassers wieder, die nicht notwendigerweise der Meinung der Deutsche Bank AG oder ihrer assoziierten Unternehmen entspricht. Alle Meinungen können ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Die Meinungen können von Einschätzungen abweichen, die in anderen von der Deutsche Bank veröffentlichten Dokumenten, einschließlich Research-Veröffentlichungen, vertreten werden. Die vorstehenden Angaben werden nur zu Informationszwecken und ohne vertragliche oder sonstige Verpflichtung zur Verfügung gestellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Angemessenheit der vorstehenden Angaben oder Einschätzungen wird keine Gewähr übernommen. In den USA wird dieser Bericht durch Deutsche Bank Securities Inc., Mitglied der NYSE, NASD, NFA und SIPC, genehmigt und/oder verbreitet. In Deutschland wird dieser Bericht von Deutsche Bank AG Frankfurt genehmigt und/oder verbreitet, die über eine Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht verfügt. Im Vereinigten Königreich wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG London, Mitglied der London Stock Exchange, genehmigt und/oder verbreitet, die in Bezug auf Anlagegeschäfte im Vereinigten Königreich der Aufsicht der Financial Services Authority unterliegt. In Hongkong wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG, Hong Kong Branch, in Korea durch Deutsche Securities Korea Co. und in Singapur durch Deutsche Bank AG, Singapore Branch, verbreitet. In Japan wird dieser Bericht durch Deutsche Securities Limited, Tokyo Branch, genehmigt und/oder verbreitet. In Australien sollten Privatkunden eine Kopie der betreffenden Produktinformation (Product Disclosure Statement oder PDS) zu jeglichem in diesem Bericht erwähnten Finanzinstrument beziehen und dieses PDS berücksichtigen, bevor sie eine Anlageentscheidung treffen. 12. September 2006 Seite 17