Sachenrecht. Hauptarten der Pfandrechte. Entstehungsart. Gesetzliche Grundpfandverschreibung. Pfandrechte. Grundpfandrechte

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1 Sachenrecht Gesetzliche Grundpfandverschreibung PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS Hauptarten der Pfandrechte Pfandrechte Grundpfandrechte Art. 793 ff. ZGB Kennzeichen: Pfandobjekt ist ein Grundstück Fahrnispfandrechte Art. 884 ff. ZGB Kennzeichen: Pfandobjekt ist eine bewegliche Sache (oder eine Forderung) Grundpfandverschreibung Art. 824 ff. ZGB Schuldbrief Art. 842 ff. ZGB Faustpfand Art. 884 ff. ZGB Retentionsrecht Art. 884 / 895 ff. ZGB Andere Fahrnispfandrechte Art. 899 ff. ZGB PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS Entstehungsart Grundpfandrechte Rechtsgeschäftliche Grundlage Grundpfandverschreibung oder Schuldbrief Gesetzliche Grundlage Grundpfandverschreibung unmittelbar Art. 836 Abs. 2 ZGB mittelbar Art. 836 Abs. 1 ZGB Art. 837 ZGB PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS

2 Art. 836 Abs. 1 ZGB Räumt das kantonale Recht dem Gläubiger für Forderungen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem belasteten Grundstück stehen, einen Anspruch auf ein Pfandrecht ein, so entsteht dieses mit der Eintragung in das Grundbuch. PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS Art. 836 Abs. 2 ZGB Entstehen gesetzliche Pfandrechte im Betrag von über 1000 Franken aufgrund des kantonalen Rechts ohne Eintragung im Grundbuch und werden sie nicht innert vier Monaten nach der Fälligkeit der zugrunde liegenden Forderung, spätestens jedoch innert zwei Jahren seit der Entstehung der Forderung in das Grundbuch eingetragen, so können sie nach Ablauf der Eintragungsfrist Dritten, die sich in gutem Glauben auf das Grundbuch verlassen, nicht mehr entgegengehalten werden. PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS Gesetzliche Grundpfandverschreibung Mittelbare gesetzliche Grundpfandrechte Anspruch auf Eintragung des Pfandrechts (Realobligation) Verbot des Vorausverzichts Bsp. Bauhandwerkerpfandrecht Unmittelbare gesetzliche Grundpfandrechte Entstehen ohne Eintragung in das Grundbuch (unmittelbar von Gesetzes wegen) Nach Ablauf der Eintragungsfrist: Art. 973 ZGB PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS

3 Art. 837 Abs. 1 ZGB Der Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandrechtes besteht: 1. für die Forderung des Verkäufers an dem verkauften Grundstück; 2. für die Forderung der Miterben und Gemeinder aus Teilung an den Grundstücken, die der Gemeinschaft gehörten; PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS Art. 837 Abs. 1 ZGB Der Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandrechtes besteht: 3. für die Forderungen der Handwerker oder Unternehmer, die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, zu Abbrucharbeiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, an diesem Grundstück, sei es, dass sie den Grundeigentümer, einen Handwerker oder Unternehmer, einen Mieter, einen Pächter oder eine andere am Grundstück berechtigte Person zum Schuldner haben. PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS BGE 136 III 6 ff. Die Baugenossenschaft B. ist Eigentümerin des selbstständigen und dauernden Baurechts Grundbuch-Nr mit Mehrfamilienhäusern, welche sie sanieren lassen wollte. Sie übertrug die Gerüstarbeiten an die K. AG. Das Gerüst wurde aufgebaut und musste in verschiedenen Bauetappen umgestellt bzw. dem Baufortschritt angepasst, d.h. teilweise abgebaut und in geänderter Form wieder aufgebaut werden. Verwendet wurde kein für das Bauvorhaben eigens hergestelltes Gerüst, sondern ein gängiges Element-/Systemgerüst. PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS

4 BGE 136 III 6 ff. Die K. AG und die Baugenossenschaft B. vereinbarten die vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts zur Sicherstellung des Vergütungsanspruchs. Die vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts zugunsten der K. AG und zulasten von Nr wurde im Grundbuch vorgemerkt. Die K. AG erhob Klage auf definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts. Die Baugenossenschaft B. schloss auf Abweisung. PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS Art. 837 Abs. 2 ZGB 2 Ist ein Mieter, ein Pächter oder eine andere am Grundstück berechtigte Person Schuldner von Forderungen der Handwerker oder Unternehmer, so besteht der Anspruch nur, wenn der Grundeigentümer seine Zustimmung zur Ausführung der Arbeiten erteilt hat. PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS BGE 116 II 677 ff. Die Baugenossenschaft IRIEB ist Eigentümerin des Hochhauses Shopping-Center in Spreitenbach. Durch Vertrag vermietete sie der IVDS AG Büroräume. Die IVDS AG beauftragte die Müller AG mit der Lieferung und der Montage von Klimageräten und der Lieferung von Fernbedienungsgeräten. Die IVDS AG fiel in Konkurs und die Rechnungen der Müller AG blieben unbezahlt. Die Müller AG reichte gegen die Baugenossenschaft IRIEB Klage ein und beantragte, es sei festzustellen, dass ihr ein Bauhandwerkerpfandrecht zustehe. PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS

5 Art. 712i Abs. 1 und 2 ZGB 1 Die Gemeinschaft hat für die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen Anspruch gegenüber jedem jeweiligen Stockwerkeigentümer auf Errichtung eines Pfandrechtes an dessen Anteil. 2 Die Eintragung kann vom Verwalter oder, wenn ein solcher nicht bestellt ist, von jedem dazu durch Mehrheitsbeschluss oder durch das Gericht ermächtigten Stockwerkeigentümer und vom Gläubiger, für den die Beitragsforderung gepfändet ist, verlangt werden. PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS Art. 712i Abs. 3 ZGB 3 Im Übrigen sind die Bestimmungen über die Errichtung des Bauhandwerkerpfandrechts sinngemäss anwendbar. PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS Art. 779i Abs. 1 ZGB Zur Sicherung des Baurechtszinses hat der Grundeigentümer gegenüber dem jeweiligen Bauberechtigten Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechtes an dem in das Grundbuch aufgenommenen Baurecht im Höchstbetrag von drei Jahresleistungen. PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS

6 Art. 779k ZGB 1 Das Pfandrecht kann jederzeit eingetragen werden, solange das Baurecht besteht, und ist von der Löschung im Zwangsverwertungsverfahren ausgenommen. 2 Im Übrigen sind die Bestimmungen über die Errichtung des Bauhandwerkerpfandrechtes sinngemäss anwendbar. PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS Art. 372 Abs. 1 OR Der Besteller hat die Vergütung bei der Ablieferung des Werkes zu zahlen. PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS Bauhandwerkerpfandrecht Voraussetzungen Bauhandwerkereigenschaft Forderung aufgrund spezifischer Leistung Geeignetes Pfandobjekt Einhaltung der gesetzlichen Frist Fehlen einer anderen Sicherheit (Subsidiarität des Bauhandwerkerpfandrechts) Weitere Eintragungsvoraussetzung gemäss Art. 839 Abs. 3 ZGB PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS

7 Forderung eines Bauhandwerkers Eigentümer WerkV 100 PfandR 100 GU PfandR 20 WerkV 20 SU PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS Art. 839 ZGB 1 Das Pfandrecht der Handwerker und Unternehmer kann von dem Zeitpunkte an, da sie sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in das Grundbuch eingetragen werden. 2 Die Eintragung hat bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit zu erfolgen. 3 Sie darf nur erfolgen, wenn die Pfandsumme vom Eigentümer anerkannt oder gerichtlich festgestellt ist, und kann nicht verlangt werden, wenn der Eigentümer für die angemeldete Forderung hinreichende Sicherheit leistet. PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS Bauhandwerkerpfandrecht Eintragung Eintragung in das Grundbuch innert gesetzlicher Frist (Verwirkungsfrist) Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts bis spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeiten (Art. 839 Abs. 2 ZGB) Vollendung liegt vor, wenn alle Arbeiten, die Gegenstand des Werkvertrages bilden, ausgeführt worden sind und das Werk abgeliefert werden kann Möglichkeit einer vorläufigen Eintragung nach Art. 961 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB zur Fristwahrung PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS

8 Bauhandwerkerpfandrecht Eintragung Sonderfälle (I/II): Bei vorzeitiger Vertragsauflösung beginnt die Viermonatsfrist zu laufen. Bei unerlässlichen Arbeiten nach vorzeitiger Vertragsauflösung ist die Beendigung dieser Arbeiten für den Fristbeginn massgeblich. Bei Gesamtüberbauungen beginnt die Frist für jedes Grundstück mit der dafür geleisteten Arbeitsvollendung gesondert zu laufen. PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS Bauhandwerkerpfandrecht Eintragung Sonderfälle (II/II): Gemeinsamer Fristenlauf bei mehreren Bauarbeiten beginnt nur, wenn sie ein zusammenhängendes Ganzes, eine spezifische Einheit bilden (bei Bauarbeiten an gemeinschaftlichen Teilen eines in Stockwerkeigentum aufgeteilten Grundstücks gilt ein einheitlicher Fristbeginn). PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS Art. 839 ZGB 4 Handelt es sich beim Grundstück unbestrittenermassen um Verwaltungsvermögen und ergibt sich die Schuldpflicht des Eigentümers nicht aus vertraglichen Verpflichtungen, so haftet er den Handwerkern oder Unternehmern für die anerkannten oder gerichtlich festgestellten Forderungen nach den Bestimmungen über die einfache Bürgschaft, sofern die Forderung ihm gegenüber spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeit schriftlich unter Hinweis auf die gesetzliche Bürgschaft geltend gemacht worden war. PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS

9 Art. 839 ZGB 5 Ist strittig, ob es sich um ein Grundstück im Verwaltungsvermögen handelt, so kann der Handwerker oder Unternehmer bis spätestens vier Monate nach der Vollendung seiner Arbeit eine vorläufige Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch verlangen. PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS Art. 839 ZGB 6 Steht aufgrund eines Urteils fest, dass das Grundstück zum Verwaltungsvermögen gehört, so ist die vorläufige Eintragung des Pfandrechts zu löschen. An seine Stelle tritt die gesetzliche Bürgschaft, sofern die Voraussetzungen nach Absatz 4 erfüllt sind. Die Frist gilt mit der vorläufigen Eintragung des Pfandrechts als gewahrt. PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS Die gesetzliche Bürgschaft des Staates nach Art. 839 Abs. 4-6 ZGB Gemeinsamer Tatbestand Grundstück, das zum Verwaltungsvermögen des Staates gehört Schuldpflicht des (staatlichen) Eigentümers ergibt sich nicht aus vertraglichen Verpflichtungen Haftung des Staates nach Art. 492 ff. OR besteht nur für anerkannte oder gerichtlich festgestellte Forderungen PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS

10 Bauhandwerkerpfandrecht Tauglichkeit eines Pfandobjekts Grundstück, das zum Finanzvermögen des Staates gehört pfandtauglich Grundstück, das zum Verwaltungsvermögen des Staates gehört oder im Gemeingebrauch steht nicht pfandtauglich (vgl. aber Art. 839 Abs. 5 ZGB) Liegenschaft, mit deren Gebrauchswert der Staat eine privatwirtschaftliche Tätigkeit ausübt und Leistungen zu gleichen Bedingungen wie ein Privater erbringt pfandtauglich PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS Bauhandwerkerpfandrecht Tauglichkeit eines Pfandobjekts Vgl. BGE 120 II 321 ff. Die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts war demnach an einem Grundstück der Aargauischen Kantonalbank zulässig, da sie in ihrer Funktion ein mit Privatbanken vergleichbares Wirtschaftsunternehmen ist. PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS Bauhandwerkerpfandrecht Wirkungen Verwertungsrecht Besonderheit Rang (Art. 840 ZGB) Vorrecht (Art. 841 ZGB) PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS

11 Art. 840 ZGB Gelangen mehrere gesetzliche Pfandrechte der Handwerker und Unternehmer zur Eintragung, so haben sie, auch wenn sie von verschiedenem Datum sind, untereinander den gleichen Anspruch auf Befriedigung aus dem Pfande. PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS Kleiner Fall zu Art. 840 ZGB Ein Grundstück ist mit einer Grundpfandverschreibung in Höhe von 20 belastet. Nun wird es überbaut. Nach Beginn der Arbeiten wird ein Pfandrecht für den Unternehmer 1 in Höhe von 30 eingetragen. Es folgt eine Grundpfandverschreibung in Höhe von 20 und schliesslich ein Pfandrecht für den Unternehmer 2 in Höhe von 30. Die Gesamtbelastung beläuft sich also auf 100. Die Zwangsverwertung ergibt einen Erlös von 80. PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS Kleiner Fall zu Art. 840 ZGB 1. Grundpfandverschreibung Bauhandwerkerpfandrecht U Grundpfandverschreibung Bauhandwerkerpfandrecht U2 30 Gesamtbelastung 100 Erlös 80 PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS

12 Kleiner Fall zu Art. 840 ZGB Addition der auf die Unternehmer fallenden Beträge: 30 für U1 und 10 für U2 = 40 Dieser Betrag wird in Relation gesetzt zur für beide Unternehmer eingetragenen Pfandsumme in Höhe von 60: 40 = 2/3 von 60 Im Resultat erhält somit jeder 2/3 seiner Forderung von 30, d.h. je 20. PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS Art. 841 Abs. 1 ZGB Kommen die Forderungen der Handwerker und Unternehmer bei der Pfandverwertung zu Verlust, so ist der Ausfall aus dem den Wert des Bodens übersteigenden Verwertungsanteil der vorgehenden Pfandgläubiger zu ersetzen, sofern das Grundstück durch ihre Pfandrechte in einer für sie erkennbaren Weise zum Nachteil der Handwerker und Unternehmer belastet worden ist. PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS Vorrecht Voraussetzungen Verlust Nachteil aufgrund vorgehender Pfandrechte Zweckentfremdung der Mittel Verletzung der Gleichbehandlungsgebotes Erkennbarkeit der Benachteiligung PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS

13 Vorrecht Wirkung Forderung gegen vorgehende Pfandgläubiger Massgebend ist der Mehrwert (= Verwertungserlös abzüglich Bodenwert) PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS BGE 125 III 113 ff. Auf dem Grundstück Nr befindet sich die Überbauung S., welche aus sieben Mehrfamilienhäusern sowie einer zentralen Unterniveaugarage besteht. Die Häuser sind in Stockwerkeinheiten aufgeteilt; die Garage steht im Miteigentum der Stockwerkeigentümer. Die B. AG lieferte der Bauunternehmung E. AG Frischbeton, Mörtel, Sand, Sickergeröll und Abbruchgranulat. Ausserdem stellte sie Mulden für den Bauschutt zur Verfügung und besorgte dessen Abtransport. Die Bauunternehmung E. AG bezahlte die Rechnungen der B. AG nicht mehr und fiel in Konkurs. PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS BGE 125 III 113 ff. Für den ungedeckt gebliebenen Teil ihrer Forderung beantragte die B. AG die vorsorgliche Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten auf den einzelnen Stockwerkeinheiten. PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS

14 Das Pfandobjekt beim Stockwerkeigentum Bei ausschliesslich individueller Ausgestaltung der Stockwerkeinheit: Pfandrecht zu Lasten dieses Stockwerkeigentumsanteils Bei Arbeiten an gemeinschaftlichen Teilen des Grundstücks: Wahl zwischen Belastung der Gesamtliegenschaft oder Belastung der einzelnen Stockwerkeigentumsanteile nach Wertquoten PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS Das Pfandobjekt beim Stockwerkeigentum Wahlrecht eingeschränkt: Grundstück darf selber nicht mehr mit Grundpfandrechten belastet werden, wenn an den Stockwerkeigentumsanteilen bereits Pfandrechte bestehen Belastung der Gesamtliegenschaft ist nur möglich, wenn noch kein Pfandrecht an einem Stockwerkeigentumsanteil besteht (Art. 648 Abs. 3 ZGB) PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS Eintragungsanspruch des Subunternehmers Ein Subunternehmer hat unabhängig vom Anspruch des Generalunternehmers einen eigenständigen Eintragungsanspruch wenn: er Material und Arbeit oder Arbeit allein liefert nach den Voraussetzungen von Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB Der Subunternehmer hat selbst dann Anspruch auf Pfanderrichtung, wenn der Grundeigentümer den Generalunternehmer bereits bezahlt hat Risiko der Doppelzahlung für den Bauherrn PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS

15 Eintragungsanspruch des Subunternehmers Mögliche Schutzmassnahmen zur Verringerung des Doppelzahlungsrisikos: Bankabsprachen Bankgarantie Zahlungsabwicklung über Baukredit (Bank wird verpflichtet, entsprechend dem Baufortschritt die Zahlungen an die beteiligten Unternehmer weiterzuleiten) Direktzahlungen an Subunternehmer entsprechend dem Baufortschritt Verpflichtung des Generalunternehmers zur Sicherheitsleistung PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS BGE 126 III 505 ff. Die L. AG war Mieterin von Gewerberäumen im Rohzustand. Gemäss Mietvertrag durfte sie bauliche Änderungen vornehmen, war aber verpflichtet, bei Ablauf des Mietverhältnisses den früheren Zustand wiederherzustellen. Sie betraute die Y. AG mit dem Innenausbau. Kurze Zeit später fiel die L. AG in Konkurs. X., der das Grundstück in der Zwischenzeit erworben und die Mietverträge übernommen hatte, fand eine Ersatzmieterin. Die Y. AG erlangte eine vorläufige Eintragung und klagte dann gegen X. auf definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts. PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS Eintragungsanspruch gegenüber Dritterwerbern des Grundstücks Eintragungsanspruch gegenüber dem Dritterwerber wird von der herrschenden Lehre bejaht (Realobligation) Jedoch: Abwägung zwischen Schutzbedürfnis des Unternehmers und Interessen des Dritterwerbers Eintragungsanspruch ist gemäss herrschender Lehre zu verneinen, wenn Dritterwerber das Grundstück gutgläubig (in Unkenntnis des Anspruchs) erworben hat und nach den Umständen auch gutgläubig sein durfte PD Dr. Peter Reetz Sachenrecht FS