Bezahlbares Wohnen und soziale Durchmischung: Herausforderungen für die Wohnungspolitik

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1 Bezahlbares Wohnen und soziale Durchmischung: Herausforderungen für die Wohnungspolitik Freitag, 12. Juni 2015 Vertretung des Landes Sachsen-Anhalt beim Bund, Berlin

2 Eröffnung des Symposiums Dr. Stephan Rabe Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA) Deutschland

3 Wohngeld: Prioritäres Instrument der sozialen Wohnungspolitik? Dr. Ralph Henger Institut der deutschen Wirtschaft Köln

4 Kompetenzfeld Finanz- und Immobilienmärkte Kontakt Dr. Ralph Henger Senior Economist Forschungsschwerpunkte Wohnungspolitik und Immobilienökonomik Immobilien- und Unternehmensfinanzierung Geldpolitik und Finanzmarktökonomik 4

5 Inhalt Instrumente der sozialen Wohnungspolitik Funktionsweise des Wohngeldes Wohngeldreform 2016 Schlussfolgerung Dr. Ralph Henger Wohngeld: Prioitäres Instrument der sozialen Wohnungspolitik? 12. Juni

6 Steigende Belastung in den Ballungszentren Ausgaben für Wohnen sind der größte Ausgabeposten der privaten Haushalte Bezahlbarer Wohnraum in den Metropolen knapp Belastung in Großstädten hoch und in Ostdeutschland erhöht Soziale Absicherung des Wohnens zentraler Bestandteil der Wohnungs- und Sozialpolitik Wohnkostenbelastung 2014 in Prozent = Wohnkosten einschließlich kalte und warme Nebenkosten / verfügbares Einkommen Quelle: Statistisches Bundesamt, F+B Karte: Regiograph Dr. Ralph Henger Wohngeld: Prioitäres Instrument der sozialen Wohnungspolitik? 12. Juni

7 Wohngeld führt ein Nischendasein Ausgaben von Bund und Ländern zur Sozialen Sicherung des Wohnens im Jahr 2013 (in Mrd. Euro) , ,0 Wohngeld * Kosten der Unterkunft und Heizung Quelle: Statistisches Bundesamt, Eigene Recherche 1,8 Soziale Wohnraumförderung KdU* Dr. Ralph Henger Wohngeld: Prioitäres Instrument der sozialen Wohnungspolitik? 12. Juni

8 Direkte Förderung der Haushalte besser Objekt- vs. Subjektförderung Objektförderung Soz. Wohnraumförderung Subjektförderung Grundsicherung / Wohngeld Adressiert Zugangsproblem Direkte Ausweitung des Wohnangebots Geringe Zielgenauigkeit Hohe Kosten Ineffizient Adressiert Zahlungsproblem Hohe Zielgenauigkeit Ausweitung des Wohnkonsums Verringerung der Arbeitsanreize Subjektförderung klar im Vorteil, da effizienter und zielgenauer Aber: Objektförderung hat wohl dosiert als Ergänzung seine Berechtigung Dr. Ralph Henger Wohngeld: Prioitäres Instrument der sozialen Wohnungspolitik? 12. Juni

9 Inhalt Instrumente der sozialen Wohnungspolitik Funktionsweise des Wohngeldes Wohngeldreform 2016 Schlussfolgerungen Dr. Ralph Henger Wohngeld: Prioitäres Instrument der sozialen Wohnungspolitik? 12. Juni

10 Charakteristika des Wohngeldes Ziel: Unterstützung einkommensschwacher Haushalte für ein angemessenes und familiengerechtes Wohnen Zuschuss zur Miete (Mietzuschuss) oder zu Aufwendungen für Wohneigentum (Lastenzuschuss) Leistungen sind abhängig von Haushaltsgröße Einkommen Wohnkostenbelastung (Miete, Annuität) regionalen Mietniveaus (Höchstbeträge differenziert nach sechs Mietenstufen) Seit 2005 haben Grundsicherungsempfänger nach SGB II und XII keinen Anspruch mehr auf Wohngeld Ergänzend wird der Kinderzuschlag (KIZ) gewährt Dr. Ralph Henger Wohngeld: Prioitäres Instrument der sozialen Wohnungspolitik? 12. Juni

11 Fast die Hälfte sind Rentner Struktur der Wohngeld-Empfänger-Haushalte 2012 Reine Wohngeldhaushalte nach sozialer Stellung des Antragstellers am 31. Dezember 2012 in Prozent Quelle: Wirtschaft und Statistik Wohnen in Deutschland, S. 197 Dr. Ralph Henger Wohngeld: Prioitäres Instrument der sozialen Wohnungspolitik? 12. Juni

12 Wohngeld-Empfänger Quote 2012: 1,9 Prozent Vergleichsweise geringe Quote im Vergleich zur Grundsicherung (Quote: 10,7 %) Fasst doppelt so hohe Quote in Ostdeutschland (3,2 % im Vergleich zu 1,7 %) Einpersonenhaushalte überwiegen (56%) Leistungszuschuss spielt wichtige aber insgesamt untergeordnete Rolle (9%) <1% Quelle: Statistisches Bundesamt Karte: Regiograph Dr. Ralph Henger Wohngeld: Prioitäres Instrument der sozialen Wohnungspolitik? 12. Juni

13 Mietenstufen definieren Höchstbeträge Räumliche Differenzierung der Leistungen Sechs Mietenstufen berücksichtigen regionale Unterschiede (für alle Kommunen mit mehr als Einwohner) Höchstbeträge legen maximal anerkannte Bruttokaltmiete fest durchschnittliche monatliche Miete der Wohngeldhaushalte: 6,3 pro m² (2012) Beispiel Vierpersonenhaushalt: Mietenstufe I: 490 (~5,8 /m²) Mietenstufe VI: 693 (~8,2 /m²) Quelle: Statistisches Bundesamt 2015 Karte: Mietenstufen ab 2016 (BBSR) Dr. Ralph Henger Wohngeld: Prioitäres Instrument der sozialen Wohnungspolitik? 12. Juni

14 Verfügbares Einkommen Bausteine des verfügbaren Einkommens Budgetlinienmodell am Beispiel eines Ehepaars mit 2 Kindern Kinderzuschlag Wohngeld Grundsicherung Kindergeld (Netto)Erwerbseinkommen Beispiel: Bruttokaltmiete: 570, KdU 651, Höchstbetrag: 556 (Mietenstufe III) Quelle: IW Köln (Rechtsstand 2015) (Brutto)Erwerbseinkommen Dr. Ralph Henger Wohngeld: Prioitäres Instrument der sozialen Wohnungspolitik? 12. Juni

15 Inhalt Instrumente der sozialen Wohnungspolitik Funktionsweise des Wohngeldes Wohngeldreform 2016 Schlussfolgerungen Dr. Ralph Henger Wohngeld: Prioitäres Instrument der sozialen Wohnungspolitik? 12. Juni

16 Wohngeld-Reform 2016 Begründung Notwendige Reform, letzte Anpassung 2009 Anpassung an regional unterschiedliche Mietentwicklung Inflationsbedingter Kaufkraftverlust des Wohngeldes Jährliche Anhebung der Grundsicherungsleistungen (Regelsätze) seit 2011 anhand der Lohn- und Preisentwicklungen Deutliche Anhebung der Leistungen um 22 % Haushalte profitieren Keine Wiedereinführung des Heizkostenzuschuss (gültig 2009 / 2010), aber Berücksichtigung der steigenden Energiekosten Dr. Ralph Henger Wohngeld: Prioitäres Instrument der sozialen Wohnungspolitik? 12. Juni

17 Steigende Marktmieten Veränderungen in % QI.2010 QIV.2014 Sehr dynamische Entwicklung der Mieten in Wachstumsregionen Flächendeckend liegen die Mietpreissteigerungen auf dem Niveau der Inflation (1,4 % p.a.) Ursachen: demografischer Wandel und Niedrigzinsumfeld Probleme mit der Wohnversorgung für einkommensschwache Haushalte auf 12 bis 15 Großstädte und Hochschulstandorte begrenzt Marktmieten Mehrfamilienhäuser Quelle: F+B Karte: Regiograph Dr. Ralph Henger Wohngeld: Prioitäres Instrument der sozialen Wohnungspolitik? 12. Juni

18 Zweite Miete wird immer wichtiger Entwicklung seit % +9% +8% Marktmieten Heizkosten Nebenkosten Quelle: Statistisches Bundesamt (VPI für Heizkosten und Nebenkosten), F+B (Marktmieten) Dr. Ralph Henger Wohngeld: Prioitäres Instrument der sozialen Wohnungspolitik? 12. Juni

19 Notwendige und überfällige Novelle Reformwirkungen auf Ausgaben und Reichweite des Wohngeldes Ausgaben in Mio Hartz-IV-Reform 2005 Haushalte in Tausend Wohngeldreform Quelle: Wohngeldstatistik (2005 bis 2012), IW-Mikrosimulationsmodell (2013 bis 2019) Wohngeldreform 2016 Ohne Reform Ohne Reform Dr. Ralph Henger Wohngeld: Prioitäres Instrument der sozialen Wohnungspolitik? 12. Juni

20 Reformwirkungen Insgesamt Haushalte profitieren - Durchschnittlicher Wohngeldanspruch steigt auf 140 Durchschnittlicher monatlicher Wohngeldanspruch SGB II SGB XII 208 Durchschnittlicher monatlicher Wohngeldanspruch Durchschnittlicher monatlicher Wohngeldanspruch 0 56 Wechsler aus Grundsicherung bestehende Empfänger Hereinwachser Neubezieher Haushalte Haushalte Haushalte Quelle: IW-Mikrosimulationsmodell Dr. Ralph Henger Wohngeld: Prioitäres Instrument der sozialen Wohnungspolitik? 12. Juni

21 Verfügbares Einkommen Größere Reichweite durch Reform Beispiel: Ehepaar mit 2 Kindern im Jahr Kinderzuschlag Wohngeld Grundsicherung Kindergeld (Netto)Erwerbseinkommen Beispiel: Bruttokaltmiete: 570, KdU 651, Höchstbetrag: 556 (Mietenstufe III) Quelle: IW Köln (Rechtsstand 2015) (Brutto)Erwerbseinkommen Dr. Ralph Henger Wohngeld: Prioitäres Instrument der sozialen Wohnungspolitik? 12. Juni

22 Verfügbares Einkommen Größere Reichweite durch Reform Beispiel: Ehepaar mit 2 Kindern im Jahr Wechsler Hereinwachser Kinderzuschlag Wohngeld Grundsicherung Kindergeld (Netto)Erwerbseinkommen Beispiel: Bruttokaltmiete: 570, KdU 651, Höchstbetrag: 656 (Mietenstufe III) Quelle: IW Köln (Rechtsstand 2016) (Brutto)Erwerbseinkommen Dr. Ralph Henger Wohngeld: Prioitäres Instrument der sozialen Wohnungspolitik? 12. Juni

23 Beispiel: Ehepaar mit 2 Kindern Wohngeldrechtliches Einkommen, Mietenstufe III Wohngeldanspruch Mietzuschuss Wohnkostenbelastung Höchstbetrag: 656 Höchstbetrag: % 60% 35% 50% 30% 25% 40% 20% 30% inkl. Heizkosten % 10% 5% 0% 20% 10% 0% Wohngeld 2015 Wohngeld 2016 Dr. Ralph Henger Wohngeld: Prioitäres Instrument der sozialen Wohnungspolitik? 12. Juni

24 Inhalt Instrumente der sozialen Wohnungspolitik Funktionsweise des Wohngeldes Wohngeldreform 2016 Schlussfolgerungen Dr. Ralph Henger Wohngeld: Prioitäres Instrument der sozialen Wohnungspolitik? 12. Juni

25 Schlussfolgerung Wohngeld ist ein sehr effizientes sozialpolitisches Instrument Wohngeld bewirkt angemessenen Wohnkonsum und wirtschaftlichen Umgang mit Energie Wohngeld hat klare Vorteile ggü. KdU-Leistungen -> DAHER: Stärkung des Wohngeldes als vorrangige Leistung! Dynamisierung des Wohngelds Anhebung der Wohngeldleistungen in Richtung Grundsicherung Vereinfachung der Abgrenzung zwischen dem Wohngeld und alternativen Transferleistungen Dr. Ralph Henger Wohngeld: Prioitäres Instrument der sozialen Wohnungspolitik? 12. Juni

26 Die neue Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte Dr. Philipp Deschermeier Institut der deutschen Wirtschaft Köln

27 Agenda Großstädte im Wachstumsmodus Einführung der Mietpreisbremse Innerstädtische Dynamik Schlussfolgerungen Dr. Philipp Deschermeier, Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte,

28 Attraktivität der Großstädte Quelle: Fotolia Dr. Philipp Deschermeier, Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte,

29 Metropolen wachsen weiter Veränderung der Wohnflächennachfrage * Großstädte mit mehr als Einwohnern 25% 20% 15% 10% 10% 11% 12% 13% 15% 16% 16% 17% 20% 23% 5% 0% 2% 4% * Mittlere Variante; Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft Köln, Bertelsmann Stiftung Dr. Philipp Deschermeier, Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte,

30 Bedarf vs. Bautätigkeit Vergleich des theoretischen Baubedarfs mit aktueller Bautätigkeit Baubedarf p.a. bis 2030 Bautätigkeit Berlin Hamburg München Köln Frankfurt am Main Düsseldorf Stuttgart Dortmund Essen Bremen Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft Köln Dr. Philipp Deschermeier, Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte,

31 Durchschnittliche Mieten bei Neuvermietung für Wohnungen in MFH (2005=100) 1,35 1,3 1,25 1,2 1,15 1,1 1,05 Hamburg Köln Berlin München Frankfurt am Main Düsseldorf Stuttgart 1 0,95 0, Quelle: F&B Dr. Philipp Deschermeier, Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte,

32 Agenda Großstädte im Wachstumsmodus Einführung der Mietpreisbremse Innerstädtische Dynamik Schlussfolgerungen Dr. Philipp Deschermeier, Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte,

33 Einführung einer Mietpreisbremse Wiedervertragsmiete max. 10 Prozent über ortsüblicher Vergleichsmiete Gilt in angespannten Wohnungsmärkten, zunächst für fünf Jahre Ausnahmen: Neubau Umfangreiche Modernisierung Bildquelle: Fotolia Dr. Philipp Deschermeier, Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte,

34 Mietspiegel Grenzen der Vergleichbarkeit Viele Merkmale lassen sich messen und vergleichen Größe der Wohnung Baujahr Modernisierung aber was ist eine gute Lage? Bildquelle: Fotolia Dr. Philipp Deschermeier, Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte,

35 Über Geschmack lässt sich streiten auch bei Wohnlagen! Quelle: wordle; Institut der deutschen Wirtschaft Köln Dr. Philipp Deschermeier, Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte,

36 Agenda Großstädte im Wachstumsmodus Einführung der Mietpreisbremse Innerstädtische Dynamik Schlussfolgerungen Dr. Philipp Deschermeier, Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte,

37 Angebotsdaten Berlin Quellen: ImmobilienScout24, Institut der deutschen Wirtschaft Köln Dr. Philipp Deschermeier, Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte,

38 Berliner Stadtteile durchschnittliche Miete pro m² Quellen: ImmobilienScout24, Institut der deutschen Wirtschaft Köln Dr. Philipp Deschermeier, Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte,

39 Berliner Stadtteile Veränderung zwischen 2010 und 2014 Quellen: ImmobilienScout24, Institut der deutschen Wirtschaft Köln Dr. Philipp Deschermeier, Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte,

40 Kölner Stadtteile durchschnittliche Miete pro m² Quellen: ImmobilienScout24, Institut der deutschen Wirtschaft Köln Dr. Philipp Deschermeier, Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte,

41 Kölner Stadtteile Veränderung zwischen 2010 und 2014 Quellen: ImmobilienScout24, Institut der deutschen Wirtschaft Köln Dr. Philipp Deschermeier, Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte,

42 Berlin: 2010 Einteilung der Stadtteile in Quintile Quellen: ImmobilienScout24, Institut der deutschen Wirtschaft Köln Dr. Philipp Deschermeier, Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte,

43 Berlin: 2011 Einteilung der Stadtteile in Quintile Quellen: ImmobilienScout24, Institut der deutschen Wirtschaft Köln Dr. Philipp Deschermeier, Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte,

44 Berlin: 2012 Einteilung der Stadtteile in Quintile Quellen: ImmobilienScout24, Institut der deutschen Wirtschaft Köln Dr. Philipp Deschermeier, Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte,

45 Berlin: 2013 Einteilung der Stadtteile in Quintile Quellen: ImmobilienScout24, Institut der deutschen Wirtschaft Köln Dr. Philipp Deschermeier, Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte,

46 Berlin: 2014 Einteilung der Stadtteile in Quintile Quellen: ImmobilienScout24, Institut der deutschen Wirtschaft Köln Dr. Philipp Deschermeier, Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte,

47 Köln: 2010 Einteilung der Stadtteile in Quintile Quellen: ImmobilienScout24, Institut der deutschen Wirtschaft Köln Dr. Philipp Deschermeier, Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte,

48 Köln: 2011 Einteilung der Stadtteile in Quintile Quellen: ImmobilienScout24, Institut der deutschen Wirtschaft Köln Dr. Philipp Deschermeier, Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte,

49 Köln: 2012 Einteilung der Stadtteile in Quintile Quellen: ImmobilienScout24, Institut der deutschen Wirtschaft Köln Dr. Philipp Deschermeier, Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte,

50 Köln: 2013 Einteilung der Stadtteile in Quintile Quellen: ImmobilienScout24, Institut der deutschen Wirtschaft Köln Dr. Philipp Deschermeier, Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte,

51 Köln: 2014 Einteilung der Stadtteile in Quintile Quellen: ImmobilienScout24, Institut der deutschen Wirtschaft Köln Dr. Philipp Deschermeier, Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte,

52 Agenda Großstädte im Wachstumsmodus Einführung der Mietpreisbremse Innerstädtische Dynamik Schlussfolgerungen Dr. Philipp Deschermeier, Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte,

53 Schlussfolgerungen Attraktivität der Großstädte Mietsteigerungen und Knappheiten Große Dynamik in Berlin und Köln Dynamische Entwicklung der Stadtteile über die Zeit Dynamik beim relativen Verhältnis der Stadtteile zueinander Dr. Philipp Deschermeier, Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte,

54 Berlin: Ausgewählte Stadtteile Wedding : + 39,2 Prozent Quintil 1 3 Buch : + 8,1 Prozent Quintil 4 2 Neukölln : +58,4 Prozent Qunintil 2 5 Quellen: ImmobilienScout24, Institut der deutschen Wirtschaft Köln

55 Ausblick Quelle: Fotolia (Jürgen Fälchle) Dr. Philipp Deschermeier, Die Dynamik des Wohnungsmarktes: Erfahrungen deutscher Großstädte,

56 Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Dr. Philipp Deschermeier Kompetenzfeld Finanz- und Immobilienmärkte

57 Kaffeepause

58 Gentrifizierung als gesellschaftliche Herausforderung Dr. Andrej Holm Humboldt Universität Berlin

59 Bild: P.Koch Dr. Andrej Holm, Humboldt-Universität zu Berlin Gentrification als gesellschaftliche Herausforderung

60 Gentrifidingsbums?

61 Gentrificationdiskurse in Medien und Wissenschaft Medienbilder: Lifestyle Mieten, Nachbarschaft

62 Gentrificationdiskurse in Medien und Wissenschaft Wissenschaft: Aufwertung, Ökonomie und Verdrängung

63 Was ist Gentrification? London, 1964 Große Häuser im victorianischen Stil, heruntergewirtschaftet in früheren Perioden die als Lagerhäuser oder in anderer Form genutzt wurden wurden eine weiteres Mal aufgewertet. Sobald dieser Prozess der 'Gentrification' in einem Gebiet beginnt, setzt er sich unaufhörlich fort bis alle oder die meisten der bisherigen Arbeiterklasse Bewohner vertrieben sind und sich der gesamte soziale Charakter des Viertels ändert. (Glass 1964)

64 Was ist Gentrification? London, 1964 Große Häuser im victorianischen Stil, heruntergewirtschaftet in früheren Perioden die als Lagerhäuser oder in anderer Form genutzt wurden wurden eine weiteres Mal aufgewertet. Sobald dieser Prozess der 'Gentrification' in einem Gebiet beginnt, setzt er sich unaufhörlich fort bis alle oder die meisten der bisherigen Arbeiterklasse Bewohner vertrieben sind und sich der gesamte soziale Charakter des Viertels ändert. (Glass 1964)

65 Was ist Gentrification? umfasst alle ökonomischen Strategien der Inwertsetzungen und politischen Strategien der Aufwertung, die für ihren Erfolg den Austausch der Bevölkerung voraussetzen. Verdrängung ist das Wesen und kein ungewollter Nebeneffekt der Gentrification (Marcuse 1990).

66 Verdrängung? Was ist das überhaupt? Verdrängung: Erzwungene Umzüge aus der Wohnung, die auf die Veränderung von Umständen zurückgehen, die nicht von den Betroffenen direkt beeinflusst werden können. Physische Verdrängung z.b. Eigentümerwillkür Kulturelle Verdrängung z.b. Entfremdung Formen der Verdrängung (Peter Marcuse) Ökonomische Verdrängung z.b. Mietsteigerungen Indirekte Verdrängung z.b. durch Ausschluss Verdrängung aus dem Lebensstandard

67 Fragen der Gentrification-Forschung Gibt es überhaupt Gentrification? [Gentrification = soziale Aufwertung + wohnungswirtschaftliche Aufwertung] Welche Gebiete sind davon betroffen? [Wie hat sich die Geographie der Aufwertung verändert?] Welche sozialräumlichen Effekte gibt es? [Welche Folgen haben die Entwicklungen in den Zielgebieten der innerstädtischen Wanderungen und für die Wohnungsversorgung?] Welche Ursachen führen zur Gentrification? [Welche Erklärungsmodelle gibt es?]

68 Gibt es überhaupt Gentrification? Mietpreise Bestand (Mietspiegel) Angebotsmieten Ertragslücke Neuvermietung ,62 /qm 5,96 /qm 1,34 /qm ,39 /qm 8,38 /qm 2,99 /qm

69 Angebebotsmieten 2007, in Euro/qm (nettokalt), nach Postleitzah (PLZ) 2007 < 5,00 Euro/qm 5,01 6,00 Euro/qm 6,01 7,00 Euro/qm 7,01 8,00 Euro/qm 8,01 9,00 Euro/qm 9,01 10,00 Euro/qm 10,01 11,00 Euro/qm > 11,00 Euro/qm Low price areas (< 5,00 Euro/qm): 36 Quelle: GSW Wohnmarktreport 2008 und eigene Berechnung High price areas (> 10,00 Euro/qm): 3

70 Angebebotsmieten 2013, in Euro/qm (nettokalt), nach Postleitzah (PLZ) 2013 < 5,00 Euro/qm 5,01 6,00 Euro/qm 6,01 7,00 Euro/qm 7,01 8,00 Euro/qm 8,01 9,00 Euro/qm 9,01 10,00 Euro/qm 10,01 11,00 Euro/qm > 11,00 Euro/qm Quelle: GSW Wohnmarktreport 2014 und eigene Berechnung Low price areas (< 5,00 Euro/qm): 2 (36) High price areas (> 10,00 Euro/qm: 19 (3)

71 Veränderung der Angebotsmieten in Berlin 2007 bis 2013, in Euro/qm (nettokalt) Ökonomie der Ertragserwartung rental gentrification ohne Investitionen der baulichen Aufwertung Hohe Ertragslücken (rent gaps) zwischen Bestands- und Wiedervermietungsmieten = starker Verdrängungsdruck < 1,00 Euro/qm 1,01 2,00 Euro/qm 2,01 3,00 Euro/qm 3,01 4,00 Euro/qm Quelle: GSW Wohnmarktreport 2008, 2014 und eigene Berechnung > 4,00 Euro/qm

72 Gibt es überhaupt Gentrification?

73 Gibt es überhaupt Gentrification?

74 Welche Gebiete sind davon betroffen? Gentrification als neuer städtischer Mainstream in der Innenstadt 2008

75 Wenn Gentrification zum Mainstream wird Ein Trend viele Gesichter Enklavenbildung durch symbolische Pionier-Aufwertung politisch initiierte Gentrification (Sanierungsgebiete, QM) Neubauprojekte mit Nachbarschaftseffekten Umzugskettenaufwertung Touristification

76 Welche sozialräumlichen Effekte gibt es? Saldo der innerstädtischen Wanderungen über die Bezirksgrenzen in Berlin,

77 Welche sozialräumlichen Effekte gibt es? Saldo der Trägerwechsel zwischen den Bezirken in Berlin,

78 Effekte für die Wohnungsversorgung Angebot von Wohnungen unterhalb der KdU-Bemessungsgrenzen, 2007 bis Berlin: Anteil: 49,6% 1 = 50 angemessene Wohnungen Quelle: ImmobilienScout24, Sonderauswertung und eigene Berechnung

79 Effekte für die Wohnungsversorgung Angebot von Wohnungen unterhalb der KdU-Bemessungsgrenzen, 2007 bis Berlin: Anteil: 12,4% 1 = 50 angemessene Wohnungen Quelle: ImmobilienScout24, Sonderauswertung und eigene Berechnung

80

81 Auf dem Weg in die Wohnungsnot + Stadtweite Mietpreissteigerungen + sinkende Wohnversorgungsquote + Massives Defizit an leistbaren Wohnungen + Randwanderung der Armut + hoher Verdrängungsdruck = Gentrification!

82 Welche Ursachen führen zur Gentrification? Erklärungsversuch I: Marktversagen

83 Welche Ursachen führen zur Gentrification? Erklärungsversuch II: Marktextase Beispiel: Linienstraße 118 (Berlin) 1997 Privater Eigentümer Euro (290 Euro/qm) 2011 Internationaler Investor Euro (1.000 Euro/qm) Intensivierung der Investition Ökonomie der Ertragserwartung Verdrängung als Geschäftsmodell Kurzfristige Gewinne statt langfristiger Investitionen 2012 Berliner Investor Euro (2.300 Euro/qm) 2013 Einzeleigentum Euro (3.500 Euro/qm)

84 Welche Ursachen führen zur Gentrification? Erklärungsversuch II: Marktextase Umsätze von Verkäufen bebauter und unbebaute Grundstücke, 1991 bis Standardanhebung durch Modernisierung 3 Durchschnittliche Mietsteigerungspotentiale bei Anpassung an Mietspiegel bei Modernisierung Standardanhebung durch Modernisierung bei Neuvermietung Unbebaute Grundstücke VolumenUmsatz Bebaute Grundstücke VolumenUmsatz , , , bis bis bis bis bis

85 Welche Ursachen führen zur Gentrification? Erklärungsversuch III: Staatsversagen public housing Social Housing Berlin number of housing units number of housing units Year Year

86 Gentrification: Was ist eigtentlioch das Problem? Innenstadtquartiere unter Aufwertungsdruck - Verdrängung aus der Nachbarschaft - steigende Mietbelastung - geringe Wohnungsversorgungsquote Armutsquartiere unter Segregationsdruck - Zuzug von ärmeren Haushalten - fortgesetzte Stigmatisierung - Mietsteigerungen ohne Ausweichoptionen

87 Herausforderungen für Stadtpolitik und Wohnungswirtschaft Versorgung und Zugang zum Wohnungsmarkt für breite Schichten der Bevölkerung Gesamtstädtische Perspektiven für Stadtteilentwicklungen (Segregation) Stabilisierung von Nachbarschaften als Ressource der sozialen Kohäsion Moderation von zunehmend differenzierten Wohnbedürfnissen und Raumkonkurrenzen

88 Repolitisierung der Stadtpolitik Die Stadt von Morgen ist schon da!

89 Andrej Holm, Berlin