Verwalterhaftung- Schadenbeispiele aus der Praxis Regulierung durch den Versicherer

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Herbert Linden
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1 Verwalterhaftung- Schadenbeispiele aus der Prais Regulierung durch den Versicherer Referent: Peter Höfner INCON GmbH & Co. KG Versicherungsmakler

2 20.. Mitteldeutsche Immobilientage in Leipzig

3 Regulierung von Vermögensschäden- Grundlagen 1. Haftungsrechtliche Prüfung - Worin liegt das Verschulden des Verwalters? - Liegt ein Mitverschulden der WEG, des Beirates, eines Dritten vor? 2. Deckungsrechtliche Prüfung - Fällt der Schaden unter einen generellen Ausschlusstatbestand? (Vorsatz, Wiss. Pflichtverletzung, sonstige Ausschlüsse) - Ist die notwendige Klausel vereinbart? (Zahlungsakt, Rückwärtsdeckung, Prozesskosten nach 49 II WEG etc.) 3. Prüfung der Position des Verwalters zum Schadenfall - Soll der Schaden bezahlt werden? - Wünscht der Verwalter eine offizielle Ablehnung/Stellungnahme des Versicherers? - Wünscht der Verwalter einen Vergleich?

(Vorsatz, Wiss. Pflichtverletzung, sonstige Ausschlüsse) - Ist die notwendige Klausel vereinbart? (Zahlungsakt, Rückwärtsdeckung, Prozesskosten nach 49 II WEG etc.

4 Schadenbeispiele aus der Prais Indemiete HV betreut Mietobjekt, kümmert sich um die Mietzahlungen Nach ca. 8 Jahren bemerkt ein Eigentümer, dass die Erhöhung der Mieten trotz Vereinbarung einer Indemiete nicht stattgefunden hat Schaden : (Nürnberg) Versicherer prüft genau, wie dies übersehen werden konnte ACHTUNG! Der Verwalter sollte die Abläufe im Unternehmen nach der Maßgabe ordnungsgemäßer Verwaltung darstellen! Verwalter kann in seiner Stellungnahme darlegen, dass es sich um ein Versehen handelt, d.h. dass üblicherweise die Prüfung der Indemiete auf Termin liegt und nicht dem Zufall überlassen ist Versicherer zahlt

000 (Nürnberg) Versicherer prüft genau, wie dies übersehen werden konnte ACHTUNG!

5 Schadenbeispiele aus der Prais Die vergessenen Hausgelder Mitarbeiterin einer Verwaltung stellt die Einforderung von Hausgeldern bei einem anscheinend insolventen Eigentümer hinten an Dann wird die Forderung vergessen Verwalterin stellt nach 2 Jahren fest, dass die Forderungen gg. den inzwischen tatsächlich insolventen Eigentümer nicht eingefordert wurden Regulierung mit dem Versicherer wird angestrebt, obwohl noch keine Inanspruchnahme der WEG vorlag Schaden : ca Ablehnung durch Versicherer, da wissentliche Pflichtverletzung Verhandlung mit dem Versicherer, da die Mitarbeiterin seit Jahren fehlerfrei gearbeitet hat- Versehen statt wissentl. Verletzung unterstellt Versicherer verlangt Schadenersatzforderung der WEG, hier sollte dann gegengerechnet werden, dass die WEG auch bei rechtzeitiger Einforderung die Gelder nicht vollständig erhalten hätte Verhandlung mit dem Versicherer, keine Forderung sowie detaillierte Schadenermittlung durch WEG notwendig Versicherer bietet WEG einen Vergleich über an Durch Nachverhandlung auf erhöht- WEG willigt ein

den inzwischen tatsächlich insolventen Eigentümer nicht eingefordert wurden Regulierung mit dem Versicherer wird angestrebt, obwohl noch keine Inanspruchnahme der WEG vorlag Schaden : ca. 20.

6 Schadenbeispiele aus der Prais Die falsche Einfahrt repariert Objekt ist über zwei Zufahrten zu erreichen Verwalter und Eigentümer gehen davon aus, dass beide Zufahrten zum Verwaltungsobjekt gehören Eine Zufahrt ist stark reparaturbedürftig, die andere Zufahrt frei von jeglichen Schäden Eigentümer beauftragen Hausverwaltung, die reparaturbedürftige Zufahrt sanieren zu lassen Angebot wird eingeholt und von den Eigentümern freigegeben Handwerker prüft Grundbuch und stellt fest, dass nur die intakte Zufahrt zum Objekt gehört und beginnt dort mit der Reparatur Hausverwaltung wurde darüber informiert stoppte jedoch die Sanierung nicht, da diese bereits weit fortgeschritten war Eigentümer verlangen nun vom Verwalter die Kosten der Sanierung zurück Verwalterforum Saarbrücken VDIV Rheinland-Pfalz/Saarland

eingeholt und von den Eigentümern freigegeben Handwerker prüft Grundbuch und stellt fest, dass nur die intakte Zufahrt zum Objekt gehört und beginnt dort mit der Reparatur Hausverwaltung wurde

7 Schadenbeispiele aus der Prais Auferlegung von Prozesskosten Beispiele : Verwalter lässt über den Entzug des Wohnungseigentums beschließen ohne Beachtung der erforderlichen absoluten Mehrheit der stimmberechtigten Wohnungseigentümer, gerechnet nach dem Kopfprinzip Verwalter verkündet das Zustandekommen eines Beschlusses, obwohl die vertraglich oder gesetzlich vorgesehene qualifizierte Mehrheit nicht erreicht wurde Verwalter erstellt die Beschlusssammlung nicht korrekt, d.h. in Ergänzung gefasster Beschlüsse werden auch Meinungsbilder vom Verwalter in die Beschlusssammlung aufgenommen, aber nicht als solche gekennzeichnet Verwalter legt falschen Kostenverteilungsschlüssel bei der Jahresabrechnung zugrunde Verwalter versendet das Versammlungsprotokoll ohne zweite Unterschrift Strafantrag

Mehrheit nicht erreicht wurde Verwalter erstellt die Beschlusssammlung nicht korrekt, d.h. in Ergänzung gefasster Beschlüsse werden auch Meinungsbilder vom Verwalter in die Beschlusssammlung

8 4. Fehler gemacht bin ich als Verwalter überhaupt versichert?

9 Neuerungen in der Vermögensschadenhaftpflicht 1. Schadenersatzansprüche wegen Versicherungsverträgen Alte Regelung sind vom Versicherungsschutz ausgeschlossen Haftpflichtansprüche, die dadurch entstanden sind, dass Versicherungsverträge nicht oder nicht ordnungsgemäß abgeschlossen, erfüllt oder fortgeführt werden; Neue Regelung Seit über neuen INCON Rahmenvertrag mitversichert: - sämtliche gesetzlich geregelte Pflichten des Verwalters bezüglich abzuschließender bzw. fortzuführender Versicherungsverträge - Regulierung von Schäden im Sondereigentum bis Euro

entstanden sind, dass Versicherungsverträge nicht oder nicht ordnungsgemäß abgeschlossen, erfüllt oder fortgeführt werden; Neue Regelung Seit 01.

10 Neuerungen in der Vermögensschadenhaftpflicht 2. Unbegrenzte Rückwärtsdeckung Alte Regelung Die Rückwärtsversicherung bietet Versicherungsschutz gegen in der Vergangenheit vorgekommene Verstöße, welche dem Versicherungsnehmer oder den versicherten Personen oder seinen Gesellschaftern/Mitinhabern bis zum Abschluss der Rückwärtsversicherung nicht bekannt geworden sind. Bei Antragstellung ist die zu versichernde Zeit nach Anfangs- und Endpunkt zu bezeichnen. Neue Regelung Der Versicherungsschutz umfasst auch vor Abschluss des Versicherungsvertrages eingetretene Versicherungsfälle, wenn der Vertrag unmittelbar an einen anderen Versicherungsvertrag gleicher Art abschließt, und der Versicherungsfall dort wegen Ablaufs der Nachhaftungsfrist nicht mehr gedeckt ist.

versicherten Personen oder seinen Gesellschaftern/Mitinhabern bis zum Abschluss der Rückwärtsversicherung nicht bekannt geworden sind.

11 Neuerungen in der Vermögensschadenhaftpflicht 3. Vorwärtsversicherung Alte Regelung Die Vorwärtsversicherung umfasst die Folgen aller vom Beginn des Versicherungsschutzes ( 3) bis zum Ablauf des Vertrages vorkommenden Verstöße, die dem Versicherer nicht später als zwei Jahre nach Beendigung des Versicherungsvertrages gemeldet werden. Neue Regelung Der Versicherungsschutz umfasst alle während der Dauer des Versicherungsvertrages eintretenden Versicherungsfälle.

Versicherungsschutzes ( 3) bis zum Ablauf des Vertrages vorkommenden Verstöße, die dem Versicherer nicht später als

12 Leistungen Helvetia Rahmenvertrag INCON KG ab HISCOX Rahmenvertrag INCON 1. Ausweisung der Haushaltsnahen Dienstleistungen ( 35EStG) 2. Auferlegung der Prozesskosten gem 49 II WEG 3. Tätigkeit als Organ der teilrechtsfähigen Gemeinschaft 4. Abwehrkosten bei wissentlicher Pflichtverletzung 5. Nebentätigkeit des Verwalters als Immobilienmakler und als Sachverständiger im Immobilienbereich außer Wertgutachten für Finanzierungen

Tätigkeit als Organ der teilrechtsfähigen Gemeinschaft 4. Abwehrkosten bei wissentlicher Pflichtverletzung 5.

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